请详细论述林地资产评估
林地资产评估是对某一时日一定面积林地使用权的价值进行评定估算。新《森林法》规定：当林地使用权发生变动或其他情形需单独确定林地使用权的价值时，应当进行林地资产评估。#### 林地资产评估的特点

林地资产作为资源资产的一个组成部分，它具有一般资源资产的共性，表现在：
1、它的质和量的确定是一个相对复杂的科学过程，不能通过简单的市场调查确定，必须依靠对自然资源的科学认识、按照科学的程序、方法来调查。
2、它的价值与一般资产评估实物的价值不同，是资源的权益价值，即地租的本金化价值。
3、林地资产评估虽然受林业部门的委托，但林地属于国家所有，在评估时必须维护国家作为所有者的财产权益，不应使国有资产受到损失。
4、由于林地资产的使用往往要追加一定的劳动，所以林地资产的评估不但包括其自身的评估，还包括对其追加劳动成本和补偿费用的评估。#### 林地资产评估的目的

1、以林地资源自身资产价值核算为评估目的。随着市场经济的发展，加强国力预测，将把林地资源在内的自然资源程各项资源资产价值纳入国民经济核算体系已是势在必行，所以以确定核算保值为评估目的的评估也必然产生。
2、以林地资产出让、产权交易为评估目的。国家以其所有者的身份出让林地使用权，以及不同法人之间的产权交易的法人财产权的转让，都需要通过资产评估来确定其资产的公正价值。
3、以林地资产经营活动为评估目的。林地使用权的租赁经营、拍卖、折价入股以及与外商合资、合作设立合资、合作企业等多种新林业经营方式，为维护经营者与所有者、股东等各自的利益，必须经过资产评估。
4、以融资业务为评估目的。当林地作为不动产用以进行抵押，以确保银行贷款的安全时，要进行资产评估。
5、以资产保全或资产补偿为评估目的。林地作为土地的一部分，是不可再生资源，其所有者和使用者为维护自身的利益，或以递延资产摊销形式，或以特定资产的期间费用形式，对资产的消耗使用获得补偿而进行的评估。
6、以法律事务与咨询事务为评估目的。随着改革开放，人们的产权意识不断加强，林地产权纠纷付请法律的会越来越多，由于侵权行为引起的索赔诉讼也需要资产评估来解决。#### 林地资产评估的意义

1、通过建立林地资产评估制度，可以为林业生态工程建设探索一条新路子。
长期以来，在林业生态工程建设中，我们曾探索出一条适合我国国情的建设路子，并积累了一定经验。但随着社会主义市场经济体制的逐步建立，旧的管理模式已不能完全适应新形势的要求。虽然国家不断加大对林业基础设施的投入，但未能从根本上提高营林质量，有些地区仍是年造林不见林。要彻底改变这一状况，就必须采取承包、租赁、联合开发、合资合作、股份制经营等多种形式来开发林地资源。不论采取什么形式，都要以林地资产的评估结果为依据。
2、它为林地资源资产化管理、成本化管理奠定了基础。
林地资产化、成本化管理，不但是市场经济的要求，也是林业转换经营机制的要求。林地是森林资源的一个重要组成部分，它本身就具有资产的性质，也就具有能够用贷币表现其价值的特征。当然，林地不同于一般的资产，它的价值中没有凝结人类的一般劳动，不能通过人类投入劳动的多少来量，其权益价值只能通过对其进行评估来确定。
3、通过建立林地资产评估制度，可以规范林地有偿转让市场。
随着林业改革的深入，森林、林木、宜林荒山、荒地的有偿流转已在全国开展起来。森林资源的有偿流转有利于吸引国内外资金，用于林业生产和经营，发展林业。但在实践过程中也产生了一些问题，主要表现在森林资源价格较为混乱，价格在确定时随意性很大。造成这种现象一个很重要的原因就是森林资源资产评估制度尚未健全。所以对森林、林木、林地进行资产评估是森林资源有偿流转、健康发展避免资产流失的重要保障。
4、它为林地资产的保值增值提供考核依据。
除法律规定属于集体所有的林地外，林地属于国家的有。林地作为资产项目，使用者应该有偿取得并保证其安全、完整并增值。土地是自然的产物，不具有再生能力，而且我国的森林覆盖率还很低，所以对林地更要十分珍惜合理利用。通过对林地进行估价，将其纳入成本化管理体系，通过投入与产出相对比才能保证它最大限度发挥效力。同时确立了林地资产的保值增值考核体系，将为我们合理利用林地起到重要作用。随着森林资源有偿流转的不断发展，尤其是“天保”工程的启动，建立林地资产评估制度将会为建立适应市场经济要求的新型林业生态工程建设管理体制，保证“天保”工程的顺利实施起到越来越重要的作用。#### 林地资产评估的方法

在国家国有资产管理局和林业部联合颁布的《森林资源资产评估技术规范(试行)》中，规定林地价格评估的基本方法包括：现行市价法、林地期望价法、年金资本化法和林地费用价法。

1．现行市价法。是以已经成交的实例为基础，按照被估林地特点运用各种系数对其进行调整计算出被估林地价值的方法。其计算公式为：
Bu——林地价；
K1——林地质量调整系数；
K2——物价指数调整系数；
K3——其他各因子调整系数；
G——参考案例的单位面积林地交易价格；
S——被评估林地面积。

由于我国林地资产的所有权归国家、集体所有，因而林地的经营者一般只有其经营权。故买卖实例很少，并且我国各地经济发展极不均衡，各地相差较大，系数也很难测算。因此，此法不太适合我国国情。

2．林地期望价法。是以实行永续皆伐为前提，并假定每个轮伐期(M)林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收入全部折为现值累加求和值作为被评估森林资产的评估值。其公式为：
Au——现实林分u年主伐收入时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费以及木材经营的合理利润后的部分)；
Da，Db——第a年、第b年间伐的纯收入；
Ci——各年度营林直接投资；
V——平均营林生产间接费用(包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费以及其生产单位管理费、场部管理费和财务费用)；
P——利率；
u——轮伐期的年数。

它是按复利计算将无穷多个轮伐期的收入和支出全部折现值累加求和得到。由于此法是以资产的潜在收益为基础的，利用林地未来期间的收益来估计林地的价值，并且在估计林地的收益时主要考虑的是林木的收益而未计算其他林产品的价值，因此主要用于同龄林林地资产的评估。
公式中有很多地方是估计得出的，存在很多人为因素。例如，林地的主伐纯收入和间伐纯收入均需要进行预测。它与木材质量、供求关系、国家政策等很多因素有关。另外，利率的确定也需要专业的测定。
目前林地资产评估中的主要方法还是林地期望价法，它虽然也存在很多假设和估计，但由于以往交易比较多，数据容易获得，故计算的结果说服力较强。应该注意的是，在确定林地资产的价值时，要以市场中需求与供给所确定的价格为基础，综合考虑能引起其价格变动的经济、社会、行政等因素后，再确定合理的评估价格。
3．年金资本化法。林地资产评估中的年金资本化法是以林地每年稳定的收益(地租)作为投资资本的收益，再按适当的投资收益率求出林地资产的价值的方法。其公式为：
Bu=A／P

A——年平均地租；
P——投资收益率。

年金资本化法应以平均地租为基础，在确定平均地租时要用近几年的平均值，剔除过高或过低的地租的影响，尽量减少通货嘭胀的因素。

4．林地费用价法。是用取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来确定林地价格的方法，其公式为：
A——林地购置费；
Mi——林地购置后，第i年林地改良费；
P——利率；
n——林地购置年限。

这种方法仅适用于林地的购入费用较明确，并且购入后进行一定程度的改良，但又尚未经营的林地。但林地购入后一般要进行经营，此法就很难反映林地的实际价值。故在工作中很少使用。