请详细论述租金管理
租金管理是对房屋租金在方针、政策、标准、水平、收缴、使用和规章制度等方面的管理，包括对租金收入的统计、清查、运用等工作。它是房产经营管理的重要组成部分，也是衡量房产企业经营管理水平的重要标志。　#### 租金管理的过程

租金管理的过程是指租金管理的程序和步骤。一般租金管理分为制订租金政策、租金的计算、租金的调整、租金收缴等几个步骤。

一、合理制订租金标准，正确贯彻租金政策

制订租金标准，贯彻租金政策是租金管理的基础。租金是房屋使用价值分期出售的价格，那么房屋租金就一、合理制订租金标准，正确贯彻租金政策制订租金标准，贯彻租金政策是租金管理的基础。租金是房屋使用价值分期出售的价格，那么房屋租金就应以其价值构成作为基础。从理论上讲，租金包括折旧费、管理费、修缮费、保险费、利息、税金、利润和地租等八项因素。
但是在我国现实经济情况下，出租房完全按照上述八项因素来测定租金标准，超出了城市居民的经济承受能力。因此，在制订租金标准时，应以理论租金为基础，考虑供求关系的影响，结合实际情况，根据国家多方面的政策来制订一种“实施租金标准”，这种租金叫计划租金，也称决策租金。制订计划租金，要遵循以下几条原则：
(1)要遵守价格基本符合价值的原则；
(2)适当考虑城市居民支付能力的原则；
(3)有利于抑制过份膨胀的住房要求，有利于调节房屋供求关系，有利于调整居民消费结构的原则；
(4)坚持优质优价，按质论价的原则；
(5)考虑企业利益，有利于房产经营的盈利。

二、租金的计算与调整

当前，各城市计算各类房屋租金，普遍采用“基本租金加减法”，即基本租金加减调节因素的办法。

(一)公有住宅租金计算方法

根据国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案》规定，当前公房租金，应按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计租，计租面积以使用面积为准。按照五项因素测算出来的每平方米使用面积的月成本租金，即为基本租金。
在确定租金标准时，各地应结合实际情况采取不同形式。当前主要采取两种形式：一种形式是，首先确定基本租金及住宅标准，增减租金项目，然后按照住户的居住条件，对超过基本租金住宅标准的，按项目增加租金，对达不到基本租金住宅标准的，按项目减少租金。另一种形式是，将房屋按结构划分类别等级，测算出单位面积的基本租金，然后根据层次、朝向、内部设施、居住地段等调节因素，对基本租金进行加减。

(二)评定租金应注意的事项

(1)认准基本条件。


基本租金一般是按照房屋的结构确定的，所以评定租金一定要全面观察，认准确定基本租金的标准。非居住的房屋，除了认准房屋结构外，也要弄清承租单位的性质，否则会发生误差。

(2)弄清加减因素。

(3)准确测量计租面积。

居住用房以使用面积计租，非居住用房以建筑面积计租。
建筑面积的计算，一般指由一间房屋一方的外墙皮到相对一方的外墙皮上，有明柱的廊，则从明柱的外皮算起，专设门道、过道!走廊等公用房屋，都必须计算建筑面积。
使用面积、一般是指由一间房屋一方内墙皮起到相对一方内墙皮止。即室内实用面积。居住、厨房、厕所、内厅、内走廊之和为用户使用面积。

三、组织租金的收缴

组织租金收缴是租金管理的一项中心活动、重要任务和经常性工作，其主要职能是：
1．根据租金收入计划指标，组织人力，落实收缴任务，及时开展收租工作。
2．建立健全规章制度，努力提高收缴率。
3．组织开展便民活动，证收租工作的顺利开展。负责考核收缴任务指标的完成情况，负责协调单位与用户之间的关系，保证收租工作的顺利开展。
4．采取有效措施，组织清理拖欠租金，做到应收尽收。
5．监督检查租金收缴帐目，建立保管租金档案资料，防止差错事故。
6．宣传租金政策，加强法制教育，维护租金收缴工作的秩序和纪律。
公有住宅租金的收缴方式，也因地制宜，各不相同。收缴方式大致有以下几种：
(1)直接收缴。由房管基层单位直接向承租人收取租金，再行入库。直接收缴租金又分为定期定点收租和房管员到户收缴两种。直接收缴办法，工作量过大，还由房管员开列收据，同时收取租金，不符合财务制度，容易发生问题。因此这种办法，仅适用于由于各种原因不能按时交租的用户。
(2)住户组长代收。由房管员委托小住户推选住户组长代收。实践证明．这是一种依靠群众收租的办法，有许多长处，宜于推行。
(3)单位代扣。由职工单位在发放工资时预扣房租，以转帐形式交付。此种办法缺点是政府以行政干预手段嘱有关单位执行，否则，单位或个人有一方不同意，就不能执行。
(4)银行代收。由房管经营部门委托银行代收后汇转开户行帐号。此种方法，水、电行业普遍采用。因为出租房屋具有其特殊的商品属性，用户往往因某种原因暂缓交租，影响按时收缴，所以当前许多城市尚未采用此种办法。
综上所述，几种办法各有利弊，房产行政管理部门应根据实际情况，因地制宜地分别采用，取长补短，及时、足额地完成租金收缴任务。#### 租金管理的办法

住宅分为公有住宅和私有住宅两种，其租金管理办法也不尽相同。

1．公有住宅租金管理

由城市房产管理部门向个人出租的住宅和自管单位向本单位职工出租的住宅，其租金应按房屋所在地人民政府规定的租金标准执行。目前，公有住宅普遍采用福利租金或准成本租金，这给房屋的经营管理和房地产业的发展带来了严重困难，进一步加剧了住房的供求矛盾。因此，必须按照房屋租金管理的原则，逐步提高公有住宅的租金标准，以达到以租养房、以租建房、以租促销的目的。

2．私有住宅租金管理

对私有住宅租金的管理较之公有住宅租金的管理有较大的灵活性。目前，我国私有住宅出租人由于受公有住宅低租金制的影响，标准也普遍较低，使得不少私房由于住宅租金较低而将多余住房转作非住宅用房出租，这就必然要加剧城市住宅供求矛盾。所以，私有住宅租金定价形式的选择应是租赁双方自由议价形式，与此同时，房管部门要加强对租金的管理和控制，以防止私房主漫天要价，损害承租人的利益。

3．对非住宅用房租金的管理

公有非住宅用房包括行政办公用房和工商企事业用房。行政办公用房应严格按照城市所规定的租金标准执行，不得随意提高，对工商企事业用房的租金标准，应根据不断变化的形势适时加以调整，逐步达到商品租金水平。
对自管房单位和私房业出租用作工商企事业用房的租金实行开放，由租赁双方协商制订租金标准，房地产行政管理部门要采取措施对于自管房单位和私房业主出租的工商企业用房的租金标准加以调整和管理。#### 租金管理的职能

租金管理是房产经营管理的重要内容，其职能主要可以概括为以下几点：

(一)正确执行租金政策

租金政策是国家物价政策在房地产领域的表现，只有正确执行租金政策，才能保证国家房地产经营管理的政策性和统一性，有利于正确处理国家、集体、个人三者的利益关系，实现经济效益和社会效益的统一。为正确执行国家租金政策，应切实做到以下两点：

1．要制订符合国家租金政策的租金标准

租金政策是国家物价政策统一性的一种体现。由于各地、各部门、各单位的具体情况不同，因此还必须根据租金政策制订灵活的租金标准。当前，我国各城市计算各类房屋的租金，普遍采用“基本租金加减法”，即基本租金加减调节因素的办法。基本租金是根据各类房屋的建筑造价、折旧年限、残值等计算的折旧费、维修费、管理费、利息、税金等因素确定的每平方米建筑面积年租金。折合为每平方米使用面积年租金和月租金，它是依据房屋的价值确定的基本租价。但是，即使是同一结构的房屋，因其层次、朝向、内部设施、地段的不同，其价值和使用价值也不相同。因此，在计租时就要以基本租金为基础，加减调节因素，即构成租金标准。租金标准既能保证租金的有效性和可操作性，又是执行租金政策的前提和条件。

2．要加强租金管理

国家租金政策和租金标准一经确定，必须严格认真执行，发现问题及时处理，最大限度地发挥房屋的经济效益。

(二)合理组织租金收缴

组织租金收缴的效果如何，将直接关系到房产经营的经济效益，关系列房屋的生产和再生产。因此，租金管理应切实抓好收缴环节。主要有以下几方面：

1．确切掌握房屋应收租金基数

房屋应收租金基数是指根据经营部门所管理的全部房屋的使用性质，除按租金标准不应计租的面积外，全部计租面积应收月租金额的总和。这里的“月租金额”包括出租房屋的月租金和未出租房屋的月租金。前者是按已出租的各种不同使用性质房屋的月租金之和计算的；后者是按原设计用途，按应该使用的租金标准和出租率计算的租金之和。因此，只有组织好租金收缴，准确掌握收缴的基数，提高房屋的出租率和使用率，才能做到应收尽收。

2．坚持租金管理变动制度，实现动态管理

对于应收租金基数，如因订租、退租、增租、减租、房屋接管、撤管、拆除等原因而发生变动时，必须按规定的手续进行相应的凋整，以保证应收租金基数的准确性。

(三)对租金管理的监督检查

监督检查是对租金管理的一项必不可少的职能。这一职能要求做列：
1．各级房产经营部门和财务部门对租金收入应根据租金统计表与银行实际租金收入按月进行核对，发现问题应及时采取措施加以解决。凡属不符合租金管理规定的问题，要报请上级主管机关批准后再做处理。
2．各租金业务主管部门，要经常深入基层，了解租金管理工作，要保证应收尽收，及时、足额入库。
