请详细解释以下名词：
房地产市场风险管理
#### 房地产市场风险管理的概述

风险代表未来收益的不确性。现代经济生活中的风险主要来源于市场本身和为调控市场而采取的政策措施这两个主要方面。当人们的风险保障意识从单纯的维护企业利益扩展到追求整个产业的稳定发展时，微观层面上的被动风险控制也就相应演化成为宏观意义上的主动风险管理。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至维护宏观经济的稳定性都具有重大的意义。#### 房地产市场风险管理的原理

风险意味着未来收益的不确定性，所以风险既对应着未来的成本损失，又可能意味着意外的收益，风险发生的概率决定了成本或收益的发布情况。如果能够预测未来风险发生的概率并采取积极的措施，那么高风险就可以转化为高收益。因此，能否对房地产市场风险进行有效的监管与控制，是房地产企业成败的关键因素。风险的监管与控制必须坚持以下几点：
（1）房地产风险的转移原因。房地产市场风险的建立必须能满足风险收益和风险损失之间的共同需
要，并通过风险定价来达到风险转移。以间接税为例，其征收增加了开发商的成本和经营风险，因此为了减少损失，开发商则会通过提高房地产销售价格而将风险转移给置业投资者和个人消费者。
(2)房地产市场风险的分散原理。房地产市场风险的分散原理主要包括资产组合及发展资本市场两种。前者是投资者分散投资风险的一种常用方法，它针对于多种预期收益率不等的资产，合理安排风险投资的概率结构。发展资本市场尤其是二级抵押贷款市场可以解决银行长期债权的流动性风险，把由银
行一家集中承担的风险分散给持有和购买抵押贷款资产的投资者。这种资产的风险也因为多个投资者的参与而产生了新的整合，风险的量与质都发生了相应变化。
（3）房地产市场风险的替代原理。房地产市场风险的替代原理主要包括风险与收益的替代、风险与时间的替代、风险与空问的替代、风险与技术的替代及风险与成本的替代等多种形式。
①风险与收益的替代。风险存在收益的可能性构成了风险投资者的预期激励，对于谨慎的投资者而言，宁可放弃部分收益以获取更确定性的较少收益，在竞争激烈的行业中，风险会促使行业利润平均化的发展趋势。
②风险与时间的替代。由于时间是产生不确定性因素的主要原因，在某种意义上说是风险产生的根本原因，因此可以利用时间的这一特性，通过以时问等待成本和在此期间的投资机会成本来替代风险达到对未知风险获得稳定性的目的。
③风险与空间的替代。其适用于房地产投资风险的管理。由于房地产商品的区域性限制了房地产资产的流动，地理位置的固定性决定了其经济发展水平，地方经济的发展水平在很大程度上会促进或制约房地产投资的增长规模与速度。因此，房地产企业为降低市场风险，只有尽可能第拓展资源的流动范围。我国发展市场经济的目的也在于此，其构成了房地产系统管理的基础。
④风险与技术的替代。风险引起的效益不确定性与技术条件有着密切的关系。技术不仅包括投资活动的资产评价选择技术，也包括风险的识别、预测和控制技术，但是新技术的出现在减弱某些风险的同时，又可能产生新的风险，所以风险与技术的替代过程也是风险管理和风险认识程度不断深化的过程。
⑤风险与成本的替代。在进行风险交易时，为降低风险概率，一般会以增加支出成本来替代风险。如购买保险或推行买断代理等。#### 房地产市场风险管理的具体措施

(一)以稳健的财务安排原则来指导企业的开发经营活动

1．合理配置企业借贷资金与自有资金的组合比例.
按照国际惯例，银行贷款不能超过房地产投资总额的40％，而在我国房地产企业的投资来源中银行贷款超过了70％。企业借贷成本的提高削减了资产平均收益水平，从而增大了企业的风险。所以，把握借贷资金与自有资金的组合比例，通过乎衡收益与成本来降低风险，应该是我国房地产投资体制改革的一个主要方向。
2．风险折衷的办法。
企业投资的风险包括系统风险和非系统风险。系统风险是指市场体系风险。对于这类风险，企业很难凭借自我行动来加以控制。而非系统风险则是企业个体从事投资时会经历的风险，企业可以通过投资项目的组合来分散和减少这类风险。
3．在前期市场研究和项目可行性分析中引入风险成本的核算办法。
这一点类似于会汁准则中的稳健原则，以机会成本和影子价格来代替现实成本与市场价格进行核算。风险成本核算的原理在于提前将预计到的风险损失纳人项目初始的决策范畴，适合于具有较高风险的投资项目评价。

(二)金融风险管理

1.金融工具创新。
例如，为避免利率风险采取可变利率贷款，为降低通货膨胀风险引进价格水平可调抵押贷款(Price—Level—AdjustedMortgage，简称PLAM)?为减少信用风险建立个人信用的金融审查制度或引入金融中介从事资信调查活动等。
2．以审慎原则指导房地产金融活动。
金融市场既可以控制一部分房地产投资风险，但是也容易扩大风险的影响面与深度。所以，即使是在房地产投资和消费的高涨阶段，金融市场也不能忽视高涨过后的回落，否则在助长了投资高潮和激升房价的同时又可能被卷入难以抵御的危机之中。
审慎的金融机制还有待于政府有关措施的介入，政府介入的重要性不在于干预，而在于补充和促进房地产金融市场机制的不足。例如，在对按揭风险和按揭比率的研究中发现，当按揭比例超过一定的范围时风险会集中出现，这时就亟需政府担保机制的有效介入。

(三)市场的规范化管理

在我国，房地产市场的系统风险中有相当大一部分风险起因于市场行为的不规范，所以在房地产业的渐进发展过程中应逐步通过规范化管理来使这类风险降到最低限度。

(四)政策实施的事前评价

政策风险的受损面是整个产业和市场。对于政策的变化企业一般难以预料，从而给其经营活动增加了风险。因此，政策制定者在政策出台前进行事前可行性分析与效益成本评价是非常必要的。除此之外，还应该增加政策的透明度和确保政策的连续性.

(五)宏观经济的稳定与相应政策的支持和调节

保证宏观经济的稳定旨在降低市场的系统风险。在经济日益一体化的今天，房地产业更易于因宏观经济的周期性波动或其他产业的不稳定而受到影响?因此有关房地产市场风险宏观管理的政策目标就需要相应地扩展到为实现宏观经济的稳定发展而采取措施和创造必要的条件等方面。这构成了最高层次上的风险管理涵义。