app.py

import os
os.environ['FONTCONFIG_PATH'] = '/tmp/fontconfig'
os.makedirs('/tmp/fontconfig', exist_ok=True)


import base64
from datetime import datetime
from flask import Flask, render_template, request, send_file
import pandas as pd
import matplotlib.pyplot as plt
from matplotlib.ticker import FuncFormatter
from reportlab.lib.pagesizes import A4
from reportlab.platypus import SimpleDocTemplate, Paragraph, Spacer, Table, TableStyle, Image, PageBreak
from reportlab.lib.styles import getSampleStyleSheet, ParagraphStyle
from reportlab.lib import colors
from reportlab.lib.units import cm

app = Flask(__name__)

def formatar_brl(valor):
    return f"R$ {valor:,.2f}".replace(",", "X").replace(".", ",").replace("X", ".")

def calcular_valor_patrimonial(capital, taxa_valorizacao_anual, anos=5):
    return capital * ((1 + taxa_valorizacao_anual / 100) ** anos)

def gerar_analise(investimentos_finais, capital):
    melhor = max(investimentos_finais, key=investimentos_finais.get)
    valor_melhor = investimentos_finais[melhor]
    retorno_pct = ((valor_melhor - capital) / capital) * 100
    analise = f"""
    Após análise dos cenários projetados para 5 anos, o investimento <strong>{melhor}</strong> apresenta o melhor desempenho,
    com um valor final estimado de <strong>{formatar_brl(valor_melhor)}</strong>, equivalente a um retorno de <strong>{retorno_pct:.1f}%</strong> sobre o capital inicial.
    """
    return analise, melhor, valor_melhor

@app.route("/", methods=["GET", "POST"])
def index():
    if request.method == "POST":
        # Captura dados do formulário
        capital = float(request.form["capital"])
        studio_ret = float(request.form["studio_ret"])
        valorizacao = float(request.form["valorizacao"])
        franquia_ret = float(request.form["franquia_ret"])
        acoes_ret = float(request.form["acoes_ret"])
        renda_fixa = float(request.form["renda_fixa"])
        inflacao = float(request.form["inflacao"])

        anos = list(range(1, 6))

        # Cálculos dos investimentos
        patrimonio_studio = [capital * ((1 + valorizacao / 100) ** ano) for ano in anos]
        renda_acumulada_studio = [capital * (((1 + studio_ret / 100) ** (12 * ano)) - 1) for ano in anos]
        studio_total = [p + r for p, r in zip(patrimonio_studio, renda_acumulada_studio)]

        franquia = [capital + (franquia_ret * ano) for ano in anos]
        acoes = [capital * ((1 + acoes_ret / 100) ** ano) for ano in anos]
        renda_fixa_valores = [capital * ((1 + renda_fixa / 100) ** ano) for ano in anos]

        dados = {
            "Ano": anos,
            "Studio (Patrimônio + Renda)": studio_total,
            "Franquia": franquia,
            "Ações": acoes,
            "Renda Fixa": renda_fixa_valores
        }
        df = pd.DataFrame(dados)

        investimentos_finais = {
            "Studio": studio_total[-1],
            "Franquia": franquia[-1],
            "Ações": acoes[-1],
            "Renda Fixa": renda_fixa_valores[-1],
        }

        analise_final, investimento_mais_valorizado, valor_mais_alto = gerar_analise(investimentos_finais, capital)

        # Preparar tabela HTML formatada para o browser
        df_formatado = df.copy()
        for col in df.columns:
            if col != "Ano":
                df_formatado[col] = df_formatado[col].apply(formatar_brl)
        tabela = df_formatado.to_html(index=False, classes="table table-striped table-sm", border=0)

        return render_template(
            "index.html",
            capital=capital,
            studio_ret=studio_ret,
            valorizacao=valorizacao,
            franquia_ret=franquia_ret,
            acoes_ret=acoes_ret,
            renda_fixa=renda_fixa,
            inflacao=inflacao,
            anos=anos,
            tabela=tabela,
            analise_final=analise_final,
            investimento_mais_valorizado=investimento_mais_valorizado,
            valor_mais_alto=valor_mais_alto,
            resumo=investimentos_finais
        )
    return render_template("index.html")

@app.route("/download_pdf", methods=["POST"])
def download_pdf():
    capital = float(request.form["capital"])
    studio_ret = float(request.form["studio_ret"])
    valorizacao = float(request.form["valorizacao"])
    franquia_ret = float(request.form["franquia_ret"])
    acoes_ret = float(request.form["acoes_ret"])
    renda_fixa = float(request.form["renda_fixa"])
    inflacao = float(request.form["inflacao"])

    anos = list(range(1, 6))

    patrimonio_studio = [capital * ((1 + valorizacao / 100) ** ano) for ano in anos]
    renda_acumulada_studio = [capital * (((1 + studio_ret / 100) ** (12 * ano)) - 1) for ano in anos]
    studio_total = [p + r for p, r in zip(patrimonio_studio, renda_acumulada_studio)]

    franquia = [capital + (franquia_ret * ano) for ano in anos]
    acoes = [capital * ((1 + acoes_ret / 100) ** ano) for ano in anos]
    renda_fixa_valores = [capital * ((1 + renda_fixa / 100) ** ano) for ano in anos]

    dados = {
        "Ano": anos,
        "Studio (Patrimônio + Renda)": studio_total,
        "Franquia": franquia,
        "Ações": acoes,
        "Renda Fixa": renda_fixa_valores
    }
    df = pd.DataFrame(dados)

    investimentos_finais = {
        "Studio": studio_total[-1],
        "Franquia": franquia[-1],
        "Ações": acoes[-1],
        "Renda Fixa": renda_fixa_valores[-1],
    }

    analise_final, investimento_mais_valorizado, valor_mais_alto = gerar_analise(investimentos_finais, capital)

    valor_patrimonial = calcular_valor_patrimonial(capital, valorizacao)

    # Gerar gráfico matplotlib e salvar em buffer para o PDF
    plt.figure(figsize=(8, 4.5))
    plt.plot(anos, studio_total, label="Studio (Patrimônio + Renda)", marker="o")
    plt.plot(anos, franquia, label="Franquia", marker="o")
    plt.plot(anos, acoes, label="Ações", marker="o")
    plt.plot(anos, renda_fixa_valores, label="Renda Fixa", marker="o")
    plt.title("Projeção de Investimentos - 5 anos")
    plt.xlabel("Ano")
    plt.ylabel("Valor (R$)")
    plt.legend()
    plt.grid(True)
    plt.gca().yaxis.set_major_formatter(FuncFormatter(lambda x, _: f"R${x:,.0f}".replace(",", ".")))
    plt.tight_layout()

    img_buffer = io.BytesIO()
    plt.savefig(img_buffer, format="PNG")
    img_buffer.seek(0)
    plt.close()

    # Montar PDF com reportlab
    pdf_buffer = io.BytesIO()
    doc = SimpleDocTemplate(pdf_buffer, pagesize=A4, rightMargin=2*cm,leftMargin=2*cm, topMargin=2*cm, bottomMargin=2*cm)
    styles = getSampleStyleSheet()
    styleN = styles['Normal']
    styleH = styles['Heading1']

    elementos = []

    # Página 1: Dados de entrada
    elementos.append(Paragraph("Dados de Entrada da Simulação", styleH))
    elementos.append(Spacer(1, 12))
    dados_entrada = [
        ["Parâmetro", "Valor"],
        ["Capital Inicial (R$)", formatar_brl(capital)],
        ["Retorno Mensal Studio (%)", f"{studio_ret:.2f}%"],
        ["Valorização Anual Studio (%)", f"{valorizacao:.2f}%"],
        ["Retorno Anual Franquia (R$)", formatar_brl(franquia_ret)],
        ["Retorno Anual Ações (%)", f"{acoes_ret:.2f}%"],
        ["Retorno Anual Renda Fixa (%)", f"{renda_fixa:.2f}%"],
        ["Inflação Anual Estimada (%)", f"{inflacao:.2f}%"],
    ]
    tabela_entrada = Table(dados_entrada, colWidths=[200, 150])
    tabela_entrada.setStyle(TableStyle([
        ('BACKGROUND', (0,0), (-1,0), colors.HexColor("#2E7D32")),
        ('TEXTCOLOR', (0,0), (-1,0), colors.white),
        ('ALIGN', (0,0), (-1,-1), 'LEFT'),
        ('FONTNAME', (0,0), (-1,0), 'Helvetica-Bold'),
        ('FONTSIZE', (0,0), (-1,-1), 10),
        ('BOTTOMPADDING', (0,0), (-1,0), 8),
        ('BACKGROUND', (0,1), (-1,-1), colors.whitesmoke),
        ('GRID', (0,0), (-1,-1), 0.5, colors.grey),
    ]))
    elementos.append(tabela_entrada)
    elementos.append(PageBreak())

    # Página 2: Explicação valor patrimonial
    texto_patrimonial = f"""
    O valor patrimonial do Studio corresponde ao valor acumulado da valorização do imóvel, sem considerar a renda gerada pelo investimento.
    Após 5 anos, este valor é estimado em <strong>{formatar_brl(valor_patrimonial)}</strong>. Este cálculo segue as normas contábeis e práticas recomendadas por investidores profissionais,
    refletindo o aumento do patrimônio imobiliário ao longo do tempo.
    """
    elementos.append(Paragraph("Valor Patrimonial do Studio", styleH))
    elementos.append(Spacer(1, 12))
    elementos.append(Paragraph(texto_patrimonial, styleN))
    elementos.append(PageBreak())

    # Página 3: Gráfico de evolução
    elementos.append(Paragraph("Gráfico de Evolução dos Investimentos", styleH))
    elementos.append(Spacer(1, 12))
    img = Image(img_buffer)
    img._restrictSize(17*cm, 9*cm)
    elementos.append(img)
    elementos.append(PageBreak())

    # Página 4: Tabela evolução ano a ano
    elementos.append(Paragraph("Evolução Ano a Ano dos Investimentos", styleH))
    elementos.append(Spacer(1, 12))

    df_formatado = df.copy()
    for col in df.columns:
        if col != "Ano":
            df_formatado[col] = df_formatado[col].apply(formatar_brl)
    dados_tabela = [df_formatado.columns.to_list()] + df_formatado.values.tolist()

    tabela_invest = Table(dados_tabela, colWidths=[50, 120, 120, 120, 120])
    tabela_invest.setStyle(TableStyle([
        ('BACKGROUND', (0,0), (-1,0), colors.HexColor("#2E7D32")),
        ('TEXTCOLOR', (0,0), (-1,0), colors.white),
        ('ALIGN', (1,1), (-1,-1), 'RIGHT'),
        ('FONTNAME', (0,0), (-1,0), 'Helvetica-Bold'),
        ('FONTSIZE', (0,0), (-1,-1), 9),
        ('BOTTOMPADDING', (0,0), (-1,0), 8),
        ('BACKGROUND', (0,1), (-1,-1), colors.whitesmoke),
        ('GRID', (0,0), (-1,-1), 0.5, colors.grey),
    ]))
    elementos.append(tabela_invest)
    elementos.append(PageBreak())

    # Página 5: Considerações finais
    elementos.append(Paragraph("Considerações Finais", styleH))
    elementos.append(Spacer(1, 12))

    analise_texto = analise_final.replace("<strong>", "").replace("</strong>", "")
    texto_final = (
        analise_texto + 
        f"\n\nO valor patrimonial do investimento {investimento_mais_valorizado} é de {formatar_brl(valor_mais_alto)}.\n\n"
        "O valor patrimonial é uma métrica essencial para investidores profissionais, pois reflete o patrimônio líquido acumulado do investimento, "
        "de acordo com normas contábeis vigentes e práticas do mercado financeiro."
    )
    elementos.append(Paragraph(texto_final, styleN))

    doc.build(elementos)

    pdf_buffer.seek(0)
    return send_file(
        pdf_buffer,
        mimetype="application/pdf",
        as_attachment=True,
        download_name="relatorio_investimentos.pdf"
    )

if __name__ == "__main__":
    app.run(debug=True)