app.py

import gradio as gr
from fpdf import FPDF
import tempfile
import os
import matplotlib
matplotlib.use('Agg')
import matplotlib.pyplot as plt
import numpy as np
from datetime import datetime
import uuid

# Função para formatar moeda manualmente em formato brasileiro
def formatar_moeda(valor):
    return f"R$ {valor:,.2f}".replace(",", "v").replace(".", ",").replace("v", ".")

# Função para calcular ROI e gerar gráfico
def calcular_roi(valor_imovel, investimento_proprio, aluguel, anos, selic, desconto_aluguel, valorizacao, tipo_financiamento):
    valor_imovel = float(valor_imovel)
    investimento_proprio = float(investimento_proprio)
    aluguel = float(aluguel)
    anos = int(anos)
    selic = float(selic)
    desconto_aluguel = float(desconto_aluguel)
    valorizacao = float(valorizacao)

    # Para valorização do imóvel, limitar a 10 anos
    anos_valorizacao = min(anos, 10)

    financiado = valor_imovel - investimento_proprio
    monthly_rate = (selic / 100) / 12
    months = anos * 12

    if tipo_financiamento == "Price":
        parcela = (financiado * monthly_rate * (1 + monthly_rate) ** months) / ((1 + monthly_rate) ** months - 1)
        parcelas = [parcela] * months
    else:  # SAC
        amortizacao = financiado / months
        parcelas = [(amortizacao + (financiado - amortizacao * i) * monthly_rate) for i in range(months)]

    receita_mensal_liquida = aluguel * (1 - desconto_aluguel / 100)
    receita_anual = receita_mensal_liquida * 12
    parcela_media_anual = sum(parcelas[:12])
    lucro_anual = receita_anual - parcela_media_anual
    roi_anual = (lucro_anual / investimento_proprio) * 100
    roi_mensal = (receita_mensal_liquida - parcelas[0]) / investimento_proprio * 100

    roi_acumulado = []
    saldo = 0
    for ano in range(1, anos + 1):
        saldo += receita_anual - sum(parcelas[(ano - 1) * 12: ano * 12])
        roi_acumulado.append((saldo / investimento_proprio) * 100)

    valor_futuro_imovel = valor_imovel * ((1 + valorizacao / 100) ** anos_valorizacao)
    ganho_total = saldo + (valor_futuro_imovel - valor_imovel)

    anos_array = list(range(1, anos + 1))
    plt.figure(figsize=(8, 5))
    plt.plot(anos_array, roi_acumulado, marker='o', label="ROI Acumulado (%)")
    plt.title('Crescimento do ROI ao longo dos anos')
    plt.xlabel('Ano')
    plt.ylabel('ROI (%)')
    plt.grid(True)
    plt.tight_layout()
    plt.legend()
    graph_path_png = os.path.join(tempfile.gettempdir(), f'roi_plot_{uuid.uuid4().hex}.png')
    plt.savefig(graph_path_png)
    plt.close()

    tabela_valorizacao = "\nAno\tValor do Imóvel"
    for ano in range(1, anos_valorizacao + 1):
        valor_ano = valor_imovel * ((1 + valorizacao / 100) ** ano)
        tabela_valorizacao += f"\n{ano}\t{formatar_moeda(valor_ano)}"

    resultados = f"""
Simulação realizada em: {datetime.now().strftime('%d/%m/%Y')}

Valor do Imóvel: {formatar_moeda(valor_imovel)}
Investimento Próprio: {formatar_moeda(investimento_proprio)}
Valor Financiado: {formatar_moeda(financiado)}
Tipo de Financiamento: {tipo_financiamento}
Parcela Mensal Inicial Estimada: {formatar_moeda(parcelas[0])}
Receita Líquida Anual: {formatar_moeda(receita_anual)}
Lucro Anual: {formatar_moeda(lucro_anual)}
ROI Anual: {roi_anual:.2f}%
ROI Mensal: {roi_mensal:.2f}%
Valor Futuro do Imóvel: {formatar_moeda(valor_futuro_imovel)}
Ganho Total Estimado: {formatar_moeda(ganho_total)}

Tabela de Valorização do Imóvel:
{tabela_valorizacao}
"""

    explicacao = """
---
Explicações e Fórmulas Utilizadas:

1. Financiamento Price (Sistema Francês de Amortização):
   PMT = P x [i x (1 + i)^n] / [(1 + i)^n - 1]
   Onde:
     - P: valor financiado
     - i: taxa de juros mensal
     - n: número total de parcelas

2. Financiamento SAC (Sistema de Amortização Constante):
   A = P / n
   Parcela mensal = A + juros sobre saldo devedor

3. ROI Mensal (%):
   ROI mensal = [(Receita mensal líquida - PMT) / Investimento] × 100

4. ROI Anual (%):
   ROI anual = [(Receita anual líquida - Total parcelas no ano) / Investimento] × 100

5. Valorização do Imóvel:
   Valor Futuro = Valor Inicial × (1 + taxa)^anos (máx. 10 anos)
---
"""

    return resultados + explicacao, graph_path_png, roi_anual, roi_mensal

def gerar_pdf(valor_imovel, investimento_proprio, aluguel, anos, selic, desconto_aluguel, valorizacao, tipo_financiamento):
    try:
        resultados, graph_path, roi_anual, roi_mensal = calcular_roi(valor_imovel, investimento_proprio, aluguel, anos, selic, desconto_aluguel, valorizacao, tipo_financiamento)

        pdf = FPDF()
        pdf.set_auto_page_break(auto=True, margin=15)
        pdf.set_margins(15, 20, 15)
        pdf.add_page()

        pdf.set_font("Arial", 'B', 14)
        pdf.cell(0, 10, "Relatório de Simulação de ROI de Aluguel", ln=True, align='C')
        pdf.set_font("Arial", '', 10)
        pdf.cell(0, 10, f"Data: {datetime.now().strftime('%d/%m/%Y')}", ln=True, align='C')
        pdf.ln(10)

        pdf.set_font("Arial", size=10)
        for linha in resultados.strip().split("\n"):
            if linha.strip():
                linha_latin1 = linha.encode('latin-1', errors='ignore').decode('latin-1')
                pdf.multi_cell(0, 6, linha_latin1)

        if graph_path and os.path.exists(graph_path):
            pdf.add_page()
            pdf.image(graph_path, x=15, w=180)

        temp_pdf_path = os.path.join(tempfile.gettempdir(), f"roi_relatorio_{uuid.uuid4().hex}.pdf")
        pdf.output(temp_pdf_path)

        return temp_pdf_path

    except Exception as e:
        print("Erro ao gerar PDF:", e)
        return None

with gr.Blocks() as demo:
    with gr.Row():
        valor_imovel = gr.Slider(label="Valor do Imóvel", minimum=50000, maximum=2000000, step=1000, value=500000)
        investimento_proprio = gr.Slider(label="Investimento Próprio", minimum=10000, maximum=1000000, step=1000, value=100000)

    with gr.Row():
        aluguel = gr.Slider(label="Valor do Aluguel", minimum=500, maximum=10000, step=50, value=2500)
        anos = gr.Slider(label="Prazo (anos)", minimum=1, maximum=35, step=1, value=30)

    with gr.Row():
        selic = gr.Slider(label="Taxa SELIC (%)", minimum=2.0, maximum=20.0, step=0.1, value=10.75)
        desconto_aluguel = gr.Slider(label="Desconto sobre o aluguel (%)", minimum=0, maximum=50, step=1, value=10)
        valorizacao = gr.Slider(label="Valorização do imóvel ao ano (%)", minimum=0, maximum=20, step=0.5, value=5)

    tipo_financiamento = gr.Radio(["SAC", "Price"], label="Tipo de Financiamento", value="SAC")

    botao_calcular = gr.Button("Calcular ROI")
    saida_texto = gr.Textbox(label="Resultado da Simulação", lines=25)
    saida_imagem = gr.Image(label="Gráfico ROI")

    botao_pdf = gr.Button("Gerar Relatório em PDF")
    saida_pdf = gr.File(label="Download do Relatório")

    saida_roi = gr.Number(visible=False)
    saida_parcela = gr.Number(visible=False)

    botao_calcular.click(
        calcular_roi,
        inputs=[valor_imovel, investimento_proprio, aluguel, anos, selic, desconto_aluguel, valorizacao, tipo_financiamento],
        outputs=[saida_texto, saida_imagem, saida_roi, saida_parcela]
    )

    botao_pdf.click(
        gerar_pdf,
        inputs=[valor_imovel, investimento_proprio, aluguel, anos, selic, desconto_aluguel, valorizacao, tipo_financiamento],
        outputs=saida_pdf
    )


demo.launch()