济南推出二手房「带押过户」，无须提前还贷、垫付资金，会推广到全国吗？将如何影响二手房市场？
济南市委、市政府今日上午召开新闻发布会，围绕济南在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式展开介绍。针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。
从法律角度解答
从**法律**角度解答这个问题，

同时分析下几个关键环节，

首先，

由于新老民法对于抵押转让 **规定相反** ，

所以，这个规定属于对新民法典规则的践行，

老的民法通则（已废止）规定：

> 《民法通则意见》第115条第1款规定“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，> **非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效**

即， **抵押期间，经过抵押权人同意才可以转让** 。

新的民法典则（现行有效）规定：

>  **第四百零六条** 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。  >> 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

即，抵押期间， **无需抵押权人同意，抵押物即可转让** ，当然损害抵押权人利益除外。

那么，对于带押转让的几个环节：

典型案例如下：

甲购买房子总价100万，现价105万，

本金已还60万，剩余债务40万。

现出售给乙。

出卖人，原房主，债务人，抵押人，甲，

买受人，乙，

债权人，抵押权人，银行，

1、债务如何处理，是否一并转让？

即，带押转让后，谁来还款？

民法典规定，债务转让，应得到债权人同意，也就是银行同意，

否则债务转让无效。

考虑到银行同时是债权人和抵押权人，

如银行不同意债务转移，

那么交易价格就是105万，

甲不还款，就要执行乙的房子，所以乙肯定不放心，方案难以通过。

还是只能争取银行同意债务转移，

这样交易价格105-40=65万，

乙给甲65万，乙归还剩下的40万。

2、乙的物权是否可以得到保障？

根据物权法，不动产物权登记为准，

所以房产过户后乙可以得到不动产物权，

但是由于抵押权存续，如果出现债务违约，

银行可以执行抵押物优先受偿，关键还是还钱。

3、银行利益是否得到保障？

抵押期间，无需银行同意，房屋即可转让，

虽然房主换了，但抵押权不变，银行依然可以优先受偿，

如果乙的财务情况显著不如甲，银行可以不同意债务转让。

如果乙的财务情况显著好于甲，银行求之不得债务转让。

所以，分析下来，

现行法律体系下，各方利益都可以得到保障，

 **带押转让，可以承担债务的方式，低价购买房屋，**

 **其关键是银行同意债务的转让，否则路是走不通的。**

而从经济学上讲，对于存在断供风险的老购房者，

即，甲财务显著恶化的情况下，出售给财务相对较好的乙，

对于银行是有利的。

同时，这个政策，从经济上讲，

第一，可以化解甲的潜在违约风险，

第二，可以给乙进入房产市场制造更多机会。

第三，是否推广全国？答案是即便不推广，其他省区也没有政策障碍。

因为没有脱离法律既有框架，不过是把各项规定明确和组合，并加以明示而已，其他省区就看银行支持力度了。

总之，

是接盘，还是抄底，大家各凭本事吧·~