请详细介绍廉租房制度
廉租房制度是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭以相对低廉的租金提供保障性质住房的制度。廉租房政策是根据我国实际国情制定的，属于我国住房保障体系中最低层次，为了加快解决城镇低收入居民的住房问题，保障公民的基本居住权利，确保社会的安定团结，廉租房在我国住房供应体系和社会保障体系的作用也将越来越重要。#### 廉租房制度的发展

廉租房的管理工作由国务院建设行政主管部门和地方房地产行政主管部门负责。建立廉租住房的构想起始于1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其中规定廉租房是我国住房供应体系的一个重要组成部分。其后在1999年，建设部正式出台了《城镇廉租住房管理办法》，对廉租房的房源、廉租房租金标准、廉租房建设和廉租房的申请程序问题予以明确规定，各地也先后制定了地方性的操作规章。2004年3月1日起，全国城镇开始实施由建设部、财政部、民政部、国土资源部，国家税务总局共同签发的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。新办法吸取了国外长期实践取得的较成熟经验以及国内几年来的试点经验，将解决城镇最低收入家庭住房问题明确地规定为各级政府的责任，使城镇基本住房保障制度更加完善。2005年7月7日，建设部、民政部关于印发《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的通知，对城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法做了更为详尽的规定。2007年12月1日，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局9部门联合发布的《廉租住房保障办法》开始实施，该办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。其后，财政部正式发布了《廉租住房保障资金管理办法》，明确了廉租房的8个资金来源和专款专用的原则，该办法从2008年1月1日起开始实施。#### 廉租房制度的主要内容

根据《廉租住房保障办法》及其他相关法规规定，廉租房制度有以下内容：
1．申请条件
廉租房的保障对象界定为城镇最低收入家庭。享受廉租房制度保障的对象，需要具备两个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难。城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。
2．保障方式
城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租(直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金)、租金核减(给予租金减免)为辅。实物配租主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
3．资金来源
廉租房资金的来源，实行财政预算安排为主，还包括住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金、社会捐赠的资金以及其他渠道筹集的资金。根据《廉租住房保障资金管理办法》的规定，廉租住房保障资金具体来源于八个方面：一是住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是从土地出让净收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的资金；三是市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金；八是其他资金。
4．廉租房房源
廉租房来源主要有：政府出资收购的住房；社会捐赠的住房；腾空的公有住房；政府出资建设的廉租住房；其他渠道筹集的住房。实物配租的廉租住房要以收购的现有旧住房为主，限制集中新建。政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应；各级地方人民政府应当在行政事业性收费等方面给予政策优惠；对地方政府房地产行政主管部门购买旧住房作为廉租房，以及实物配租的廉租房租金收入按照规定给予税收优惠。
5．申请程序
按照规定，最低收入家庭可以由户主按照规定程序向当地房地产行政主管部门提出书面申请，主管部门要在15日内完成审核。凡是符合条件的都要公示15天，经登记公示无异议或者异议不成立的，才能享受廉租房补贴或实物配租，对于申请租金核减的家庭，由产权单位按照规定予以租金减免；对于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭，由市、县人民政府房地产行政主管部门按照规定条件排队轮候，并将发放的租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。
经市、县人民政府房地产行政主管部门确定可获得租赁住房补贴的家庭，可以根据居住需要选择承租适当的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报房地产行政主管部门审查，经审查同意后，方可与房屋出租人签订廉租房租赁合同。房地产行政主管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴，并将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。经市、县人民政府房地产行政主管部门确定可配租廉租房的家庭，应当与廉租房产权人签订廉租住房租赁合同，廉租房承租人应当按照合同约定缴纳租金。
6．调整及退出机制
享受廉租房待遇的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况，房地产行政主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核，并按照复核结果，调整租赁住房补贴或者廉租房。对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的，应当取消其廉租房保障资格，停发租赁住房补贴，或者在合理期限内收回廉租住房，或者停止租金核减。
享受廉租房保障的承租人有下列行为之一的，由房地产行政主管部门收回其承租的廉租房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：将承租的廉租房转借、转租的；擅自改变房屋用途的；连续6个月以上未在廉租房居住的。
最低收入家庭申请廉租房时违反本规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租房并补交市场平均租金与廉租房标准租金的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，还可处以罚款。