你是一名领域专家，对房地产抵押贷款评估这个概念非常了解，请给出详细的解释
房地产抵押贷款评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。#### 房地产抵押贷款评估存在的主要风险

（一）技术因素：来自估价机构及估价人员的风险。

从理论上看，房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象，不同的估价目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果，这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。另外，无论选取哪种估价方法，都需客观准确的数据资料来支撑。但是在我国的房地产抵押评估市场中，没有完善的信息公开机制，对于一些重要的、有参考价值的资料估价机构和估价人员并不能及时地、方便地获取，有可能致使估计结果严重的偏离市场价值。从实践上看，估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平和执业素质与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。目前有些机构为了追求估价作业数量上的成绩，其机构中的从业人员并没有经过相关专业的学习。而有些估计人员虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。

（二）系统因素：银行自身因素引起的风险。

在抵押贷款发放过程中，银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿贷能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估结果，过高发放贷款比例等，都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。
1、忽视抵押人偿贷能力，单方面看重抵押物价值保障：
银行在审核房地产抵押贷款的时候不仅仅要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。由于银行业中存在众多的竞争者，各大银行为了扩展市场，拥有更多的客户，不认真审查抵押人的偿债能力，仅仅将抵押物价值作为是否发放贷款的主要依据，将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明、资信状况、贷款期限等来确定发放贷款的比例。贷款的安全性实际上仅仅体现在抵押物的价值上而忽视抵押人还款能力，某种程度上助长了房地产抵押市场的虚假繁荣。
2、不公开选择评估机构，缺乏客观及公正性：
银行在对抵押物价值进行评估，原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估，以便增加银行发放贷款的安全性。目前，银行在评定抵押物等级的时候，往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估。而入围的评估机构有些通过给予回扣或者好处费等为条件入围的，这些做法为银行内部的工作人员提供了腐败机会，减少了抵押贷款的安全性。
3、无专业评估人员审核抵押物评估价值，贷款额度确定不准确：
目前，银行内部没有设置专门从事房地产评估的信贷人员，这就造成了银行无法准确判断评抵押物的真实市场价值与估机构给出的估价结果是否相背离，评这就减少了外界因素对评估结果的约束性；另一方面，银行的房贷额度仅仅按照评估结果的一定比例来确定的，这种做法在无形中加大了评估风险。
4、房贷比例过高：
虽然政府有关政策规定个人首次购买90平方米以上住宅首付比例为30%，90平方米以内住宅首付比例为20%，个人购买第二套住宅首付比例为60%。但由于市场竞争激烈，银行为争取更多的客户，通常不管个人购买多大面积，是否初次购买都向抵押人发放抵押物价值70%的资金。这样无形中增强了银行贷款的风险。

（三）环境风险：环境风险主要包括国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的变化所带来的风险。

这些因素都直接影响房地产价格的高低及其变动趋势。房地产抵押评估的风险归根到底就是出现违约时的抵押物的流动性，如果房地产价格出现大幅度的贬值，那么金融机构的损失将无法估量。如果抵押物的价值在最初评估过程中就背离真实的市场价值，过高的评估结果经过多次和长期的金融抵押贷款，未来一段时期内势必会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，并通过信用创造能力扩大风险，从而影响到金融机构的资产质量，可能造成金融体系的整体动荡，进一步波及经济体系不可避免的动荡，影响社会经济稳定的运行。#### 房地产抵押贷款评估存在的问题

（一）评估制度的监管不完善，评估理论体系不健全

目前我国房地产评估仍处于发展的初级阶段，随着市场经济的的不断发展，估价机构与政府部门的联系越来越多，这也使得估价机构能够不通过正常的市场竞争去获得业务，而是通过政府关系去垄断市场。在此基础上会出现评定估算简单草率，随意删减评估程序、评估报告内容和格式不规范等现象的出现。总之，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

（二）抵押的房地产的产权关系复杂

房地产的各项权利的产生与变更都应该到相关登记机关进行登记的，但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，这样就会出现房地产权利信息不对称的现象。在评估过程中，评估人员无法全面的了解抵押物的权利状况，无法评估那么并未登记的权利的客观价值，造成抵押权人所能实现的房地产权利小于等于抵押人的房地产权利，会导致估价结果不准确。

（三）估价缺乏客观性、公正性

评估机构选取的非公开性决定了估价结果缺乏客观性和公正性。在银行进行房地产抵押房贷的过程中，往往是从以前已经确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估，没有给客户选择的机会。这些指定的评估机构，虽然原则上应该是估机构资质较高、信誉较的评估公司。这种指定评估机构的做法，在当前评估机构众多、不当竞争频发的情况下，无疑增加了银行内部人员的腐败的可能性，降低了抵押贷款的安全性。

（四）评估人员因素不高

首先，由于估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而真正有经验的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。其次，一些评估机构负责人本身的专业素质与管理素质不高，对执业人员也不进行风险教育，一些评估机构的评估质量审核人员在复核过程中，没用很好的履行监督管理职责。以上这些因素都会造成房地产抵押贷款风险的增加。#### 房地产抵押贷款评估的对策

（一）完善评估理论和评估制度

随着中国房地产市场的不断发展壮大，房地产抵押评估的规模和数量也在不断的上升。评估机构和估价师在抵押评估中扮演的角色越来越重要。但是目前一些评估机构为了追求高绩效不负责任地出具评估报告，其重要原因就在于评估监管机制的缺失与评估理论的不完善。这就要求建立严格的监督管理组织体系，并根据实际需要进行必要的职责划分，做到权责明确，形成互相约束、互相促进的高效的制度体系。

（二）准确判断房地产的各项权利状况

交易双方的当事人可以根据房地产权属登记信息和登记内容确定抵押物的权利状况，为双方减少了较大的工作量，节约了交易费用，促进了交易的顺利完成。在房地产抵押抵押评估的过程中，估价人员不仅仅要考虑金融机构的权益，也要注重抵押人抵押的房地产的真实市场价值，估价人员根据已经掌握的相关资料和现场踏勘掌握的情况作出正确的判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。

（三）保证评估的客观性、公正性

金融机构公开公证的选择抵押物价值的评估机构，同时给予客户一定的自主选择权，保证评估机构的公开性公正性和独立性。金融机构应不得再继续采取指定房地产估价机构评估进行评估，应按照公开和公证的原则，从评估机构中选取信誉好、估价质量高的评估机构。机构的选取不应由个别工作人员决定，从源头上阻止金融机构的工作人员从中收取回扣等现象的产生。从本质上，给及房地产抵押评估以良好的环境。

（四）提高评估人员素质

首先，中国房地产估价师协会要经常对房地产估价人员进行估计理论与估计实务的技能培训，对房地产估价师的进行继续教育培训，对不按照规定参加培训的房地产估价师应采取相关的惩罚措施，这样才能够保证房地产估价行业从业人员的综合业务素质。其次，房地产评估人员应该自觉遵守职业道德规范，遵守估价作业的相关规程。估计师在接受委托评估、评估过程以及评估报告撰写的过程中要在形式上和实质上保持独立性，不能受其他任何单位干预和影响，保证估计结果的独立性和真实性。
总之，房地产抵押贷款评估的风险有来自银行方面、环境方面以及估价机构等方面。在这些风险中有些是可以规避的，只要银行和估价机构及估价人员认真分析经济时局变化，加强风险防范意识，加强监督管理及自身的职业道德和技术水平，采取有效的防范措施，房地产抵押贷款评估业会稳定健康有序的发展。