请详细解释以下名词：
物业经营
物业经营就是物业管理公司以市场为对象，充分考虑顾客的需求和企业的自身条件，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。
物业经营的内涵主要包括以下五个方面：
(1)物业经营的内容是服务
服务的成果是无形的，它是一种为顾客进行的活动。服务的特性，使得物业经营与一般工商企业经营相比有以下几方面的特点：
①服务的无形性使服务业的产出较难计量。
②服务质量难于客观地确认和计量。
③顾客常常是服务过程的参与者。
④服务不能存贮。
以上四个特点要求我们在物业经营中只能以顾客的满足度和不满意度间接作为产出的计量标准；在经营过程中经常保持与顾客的沟通，积极欢迎顾客的参与并充分考虑参与程度的高低对物业经营方式的影响程度；在经营中积极提高“响应度”，以减少服务不能存贮的负面影响。
(2)物业经营的核心是人
这里的人既包括服务的目标——物业所有人(业主)和物业使用人(统称为“业户”)，也包括物业经营公司的所有员工。
从物业经营公司的员工管理方面来看，必须认真考虑以下五种职能：
①获取：根据公司的经营需要，招聘、考试、选拔和委派员工。
②整合：让招收的员工了解公司的宗旨与价值观，接受和遵从指导，从而建立和加强他们对组织的认同和责任感。
③激励：向员工提供薪酬，增加其满足度，使其积极工作。
④调整：根据员工的工作绩效，作出相应的奖惩、升迁、离退和解雇等决策。
⑤开发：对员工进行经常性的培训，开发他们的智能。
从业户来看，物业经营公司必须认真考虑以下几个问题：
①业户的现实需求和潜在需求是什么?满足业户的需求，是公司经营的主要出发点。
②根据业户的需求，及时地开发相应的服务，并满足他们的需求。
③通过日常的定期的与业户的沟通，得到他们对公司经营的各方面支持。
(3)物业经营的手段是商品生产和商品交换
这里主要要考虑三个方面的问题：
①物业公司必须采取现代科学手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营三位于一体。
②高层次的物业管理与社区服务相结合，提供物质、精神两方面的服务。
③所有服务基本上是建立在以利益回报的基础之上。
(4)物业经营的目的是实现企业的目标
企业的目标就是指企业在未来一段时间内要实现的目的。组织最基本的目标是组织的宗旨。组织的宗旨就是社会所赋予给这个组织的基本职能或该组织应履行的社会委托给它的任务。
物业经营公司的目标主要体现在以下四个方面：
①生存目标。这类目标是组织的最低要求的目标，主要是市场的份额和经济收益水平。
②发展目标。这是指一定时期内量的扩大(如经营面积、服务的种类等)和质的提高(如人员素质、服务质量等)。
③环境目标。这是指组织与外部环境的处理关系，主要包括：社会责任、组织形象、竞争地位等。
④员工目标。这是指员工管理方面应达到的水平，主要包括组织文化、人际关系等。
(5)物业经营的要求是谋求企业活动与企业外部环境的动态平衡
物业经营公司要认真分析社会人口、经济、政治法律、科学技术、自然环境、社会文化、顾客和其他公众、竞争者等因素的变化，及时调整自身的经营战略和营销策略，使企业的服务能符合社会的需求，并积极主动地开发服务，创造新的需求。#### 物业经营的原则

物业运行必须遵循价值规律。在社会主义市场经济体制下，如何健全物业公司经营体制，充分发挥其经营功能，正确处理好经营与行政管理的关系，关键是要逐步实现物业经营企业化。唯此，物业经营者才能真正以市场主体的合法身份，自主经营、自负盈亏、创造经济效益、提高管理水平。因此，物业经济应遵循以下经营原则：
(1)市场竞争的原则。市场经济是一个竞争的经济，只要不是国家机关、社会福利事业单位，一切企业都必须推向市场，按照适者生存，优胜劣汰的原则，在市场中求生存、谋发展，。特别是对那些由原来房管所转制而来的物业公司，最重要的是转换企业内部经营机制，调整企业经营职能，这样才能使企业的体制真正适应市场竞争的需要，根据市场供需信号，及时调整生产经营目标、方向，实现其经济效益。
(2)适应社会需要原则。房产是社会生产、生活的必需品，但是，并不能因此而盲目地，不根据市场需求进行生产经营。在每个时期，社会对房产的种类、数量、质量的要求都不同，只有准确了解社会需要，才能使物业经营兴旺发达。
(3)经营效益原则。经营效益或盈利是任何一个企业都追求的目标。作为物业经营者，在当今社会具有企业的性质，而不能象以前或现在仍存在的房地产管理者是以社会福利为主要目标。社会福利自有政府和社会福利机构来兴办，而物业经营者却是经营房地产业的盈利性组织。
(4)社会化经营的协作原则。社会生产力的发展，使社会分工越来越细。房地产业作为第三产业从第二产业中分化出来，本身即是生产力发展的体现。房产经营活动，不仅有与第二产业中的材料业、建筑业等许多基础工业的“业缘”联系，更有与第二产业中的服务、中介、经纪、金融等行业的联系，因此，物业经营企业要与社会各行业建立密切协作关系，就成为企业生存与发展的必然要求。此外，现代新型建筑维修材料的发展，建筑维修技术的不断更新，高层智能办公楼宇的营建，更需要物业经营企业与建筑应用技术行业之间密切协作。因此，物业经营的现代化必定是社会化大生产的协作经营。#### 物业经营的特性

物业经营主要是房产经营。由于房产的自然属性、经济属性和法律属性，如位置固定、供应稀缺、物权分离等，城市的房产经营具有其自身的特性。
1．决策上的高收益率和高风险性
由于房产商品造价高，投资数额大，一般建一幢高层办公楼宇要数千万元、上亿元，因此房屋建成后其价值很大，连带相邻地域的市政配套设施、环境建设投资的附加值也大。如此大进大出的流通经营过程，稍有一个运作环节衔接得不好，房产发生营销滞留，就会使开发单位和经营单位承受沉重的资金利息的负担。有时往往会使开发、经营单位下属的物业管理公司，面对着大批空关房发出不堪承受的“望房兴叹”。
2．经营业务的多样性
所谓经营业务的多样性，是指为了实现经营单位的营销决策目标，尽可能降低经营过程中的投资成本，减少经营活动的风险，经营开发单位一般采用在房产价值还未完全形成之前就实现其交换价值，这就是采用预售的方式，以及其他如抵押贷款、综合经营等形式。
3．房产经营的服务性
一般的商品为了保证用户的质量，都开展售后服务，房屋价值巨大，又是生产资料与生活资料的统一，与国计民生休戚相关，更需要有售后服务的保证。近年来，国内开始的物业管理，就是通过房产的售后管理、维护、保养，通过对房产的管理、维修等追加投资，延长房产使用期。有人统计，我国城镇现有房产78亿平方米，房产价值总量约3．12万亿元，若延长使用期一年，可节约投资800亿元，相当于为社会新建1．56亿平方米房屋。从这些数据，我们可以看到房产经营必须具有服务性，不仅出租的房屋必须维修、保养、管理，而且出售的房屋也需要售后服务。没有售后服务的经营是不完善、不齐全的经营，所以，房产经营的服务性是房产经营中的应有之义。#### 物业经营的内容

物业经营的主要内容如下：
(1)在物业流通领域，主要是房屋的售卖与出租，其中包括预售业务和抵押贷款经营业务。抵押贷款经营业务主要有两个内容：一是抵押贷款经营，即房产经营。开发单位通过地产使用权抵押等来融资造房或经营房产，从而减少投资的风险；二是开展抵押贷款投资的中介经营服务。此外，还有房屋交换，典当等业务内容
(2)房产交易中的咨询服务，如经纪、代理、估价、中介等服务。
(3)售后服务的物业管理，包括装饰修缮、租赁管理、清洁保养、消防保安等。
(4)与物业管理配套的许多经营，如餐饮、商店、游泳池、健身房等。#### 物业经营与物业管理的关系

1．物业经营的含义
“经营”这个词带有筹划的意思，因而物业经营有时被理解为对物业开发、流通及售后管理这一经济活动的全过程的谋划决策，有时又着重在流通、消费环节，因而又有“经营管理”之称。从广义上来说，物业经营不仅是指谋划决策或消费流通，它还可以囊括物业开发、流通、售后管理全过程的所有内容。
2．物业管理是广义物业经营的一个环节
物业管理从商品流通的意义来说，是一种售后服务，因此它既是广义物业经营的一个环节，也是最后一个环节。我们从这一点上来理解物业经营与物业管理的关系，至少有以下两层意义。
(1)物业管理与物业经营的这种关系告诉我们，物业管理也是一种市场经济行为，我们不能将它与物业经营中的其他环节割裂开来，以传统的行政福利性手段来运作。
(2)物业管理作为一种售后服务，它对物业的流通消费的促进作用是显而易见的，因而开发商在经营物业时必须重视这一环节，以确保经营全过程的顺利运行。