请详细介绍科技地产
狭义的科技地产是指在房地产开发中通过楼盘规划、建筑工艺、建筑材料、通讯信息化、生活智能化等环节，运用科技元素提升产品的科技含量和质量，以增加人在其中工作和生活的舒适性，从而打造出性价比较高的新型房产。比如开发商广告所宣传的“高舒适度”、“低能耗”、“恒温恒湿”等具有高科技含量的住宅用语，都属于科技地产范畴。
一般情况下，科技地产是指广义的定义—是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律，以房地产开发为手段，通过专业化运营为其提供研发载体和产业服务，实现高新技术产业集群的一种新的产业园区开发模式。#### 科技地产的产业属性

科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地按照用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技用地在土地属性上归类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业企业，而是高新技术企业，土地单位面积创造的价值远远高于工业地产，所以是工业地产的高阶阶段。
科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔·波特创立的。其涵义是：在一个特定区域的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。#### 科技地产的服务对象

科技地产以创新型和成长型企业为客群对象，重点面向高新技术企业。这些企业一般能够持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，是知识密集、技术密集、介于第二和第三产业之间的一种产业实体，俗称2.5产业。其从事的生产经营活动一般属于生产性服务业，具有较强的创新活力、较高的成长潜力，产品具有高附加值等特点。科技园区拒绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业。
科技地产以服务国家自主创新战略、推动科技创新为目标，所以主导产业都选择急需大力发展的战略性新兴产业。现阶段，我国发展战略性新兴产业选择了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个领域作为重点。#### 科技地产的市场要求

科技地产必须坚持以房地产开发为手段。科技地产为入驻企业提供的主要是企业发展的建筑空间，因此，作为市场化开发主体的开发商，企业必须按房地产开发规律来运作，整个生产作业流程与房地产开发相一致。
科技地产开发必须遵循市场经济规律。开发商作为市场化企业从事科技园区投资开发，必须按市场规律办事，充分发挥市场“无形的手”的作用，从土地供应、产业招商、物业经营、资产交易等园区开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，发挥市场优化资源配置的作用，使政府、开发商与入驻企业达到价值和利益的平衡。
科技地产必须坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。科技地产开发必须保持先进的规划理念和持续的创新精神，首先要解决产业发展与城市规划的协同与融合问题。在项目的建筑总体规划、产业规划、建筑单体设计以及园区功能配套等方面，要充分尊重认识企业生产、生活的规律和需求，要加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性。科技地产业务除了给企业提供舒适的物理空间外，更重要的是开发商联合政府、商业伙伴等，对事关企业发展的政策、资金、技术、人才四大要素资源进行整合，提供完善的产业增值服务体系，促进入驻企业快速成长。#### 科技地产的目标

科技地产的目标是打造高新技术产业集群。科技地产在产业招商过程中，要严格控制产业业态，确保同一产业的企业之间不仅在物理空间上实现聚集，更要在产业链上形成竞争与合作关系，从而使企业间发生聚合聚变的化学反应，激发企业的创新活力和发展潜力，发挥产业集群的引领和辐射作用，带动周边区域发展，优化区域的经济结构和发展方式。
科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡，以多方共赢为目的，不仅仅是开发商的利益。政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就业等。入驻客户可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持，加速科技成果产品化、产业化，实现企业的快速成长。开发商可以通过物业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式，从而实现彼此之间利益诉求的均衡。#### 科技地产的运营特点和商业模式

第一，始终坚持以产业促进为主线进行综合开发。
科技地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念，坚持以产业为主导，实现“业”与“城”的有机融合，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发，即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补，相互溢价；运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。比如北科建嘉兴长三角创新园，为产业研发提供的城市配套业态包括了商务办公、商务会所、集中式商业、星级酒店、生态住宅、高端公寓、城市广场等，通过科学规划和产业业态的控制，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，并使各业态之间功能相互补充，能够有效满足区域人员的职业、生活、娱乐等社会化功能需求，使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。
第二，有清晰的理念和标准。
科技地产开发理念和标准分为两个层次。首先，要认识到科技地产是一项崇高的事业，在整个园区的功能定位上，必须把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，具有高度的社会责任感，应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的园区功能定位。其次，科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，每种产品也都有独特的开发理念。科技新城作为一种全新的产品，是综合类、复合型产品，包含科技园区、住宅区和配套商业等产品以及招商服务、产业服务、金融服务等服务组合，其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力。科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品，北科建坚持“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的产业整体竞争力。
第三，必须坚持硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。
科技地产项目开发之初，开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务，打造完善的产业服务体系“软环境”，包括：资本、技术、人才、市场、政策、政务、中介等方面。如在科技金融服务方面，通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保，帮助企业获得政府扶持资金为企业担当融资顾问，提供从直接投资到政策融资的多方式资本服务系统。北科建集团重点为入驻企业提供创业资本(VC)和私募股权基金(PE)的股权投资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台，如青岛蓝色生物医药产业园，建有GMP、GLP试验室，投资5000多万元构建生物技术实验平台；同时通过引进产权交易机构及科技成果转化机构，促进企业技术、产品的交易及转移；在人才、市场、政策、政务、中介服务方面，通过各种方式，降低企业成本，增强企业与市场的对接，为企业提供完善的服务，使企业有更多的精力专注于企业发展，促使园区内企业形成竞争与合作并存的关系，打造产业集群。
第四，科技地产具有独特的商业模式。
科技地产投资规模大、投资周期长是综合性房地产开发，属于战略性业务，必须要有适当规模的策略性业务相配合，否则企业的可持续发展会受到严重影响。北科建集团坚持科技地产为特色，住宅地产、商业地产战略协同，未来还将适度发展地产金融业务，延伸产业价值链向更高附加值的领域发展，构建房地产领域同业多元化业务体系，形成主营业务之间的协同效应和互动发展。集团大部分科技地产产品为开发型业务，部分科技地产产品为持有型业务。科技地产的收入与盈利来源主要有三大方面：开发型物业的销售收入和利润、持有物业及配套服务经营收入和利润以及投资增值收益。同时，由于科技地产投资大、周期长，公司要实现可持续发展，在持有培育产业物业的同时，必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务，来降低战略性风险，以保证科技地产的项目品质。