请详细介绍境外房地产投资
境外房地产投资是涉外房地产投资的重要方面，是一国房地产经营者到他国投资经营房地产业的活动。#### 境外房地产投资的特点

房地产境外投资与吸引外资到本国投资房地产业并不矛盾。这是因为：
(1)房地产境外投资也包含着对外资的利用，只是国度在形式上发生了变化而已。从一些国家境外投资房地产业的经验看来，跨国经营主要不是靠输出本国大量资本，而是善于利用国际资金，靠涉外子公司、分支机构的自身积累。
(2)房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。利用外资投资开发本国房地产业，从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。同时，本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。
(3)房地产境外投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。在国外房地产经营中，有一整套房地产投资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的科学性。通过境外投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能力。#### 中国境外房地产投资的发展

随着我国的对外开放，沿海城市经济逐步由内向型向外向型转变。房地产涉外投资发展很快。到1988年底，我国累计对外投资总额是18．98亿美元，在涉外合资、独资企业已发展到526个。近年来，我国海外投资企业的增长幅度每年都在30％以上。已批准的涉外企业中，经济效益明显的占一半以上。这些企业分布在79个国家和地区，其中，港澳居多，其次是美国、澳大利亚、日本、加拿大，德国、新加坡。
在中国的海外投资中，房地产业的投资比重很小，分布也不广。深圳经济特区房地产公司，首先提出了“立足特区，依靠内地，面向香港，走向世界”的经营方针，采取合资的形式先后成立了香港新峰发展有限公司、香港新峰企业有限公司、圳通工程(香港)有限公司、香港百立有限公司、美国长城地产有限公司、长城国际投资(温哥华)有限公司、长城国际投资(澳洲墨尔本)有限公司等。几年来，该公司共投资开发了20多个项目，总投资6亿港元。其主要做法如下：
(1)选准投资国、投资时机和投资项目。公司毗邻香港，具有地理优势。1984年后，香港居民逐步接受“一国两制”的战略构想，人心思安，房地产市场日益看涨，银行利率又持续下滑，中下阶层多有置业保值的愿望。公司抓住有利时机，首先进入香港。1985年又对美国市场作了分析，认为洛杉矶华人聚集，十分珍惜中国产品，而美国商场又是国货奇缺。美国经济又逐步向西海岸转移，洛杉矶处于发展中，多年来地产物业价值上升，于是公司决定组建洛杉矶长城地产有限公司，第一个项目就是兴建国货商场、展销厅。现该地地价已从每平方英尺9美元上升到25美元。
(2)多渠道融资。公司通过信贷款、土地、物业和存款抵押贷款、建筑透支、预售楼宇抵押贷款、商业贷款以及银行提供信用证等手段。以较少的自有资金，开展了较大的经营活动。
(3)选好合作伙伴和专业人员。境外投资除选好合作伙伴外，还应起用当地的律师、测量师、评估师、会计师和经纪人。按照国际惯例办事，支付押金。这样就能熟悉当地法律、建筑设计规范、商业信息、市场行情。
(4)采取多种方式灵活经营。为了在激烈的市场中求得生存和发展，公司确定了“缩短周期，加速周转，确保盈利经营。力避风险”的方针。采取了炒地皮、拆旧楼、卖地皮、整栋出售楼宇等方式，灵活地开展了房地产业务。同时，公司又以房地产优势带动商业贸易和建筑装修业以及建材业的发展，从而使公司获得可观的盈利。