我想了解一下住宅证券化，你能非常详细地介绍一下吗，这样我就不需要再搜索了
#### 住宅证券化的涵义

住宅证券化就是将住宅投资直接转变成有价证券形式，投资人和住宅投资标的物之间的关系由拥有住宅的所有权变为拥有证券的债券。住宅证券化有广义和狭义之分。广义的住宅证券化包括两大系统：一是住宅抵押债权证券化；二是住宅投资权益证券化。住宅投资权益证券化亦即商业住宅证券化。狭义的住宅证券化指的就是这种权益证券化。#### 住宅证券化的特征

住宅证券化旨在将价值量大的住宅在不丧失产权的前提下资产化、流动化。利用证券市场的功能，充分发挥住宅的资本大众化与经营专业化的目标。它的特点主要表现在以下四个方面：
(1)促进企业所有权与经营权分离，以实现专业化经营目标。
(2)利用资金集聚的大数法则原理，达到风险分散化与收益最大化。
(3)市场参与者的涉及面甚广。投资大众、信托与金融机构、住宅经营机构，成为住宅证券化的三大主体。此外，证券评估与承销机构，投资银行商及其证券化监管机构，也在住宅证券化市场中发挥着各自独特的作用。
(4)住宅证券化是一项复杂的系统工作，需要各方的配合与协调，尤其是证券化的法律保障与会计、税收处理。#### 住宅证券化的分类

住宅证券化有不同的分类方法：
1.按住宅证券的载体不同，可以分为住宅债券融资和住宅股票融资，以及通过其他受益凭证而进行的住宅融资。
2.按住宅债券的融资对象不同，可以分为国内债券和国际债券。
3.国内债券则因发行主体不同，而分为由政府发行、金融机构发行和企业发行的债券。
政府债券以国家信用作担保，包括中央政府债券和地方政府债券，是政府为进行住宅开发建设而向公众募集资金所发行的，通常专款专用，带有特定目的和用途。从期限上看，政府债券有短期、中期、长期之分，期限在1年以下的为短期，1-5年的为中期，5年以上的为长期。长期债券在到期前，政府可能提前收回，此时购买者可以提前兑取本息。短期、中期债券则基本上不会提前兑付。#### 住宅证券化的功能

住宅证券化的意义集中体现在其功能与作用上，它在现代经济领域正越来越被重视，进入飞速成长期。
1.住宅证券化的主要功能。一般而言，住宅领域证券化后，可以发挥以下功能：

(1)使资产及时变现

住宅是固定性资产，价值量大，投资周期长，它的这些特征的制约，使得住宅投资具有非及时变现的特点。开发商在垫付了大量的流动资金后，就影响了投资资金的运动周期，也将规模较小的机构投资者、公众，拒之于住宅投资之外，缩小了其融资渠道。证券化进入住宅市场后，开发商借助证券化工具，可以在短期内筹措巨额开发资金，减少住宅资本的投资风险；投资人则可以以小额资金进行投资，分享住宅开发的利润。
因此，住宅证券化的及时变现功能，促进了存量资产的流动化与资源的优化配置。

(2)使投资风险分散化

住宅可以在通货膨胀下保值，投资者可以享受住宅自身的增值，以及税收上的种种优惠等等，但是，住宅投资也存在着较大风险，其风险有系统风险与非系统风险之分。住宅投资的系统风险具有特殊性，其表现为：
①住宅位置的固定性要求地理分布分散化；
②行业景气的变化要求住宅类型分散化；
③其他制约因素要求投资工具分散化。
住宅投资组合的有效性需要实现上述的分散化，方能降低风险。而据美国的一些住宅投资专家经过大量的研究后发现：非系统风险随投资组合数量的增加而呈相对应的分散化趋势。4项住宅组成的投资组合能使非系统风险降低2／3以上，而6项住宅组成的投资组合能使非系统风险降低3／4以上。但是，超过6项住宅以上的投资组合所增加的住宅投资非系统风险减少幅度不成比例地递增。例如，投资组合中的20项住宅减少的非系统风险只达到86％。可见，风险的减少幅度存在着“边际递减规律”。但是，实际上人们无法获得20项住宅，并就其形状、地点、投资大小和业绩水平进行合理的配置。因此，需要寻找一种合适的方式，来达到风险分散的目的。
住宅证券化的主要优点恰好满足了人们的这种需求。它可以用较低的投资成本迅速创立一种合理的资产多样化组合，以适应由单个投资集合成的总资本的分配与风险的回避，投资人亦可准确地进行资产组合的选择；同时，实物资产的投资风险借助证券化形式可以克服其固有的缺点，而不受时间、空间的限制。因此，住宅投资属于长期投资，但借助证券化工具，随时都可以把住宅上市交易，从而使投资人能依据各自的投资条件和投资需要，确定投资住宅的时间，长期投资由此而短期化。

(3)使融资的灵活性增强

住宅证券化的出现，使住宅产业从以往单纯的向金融机构融资的模式中脱离出来，把住宅融资也推向市场化。同时，把住宅项目开发所附带的一部分风险转嫁给市场。住宅证券化的筹资功能的灵活性集中地体现在杠杆融资之中。开发企业可以同时采用债券和股票两种融资方式，以固定回报率的债券集中一部分的资金；而用股票融得另外一部分回报由市场决定的资金，让股东享受杠杆融资带来的潜在收益。从而，增强对投资者的吸引力，使融资更为简单与方便。#### 住宅证券化的作用

住宅证券化的作用主要体现在以下三个方面：
(1)住宅证券化可以为开发商的大型项目提供一种新型的长期股权融资渠道，从而使得开发商通过长期的股本与负债融资进入资本市场。
以前，国际住宅市场常运用有限追索权建筑贷款来进行融资，为住宅开发商在出售其完工不动产项目的时间与价格确定上，带来了较大的选择余地，开发商避免了需要以贴现价格提前向机构预售不动产的做法，减少了经济损失。然而，对于大型项目的开发来说，建筑产品的非及时变现性，会使银行承担建筑贷款增加的不确定性风险；同时，开发商还将面临其利润分配的时滞与数量上的不确定性。证券化却能克服上述缺点，为借贷双方带来一定的确定性。
此外，通过发行股票与债券的相互配合，能起到调整投资的杠杆比率的作用；开发商可以筹措到股本权益以外的大部分住宅资本价值的资金，而同时未必会丧失其住宅的经营管理权。
(2)住宅证券化能为开发商在提供规模经济效益的同时降低投资风险。
对开发商来讲，作为投资价值的创造者，住宅投资集中化可以使其获得规模经济效益；作为投资工具的持有者，能从住宅投资的分散化中得益，降低其投资风险。在两方面无法兼顾的情况下，住宅证券化却找到了一个平衡点。将住宅投资直接转换成证券形式后，不同地区、不同类型的住宅开发商与投资者之间能借助证券化工具相互交换权益，住宅投资集中化固有的风险分散化，同时住宅集中开发的好处却保存了下来；而且，这种方法无需组建地区或全国性的庞大开发机构，减少了大量的成本开支。
(3)住宅证券化可以促进住宅市场的公平性与投资的专业化。
证券化使住宅投资的筹资范围扩大化，打破了少数有钱人对住宅投资的垄断。降低了住宅投资的进入门槛，使投资收益的分配更加公开化和公平化。
住宅证券化的另一个明显优点是将投资者与经营者分开，由真正的专家去经营，专业化的市场秩序的建立，有利于社会资源分配及城市建设，比政府强制征地或合建的方式，更容易获得当地居民的认同。#### 住宅证券化与其他证券化的区别

住宅证券化是在住宅产业发展的过程中，适应经济形势的发展需要而产生的，与其他证券化形式相比，有其不同之处。
(1)住宅证券化远远超出了贷款债权的证券化范围。
住宅证券化是实物资产证券化的特殊形式，它是吸取了间接融资与直接融资各自的优点而产生的一种新型融资方式。贷款证券化的投资标的物为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息(扣去金融机构的手续费)。然而，住宅投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押权式等等，只有以抵押贷款形式参与的住宅投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化投资标的均不是贷款本身，而是具体的住宅资产。
(2)住宅证券化与住宅公司的股票并不是同一范畴。
住宅证券化实质上是不同投资者获得住宅投资收益的一种权利分配，是以住宅这种有形资产做担保，将住宅股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票，也可以是其他形式，如可转换债券、单位信托、受益凭证等等。而住宅公司的股票发行是以整个公司的总资产为依据的。它与一般的公司股票并无区别。从融资的角度来看，住宅证券化一般属于资产负债表外的融资(off-balancesheetfinance)，而住宅公司股票则是资产负债表内的融资。
(3)住宅证券化与不动产证券化也不是同一涵义。
先对住宅与不动产的概念加以辨别。一般来讲，国内不少人把“realestate”和“realproperty”均译成不动产。实际上，“re-alestate”一词是指“land”(土地)及其附着在土地之上的人工构筑物、建筑物，偏重物权；而“realproperty”一词，是指realestate及其附带的各种法律权利，包括所有权在内的以及与此有关的保有权、享有权、管理权、处分权等。
土地和建筑物、构筑物在境外被认为是一个整体，它们并不是各自独立的不动产。习惯上，我们通常将“realestate”译作“住宅”。严格地讲，住宅只是不动产的一种类型，不动产还包括在实物形态上不能流动的其他有形资产如矿藏、铁路等，所以不动产证券化的范围要比住宅证券化广泛得多。但住宅证券化是不动产证券化的主要内容。