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【Early Contractor Involvement】ECI方式とはアーリーコントラクターインボルブメント方式の略で、工事や設計業務等を発注する際に採用される発注方式の一つ。ECI方式は、プロジェクトの設計段階より施工者（建設会社）の技術力を設計内容に反映させることで「コスト縮減」や「工期短縮」を目的とした方式。具体的には、発注者は技術提案に基づいて選定された優先交渉権者（施工者）と工事契約を前提に技術協力業務の契約を締結し、別途設計者へ発注された設計業務に技術提案の内容を反映させながら設計を進める。また、発注者と優先交渉権者は実施設計後に価格交渉を行った上で合意に至れば工事契約を結ぶ方式となる。設計施工一括発注方式やDB方式（デザインビルド方式）では受注者は基本設計や実施設計のプロジェクトに参画するタイミングで設計と施工を一括で担う役割として契約が結ばれる。一方、ECI方式では設計業務は設計者が実施して、優先交渉権者（施工者）はあくまでも技術協力者の役割でプロジェクトに参画する点、また工事契約も実施設計完了後に発注者との価格交渉が合意に至れば締結される点が異なる。参考｜国土交通省直轄工事における技術提案・交渉方式の運用ガイドライン（国交省）

【ECI方式】

「一般管理費」とは建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが建設するのに必要となる共通費の一部。「一般管理費」には役員報酬などから広告宣伝費、宣伝費など多くの費用が含まれるとされるが、簡単に表すと建設会社の利益や請負のリスクを定量化した金額のことを指す。「一般管理費」を算出する方法には個別に金額を積み上げる方法と、直接工事費、共通仮設費、現場管理費の合計金額、すなわち工事原価（建築コスト）に対する割合で金額を決定する方法がある。この「一般管理費」に、現場事務所や仮囲いなどの総合仮設に伴う共通仮設費、現場の管理に必要となる現場管理費を加えると共通費となる。また「一般管理費」に工事原価（建築コスト）と消費税を加えると建築工事費（建築プライス）となる。

【一般管理費】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「一般競争入札」は競争入札の一種で、建設業者は一定の条件を備えればだれでも参加できる。入札により業者間で価格競争を行なわせ、原則として最低価格を提示した業者と契約する方法。

【一般競争入札】

建設業における「売り手市場」とは、市場における建設需要が供給可能な工事量を上回ることで、工事の発注者（買い手）と工事を実施するゼネコン（売り手）の関係性が、ゼネコン有利（売り手有利）になる市場の状況を指す。「売り手市場」の特徴としては、ゼネコンが他社と競争する見積合せや競争入札には興味を示さなくなり、利益率の高い案件を選別して受注することができるため、建築費（建築プライス）の水準が上昇しやすい傾向になることが挙げられる。（下図参照）一方、「買い手市場」の特徴としては、ゼネコン各社が案件受注に向けて競争する市場が形成されることで、各社が自らの経費や利益を削って競争に臨むので、建築費（建築費プライス）が下落しやすい傾向となることが挙げられる。（下図参照）一般に、ゼネコンの受注高（需要量）を施工高（供給量）が上回った状態が「売り手市場（ゼネコンが有利の市場）」、施工高（供給量）が受注高（需要量）を上回った状態が「買い手市場（発注者が有利の市場）」となる。（下図参照）例えば、受注高が施工高を上回る状況において、ゼネコンは、将来的な売上（施工高）が見込める為、無理な受注競争を避け、利益率の高い案件など選別受注することが可能となる。一方、施工高が受注高を上回る状況では、ゼネコンは、将来的な売上（施工高）が減少する見通しとなり、受注に向け積極的な姿勢となる為、自らの経費や利益を削って競争に臨む。また、ゼネコンの手持ち工事高は「売り手市場」の状況では増加し、「買い手市場」の状況では減少するが、需給バランスが均衡している状況では変化しないことも特徴としてあげられる。（上図参照）

【売り手市場とは】

スーパーゼネコンとはゼネコンの中で清水建設、大林組、大成建設、鹿島建設、竹中工務店の5社を表す総称。大手5社とも呼ばれる。スーパーゼネコンの特徴はゼネコンの中でも会社規模が顕著に大きいことにある。例えば、従業員数で見た場合、スーパーゼネコン各社の従業員数（単独）は8000人から1万人程度、売上高（単独）は概ね1兆円から1兆5000億円の水準にある準大手ゼネコン各社における従業員数（単独）が2500人から5000人程度、売上高（単独）が3000億円から6500億円程度であることを踏まえると、スーパーゼネコンは従業員数や売上規模の観点から極めて大きな規模であることが分かる。また、スーパーゼネコンは施工部門と併せて設計部門、技術部門、研究開発部門など、施工のみならず建設に係る幅広い部門で展開している為、各社で独自の工法・技術を開発しており、その他のゼネコンと比較して非常に高い技術力を持っている点も大きな特徴として挙げられる。その為、例えば、建物の床面積が何十万㎡といった超大型の再開発事業、階数が50階を超えるような超高層開発案件、特殊な工法や高度な技術力を要する建設プロジェクトでは準大手ゼネコンや中堅ゼネコンでは対応が難しく、スーパーゼネコンのみ対応可能な場合もある。さらに、準大手ゼネコンや中堅ゼネコンは、規模で分類する際の考え方や定義に基づいて対象となるゼネコンが異なる場合もあるが、スーパーゼネコン（大手5社）は何十年も変わることなく清水建設、大林組、大成建設、鹿島建設、竹中工務店の5社を表す総称として用いられていることも特徴的な点として挙げられる。2022年度における国内ゼネコンの市場規模は出来高ベースで年間約53兆2891億円（建設総合統計｜国交省）、そしてスーパーゼネコン5社全体の売上高（単独）が約6兆7455億円であることを踏まえると、スーパーゼネコンの業界シェアは約12.7%となる。国内建設業者が約47万であることを考慮すると、その割合は大きく、建設業に対する影響力の大きさが見て取れる。なお、スーパーゼネコン全体でみた建築工事と土木工事の割合は受注高ベースでそれぞれ76.4%、19.6%と7割以上が建築工事となっている（2023年3月末時点）。スーパーゼネコン5社に関する売上高、従業員数は下記の一覧表を参照。【スーパーゼネコン（大手5社）一覧】単独の売上高が1兆円を超えるスーパーゼネコン5社会社名売上高（単独）従業員数（単独）清水建設1兆5573億円1万845人鹿島建設1兆4328億円1万137人大林組1兆3870億円1万56人大成建設1兆3256億円9897人竹中工務店1兆428億円8088人スーパーゼネコン5社合計6兆7455億円4万9023人スーパーゼネコン5社平均1兆3491億円9805人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信に基づいて作成注）2023年3月末時点の値なお、スーパーゼネコン各社の2023年3月末時点における受注高、売上高、手持ち工事高、営業利益といった業績の状況や傾向の詳細については下記参照。・清水建設・大林組・大成建設・鹿島建設・竹中工務店・スーパーゼネコン5社

【スーパーゼネコン（大手5社）】

【Open Book】オープンブック方式とは工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。オープンブック方式は元請業者が発注者に対して、専門工事業者への発注金額など全てのコストに係る情報を開示し、その内容について発注者または第三者が精査する方式。この方式の特徴は、分離発注方式の考え方をベースとしている為、コスト縮減が期待できる点に加え、元請業者のマネジメント力を活かすことができる点、さらには全てのコストが明らかにされることでコストの透明性が確保できるようになり、投資家や関係者に対してのコスト説明責任を果たせる点が挙げられる。オープンブック方式を採用した場合の契約方式としては実費精算契約（コスト・プラス・フィー契約）が一般的であるが、この場合、最終的な工事金額の上限が確定しないリスクが発注者側に残る為、工事費の上限が保証されるGMP（最大保証金額）を設定した目標コスト契約が採用される場合もある。

【オープンブック方式】

工事費を大まかに算出する方法を指す総称。「概算」には坪単価法やユニット単価法のように一度覚えてしまえば誰にでも利用できる方法から、概算数量法のように豊富な経験や判断を必要とする方法、さらには概算システムを活用する方法など数多く存在する。「概算」の特徴はプロジェクトにおいて詳細な設計情報が無い時点でも情報量に応じて工事費を算出できる点にある。その為、実際のプロジェクトでは構想・企画、計画、基本設計といった設計の詳細が確定する前段階で採用される。一方、「概算」する際の情報量は限定的である場合が多い為、算出された工事費の精度に限界がある点も特徴として挙げられる。「概算」は積算と比較すると精度に限界があるものの、算出に必要な手間も少ないのでプロジェクトの多くのシーンで活用される。

【概算】

工事費を概算する際に用いられるシステム。ソフトウェアやプログラムを指す場合もある。「概算システム」は建物の形状や仕様についての検討がある程度進んだ基本計画や基本設計の段階で「地域」「用途」「形状」「グレード」などに基づいてプログラムから自動的に内訳書を作成して工事費を算出する。一般に形状情報をCADなどからシステムに取り込み、図面や計画概要に基づいて必要な情報をシステム上で入力することにより工事費が算出される。「概算システム」の特徴は、数量拾い、単価決定、各種判断など工事費の算出に必要な手間を軽減するだけでなく「形状」や「グレード」などを変更した場合のシミュレーションにも対応できる点にある。工事費算出の基本的な考え方は概算数量法である為、システムによって数量算出方法や設定単価などが異なり、得られる内訳構成や算出された工事費の精度にも違いがある。近年は建築プロジェクトでBIM（ビルディング・インフォメーション・モデリング）の導入が加速しており、BIMモデルの建物情報と連動して工事費を算出する「概算システム」の活用も実務の中で出てきている。

【概算システム】

工事費を算出する際に用いられる概算の一種。「概算数量法」とは建物を構成する要素に沿って項目を設けて数量と各項目における単価を掛け合わせ、項目別に算出された金額を積み上げて合計することで工事費を算出する方法。この方法は、プロジェクトにおける建物の形状や仕様などの概要についての検討がある程度進んだ基本計画や基本設計といった段階で計画概要や設計図に基づいて実施される。「概算数量法」の特徴は内訳書に「どの項目を計上するか」「計上した項目に含まれる工事はどこまでか」「数量をどう決めるか」「単位は何を採用するか」などといった判断が算出者の経験や考え方に基づいて下される点にある。その為、同じプロジェクトでも経験や考え方の異なる者が実施した場合には、内訳書に計上される項目や数量、単位などが異なり、さらには得られる工事費で大きな差が生じる可能性もある。坪単価法やユニット法とは異なり、活用するにあたり豊富な経験や知識が求められる一方、経験豊富な者により得られた結果には高い精度が期待できる方法。

【概算数量法】

「契約方式」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める方式。大きくは発注方式の一部であり「価格契約方式」と呼ばれる場合もある。「契約方式」は大きく定額請負契約、実費精算契約（コスト・プラス・フィー契約）、目標コスト契約の3種類に分けられる。採用する方式により契約上のリスク負担等が異なる為、各方式のメリット・デメリットを踏まえてプロジェクトの目的や状況に合わせ最適な「契約方式」が検討・採用される。なお、従来の「契約方式」としては定額請負契約のうち総価請負契約が採用されてきたが、近年では建設マネジメントの普及により多様な「契約方式」が活用されている。

【契約方式】

【完工高】「完成工事高」とは建設会社の売上高を指す。完工高とも呼ぶ。従来適用されていた工事完成基準（工事が完成したときに請負金額を全額売上として計上する）の他、現在は工事進行基準（工事の進捗に沿って、請負金額のうち施工が完了した部分に相当する金額分を売り上げとして計上する）も認められている為、工事の完成・引き渡しが完了していなくても売上として計上される。その為、契約済みの建設工事における請負金額のうち、施工が完了した部分に相当する金額分を示す出来高や施工高と同様の意となる。「完成工事高」と受注高、繰越高/手持ち工事高の関係は下記のように表せる。【受注高、完成工事高、繰越高の関係】前期繰越高＋今期受注高－今期完成工事高＝次期繰越高【受注高、完成工事高、手持工事高の関係】前期末手持ち工事高＋今期受注高－今期完成工事高＝今期末手持ち工事高また「完成工事高」を把握する統計としては国交省より公表されている「建設工事施工統計調査」「建設工事受注動態統計調査」「建設総合統計」がある。

【完成工事高】

建設業における「買い手市場」とは、供給可能な工事量が市場における建設需要を上回ることで、工事の発注者（買い手）と工事を実施するゼネコン（売り手）の関係性が、発注者有利（買い手有利）になる市場の状況を指す。「買い手市場」の特徴としては、ゼネコン各社が案件受注に向けて競争する市場が形成されることで、各社が自らの経費や利益を削って競争に臨むため、建築費（建築プライス）の水準が下落しやすい傾向になることが挙げられる。（下図参照）一方、「売り手市場」の特徴としては、ゼネコンが他社と競争する見積合せや競争入札には興味を示さなくなり、利益率の高い案件を選別して受注することができるため、建築費（建築プライス）の水準が上昇しやすい傾向となることが挙げられる。（下図参照）一般に、施工高（供給量）が受注高（需要量）を上回った状態が「買い手市場（発注者が有利の市場）」、受注高（需要量）が施工高（供給量）を上回った状態が「売り手市場（ゼネコンが有利の市場）」となる。（下図参照）例えば、施工高が受注高を上回る状況では、ゼネコンは、将来的な売上（施工高）が減少する見通しとなり、受注に向け積極的な姿勢となる為、自らの経費や利益を削って競争に臨む。一方、受注高が施工高を上回る状況において、ゼネコンは、将来的な売上（施工高）が見込める為、無理な受注競争を避け、利益率の高い案件など選別受注することが可能となる。また、ゼネコンの手持ち工事高は「買い手市場」の状況では減少し、「売り手市場」の状況では増加するが、需給バランスが均衡している状況では変化しないことも特徴としてあげられる。（上図参照）

【買い手市場とは】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。この方法は、複数の業者に価格競争を行なわせて、その結果により発注者にとって最も有利な相手と思われる業者を選ぶ方法で一般競争入札と指名競争入札の２つの方法がある。「競争入札」は、原則として最低の価格を提示した業者に発注するという前提で行なわれる。また、開札は通常入札者全員の面前で行なわれ、落札者は自動的に決定される仕組みとなっている。但し、最低価格であれば必ず落札するとは限らず入札予定価格や最低制限価格といった条件により入札不落となる場合もある。

【競争入札】

「共通仮設費」とは建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが建設するのに必要となる共通費の一部。「共通仮設費」には監理事務素や現場事務所といった仮設建物費、仮囲や歩道構台いといった工事施設費などに伴う費用が含まれる。「共通仮設費」を算出する方法には個別に費用を積み上げる方法と直接工事費に対する割合で金額を決定する方法がある。具体的には下記のような項目に係る費用が含まれる。・準備費｜敷地測量、敷地整理、道路占有料、仮設用借地料など・仮設建物費｜監理事務所、現場事務所、倉庫、下小屋、宿舎、作業員施設など・工事施設費｜仮囲い、工事用道路、歩道構台など・環境安全費｜安全標識、消火設備等の施設の設置など・動力用水光熱費｜工事用電気設備・給排水設備など・屋外整理清掃費｜屋外及び敷地周辺の清掃など・機械器具費｜共通的な測量機器、揚重機械器具、雑機械器具など・その他参照｜公共建築工事共通費積算基準（国交省）この「共通仮設費」に、現場の管理に必要な現場管理費、建設会社の利益や請負リスクなどを含む一般管理費を加えると共通費となる。

【共通仮設費】

「共通費」とは建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが建設するのに必要となる費用を指す。建築工事費（建築プライス）の一部。「共通費」は、現場事務所や仮囲いといった総合仮設に伴う共通仮設費、現場の管理に必要な現場管理費、建設会社の利益や請負リスクなどを含む一般管理費の3項目から構成される。建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費に「共通費」と消費税に加えると建築工事費（建築プライス）となる。

【共通費】

【前期繰越高】【次期繰越高】「繰越高」とは契約済みの建設工事における請負金額のうち、未着手の工事に相当する金額分を指す。手持ち工事高や未消化工事高と概ね同様の意。「繰越高」は主に建設会社の決算で「前期繰越高」や「次期繰越高」として表現される。また建設会社の主要な売上は工事に基づく施工高であることから、受注高を含めた関係は下記のように表せる。【受注高、施工高、繰越高の関係】前期繰越高＋今期受注高－今期施工高＝次期繰越高なお「次期繰越高」は将来的に施工されることで売上として計上される未着手の工事相当額を示すため、次期売上高を測る重要な指標にもなっている。

【繰越高】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「契約後VE方式」はVE方式の一種で施工業者から技術的な工夫の余地が大きいと考えられる工事で採用され、コスト縮減が期待できる施工方法等に関する技術提案を契約後に受注者が行う方式。具体的には、提案が採用された場合は設計図書を変更すると共に契約金額の減額変更を行う。また、提案が採用された際はインセンティブとして縮減額の一部に相当する金額を受注者に支払うことが前提となっている。なお、提案内容は標準案と比較して工事目的物の本来想定した機能・品質が損なわれないことが前提となっているため、それを満たさない提案については不採用となる。

【契約後VE方式】

「契約方式」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める方式。大きくは発注方式の一部であり「価格契約方式」と呼ばれる場合もある。「契約方式」は大きく定額請負契約、実費精算契約（コスト・プラス・フィー契約）、目標コスト契約の3種類に分けられる。採用する方式により契約上のリスク負担等が異なる為、各方式のメリット・デメリットを踏まえてプロジェクトの目的や状況に合わせ最適な「契約方式」が検討・採用される。なお、従来の「契約方式」としては定額請負契約のうち総価請負契約が採用されてきたが、近年では建設マネジメントの普及により多様な「契約方式」が活用されている。

【契約方式】

「建設需要」とは「発注者による建設工事の発注意欲」を指す総称。一般に「建設需要」は工事の種類や内容などによって分類されるが、大きくは建築需要と土木需要に分けられ、その中で「新設/修繕・更新・改修」「用途」「民間/公共」「地域別」「構造別」などに分類される。「建設需要」は受注高に基づいた金額をベースに、その規模を把握することが多い。例えば、2020年の国内における受注高ベースでみた「建設需要」は下記概要の通り。【受注高ベース】① 全体で約53兆7650億円② 約68%が建築、32%が土木の需要③ 約68%が民間、32%が公共の需要④ 民間の建築需要が全体の約57%を占める参照｜建設工事受注動態統計調査（国交省）「建設需要」は建設投資と混合して用いられる場合があるが、「建設需要」が発注意欲を表す発注時点における受注高をベースとしている一方、建設投資は着工後の出来高をベースとしている点で異なる。

【建設需要】

「建設投資」とは国内における建設活動の実績を出来高ベースの投資額で表したもので、国土交通省が国内建設市場の規模・構造を明らかにする目的で毎年度「建設投資見通し」として公表している。「建設投資」は大きく「建築投資」と「土木投資」に分かれ、その中でさらに「住宅/非住宅」「政府/民間」などに分類される。「政府投資」については経済見通しと経済財 政運営の基本的態度、公共事業の予算状況や執行状況、地方財政計画等により推計されている。一方、「民間投資」については経済見通しと経済財政運営の基本的態度、建築着工統計、建設工事施工統計等により推計されている。この「建設投資見通し」は、例えば「建築補修工事のうち、改装・改修工事に係わる工事の投資額は含まれる一方、維持・修理に係る工事の投資額が含まれてない」「公表年度における投資額は見通し額、公表前年度および前々年度における投資額は見込み額で翌年度に金額が見直される」「受注高でなく出来高をベースとしている為、特定時点における建設需要の規模を表しているわけではない」など、データを利用する際には留意が必要となる。また、これまで建築投資額には維持修繕工事は含まれなかったが、2019年度より2015年度以降の建築補修（改装・改修）の投資額が新たに計上されることとなった。なお「建設投資」の他に国内の建設活動について出来高ベースで把握可能な統計データとしては国交省が公表する「建設総合統計」がある。参考｜建設投資見通し（国交省）

【建設投資】

建設マネジメントとは建設プロジェクトに係る各種マネジメント（管理）の総称。建設マネジメントは大きくPM（プロジェクトマネジメント）とCM（コンストラクションマネジメント）に分かれる。その中で主として「コスト」「工程」「品質」「情報」「リスク」といった観点からプロジェクトがマネジメントされる。これまで建設プロジェクトにおけるマネジメント業務は発注者、設計者、施工者により実施されてきた。しかしながら近年ではPMやCMの業務を専門で提供する会社に加えてコストマネジメントを専門とするコストコンサルティング会社などが、設計者や施工者とは完全に独立した立場から発注者に代わってマネジメント業務を展開するプロジェクトが急速に増えている。

【建設マネジメント】

【建築プライス】【Construction Price】「建築工事費」とは「特定の建築工事における発注者と請負業者（建設業者）との間で取り決められる請負契約価格」を意味するのが一般的。「建築プライス」と同じ意味合いで用いられる。広くは建築費や工事費などとも呼ばれる場合もある。「建築工事費」は大きくは、建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費と、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲い、工事用の電力給排水設備、現場の管理、建設会社の利益などを含む共通費、これらに消費税を加えて構成される。（下図参照）詳細な構成については、一般的には工種別や部位別と呼ばれる内訳により構成され、工種別については公共建築工事内訳書標準書式（建築工事編と設備工事編がある）、部位別については「概算工事費算出標準書式」が国交省より標準的な書式として公表されている。但し、これらはあくまでも標準的な書式であり、実際のプロジェクトで活用される内訳書式はこれらと基本的な大枠は同じであるが、細かい構成や表現は異なっており、建設会社によってそれぞれで独自の書式が採用される。「建築工事費」の算出方法には大きく積算と概算があり、算出の目的やプロジェクトのタイミングに基づいて様々な方法により算出される。

【建築工事費】

【工事原価】【Construction Cost】「建築コスト」とは「特定の建築工事における請負業者（建設業者）の工事原価」を意味するのが一般的。広くは建築費や工事費などとも呼ばれる場合もある。「建築コスト」は大きくは、建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費と、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲いといった総合仮設に伴う共通仮設費、現場の管理に必要な現場管理費を加えて構成される。したがって「建築コスト」に、建設会社の利益や請負リスクなどを含む一般管理費と消費税を加えると建築工事費（建築プライス）となる。（下図参照）その為「建築コスト」は建築工事費（建築プライス）と同様に、その詳細構成は工種別や部位別と呼ばれる内訳により構成され、金額は積算や概算により算出される。

【建築コスト】

【Construction Cost Index】「建築コスト指数」とは「特定の建設市場における建築コストの水準」を表した指数で建築費指数の一種。この指数は一般に「地域」「規模」「用途」「構造」「グレード」などによって分類された特定の建設市場におけるコスト水準の傾向や変動を把握する為に用いられるので、通常は特定の時点におけるコストを100として用いられる。現在公表されている「建築コスト指数」の統計データとしては建設物価調査会による「建築費指数」がある。なお、この指数は建築プライス指数とは異なり、建設会社の利益や請負リスクなどが含まれていない。参考｜建築費指数（建設物価調査会）

【建築コスト指数】

「建築費」という用語には明確な定義が存在しない。建築費の意味合いは大きく「価格（Price）」「費用(Cost)」「水準(price/cost level)」の３つに分類される。「価格」を指す場合の「建築費」は「特定の建築工事における発注者と請負業者（建設業者）との間で取り決められる請負契約価格」を意味するのが一般的で建築工事費や建築プライスと呼ばれる場合もある。この場合における「建築費」は大きくは、建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費と、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲い、工事用の電力給排水設備、現場の管理、建設会社の利益などを含む共通費 、これらに消費税を加えて構成される。（下図参照）「費用」を指す場合の「建築費」は「特定の建築工事における請負業者（建設業者）の工事原価」を意味するのが一般的。建築コストとも呼ばれる。「水準」を指す場合の「建築費」は「特定の建設市場における価格や費用の水準」を意味するのが一般的。地域や建物用途などの前提条件に基づいた金額で示される場合もあれば、建築費指数（建築プライス指数/建築コスト指数）と呼ばれる指数で示される場合もある。工事費が建築工事や設備工事、土木工事さらには各種詳細な工事といった様々な種類の工事における金額を指す総称であるのに対して「建築費」は特定の条件に基づいた建物に対して用いられる場合が多い。

【建築費】

「建築費指数」とは「特定の建設市場における建築プライスや建築コストの水準」を表した指数の総称で、プライスに基づいた水準を示す建築プライス指数とコストに基づいた水準を示す建築コスト指数の2つに分類される。したがって「建築費指数」を用語として活用する際は「プライス指数」であるのか「コスト指数」であるのか、また、それぞれの「プライス」と「コスト」に含まれる工事の範囲や金額が何処までなのか明確にする必要がある。これらの指数は一般に「地域」「規模」「用途」「構造」「グレード」などによって分類された特定の建設市場における金額水準の傾向や変動を把握する為に用いられる。その為、例えば「5年前のプライスを100とした場合、現在のプライスは106となる」といったように、通常は特定の時点における値を100として表現される。

【建築費指数】

【建築プライス】【Construction Price】「建築工事費」とは「特定の建築工事における発注者と請負業者（建設業者）との間で取り決められる請負契約価格」を意味するのが一般的。「建築プライス」と同じ意味合いで用いられる。広くは建築費や工事費などとも呼ばれる場合もある。「建築工事費」は大きくは、建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費と、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲い、工事用の電力給排水設備、現場の管理、建設会社の利益などを含む共通費、これらに消費税を加えて構成される。（下図参照）詳細な構成については、一般的には工種別や部位別と呼ばれる内訳により構成され、工種別については公共建築工事内訳書標準書式（建築工事編と設備工事編がある）、部位別については「概算工事費算出標準書式」が国交省より標準的な書式として公表されている。但し、これらはあくまでも標準的な書式であり、実際のプロジェクトで活用される内訳書式はこれらと基本的な大枠は同じであるが、細かい構成や表現は異なっており、建設会社によってそれぞれで独自の書式が採用される。「建築工事費」の算出方法には大きく積算と概算があり、算出の目的やプロジェクトのタイミングに基づいて様々な方法により算出される。

【建築工事費】

【Construction Price Index】「建築プライス指数」とは「特定の建設市場における建築工事費（建築プライス）の水準」を表した指数で建築費指数の一種。この指数は一般に「地域」「規模」「用途」「構造」「グレード」などによって分類された特定の建設市場におけるプライス水準の傾向や変動を把握する為に用いられるので、通常は特定の時点におけるプライスを100として用いられる。建築コスト指数と異なり、現在公表されている統計データとしての「建築プライス指数」は整備されていない。一方、建設会社や設計事務所、建設マネジメント会社など、過去のプロジェクトにおける実績工事契約金額をベースとして各社によって「建築プライス指数」が作成されている。

【建築プライス指数】

「建築需要」とは「発注者による建築工事の発注意欲」を指す総称で建設需要の一部でもある。一般に「建築需要」は建物用途などによって分類されるが、大きくは住宅建築需要と非住宅建築需要に分けられ、その中で「新設/修繕・更新・改修」「用途」「民間/公共」「地域別」「構造別」などの観点から分類される。「建築需要」は着工床面積に基づいた床面積をベースに、または受注高や工事費予定額などに基づいた金額をベースにその規模を把握するのが一般的。例えば、2020年の国内における「建築需要」は下記概要の通り。【着工床面積ベース】① 全体で約1億1374万㎡② 約57%が住宅、43%が非住宅の需要③ 約95%が民間、5%が公共の需要④ 民間住宅で約57%、民間非住宅で約39%の需要を占める参照｜建築着工統計調査（国交省）【工事費予定額ベース】① 全体で約24兆3070億円② 約53%が住宅、47%が非住宅の需要③ 約93%が民間、7%が公共の需要④ 民間住宅で約52%、民間非住宅で約41%の需要を占める参照｜建築着工統計調査（国交省）実質的な工事の面積を表すこともあり「建築需要」を測る指標には着工床面積が活用される場合が多い。しかしながら、この着工床面積には修繕、更新や改修に係る工事の需要が含まれないなど、それぞれの指標で一長一短がある為、利用目的に適した指標をその都度検討して採用する必要がある。

【建築需要】

「現場管理費」とは建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが建設するのに必要となる共通費の一部。「現場管理費」には現場労働者の労務管理に必要な労務管理費、火災保険や工事保険といった保険料などに伴う費用が含まれる。「現場管理費」を算出する方法には個別に費用を積み上げる方法と、直接工事費と共通仮設費の合計金額に対する割合で金額を決定する方法がある。具体的な例として、下記のような項目に係る費用が含まれる。・労務管理費｜現場労働者の労務管理など・租税公課｜各種印紙、諸官公署手続き費用など・保険料｜火災保険や工事保険など・従業員給料手当｜現場従業員の給与など・法定福利費｜現場従業員のる労災保険料、雇用保険料など・その他参照｜公共建築工事共通費積算基準（国交省）この「現場管理費」に、現場事務所や仮囲いなどの総合仮設に伴う共通仮設費、建設会社の利益や請負リスクなどを含む一般管理費を加えると共通費となる。

【現場管理費】

「工事費」という用語には建築費と同様、明確な定義が存在しない。「工事費」の意味合いは大きく「価格（Price）」「費用(Cost)」「水準(price/cost level)」の３つに分類される。「価格」を指す場合の「工事費」は「特定の建設工事における発注者と請負業者（建設業者）との間で取り決められる請負契約価格」を意味するのが一般的で工事の種別によって建築工事費や土木工事費と呼ばれる。この場合における「工事費」は大きくは、建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費と、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲い、工事用の電力給排水設備、現場の管理、建設会社の利益などを含む共通費 、これらに消費税を加えて構成される。（下図参照）「費用」を指す場合の「工事費」は「特定の建設工事における請負業者（建設業者）の工事原価」を意味する一方、一つの建設工事における各種詳細な工事の金額を指す場合も多い。「水準」を指す場合の「工事費」は「特定の建設市場における価格や費用の水準」を意味するのが一般的。地域や施設用途などの前提条件に基づいた金額で示される場合もあれば、建築費指数などのように指数で示される場合もある。建築費という用語が特定の条件に基づいた建物に対して用いられる総称であるのに対して、「工事費」は建築工事や設備工事、土木工事、さらには個々の詳細な工事における金額まで様々な大きさと範囲を包括して用いられている。

【工事費】

「工種別内訳」とは建築工事費を構成する方法の一種。「工種別内訳」による構成は、例えば「建具工事」や「防水工事」といった実際に施工を担う専門業者の工事種類別によって工事費が構成される方法。したがって、下請の専門工事業者から取得した見積に基づいて内訳書を作成する請負業者にとっては扱い易い。また「工種別内訳」は設計がある程度進んだ基本設計や実施設計の段階で採用されるのが一般的であり、従来から最も利用されている内訳書の構成方法。一般的な大枠は下記に示す【工種別内訳構成の例】のように構成されるが、その詳細は各工種別にさらに細目までに分かれて構成される。「工種別内訳」については公共建築工事内訳書標準書式（建築工事編と設備工事編がある）が国交省より標準的な書式として公表されている。ただし、実際のプロジェクトで活用される内訳書式は、全体構成の基本は類似しているものの細かい構成や表現は異なっており、建設会社によってそれぞれで独自の書式が採用される。【工種別内訳構成の例】1. 直接工事費1）建築工事① 直接仮設② 土工③ 地業④ 鉄筋⑤ コンクリート⑥ 型枠⑦ 鉄骨⑧ 既成コンクリート⑨ 防水⑩ 石⑪ タイル⑫ 木工⑬ 屋根及びとい⑭ 金属⑮ 左官⑯ 建具⑰ カーテンウォール⑱ 塗装⑲ 内外装⑳ ユニット及びその他㉑ 発生材処理2）設備工事① 電気② 空調③ 給排水衛生④ 昇降機⑤ その他3）屋外施設① 囲障② 構内舗装③ 屋外排水④ 植栽2. 共通仮設費3. 現場管理費4. 一般管理費5. 消費税

【工種別内訳】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「コストオン方式」は発注者が特定の工事について専門工事業者を個別に選定した上で、発注者とその専門工事業者の間で取り決められた工事費に現場管理の経費を上乗せして元請会社に工事発注する方式。「コストオン方式」で工事費にオンされる管理経費は「統括管理費用」などと称して工事の全体調整や専門工事業者の資機材搬入に使うクレーン等の楊重機などの使用料等に充当する費用となる。分離発注方式では発注者が特定の工事について専門工事業者と直接契約を結ぶのに対して「コストオン方式」では発注者と専門工事業者との間で直接契約を結ぶことなく元請会社との契約のみとなる為、発注者側のリスクが軽減される。

【コストオン方式】

【Cost Management】コストマネジメントとは開発事業における建設マネジメントの一種でコスト管理を意味する総称。広くはプロジェクトの構想・企画段階から計画、設計、工事発注、施工、維持管理・修繕・更新、解体まで建物のライフサイクルにおけるコスト管理を指す。建設プロジェクトにおけるコストマネジメントの実務は幅広くプロジェクト段階で異なるが、その根幹は発注者の要件に基づいて適正な目標予算を設定し、プロジェクトで一貫してコストコントロールを実施することで、最終的なコストが予算内で収まるよう管理することにある。従来のコストマネジメントは発注者、設計者、施工者により実施されてきた。しかしながら近年では建設マネジメントが普及すると同時にコストに対する透明性や説明責任が強く問われるようになったことで、PM業務やCM業務を専門に提供するマネジメント会社やコストコンサルティング会社が、設計者や施工者とは完全に独立した立場から発注者に代わってコストマネジメント業務を展開するプロジェクトが急速に増えている。コストマネジメントの実務はプロジェクト段階別に下記のような業務が概要として挙げられる。【構想・企画段階】① ベンチマーキング調査（類似案件の工事費データ分析）② 適正な目標予算の設定③ 事業の妥当性・採算性の検討（フィージビリティスタディ）【計画段階】① 概算工事費の算出② コストプランの作成③ 複数計画案のコストシミュレーション【設計段階】①概算/積算による工事費の算出② 現状コストの確認③設計VEの実施④ リスク要因の洗い出し・対応策の検討（コスト増加や発注・契約に係るリスク等）【工事発注段階】① 最適な発注方式と契約方式の検討② 入札書類の作成③ 業者選定プロセスに係る調整業務④ 見積書の精査・評価と業者の選定⑤ 契約条件・価格の交渉【施工段階】① 変更工事コストの管理② コストモニタリング③ 出来高査定と最終工事費の清算

【コストマネジメント】

【コスト・プラス・フィー契約】【Cost-Plus (Fee) Contract】【Cost Reimbursement Contract】「実費精算契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つでコスト・プラス・フィー契約とも呼ばれる。「実費精算契約」は工事で要した材料費や労務費等の実費（コスト）と受注者の報酬（フィー）から最終的な工事金額を決定する方式。一般に、コストは実費として要した金額で発注者に承認された額となる一方、受注者の報酬にあたるフィーについては、コストに対するパーセンテージで決定される契約、コストとは関係なく一定額である契約、取り決められた目標工事金額を大幅に下回った場合などに受注者がインセンティブを受け取ることができる契約など、プロジェクトによって採用される報酬形態が異なる。この方式の特徴としては、発注者にとっては対象となる工事の詳細が確定しない段階で工事をスタートできるが、最終的に工事が終わってみなければ幾らとなるか分からないというリスクを抱える点が挙げられる。また、受注者としては物価上昇などによりコストが上昇するリスクを負うことなく契約に基づいた一定の利益を確保できる一方、実費清算の際に発注者より承認を得る為の資料作成に多くの手間・時間を要する点が挙げられる。この「実費精算契約」は主に設計が確定していない場合や、技術的に未知の要素が多い場合など、請負に伴うリスク負担が大きく、無理に請負契約にすると見積金額が高くなってしまう場合などに採用される。例えば、震災や災害における復旧工事では緊急を要するものの、完成度の高い図面や仕様書が準備できない場合があり、このような場合には順次工事に要した実費を精算しながら工事を進めていく「実費精算契約」が採用される。

【実費精算契約】

【Cost Management】コストマネジメントとは開発事業における建設マネジメントの一種でコスト管理を意味する総称。広くはプロジェクトの構想・企画段階から計画、設計、工事発注、施工、維持管理・修繕・更新、解体まで建物のライフサイクルにおけるコスト管理を指す。建設プロジェクトにおけるコストマネジメントの実務は幅広くプロジェクト段階で異なるが、その根幹は発注者の要件に基づいて適正な目標予算を設定し、プロジェクトで一貫してコストコントロールを実施することで、最終的なコストが予算内で収まるよう管理することにある。従来のコストマネジメントは発注者、設計者、施工者により実施されてきた。しかしながら近年では建設マネジメントが普及すると同時にコストに対する透明性や説明責任が強く問われるようになったことで、PM業務やCM業務を専門に提供するマネジメント会社やコストコンサルティング会社が、設計者や施工者とは完全に独立した立場から発注者に代わってコストマネジメント業務を展開するプロジェクトが急速に増えている。コストマネジメントの実務はプロジェクト段階別に下記のような業務が概要として挙げられる。【構想・企画段階】① ベンチマーキング調査（類似案件の工事費データ分析）② 適正な目標予算の設定③ 事業の妥当性・採算性の検討（フィージビリティスタディ）【計画段階】① 概算工事費の算出② コストプランの作成③ 複数計画案のコストシミュレーション【設計段階】①概算/積算による工事費の算出② 現状コストの確認③設計VEの実施④ リスク要因の洗い出し・対応策の検討（コスト増加や発注・契約に係るリスク等）【工事発注段階】① 最適な発注方式と契約方式の検討② 入札書類の作成③ 業者選定プロセスに係る調整業務④ 見積書の精査・評価と業者の選定⑤ 契約条件・価格の交渉【施工段階】① 変更工事コストの管理② コストモニタリング③ 出来高査定と最終工事費の清算

【コストマネジメント】

【CM｜Construction Management】CM（コンストラクションマネジメント）とは建設マネジメントの一種で、プロジェクトにおける企画・計画、設計、工事発注、施工、引き渡しの各段階で「コスト管理」「スケジュール管理」「品質管理」「情報管理」「リスク管理」などを実施することで品質改善やコスト縮減を行い、工期内、予算内でプロジェクトを収めることを目的としたマネジメントのこと。CM（コンストラクションマネジメント）の特徴は、主に計画・設計の段階からプロジェクトが完了するまで、設計や施工などに関する技術的な側面から専門知識やノウハウを活用してマネジメントを展開する点にある。従来、建設プロジェクトにおけるCM業務は発注者、設計者、施工者により実施されてきた。しかしながら近年では、コスト、工程や品質に対する透明性や説明責任が強く問われるようになったことで、PM（プロジェクトマネジメント）やCM（コンストラクションマネジメント）といったマネジメント業務を専門で実施する会社が、設計者や施工者とは完全に独立した立場から発注者に代わってCM業務を展開するプロジェクトが急速に増えている。コンストラクションマネジメントの実務はプロジェクト段階別に下記のような業務が概要として挙げられるが、これらは発注者のニーズによって取捨選択または追加されたうえで具体的に定められる。【企画・計画段階】① 設計候補者の評価・選定へのアドバイス② 設計契約のアドバイス【設計段階】① 設計に関するアドバイス（施工面、コスト面、スケジュール面）②設計VEの提案③ 施工スケジュールの提案④概算工事費の算出⑤ 予算工事費の検討⑥ リスクの洗い出し・対応策の提案（コスト面、スケジュール面、品質面）【工事発注段階】① 発注区分（工事種別）の提案②発注方式の提案③ 施工業者の選定に関するアドバイス（候補者募集、評価・審査等）④ 工事契約書類の作成⑤契約方式や契約条件に関するアドバイス⑥ 工事費積算の支援【施工段階】① 施工業者間の調整② 工程計画の作成・工程管理③ 施工図の確認④ 品質管理⑤ 工事監理者、施工業者の評価⑥ 支払い管理⑦ 変更コスト管理（コストモニタリング）⑧ 工事経過報告（工程、工事費など）⑨ 各種文書管理（設計、施工等）⑩ 中間検査、完了検査への立会い⑪ 引渡書類の確認参考｜ＣＭ方式活用ガイドラインについて（国交省）

【コンストラクションマネジメント】

【コンストラクションマネジメント方式】CM方式（コンストラクションマネジメント方式）とは工事や設計業務等を発注する際に採用される発注方式の一つ。CM方式（コンストラクションマネジメント方式）は選定されたCMr（コンストラクションマネージャー）が発注者に代わり「設計や工事調達方式の検討」「工程管理」「コスト管理」など各種マネジメント業務を実施する方式。CM方式（コンストラクションマネジメント方式）にはピュアCM方式とCMアットリスク方式がある。この方式の基本はCMrが発注者の利益のために自らの専門知識・マネジメントノウハウを駆使してCM業務を展開することにある。従来の発注者、設計者、施工者によるプロジェクト管理に、中立的な立場からプロジェクトを管理するCMrが加わることで、工程やコストのマネジメントが向上する為、近年では公共・民間を問わず採用が拡大している方式。参考｜ＣＭ方式活用ガイドラインについて（国交省）

【CM方式】

【最大保証金額】「GMP（Guaranteed Maximum Price）」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約方式と併せ契約上の価格や条件を取り決める際に設定される上限金額のこと。日本では最大保証金額、保証上限金額、最高限度額など様々な呼び方で用いられるが、GMPが設定された契約をGMP付き契約、最高限度額保証付き契約と呼ぶ場合もある。GMPが設定された工事契約では、受注者が最終的な工事金額の最高限度額を保証し、その金額を超過した金額は受注者が負担する。一方、最終的な工事金額がGMPを下回った場合は、コスト縮減額に対するパーセンテージに基づいて受注者へインセンティブとして支払われる場合もある。このGMPの特徴は、発注者にとっては設計の詳細が決まっていない段階であっても、契約した時点で最終的な工事金額が確定できる点が挙げられる。GMPは従来あまり採用されてこなかったが、近年では契約方式のあり方が多様化したこともあり価格の契約条件としてGMPを設定するプロジェクトも出てきている。

【GMP｜Guaranteed Maximum Price】

競争入札の際に落札の条件となる価格のこと。「最低制限価格」とは、特に建設不況期にダンピング等で不当に低い価格で落札した場合、工事経営に無理が生じ契約履行や工事の品質に悪影響が及ぶことを避けるため、予定価格に対し一定の比率を掛けた最低限界を定め、これ以下の価格の入札を無効とする制限価格。入札予定価格が入札額上限を制限する一方、「最低制限価格」は下限を制限する。

【最低制限価格】

【コスト・プラス・フィー契約】【Cost-Plus (Fee) Contract】【Cost Reimbursement Contract】「実費精算契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つでコスト・プラス・フィー契約とも呼ばれる。「実費精算契約」は工事で要した材料費や労務費等の実費（コスト）と受注者の報酬（フィー）から最終的な工事金額を決定する方式。一般に、コストは実費として要した金額で発注者に承認された額となる一方、受注者の報酬にあたるフィーについては、コストに対するパーセンテージで決定される契約、コストとは関係なく一定額である契約、取り決められた目標工事金額を大幅に下回った場合などに受注者がインセンティブを受け取ることができる契約など、プロジェクトによって採用される報酬形態が異なる。この方式の特徴としては、発注者にとっては対象となる工事の詳細が確定しない段階で工事をスタートできるが、最終的に工事が終わってみなければ幾らとなるか分からないというリスクを抱える点が挙げられる。また、受注者としては物価上昇などによりコストが上昇するリスクを負うことなく契約に基づいた一定の利益を確保できる一方、実費清算の際に発注者より承認を得る為の資料作成に多くの手間・時間を要する点が挙げられる。この「実費精算契約」は主に設計が確定していない場合や、技術的に未知の要素が多い場合など、請負に伴うリスク負担が大きく、無理に請負契約にすると見積金額が高くなってしまう場合などに採用される。例えば、震災や災害における復旧工事では緊急を要するものの、完成度の高い図面や仕様書が準備できない場合があり、このような場合には順次工事に要した実費を精算しながら工事を進めていく「実費精算契約」が採用される。

【実費精算契約】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「指名競争入札」は競争入札の一種で、あらかじめ入札に参加できる業者を発注者が指名する。入札により業者間で価格競争を行なわせ、原則として最低価格を提示した業者と契約する方法。発注者は事情を良く分かっている業者を指名できる為、安心して工事を発注できるメリットがある。一方、新規業者の参入が難しくなりがちで指名される業者が偏る可能性があるだけでなく、比較的少数の業者間の競争となる為に完全な競争原理が作用しないおそれがある。

【指名競争入札】

「住宅建築需要」とは「発注者による住宅建築工事の発注意欲」を指す総称で建設需要や建築需要の一部。一般に「住宅建築需要」は「新設/修繕・更新・改修」「持家/貸家/分譲」「民間/公共」「地域別」「構造別」などの観点から分類される。「住宅建築需要」は着工戸数や着工床面積に基づいた戸数や床面積をベースに、または工事費予定額などに基づいた金額をベースにその規模が把握される。例えば、2019年の国内における「住宅建築需要」は下記概要の通り。【着工戸数ベース】① 着工新設住宅で約90万5100戸② 約38%が貸家、32%が持家、30%が分譲住宅の需要③ 約99%が民間、1%が公共の需要④ 約58%が木造、26%がRC造、15%がS造参照｜建築着工統計調査（国交省）【着工床面積ベース】① 着工新設住宅で約7490万㎡② 約46%が持家、32%が分譲住宅、22%が貸家の需要③ 約99%が民間、1%が公共の需要④ 約67%が木造、19%がRC造、13%がS造参照｜建築着工統計調査（国交省）具体的にイメージしやすいこともあり「住宅建築需要」を測る指標には着工戸数が活用される場合が多い。しかしながら、戸あたり床面積が常に同じではない為、例えば「住宅の着工戸数は増加したにもかかわらず着工床面積は減少していた」といった結果を得る場合もある。それぞれの指標で一長一短がある為、利用目的に適した指標をその都度検討して採用する必要がある。

【住宅建築需要】

「受注高」とは建設工事の請負契約額を指す。受注高は大きく、元請工事受注高と下請工事受注高とに分かれる。「元請工事受注高」は発注者（施主）から直接請け負った建設工事の受注高を表す一方、「下請工事受注高」は元請業者や下請業者から下請として請け負った建設工事の受注高を表す。一般に「受注高」は施工前の工事が発注された時点で全額計上されるので、建設会社の観点では工事を受注した時点で手持ち工事高の一部に、そして将来的には施工高や出来高となって売上に計上されることになる。その為「受注高」と手持ち工事高、施工高の関係は下記のように表せる。【受注高、施工高、手持ち工事高の関係】前期末手持ち工事高＋今期受注高－今期施工高＝今期末手持ち工事高また「受注高」は工事が発注された時点で計上される特徴から「発注者による建設工事の発注意欲」を指す建設需要（建築需要/土木需要）を表す指標としても活用される。「受注高」の統計データとしては建設工事受注動態統計調査（国交省）が広く採用されている。

【受注高】

準大手ゼネコンとはゼネコンを会社規模に応じて分類した際、対象となる特定規模のゼネコンを表す総称。その為、ゼネコンを会社規模で分類する際の考え方や定義によっては準大手ゼネコンの対象となる会社が異なる場合もある。また、この分類について明確な定義は無いものの、一般には売上高（単独）が概ね3000億円超でスーパーゼネコン以外のゼネコンを「準大手ゼネコン」として分類されるケースが多い。この場合、準大手ゼネコンの会社規模は従業員数（単独）で2500人から5000人程度、売上高（単独）は概ね3000億円から6500億円程度の水準にある。（下記一覧表参照）準大手ゼネコンは会社により施工部門と併せて設計部門、技術部門、研究開発部門など、建設に係る幅広い部門を展開している為、各社独自の工法や技術を有しており、高い技術力を持っている点も特徴として挙げられる。2022年度の国内ゼネコン市場規模は出来高ベースで年間約53兆2891億円（建設総合統計｜国交省）、そして、準大手ゼネコン10社全体の売上高（単独）が約4兆1087億円であることから、準大手ゼネコンの業界シェアは約7.7%となる。また、準大手ゼネコン全体でみた建築工事と土木工事の割合は受注高ベースでそれぞれ66%、34%と7割弱が建築工事となっている（2023年3月末時点）。準大手ゼネコン10社に関する売上高、従業員数は下記の一覧表を参照【準大手ゼネコン一覧】単独の売上高が概ね3000億円を超える準大手ゼネコン10社会社名売上高（単独）従業員数（単独）長谷工コーポレーション7062億円3205人フジタ5215億円3443人五洋建設4691億円4943人戸田建設4655億円4215人前田建設工業3759億円3277人安藤ハザマ3448億円3283人三井住友建設3376億円4807人西松建設3274億円2804人熊谷組2993億円2635人東急建設2615億円2761人準大手ゼネコン10社合計4兆1087億円3万5373人準大手ゼネコン10社平均4109億円3537人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信等に基づいて作成注）2023年3月末時点の値なお、準大手ゼネコン各社の2023年3月末時点における受注高、売上高、手持ち工事高、営業利益といった業績の状況や傾向の詳細については下記参照。・長谷工コーポレーション・五洋建設・戸田建設・熊谷組・前田建設工業・三井住友建設・西松建設・安藤ハザマ・東急建設・フジタ・準大手ゼネコン10社

【準大手ゼネコン】

【Joint Venture(JV)】工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「ジョイントベンチャー（JV）」は複数の業者が共同して一つの工事を請負う方式で「共同企業体」とも呼ばれる。工事の規模が大きく内容が技術的に高度なものになると単一の業者が請負うには能力的に不安が生ずる場合が生じてくる場合がある為、複数の建設会社が共同して工事を請負う方式。戦前のアメリカで活用が始まった方式だが戦後日本でも普及し、近年では大規模な工事の多くがJVによって施工されるといってもよいほどに多く採用されている。

【ジョイントベンチャー】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「随意契約」は、個別に業者から見積りを得る方法で、価格などの条件が合えば契約するという考え方に基づく方法。一般に特命随意契約と見積合わせの２つの方法がある。

【随意契約】

スーパーゼネコンとはゼネコンの中で清水建設、大林組、大成建設、鹿島建設、竹中工務店の5社を表す総称。大手5社とも呼ばれる。スーパーゼネコンの特徴はゼネコンの中でも会社規模が顕著に大きいことにある。例えば、従業員数で見た場合、スーパーゼネコン各社の従業員数（単独）は8000人から1万人程度、売上高（単独）は概ね1兆円から1兆5000億円の水準にある準大手ゼネコン各社における従業員数（単独）が2500人から5000人程度、売上高（単独）が3000億円から6500億円程度であることを踏まえると、スーパーゼネコンは従業員数や売上規模の観点から極めて大きな規模であることが分かる。また、スーパーゼネコンは施工部門と併せて設計部門、技術部門、研究開発部門など、施工のみならず建設に係る幅広い部門で展開している為、各社で独自の工法・技術を開発しており、その他のゼネコンと比較して非常に高い技術力を持っている点も大きな特徴として挙げられる。その為、例えば、建物の床面積が何十万㎡といった超大型の再開発事業、階数が50階を超えるような超高層開発案件、特殊な工法や高度な技術力を要する建設プロジェクトでは準大手ゼネコンや中堅ゼネコンでは対応が難しく、スーパーゼネコンのみ対応可能な場合もある。さらに、準大手ゼネコンや中堅ゼネコンは、規模で分類する際の考え方や定義に基づいて対象となるゼネコンが異なる場合もあるが、スーパーゼネコン（大手5社）は何十年も変わることなく清水建設、大林組、大成建設、鹿島建設、竹中工務店の5社を表す総称として用いられていることも特徴的な点として挙げられる。2022年度における国内ゼネコンの市場規模は出来高ベースで年間約53兆2891億円（建設総合統計｜国交省）、そしてスーパーゼネコン5社全体の売上高（単独）が約6兆7455億円であることを踏まえると、スーパーゼネコンの業界シェアは約12.7%となる。国内建設業者が約47万であることを考慮すると、その割合は大きく、建設業に対する影響力の大きさが見て取れる。なお、スーパーゼネコン全体でみた建築工事と土木工事の割合は受注高ベースでそれぞれ76.4%、19.6%と7割以上が建築工事となっている（2023年3月末時点）。スーパーゼネコン5社に関する売上高、従業員数は下記の一覧表を参照。【スーパーゼネコン（大手5社）一覧】単独の売上高が1兆円を超えるスーパーゼネコン5社会社名売上高（単独）従業員数（単独）清水建設1兆5573億円1万845人鹿島建設1兆4328億円1万137人大林組1兆3870億円1万56人大成建設1兆3256億円9897人竹中工務店1兆428億円8088人スーパーゼネコン5社合計6兆7455億円4万9023人スーパーゼネコン5社平均1兆3491億円9805人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信に基づいて作成注）2023年3月末時点の値なお、スーパーゼネコン各社の2023年3月末時点における受注高、売上高、手持ち工事高、営業利益といった業績の状況や傾向の詳細については下記参照。・清水建設・大林組・大成建設・鹿島建設・竹中工務店・スーパーゼネコン5社

【スーパーゼネコン（大手5社）】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。｢性能発注方式｣は品質・性能面の確保、あるいは工程及びコストの早期確実性を高める方策として、受注者側の有する技術や管理能力などを積極的に活用する発注方式。従来方式が発注者の規定した工事仕様書に対する価格競争であるのに対して、性能発注は達成すべき要求水準や性能を規定し、これらを達成する手順や方法については受注者側に委ねる方式となる。例えば、設計施工一括発注方式、プライム・コントラクティング方式、PFI方式なども「性能発注方式」に分類される。「性能発注方式」の特徴としては、発注時点に明確にされている情報は要求する性能や機能だけで設計図面情報は極めて少ない点が挙げられる。その中で適切な予算を算出するには、従来の「造る立場｣の視点による積算でなく、性能や機能を｢買う立場｣の視点から、要求する性能仕様水準とコストを同一軸で把握できるコストデータの活用が必要になる。

【性能発注方式】

「積算」とは工事費を算出する際に活用される方法の一つで、設計図や仕様書に基づいて細かく金額を算出すること。具体的な方法は、設計図や仕様書などから工事に必要となる資材や手間といった項目別に数量を拾い出し、これらの数量に単価を掛け合わせ項目別の金額を出した後、全ての項目における金額を積み上げて合計し算出される。「積算」の特徴としては、一般に設計の詳細が確定している実施設計完了後で利用される方法である為、工事費を算出する方法として最も高い精度で工事費を算出できる点にある。一方、設計図や仕様書に基づいて細かく項目別に金額を算出する必要がある為、概算と比較すると工事費を算出するのに膨大な手間と時間が必要となる。積算基準と呼ばれる基準に沿って数量が算出される場合は、数量算出方法が共通のルールに基づいている為、積算する者にかかわらず同じ数量が算出される点も特徴として挙げられる。参考｜積算基準（国交省）「公共建築工事積算基準」、「公共建築数量積算基準」、「公共建築設備数量積算基準」、「公共建築工事共通費積算基準」

【積算】

「施工高」とは契約済みの建設工事における請負金額のうち、施工が完了した部分に相当する金額分を指す。出来高や完成工事高と概ね同様の意。建設会社の主要な売上は建設工事に基づく「施工高」となる。「施工高」と受注高、繰越高や手持ち工事高の関係は下記のように表せる。【受注高、施工高、繰越高の関係】前期繰越高＋今期受注高－今期施工高＝次期繰越高【受注高、施工高、手持ち工事高の関係】前期末手持ち工事高＋今期受注高－今期施工高＝今期末手持ち工事高また「施工高」を把握できる統計データとしては国交省による「建設工事受注動態統計調査（大手50社調査）」や「建設総合統計」がある。

【施工高】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つで「設計施工一貫発注方式」とも呼ばれる。「設計施工一括発注方式」は設計及び施工の両方を単一業者に一括して発注する方式。この方式の特徴は主に下記の点がメリットとして挙げられる。① 一括発注することで設計・施工責任を一元化できる点② 事業期間を短縮できる点・設計者と施工者の選定が同時に一度で済む・設計から施工への移行がスムーズ③ 建設会社の技術力を設計に反映することができる点④ 基本設計に入る前に工事契約価格を決定できる点業者選定の方法は一般に設計与条件と性能仕様書をベースに提案入札（設計提案と価格提示）により競争して業者を選出する方法である為、発注者の要求性能条件や発注仕様書が十分に整備されていない場合には競争性が機能しない可能性がある。DB方式（デザインビルド方式）が実施設計と施工を一括で発注するのに対して、「設計施工一括発注方式」は基本設計、実施設計、施工を一括で発注するが、用語としては両者を同様の意味として用いられる場合が多い。

【設計施工一括発注方式】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「設計施工分離発注方式」は工事を発注する範囲として建設工事を単一の建設業者に発注する方法。設計と施工の役割が設計者と施工者に分かれ、それぞれの責任が明確であり、価格に基づいて施工業者の選定が可能である為、業者選定プロセスを単純化しやすい。一方、この方式では設計内容が確定した実施設計完了後に施工業者を選定するのが一般的である為、施工業者の決定と工事契約価格の確定が設計施工一括発注方式やDB方式（デザインビルド方式）と比較して後の時点となることも特徴として挙げられる。従来は「設計施工分離発注方式」と総価請負契約による契約方式を組み合わせた方式が広く採用されてきたが、近年ではプロジェクトの透明性や説明責任が強く求められるようになったと同時に建設マネジメントが普及したことを背景に、プロジェクトの目的や状況に基づいて様々な工事発注・契約の方式が採用されている。

【設計施工分離発注方式】

【VE｜Value Engineering】設計VEとはコストマネジメントやCM（コンストラクションマネジメント）における業務の一種で、設計内容を多面的にレビューして発注者が求める建物の機能とコスト・スケジュールの観点から費用対効果の向上を図ること。設計VEでは設計情報をベースに「発注者が求める建物の機能を満たしているか？」「発注者が望んでいる以上に過剰な仕上げグレードになっていないか？」「同じ機能を満たす安価な建材・機器は無いか？」などといった視点から設計に無理、無駄、過剰な部分がないか確認すると同時に、設計内容を少し見直すことでコストや工期に大きく影響する改善代案を模索し、具体的なコスト縮減額や工期短縮日数などを定量化したうえでVE提案として提示する。原設計者とは独立した視点から設計内容を多面的にレビューすることを基本としている為、一般にはVEチームと呼ばれる原設計者とは異なるコンサルタントチーム（または施工者）によって実施される。VEチームにより検討された提案は発注者と原設計者に提出されて提案の採否が検討され、採用案については原設計者によって設計に反映される。計画から設計までの各段階で実施されるが、設計が概ね確定する実施設計段階よりは基本設計段階、基本設計段階よりは基本計画段階で実施する方が、コスト縮減や工期短縮の提案採用により得られる効果が高いだけでなく、設計の手戻りが少なくて済む点も特徴として挙げられる。工事の発注方式として、競争入札や見積合わせの際に施工業者に工事金額と併せてVE提案を提出してもらい、それらを価格と併せて総合的に評価して施工者を選定するVE方式が採用されることもある。

【設計VE】

【General Contractor】ゼネコンとはGeneral Contractor の略称で建設会社を表す総称。建設会社は大きく、発注者（施主）から直接工事を請負う「元請業者（元請建設会社）」と元請業者の請負った工事を部分的に施工する「下請業者（下請建設会社）」に分類されるが、前者をゼネコン、後者をサブコン（Subcontractorの略称）として使い分けられるのが一般的。また、請負った工事の大半を下請として施工している下請業者（サブコン）であっても、発注者（施主）から全体工事を直接請負った場合は元請業者となる為、その場合における立場はサブコンではなくゼネコンとなる。ゼネコンの特徴は元請業者として発注者（施主）より建設工事を請負い、必要な工事を部分的に下請業者や専門工事業者へ外注すると共に、建設現場における工事全体の調整・管理（マネジメント）を行うことで請け負った工事を完成させることにある。上場ゼネコン大手21社の有価証券報告書に基づくと、ゼネコン原価内訳において外注費が占める割合は平均で約63%となっている（2022年3月末時点）。また、国内建設工事の大半が、契約締結後に設計変更などにより契約条件が変わらない限りは実際に工事で要した費用が契約額を超えた場合でも発注者から追加の支払いが発生しない「総価請負契約」で契約されることを踏まえると、資材価格や労務費の上昇などといったリスクを取って工事を請負い、「コスト」「工期」「品質」「リスク」をマネジメントしながら施工を実施することもゼネコンの大きな特徴として挙げられる。なお、建設総合統計（国交省）によると、2022年度における国内ゼネコンの市場規模は出来高ベースで年間約53兆2891億円である。ゼネコンは大きくは「スーパーゼネコン（大手5社）」「準大手ゼネコン」「中堅ゼネコン」「その他のゼネコン」と会社の規模に応じて分類される。この分類について明確な定義は無いものの、一般には売上高（単独）が概ね1兆円超のゼネコンを「スーパーゼネコン」、概ね3000億円超のゼネコンを「準大手ゼネコン」、概ね1000億円超のゼネコンを「中堅ゼネコン」として分類される場合が多い。国内の「スーパーゼネコン」「準大手ゼネコン」「中堅ゼネコン」「その他の主要なゼネコン」は下記の一覧表に示す通り。【スーパーゼネコン（大手5社）一覧】単独の売上高が1兆円を超えるスーパーゼネコン5社会社名売上高（単独）従業員数（単独）清水建設1兆5573億円1万845人鹿島建設1兆4328億円1万137人大林組1兆3870億円1万56人大成建設1兆3256億円9897人竹中工務店1兆428億円8088人スーパーゼネコン5社合計6兆7455億円4万9023人スーパーゼネコン5社平均1兆3491億円9805人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信に基づいて作成注）2023年3月末時点の値【準大手ゼネコン一覧】単独の売上高が概ね3000億円を超える準大手ゼネコン10社会社名売上高（単独）従業員数（単独）長谷工コーポレーション7062億円3205人フジタ5215億円3443人五洋建設4691億円4943人戸田建設4655億円4215人前田建設工業3759億円3277人安藤ハザマ3448億円3283人三井住友建設3376億円4807人西松建設3274億円2804人熊谷組2993億円2635人東急建設2615億円2761人準大手ゼネコン10社合計4兆1087億円3万5373人準大手ゼネコン10社平均4109億円3537人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信等に基づいて作成注）2023年3月末時点の値【中堅ゼネコン一覧】単独の売上高が概ね1000億円を超える中堅ゼネコン11社会社名売上高（単独）従業員数（単独）奥村組2423億円2596人鴻池組2415億円1907人東亜建設工業2032億円1698人鉄建建設1574億円2113人東洋建設1499億円1436人淺沼組1328億円1293人東鉄工業1159億円1685人大豊建設1157億円1052人飛島建設1132億円1294人錢高組1076億円972人福田組882億円895人中堅ゼネコン11社合計1兆6677億円1万6941人中堅ゼネコン11社平均1516億円1540人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信等に基づいて作成注）2023年3月末時点の値【その他の主要なゼネコン一覧】単独の売上高が概ね1000億円未満の主要なゼネコン19社会社名売上高（単独）従業員数（単独）ピーエス三菱986億円1105人新日本建設955億円712人ライト工業946億円943人青木あすなろ建設913億円907人若築建設862億円795人DNC 大日本土木843億円951人イチケン838億円645人名工建設815億円1130人松井建設808億円745人高松建設785億円1870人矢作建設工業777億円1174人ナカノフドー建設716億円725人大本組713億円821人大末建設683億円560人西武建設614億円772人不動テトラ590億円805人北野建設587億円531人植木組412億円614人株木建設319億円374人その他主要なゼネコン19社合計1兆4162億円1万6179人その他主要なゼネコン19社平均745億円852人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信等に基づいて作成注）2022年3月末時点の値

【ゼネコン】

【Lump Sum Contract】「総価請負契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つで定額請負契約の一種。「総価請負契約」は受注業者が建設工事を一式総額のみで請負う方式。この方式では、契約締結後に設計変更などで当初の契約条件が変わらない限り、実際に工事で要した費用が契約額を超えた場合でも発注者から追加の支払いが発生しない。「総価請負契約」の特徴は、発注者にとっては支払う工事総額が契約時に確定するだけでなく、工事総額が明確になっているので契約後のコスト管理が行いやすい点にある。一方、受注者にとっては契約後の資材価格や労務費等の物価上昇、工事費算出時の積算に抜け漏れ等の間違いがあってもそれらを負担しなければならないリスクがある。また、この方式を採用する場合は設計図面に基づいて工事総額を算出後に契約へ進む為、総価請負契約を結ぶ前提として設計がある程度確定していることが基本的な要件となる。従来から最も多く採用されている方式で、国内の建設工事における契約価格の大半は「総価請負契約」によるものである。

【総価請負契約】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める「発注方式」の一つ。「総合評価方式」は発注者が「価格」と「価格以外に評価する項目」を選び、施工業者から評価項目に対して技術とノウハウを活かした技術提案を求め、その提案内容を価格と併せて総合的に評価したうえで業者を選定する方式。この方式の活用メリットとしては、工事内容や周辺環境に応じた技術提案の評価により、従来では評価の対象外であった工事品質の向上、工期の短縮、ランニングコストを含むトータルライフサイクルコストの縮減、自然環境や住環境の保護など社会的要請への対応などが実現可能になる点が挙げられる。参考｜総合評価落札方式　技術とノウハウを活かした公共工事を目指して（国総研）

【総合評価方式】

【Unit Price Contract】「単価請負契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つで定額請負契約の一種。「単価請負契約」は請負工事における工種毎に、単位数量あたりの「単価」を取り決める方式。この方式では、実際に要した数量や経費は設計図が完成後に計測して、それらに契約された「単価」を掛けて工事金額を精算する。「単価請負契約」の特徴として、発注者にとっては設計図の完成度が低い段階でも契約を結ぶことができるが、契約時点では工事金額を確定できない点が挙げられる。一方、請負業者にとっては契約後に取り決められた「単価」が上昇してしまうリスクがある。この方式は日本では主に改修工事や修繕工事等に採用されているが、これらの工事では既に建設時の図面がなく天井裏など実際に工事を始めてからでないと状態が把握できない場合や、建設時の図面が残されているケースでも建物の現状が図面の通りになっていない場合がある為である。

【単価請負契約】

中堅ゼネコンとはゼネコンを会社規模に応じて分類した際、対象となる特定規模のゼネコンを表す総称。その為、ゼネコンを会社規模で分類する際の考え方や定義によっては中堅ゼネコンの対象となる会社が異なる場合もある。また、この分類について明確な定義は無いものの、一般には売上高（単独）が概ね1000億円超でスーパーゼネコン、準大手ゼネコン以外のゼネコンを「中堅ゼネコン」として分類される場合が多い。この場合、中堅ゼネコンの会社規模は従業員数（単独）で概ね1000人から2500人程度、売上高（単独）は概ね1000億円から3000億円程度の水準にある。（下記一覧表参照）中堅ゼネコンは会社により施工部門と併せて設計部門、技術部門、研究開発部門など、幅広い部門を展開し、各社独自の工法や技術を有している点も特徴として挙げられる。2022年度の国内ゼネコン市場規模は出来高ベースで年間約53兆2891億円（建設総合統計｜国交省）、また中堅ゼネコン11社全体の売上高（単独）が約1兆6677億円であることから、中堅ゼネコンの業界シェアは約3.1%となる。また、中堅ゼネコン全体でみた建築工事と土木工事の割合は受注高ベースでそれぞれ52%、48%と建築工事と土木工事が概ね半々を占めている（2023年3月末時点）。中堅ゼネコン11社に関する売上高、従業員数は下記の一覧表を参照【中堅ゼネコン一覧】単独の売上高が概ね1000億円を超える中堅ゼネコン11社会社名売上高（単独）従業員数（単独）奥村組2423億円2596人鴻池組2415億円1907人東亜建設工業2032億円1698人鉄建建設1574億円2113人東洋建設1499億円1436人淺沼組1328億円1293人東鉄工業1159億円1685人大豊建設1157億円1052人飛島建設1132億円1294人錢高組1076億円972人福田組882億円895人中堅ゼネコン11社合計1兆6677億円1万6941人中堅ゼネコン11社平均1516億円1540人出典｜各社の有価証券報告書、決算短信等に基づいて作成注）2023年3月末時点の値なお、中堅ゼネコン各社の2023年3月期決算における受注高、売上高、手持ち工事高、営業利益といった業績の状況や傾向の詳細については下記参照。・奥村組・鉄建建設・東亜建設工業・東洋建設・淺沼組・錢高組・飛島建設・大豊建設・中堅ゼネコン8社

【中堅ゼネコン】

「直接工事費」とは建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接的な費用を指す。建築工事費（建築プライス）や建築コストの一部。一般的に「直接工事費」は大きく「建築工事」「設備工事」「屋外施設」に分類されて構成されるが、詳細な構成については工種別や部位別と呼ばれる内訳により構成方法が異なる。「直接工事費」に、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲いといった総合仮設に伴う共通仮設費、現場の管理に必要な現場管理費を加えると建築コストに、さらには建設会社の利益や請負リスクなどを含む一般管理費と消費税を加えると建築工事費（建築プライス）となる。

【直接工事費】

【㎡単価法】工事費を算出する際に用いられる概算の一種で、一度覚えてしまえば誰にでも簡単に利用することができる為、実務で最も活用されている方法。「㎡単価法」と呼ばれる場合もある。「坪単価法」は工事の対象となる建物の「坪単価（坪あたりの単価）」または「㎡単価（㎡あたりの単価）」を設定し、それらに建物の「床面積（坪数または㎡数）」を掛け合わせることで工事費を算出する方法。「坪単価」や「㎡単価」の設定は対象とする建物と類似したプロジェクトの工事費に基づいた単価をベースとして類似プロジェクトの工事契約時点からの物価上昇率を考慮して決定するのが一般的。この方法の特徴は、設計図や仕様書が存在しない段階でも「地域」「建物用途」「規模」「構造」「建物のグレード」など対象となる建物概要が決まった段階で工事費を算出することができる点にある。一方、この方法で得られる結果の精度は一般に誤差が大きく粗いという点も特徴として挙げられる。

【坪単価法】

【Fixed Price Contract】「定額請負契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つで、総価請負契約、単価請負契約、総価単価請負契約などの総称。「定額請負契約」は請負業者が事前に工事金額を見積り、発注者と合意された価格で設計図書などに基づいて完工を約束する方式。請負業者側は取り決め額で工事を完成させるリスクを負う一方、発注者は最終的な工事金額の大枠を掴むことができる点が特徴として挙げられる。従来は「定額請負契約」のうち総価請負契約が最も採用されてきたが、近年では建設マネジメントの普及により工事発注・契約の方法が多様化したことで単価請負契約や総価単価請負契約の活用も広がっている。

【定額請負契約】

「出来高」とは契約済みの建設工事における請負金額のうち、施工が完了した部分に相当する金額分を指す。施工高や完成工事高と概ね同様の意。建設工事では工事の目的物が完成していなくても「出来高」に応じて請求・支払いが行われる場合があり、これを「部分払い」「中間払い」「出来高払い」などと呼ぶ。また「出来高」をベースとした統計としては、国交省より国内における建設活動の規模・構造を明らかにする目的で「建設投資見通し」と「建設総合統計」などが公表されている。

【出来高】

【デザインビルド方式】【Design–Build】工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「DB方式（デザインビルド方式）」は設計及び施工の両方を単一業者に一括して発注する方式。この方式の特徴は主に下記の点がメリットとして挙げられる。① 一括発注することで設計・施工責任を一元化できる点② 事業期間を短縮できる点・設計から施工への移行がスムーズ③ 建設会社の技術力を設計に反映することができる点④ 実施設計に入る前に工事契約価格を決定できる点DB方式では発注者側の設計者が基本設計を行って必要建築許認可を取得し、その基本設計情報に基づいて業者が選定されるのが一般的。設計施工一括発注方式が基本設計、実施設計、施工を一括で発注するのに対して「DB方式」では実施設計と施工を一括で発注するが、用語としては両者を同様の意味として用いられる場合が多い。

【DB方式】

「手持ち工事高」とは契約済みの建設工事における請負金額のうち、未着手の工事に相当する金額分を指す。未消化工事高や繰越高と概ね同様の意。「手持ち工事高」と受注高、施工高の関係は下記のように表せる。【受注高、施工高、手持工事高の関係】前期末手持ち工事高＋今期受注高－今期施工高＝今期末手持ち工事高なお「手持ち工事高」は、その時点で抱えている工事量、つまり将来の売上となる為、単体または特定の建設市場における建設業者の工事受注意欲を測る重要な指標にもなる。例えば、建設会社における「手持ち工事高」の水準が高い場合には、工事が豊富にあり将来的な売り上げも見通せる為、新規案件に対して無理に受注する必要がなくなる。一方で「手持ち工事高」の水準が低い場合には、抱える工事量が少なく売り上げの先行きが見えない為、新規案件の受注に対して積極的な姿勢となる。その為、建設会社の「手持ち工事高」の水準が市場全体で高い水準にある状況で、建設市場は「売り手市場」に、また、低い水準にある状況で「買い手市場」となる。（下図参照）上図からも読み取れるように、ゼネコンの手持ち工事高は「売り手市場」の状況で増加する一方、「買い手市場」の状況で減少する。建設業全体や特定規模の建設業者における「手持ち工事高」を把握できる統計データとしては国交省による「建設工事受注動態統計調査（大手50社調査）」や「建設総合統計」がある。2023年5月末時点での「手持ち工事高」は建設市場全体で約38.4兆円となり、そのうち約37.5%を公共の土木工事が、35.5%を民間の建築工事が占めてる。

【手持ち工事高】

「手持ち工事月数」とは建設会社がある時点で抱えている手持ち工事量を解消するのに必要となる期間を表す指標。その為、直接的ではないものの、建設会社が抱える工事の量や繁閑具合を計る指標として活用されている。「手持ち工事月数」と手持ち工事高（または繰越高や未消化工事高）と施工高（または出来高や売上高）の関係は下記のように表せる。【手持ち工事月数、手持ち工事高、施工高の関係】手持ち工事高 ÷ 過去12ヵ月の平均施工高 ＝ 手持ち工事月数（ヵ月）よって「手持ち工事月数」は、ある時点で建設会社が抱える手持ち工事の量を1か月の平均的な施工の量で解消する為には何カ月必要かを表している。その為、例えば建設会社の決算（通期）においては、これらの関係は下記の形でも表すことが可能となる。次期繰越高 ÷ 今期売上高 × 12ヵ月 ＝ 今期末時点の手持ち工事月数（ヵ月）また、建建設工事統計調査 概要（国交省）において「手持工事月数」は「調査期日の未消化工事高を調査期日までの12カ月平均の施工高で除した数値をいう」と定義されている。一般に、「手持ち工事月数」は建設会社の規模により、その水準が異なる。例えば、工期の長い大型開発工事案件を多く抱える大規模建設会社の「手持ち工事月数」は、工期の短い小規模な工事案件が大半である建設会社と比較して、その期間が長くなる。具体的に、スーパーゼネコン（大手5社）、準大手ゼネコン、中堅ゼネコンの平均的な「手持ち工事月数」は約15カ月から20カ月程度である一方、小規模な建設会社の平均的な「手持ち工事月数」は4ヵ月から8カ月程度となっている。その為、「手持ち工事月数」の指標は同一の建設会社において過去からの繁忙傾向を把握する際、または、同程度の規模である建設会社間で繁忙水準を比較する際などに採用される。なお、「手持ち工事月数」を把握できる統計データとしては国交省による「建設工事受注動態統計調査（大手50社）」がある。

【手持ち工事月数】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「特命随意契約」は随意契約の一種で、特定の業者について技術水準、工事消化能力、資産、陣容、信用状況、手持工事の繁閑の度合いなど、工事の品質や契約の履行に関係する項目を十分調査し適当と判断したうえで見積を徴集し、予定した工事価格内であったならば発注するという方式。発注者がその工事業者に対して過去に良好な実績を残しているとか、あるいは長期的な信頼関係を有している場合に多く採用される方法。円滑な工事運営や高い品質を期待できるメリットがある一方、競争業者がいない為に工事金額が高くなる恐れがある。

【特命随意契約（特命方式）】

「土木需要」とは「発注者による土木工事の発注意欲」を指す総称で建設需要の一部でもある。「土木需要」は受注高に基づいた金額をベースにその規模を把握するのが一般的。例えば、国交省の建設工事受注動態統計調査に基づいた受注高ベースでは、2020年の国内における「土木需要」は約17兆1990億円で、そのうち約67%が公共、約33%が民間の需要となっている。なお、土木工事には建築工事の床面積にあたる市場全体の工事量を共通して測る指標が無い為、金額ベースでその規模が把握されることが多い。

【土木需要】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。｢二段階競争入札方式｣は第１段階で基本設計と概略数量による概算価格に基づいた競争入札を行い１社に絞り、その業者と第２段階で協議しながら実施設計を進めていく方式。この方式は大規模プロジェクトで設計図の完成に時間が要する場合、あるいは受注者の持つ工法等の施工技術力を設計に取り込みたい場合によく採用される。採用メリットとしては、価格競争原理を残したまま施工業者の持っている技術力を実施設計に活かすことができる点、また大規模プロジェクトや複雑工事等の詳細設計が確定することにより早期着工も可能となる点が挙げられる。

【二段階競争入札方式】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「入札時VE方式」はVE方式の一種で施工業者から技術的な工夫の余地が大きいと考えられる工事で採用され、コスト縮減が期待できる施工方法等に関する技術提案を入札段階で募集する方式。具体的には、施工業者からの提案内容について発注者が審査のうえ、入札参加資格通知の時に併せて提案の採否が通知される。提案が採用された業者はその提案内容に基づき積算し、不採用とされた業者は発注者提示の標準案に基づいて積算してそれぞれ入札に臨む。価格競争に基づいて入札が行われる場合と、提案内容に点数を付けて価格との総合評価を行う場合とがある。なお、提案内容は標準案と比較して工事目的物の本来想定した機能・品質が損なわれないことが前提となっているため、それを満たさない提案については不採用となる。

【入札時VE方式】

競争入札の際に落札の条件となる価格のこと。入札予定価格とは主に発注者の予算を指す。公共機関は予算を上回る契約はできない為、入札額が入札予定価格以下であることが落札の条件となる。入札における最低価格が入札予定価格を上回る場合は、通常、入札をやり直す。これを再入札と呼び、予定価格を下回る価格が出るまで数回これを行うが、それでも予定価格を下回るものがないときは原則としてその入札は不落となってしまう。

【入札予定価格】

【Procurement Approach】建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に採用する方式の総称。「発注方式」という用語に明確な定義は無く、例えば、競争入札や随意契約のように「業者選定プロセス（手続き）」を指す場合もあれば、設計施工分離発注方式や設計施工一括発注方式のように「工事・業務の範囲」と併せ「プロジェクト実施体制」を指す場合、さらには総価請負契約や目標コスト契約のように「契約方式・契約条件」を指す場合もある。つまり、実際のプロジェクトにおける「発注方式」は「業者選定プロセス」「工事・業務の範囲」「プロジェクト実施体制」「契約方式・契約条件」といった観点に基づいた各種方式が相互に組み合わさり多種多様である。また、これらの方式は各々で特徴が異なる為、組み合わせによるメリット・デメリットを把握した上でプロジェクトの目的や状況に合わせ最適な「発注方式」が検討・採用される。従来は競争入札によって設計施工分離発注方式と総価請負契約を組み合わせた方式が広く採用されてきたが、近年では建設マネジメントの普及により多様な「発注方式」が活用されている。

【発注方式】

「非住宅建築需要」とは「発注者による非住宅建築工事の発注意欲」を指す総称で建設需要や建築需要の一部。一般に「非住宅建築需要」は「新設/修繕・更新・改修」「用途」「民間/公共」「地域別」「構造別」などの観点から分類される。「非建築需要」は着工床面積に基づいた床面積をベースに、または工事費予定額などに基づいた金額をベースにその規模を把握するのが一般的。例えば、2019年の国内における「非住宅建築需要」は下記概要の通り。【着工床面積ベース】① 全体で約5270万㎡② 約33%が工場および倉庫、10%が事務所、8%が商業店舗の需要③ 約67%がS造、20%がRC造、9%が木造の需要参照｜建築着工統計調査（国交省）【工事費予定額ベース】① 全体で約13兆390億円② 約22%が工場および倉庫、16%が事務所、6%が商業店舗の需要③ 約63%がS造、27%がRC造、6%が木造の需要参照｜建築着工統計調査（国交省）実質的な工事の面積を表すこともあり「建築需要」を測る指標には着工床面積が活用される場合が多い。しかしながら、この着工床面積には修繕、更新や改修に係る工事の需要が含まれないなど、それぞれの指標で一長一短がある為、利用目的に適した指標をその都度検討して採用する必要がある。

【非住宅建築需要】

ピュアCM方式とは工事や設計業務等を発注する際に採用される発注方式の一つ。「ピュアCM方式」はCM方式の一種で、選定されたCMr（コンストラクションマネージャー）が発注者の代理人またはコンサルタントとして、設計アドバイス、工事業者の選定・管理、工程やコストの管理などCM業務を展開する方式。この方式の基本は“CMr(コンストラクションマネージャー)が発注者の利益のために自らの専門知識・マネジメントノウハウを駆使して各種マネジメント業務を実施し、それに対してフィーを受け取る”という「委託契約」が下敷きになる。

【ピュアCM方式】

「部位別内訳」とは建築工事費を構成する方法の一種。「部位別」による方法は「屋根」「外壁」「部屋」などといった建物を構成する部分や部位に基づいて工事費が構成される方法。この構成方法の特徴は、全体工事費の中で「特定の建物部分に幾らかかっているのかを把握できる点」にある為、発注者や設計者がこの部分にかかる費用として適当であるかの検討や確認の目的でも活用される。実際のプロジェクトでは、基本計画や基本設計といった設計の詳細が確定していない段階で、概算を算出する際に利用されることが多い構成方法。一般的な大枠は下記に示す【部位別内訳構成の例】のように構成されるが、その詳細はさらなる部位にまたは部位の中で工種別に分かれて構成される。「部位別内訳」については国交省より「概算工事費算出標準書式」が標準的な書式として公表されている。ただし、実際のプロジェクトで活用される内訳書式は、全体構成の基本は類似しているものの細かい構成や表現は異なっており、建設会社によってそれぞれで独自の書式が採用される。【部位別内訳構成の例】1. 直接工事費（1）建築工事1）直接仮設2）土工・地業① 土工② 地業3）躯体① 基礎躯体② 上部躯体4）外部仕上① 屋根② 外壁③ 外部開口部④ 外部床・天井⑤ 外部雑5）内部仕上① 内部床② 内部壁③ 内部天井④ 内部開口部⑤ 内部雑（2）設備工事1）電気2）空調3）給排水衛生4）昇降機5）その他（3）屋外施設1）囲障2）構内舗装3）屋外排水4）植栽2. 共通仮設費3. 現場管理費4. 一般管理費5. 消費税

【部位別内訳】

【Feasibility Study】構想や企画の段階で計画事業の実現可能性や妥当性、採算性など多角的に検討すること。事業性を評価して事業実施の可否や最適案を判断するための調査にあたる。FSとも呼ばれる。開発事業における「フィージビリテイスタディ」は土地取得段階で土地取得コスト、建物の用途、想定される建設コストや得られる収益などに基づいて事業の現実性や採算性が判断される。また「自社ビルか賃貸か？」「建て替えか改修か？」「分散オフィスか統合か？」「持家か賃貸か？」のように、それぞれの場合で必要となるコストと収益以外に得られる便益（利便性等）やメリット・デメリットも併せて総合的に比較・評価し最適案が検討される場合もある。

【フィージビリテイスタディ】

【Prime Contracting】工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。｢プライム・コントラクティング方式｣は単一の事業者（通常、ゼネコン、設計者、専門工事業者などでコンソーシアムを組むことが多い）が設計から施工までの業務の全責任を請負う方式で英国国防省が中心となって開発を進めた発注方式。特徴としては、大型工事などで十分な工期確保が難しく、設計がラフな状態でも早期の着工を必要とし、さらには業者の技術力も設計段階で生かしたいプロジェクトに適した方式の為性能発注方式の一種に分類できる。一般に契約方式はMC方式（マネジメントコントラクト方式）とほぼ類似した実費精算契約の変形が採用される。この方式のデメリットとしては契約時に最終価格の確定度が低い点が挙げられる。対応としては契約時に目標コスト契約として業者側のインセンティブが働くようにする、あるいは、GMP（最大保証金額）の設定を採り入れるなどがある。

【プライム・コントラクティング方式】

【PM｜Project Management】PM（プロジェクトマネジメント）とは建設マネジメントの一種で、プロジェクトにおける構想・企画、計画、設計、工事発注、施工、引き渡しの各段階で「コスト」「スケジュール」「品質」「情報」の観点から関係者の調整・管理業務を実施することで工期内、予算内でプロジェクトを収めることを目的としたマネジメントのこと。CM（コンストラクションマネジメント）が計画・設計の段階から設計や施工などに関して技術的な観点からマネジメントを展開するのに対して、PMは構想・企画といったプロジェクトの川上段階からプロジェクト全体を包括的に調整・管理する立場からマネジメントを展開する点が特徴として挙げられる。従来、建設プロジェクトにおけるPM業務は発注者または設計者により実施されてきた。しかしながら近年では、プロジェクトに対する透明性や説明責任が求められるようになったことでPM（プロジェクトマネジメント）やCM（コンストラクションマネジメント）といったマネジメント業務を専門で提供する会社が、設計者や施工者から完全に独立した立場で発注者に代わってPM業務を展開するPM方式（プロジェクトマネジメント方式）を採用するプロジェクトが増えている。

【プロジェクトマネジメント】

【プロジェクトマネジメント方式】PM方式（プロジェクトマネジメント方式）とは工事や設計業務等を発注する際に採用される発注方式の一つ。PM方式は選定されたPMr（プロジェクトマネージャー）が発注者の代理人としてマネジメント業務を行い、計画が発注者の要求条件を満たし、予算内、工期内でプロジェクトが完了するように全体の包括的な調整・管理を実施する方式。PMrはプロジェクトを予算内で工程通りに達成するため、実質的には設計者、施工者、コンサルタントなどの関係者を調整・管理する権限を発注者の代理人として持つとされている。但し、実際のプロジェクトでは、発注者をサポートする為に各種調整の役割のみでプロジェクトに参画する場合、各種管理業務まで担う場合、さらには、完全に発注者の代理人として図面や変更内容などに対して承認まで行う場合など、PMrの係わり方や有する権限の範囲もプロジェクト毎で異なる。CM方式（コンストラクションマネジメント方式）はCMr（コンストラクションマネージャー）が主に計画・設計の段階から参画して設計や施工などに関して技術的な観点からマネジメントを展開する方式であるのに対して、PM方式はPMrが構想・企画といったプロジェクトの川上段階から参画して、プロジェクト全体を包括的に調整・管理する権限を持つ立場としてマネジメントを展開する側面が強い方式である。

【PM方式】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「分離発注方式」は一つの工事をいくつかの工事に分割して、それぞれについて建設業者（または専門工事業者）を選定し契約を結ぶ方式。例えば、建築主が一部の専門工事業者や資材メーカーに対して特別に有利な条件で直接調達ができるといった場合は、その部分だけを別途に分離して発注したほうが工事費を安くあげることができるため、設備工事やサッシュ・カーテンフォール、鉄骨製作などコストウェイトの大きい部分で分離発注が採用される。ただし分離発注した場合、発注者側で複数業者の統括管理やそれぞれの調整が必要になる為、発注者を支援・代行する専門技術者としてCMr（コンストラクションマネジャー）を活用することが望ましい。

【分離発注方式】

【㎡単価法】工事費を算出する際に用いられる概算の一種で、一度覚えてしまえば誰にでも簡単に利用することができる為、実務で最も活用されている方法。「㎡単価法」と呼ばれる場合もある。「坪単価法」は工事の対象となる建物の「坪単価（坪あたりの単価）」または「㎡単価（㎡あたりの単価）」を設定し、それらに建物の「床面積（坪数または㎡数）」を掛け合わせることで工事費を算出する方法。「坪単価」や「㎡単価」の設定は対象とする建物と類似したプロジェクトの工事費に基づいた単価をベースとして類似プロジェクトの工事契約時点からの物価上昇率を考慮して決定するのが一般的。この方法の特徴は、設計図や仕様書が存在しない段階でも「地域」「建物用途」「規模」「構造」「建物のグレード」など対象となる建物概要が決まった段階で工事費を算出することができる点にある。一方、この方法で得られる結果の精度は一般に誤差が大きく粗いという点も特徴として挙げられる。

【坪単価法】

【マネジメントコントラクト方式】工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「MC方式」はMCr（マネジメントコントラクター）にコスト・プラス・フィー契約をベースとして建設工事のマネジメントフィーを支払う方式。MCrは設計段階では設計者のサポート業務を行い、工事発注段階では発注者の承認の下で専門工事業者を選定する（コストを決める）。施工段階では事前に取り決めた報酬（フィー）に基づいて工事実施の段取り、調整、そして管理業務を実施する。

【MC方式】

「未消化工事高」とは契約済みの建設工事における請負金額のうち、未着手の工事に相当する金額分を指す。手持ち工事高や繰越高と概ね同様の意。従来は国交省の調査における用語として使われていたが、同省では平成27年3月分調査より「未消化工事高」の名称を手持ち工事高へ変更している。「未消化工事高」を把握できる統計データとしては国交省による「建設工事受注動態統計調査（大手50社調査）」や「建設総合統計」がある。例えば、2023年5月末時点での「未消化工事高（手持ち工事高）」は建設市場全体で約38.4兆円となり、そのうち約37.5%を公共の土木工事が、35.5%を民間の建築工事が占めてる。

【未消化工事高】

工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「見積合わせ」は随意契約の一種で、特定の業者について技術水準、工事消化能力、資産、陣容、信用状況、手持工事の繁閑の度合いなど、工事の品質や契約の履行に関係する項目を十分調査し適当と判断した複数の業者より見積を徴集し、その金額の大小、見積内容などをみたうえで最も適当と思われる業者を選ぶ方法。指名競争入札と同じような方法であるが、その手続きについて一定の形式をもたない点が異なる。例えば、競争入札は全ての入札者の面前で開札して一定条件を備えていれば必ず最低額の入札者が落札するというルールによる。一方、見積合わせの場合は必ずしも同一の時点で見積りを徴するとは限らず、場合によっては見積条件が異なる場合もある。最終的には見積りの内容と建設業者の能力や信頼度を総合的に評価して判断するものであって、必ず最低額の見積りを提出した業者に決めるとは限らない。

【見積合わせ】

【Target Cost Contract】「目標コスト契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つ。「目標コスト契約」は実費精算契約の考え方がベースとなっていて、工事に要する実費（コスト）と受注者の報酬（フィー）から最終的な工事金額が決定される方式。この方式の特徴としては、発注者と受注者の間で目標コストが設定され、工事に要した実費（コスト）を目標コストと比較して、下回った場合はコスト縮減分の一部が受注者へ分配される一方、超過した場合には超過分の一部または全てを受注者が負担する点が挙げられる。また、目標コストは契約時点での図面や仕様書に基づいて発注者と受注者の両者によって設定され、設計や仕様に変更などがあった場合は両者合意の基に調整されるのが一般的。実費精算契約では受注者が一定幅の利益を確保することが可能である契約なのに対し、「目標コスト契約」では実費（コスト）が目標コストを大きく超過した場合は、受注者で想定していた報酬（フィー）が大幅に減ってしまう可能性もリスクとしてある契約となる。また「目標コスト契約」では、受注者が最終的な工事金額の最高限度額を保証し、その金額を超過した場合には受注者が超過分を負担する契約としてGMP（最大保証金額）を設定する場合もある。

【目標コスト契約】

工事費を算出する際に用いられる概算の一種。「ユニット単価法」は工事の対象となる建物の主要な機能に着目して「ユニットあたり単価」を設定し、その単価に「ユニット数」を掛け合わせることで工事費を算出する方法。「ユニット単価法」の特徴は坪単価法と同様、精度は粗いがプロジェクトの早期段階で手間をかけないで工事費を算出できる点にある。「ユニットあたり単価」は集合住宅の場合では「住戸あたり単価」、病院では「病床あたり単価」、ホテルでは「客室あたり単価」といったように、単価のベースとするユニットが建物の主要な用途により決定される点も特徴として挙げられる。

【ユニット単価法】

BIMとはBuilding Information Modelingの略称で頭文字をとってBIM（ビム）と呼ばれる。建築物の情報付き３次元モデルを指す。CADが２次元で設計を進めるのが基本であるのに対して、BIMは３次元のモデルをベースに設計が進められる為、作成されたモデルは関係者にとって視覚的に分かり易い。BIMは建物を構成する材料や設備機器等の「製品情報」「位置情報」「数量情報」「価格情報」などといった属性情報を３次元モデルとリンクさせてデータベース化することで、企画・計画、設計から施工さらには維持管理、解体といった建物のライフサイクルを通して一元的に情報管理することができる。従来は各々のフェーズで個別に管理されていていた図面や仕様書等の建物情報が一つのモデルに一元化される為、建物の現状に関する情報を容易に把握できる点が大きな特徴となる。BIM活用のメリットとしてはシミュレーションが挙げられる。例えば「階高を変えたらどうなるか？」「開口部をもう少し大きくしたらどうなるか？」「地下階を取りやめたらどうなるか？」といった複数計画案について、BIMモデルの属性情報と「構造」「環境」「コスト」「工程」など各種シミュレーションソフトを連動させることで、どの案が最適な計画であるかの比較・検討が従来よりも容易に行うことが可能となる。また、BIMモデルを活用して事前に施工方法を検討出来る為、施工段階における問題点を洗い出して、その解決策や対応策を検討することが可能となる。施工の前段階で問題点に対応することで、設計変更や施工ミスによる手戻りの軽減、さらにはコスト超過や工期遅延といったリスクの低減にも繋がる。

【BIM｜Building Information Modeling】

【BQ方式】「総価単価請負契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つで定額請負契約の一種。BQ方式とも呼ばれる。「総価単価請負契約」はBQ（Bill of Quantities）と呼ぶ数量明細書を発注者側が準備し、そのBQに基づいて請負業者が値入れすることで請負金額が決定される方式。「総価単価請負契約」による請負業者との契約は総価による請負工事であるが、同時に各工事項目における単価も契約の対象となる為「総価単価請負契約」と呼ばれる。この方式の特徴は、BQに提示する工事数量に関しては発注者側が責任をもつ契約数量として提示し、工事単価も契約の対象としている点にある。その為、BQは発注・契約図書の一部になる。この方式の活用メリットとしては、発注者が数量公開することにより入札者や見積参加者の数量拾い手間を省ける点、そして発注者にとっては提出された見積金額の内訳を容易に比較できる点が挙げられる。さらに、各工事単価についても発注者と受注者の双方が前もって合意しておくことで、契約後における設計変更の円滑な価格協議にも繋がる。元々は英連邦諸国において採用されている価格契約の方式であるが、近年は国内でも、例えば、BQを参考数量としてのみ公開し契約数量とはしない方式や、総価契約単価合意方式と呼ばれる方式など「総価単価請負契約」の考え方をベースとした価格契約方式の活用が出てきている。参考｜総価契約単価合意方式の見直し（国交省）

【総価単価請負契約】

【CM｜Construction Management】CM（コンストラクションマネジメント）とは建設マネジメントの一種で、プロジェクトにおける企画・計画、設計、工事発注、施工、引き渡しの各段階で「コスト管理」「スケジュール管理」「品質管理」「情報管理」「リスク管理」などを実施することで品質改善やコスト縮減を行い、工期内、予算内でプロジェクトを収めることを目的としたマネジメントのこと。CM（コンストラクションマネジメント）の特徴は、主に計画・設計の段階からプロジェクトが完了するまで、設計や施工などに関する技術的な側面から専門知識やノウハウを活用してマネジメントを展開する点にある。従来、建設プロジェクトにおけるCM業務は発注者、設計者、施工者により実施されてきた。しかしながら近年では、コスト、工程や品質に対する透明性や説明責任が強く問われるようになったことで、PM（プロジェクトマネジメント）やCM（コンストラクションマネジメント）といったマネジメント業務を専門で実施する会社が、設計者や施工者とは完全に独立した立場から発注者に代わってCM業務を展開するプロジェクトが急速に増えている。コンストラクションマネジメントの実務はプロジェクト段階別に下記のような業務が概要として挙げられるが、これらは発注者のニーズによって取捨選択または追加されたうえで具体的に定められる。【企画・計画段階】① 設計候補者の評価・選定へのアドバイス② 設計契約のアドバイス【設計段階】① 設計に関するアドバイス（施工面、コスト面、スケジュール面）②設計VEの提案③ 施工スケジュールの提案④概算工事費の算出⑤ 予算工事費の検討⑥ リスクの洗い出し・対応策の提案（コスト面、スケジュール面、品質面）【工事発注段階】① 発注区分（工事種別）の提案②発注方式の提案③ 施工業者の選定に関するアドバイス（候補者募集、評価・審査等）④ 工事契約書類の作成⑤契約方式や契約条件に関するアドバイス⑥ 工事費積算の支援【施工段階】① 施工業者間の調整② 工程計画の作成・工程管理③ 施工図の確認④ 品質管理⑤ 工事監理者、施工業者の評価⑥ 支払い管理⑦ 変更コスト管理（コストモニタリング）⑧ 工事経過報告（工程、工事費など）⑨ 各種文書管理（設計、施工等）⑩ 中間検査、完了検査への立会い⑪ 引渡書類の確認参考｜ＣＭ方式活用ガイドラインについて（国交省）

【コンストラクションマネジメント】

CMアットリスク方式とは工事や設計業務等を発注する際に採用される発注方式の一つ。「CMアットリスク方式」はCM方式の一種で、CMrに対してCM業務に加えて工事請負も併せて発注する方式。主に災害復興事業など設計が確定していなくとも緊急性を要する工事を迅速に進めたい場合や、大規模改修工事など実際に工事を進めてからでないと詳細な状況が判断できない不明瞭な要素が多い場合で採用される方式。その為、「CMアットリスク方式」における契約方式は実費精算契約（コスト・プラス・フィー契約）をベースとした形態が用いられるのが一般的。これは、「CMアットリスク方式」が採用される状況、すなわち設計が確定していない状況や不明瞭な要素が多い状況で無理に請負契約とすると請負に伴うリスクが大きくなり、見積金額が高くなってしまうためである。また、契約方式として実費精算契約（コスト・プラス・フィー契約）が採用される場合は、契約上の取り決めでGMP（最大保証金額）が上限金額として設定される場合や、コストの透明性を図る目的でオープンブック方式が併せて採用される場合もある。

【CMアットリスク方式】

【コンストラクションマネジメント方式】CM方式（コンストラクションマネジメント方式）とは工事や設計業務等を発注する際に採用される発注方式の一つ。CM方式（コンストラクションマネジメント方式）は選定されたCMr（コンストラクションマネージャー）が発注者に代わり「設計や工事調達方式の検討」「工程管理」「コスト管理」など各種マネジメント業務を実施する方式。CM方式（コンストラクションマネジメント方式）にはピュアCM方式とCMアットリスク方式がある。この方式の基本はCMrが発注者の利益のために自らの専門知識・マネジメントノウハウを駆使してCM業務を展開することにある。従来の発注者、設計者、施工者によるプロジェクト管理に、中立的な立場からプロジェクトを管理するCMrが加わることで、工程やコストのマネジメントが向上する為、近年では公共・民間を問わず採用が拡大している方式。参考｜ＣＭ方式活用ガイドラインについて（国交省）

【CM方式】

【工事原価】【Construction Cost】「建築コスト」とは「特定の建築工事における請負業者（建設業者）の工事原価」を意味するのが一般的。広くは建築費や工事費などとも呼ばれる場合もある。「建築コスト」は大きくは、建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費と、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲いといった総合仮設に伴う共通仮設費、現場の管理に必要な現場管理費を加えて構成される。したがって「建築コスト」に、建設会社の利益や請負リスクなどを含む一般管理費と消費税を加えると建築工事費（建築プライス）となる。（下図参照）その為「建築コスト」は建築工事費（建築プライス）と同様に、その詳細構成は工種別や部位別と呼ばれる内訳により構成され、金額は積算や概算により算出される。

【建築コスト】

【Construction Cost Index】「建築コスト指数」とは「特定の建設市場における建築コストの水準」を表した指数で建築費指数の一種。この指数は一般に「地域」「規模」「用途」「構造」「グレード」などによって分類された特定の建設市場におけるコスト水準の傾向や変動を把握する為に用いられるので、通常は特定の時点におけるコストを100として用いられる。現在公表されている「建築コスト指数」の統計データとしては建設物価調査会による「建築費指数」がある。なお、この指数は建築プライス指数とは異なり、建設会社の利益や請負リスクなどが含まれていない。参考｜建築費指数（建設物価調査会）

【建築コスト指数】

【建築プライス】【Construction Price】「建築工事費」とは「特定の建築工事における発注者と請負業者（建設業者）との間で取り決められる請負契約価格」を意味するのが一般的。「建築プライス」と同じ意味合いで用いられる。広くは建築費や工事費などとも呼ばれる場合もある。「建築工事費」は大きくは、建物を建てるのに必要となる資材とそれらを取り付けたりする労務手間などに係る直接工事費と、建物を建てる行為そのものには直接的に関係しないが現場事務所や仮囲い、工事用の電力給排水設備、現場の管理、建設会社の利益などを含む共通費、これらに消費税を加えて構成される。（下図参照）詳細な構成については、一般的には工種別や部位別と呼ばれる内訳により構成され、工種別については公共建築工事内訳書標準書式（建築工事編と設備工事編がある）、部位別については「概算工事費算出標準書式」が国交省より標準的な書式として公表されている。但し、これらはあくまでも標準的な書式であり、実際のプロジェクトで活用される内訳書式はこれらと基本的な大枠は同じであるが、細かい構成や表現は異なっており、建設会社によってそれぞれで独自の書式が採用される。「建築工事費」の算出方法には大きく積算と概算があり、算出の目的やプロジェクトのタイミングに基づいて様々な方法により算出される。

【建築工事費】

【Construction Price Index】「建築プライス指数」とは「特定の建設市場における建築工事費（建築プライス）の水準」を表した指数で建築費指数の一種。この指数は一般に「地域」「規模」「用途」「構造」「グレード」などによって分類された特定の建設市場におけるプライス水準の傾向や変動を把握する為に用いられるので、通常は特定の時点におけるプライスを100として用いられる。建築コスト指数と異なり、現在公表されている統計データとしての「建築プライス指数」は整備されていない。一方、建設会社や設計事務所、建設マネジメント会社など、過去のプロジェクトにおける実績工事契約金額をベースとして各社によって「建築プライス指数」が作成されている。

【建築プライス指数】

【Cost Management】コストマネジメントとは開発事業における建設マネジメントの一種でコスト管理を意味する総称。広くはプロジェクトの構想・企画段階から計画、設計、工事発注、施工、維持管理・修繕・更新、解体まで建物のライフサイクルにおけるコスト管理を指す。建設プロジェクトにおけるコストマネジメントの実務は幅広くプロジェクト段階で異なるが、その根幹は発注者の要件に基づいて適正な目標予算を設定し、プロジェクトで一貫してコストコントロールを実施することで、最終的なコストが予算内で収まるよう管理することにある。従来のコストマネジメントは発注者、設計者、施工者により実施されてきた。しかしながら近年では建設マネジメントが普及すると同時にコストに対する透明性や説明責任が強く問われるようになったことで、PM業務やCM業務を専門に提供するマネジメント会社やコストコンサルティング会社が、設計者や施工者とは完全に独立した立場から発注者に代わってコストマネジメント業務を展開するプロジェクトが急速に増えている。コストマネジメントの実務はプロジェクト段階別に下記のような業務が概要として挙げられる。【構想・企画段階】① ベンチマーキング調査（類似案件の工事費データ分析）② 適正な目標予算の設定③ 事業の妥当性・採算性の検討（フィージビリティスタディ）【計画段階】① 概算工事費の算出② コストプランの作成③ 複数計画案のコストシミュレーション【設計段階】①概算/積算による工事費の算出② 現状コストの確認③設計VEの実施④ リスク要因の洗い出し・対応策の検討（コスト増加や発注・契約に係るリスク等）【工事発注段階】① 最適な発注方式と契約方式の検討② 入札書類の作成③ 業者選定プロセスに係る調整業務④ 見積書の精査・評価と業者の選定⑤ 契約条件・価格の交渉【施工段階】① 変更工事コストの管理② コストモニタリング③ 出来高査定と最終工事費の清算

【コストマネジメント】

【コスト・プラス・フィー契約】【Cost-Plus (Fee) Contract】【Cost Reimbursement Contract】「実費精算契約」とは、建設プロジェクトにおいて工事や設計業務等を発注する際に契約上の価格や条件を取り決める契約方式の一つでコスト・プラス・フィー契約とも呼ばれる。「実費精算契約」は工事で要した材料費や労務費等の実費（コスト）と受注者の報酬（フィー）から最終的な工事金額を決定する方式。一般に、コストは実費として要した金額で発注者に承認された額となる一方、受注者の報酬にあたるフィーについては、コストに対するパーセンテージで決定される契約、コストとは関係なく一定額である契約、取り決められた目標工事金額を大幅に下回った場合などに受注者がインセンティブを受け取ることができる契約など、プロジェクトによって採用される報酬形態が異なる。この方式の特徴としては、発注者にとっては対象となる工事の詳細が確定しない段階で工事をスタートできるが、最終的に工事が終わってみなければ幾らとなるか分からないというリスクを抱える点が挙げられる。また、受注者としては物価上昇などによりコストが上昇するリスクを負うことなく契約に基づいた一定の利益を確保できる一方、実費清算の際に発注者より承認を得る為の資料作成に多くの手間・時間を要する点が挙げられる。この「実費精算契約」は主に設計が確定していない場合や、技術的に未知の要素が多い場合など、請負に伴うリスク負担が大きく、無理に請負契約にすると見積金額が高くなってしまう場合などに採用される。例えば、震災や災害における復旧工事では緊急を要するものの、完成度の高い図面や仕様書が準備できない場合があり、このような場合には順次工事に要した実費を精算しながら工事を進めていく「実費精算契約」が採用される。

【実費精算契約】

【デザインビルド方式】【Design–Build】工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。「DB方式（デザインビルド方式）」は設計及び施工の両方を単一業者に一括して発注する方式。この方式の特徴は主に下記の点がメリットとして挙げられる。① 一括発注することで設計・施工責任を一元化できる点② 事業期間を短縮できる点・設計から施工への移行がスムーズ③ 建設会社の技術力を設計に反映することができる点④ 実施設計に入る前に工事契約価格を決定できる点DB方式では発注者側の設計者が基本設計を行って必要建築許認可を取得し、その基本設計情報に基づいて業者が選定されるのが一般的。設計施工一括発注方式が基本設計、実施設計、施工を一括で発注するのに対して「DB方式」では実施設計と施工を一括で発注するが、用語としては両者を同様の意味として用いられる場合が多い。

【DB方式】

【Early Contractor Involvement】ECI方式とはアーリーコントラクターインボルブメント方式の略で、工事や設計業務等を発注する際に採用される発注方式の一つ。ECI方式は、プロジェクトの設計段階より施工者（建設会社）の技術力を設計内容に反映させることで「コスト縮減」や「工期短縮」を目的とした方式。具体的には、発注者は技術提案に基づいて選定された優先交渉権者（施工者）と工事契約を前提に技術協力業務の契約を締結し、別途設計者へ発注された設計業務に技術提案の内容を反映させながら設計を進める。また、発注者と優先交渉権者は実施設計後に価格交渉を行った上で合意に至れば工事契約を結ぶ方式となる。設計施工一括発注方式やDB方式（デザインビルド方式）では受注者は基本設計や実施設計のプロジェクトに参画するタイミングで設計と施工を一括で担う役割として契約が結ばれる。一方、ECI方式では設計業務は設計者が実施して、優先交渉権者（施工者）はあくまでも技術協力者の役割でプロジェクトに参画する点、また工事契約も実施設計完了後に発注者との価格交渉が合意に至れば締結される点が異なる。参考｜国土交通省直轄工事における技術提案・交渉方式の運用ガイドライン（国交省）

【ECI方式】

【Feasibility Study】構想や企画の段階で計画事業の実現可能性や妥当性、採算性など多角的に検討すること。事業性を評価して事業実施の可否や最適案を判断するための調査にあたる。FSとも呼ばれる。開発事業における「フィージビリテイスタディ」は土地取得段階で土地取得コスト、建物の用途、想定される建設コストや得られる収益などに基づいて事業の現実性や採算性が判断される。また「自社ビルか賃貸か？」「建て替えか改修か？」「分散オフィスか統合か？」「持家か賃貸か？」のように、それぞれの場合で必要となるコストと収益以外に得られる便益（利便性等）やメリット・デメリットも併せて総合的に比較・評価し最適案が検討される場合もある。

【フィージビリテイスタディ】