请详细论述物业租金
物业租金是指物业权利人转让物业的使用权给承租人而按约定条款定期分次向承租人的“报酬”，也就是物业出租人定期获得的收入。对出租者来说，它是让渡这部分产权而的报酬；对承租者来说，它是获得并享用这部分产权的条件和代价。物业租金的构成包物业的购置成本、利息、营业费用和投资利润。#### 物业租金的类型

物业租金是就是房屋的租赁价格，是房屋分期出售其使用价值的货币表现。目前，物业租赁市场上存在着福利租金、半成本租金、成本租金、商品租金和市场租金等几种类型。
1．福利租金
福利租金就是国家根据当时的政治、经济需要和居民的承受力以及其他因素，而决定的实际执行租金。在这种情况下，国家和单位对房屋租金的结收，只要求部分保证房屋的日常维修养护和管理费开支，其不足部分由财政补贴。目前，在国有公房和单位自管公房中，还有相当部分实行这种低租金福利制。
2．半成本租金
半成本租金就是业主或经营单位以低于成本租金的价格水平出租房屋。这种租金一般是在福利租金基础上考虑了折旧费。因而租金收入可适当满足物业日常养护和必要修缮的要求，初步实现以租养房的目的。目前，绝大多数城市出现公有物业和办公、医疗、教育等用房，一般都采用这种形式。
3．成本租金
成本租金是按折旧费、修缮费、管理费、投资利息和税金等因素构成的。这种租金体现了物业价值的最低经济界限，只能维持物业的简单再生产，达到盈亏平衡。目前，少数城市和一部分大企业出租公有住房和办公用房，采用的就是这种形式。
4．商品租金
商品租金就是按照物业理论价格确定的租金。这种租金体现了房屋的商品价值的内容，不仅能实现物业的扩大再生产，实现以租养房、以租建房的目的，而且能使房屋的租赁者获得必要的利润。目前，大多城市的工商企业用房均实行这种形式。
5．市场租金
市场租金又叫协议租金，是由租赁双方协商议定的租金。这种租金体现了物业的价值与市场供求关系的影响。目前，各大中城市出租的商业楼宇、写字楼、工厂大厦、商业铺面等经营性用房和住宅用房，均采用这种价格形式。
总之，我国公有住宅曾主要是以成本租金为主的。但是，随着房地产市场的形成和发展、住房制度改革的不断深化，房屋租金将逐步向商品租金和市场租金方向发展。#### 影响物业租金的因素

实际租金标准的制定，不仅取决于租金构成的8项因素，还取决于出租房屋的内在和外在因素。影响租赁市场的社会因素有：
1．出租房屋本身构造方面的影响因素
(1)房屋结构。这里包括房屋的建筑结构和房间结构两个方面。从建筑结构来讲，有钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构；还有楼房(包括多层、高层)、平房之分。房屋结构不同，其租金标准不同。从房间结构来看，是否舒适、合理，其租金也会受到一些影响。
(2)房间设备和室内装修。一般情况下，房间设备、室内装修与租金标准成正比关系。
(3)楼层出租房屋所在楼层影响到承租人生产、生活的舒适程度。所以各楼层租金有一定的差价系数。
(4)朝向。房屋的朝向影响到出租房间灯光、取暖，影响到居住的舒适程度和身体健康。所以不同的朝向也有一定的差价系数。
(5)层高。房间高低不同，租金也会受到一定的影响。
(6)其他因素。诸如有无阳台，西山墙和顶层有无隔热层等，都会使租金受到一定的影响。
2．出租房屋的外部因素
(1)地理位置或地段因素。房屋所处的地理位置不同、地段不同，租金高低会受到很大的影响，特别是对营业性用房来说，这种差价表现得更为明显。《北京市工商企业用房租金标准》就规定，王府井、大栅栏、东单至东四、西单至西四、前门大街等地属一级地段，加收标准租金的150％；珠市口至自然博物馆、珠市口西大街至广安门、八面槽大街、崇文门内大街、崇文门外大街至磁器口、宣武门内大街、东四北大街至雍和宫、西四北大街至新街口豁口、宣武门外大街、大栅栏西街、地安门大街至鼓楼为二级地段，加收标准租金100％；除上述地段以外的东城、西城、崇文、宜武4个地区的街巷，近郊区主要大街和居民小区的商业干线，远郊区、县街镇的商业干线为三类地段，加收标准租金30％。
(2)供求因素。房屋供求与租金高低，显然具有很大关系。如果房屋供不应求，租金肯定会被普遍拉高；相反，如果房屋供过于求，租金就会被普遍压低。即使房屋供求总量平衡的情况下，供求状况也会影响租金。就以底层住宅来说，作为住宅，往往没人愿意住，房租一般较低。但随着市场经济的建立和发展，一些临街的底层房屋，身价大增。原因就在于它便于转换使用功能，可以改变为营业用房，需求大增，租金也被拉高。
(3)房屋的用途。房屋的用途，从总体上来说，可以分为非收益性物业和收益性物业两大类。非收益性物业，主要是指住宅物业；收益性物业，主要是指以出租经营型房屋为主体对象的物业，包括写字楼、商业大厦、工厂物业等等，根据房屋用途的不同，所带来的收益不同，租金肯定会有很大差别，计算租金的方式、方法也存在很大差异。
3．影响租赁市场的社会因素
(1)城市宏观经济环境。城市宏观经济环境，是指城市的总体经济环境，如该城市的国民生产总值、国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标；当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等描述社会消费水平和消费能力的指标；该城市进出口增长情况、外资企业新增加数量等反映高档物业需求的指标以及当地的经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等产业政策方面的情况等。
城市宏观经济环境情况的好坏，首先直接决定着是否有足够的、具有一定支付能力的租户来租赁该城市的物业，包括商业物业、办公物业以及高档公寓物业、中低档居住物业等。其次，宏观经济环境的状况，也是房屋租金水平高低的决定者。宏观经济形势看涨，各行各业发展迅速，市场对出租的房屋需求旺盛，必然会促使房屋租金的提高，反之，房屋租金就会走低。最后，宏观经济环境的状况还是房屋租赁期限长短的重要影响因素。如果宏观经济形势看好，租户就希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益，而房屋出租者则希望尽量签订短期租赁合同或增加提高租金的条款等。
(2)房屋出售市场情况。房屋出售市场情况，包括两个方面的内容：第一，房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的名称、地区、数量、类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况以及开发单位和调查日期等项目。第二，房屋出售市场需求情况，包括客户资料和需求状况。就客户资料来说，主要包括客户的单位名称、职业或从事的行业、地区、收入水平、购买用途、购买心理特征、对承租房屋的看法以及对出售物业的品质、价格、地区、配套等方面的需求。市场需求状况，主要是指客户对出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求，等等。
房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。房屋出售市场产品质量好、位置优、配套全、价格低，则必然会吸引大量消费者去购买，而租赁市场就会因此而减少一些承租客户；反之，如果房屋出售市场没有真正适合消费者需要的房屋产品，比如价格太高、配套不全、位置欠佳等，则消费者就会转而到房屋出租市场去承租自己满意的房屋，等等。所以，在分析和预测房屋出租市场时，一定要注意分析房屋出售市场，并把两者结合起来。这样才有可能准确地把握房屋出租市场的现况与未来发展趋势。
(3)房屋租赁政策法规环境。房屋租赁政策法规，包括直接规范房屋租赁管理的政策法规规定，如《城市房地产管理法》《城市房屋租赁管理办法》，以及间接影响房屋租赁的相关政策法规规定，比如《城市公有房屋管理规定》《城市私有房屋管理条例》及《个人住房贷款管理办法》，等等。
房屋租赁政策法规是决定或影响城市居民或城市单位是否租赁房屋、租赁什么类型的房屋、租赁多大规模房屋以及租赁期限的主要因素。比如，如规定国有单位不能租赁私有房屋办公，则这些单位就不会租赁私有房屋等等。另外，房屋拆迁管理办法也间接影响房屋租赁市场情况，如规定的拆迁补偿费标准比较低，而房屋出售市场的售价比较高，则被拆迁的住户就很有可能短期或长期租赁房屋居住而不是直接到房产市场购买住房等。此外，解决低收人家庭的住房问题，对于特别困难的家庭应当予以适当的照顾的政策，由于“监管不力”而执行不到位。