Oppføring av bolig  Bustadoppføringslova  Dagmulkt  Erstatning
Saken gjelder krav om dagmulkt, prisavslag og erstatning i forbindelse med oppføring av bolig. A ved verge (og mor) B inngikk 7 november 2014 kontrakt med Hedalm Anebyhus A S (heretter Hedalm) om oppføring av bolig med en bileilighet i adresse i Molde. Kontraktssummen var på 3 482 200 kroner inkl. mva. A var eier av tomten. Hedalm skulle etter avtalen planlegge og oppføre boligen på As tomt. A er funksjonshemmet og har omfattende hjelpebehov. Kontrakten mellom partene er en standardavtale knyttet til bustadsoppføringslova som benyttes ved planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt. Etter avtalen skulle A gjøre noe egenarbeid, blant annet innvendige malearbeider. Kontrakten er nærmere beskrevet i tingrettens dom side 2Hedalm startet byggearbeidene 22 mai 2015 A, ved foreldrene, var ikke fornøyd med Hedalms arbeid i byggeperioden. Misnøyen gjaldt både byggeledelsen, fremdriften og kvaliteten på byggearbeidene. As far, C, engasjerte derfor høsten 2015 en byggteknisk representant som skulle følge opp byggingen og kontrakten på vegne av byggherren overfor Hedalm. A engasjerte også etter hvert advokat. Boligen ble overlevert 1 februar 2016 Ved overleveringen ville ikke A (vergen) undertegne på overleveringsprotokollen. Hedalm fikk ikke fullt ut oppgjør i henhold til kontrakten idet A holdt tilbake (deponerte) et beløp på 415 601 kroner. A tok ut søksmål 3 juli 2017 mot Hedalm ved Romsdal tingrett. I stevningen ble det krevd dagmulkt for forsinket levering av boligen, retting av mangler, subsidiært prisavslag, og krav på erstatning. Det ble blant annet anført at det var feil på takkonstruksjonen og på anlegget av vannbåren varme. Hedalm imøtegikk stevningen og krevde seg frifunnet. Entreprenøren krevde at deponert beløp med tillegg av renter skulle utbetales Hedalm. Partene gjennomførte rettsmekling for tingretten uten resultat. Saken ble også stanset i en periode på cirka seks måneder for at Hedalm skulle utbedre mangler. Romsdal tingrett avsa 19 august 2019 dom med slik slutning: 1Hedalm Anebyhus A S frifinnes. 2. Beløp på 415 601 kroner på sperret konto frigis til Hedalm Anebyhus A S. 3. Hedalm Anebyhus A S tilkjennes rente etter forsinkelsesrenteloven på 415 601 kroner fra 26 januar 2016 til betaling skjer. 4. A, v verge B dømmes til innen 2 to uker fra dommens forkynnelse å betale 192 193 etthundreognittitotusenetthundreognittitre kroner i sakskostnader til Hedalm Anebyhus A S. A har anket dommen til Frostating lagmannsrett. Hedalm har imøtegått anken. I anken ble det fremsatt krav om Hedalm samlet skulle betale 269 634, 50 kroner til A. I tillegg ble det krevd retting av anlegget for vannbåren varme og tak, subsidiært prisavslag. Følgende forhold var tema i anken: Dagmulkt for forsinket leveranse Erstatning for utgifter (ekstern byggeleder, advokatutgifter) Retting av tak og anlegg for vannbåren varme Mangel ved boligens tetthet Boligens tetthet var et nytt forhold for lagmannsretten, men ledet ikke til noe fremsatt krav. A innhentet i anledning anken en byggteknisk vurdering av takstmann Endre Eikrem, blant annet om isdannelser på tak. Hedalm engasjerte sivilingeniør Jon Lundesgaard fra S IN TE F for å vurdere takløsningen ved raft. Det er også innhentet andre tekniske vurderinger av boligen i ankeomgangen, herunder tetthetsmåling og termografisk fotografering. Senere under saksforberedelsen fremmet A et nytt krav vedrørende manglende dokumentasjon for forvaltning, drift og vedlikehold (F DV). Partene er blitt enige på dette punkt og kravet ble derfor frafalt i ankeforhandlingen. I planmøtet 24 august 2020 frafalt A kravet om retting av anlegget for vannbåren varme. Det samme gjaldt anførsel om økt strømforbruk som følge av overdekking betong på gulv. Påstandsbeløpet var på det tidspunkt 362 060 kroner med tillegg av renter. Berammet ankeforhandling i april 2020 ble utsatt på grunn av korona. Rettsmekling ble gjennomført 12 juni 2020, men uten at forlik ble oppnådd. Hedalm tok initiativ til en felles befaring 18 november 2020 hvor partene ble enige om et rettingstiltak på taket (tette en åpning inn mot isolasjonssjiktet med teip). As krav knyttet til mangler ved lufting av tak gjensto fortsatt. Ankeforhandling ble holdt i fylkeshuset i Molde 29 og 30 april 2021 Partene møtte og forklarte seg. B og C representerte A. Det ble hørt seks vitner, herunder to sakkyndige vitner. Under ankeforhandlingen ble det oppnådd enighet om rettingstiltak for lufting av tak, hvoretter kravet om prisavslag ble frafalt av A. A har i det vesentlige anført: A har krav på dagmulkt for 44 dager, subsidiært for 30 dager. Kravet følger av bustadsoppføringslova 18 Partene avtalte overlevering av boligen til 13 desember 2015A ga overfor Hedalm klart uttrykk for at A måtte flytte ut av den tidligere boligen senest til jul 2015, og at ny bolig måtte være ferdig da. Hedalm forsikret flere ganger at leveringsdato ville bli i god tid før jul. Forsikringene ble gitt av Hedalms representant, Gro Rødahl, som kunne binde selskapet. Kontraktens bestemmelse om leveringsdato er svært vanskelig å forstå. Hedalm hadde ingen reservasjoner med hensyn til levering innen uke 51 Fremdriftsplanen som ble utarbeidet av Hedalm bekreftet også at bygget skulle være ferdig i uke 51 Dessuten bekreftet Hedalms representant Øien at overtakelse skulle skje i desember 2015 Øien mente riktignok at rett dato var 27 desember 2015 Hedalm innkalte til overtakelsesforretning 23 desember 2015 Dette viser at en tidligere ferdigstillelse var avtalt. Det påløper forsinkelsesrenter på dagmulktkravet fra 13 desember 2015Til tross for at luftingen av taket nå vil bli tilfredsstillende utbedret, har A fortsatt krav på prisavslag for mangel ved tak. Det er for kort avstand mellom taket på carport og hovedtaket. Høyden er i strid med tegningene i kontrakten. Den korte avstanden er årsak til manglende luftsirkulasjon når det ligger snø på taket. Mangelen fører også til at vedlikeholdet blir mer krevende. A blir tvunget til å fjerne snø fra taket som følge av dette. Det kreves et prisavslag på 50 000 kroner, jamfør bustadsoppføringsloven 33A krever dessuten erstatning på i alt 109 395 kroner for utlegg til advokat og ekstern rådgiver i byggeperioden, jamfør bustadsoppføringsloven 35 Hedalm benyttet arbeidere uten tilstrekkelig fagkunnskap. Byggelederen utførte ikke et tilfredsstillende arbeid for å sikre kvalitetsmessig god utførelse. Utførelsen med å slå skruer ned i betongsålen ble ansett som grovt uaktsom av Energitema A S. A hadde behov for oppfølging av en faglig kompetent person. Denne tilsynspersonen oppdaget feil og mangler underveis som ble rettet opp. Ordningen var derfor en fordel for Hedalm. Hedalm krever morarenter av deponert beløp. Deponeringen har imidlertid vært berettiget som følge av de mange påviste mangler og usikkerheten med hensyn til om Hedalm ville rette manglene. Det har også vært usikkert hva manglene har representert av kostnader. Det at A har akseptert utbedringsløsning av taket betyr ikke at taket er bygget i henhold til kontrakt. Under enhver omstendighet skal eventuelle morarenter begrenses til renter av det beløp Hedalm skal ha utbetalt etter fradrag for det A blir tilkjent. Sakskostnader for tingrett og lagmannsrett kreves tilkjent, herunder advokatutgifter og utgifter til sakkyndig. Hedalm har utbedret en rekke forhold ved huset, og det er fortsatt mangler ved huset som Hedalm skal utbedre. Saken kunne vært løst ved at Hedalm aksepterte tilbudet fra A i rettsmeklingen. A har lagt ned slik påstand: 1)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å betale dagmulkt til A v verge B med inntil kr. 163282 med tillegg av forsinkelsesrenter fra 13/12/2015. 2)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å erstatte utlegg knyttet til eksterne rådgivere under byggeperioden med kr 109395 med tillegg av forsinkelsesrenter. 3)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å betale prisavslag fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 500004)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å A v Bs sakskostnader for tingrett og lagmannsrett. Hedalm Anebyhus A S har i det vesentlige anført: A har ikke krav på dagmulkt. Avtalt tidsfrist for overlevering var 23 februar 2016 Avgjørende for kravet om dagmulkt er kontraktens bestemmelser om tidsfrister. Eventuelle endringer skal ifølge kontrakten fremgå skriftlig i en endringskontrakt, noe som ikke foreligger her. At Hedalm for å tekkes kunden forsøkte å bli ferdig før fristen i kontrakten, gir ingen ny frist for beregning av dagmulkt.. Rødahl ga ingen garanti om levering før jul. Fremdriftsplanen som ble utarbeidet var kun veiledende, ikke forpliktende. Det sto uttrykkelig i fremdriftsplanen. En innkalling til overtakelsesforretning har heller ingen rettsvirkninger. Dersom det legges til grunn at det ble inngått en ny avtale om levering med A, vil en slik avtale stå på egne ben. A har ikke påvist noe tap knyttet til en senere overlevering. Det foreligger ikke mangel ved takhøyden. Boligen er levert fra fabrikk og bygd i henhold til tegningene. At det er feil ved høydeforskjellen mellom de to takene, bygger på synsing fra As side. Det er ikke uvanlig at boligeiere må måke snø av taket. A har ikke påvist grunnlag for noe prisavslagskrav. Det er ikke dokumentert noe tap og det er også reklamert for sent. A har ikke krav på å få erstattet utgifter til ekstern bistand i byggeperioden. Hedalm aksepterte aldri slike utgifter. Overleveringen av boligen er skjæringspunktet for mangelsvurderingen og eventuelle krav om erstatning. Først da får kunden produktet sitt. Dekning av utgifter til prosjektledelse og juridisk bistand før dette, kan ikke hjemles i bustadsoppføringslova 28 Det kom også frem i forklaringen til den eksterne byggelederen at det ikke forelå feil mangler på et tidligere stadium som ikke ville ha vært oppdaget ved Hedalms ordinære kontroll av arbeidet. Hedalm hadde rutiner for å rette opp feil og mangler. Utgiftene til juridisk bistand har ikke kommet til nytte i saken. Til spørsmålet om sakskostnader bemerkes at Hedalm i januar 2020 sa seg villig til å rette taket. Når det gjelder F DV dokumentasjon, er det ikke sannsynliggjort at det noen gang har vært mangler ved dokumentasjonen som ble gitt A ved overleveringen av boligen. Det ble heller ikke reklamert på før etter at det var gått fire år. Saken har pådratt Hedalm betydelige sakskostnader. For Hedalm har kostnadene vært nødvendige. A har fremmet en rekke krav som har bortfalt, herunder de vesentligste som gjaldt gulvvarmesystemet, manglende isolasjon og energibruk. Hedalm Anebyhus A S har lagt ned slik påstand: 1. Anken forkastes. 2. Hedalm Anebyhus A S tilkjennes sakens omkostninger. Lagmannsrettens vurdering: Dagmulkt Bustadsoppføringslova 18 gir forbrukeren rett til å kreve dagmulkt fra entreprenøren dersom overtaking ikke kan skje til den tiden hun har rett til å kreve etter bustadoppføringslova 10 og 11 I 10 fremgår at entreprenøren skal overholde frister som er avtalte for overtaking. I kontrakten ble følgende avtalt om Hedalms frist for å ha boligen klar for overtakelse: 9 Entreprenørens tidsfrister9. 1 Entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse Utgangspunktet for entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse er når entreprenøren har fått beskjed om at igangsettingstillatelse er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet, jf. 7. 2, og gitt melding om dette til entreprenøren, og eventuelle forbehold er bortfalt, jamfør 31Forbrukeren skal utføre følgende arbeider før entreprenøren starter sine arbeider (se vedlegg B eller E for type arbeider). Forbrukeren skal varsle entreprenøren om at han har utført sine arbeider. Entreprenøren skal starte sine arbeider med boligen tidligst 42 kalenderdager og senest 84 kalenderdager etter at han har mottatt varselet. Fra det tidspunktet entreprenøren kan starte sine arbeider i samsvar med det ovenstående, fastsettes fristen til å ha boligen klar til overtakelse til summen av: a)det antall kalenderdager forbrukeren skal bruke til arbeider han skal utføre etter at entreprenøren har startet sine arbeider, jamfør 82 bokstav b, i alt 37 kalenderdagerb)det antall kalenderdager entreprenøren skal bruke til sine arbeider, i alt 191 kalenderdagerc)tid til undersøkelse av forbrukerens og sideentreprenørers arbeider som entreprenøren skal bygge videre på, samt tid for oppstart, og for avbrudd av entreprenørens arbeider etter undersøkelsen av forbrukerens arbeider etter punkt 5 med i alt 21 kalenderdager Totalt: 249 kalenderdager Ferdigstillelsen forlenges dessuten med 21 kalenderdager dersom arbeidene berøres av fellesferien. Berøres arbeidene av juleferien, forlenges den med 7 kalenderdager. Det samme gjelder om den berøres av påskeferien. Forlengelsen gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i en ferie... I kontraktens punkt 19 er det en rettelse angående tidsfristen som lyder slik: Rettelse angående punkt 91 Entreprenørens tidsfrist 2 ledd skal være: Entreprenøren skal starte sine arbeider med boligen tidligst 42 kalenderdager og senest 84 kalenderdager etter utgangspunktet for frister, referanse 1 ledd. Lagmannsretten er enig med A i at det ikke er uten videre lett for forbruker å finne ut hva som er kontraktens frist for overtakelse. Byggetiden er i kontrakten definert i antall dager 249 kalenderdager med tillegg av feriedager. Fristens utgangspunkt er knyttet til flere vilkår i kontrakten punkt 91 første ledd, herunder at igangsettingstillatelse er gitt. Entreprenøren har plikt til å starte byggearbeidene tidligst 42 dager og senest 84 dager etter at disse vilkårene er oppfylt. Bakgrunnen for formuleringen av kontrakten er at entreprenøren ikke har kontroll over de forhold som bestemmer byggestart. Ved kontraktsinngåelsen visste verken A eller Hedalm når arbeidet kunne starte eller boligen ville stå ferdig. A var innforstått med kontraktens fristbestemmelser. Det er på det rene at byggearbeidene startet 22 mai 2015, som var innenfor kontraktens frist for byggestart. Partene er enige om at entreprenørens frist for ferdigstillelse ifølge kontrakten, da var 23 februar 2016 Boligen ble overlevert 1 februar 2016, men var klar til levering fra entreprenørens side 26 januar 2016 Som følge av Cs utenlandsopphold, ble overtagelsen forskjøvet til 1 februar 2016Spørsmålet i saken er om det ble avtalt at overtakelse skulle skje i desember 2015, slik A anfører. Noen skriftlig endringsavtale om en slik fremskyndet overlevering ble aldri inngått. Ifølge A ble det muntlig lovt fra Hedalms side, ved boligselger Gro Rødal, at boligen skulle leveres i god tid før jul. Dette har As foreldre forklart. De har vist til at bolig og omsorgssituasjonen til A etter planen skulle endres fra 1 januar 2016 Da skulle hun flytte fra den kommunale boligen til egen privat bolig, den Hedalm skulle bygge. Samtidig skulle hennes behov for oppfølging og hjelp overføres fra kommunen til en privat leverandør av omsorgstjenester. Lagmannsretten betviler ikke at denne overgangen har vært tema i samtaler med Hedalm, noe Gro Rødal bekreftet i sin vitneforklaring. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at A har sannsynliggjort at Hedalm forpliktet seg til at boligen til A skulle være ferdig til jul 2015Boligselger Rødal inngikk kontrakten med A på vegne av Hedalm. Rødal var kjent med As utfordringer, og bekreftet som nevnt at det i byggeperioden var et tema fra As side når overtagelsen kunne skje. B ba på et tidspunkt om å få en overtakelsesdato. Lagmannsretten legger til grunn i tråd med Rødals forklaring at hun ga uttrykk for at Hedalm skulle forsøke å få boligen ferdig til jul, men at hun ikke ga noen lovnad om en tidligere ferdigstillelse enn det kontrakten fastsatte. Det nevnes at det heller ikke er spor av en slik avtale i den skriftlig korrespondansen mellom partene. A har heller ikke konkretisert tidspunktet for når Rødal ga et slikt muntlig løfte. I Rødals forklaring kom det frem at B omkring juletider i 2015 hadde forsøkt å få Rødal til bekrefte at hun hadde lovet å få boligen ferdig til jul, noe Rødal hadde avslått. Byggeleder på prosjektet, Bjørnar Johansen, bekreftet i sin forklaring til lagmannsretten at han var kjent med at byggherren ønsket at boligen skulle være ferdig til jul. Som byggeleder forsøkte han å imøtekomme As ønske, men det ble ikke mulig å få til. Johansen var tydelig på at byggherren må forholde seg til kontraktens bestemmelser om byggetid. A har anført at Hedalms fremdriftsplan, fra juni 2015, bekrefter at partenes avtale var at byggingen skulle være ferdig i uke 51, det vil si medio desember 2015Det fremgår imidlertid uttrykkelig av fremdriftsplanen at den ikke var bindende for entreprenøren: N B! Fremdriftsplanen er kun orienterende, og påvirker endrer ikke avtalte frister, delfrister og byggetider som er avtalt i kontrakten. Forbruker tiltakshaver og eller entreprenør forplikter seg til frister inngått i kontrakt. Slik lagmannsretten ser det, viser fremdriftsplanen kun at entreprenøren hadde en intensjon om å imøtekomme kundens ønsker om tidligere ferdigstillelse. Oddbjørn Øien, byggesjef hos Hedalm, mottok brev fra As innleide byggtekniske konsulent, Geir Inge Havnes, i november 2015 I dette brevet, datert 20 november 2015, ga Havnes uttrykk for at fristen for overlevering i henhold til kontrakten var 13 desember 2015 Havnes nevnte da ingen ting om at det var inngått en muntlig avtale om et fremskyndet leveringstidspunkt. Øien besvarte henvendelsen mens han var på ferie, slik dette fremgår av følgende e post av 25 november 2015: Er på ferie nå, så svar fra meg vil ikke foreligge før tidligst 5 desember. Har ikke papirer forand meg nå, men det synes å virke som om du har utelatt våres 14 dager til kontroll av byggherrens arbeid når du har regnet ut overleveringsdatoen. Riktig dato er 27 desember. Da jeg nå ser at ting spisser seg til, må jeg be om klargjøring av din oppdragsgiver. Slik jeg husker kontrakten er ikke C vår kontraktspart. Hvis du skal representere kunde må dette klargjøres. Øien var uten tilgang til kontraktsdokumentene da han besvarte henvendelsen. Hans uttalelse om at rett dato var 27 desember 2015, kan i denne sammenheng ikke tillegges særlig vekt. I en e post fra 26 januar 2016 oppga Øien at ferdigstillelsesdato i henhold til kontrakt til 23 februar 2016Hedalms innkallelse til overtakelsesforretning 23 desember 2015, som viste seg å være for tidlig, må også ses som et forsøk på å imøtekomme kundens ønske om ferdigstillelse i desember 2015Det fremgår ellers av kontraktens punkt 19 at Hedalms representanter ikke har anledning til å avtale endringer i kontrakten med mindre dette gjøres ved skriftlig endringskontrakt. Lagmannsrettens konklusjon er at det ikke er grunnlag for dagmulkt. Det er ikke grunnlag for As påstand om at det var forsinket overlevering av boligen. Takkonstruksjonen Etter bustadoppføringslova 25 første ledd første punktum foreligger mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med det som følger av kontrakten eller av bestemmelsene i 7, 9 og 13 Av bustadoppføringslova 7 fremgår at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis. Et av de viktigste tvistespørmålene i saken har vært istappdannelse fra taket og behovet for bedre lufting i takkonstruksjonen. Under ankeforhandlingen for lagmannsretten aksepterte Hedalm at luftinntaket ved raft var for dårlig dimensjonert og tilbød seg å utbedre dette. Under saksforberedelsen for lagmannsretten har Hedalm også forpliktet seg til å tette åpninger mot isolasjonssjiktet i raft. A har i tillegg anført at avstanden mellom taket på carport og taket på hovedhuset ikke er i samsvar med tegningene vedlagt kontrakten. Avstanden er ifølge A for liten. As innleide konsulent, takstingeniør Havnes, har forklart at hans beregning viser at takmønene, ifølge tegningene, skulle hatt en avstand på cirka 25 30 cm. Hedalm er helt uenig i dette. Lagmannsretten kan ikke se at A har sannsynliggjort at det hefter mangel ved takhøydene. Påstanden bygger utelukkende på Havnes oppfatning om avvik basert på de fremlagte tegningene i målestokk 1: 100. Boligen er levert som prefabrikkerte elementer, og det er ikke påvist noen feil ved bygningsdelene, eller ved oppføringen. Lagmannsretten utelukker ikke at høydeforskjellen kan være mindre gunstig med hensyn til vedlikehold og snø, men det er ikke avgjørende så lenge det ikke er sannsynliggjort avvik fra kontrakten og forholdet ikke er av vesentlig betydning for bygningskonstruksjonens levetid eller takets funksjon. Konklusjonen er at det ikke er sannsynliggjort noen mangel ved takhøyden. Utgiftene til byggteknisk konsulent og advokat Neste spørsmål er om A kan kreve erstattet utgiftene til innleie av Geir Inge Havnes som byggteknisk konsulent og til advokatbistand under byggeperioden, i alt 109 395 kroner. Utgiftene er krevd dekket etter bustadoppføringslova 35 som gir adgang til å kreve erstatning for økonomisk tap som følger av en mangel. Havnes ble engasjert av A i oktober 2015 til å bistå overfor Hedalm frem til overleveringstidspunktet. Utgiftene utgjør 43 583 kroner. A lot seg også bistå av advokat i byggeperioden og etterpå, fra januar 2016, og har fremmet krav om dekning av 65 812 kroner i advokatsalær. Begrunnelsen for erstatningskravet er at bistanden har vært nødvendig fordi byggeleder ikke gjorde et tilfredsstillende arbeid med å sikre en kvalitetsmessig god utførelse av boligen. Etter bustadoppføringslova 35 har entreprenøren et kontrollansvar for økonomisk tap hos forbruker som følger av en mangel, og som ikke dekkes gjennom et prisavslag. Utgifter til sakkyndig bistand i anledning en mangel kan være erstatningsmessig etter denne bestemmelsen. I dette tilfelle har utgiftene til sakkyndig bistand oppstått før boligen ble overlevert, og dermed før tidspunktet for vurderingen av om det foreligger mangel eller ikke foretas, jamfør bustadoppføringslova 28 første ledd. Lagmannsretten ser ikke bort fra at utgifter til ekstern bistand i noen tilfeller kan kreves erstattet også før overlevering, typisk ved antesipert mislighold. Ut fra bevisførselen er det imidlertid ikke sannsynliggjort at det på et slikt grunnlag var berettiget av A å engasjere ekstern bistand i byggeprosessen, før boligen ble overlevert. Partene har veldig ulik oppfatning, både om prosjektgjennomføringen og resultatet. Lagmannsretten konstaterer at A på flere vesentlige punkter ikke har nådd frem med sine krav og mangelsinnsigelser. De forhold som ble tatt opp av A høsten 2015, har A enten ikke fått medhold i eller er blitt rettet opp av Hedalm. Høsten 2015 henvendte konsulent Havnes seg flere ganger til Hedalm. Tema i den skriftlige korrespondansen var først og fremst tidspunktet for ferdigstillelse av boligen og påståtte feil og lekkasjer fra gulvvarmeanlegget. I tillegg ble det påpekt flere mindre feil avvik i byggeprosjektet. A har ikke nådd frem med sin påstand om forsinkelse. Når det gjelder gulvvarmeanlegget, la tingretten til grunn at det ikke var sannsynliggjort noen mangel ved dette. For lagmannsretten har A frafalt kravene knyttet til gulvvarmeanlegget. De øvrige punktene som ble tatt opp av byggkonsulent Havnes høsten 2015, har ikke vært tema for tingretten eller lagmannsretten. Det er slik lagmannsretten ser det, ikke holdepunkter i bevisførselen for at Hedalm ikke selv ville oppdaget avvikene feilene som ble påpekt høsten 2015 Det tilføyes at det heller ikke er sannsynliggjort at byggeleders gjennomførelse av prosjektet var uforsvarlig. Hedalm har under behandlingen for lagmannsretten akseptert å utføre rettingstiltak på taket. Taket var imidlertid ikke tema i byggeperioden. Konklusjonen er at A ikke kan gis medhold i kravet om dekning av utgifter til byggteknisk konsulent. Det er heller ikke ført bevis for at utgiftene til advokat forut for søksmålet har vært nødvendige. Forsinkelsesrente Hedalm har etter dette krav på å få utbetalt den deponerte delen av kontraktsbeløpet, som utgjør 415 601 kroner, jamfør bustadoppføringslova 49 Etter bustadoppføringslova 59 jamfør 49 tredje ledd siste punktum, kan entreprenøren ved forsinket betaling kreve forsinkelsesrente. A har anført at det ikke skal tilkjennes forsinkelsesrente på hele beløpet under henvisning til at det har vært berettiget å deponere en del av oppgjøret. Det er vist til at det har vært en rekke mangler som Hedalm etter hvert har akseptert å utbedre, senest under ankeforhandlingen. Lagmannsretten har ikke bevismessig grunnlag for en slik konklusjon, men ut fra de utbedringstiltak Hedalm har akseptert under ankeforhandlingen og tidligere har utført, begrenses renteberegningen til 300 000 kroner av det deponerte beløpet. A har ikke hatt innvendinger til at forsinkelsesrente skal løpe fra 26 januar 2016 Hedalm får derfor tilkjent forsinkelsesrente av 300 000 kroner fra 26 januar 2016Sakskostnader: Den part som har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, har etter hovedregelen krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten, jamfør tvisteloven 20 2 første ledd jamfør annet ledd. Hedalm har ikke vunnet saken fullt ut. Selskapet har etter anken akseptert å utbedre taket. Det er også tilkjent forsinkelsesrente for en kortere periode enn det som følger av Hedalms påstand. Å vinne saken i det vesentlige stiller mindre strenge krav til samsvar mellom påstand og domsresultat. Dersom resultatet for parten er så gunstig at motparten ikke har oppnådd noe av betydning sammenholdt med det som ville vært situasjonen om motparten hadde akseptert standpunktet fullt ut før sak ble reist, vil kriteriet være oppfylt, jamfør Rt 2010 727 avsnitt 17Selv om A har tapt på de fleste punkter kravet om dagmulkt, kravet om prisavslag knyttet til takhøyde og kravet om erstatning for utgifter til sakkyndig bistand har hun oppnådd at Hedalm har påtatt seg to rettingstiltak knyttet til taket. Problematikken omkring lufting av tak har vært av betydning i saken, selv om det rettingstiltaket partene nå har blitt enige om fremstår som et enkelt tiltak. De sakkyndige Eikrem og Lundesgaard har i hovedsak vært engasjert for å belyse dette spørsmålet. Konklusjonen er at Hedalm ikke kan sies å ha vunnet saken i det vesentlige. Hedalm må imidlertid sies å ha fått medhold av betydning, jamfør tvisteloven 20 3 Hovedregelen er da at partene bærer egne sakskostnader. En part som har fått medhold av betydning uten å vinne saken helt, kan helt eller delvis tilkjennes sakskostnader av motparten hvis tungtveiende grunner tilsier det, jamfør tvisteloven 20 3 Terskelen for å få tilkjent sakskostnader etter 20 3 ligger relativt høyt, jamfør H R 2018 267 U avsnitt 26, Rt 2013 1112 avsnitt 29, Rt 2010 1587 avsnitt 42 og Rt 2010 623 avsnitt 24 Den klare hovedregelen når ingen av partene har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, er at hver av dem skal bære egne sakskostnader. Lagmannsretten er kommet til det ikke er grunnlag for å fravike hovedregelen i tvisteloven 20 3 i denne saken slik at hver av partene skal bære egne sakskostnader for lagmannsretten. Det ses ingen grunn til å gjøre endringer i sakskostnadsavgjørelsen i tingrettens dom. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å utforme en egen domsslutning på alle punkter. Dommen er enstemmig. D OM SS LU TN IN G1. Hedalm Anebyhus A S frifinnes. 2Deponert beløp på 415 601 firehundreogfemtentusensekshundreogen kroner på sperret konto frigis til Hedalm Anebyhus A S. 3Hedalm Anebyhus A S tilkjennes forsinkelsesrente av 300 000 trehundretusen kroner fra 26 januar 2016 til betaling skjer. 4Partene bærer hver sine sakskostnader for lagmannsretten. 5. Det gjøres ingen endring i tingrettens sakskostnadsavgjørelse. 
Saken gjelder krav om dagmulkt, prisavslag og erstatning i forbindelse med oppføring av bolig. A ved verge (og mor) B inngikk 7 november 2014 kontrakt med Hedalm Anebyhus A S (heretter Hedalm) om oppføring av bolig med en bileilighet i adresse i Molde. Kontraktssummen var på 3 482 200 kroner inkl. A var eier av tomten. Hedalm skulle etter avtalen planlegge og oppføre boligen på As tomt. A er funksjonshemmet og har omfattende hjelpebehov. Kontrakten mellom partene er en standardavtale knyttet til bustadsoppføringslova som benyttes ved planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt. Etter avtalen skulle A gjøre noe egenarbeid, blant annet innvendige malearbeider. Kontrakten er nærmere beskrevet i tingrettens dom side 2Hedalm startet byggearbeidene 22 mai 2015 A, ved foreldrene, var ikke fornøyd med Hedalms arbeid i byggeperioden. Misnøyen gjaldt både byggeledelsen, fremdriften og kvaliteten på byggearbeidene. As far, C, engasjerte derfor høsten 2015 en byggteknisk representant som skulle følge opp byggingen og kontrakten på vegne av byggherren overfor Hedalm. A engasjerte også etter hvert advokat. Boligen ble overlevert 1 februar 2016 Ved overleveringen ville ikke A (vergen) undertegne på overleveringsprotokollen. Hedalm fikk ikke fullt ut oppgjør i henhold til kontrakten idet A holdt tilbake (deponerte) et beløp på 415 601 kroner. A tok ut søksmål 3 juli 2017 mot Hedalm ved Romsdal tingrett. I stevningen ble det krevd dagmulkt for forsinket levering av boligen, retting av mangler, subsidiært prisavslag, og krav på erstatning. Det ble blant annet anført at det var feil på takkonstruksjonen og på anlegget av vannbåren varme. Hedalm imøtegikk stevningen og krevde seg frifunnet. Entreprenøren krevde at deponert beløp med tillegg av renter skulle utbetales Hedalm. Partene gjennomførte rettsmekling for tingretten uten resultat. Saken ble også stanset i en periode på cirka seks måneder for at Hedalm skulle utbedre mangler. Romsdal tingrett avsa 19 august 2019 dom med slik slutning: 1Hedalm Anebyhus A S frifinnes. Beløp på 415 601 kroner på sperret konto frigis til Hedalm Anebyhus A S. Hedalm Anebyhus A S tilkjennes rente etter forsinkelsesrenteloven på 415 601 kroner fra 26 januar 2016 til betaling skjer. A, v verge B dømmes til innen 2 to uker fra dommens forkynnelse å betale 192 193 etthundreognittitotusenetthundreognittitre kroner i sakskostnader til Hedalm Anebyhus A S. A har anket dommen til Frostating lagmannsrett. Hedalm har imøtegått anken. I anken ble det fremsatt krav om Hedalm samlet skulle betale 269 634, 50 kroner til A. I tillegg ble det krevd retting av anlegget for vannbåren varme og tak, subsidiært prisavslag. Følgende forhold var tema i anken: Dagmulkt for forsinket leveranse Erstatning for utgifter (ekstern byggeleder, advokatutgifter) Retting av tak og anlegg for vannbåren varme Mangel ved boligens tetthet Boligens tetthet var et nytt forhold for lagmannsretten, men ledet ikke til noe fremsatt krav. A innhentet i anledning anken en byggteknisk vurdering av takstmann Endre Eikrem, blant annet om isdannelser på tak. Hedalm engasjerte sivilingeniør Jon Lundesgaard fra S IN TE F for å vurdere takløsningen ved raft. Det er også innhentet andre tekniske vurderinger av boligen i ankeomgangen, herunder tetthetsmåling og termografisk fotografering. Senere under saksforberedelsen fremmet A et nytt krav vedrørende manglende dokumentasjon for forvaltning, drift og vedlikehold (F DV). Partene er blitt enige på dette punkt og kravet ble derfor frafalt i ankeforhandlingen. I planmøtet 24 august 2020 frafalt A kravet om retting av anlegget for vannbåren varme. Det samme gjaldt anførsel om økt strømforbruk som følge av overdekking betong på gulv. Påstandsbeløpet var på det tidspunkt 362 060 kroner med tillegg av renter. Berammet ankeforhandling i april 2020 ble utsatt på grunn av korona. Rettsmekling ble gjennomført 12 juni 2020, men uten at forlik ble oppnådd. Hedalm tok initiativ til en felles befaring 18 november 2020 hvor partene ble enige om et rettingstiltak på taket (tette en åpning inn mot isolasjonssjiktet med teip). As krav knyttet til mangler ved lufting av tak gjensto fortsatt. Ankeforhandling ble holdt i fylkeshuset i Molde 29 og 30 april 2021 Partene møtte og forklarte seg. B og C representerte A. Det ble hørt seks vitner, herunder to sakkyndige vitner. Under ankeforhandlingen ble det oppnådd enighet om rettingstiltak for lufting av tak, hvoretter kravet om prisavslag ble frafalt av A. A har i det vesentlige anført: A har krav på dagmulkt for 44 dager, subsidiært for 30 dager. Kravet følger av bustadsoppføringslova 18 Partene avtalte overlevering av boligen til 13 desember 2015A ga overfor Hedalm klart uttrykk for at A måtte flytte ut av den tidligere boligen senest til jul 2015, og at ny bolig måtte være ferdig da. Hedalm forsikret flere ganger at leveringsdato ville bli i god tid før jul. Forsikringene ble gitt av Hedalms representant, Gro Rødahl, som kunne binde selskapet. Kontraktens bestemmelse om leveringsdato er svært vanskelig å forstå. Hedalm hadde ingen reservasjoner med hensyn til levering innen uke 51 Fremdriftsplanen som ble utarbeidet av Hedalm bekreftet også at bygget skulle være ferdig i uke 51 Dessuten bekreftet Hedalms representant Øien at overtakelse skulle skje i desember 2015 Øien mente riktignok at rett dato var 27 desember 2015 Hedalm innkalte til overtakelsesforretning 23 desember 2015 Dette viser at en tidligere ferdigstillelse var avtalt. Det påløper forsinkelsesrenter på dagmulktkravet fra 13 desember 2015Til tross for at luftingen av taket nå vil bli tilfredsstillende utbedret, har A fortsatt krav på prisavslag for mangel ved tak. Det er for kort avstand mellom taket på carport og hovedtaket. Høyden er i strid med tegningene i kontrakten. Den korte avstanden er årsak til manglende luftsirkulasjon når det ligger snø på taket. Mangelen fører også til at vedlikeholdet blir mer krevende. A blir tvunget til å fjerne snø fra taket som følge av dette. Det kreves et prisavslag på 50 000 kroner, jamfør bustadsoppføringsloven 33A krever dessuten erstatning på i alt 109 395 kroner for utlegg til advokat og ekstern rådgiver i byggeperioden, jamfør bustadsoppføringsloven 35 Hedalm benyttet arbeidere uten tilstrekkelig fagkunnskap. Byggelederen utførte ikke et tilfredsstillende arbeid for å sikre kvalitetsmessig god utførelse. Utførelsen med å slå skruer ned i betongsålen ble ansett som grovt uaktsom av Energitema A S. A hadde behov for oppfølging av en faglig kompetent person. Denne tilsynspersonen oppdaget feil og mangler underveis som ble rettet opp. Ordningen var derfor en fordel for Hedalm. Hedalm krever morarenter av deponert beløp. Deponeringen har imidlertid vært berettiget som følge av de mange påviste mangler og usikkerheten med hensyn til om Hedalm ville rette manglene. Det har også vært usikkert hva manglene har representert av kostnader. Det at A har akseptert utbedringsløsning av taket betyr ikke at taket er bygget i henhold til kontrakt. Under enhver omstendighet skal eventuelle morarenter begrenses til renter av det beløp Hedalm skal ha utbetalt etter fradrag for det A blir tilkjent. Sakskostnader for tingrett og lagmannsrett kreves tilkjent, herunder advokatutgifter og utgifter til sakkyndig. Hedalm har utbedret en rekke forhold ved huset, og det er fortsatt mangler ved huset som Hedalm skal utbedre. Saken kunne vært løst ved at Hedalm aksepterte tilbudet fra A i rettsmeklingen. A har lagt ned slik påstand: 1)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å betale dagmulkt til A v verge B med inntil kr. 163282 med tillegg av forsinkelsesrenter fra 13/12/2015. 2)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å erstatte utlegg knyttet til eksterne rådgivere under byggeperioden med kr 109395 med tillegg av forsinkelsesrenter. 3)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å betale prisavslag fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 500004)Hedalm Anebyhus A S dømmes til å A v Bs sakskostnader for tingrett og lagmannsrett. Hedalm Anebyhus A S har i det vesentlige anført: A har ikke krav på dagmulkt. Avtalt tidsfrist for overlevering var 23 februar 2016 Avgjørende for kravet om dagmulkt er kontraktens bestemmelser om tidsfrister. Eventuelle endringer skal ifølge kontrakten fremgå skriftlig i en endringskontrakt, noe som ikke foreligger her. At Hedalm for å tekkes kunden forsøkte å bli ferdig før fristen i kontrakten, gir ingen ny frist for beregning av dagmulkt.. Rødahl ga ingen garanti om levering før jul. Fremdriftsplanen som ble utarbeidet var kun veiledende, ikke forpliktende. Det sto uttrykkelig i fremdriftsplanen. En innkalling til overtakelsesforretning har heller ingen rettsvirkninger. Dersom det legges til grunn at det ble inngått en ny avtale om levering med A, vil en slik avtale stå på egne ben. A har ikke påvist noe tap knyttet til en senere overlevering. Det foreligger ikke mangel ved takhøyden. Boligen er levert fra fabrikk og bygd i henhold til tegningene. At det er feil ved høydeforskjellen mellom de to takene, bygger på synsing fra As side. Det er ikke uvanlig at boligeiere må måke snø av taket. A har ikke påvist grunnlag for noe prisavslagskrav. Det er ikke dokumentert noe tap og det er også reklamert for sent. A har ikke krav på å få erstattet utgifter til ekstern bistand i byggeperioden. Hedalm aksepterte aldri slike utgifter. Overleveringen av boligen er skjæringspunktet for mangelsvurderingen og eventuelle krav om erstatning. Først da får kunden produktet sitt. Dekning av utgifter til prosjektledelse og juridisk bistand før dette, kan ikke hjemles i bustadsoppføringslova 28 Det kom også frem i forklaringen til den eksterne byggelederen at det ikke forelå feil mangler på et tidligere stadium som ikke ville ha vært oppdaget ved Hedalms ordinære kontroll av arbeidet. Hedalm hadde rutiner for å rette opp feil og mangler. Utgiftene til juridisk bistand har ikke kommet til nytte i saken. Til spørsmålet om sakskostnader bemerkes at Hedalm i januar 2020 sa seg villig til å rette taket. Når det gjelder F DV dokumentasjon, er det ikke sannsynliggjort at det noen gang har vært mangler ved dokumentasjonen som ble gitt A ved overleveringen av boligen. Det ble heller ikke reklamert på før etter at det var gått fire år. Saken har pådratt Hedalm betydelige sakskostnader. For Hedalm har kostnadene vært nødvendige. A har fremmet en rekke krav som har bortfalt, herunder de vesentligste som gjaldt gulvvarmesystemet, manglende isolasjon og energibruk. Hedalm Anebyhus A S har lagt ned slik påstand: 1. Hedalm Anebyhus A S tilkjennes sakens omkostninger. Lagmannsrettens vurdering: Dagmulkt Bustadsoppføringslova 18 gir forbrukeren rett til å kreve dagmulkt fra entreprenøren dersom overtaking ikke kan skje til den tiden hun har rett til å kreve etter bustadoppføringslova 10 og 11 I 10 fremgår at entreprenøren skal overholde frister som er avtalte for overtaking. I kontrakten ble følgende avtalt om Hedalms frist for å ha boligen klar for overtakelse: 9 Entreprenørens tidsfrister9. 1 Entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse Utgangspunktet for entreprenørens frist til å ha boligen klar til overtakelse er når entreprenøren har fått beskjed om at igangsettingstillatelse er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet, jf. 2, og gitt melding om dette til entreprenøren, og eventuelle forbehold er bortfalt, jamfør 31Forbrukeren skal utføre følgende arbeider før entreprenøren starter sine arbeider (se vedlegg B eller E for type arbeider). Forbrukeren skal varsle entreprenøren om at han har utført sine arbeider. Entreprenøren skal starte sine arbeider med boligen tidligst 42 kalenderdager og senest 84 kalenderdager etter at han har mottatt varselet. Fra det tidspunktet entreprenøren kan starte sine arbeider i samsvar med det ovenstående, fastsettes fristen til å ha boligen klar til overtakelse til summen av: a)det antall kalenderdager forbrukeren skal bruke til arbeider han skal utføre etter at entreprenøren har startet sine arbeider, jamfør 82 bokstav b, i alt 37 kalenderdagerb)det antall kalenderdager entreprenøren skal bruke til sine arbeider, i alt 191 kalenderdagerc)tid til undersøkelse av forbrukerens og sideentreprenørers arbeider som entreprenøren skal bygge videre på, samt tid for oppstart, og for avbrudd av entreprenørens arbeider etter undersøkelsen av forbrukerens arbeider etter punkt 5 med i alt 21 kalenderdager Totalt: 249 kalenderdager Ferdigstillelsen forlenges dessuten med 21 kalenderdager dersom arbeidene berøres av fellesferien. Berøres arbeidene av juleferien, forlenges den med 7 kalenderdager. Det samme gjelder om den berøres av påskeferien. Forlengelsen gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i en ferie... I kontraktens punkt 19 er det en rettelse angående tidsfristen som lyder slik: Rettelse angående punkt 91 Entreprenørens tidsfrist 2 ledd skal være: Entreprenøren skal starte sine arbeider med boligen tidligst 42 kalenderdager og senest 84 kalenderdager etter utgangspunktet for frister, referanse 1 ledd. Lagmannsretten er enig med A i at det ikke er uten videre lett for forbruker å finne ut hva som er kontraktens frist for overtakelse. Byggetiden er i kontrakten definert i antall dager 249 kalenderdager med tillegg av feriedager. Fristens utgangspunkt er knyttet til flere vilkår i kontrakten punkt 91 første ledd, herunder at igangsettingstillatelse er gitt. Entreprenøren har plikt til å starte byggearbeidene tidligst 42 dager og senest 84 dager etter at disse vilkårene er oppfylt. Bakgrunnen for formuleringen av kontrakten er at entreprenøren ikke har kontroll over de forhold som bestemmer byggestart. Ved kontraktsinngåelsen visste verken A eller Hedalm når arbeidet kunne starte eller boligen ville stå ferdig. A var innforstått med kontraktens fristbestemmelser. Det er på det rene at byggearbeidene startet 22 mai 2015, som var innenfor kontraktens frist for byggestart. Partene er enige om at entreprenørens frist for ferdigstillelse ifølge kontrakten, da var 23 februar 2016 Boligen ble overlevert 1 februar 2016, men var klar til levering fra entreprenørens side 26 januar 2016 Som følge av Cs utenlandsopphold, ble overtagelsen forskjøvet til 1 februar 2016Spørsmålet i saken er om det ble avtalt at overtakelse skulle skje i desember 2015, slik A anfører. Noen skriftlig endringsavtale om en slik fremskyndet overlevering ble aldri inngått. Ifølge A ble det muntlig lovt fra Hedalms side, ved boligselger Gro Rødal, at boligen skulle leveres i god tid før jul. Dette har As foreldre forklart. De har vist til at bolig og omsorgssituasjonen til A etter planen skulle endres fra 1 januar 2016 Da skulle hun flytte fra den kommunale boligen til egen privat bolig, den Hedalm skulle bygge. Samtidig skulle hennes behov for oppfølging og hjelp overføres fra kommunen til en privat leverandør av omsorgstjenester. Lagmannsretten betviler ikke at denne overgangen har vært tema i samtaler med Hedalm, noe Gro Rødal bekreftet i sin vitneforklaring. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at A har sannsynliggjort at Hedalm forpliktet seg til at boligen til A skulle være ferdig til jul 2015Boligselger Rødal inngikk kontrakten med A på vegne av Hedalm. Rødal var kjent med As utfordringer, og bekreftet som nevnt at det i byggeperioden var et tema fra As side når overtagelsen kunne skje. B ba på et tidspunkt om å få en overtakelsesdato. Lagmannsretten legger til grunn i tråd med Rødals forklaring at hun ga uttrykk for at Hedalm skulle forsøke å få boligen ferdig til jul, men at hun ikke ga noen lovnad om en tidligere ferdigstillelse enn det kontrakten fastsatte. Det nevnes at det heller ikke er spor av en slik avtale i den skriftlig korrespondansen mellom partene. A har heller ikke konkretisert tidspunktet for når Rødal ga et slikt muntlig løfte. I Rødals forklaring kom det frem at B omkring juletider i 2015 hadde forsøkt å få Rødal til bekrefte at hun hadde lovet å få boligen ferdig til jul, noe Rødal hadde avslått. Byggeleder på prosjektet, Bjørnar Johansen, bekreftet i sin forklaring til lagmannsretten at han var kjent med at byggherren ønsket at boligen skulle være ferdig til jul. Som byggeleder forsøkte han å imøtekomme As ønske, men det ble ikke mulig å få til. Johansen var tydelig på at byggherren må forholde seg til kontraktens bestemmelser om byggetid. A har anført at Hedalms fremdriftsplan, fra juni 2015, bekrefter at partenes avtale var at byggingen skulle være ferdig i uke 51, det vil si medio desember 2015Det fremgår imidlertid uttrykkelig av fremdriftsplanen at den ikke var bindende for entreprenøren: N B! Fremdriftsplanen er kun orienterende, og påvirker endrer ikke avtalte frister, delfrister og byggetider som er avtalt i kontrakten. Forbruker tiltakshaver og eller entreprenør forplikter seg til frister inngått i kontrakt. Slik lagmannsretten ser det, viser fremdriftsplanen kun at entreprenøren hadde en intensjon om å imøtekomme kundens ønsker om tidligere ferdigstillelse. Oddbjørn Øien, byggesjef hos Hedalm, mottok brev fra As innleide byggtekniske konsulent, Geir Inge Havnes, i november 2015 I dette brevet, datert 20 november 2015, ga Havnes uttrykk for at fristen for overlevering i henhold til kontrakten var 13 desember 2015 Havnes nevnte da ingen ting om at det var inngått en muntlig avtale om et fremskyndet leveringstidspunkt. Øien besvarte henvendelsen mens han var på ferie, slik dette fremgår av følgende e post av 25 november 2015: Er på ferie nå, så svar fra meg vil ikke foreligge før tidligst 5 desember. Har ikke papirer forand meg nå, men det synes å virke som om du har utelatt våres 14 dager til kontroll av byggherrens arbeid når du har regnet ut overleveringsdatoen. Riktig dato er 27 desember. Da jeg nå ser at ting spisser seg til, må jeg be om klargjøring av din oppdragsgiver. Slik jeg husker kontrakten er ikke C vår kontraktspart. Hvis du skal representere kunde må dette klargjøres. Øien var uten tilgang til kontraktsdokumentene da han besvarte henvendelsen. Hans uttalelse om at rett dato var 27 desember 2015, kan i denne sammenheng ikke tillegges særlig vekt. I en e post fra 26 januar 2016 oppga Øien at ferdigstillelsesdato i henhold til kontrakt til 23 februar 2016Hedalms innkallelse til overtakelsesforretning 23 desember 2015, som viste seg å være for tidlig, må også ses som et forsøk på å imøtekomme kundens ønske om ferdigstillelse i desember 2015Det fremgår ellers av kontraktens punkt 19 at Hedalms representanter ikke har anledning til å avtale endringer i kontrakten med mindre dette gjøres ved skriftlig endringskontrakt. Lagmannsrettens konklusjon er at det ikke er grunnlag for dagmulkt. Det er ikke grunnlag for As påstand om at det var forsinket overlevering av boligen. Takkonstruksjonen Etter bustadoppføringslova 25 første ledd første punktum foreligger mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med det som følger av kontrakten eller av bestemmelsene i 7, 9 og 13 Av bustadoppføringslova 7 fremgår at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis. Et av de viktigste tvistespørmålene i saken har vært istappdannelse fra taket og behovet for bedre lufting i takkonstruksjonen. Under ankeforhandlingen for lagmannsretten aksepterte Hedalm at luftinntaket ved raft var for dårlig dimensjonert og tilbød seg å utbedre dette. Under saksforberedelsen for lagmannsretten har Hedalm også forpliktet seg til å tette åpninger mot isolasjonssjiktet i raft. A har i tillegg anført at avstanden mellom taket på carport og taket på hovedhuset ikke er i samsvar med tegningene vedlagt kontrakten. Avstanden er ifølge A for liten. As innleide konsulent, takstingeniør Havnes, har forklart at hans beregning viser at takmønene, ifølge tegningene, skulle hatt en avstand på cirka 25 30 cm. Hedalm er helt uenig i dette. Lagmannsretten kan ikke se at A har sannsynliggjort at det hefter mangel ved takhøydene. Påstanden bygger utelukkende på Havnes oppfatning om avvik basert på de fremlagte tegningene i målestokk 1: 100. Boligen er levert som prefabrikkerte elementer, og det er ikke påvist noen feil ved bygningsdelene, eller ved oppføringen. Lagmannsretten utelukker ikke at høydeforskjellen kan være mindre gunstig med hensyn til vedlikehold og snø, men det er ikke avgjørende så lenge det ikke er sannsynliggjort avvik fra kontrakten og forholdet ikke er av vesentlig betydning for bygningskonstruksjonens levetid eller takets funksjon. Konklusjonen er at det ikke er sannsynliggjort noen mangel ved takhøyden. Utgiftene til byggteknisk konsulent og advokat Neste spørsmål er om A kan kreve erstattet utgiftene til innleie av Geir Inge Havnes som byggteknisk konsulent og til advokatbistand under byggeperioden, i alt 109 395 kroner. Utgiftene er krevd dekket etter bustadoppføringslova 35 som gir adgang til å kreve erstatning for økonomisk tap som følger av en mangel. Havnes ble engasjert av A i oktober 2015 til å bistå overfor Hedalm frem til overleveringstidspunktet. Utgiftene utgjør 43 583 kroner. A lot seg også bistå av advokat i byggeperioden og etterpå, fra januar 2016, og har fremmet krav om dekning av 65 812 kroner i advokatsalær. Begrunnelsen for erstatningskravet er at bistanden har vært nødvendig fordi byggeleder ikke gjorde et tilfredsstillende arbeid med å sikre en kvalitetsmessig god utførelse av boligen. Etter bustadoppføringslova 35 har entreprenøren et kontrollansvar for økonomisk tap hos forbruker som følger av en mangel, og som ikke dekkes gjennom et prisavslag. Utgifter til sakkyndig bistand i anledning en mangel kan være erstatningsmessig etter denne bestemmelsen. I dette tilfelle har utgiftene til sakkyndig bistand oppstått før boligen ble overlevert, og dermed før tidspunktet for vurderingen av om det foreligger mangel eller ikke foretas, jamfør bustadoppføringslova 28 første ledd. Lagmannsretten ser ikke bort fra at utgifter til ekstern bistand i noen tilfeller kan kreves erstattet også før overlevering, typisk ved antesipert mislighold. Ut fra bevisførselen er det imidlertid ikke sannsynliggjort at det på et slikt grunnlag var berettiget av A å engasjere ekstern bistand i byggeprosessen, før boligen ble overlevert. Partene har veldig ulik oppfatning, både om prosjektgjennomføringen og resultatet. Lagmannsretten konstaterer at A på flere vesentlige punkter ikke har nådd frem med sine krav og mangelsinnsigelser. De forhold som ble tatt opp av A høsten 2015, har A enten ikke fått medhold i eller er blitt rettet opp av Hedalm. Høsten 2015 henvendte konsulent Havnes seg flere ganger til Hedalm. Tema i den skriftlige korrespondansen var først og fremst tidspunktet for ferdigstillelse av boligen og påståtte feil og lekkasjer fra gulvvarmeanlegget. I tillegg ble det påpekt flere mindre feil avvik i byggeprosjektet. A har ikke nådd frem med sin påstand om forsinkelse. Når det gjelder gulvvarmeanlegget, la tingretten til grunn at det ikke var sannsynliggjort noen mangel ved dette. For lagmannsretten har A frafalt kravene knyttet til gulvvarmeanlegget. De øvrige punktene som ble tatt opp av byggkonsulent Havnes høsten 2015, har ikke vært tema for tingretten eller lagmannsretten. Det er slik lagmannsretten ser det, ikke holdepunkter i bevisførselen for at Hedalm ikke selv ville oppdaget avvikene feilene som ble påpekt høsten 2015 Det tilføyes at det heller ikke er sannsynliggjort at byggeleders gjennomførelse av prosjektet var uforsvarlig. Hedalm har under behandlingen for lagmannsretten akseptert å utføre rettingstiltak på taket. Taket var imidlertid ikke tema i byggeperioden. Konklusjonen er at A ikke kan gis medhold i kravet om dekning av utgifter til byggteknisk konsulent. Det er heller ikke ført bevis for at utgiftene til advokat forut for søksmålet har vært nødvendige. Forsinkelsesrente Hedalm har etter dette krav på å få utbetalt den deponerte delen av kontraktsbeløpet, som utgjør 415 601 kroner, jamfør bustadoppføringslova 49 Etter bustadoppføringslova 59 jamfør 49 tredje ledd siste punktum, kan entreprenøren ved forsinket betaling kreve forsinkelsesrente. A har anført at det ikke skal tilkjennes forsinkelsesrente på hele beløpet under henvisning til at det har vært berettiget å deponere en del av oppgjøret. Det er vist til at det har vært en rekke mangler som Hedalm etter hvert har akseptert å utbedre, senest under ankeforhandlingen. Lagmannsretten har ikke bevismessig grunnlag for en slik konklusjon, men ut fra de utbedringstiltak Hedalm har akseptert under ankeforhandlingen og tidligere har utført, begrenses renteberegningen til 300 000 kroner av det deponerte beløpet. A har ikke hatt innvendinger til at forsinkelsesrente skal løpe fra 26 januar 2016 Hedalm får derfor tilkjent forsinkelsesrente av 300 000 kroner fra 26 januar 2016Sakskostnader: Den part som har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, har etter hovedregelen krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten, jamfør tvisteloven 20 2 første ledd jamfør annet ledd. Hedalm har ikke vunnet saken fullt ut. Selskapet har etter anken akseptert å utbedre taket. Det er også tilkjent forsinkelsesrente for en kortere periode enn det som følger av Hedalms påstand. Å vinne saken i det vesentlige stiller mindre strenge krav til samsvar mellom påstand og domsresultat. Dersom resultatet for parten er så gunstig at motparten ikke har oppnådd noe av betydning sammenholdt med det som ville vært situasjonen om motparten hadde akseptert standpunktet fullt ut før sak ble reist, vil kriteriet være oppfylt, jamfør Rt 2010 727 avsnitt 17Selv om A har tapt på de fleste punkter kravet om dagmulkt, kravet om prisavslag knyttet til takhøyde og kravet om erstatning for utgifter til sakkyndig bistand har hun oppnådd at Hedalm har påtatt seg to rettingstiltak knyttet til taket. Problematikken omkring lufting av tak har vært av betydning i saken, selv om det rettingstiltaket partene nå har blitt enige om fremstår som et enkelt tiltak. De sakkyndige Eikrem og Lundesgaard har i hovedsak vært engasjert for å belyse dette spørsmålet. Konklusjonen er at Hedalm ikke kan sies å ha vunnet saken i det vesentlige. Hedalm må imidlertid sies å ha fått medhold av betydning, jamfør tvisteloven 20 3 Hovedregelen er da at partene bærer egne sakskostnader. En part som har fått medhold av betydning uten å vinne saken helt, kan helt eller delvis tilkjennes sakskostnader av motparten hvis tungtveiende grunner tilsier det, jamfør tvisteloven 20 3 Terskelen for å få tilkjent sakskostnader etter 20 3 ligger relativt høyt, jamfør H R 2018 267 U avsnitt 26, Rt 2013 1112 avsnitt 29, Rt 2010 1587 avsnitt 42 og Rt 2010 623 avsnitt 24 Den klare hovedregelen når ingen av partene har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, er at hver av dem skal bære egne sakskostnader. Lagmannsretten er kommet til det ikke er grunnlag for å fravike hovedregelen i tvisteloven 20 3 i denne saken slik at hver av partene skal bære egne sakskostnader for lagmannsretten. Det ses ingen grunn til å gjøre endringer i sakskostnadsavgjørelsen i tingrettens dom. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å utforme en egen domsslutning på alle punkter. D OM SS LU TN IN G1. Hedalm Anebyhus A S frifinnes. 2Deponert beløp på 415 601 firehundreogfemtentusensekshundreogen kroner på sperret konto frigis til Hedalm Anebyhus A S. 3Hedalm Anebyhus A S tilkjennes forsinkelsesrente av 300 000 trehundretusen kroner fra 26 januar 2016 til betaling skjer. 4Partene bærer hver sine sakskostnader for lagmannsretten. Det gjøres ingen endring i tingrettens sakskostnadsavgjørelse.
Forbruker fremmet krav om dagmulkt, retting, prisavslag og erstatning. Entreprenøren ble frifunnet av tingretten. Lagmannsretten kom til samme resultat. Siden entreprenøren hadde akseptert å utbedre taket mens saken stod for lagmannsretten, ble entreprenøren ikke tilkjent sakskostnader.