请详细介绍房屋预售
房屋预售，称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。
商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。#### 房屋预售的特征

(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。#### 商品房预售的构成条件

A、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。
D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产治理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。#### 房屋预售的具体操作

1.开发商预售房屋应具备的条件。
①开发项目范围内的土地使用权证已获得。
②开发项目已立项。项目建设资金已筹足或资金来源趋向已明确.
③开发项目筹划书已经上级主管部门(建委或房地产管理部门)批准.只有筹划书被批准后，才允许预售房.开发商在书中以发起人的名义签字.筹划书一经批准，开发商应遵照执行，如有更改应报请主管部门批准，并将批准件以附件的形式附在筹划书内，销售时应向买主出而筹划书，成交后买主应得到一本。在售后的时甸里，如有更改，例如成本随物价上涨而提高，也须报批，并将批件分发给住户。
筹划书的主要内容应为：兴建房屋的目的，房屋的设计和技术说明，房屋售价，销售合同的格式，款项支付方式，由于人工、材料涨价而导致房屋成本上升的分摊及处理方式，房屋管理委员会组成和管理费的构成及数额等。
④房屋产权已经保险公司或银行的担保。
2，预售房屋款项的支付方式
预售房屋的款项之和应低于建成后同套房屋售价，预售款之和大约应为建成后同套房子售价的85%左右，具体计算如下；
预售款之和假设为F'，建成后同套房屋售价为F'。假设从基础±O到最后办产权证的时间为2年，银行贷款利率为l2%。所以；40%F(1+l2%)2+40%F(1+l2%)2+20%F=F'所以F=0.8697F'。
款项支付一般分三个阶段。第一次支付是基础为±0的时侯，第二次支付是项目形象进度至一半的肘候，第三次支付是办产权证的时候，每次支付款所占份额值得商讨。一般是第一次支付为总额40%左右，第二次支付为总额的40%左右，最后一次支付为总额的2O%左右
3.房屋预售过程中与银行关系的处理。
房屋预售过程中与银行有两层关系。一层关系是开发商与银行关系。开发商收回的预售应先偿还银行的土地抵押贷款，然后根据工程形象进度再向银行申请施工贷款，再用第二次回收的售房款偿还土地抵押贷款或偿还先期的施工贷敖，做到一手贷款、一手还款。另一层关系是购房者与银行关系。购房者要支付购房款，一方面可以用自有资金支付，另一方面可以向银行申请抵押贷款。可以用自用资产抵押，也可以用预售房屋的产权抵押。因为申请抵押贷款封预售秀屋的产权证还没有办理，可由保险公司出示预售房屋产权担保的复印件进行抵押。
4.房屋预售过程中其他关系的处理。
①预售合同必须经国家公证机关的公证。
②必须建立房屋质量的保证体系。这个保证体系人员组成应是：开发商、项目经理、建筑师、监理工程师、预售房屋的房房者代表。
③房屋产权管理部门应对预售房屋的产权进行预登记。预登记能防止一房多售，保证房屋建成投入使用前的房屋合法转让。这样能防止出现不必要的产权纠纷，又能保证房屋转让国家增值税的收取，另外房屋产权部门对预售房屋转让价要有最高限价，防止房屋的投机炒卖。
5房屋预售过程中应考虑房屋投入使用后的管理问题。
房屋的物业管理在房屋预售过程中就应考虑到。房屋是一种商品，应该实行售后一段时间内的保修保养，房屋保修保养费用应包含在房屋预售款项中。一种方案是开发商在项目完成后，保修保养l一2年；第二种方案是把这一部分保修、保养费用支付结社会上的物业管理公司，委托他们代为保修保养。#### 房屋预售中存在的问题

房屋预售中存在的问题主要表现在以下几个方面：
1.有的“开发商”本来是想来炒地皮的，结果国家宏观调控，另外对土地转让国家和地方又有一些法规制约和限制。“开发商”地皮炒卖不成，在没有充分进行市场分析、项目可行性研究的基础上，匆忙上了一些璜目，当发现市场前景不妙时，果取预售房屋方式收回一部分教项，然后携款潜逃，或者是在土地上投入一部分资金，目的是为了达到国有土地转让的条件后转让土地，与此固耐开始预售房屋.收回部分款项.由于我国土地政策是城镇土地与地上建筑物一并转让，这样“开发商”把风险和责任全部转嫁到新的土地受让人身上.
2.一房数卖，致使纠纷迭起，给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦。
3.由于采取预售，购房者较分散。购房者没法对工程质量进行监替，因此开发商在爵屋建设中偷工减料，减少资本支出，从而房屋质量得不到保证。
4.开发商没有用预售款来偿还银行的土地抵押贷教.与此同时再向银行申请施工贷教。而用预售散再进行投贲，至使银行款项难以收回或拖欠.
5.有的购房者购房目的是为了“炒房”，而进种“炒房”都是在私下进行的。这样一方面国家的房屋转让增值税收不上来.另外也出现了一系列产权产藉纠纷。#### 房屋预售问题的对策

先介绍一下美国购屋预售的措施。
在美国.当开发商兴建商品房屋时.应向司法部长呈递一本企划书。只有在企划书批准后，才允许销售。企划书的内容包括：建房屋的目的，房屋设计和技术说明.房屋售价，销售合同的格式，分期付款赞助计划，房屋管理委员会组成和管理费的相应及数额等。有关建筑师、律师要分别在书中有关部分签字.开发商在书中以发起人的名义宣誓签字.企划书一经批准，开发商应遵照执行，如有更改应报请司法部长批准.并将批件以附件的形式附在企划书内。销售耐应向买主出币企划书，成交后买主应得到一本.在售后的时同里，如有更改.例如管理费随物价上涨而提高，也须报批.并将批件分发给住户。
对于国外、港台的成功经验，应该学习和借鉴。针对国内房屋预售中存在的问题.应采取如下的对策。
1.应弱开发商的资质进行审查，防止出现炒买炒卖的皮包公司，另外要求开发商开发的项目与开发商的资质相符。
2.开发商在项目确定时，应认真进行市场调查分析和可行性研究，建设主管部门在颁发项目建设许可证时，一定要严格审查开发项目的可行牲研究报告.
3.房屋在预售时，开发商与购买者应签订合同，合同应经过公证，在合同中匝明确双方的权利和义务、违约责任，特别是在工程建设中出现人工、材料大幅度涨价而出现的房屋建造成本上升，上升的费用应如何分摊。
4.开发项目应进行政府监理和社会监理，防止开发商、承包商在工程建设中偷工减料，造成工程质量低劣或者是建成后项且的功管与预售甜提出的房屋功能相差很大。
5.开发商的预售应先支付银行的贷教，施工中的施工贷教应根据工程进度再向银行申请，做到一手还贷、一手借款.防止预售教挪作他用，而银行贷教长期拖欠.
6.预售房屋的产权必须经过保险公司或银行的担保.
7.对预售房屋的产权要严格把关。房地产主管部门在进行产权登记时，一般只烈预售爵的第一购房者进行登记。如第一期房者要进行转让时，要缴纳营业税和增值税。如在转让中，买卖双方隐瞒售价，应从重罚款，直至取消产权登记资格。