不動産の実権利者名義登記に関する法律


不動産の実権利者名義登記に関する法律
第1条（目的）この法律は，不動産に関する所有権又はその他の物権を実際的権利関係と一致するよう実権利者名義で登記させることにより，不動産登記制度を悪用した投機・脱税・脱法行為等の反社会的行為を防止し，不動産取引の正常化及び不動産価格の安定を図り，国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

[全文改正 2010.3.31.]

第2条（定義）この法律において使用する用語の定義は，次のとおりとする。
1. 「名義信託約定」とは，不動産に関する所有権又はその他の物権（以下，「不動産に関する物権」という）を保有する者又は事実上取得し，若しくは取得しようとする者（以下「実権利者」という）が他人との間において，対内的には実権利者が不動産に関する物権を保有し，又は保有することとし，これに関する登記（仮登記を含む。以下同じ）は当該他人の名義とすることとする約定（委任・委託売買の形式により，又は追認による場合を含む）をいう。但し，次の各目の場合は除く。
イ. 債務の弁済を担保するため債権者が不動産に関する物権の移転を受け，又は仮登記をする場合
ロ. 不動産の位置及び面積を特定して2人以上が区分所有することとする約定をし，その区分所有者の共有として登記する場合
ハ. 「信託法」又は「資本市場及び金融投資業に関する法律」による信託財産である事実を登記した場合
2. 「名義信託者」とは，名義信託約定により自己の不動産に関する物権を他人の名義で登記させる実権利者をいう。
3. 「名義受託者」とは，名義信託約定により実権利者の不動産に関する物権を自己の名義で登記する者をいう。
4. 「実名登記」とは，法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行前に名義信託約定により名義受託者の名義で登記された不動産に関する物権を法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行日以降名義信託者の名義で登記することをいう。

[全文改正 2010.3.31.]

第3条（実権利者名義登記の義務等）① 何人も不動産に関する物権を名義信託約定によって名義受託者の名義で登記してはならない。

② 債務の弁済を担保するため債権者が不動産に関する物権の移転を受けときは，債務者，債権額及び債務弁済のための担保である旨の記載された書面を登記申請書とともに登記官に提出しなければならない。

[全文改正 2010.3.31.]

第4条（名義信託約定の効力）① 名義信託約定は，無効とする。

② 名義信託約定による登記によりなされた不動産に関する物権変動は，無効とする。但し，不動産に関する物権を取得するための契約において名義受託者がいずれ一方の当事者となり，相手方当事者が名義信託約定がある旨の事実を知り得なかったときは，この限りではない。

③ 第1項及び第2項の無効は，第3者に対抗することができない。

[全文改正 2010.3.31.]

第5条（課徴金）① 次の各号のいずれか一に該当する者には，該当不動産価額のの100分の30に該当する金額の範囲において課徴金を賦課する。
1. 第3条第1項に違反した名義信託者
2. 第3条第2項に違反した債権者及び同項による書面に債務者を虚偽で記載し，提出させた実債務者

② 第1項の不動産価額は，課徴金を賦課する日現在の次の各号の価額による。但し，第3条第1項又は第11条第1項に違反した者が課徴金の賦課を受けた日に既に名義信託関係を終了し，又は実名登記を行っているときは，名義信託関係終了時点又は実名登記時点の不動産価額とする。
1. 所有権の場合においては，「所得税法」第99条による基準時価
2. 所有権以外の物権の場合においては，「相続税及び贈与税法」第61条第5項及び第66条に従い大統領令で定める方法によって評価した金額

③ 第1項による課徴金の賦課基準は，第2項による不動産価額（以下，「不動産評価額」という），第3条に違反していた期間，租税を逋脱し，又は法令による制限を回避する目的で違反したか否か等を考慮して大統領令で定める。

④ 第1項による課徴金が大統領令で定める金額を超過するときは，その超過する部分は，大統領令で定めるところにより，物納することができる。

⑤ 第1項による課徴金は，当該不動産の所在地を管轄する特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長が賦課・徴収する。この場合において，課徴金は，違反事実の確認された後遅滞なく賦課しなければならない。 <改正 2016.1.6.>

⑥ 第1項による課徴金を納付期限までに納付しないときは，「地方税外収入金の徴収等に関する法律」により徴収する。<改正 2013.8.6.>

⑦ 第1項による課徴金の賦課及び徴収等に必要な事項は，大統領令で定める。

[全文改正 2010.3.31.]

第5条の2（課徴金納付期限の延長及び分割納付）① 特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長は，第5条第1項による課徴金の賦課を受けた者（以下，この条において「課徴金納付義務者」という）が課徴金の金額が大統領令で定める基準を超過する場合であって，次の各号のいずれか一に該当し，課徴金の全額を一度に納付することが困難であると認めるときは，その納付期限を延長し，又は分割納付させることができる。この場合において，必要と認めるときは，大統領令で定めるところに従い，担保を提供させることができる。
1. 災害又は盗難等により財産に著しい損失を被ったとき
2. 事業与件の悪化により事業が重大な危機に置かれたとき
3. 課徴金を一度に納付すると資金事情に著しい困難が予想されるとき
4. 課徴金納付義務者又は同居家族が疾病又は重傷害により長期治療を要するとき
5. その他第1号から第4号までの規定に準ずる事由のあるとき

② 課徴金納付義務者が第1項による課徴金納付期限の延長又は分割納付を申請しようとするときは，課徴金納付の通知を受けた日から30日以内に特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長に申請しなければならない。

③ 特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長は，第1項により納付期限が延長され，又は分割納付が許容された課徴金納付義務者が次の各号のいずれか一に該当することとなったときは，その納付期限の延長又は分割納付決定を取り消して，一度に徴収することができる。
1. 納付期限の延長又は分割納付決定のなされた課徴金をその納付期限内に納付しなかったとき
2. 担保の変更，その他担保保全に必要な特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長の要求を履行しなかったとき
3. 強制執行，競売の開始，破産宣告，法人の解散，国税又は地方税の滞納処分を受けたとき等，課徴金の全部又は残余分を徴収することができないと認められるとき

④ 第1項から第3項までの規定による課徴金納付期限の延長，分割納付又は担保の提供等に必要な事項は，大統領令で定める。

[本条新設 2016.1.6.]

第6条（履行強制金）① 第5条第1項第1号による課徴金の賦課を受けた者は，遅滞なく当該不動産に関する物権を自己の名義で登記しなければならない。但し，第4条第2項但書に該当するときは，この限りではなく，自己の名義で登記することのできない正当な事由のあるときは，その事由が消滅した後遅滞なく自己の名義で登記しなければならない。

② 第1項に違反した者に対しては，課徴金賦課日（第1項但書後段の場合においては登記することのできない事由が消滅したときをいう）から1年が経過したときに不動産評価額の100分の10に該当する金額を，更に1年が経過したときに不動産評価額の100分の20に該当する金額を各々履行強制金として賦課する。

③ 履行強制金については，第5条第4項から第7項までの規定を準用する。

[全文改正 2010.3.31.]

第7条（罰則）① 次の各号のいずれか一に該当する者は，5年以下の懲役又は2億圓以下の罰金に処する。 <改正 2016.1.6.>
1. 第3条第1項に違反した名義信託者
2. 第3条第2項に違反した債権者及び同項による書面に債務者を虚偽で記載して提出させた実債務者

② 第3条第1項に違反した名義受託者は，3年以下の懲役又は1億圓以下の罰金に処する。 <改正 2016.1.6.>

③ 削除  <2016.1.6.>

[全文改正 2010.3.31.]

第8条（宗中，配偶者及び宗教団体に対する特例）次の各号のいずれか一に該当する場合であって，租税逋脱，強制執行の免脱又は法令上の制限の回避を目的としない場合においては，第4条から第7条まで及び第12条第1項から第3項までを適用しない。<改正 2013.7.12.>
1. 宗中が保有していた不動産に関する物件を宗中（宗中及びその代表者をともに表示して登記した場合を含む）以外の者の名義で登記した場合
2. 配偶者名義で不動産に関する物件を登記した場合
3. 宗教団体の名義でそのその傘下組織が保有していた不動産に関する物件を登記した場合

[全文改正 2010.3.31.]

[題目改正 2013.7.12.]

第9条（調査等）① 特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長は，必要と認めるときは，第3条，第10条から第12条まで及び第14条に違反していたかどうかを確認するための調査をすることができる。 <改正 2016.1.6.>

② 国税庁長は，脱税の疑いがあると認めるときは，第3条，第10条から第12条まで及び第14条に違反していたかどうかを確認するための調査をすることができる。

③ 公務員がその職務を遂行するあたり第3条，第10条から第12条まで及び第14条に違反した事実を知ったときは，国税庁長及び当該不動産の所在地を管轄する特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長にその事実を通報しなければならない。 <改正 2016.1.6.>

[全文改正 2010.3.31.]

第10条（長期未登記に対する罰則等）① 「不動産登記特別措置法」第2条第1項，第11条及び法律第4244号不動産登記特別措置法附則第2条の適用を受ける者であって，次の各号のいずれか一に該当する日から3年以内に所有権移転登記を申請しなかった登記権利者（以下，「長期未登記者」という）については，不動産評価額の100分の30の範囲において課徴金（「不動産登記特別措置法」第11条による過料がすでに賦課されているときは，その過料に相応する金額を減じた金額をいう）を賦課する。但し，第4条第2項本文及び第12条第1項により登記の効力が発生せず，新たに登記を申請すべき事由が発生した場合及び登記を申請することのできない正当な事由のある場合においては，この限りではない。
1. 契約当事者が相互に対価的な債務を負担する場合においては反対給付の履行が事実上完了した日
2. 契約当事者のいずれか一方のみが債務を負担する場合においてはその契約の効力の発生した日

② 第1項による課徴金の賦課基準は，不動産評価額，所有権移転登記をしなかった期間，租税を逋脱し，又は法令による制限を回避する目的でしたのか否か，「不動産登記特別措置法」第11条による過料が賦課されているか否か等を考慮して大統領令で定める。

③ 第1項の課徴金については，第5条第4項から第7項まで及び第5条の2を準用する。<改正 2016.1.6.>

④ 長期未登記者が第1項により課徴金の賦課を受けても所有権移転登記を申請しないときは，第6条第2項及び第3項を準用して履行強制金を賦課する。

⑤ 長期未登記者（第1項但書に該当する者は除く）は，5年以下の懲役又は2億圓以下の罰金に処する。<改正 2016.1.6.>

[全文改正 2010.3.31.]

第11条（既存の名義信託約定による登記の実名登記等）① 法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行前に名義信託約定により不動産に関する物権を名義受託者名義で登記し，又は登記させた名義信託者（以下，「既存名義信託者」という）は，法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行日から1年の期間（以下，「猶予期間」という）以内に実名登記しなければならない。但し，公用徴収，判決，競売その他法律により名義受託者から第3者に不動産に関する物権の移転した場合（相続による移転は除く）及び宗教団体，향교等が租税逋脱，強制執行の免脱を目的とせずに名義信託した不動産であって，大統領令で定める場合は，この限りではない。

② 次の各号のいずれか一に該当する場合においては，第1項により実名登記を行ったものと見なす。  <改正 2011.5.19.，2016.1.6.>
1. 既存名義信託者が当該不動産に関する物権について売買又はその他の処分行為を行い猶予期間内にその処分行為による取得者に直接登記を移転した場合
2. 既存名義信託者が猶予期間内に他の法律により当該不動産の所在地を管轄する特別自治道知事・特別自治市長・市長・郡守又は区長に売却を委託し，又は大統領令で定めるところにより「金融会社不実資産等の効率的処理及び韓国資産管理公社の設立に関する法律」により設立された韓国資産管理公社に売却を依頼した場合。但し，売却委託又は売却依頼を撤回した場合は，この限りではない。

③ 実権利者の帰責事由なくして他の法律により第1項及び第2項による実名登記又は売却処分等をすることのできないときは，その事由が消滅した時から 1年以内に実名登記又は売却処分等をしなければならない。 

④ 法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行前又は猶予期間中に不動産物権に関する争訟が裁判所に提起された場合においては，その争訟に関する確定判決（これと同一の効力を有する場合を含む）のあった日から1年以内に第1項及び第2項による実名登記又は売却処分等をしなければならない。

[全文改正 2010.3.31.]

第12条（実名登記義務違反の効力等）① 第11条に規定する期間内に実名登記又は売却処分等をしなかった場合において，その期間が経過した日以降の名義信託約定等の効力については，第4条を適用する。

② 第11条に違反した者については，第3条第1項に違反した者に準じ，第5条，第5条の2及び第6条を適用する。<改正 2016.1.6.>

③ 法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行前に名義信託約定による登記を行った事実のない者が第11条による実名登記を仮装して登記したときは，5年以下の懲役又は2億圓以下の罰金に処する。

[全文改正 2010.3.31.]

第12条の2（両罰規定）法人若しくは団体の代表者又は法人・団体若しくは個人の代理人・使用人及びその他の従業員がその法人・団体又は個人の業務に関して第7条，第10条第5項又は第12条第3項の違反行為を行ったときは，その行為者を罰するほか，そのその法人・団体又は個人についても，当該条文の罰金刑を課する。但し，法人・団体又は個人がその違反行為を防止するため当該業務について相当の周囲及び監督を怠らなかったときは，この限りではない。

[本条新設 2016.1.6.]

第13条（実名登記に対する租税賦課の特例）① 第11条により実名登記を行った不動産が1件で，その価額が5千万圓以下である場合であって，次の各号のいずれか一に該当する場合においては，既に免除され，又は少なく賦課された租税又は賦課されなかった租税は，追徴しない。この場合において，実名登記を行った不動産の範囲及び価額の計算については，大統領令で定める。
1. 従前の「所得税法」（法律第4803号により改正される前の法律をいう）第5条第6号によって名義信託者及びその者と生計をともにする1世帯が法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行前に1世帯1住宅譲渡による非課税を受けた場合であって，実名登記により当該住宅を譲渡した日に非課税に該当しないこととなるとき
2. 従前の「相続税法」（法律第5193号により改正される前の法律をいう）第32条の2によって名義者に法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行前に納税義務が成立した贈与税を賦課するとき

② 実名登記をした不動産が非業務用不動産に該当する場合であって，猶予期間（第11条第3項及び第4項の場合においてはその事由が消滅したときから1年の期間をいう）終了時まで当該法人の固有業務に直接使用すべきときは，法律第6312号地方税法中改正法律附則第10条にも拘らず従前の「地方税法」（法律第6312号により改正される前の法律をいう）第112条第2項の税率を適用しない，

[全文改正 2010.3.31.]

第14条（既存譲渡担保権者の書面提出義務等）① 法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行前に債務の弁済を担保するため債権者が不動産に関する物件の移転を受けた場合においては，法律第4944号不動産の実権利者名義登記に関する法律施行日から1年以内に債務者，債権金額及び債務弁済のための担保である旨の記載された書面を登記官に提出しなければならない。

② 第1項に違反した債権者及び第1項による書面に債務者を虚偽で記載して提出させた実債務者に対しては，当該不動産評価額の100分の30の範囲において課徴金を賦課する。

③ 第2項による課徴金の賦課基準は，不動産評価額，第1項に違反していた期間，租税を逋脱し，又は法令による制限を回避する目的で違反したのか否か等を考慮し，大統領令で定める。

④ 第2項による課徴金に関しては，第5条第4項から第7項まで及び第5条の2を準用する。<改正 2016.1.6.>

[全文改正 2010.3.31.]

第15條 削除<1997.12.13.>

附則 <1995.3.30.>
第1条（施行日）この法律は，1995年7月1日から施行する。

第2条（適用例）①第3条及び第13条の規定は，この法律施行後登記する分から適用する。

②第4条の規定は，この法律施行前に名義信託約定を行い，この法律施行後にこれによる登記を行った場合においてもこれを適用する。

第3条（長期未登記者に関する経過措置）この法律施行前に第10条第1項各号に規定する日が経過した場合においては，同条同項に規定する3年の期間は，この法律施行日から起算する。

第4条（他の法律の改正）①租税減免規制法中，次のとおり改正する。

第3条第1項に第23号を次のとおり新設する。

23. 不動産の実権利者名義登記に関する法律

②不動産登記特別措置法中，次のとおり改正する。

第7条・第8条第3号及び第9条第2号を各々削除する。

第11条第1項但書を次のとおり改める。

但し，不動産の実権利者名義登記に関する法律第10条第1項の規定により課徴金を賦課した場合においては，この限りではない。

第5条（他の法律の改正による罰則に関する経過措置）この法律施行前に従前の不動産登記特別措置法第7条の規定に違反した者に対する罰則の適用においては，従前の規定による。

附則 <1996.12.30.> （相続税及び贈与税法）
第1条（施行日）この法律は，1997年1月1日から施行する。

第2条ないし第13条 省略

第14条（他の法律の改正）①ないし⑥ 省略

⑦不動産の実権利者名義登記に関する法律中，次のとおり改正する。

第5条第2項第2号中，「相続税法第9条第4項及び第5項」を「相続税及び贈与税法第61条第4項及び第66条」と改め，第13条第1項第2号中，「相続税法第32条の2」を「法律第4805号相続税法中改正法律第32条の2」と改める。

⑧省略

第15条 省略

附則 <1997.8.22.> （金融機関の不実資産等の効率的処理及び成業公社の設立に関する法律）
第1条（施行日）この法律は，公布後3月が経過した日から施行する。

第2条ないし第8条 省略

第9条（他の法律の改正及び他の法令との関係）①ないし④ 省略

⑤不動産の実権利者名義登記に関する法律中，次のとおり改正する。

第11条第2項第2号本文中，「韓国産業銀行法により設立された成業公社」を「金融機関の不実資産等の効率的処理及び成業公社の設立に関する法律により設立された成業公社」と改める。

⑥ないし⑧省略

附則 <1997.12.13.> （行政手続法の施行に伴う公認会計士法等の整備に関する法律）
第1条（施行日）この法律は，1998年1月1日から施行する。 <但書省略>

第2条 省略

附則 <1998.12.28.> （相続税及び贈与税法）
①（施行日）この法律は，1999年1月1日から施行する。

②ないし④ 省略

⑤（他の法律の改正）不動産の実権利者名義登記に関する法律中，次のとおり改正する。

第5条第2項中，「相続税及び贈与税法第61条第4項」を「相続税及び贈与税法第61条第5項」と改める。

附則 <1998.12.28.> （不動産登記法）
第1条（施行日）この法律は，公布の日から施行する。

第2条（他の法律の改正）①ないし④ 省略

⑤不動産の実権利者名義登記に関する法律中，次のとおり改正する。

第3条第2項及び第14条第1項中，「登記公務員」を各々「登記官」と改める。

⑥ないし⑩ 省略

第3条 省略

附則 <1999.12.31.> （金融機関の不実資産等の効率的処理及び韓国資産管理公社の設立に関する法律）
第1条（施行日）この法律は，公布の日から施行する。

第2条 省略

第3条（他の法律の改正）①ないし④ 省略

⑤不動産の実権利者名義登記に関する法律中，次のとおり改正する。

第11条第2項第2号本文中，「金融機関の不実資産等の効率的処理及び成業公社の設立に関する法律により設立された成業公社」を「金融機関の不実資産等の効率的処理及び韓国資産管理公社の設立に関する法律により設立された韓国資産管理公社」と改める。

⑥ないし⑫ 省略

附則 <2002.3.30.>
①（施行日）この法律は，公布の日から施行する。

②（適用例）第5条第1項・第3項（第12条第2項の規定により適用される場合を含む），第10条第1項・第2項及び第14条第2項・第3項の改正規定は，この法律の施行後最初に課徴金を賦課する分から適用する。従前の規定により賦課された課徴金処分（行政審判又は行政訴訟の提起されたものに限る）についてもこれを適用する。

附則 <2007.5.11.>
①（施行日）この法律は，公布の日から施行する。

②（適用例）第5条第2項（第12条第2項の規定により適用される場合を含む）の改正規定は，この法律の施行後最初に課徴金を賦課する分から適用する。但し，従前の規定により賦課された課徴金処分（行政審判又は行政訴訟が提起され，その手続の終えていないものに限る）についてもこれを適用する。

附則 <2007.8.3.> （資本市場及び金融投資業に関する法律）
第1条（施行日）この法律は，公布後1年6箇月が経過した日から施行する。<但書省略>

第2条から第41条まで 省略

第42条（他の法律の改正）①から㊲まで 省略

㊳ 不動産の実権利者名義登記に関する法律の一部を次のとおり改正する。

第2条第1号ハ目中，「信託業法による」を「「資本市場及び金融投資業に関する法律」による」と改める。

㊴から <67>まで 省略 

第43条及び第44条 省略

附則 <2010.3.31.>
この法律は，公布の日から施行する。

附則 < 2011.5.19.> （金融会社不実資産等の効率的処理及び韓国資産管理公社の設立に関する法律）
第1条（施行日）この法律は，公布の日から施行する。

第2条（他の法律の改正）①から ⑪まで 省略

⑫ 不動産の実権利者名義登記に関する法律の一部を次のとおり改正する。

第11条第2項第2号本文中，「「金融機関の不実資産等の効率的処理及び韓国資産管理公社の設立に関する法律」」を「「金融会社の不実資産等の効率的処理及び韓国資産管理公社の設立に関する法律」」と改める。

⑬から㉔まで 省略

第3条 省略

附則 <2013.7.12.>
第1条（施行日）この法律は，公布の日から施行する。

第2条（宗教団体에 대한 특례 규정의 적용례）제8조제3호의 改正규정은 이 법 시행 전에 宗教団体의 명의로 그 산하 조직이 보유한 不動産に関する물권을 등期限 경우로서 조세 逋脱，強制執行의 免脱 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 法律 제4944호 不動産實權利者名義登記에관한法律의 施行日로 소급하여 적용한다.

附則 < 2013.8.6.> （地方税外収入金の徴収等に関する法律）
第1条（施行日）この法律は，公布後1年が経過した日から施行する。

第2条 省略

第3条（他の法律の改正）①から ㉔まで 省略

㉕ 不動産の実権利者名義登記に関する法律 일부를 다음과 같이 改正한다.

제5조제6항 중 "지방세 체납처분의 예에 따라 徴収한다"를 "「地方税外収入金の徴収等に関する法律」에 따라 徴収한다"로 한다.

㉖から <71>まで 省略

附則 <2016.1.6.>
この法律は，公布後1年が経過した日から施行する。