请详细解释以下名词：
存量土地盘活
存量土地盘活是指通过土地的转让、出租、联营、嫁接、置换、改变土地用途、改变使用条件等方式，提高土地的利用效率和使用效益。
存量是个相对概念，是相对于增量来讲的。存量就是指现有的建设用地(用地包括三类:建设用地、农业用地和未利用土地)建设用地根据权属又可以分为两类，一个是国有的建设用地，这主要是指城市用地;一个是集体建设用地，比如农村的设备用地和宅基地。盘活存量就是要盘活这两个方面，盘活存量的目的就是要减少增量(农业用地转化为建设用地)。存量土地盘活对象通常是城市范围内已开发的闲置、空置、低效国有建设用地。根据其利用和管理特点，可以分为旧居住用地、零星老工业用地(含非居单位或企业用地)和工业区用地三种类型。#### 存量土地盘活存在的问题

1、平房区拆迁难度越来越大
经过多年来城市棚户区、沉陷区拆迁改造，大部分城市主城区内大片的平房区已不多，但小面积区片还是存在的。对这些平房区的拆迁改造有一定的难度，一是有些居民受经济条件制约，不想住楼，二是有些动迁户属于由别的动迁区搬来的住户，已是二次或三次动迁了，不想搬，要求条件高。三是动迁成本高，政府需投入大量的资金。
2、停产、半停产、破产企业土地使用权收回成本较高
由于历史原因，很多老企业都建在城区内，现都已停产、半停产多年，企业负债太重，有的在多家银行抵押，有的被多家法院查封，解决债务链难度很大;有的企业将现有的房屋不经批准出租，有的出租年限高达十几年之久;有的企业不经政府有关部门批准就将地面房屋等资产出售给个人，造成了土地与地面资产分离，使收回成本增加，造成了国有资产的流失。
3、盘活存量土地资金紧张问题
不论是拆迁平房区，还是收回、收购破产、停产企业土地，都有一个储备资金问题，单纯靠银行贷款很难满足国土储备的需要。
4、现行管理模式下，投资商需要一次性完全支付土地出让金，方可取得土地使用权，才能开发建设、经营。这就带来了投资商需备有大量资金，支付土地出让金、拆迁补偿等费用，造成了投入多、拆迁量大、建设周期长的实际状况，使得投资商的初期开发成本偏高，资金周转困难，商品房预售难以实现，直至商品房价格无形升高。可见在盘活存量土地运作中存在着一次性完全支付土地出让金与投入资金多的矛盾，以及土地出让一级市场模式的单一与投资项目个性的矛盾。#### 国家盘活存量建设用地的政策和措施

1、土地储备制度
土地储备主要针对口前未被充分利用的闲置半闲置土地或是因破产等原因造成的事实上的闲置土地。但对集体土地而言，土地的所有权仍属于农村集体经济组织，且土地使用权也并没有让渡，而仅以土地储备库为中介参与土地流转。集体、国有土地在土地储备库中是平等的两个部分。二者分开管理，统一协调，实现政府对土地一级市场的高度垄断，成为真正的土地管理服务。
2、与土地复垦和土地整理相结合的土地置换和土地周转
中国农村空心村现象普遍，村内大量土地闲置，低效现象严重。加之城镇土地规划混乱、拥挤，工业住宅区占据黄金地段，商服等用地区位不佳。因而应大力提倡土地置换与转换，以市场为导向，根据土地区位和价位差异划分为不同用地小区，利用同类用地性质的一致性和共享性，地尽其用，减少外部环境的负效应，实现各类用地的积聚效益和区位价值。土地置换的具体方法可仿效国有土地常用的“退二进三”，“腾笼换鸟”及“转权换利”“增资转权”等方式，促进城乡土地、集体土地之间的土地置换转换，切实盘活存量土地，实现土地集聚效益，积极推进农村建设用地相对集中和集约利用，促进农民居住地向中心村和小集镇集中，工业向工业园区集中，妥善解决建设用地供需矛盾，促进结构调整和城镇化进程
3、我国现行的农用地转用征用审批收费政策规定，使用原建设用地的报批规费与使用新增建设用地相比不足后者的十分之一，这对地方政府盘活原有的存量建设用地有很大的引导作用。
4、建设部结合《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，要控制新增建设用地，新建建设项口凡能利用存量土地的，不得批准新增建设用地，同时对存量土地的再利用方向和方式提出了明确的要求。
5、集体建设用地进入市场，有利于盘活存量建设用地，优化资源配置。