Fast eiendoms rettsforhold  Eiendomsrett  Motstrid mellom byggetiltak og strøksservitutt  Sikringsgrunn  Midlertidig forføyning  Servituttlova § 2 og § 4
1 Innledning Hovedsaken gjelder spørsmålet om en planlagt oppføring av en tremannsbolig på eiendommen Villaveien 29 på Lille Frøen i Oslo er i strid med en strøksservitutt. Kjennelsen gjelder begjæring om midlertidig forføyning for å stanse iverksettelse av byggetiltaket i påvente av rettskraftig avgjørelse i hovedsaken. 2 Sakens bakgrunn Saksøkerne, Carl Christian Wahl og James Phillip Asp, eier eiendom på Lille Frøen, og er naboer til Villaveien 29 Wahl eier Villaveien 21, mens Asp eier Apalveien 30De saksøkte er tidligere og nåværende eiere av Villaveien 29 Saksøkte nummer 1, Halfdan Trygve Melbye (heretter Melbye ), er tidligere hjemmelshaver, og står som tiltakshaver overfor bygningsmyndighetene. Saksøkte nummer 2 4, Cecilie Caroline Melbye, Camilla Henriette Melbye Nørbech og Line Benedicte Schiørn Melbye, er Melbyes døtre, som overtok hjemmelen til eiendommen i sameie i februar 2022Eiendommen i Villaveien 29 (gnr. 38 bruksnummer 69) ble fradelt hovedbruket (gnr. 38 bruksnummer 27) på starten av 1900 tallet. Fradelingen var del av en større utparsellering av byggetomter, som ble gjennomført og videresolgt av A S Lille Frøen Tomteselskap i perioden rundt 1915 1935På skjøtet på eiendommen ble det tinglyst en negativ servitutt den 16 juni 1916 Servitutten lyder som følger: Forøvrigt gjelder; tomten maa kun bebygges med en villa ikke over to etager høi og om to etager valges, uten inredning av beboelsesrum paa loftet. Tomten må ikke opdeles. Det maa paa de angjeldende eiendomme aldrig anlægges restaurantion, butik, sanatorium eller lignende bedrift heller ikke keglebane, fabrik eller noget som med støi eller lugt kan være til ulempe for naboer... Det sentrale tvistepunktet i saken er tolkningen av en villa. Det er uomstridt at samme servitutt ble tinglyst på de fleste av eiendommene som ble fradelt hovedbruket. Enkelte servitutter tillot imidlertid oppføring av dobbeltvilla eller halvvilla. I 1917 ble det oppført en trevilla på eiendommen. Melbye overtok eiendommen fra sin far i 2014 I september 2018 brant trevillaen ned, og tomten har siden vært ubebygget. I mars 2020 søkte Melbye om rammetillatelse for oppføring av en tremannsbolig på eiendommen. Wahl innga flere innsigelser, og ba kommunen avvise søknaden under henvisning til at tiltaket var i strid med strøksservitutten. Kommunen ga rammetillatelse i mars 2021 Forholdet til strøksservitutten ble vurdert av kommunen innenfor rammene av plan og bygningslovens regler, som konkluderte med at det ikke var åpenbart at tiltakshaver manglet de privatrettslige rettighetene søknaden forutsatte, jamfør plan og bygningsloven 21 6I februar 2022 søkte Melbye om enkelte endringer i rammetillatelsen, blant annet etablering av loftsareal. Etter pålegg om og innsending av ytterligere opplysninger godkjente kommunen endringssøknaden i midten av mars 2022I slutten av februar 2022 søkte Melbye om igangsettingstillatelse for graving og grunnarbeider. Stevning og begjæring om midlertidig forføyning ble tatt ut for Oslo tingrett 24 mars 2022, med påstand om at eiendommen ikke kan bebygges som angitt i rammetillatelsen (hovedsaken), og at de saksøkte forbys å iverksette byggearbeider og oppføre bygget inntil rettskraftig avgjørelse foreligger (forføyningssaken). Saksøkte bestred grunnlaget for søksmålet og forføyningen i tilsvar 8 april 2022, og fremmet samtidig motsøksmål med krav om erstatning. Rettsmøte for behandling av forføyningsbegjæringen ble avholdt 28 april 2022 Retten mottok forklaringer fra Wahl og Melbye, og det ble gjennomført befaring. For nærmere informasjon om gjennomføringen av rettsmøtet vises det til rettsboken. 2 Partenes påstander og grunnlaget for disse2. 1 Saksøkerne har i korte trekk argumentert som følger: Den planlagte tremannsboligen strider mot strøksservitutten. Hovedkravet er sannsynliggjort. Servitutter skal tolkes objektivt etter sin ordlyd, med utgangspunkt i den alminnelige språklige forståelsen på avtaletidspunktet. Tremannsboligen er ikke en villa. En villa er en enebolig beregnet for n husstand husholdning. Det følger av definisjonen på tidspunktet da servitutten ble stiftet, og definisjonen i dag. Tolkningen underbygges av at tomteselskapet skilte mellom villa og dobbeltvilla halvvilla da de utparsellerte området. Servitutten skal ikke tolkes på samme måte som servitutter som fastsetter at strøk må bebygges villamessig. Tremannsboligen er også i strid med servituttens formål om å hindre fortetting og bevare strøkets og gateløpets rolige og romslige karakter, og ser for øvrig ikke ut som en villa. At servitutten neppe stenger for omgåelse i form av senere seksjonering av en allerede oppført villa betyr ikke at servitutten ikke skal overholdes. De omsøkte loftsrommene er også i strid med servitutten, som forbyr innredning av beboelsesrom paa loftet dersom villaen er to etasjer. Det avgjørende må være om loftet objektivt sett er egnet for beboelse. Loftsrommene har åpen trapp, stor takhøyde som er over minstekravet til rom for opphold og flere franske balkonger, og er klart innredet for beboelse. Det foreligger sikringsgrunn. Dersom arbeidet ikke stanses vil forfølgningen av kravet bli vesentlig vanskeliggjort, jamfør tvisteloven 34 1 bokstav a. De saksøkte har ikke tilpasset tiltaket til tross for protester fra saksøkerne. De saksøkte har fått rammetillatelse og sendt søknad om igangsettingstillatelse, og Melbye har forklart at byggearbeidet vil bli igangsatt så snart igangsettingstillatelsen foreligger. Igangsettes arbeidet må saksøkerne forfølge kravet gjennom krav om retting i form av riving, som det er svært vanskelig å nå frem medicinae Det er også nødvendig å stanse iverksettelsen av arbeidet for å avverge vesentlig skade og ulempe, jamfør tvisteloven 34 1 bokstav b. Byggearbeid i strid med servitutten vil svekke vernet servitutten gir, gjøre det vanskeligere å håndheve servitutten overfor andre utbyggere og øke risikoen for at servitutten faller bort. De saksøkte påføres ikke noe skade eller ulempe som står i åpenbart misforhold til saksøkernes interesse i forføyningen. De saksøkte har vært kjent med servitutten i lang tid, og har med åpne øyne tatt risikoen for at byggeprosjektet kan bli stanset. De saksøktes interesse i at forføyningen ikke besluttes er kun av økonomisk art. Saksøkernes påstand: 1. De saksøkte forbys å iverksette byggearbeider og oppføre bygg på eiendommen Villaveien 29, gnr 38 bnr 69 i Oslo, i medhold av rammetillatelse gitt av Plan og bygningsetaten i Oslo kommune i sak nummer 202004601 21 inntil rettskraftig avgjørelse foreligger i søksmålet. 2. Christian Wahl og James Philip Asp tilkjennes sakens omkostninger. 2. 2 De saksøkte har i korte trekk argumentert som følger: Det planlagte byggetiltaket er ikke i strid med servitutten når denne tolkes i tråd med alminnelig forståelse av ordlyden, formålet og utviklingen i servituttområdet. Hovedkravet er dermed ikke sannsynliggjort. Villa må fastsettes med utgangspunkt i en alminnelig forståelse av ordlyden, og i tråd med Store norske leksikons definisjon frittliggende enebolig omgitt av hage, for n eller noen få familier. Formuleringen kan ikke forstås annerledes enn at bygningen som skal huse n eller noen få familier må se ut som en enebolig. Ordet enebolig i definisjonen refererer bare til selve utformingen av bygget. Saksøkernes anførsel om at en villa må være en enebolig harmonerer lite med at boligen skal huse n eller noen få familier. Villa er et dynamisk begrep som må tolkes i tråd med tida og tilhøva, jamfør servituttlova 2 Det planlagte tiltaket er en flerbruksvilla, og ser ut som en villa. En annen forståelse av servitutten vil stenge for naturlig utvikling med hensyn til hvordan folk i dag bosetter seg i mindre boenheter enn før. Byggetiltaket er i tråd med servituttens formål om å sikre villamessig og relativt ensartet utbygging med rom for blant annet hage og beplantning i tilknytning til de enkelte bolighusene. Tiltaket er villamessig, og vil ikke innebære noen fortetning eller forstyrre bomiljøet. Partenes innrettelse og utviklingen i servituttområdet underbygger at servitutten åpner for flere boliger i en villa. Historisk må det antas at alle eiendommene i området var underlagt samme servitutt. Eksemplene på at tomteselskapet tillot oppføring av dobbeltvillaer viser at tomteselskapet oppfattet og tolket en villa dit hen at det også åpnet for flerbruksvillaer. De mange seksjoneringene som er gjort av villaene i området i ettertid underbygger også slik forståelse av servitutten. Det må legges til grunn at slik seksjonering ikke er i strid med servitutten, jamfør L B 2016 15623Når det gjelder loftarealene innredes det ikke beboelsesrom på loftet. Loftsrommene er ikke avsatt til beboelsesareal, og er ikke i strid med servitutten. Under enhver omstendighet vil skaden ulempen for de saksøkte ved å måtte avvente igangsetting av byggeprosjektet stå i åpenbart misforhold med saksøkernes interesse i å få forføyning, jamfør tvisteloven 34 1. De saksøkte har sterke interesser i få satt i gang og gjennomført byggeprosjektet, og det er snakk om store verdier. Saksøkerne har vært kjent med prosjektet i lang tid, og kunne påklaget eller brakt saken inn for domstolen på et tidligere tidspunkt. Saksøkernes passivitet har gått direkte utover de saksøkte, og må tillegg vekt i forholdsmessighetsvurderingen. De saksøktes påstand: 1. Begjæringen tas ikke til følge. 2. Halfdan Trygve Melbye, Cecilie Caroline Melbye, Camilla H. Melbye Nørbech og Line B. Schiørn Melbye tilkjennes saksomkostninger. 3 Rettens vurdering3. 1 Innledning Midlertidig forføyning kan besluttes dersom saksøker har sannsynliggjort et hovedkrav og en sikringsgrunn, jamfør tvisteloven 34 2, jamfør 34 1 I tillegg er det et vilkår at skaden eller ulempen den midlertidige forføyningen påfører saksøkte ikke står i åpenbart misforhold med saksøkers interesse i at forføyningen blir besluttet, jamfør tvisteloven 34 1. Saksøker har bevisbyrden, og beviskravet er alminnelig sannsynlighetsovervekt. 3. 2 Hovedkrav Retten vurderer først om saksøkerne har sannsynliggjort et hovedkrav om at servitutten er til hinder for oppføring av tremannsbolig i henhold til rammetillatelsen for byggetiltaket. Saksøkerne har anført at tremannsboligen er i strid med servitutten, fordi det ikke er en villa, og fordi det er inredning av beboelsesrum paa loftet. Partene er enige om at servitutten er en strøksservitutt. En strøksservitutt er en negativ servitutt som er påheftet alle eller de fleste eiendommene innenfor et område for å tryggja ein særskild bu og byggjeskipnad, jamfør servituttlova 4 Det er heller ikke omstridt at saksøkerne som grunneiere naboer kan påberope seg servitutten. Retten bemerker at den samme strøksservitutten er behandlet i L B 2016 15623 (Frøen). Saken gjaldt et byggeprosjekt i Villaveien 27, som innebar å dele tomten ved arealoverføring og oppføre en ny bolig på tomten som ble tilført areal. Spørsmålet var om dele og byggeforbudet var bortfalt som følge av vedtatt reguleringsplan og eller som følge av utviklingen i området. Lagmannsretten konkluderte med at servitutten ikke var bortfalt, men fortsatt virksom. Anke til Høyesterett ble ikke tillatt fremmet (H R 2017 730 U). I saken var det uomstridt at tiltaket var i strid med servituttens forbud mot oppdeling og forbud mot bygging av mer enn en villa på hver tomt, og lagmannsretten tok følgelig ikke stilling til tolkningen av begrepet villa. Servitutters innhold skal som utgangspunkt fastlegges på grunnlag av en tolkning av stiftelsesgrunnlaget, jamfør H R 2020 2186 A (avsnitt 37). Der stiftelsesgrunnlaget er avtale, som i denne saken, er utgangspunktet at servitutten skal tolkes etter alminnelige avtaletolkningsprinsipper. Det sentrale er tolkning av selve avtalen ut fra forholdene på avtaletidspunktet, jamfør Falkanger, Tingrett (9. utgave 2022) side 214I Rt 1995 904 (side 908) uttalte Høyesterett følgende om hvilke tolkningsmomenter som er relevante: Utgangspunktet er stiftelsesgrunnlaget her de dokumentene som inneholder servituttene. Disse må tolkes blant annet på bakgrunn av forholdene den gang og den herskende eiendoms behov. Rettspraksis viser at også den senere faktiske utvikling og oppfatningen i dag av ord og uttrykk er momenter av betydning når innholdet av en servitutt skal fastlegges, sammen med en viss rimelighetsvurdering. En objektiv fortolkning må legges til grunn, i særlig grad når en står overfor så gamle servitutter som her. Ved tolkningen skal det også sees hen til hva som var formålet med servitutten på tidspunktet den ble etablert, jamfør blant annet L B 2008 104702Dersom servituttens innhold ikke klart fremgår av stiftelsesgrunnlaget, skal servituttens innhold fastlegges etter tolkningsregelen og prinsippene i servituttlova 2, jamfør H R 2020 2186 A (avsnitt 37) og Falkanger, Servituttlova lovkommentar (Juridika, bekreftet jour 7 mars 2022) note 34 til 2 Bestemmelsen tjener som en supplerende tolkningsregel i tilfeller hvor objektiv tolkning av stiftelsesgrunnlaget ikke leder til et klart tolkningsresultat. Byggetiltaket som de saksøkte har fått rammetillatelse til å oppføre er en tremannsbolig på i overkant av 700 m2 B RA med tre separate seksjoner (boenheter). Innvending er bygget delt i tre. Hver av seksjonene går over kjeller, 1 etasje og 2 etasje pluss loftareal, og har to innganger hver (kjellerinngang og hovedinngang). Det etableres dels åpen løsning mellom 2 etasje og loft, og felles parkeringsplass for 6 biler mot Villaveien. Den sentrale delen av servitutten lyder som følger: Forøvrigt gjelder; tomten maa kun bebygges med en villa ikke over to etager høi og om to etager valges, uten inredning av beboelsesrum paa loftet.... Det følger av ordlyden av tomten kun kan bebygges med en villa. Spørsmålet er om den aktuelle tremannsboligen de saksøkte har fått rammetillatelse til er en villa. Da servitutten ble avtalt i 1916 synes begrepet villa å ha betydd enebolig med hage. Retten viser til Tønnesen, Rettskrivingsordbok over det norske riksmaal side 304, hvor følgende definisjon fremgår: villa, en ft. er, bst. Villaen, villaene, s. landsted, enebolig med have. Sms. villakvarter, mæssig (bebyggelse) Retten viser også til L B 2008 104702, som gjaldt spørsmål om en servitutt om villamæssig bebyggelse fra 1898 var bortfalt. Lagmannsretten la her til grunn at en villa var et frittliggende bygg som tjente som bolig for i utgangspunktet n familie. Retten er ikke uenig med de saksøkte i at hva som anses som en villa kan endre seg med tiden. Begrepet fremstår imidlertid i sin kjerne å ha samme betydning i dag som det hadde på tidlig 1900 tall. I Store norske leksikon (Gunnarsjaa, snl. no, sist oppdatert 18 august 2021) er villa definert som følger: En villa er en frittliggende enebolig omgitt av hage, for n eller noen få familier Samme sted fremgår det at villa i den opprinnelige romerske betydningen var et landsted, men at det gikk over til å bety enebolig med hage... da jernbanene fra midten av 1800 tallet gav støtet til en mer åpen bebyggelse utenfor byene. På Wikipedia, som saksøkerne har til vist, står følgende om boligtypen villa: En villa er en form for enebolig. Villa kommer fra latin og betydde opprinnelig et hus på landet og fikk senere betydningen by (fransk ville).... Fra slutten av 1800 tallet begynte man å bruke betegnelsen villa om et landsted eller en frittliggende bygning med omliggende hage, hvor bygningen var bestemt til bolig for en enkelt familie. De saksøkte har anført at ordet enebolig i den leksikalske definisjonen av villa kun knytter seg til byggets utforming og ytre grenser, og at det er tilstrekkelig at villaen ser ut som en enebolig uten at den trenger å være det. Retten er ikke enig dette. Den mest nærliggende tolkningen er etter rettens oppfatning at villaen må være en enebolig. Retten viser til sitatene ovenfor, hvor fellesnevneren er at en villa beskrives som enebolig eller frittliggende bygg beregnet for n familie (altså en enebolig). Enebolig må etter en alminnelig språklig forståelse forstås som bolighus beregnet for n husstand husholdning. I Store norske leksikon (Kiran, snl. no, sist oppdatert 1 desember 2020) defineres enebolig som en frittliggende bolig for n familie (husholdning). Tilsvarende fremgår også av Wikipedia, som saksøkerne har vist til, hvor enebolig er beskrevet som et boligbygg beregnet på n husholdning, for eksempel frittstående hus og villaer. Retten viser også til Oslo kommunes veileder til småhusplanen, hvor enebolig er definert som et hus beregnet på n husstand. Det er ikke anført eller ført bevis for at enebolig begrepet hadde en annen betydning på starten 1900 tallet enn det har i dag. De saksøkte har argumentet med at servitutten må tolkes på samme måte som strøksservitutter som krever at strøk skal bebygges villamessig. Retten kan ikke se at det er holdepunkter for dette. Det følger av rettspraksis at villamessig er et romsligere og mindre avgrenset begrep enn villa, jamfør Rt 1929 263 (side 265 266). Hva som er villamessig fremstår etter rettspraksis i større grad å være dynamisk, hvor blant annet strøkets karakter på byggetidspunktet står sentralt, jamfør blant annet L B 2014 47130 L B 2014 62617 med videre henvisninger. De saksøkte har videre anført at det må antas at alle eiendommene opprinnelig var underlagt samme servitutt, og at tomteselskapets tillatelser til oppføring av dobbelt eller halvvilla under utparselleringen av området viser at selskapet tolket en villa dit hen at det åpnet for flerbruksvillaer. Det er på det rene at servitutten på enkelte av eiendommene som ble fradelt hovedbruket i perioden 1918 1928, tillot oppføring av dobbeltvilla eller halvvilla. At tomteselskapet tinglyste og tillot oppføring av enkelte dobbelt halvvillaer tilsier etter rettens syn at tomteselskapet tydelig skilte mellom villa på den ene siden, og dobbeltvilla eller halvvilla på den andre siden. Retten viser til saksøkernes hjelpedokumentet med grunn og dagbokutskrifter fra Villaveien 37 Apalveien 42, Apalveien 38 40, og Apalveien 32 A 32 B. Det tilsier etter rettens oppfatning også at tomteselskapet med villa siktet til bolighus for n husstand, til forskjell fra dobbeltvilla for to husstander. Det er ikke ført bevis for at det opprinnelig skal ha vært avtalt en annen servitutt på de aktuelle eiendommene enn den som faktisk ble tinglyst. At tomteselskapet i ett tilfelle i 1918 tillot at en villa etter søknad ble delt i to (Villaveien 23 A og 23 B) gir etter rettens syn ikke grunnlag for en annen konklusjon. De saksøkte har videre vist til at det er flere villaer i området som er seksjonert, og har fremlagt en egenprodusert liste hvor det oppgis at 33 av 93 eiendommer i Lille Frøens vei, Apalveien og Villaveien skal ha to eller flere seksjoner. Dette underbygger ifølge de saksøkte at servitutten må tolkes slik at den åpner for flerbruksvillaer. Saksøkerne har ikke bestridt at det er flere villaer som er blitt seksjonert, men har innvendt at mange av eiendommene på listen ikke er seksjonert og at flere er dobbeltopplistet. I L B 2016 15623 (Frøen) la lagmannsretten til grunn at seksjonering av bygninger i to eller flere boenheter i seg selv ikke rammes av den aktuelle strøksservitutten, og derfor ikke var direkte relevant for vurderingen av om bygge og deleforbudet var bortfalt som følge av utviklingen i området. Etter rettens vurdering har lagmannsrettens uttalelse begrenset betydning for den konkrete tolkningen av servitutten, som er temaet i nærværende sak. Det servitutten forbyr er at tomten bebygges med annet enn en villa. At servitutten potensielt ikke stenger for omgåelse i form av senere seksjonering av allerede oppførte villaer gir slik retten ser det ikke tilstrekkelig grunnlag for å tolke servitutten og villabegrepet utvidende. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som klart angir hva som i sin tid var det konkrete formålet med strøksservitutten, og det fremstår tvilsomt om slik dokumentasjon eksisterer. Lagmannsrettens uttalelser om hensikten med strøksservitutten i L B 2016 15623 (Frøen), som de saksøkte har vist til, kan etter rettens syn ikke betraktes som uttømmende. Premissene må etter rettens oppfatning leses i lys av at saken gjaldt spørsmål om forbudet mot deling og om det kunne bygges mer enn n bygning på eiendommen, der formålet om å hindre fortetning er det sentrale. Slik retten vurderer det, var formålet med strøksservitutten mest sannsynlig å sikre at strøket ble ensartet bebygget med villaer, å unngå fortetning og å bevare strøkets rolige og romslige karakter. Å oppføre tremannsbolig vil ikke innebære fortetning i form av flere bygninger, men fortetning i form av at flere husstander vil bo innenfor det samme avgrensede servituttområdet. Retten legger til grunn at dette igjen vil kunne påvirke bomiljøet i form av blant annet økt trafikk og støy. Det som må antas å ha vært formålet med servitutten støtter etter rettens syn oppunder at villa bør forstås som enebolig beregnet for en husstand. Retten skal likevel bemerke at denne formen for fortetning og påvirkning av bomiljøet ikke kan anses å være i kjernen av servituttformålet. Basert på gjennomgangen av tolkningsmomentene ovenfor, er rettens vurdering at oppføringen av den aktuelle tremannsboligen i Villaveien 29 vil stride mot strøksservituttens forbud mot oppføring av annet enn en villa, slik innholdet kan utledes av en objektiv tolkning av ordlyden, forholdene på stiftelsestidspunktet og det som må antas å være formålet. Servitutten tillater kun oppføring av en villa, som etter rettens vurdering på nåværende tidspunkt og basert på det bevismaterialet som foreligger i dag, må forstås som at bolighuset må være en enebolig beregnet for n husstand. De saksøktes byggeprosjekt er en tremannsbolig med tre seksjoner ment for tre husstander. Det er ikke en enebolig, og dermed heller ikke en villa. Etter rettens vurdering er innholdet i servitutten så vidt klart basert på tolkning av stiftelsesgrunnlaget at retten ikke ser at det er nødvendig å gå nærmere inn på servituttlova 2, jamfør H R 2020 2186 A (avsnitt 37). Rettens konklusjon er etter dette at de saksøkte mest sannsynlig ikke har rett til å oppføre tremannsboligen i henhold til rammetillatelsen, og hovedkravet er sannsynliggjort. Det er etter dette ikke nødvendig for retten å ta stilling til saksøkernes anførsel om at også de omsøkte loftarealene er i strid med servitutten. 3. 3 Sikringsgrunn Saksøkerne har anført at det foreligger sikringsgrunn etter både tvisteloven 34 1 bokstav a og bokstav b. Saksøkte bestred ikke dette i rettsmøtet. Det følger av tvisteloven 34 1 bokstav a at midlertidig forføyning kan besluttes: når saksøktes adferd gjør det nødvendig med en midlertidig sikring av kravet fordi forfølgningen eller gjennomføringen av kravet ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort Bestemmelsen er særlig aktuell når skal reageres mot rettsstridige handlinger fra motpartens side, som for eksempel mot noen som er i ferd med rettsstridig å oppføre en bygning, jamfør Ot. prp. nr. 65 (1990 1991) side 292Flock, Midlertidig sikring side 116 117, skriver følgende om tilfeller hvor det begjæres stans i byggearbeider: 3471 Stans i byggearbeider Hvis det er aktuelt å begjære stans i byggearbeider, vil den typiske situasjon være at eieren av en naboeiendom, saksøkeren, mener å ha en rett som setter grenser for hvorledes saksøktes eiendom kan bebygges. Grunnlaget for denne retten er ofte en negativ servitutt, for eksempel en villaklausul.... Dersom hovedkravet finnes sannsynliggjort, vil det i disse tilfellene normalt også være sannsynliggjort en sikringsgrunn etter 34 1 bokstav a eller b. Ikke sjelden er tvisten begrenset til spørsmålet om saksøkeren har sannsynliggjort hovedkravet, idet saksøkte erkjenner at det i så fall er sikringsgrunn. Hovedkravet vil i mange tilfeller være saksøkerens krav om at det ikke blir utført byggearbeider på saksøktes eiendom. Det betyr at også tvl. 34 1 bokstav a kan anvendes som sikringsgrunn, idet den normale forføyningen stans i arbeidene ikke vil være noen foregrepet fullbyrdelse av hovedkravet. Retten finner at det foreligger sikringsgrunn etter tvisteloven 34 1 bokstav a. Retten viser til at de saksøkte har fått rammetillatelse og søkt igangsettingstillatelse for oppføring av tremannsboligen, som de hevder ikke vil være i strid med servitutten. Videre viser retten til at Melbye har forklart at entreprenør er kontrahert og står klar til å begynne å grave, og at arbeidene vil starte snart igangsettingstillatelsen fra kommunen kommer. Kravet saksøkerne ønsker å sikre er at de saksøkte ikke bygger i strid med servitutten. Forfølgningen av dette kravet vil etter rettens syn bli vesentlig vanskeliggjort dersom arbeidet ikke stanses, og de saksøktes atferd gjør det følgelig nødvendig med en midlertidig sikring av kravet. 3. 4 Forholdsmessighet Det følger av tvisteloven 34 1 at midlertidig forføyning ikke kan besluttes dersom... den skade eller ulempe som saksøkte blir påført står i åpenbart misforhold til den interesse saksøkeren har i at forføyning blir besluttet. Bestemmelsen er et selvstendig vilkår for midlertidig forføyning, og tydeliggjør at det for midlertidige forføyninger gjelder en grunnsetning om proporsjonalitet hvor det tas hensyn til samtlige interesser som er inne i bildet, jamfør Ot. prp. 65 (1990 1991) side 292 Som ordlyden åpenbart misforhold tilsier, er terskelen høy. De saksøkte har anført at skaden eller ulempen de påføres ved forføyning under enhver omstendighet står i åpenbart misforhold med saksøkernes interesse i forføyningen. De saksøkte har vist til at de har sterke interesser i å gjennomføre byggeprosjektet, at det gjelder store verdier og at saksøkerne har opptrådt passivt ved å ikke reagere med søksmål på et tidligere tidspunkt. Forføyning vil innebære at iverksettelsen av byggeprosjektet må utsettes til rettskraftig avgjørelse i hovedsaken foreligger. De nærmere konsekvenser dette vil ha for de saksøkte, økonomisk eller på annen måte, er ikke belyst. Retten legger til grunn at de saksøktes interesse i at forføyningen ikke besluttes i det alt vesentlige er av økonomisk art, selv om tremannsboligen etter det opplyst er tenkt bebodd av saksøkte nummer 2 4 Saksøkernes interesse i å få stanset byggeprosjektet inntil den rettslige situasjonen er avklart er til sammenligning begrunnet i et ønske om å verne strøket og strøksservitutten, og unngå at det bygges i strid med denne. Etter rettens oppfatning står ikke skaden eller ulempen de saksøkte påføres ved å måtte utsette iverksettelsen av byggeprosjektet inntil avgjørelse i hovedsaken foreligger, i åpenbart misforhold med saksøkernes interesser i at forføyningen besluttes. De saksøkte kan kreve erstattet det eventuelle økonomiske tapet som følge av forføyningen dersom hovedkravet ikke fører frem i hovedsaken, jamfør tvisteloven 32 11 Når det gjelder tidsmomentet viser retten til at stevning allerede er inngitt (23. mars 2022), og at hovedforhandlingen for tingretten må kunne antas å kunne komme opp relativt raskt og innenfor 6 måneders fristen, jamfør tvisteloven 9 4 bokstav h. Retten kan ikke se at saksøkerne har opptrådt så vidt passivt at det får avgjørende betydning for forholdsmessighetsvurderingen. Saksøkerne begjærte forføyning da de ble kjent med byggets endelige utforming og at saksøkte gikk videre med byggeprosjektet og søkte igangsettingstillatelse. De saksøkte har på sin side vært kjent med servitutten og saksøkernes innsigelser i lang tid, og basert på de fremlagte bevisene har de ikke foretatt seg noe for å avklare eller fastsette servituttens innhold eller rekkevidde. Ved å planlegge og søke offentligrettslig godkjenning for en tremannsbolig som de har visst kan være i strid med strøksservitutten, har de saksøkte etter rettens oppfatning bevisst tatt risikoen for at byggeprosjektet kunne bli stanset. Det er en risiko de selv er nærmest å bære. Av samme grunn finner retten ikke grunnlag for å pålegge saksøkerne å stille sikkerhet for de saksøktes eventuelle tap som følge av forføyningen, jamfør tvisteloven 34 2 andre setning. Retten viser til L B 2005 111455 og L B 2000 3737Begjæringen om midlertidig forføyning tas etter dette til følge. 4 Sakskostnader Saksøkerne har vunnet saken og har i utgangspunktet krav på full erstatning for sine sakskostnader, jamfør tvisteloven 20 2, jamfør 32 2Retten kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig at de saksøkte helt eller delvis fritas for sakskostnadsansvaret etter tvisteloven 20 2. Det er heller ikke anført. Advokat Galtung har fremlagt sakskostnadsoppgave på totalt 433 424 kroner, hvor 343 850 utgjør salær for 109 timers arbeid ( 3 154, 58 kroner per time i snitt), 2 900 kroner er utgifter og resten er merverdiavgift. Sakskostnadene er fordelt 50 50 på Wahl og Asp, og er krevd erstattet for den enkelte. Advokat Ramm har innvendt at saksøkernes sakskostnadskrav er alt for høyt og går utover det som er nødvendig. Advokat Ramm har til sammenligning inngitt sakskostnadsoppgave på totalt 171 875 kroner, hvor 137 500 kroner er salær for 50 timers arbeid ( 2 750 kroner per time i snitt) og resten er merverdiavgift. Begge prosessfullmektigene har opplyst at sakskostnadsoppgavene omfatter alle pådratte kostnader i forføyning og hovedsaken per datoen for rettsmøtet. Etter tvisteloven 20 5 første ledd første punktum skal full erstatning for sakskostnader dekke alle nødvendige kostnader ved saken. Retten skal utøve en reell kontroll med salærkravet, jamfør Schei m. fl., Tvisteloven kommentarutgave side 726 Kontrollen omfatter både timesats og tidsforbruk, og det er totalkravet som er avgjørende, jamfør Rt 1985 1027 Det kreves ikke et markant avvik for å redusere erstatningen, men et visst slingringsmonn vil det være. Vurderingen vil måtte bero på et skjønn. Ved vurderingen av om kostnadene har vært nødvendige, legges det etter 20 5 første ledd andre punktum vekt på om det ut fra betydningen av saken har vært rimelig å pådra dem. Det innebærer at det skal foretas en proporsjonalitetsvurdering mellom sakens betydning og de totale kostnadene, jamfør H R 2020 1515 U (avsnitt 22). Det totale salærkravet fremstår svært høyt for denne type forføyningssak med rettsmøte over n dag. Kravet overstiger etter rettens syn det som har vært nødvendig. De rettslige spørsmålene i saken er avgrensede og lite kompliserte, og dokumentasjonsmengden i saken er begrenset til overkant av 200 sider. Retten peker på at tids og ressurspådraget i forbindelse med stevningen, og i forbindelse med saksforberedelsen, er omfattende. Det gjelder særlig sistnevnte. Det er samtidig på det rene at deler av arbeidet under saksforberedelsen var foranlediget av de saksøktes anførsel om at de fem dobbeltvillaene som ble oppført kort tid etter 1916 ble oppført på eiendommer med samme servitutt som Villaveien 29, og at dette tilsier at partene i servitutten tolket villa som flermannsboliger. Retten er ikke i tvil om at det arbeidet som har gått ut på å innhente, gjennomgå og sammenstille informasjon fra skjøter og dagbøker for de aktuelle eiendommene har vært tidkrevende, og er av den oppfatning at dokumentasjonen som er fremlagt har vært relevant for saken og nødvendig for å imøtegå anførselen. Erstatningen for saksøkernes advokatkostnader (ink. mva) fastsettes etter dette samlet skjønnsmessig til 240 000 kroner. Ved fastsettelsen er det tatt hensyn til det som fremgår om arbeidet under saksforberedelsen ovenfor, at saksøker normalt må forventes å bruke noe mer tid enn saksøkte og forføyningssakens betydning for saksøkerne. Erstatning for utgifter (2 900 kroner) og rettsgebyret (3 057 kroner) kommer i tillegg. De tilkjente sakskostnadene fordeles 50 50 på Wahl og Asp, på samme måte som de er krevd dekket. S LU TN IN G1. Halfdan Trygve Melbye, Cecilie Caroline Melbye, Camilla Henriette Melbye Nørbech og Line Benedicte Schiørn Melbye forbys å iverksette byggearbeider og oppføre bygg på eiendommen Villaveien 29, gardsnummer 38 bruksnummer 69 i Oslo, i medhold av rammetillatelse gitt av Plan og bygningsetaten i Oslo kommune i sak nummer 202004601 21 inntil rettskraftig avgjørelse foreligger i søksmålet. 2. I sakskostnader betaler Halfdan Trygve Melbye, Cecilie Caroline Melbye, Camilla Henriette Melbye Nørbech og Line Benedicte Schiørn Melbye n for alle og alle for n 122 978, 5 kroner til Carl Christian Wahl og 122 978, 5 kroner til James Phillip Asp innen 2 uker fra forkynnelse av kjennelsen. 
1 Innledning Hovedsaken gjelder spørsmålet om en planlagt oppføring av en tremannsbolig på eiendommen Villaveien 29 på Lille Frøen i Oslo er i strid med en strøksservitutt. Kjennelsen gjelder begjæring om midlertidig forføyning for å stanse iverksettelse av byggetiltaket i påvente av rettskraftig avgjørelse i hovedsaken. 2 Sakens bakgrunn Saksøkerne, Carl Christian Wahl og James Phillip Asp, eier eiendom på Lille Frøen, og er naboer til Villaveien 29 Wahl eier Villaveien 21, mens Asp eier Apalveien 30De saksøkte er tidligere og nåværende eiere av Villaveien 29 Saksøkte nummer 1, Halfdan Trygve Melbye (heretter Melbye ), er tidligere hjemmelshaver, og står som tiltakshaver overfor bygningsmyndighetene. Saksøkte nummer 2 4, Cecilie Caroline Melbye, Camilla Henriette Melbye Nørbech og Line Benedicte Schiørn Melbye, er Melbyes døtre, som overtok hjemmelen til eiendommen i sameie i februar 2022Eiendommen i Villaveien 29 (gnr. 38 bruksnummer 69) ble fradelt hovedbruket (gnr. 38 bruksnummer 27) på starten av 1900 tallet. Fradelingen var del av en større utparsellering av byggetomter, som ble gjennomført og videresolgt av A S Lille Frøen Tomteselskap i perioden rundt 1915 1935På skjøtet på eiendommen ble det tinglyst en negativ servitutt den 16 juni 1916 Servitutten lyder som følger: Forøvrigt gjelder; tomten maa kun bebygges med en villa ikke over to etager høi og om to etager valges, uten inredning av beboelsesrum paa loftet. Tomten må ikke opdeles. Det maa paa de angjeldende eiendomme aldrig anlægges restaurantion, butik, sanatorium eller lignende bedrift heller ikke keglebane, fabrik eller noget som med støi eller lugt kan være til ulempe for naboer... Det sentrale tvistepunktet i saken er tolkningen av en villa. Det er uomstridt at samme servitutt ble tinglyst på de fleste av eiendommene som ble fradelt hovedbruket. Enkelte servitutter tillot imidlertid oppføring av dobbeltvilla eller halvvilla. I 1917 ble det oppført en trevilla på eiendommen. Melbye overtok eiendommen fra sin far i 2014 I september 2018 brant trevillaen ned, og tomten har siden vært ubebygget. I mars 2020 søkte Melbye om rammetillatelse for oppføring av en tremannsbolig på eiendommen. Wahl innga flere innsigelser, og ba kommunen avvise søknaden under henvisning til at tiltaket var i strid med strøksservitutten. Kommunen ga rammetillatelse i mars 2021 Forholdet til strøksservitutten ble vurdert av kommunen innenfor rammene av plan og bygningslovens regler, som konkluderte med at det ikke var åpenbart at tiltakshaver manglet de privatrettslige rettighetene søknaden forutsatte, jamfør plan og bygningsloven 21 6I februar 2022 søkte Melbye om enkelte endringer i rammetillatelsen, blant annet etablering av loftsareal. Etter pålegg om og innsending av ytterligere opplysninger godkjente kommunen endringssøknaden i midten av mars 2022I slutten av februar 2022 søkte Melbye om igangsettingstillatelse for graving og grunnarbeider. Stevning og begjæring om midlertidig forføyning ble tatt ut for Oslo tingrett 24 mars 2022, med påstand om at eiendommen ikke kan bebygges som angitt i rammetillatelsen (hovedsaken), og at de saksøkte forbys å iverksette byggearbeider og oppføre bygget inntil rettskraftig avgjørelse foreligger (forføyningssaken). Saksøkte bestred grunnlaget for søksmålet og forføyningen i tilsvar 8 april 2022, og fremmet samtidig motsøksmål med krav om erstatning. Rettsmøte for behandling av forføyningsbegjæringen ble avholdt 28 april 2022 Retten mottok forklaringer fra Wahl og Melbye, og det ble gjennomført befaring. For nærmere informasjon om gjennomføringen av rettsmøtet vises det til rettsboken. 2 Partenes påstander og grunnlaget for disse2. 1 Saksøkerne har i korte trekk argumentert som følger: Den planlagte tremannsboligen strider mot strøksservitutten. Servitutter skal tolkes objektivt etter sin ordlyd, med utgangspunkt i den alminnelige språklige forståelsen på avtaletidspunktet. Tremannsboligen er ikke en villa. En villa er en enebolig beregnet for n husstand husholdning. Det følger av definisjonen på tidspunktet da servitutten ble stiftet, og definisjonen i dag. Tolkningen underbygges av at tomteselskapet skilte mellom villa og dobbeltvilla halvvilla da de utparsellerte området. Servitutten skal ikke tolkes på samme måte som servitutter som fastsetter at strøk må bebygges villamessig. Tremannsboligen er også i strid med servituttens formål om å hindre fortetting og bevare strøkets og gateløpets rolige og romslige karakter, og ser for øvrig ikke ut som en villa. At servitutten neppe stenger for omgåelse i form av senere seksjonering av en allerede oppført villa betyr ikke at servitutten ikke skal overholdes. De omsøkte loftsrommene er også i strid med servitutten, som forbyr innredning av beboelsesrom paa loftet dersom villaen er to etasjer. Det avgjørende må være om loftet objektivt sett er egnet for beboelse. Loftsrommene har åpen trapp, stor takhøyde som er over minstekravet til rom for opphold og flere franske balkonger, og er klart innredet for beboelse. Dersom arbeidet ikke stanses vil forfølgningen av kravet bli vesentlig vanskeliggjort, jamfør tvisteloven 34 1 bokstav a. De saksøkte har ikke tilpasset tiltaket til tross for protester fra saksøkerne. De saksøkte har fått rammetillatelse og sendt søknad om igangsettingstillatelse, og Melbye har forklart at byggearbeidet vil bli igangsatt så snart igangsettingstillatelsen foreligger. Igangsettes arbeidet må saksøkerne forfølge kravet gjennom krav om retting i form av riving, som det er svært vanskelig å nå frem medicinae Det er også nødvendig å stanse iverksettelsen av arbeidet for å avverge vesentlig skade og ulempe, jamfør tvisteloven 34 1 bokstav b. Byggearbeid i strid med servitutten vil svekke vernet servitutten gir, gjøre det vanskeligere å håndheve servitutten overfor andre utbyggere og øke risikoen for at servitutten faller bort. De saksøkte påføres ikke noe skade eller ulempe som står i åpenbart misforhold til saksøkernes interesse i forføyningen. De saksøkte har vært kjent med servitutten i lang tid, og har med åpne øyne tatt risikoen for at byggeprosjektet kan bli stanset. De saksøktes interesse i at forføyningen ikke besluttes er kun av økonomisk art. De saksøkte forbys å iverksette byggearbeider og oppføre bygg på eiendommen Villaveien 29, gnr 38 bnr 69 i Oslo, i medhold av rammetillatelse gitt av Plan og bygningsetaten i Oslo kommune i sak nummer 202004601 21 inntil rettskraftig avgjørelse foreligger i søksmålet. Christian Wahl og James Philip Asp tilkjennes sakens omkostninger. 2 De saksøkte har i korte trekk argumentert som følger: Det planlagte byggetiltaket er ikke i strid med servitutten når denne tolkes i tråd med alminnelig forståelse av ordlyden, formålet og utviklingen i servituttområdet. Hovedkravet er dermed ikke sannsynliggjort. Villa må fastsettes med utgangspunkt i en alminnelig forståelse av ordlyden, og i tråd med Store norske leksikons definisjon frittliggende enebolig omgitt av hage, for n eller noen få familier. Formuleringen kan ikke forstås annerledes enn at bygningen som skal huse n eller noen få familier må se ut som en enebolig. Ordet enebolig i definisjonen refererer bare til selve utformingen av bygget. Saksøkernes anførsel om at en villa må være en enebolig harmonerer lite med at boligen skal huse n eller noen få familier. Villa er et dynamisk begrep som må tolkes i tråd med tida og tilhøva, jamfør servituttlova 2 Det planlagte tiltaket er en flerbruksvilla, og ser ut som en villa. En annen forståelse av servitutten vil stenge for naturlig utvikling med hensyn til hvordan folk i dag bosetter seg i mindre boenheter enn før. Byggetiltaket er i tråd med servituttens formål om å sikre villamessig og relativt ensartet utbygging med rom for blant annet hage og beplantning i tilknytning til de enkelte bolighusene. Tiltaket er villamessig, og vil ikke innebære noen fortetning eller forstyrre bomiljøet. Partenes innrettelse og utviklingen i servituttområdet underbygger at servitutten åpner for flere boliger i en villa. Historisk må det antas at alle eiendommene i området var underlagt samme servitutt. Eksemplene på at tomteselskapet tillot oppføring av dobbeltvillaer viser at tomteselskapet oppfattet og tolket en villa dit hen at det også åpnet for flerbruksvillaer. De mange seksjoneringene som er gjort av villaene i området i ettertid underbygger også slik forståelse av servitutten. Det må legges til grunn at slik seksjonering ikke er i strid med servitutten, jamfør L B 2016 15623Når det gjelder loftarealene innredes det ikke beboelsesrom på loftet. Loftsrommene er ikke avsatt til beboelsesareal, og er ikke i strid med servitutten. Under enhver omstendighet vil skaden ulempen for de saksøkte ved å måtte avvente igangsetting av byggeprosjektet stå i åpenbart misforhold med saksøkernes interesse i å få forføyning, jamfør tvisteloven 34 1. De saksøkte har sterke interesser i få satt i gang og gjennomført byggeprosjektet, og det er snakk om store verdier. Saksøkerne har vært kjent med prosjektet i lang tid, og kunne påklaget eller brakt saken inn for domstolen på et tidligere tidspunkt. Saksøkernes passivitet har gått direkte utover de saksøkte, og må tillegg vekt i forholdsmessighetsvurderingen. De saksøktes påstand: 1. Begjæringen tas ikke til følge. Halfdan Trygve Melbye, Cecilie Caroline Melbye, Camilla H. Melbye Nørbech og Line B. Schiørn Melbye tilkjennes saksomkostninger. 1 Innledning Midlertidig forføyning kan besluttes dersom saksøker har sannsynliggjort et hovedkrav og en sikringsgrunn, jamfør tvisteloven 34 2, jamfør 34 1 I tillegg er det et vilkår at skaden eller ulempen den midlertidige forføyningen påfører saksøkte ikke står i åpenbart misforhold med saksøkers interesse i at forføyningen blir besluttet, jamfør tvisteloven 34 1. Saksøker har bevisbyrden, og beviskravet er alminnelig sannsynlighetsovervekt. 2 Hovedkrav Retten vurderer først om saksøkerne har sannsynliggjort et hovedkrav om at servitutten er til hinder for oppføring av tremannsbolig i henhold til rammetillatelsen for byggetiltaket. Saksøkerne har anført at tremannsboligen er i strid med servitutten, fordi det ikke er en villa, og fordi det er inredning av beboelsesrum paa loftet. Partene er enige om at servitutten er en strøksservitutt. En strøksservitutt er en negativ servitutt som er påheftet alle eller de fleste eiendommene innenfor et område for å tryggja ein særskild bu og byggjeskipnad, jamfør servituttlova 4 Det er heller ikke omstridt at saksøkerne som grunneiere naboer kan påberope seg servitutten. Retten bemerker at den samme strøksservitutten er behandlet i L B 2016 15623 (Frøen). Saken gjaldt et byggeprosjekt i Villaveien 27, som innebar å dele tomten ved arealoverføring og oppføre en ny bolig på tomten som ble tilført areal. Spørsmålet var om dele og byggeforbudet var bortfalt som følge av vedtatt reguleringsplan og eller som følge av utviklingen i området. Lagmannsretten konkluderte med at servitutten ikke var bortfalt, men fortsatt virksom. Anke til Høyesterett ble ikke tillatt fremmet (H R 2017 730 U). I saken var det uomstridt at tiltaket var i strid med servituttens forbud mot oppdeling og forbud mot bygging av mer enn en villa på hver tomt, og lagmannsretten tok følgelig ikke stilling til tolkningen av begrepet villa. Servitutters innhold skal som utgangspunkt fastlegges på grunnlag av en tolkning av stiftelsesgrunnlaget, jamfør H R 2020 2186 A (avsnitt 37). Der stiftelsesgrunnlaget er avtale, som i denne saken, er utgangspunktet at servitutten skal tolkes etter alminnelige avtaletolkningsprinsipper. Det sentrale er tolkning av selve avtalen ut fra forholdene på avtaletidspunktet, jamfør Falkanger, Tingrett (9. utgave 2022) side 214I Rt 1995 904 (side 908) uttalte Høyesterett følgende om hvilke tolkningsmomenter som er relevante: Utgangspunktet er stiftelsesgrunnlaget her de dokumentene som inneholder servituttene. Disse må tolkes blant annet på bakgrunn av forholdene den gang og den herskende eiendoms behov. Rettspraksis viser at også den senere faktiske utvikling og oppfatningen i dag av ord og uttrykk er momenter av betydning når innholdet av en servitutt skal fastlegges, sammen med en viss rimelighetsvurdering. En objektiv fortolkning må legges til grunn, i særlig grad når en står overfor så gamle servitutter som her. Ved tolkningen skal det også sees hen til hva som var formålet med servitutten på tidspunktet den ble etablert, jamfør blant annet L B 2008 104702Dersom servituttens innhold ikke klart fremgår av stiftelsesgrunnlaget, skal servituttens innhold fastlegges etter tolkningsregelen og prinsippene i servituttlova 2, jamfør H R 2020 2186 A (avsnitt 37) og Falkanger, Servituttlova lovkommentar (Juridika, bekreftet jour 7 mars 2022) note 34 til 2 Bestemmelsen tjener som en supplerende tolkningsregel i tilfeller hvor objektiv tolkning av stiftelsesgrunnlaget ikke leder til et klart tolkningsresultat. Byggetiltaket som de saksøkte har fått rammetillatelse til å oppføre er en tremannsbolig på i overkant av 700 m2 B RA med tre separate seksjoner (boenheter). Innvending er bygget delt i tre. Hver av seksjonene går over kjeller, 1 etasje og 2 etasje pluss loftareal, og har to innganger hver (kjellerinngang og hovedinngang). Det etableres dels åpen løsning mellom 2 etasje og loft, og felles parkeringsplass for 6 biler mot Villaveien. Den sentrale delen av servitutten lyder som følger: Forøvrigt gjelder; tomten maa kun bebygges med en villa ikke over to etager høi og om to etager valges, uten inredning av beboelsesrum paa loftet.... Det følger av ordlyden av tomten kun kan bebygges med en villa. Spørsmålet er om den aktuelle tremannsboligen de saksøkte har fått rammetillatelse til er en villa. Da servitutten ble avtalt i 1916 synes begrepet villa å ha betydd enebolig med hage. Retten viser til Tønnesen, Rettskrivingsordbok over det norske riksmaal side 304, hvor følgende definisjon fremgår: villa, en ft. Villaen, villaene, s. landsted, enebolig med have. villakvarter, mæssig (bebyggelse) Retten viser også til L B 2008 104702, som gjaldt spørsmål om en servitutt om villamæssig bebyggelse fra 1898 var bortfalt. Lagmannsretten la her til grunn at en villa var et frittliggende bygg som tjente som bolig for i utgangspunktet n familie. Retten er ikke uenig med de saksøkte i at hva som anses som en villa kan endre seg med tiden. Begrepet fremstår imidlertid i sin kjerne å ha samme betydning i dag som det hadde på tidlig 1900 tall. I Store norske leksikon (Gunnarsjaa, snl. no, sist oppdatert 18 august 2021) er villa definert som følger: En villa er en frittliggende enebolig omgitt av hage, for n eller noen få familier Samme sted fremgår det at villa i den opprinnelige romerske betydningen var et landsted, men at det gikk over til å bety enebolig med hage... da jernbanene fra midten av 1800 tallet gav støtet til en mer åpen bebyggelse utenfor byene. På Wikipedia, som saksøkerne har til vist, står følgende om boligtypen villa: En villa er en form for enebolig. Villa kommer fra latin og betydde opprinnelig et hus på landet og fikk senere betydningen by (fransk ville).... Fra slutten av 1800 tallet begynte man å bruke betegnelsen villa om et landsted eller en frittliggende bygning med omliggende hage, hvor bygningen var bestemt til bolig for en enkelt familie. De saksøkte har anført at ordet enebolig i den leksikalske definisjonen av villa kun knytter seg til byggets utforming og ytre grenser, og at det er tilstrekkelig at villaen ser ut som en enebolig uten at den trenger å være det. Retten er ikke enig dette. Den mest nærliggende tolkningen er etter rettens oppfatning at villaen må være en enebolig. Retten viser til sitatene ovenfor, hvor fellesnevneren er at en villa beskrives som enebolig eller frittliggende bygg beregnet for n familie (altså en enebolig). Enebolig må etter en alminnelig språklig forståelse forstås som bolighus beregnet for n husstand husholdning. I Store norske leksikon (Kiran, snl. no, sist oppdatert 1 desember 2020) defineres enebolig som en frittliggende bolig for n familie (husholdning). Tilsvarende fremgår også av Wikipedia, som saksøkerne har vist til, hvor enebolig er beskrevet som et boligbygg beregnet på n husholdning, for eksempel frittstående hus og villaer. Retten viser også til Oslo kommunes veileder til småhusplanen, hvor enebolig er definert som et hus beregnet på n husstand. Det er ikke anført eller ført bevis for at enebolig begrepet hadde en annen betydning på starten 1900 tallet enn det har i dag. De saksøkte har argumentet med at servitutten må tolkes på samme måte som strøksservitutter som krever at strøk skal bebygges villamessig. Retten kan ikke se at det er holdepunkter for dette. Det følger av rettspraksis at villamessig er et romsligere og mindre avgrenset begrep enn villa, jamfør Rt 1929 263 (side 265 266). Hva som er villamessig fremstår etter rettspraksis i større grad å være dynamisk, hvor blant annet strøkets karakter på byggetidspunktet står sentralt, jamfør blant annet L B 2014 47130 L B 2014 62617 med videre henvisninger. De saksøkte har videre anført at det må antas at alle eiendommene opprinnelig var underlagt samme servitutt, og at tomteselskapets tillatelser til oppføring av dobbelt eller halvvilla under utparselleringen av området viser at selskapet tolket en villa dit hen at det åpnet for flerbruksvillaer. Det er på det rene at servitutten på enkelte av eiendommene som ble fradelt hovedbruket i perioden 1918 1928, tillot oppføring av dobbeltvilla eller halvvilla. At tomteselskapet tinglyste og tillot oppføring av enkelte dobbelt halvvillaer tilsier etter rettens syn at tomteselskapet tydelig skilte mellom villa på den ene siden, og dobbeltvilla eller halvvilla på den andre siden. Retten viser til saksøkernes hjelpedokumentet med grunn og dagbokutskrifter fra Villaveien 37 Apalveien 42, Apalveien 38 40, og Apalveien 32 A 32 B. Det tilsier etter rettens oppfatning også at tomteselskapet med villa siktet til bolighus for n husstand, til forskjell fra dobbeltvilla for to husstander. Det er ikke ført bevis for at det opprinnelig skal ha vært avtalt en annen servitutt på de aktuelle eiendommene enn den som faktisk ble tinglyst. At tomteselskapet i ett tilfelle i 1918 tillot at en villa etter søknad ble delt i to (Villaveien 23 A og 23 B) gir etter rettens syn ikke grunnlag for en annen konklusjon. De saksøkte har videre vist til at det er flere villaer i området som er seksjonert, og har fremlagt en egenprodusert liste hvor det oppgis at 33 av 93 eiendommer i Lille Frøens vei, Apalveien og Villaveien skal ha to eller flere seksjoner. Dette underbygger ifølge de saksøkte at servitutten må tolkes slik at den åpner for flerbruksvillaer. Saksøkerne har ikke bestridt at det er flere villaer som er blitt seksjonert, men har innvendt at mange av eiendommene på listen ikke er seksjonert og at flere er dobbeltopplistet. I L B 2016 15623 (Frøen) la lagmannsretten til grunn at seksjonering av bygninger i to eller flere boenheter i seg selv ikke rammes av den aktuelle strøksservitutten, og derfor ikke var direkte relevant for vurderingen av om bygge og deleforbudet var bortfalt som følge av utviklingen i området. Etter rettens vurdering har lagmannsrettens uttalelse begrenset betydning for den konkrete tolkningen av servitutten, som er temaet i nærværende sak. Det servitutten forbyr er at tomten bebygges med annet enn en villa. At servitutten potensielt ikke stenger for omgåelse i form av senere seksjonering av allerede oppførte villaer gir slik retten ser det ikke tilstrekkelig grunnlag for å tolke servitutten og villabegrepet utvidende. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som klart angir hva som i sin tid var det konkrete formålet med strøksservitutten, og det fremstår tvilsomt om slik dokumentasjon eksisterer. Lagmannsrettens uttalelser om hensikten med strøksservitutten i L B 2016 15623 (Frøen), som de saksøkte har vist til, kan etter rettens syn ikke betraktes som uttømmende. Premissene må etter rettens oppfatning leses i lys av at saken gjaldt spørsmål om forbudet mot deling og om det kunne bygges mer enn n bygning på eiendommen, der formålet om å hindre fortetning er det sentrale. Slik retten vurderer det, var formålet med strøksservitutten mest sannsynlig å sikre at strøket ble ensartet bebygget med villaer, å unngå fortetning og å bevare strøkets rolige og romslige karakter. Å oppføre tremannsbolig vil ikke innebære fortetning i form av flere bygninger, men fortetning i form av at flere husstander vil bo innenfor det samme avgrensede servituttområdet. Retten legger til grunn at dette igjen vil kunne påvirke bomiljøet i form av blant annet økt trafikk og støy. Det som må antas å ha vært formålet med servitutten støtter etter rettens syn oppunder at villa bør forstås som enebolig beregnet for en husstand. Retten skal likevel bemerke at denne formen for fortetning og påvirkning av bomiljøet ikke kan anses å være i kjernen av servituttformålet. Basert på gjennomgangen av tolkningsmomentene ovenfor, er rettens vurdering at oppføringen av den aktuelle tremannsboligen i Villaveien 29 vil stride mot strøksservituttens forbud mot oppføring av annet enn en villa, slik innholdet kan utledes av en objektiv tolkning av ordlyden, forholdene på stiftelsestidspunktet og det som må antas å være formålet. Servitutten tillater kun oppføring av en villa, som etter rettens vurdering på nåværende tidspunkt og basert på det bevismaterialet som foreligger i dag, må forstås som at bolighuset må være en enebolig beregnet for n husstand. De saksøktes byggeprosjekt er en tremannsbolig med tre seksjoner ment for tre husstander. Det er ikke en enebolig, og dermed heller ikke en villa. Etter rettens vurdering er innholdet i servitutten så vidt klart basert på tolkning av stiftelsesgrunnlaget at retten ikke ser at det er nødvendig å gå nærmere inn på servituttlova 2, jamfør H R 2020 2186 A (avsnitt 37). Rettens konklusjon er etter dette at de saksøkte mest sannsynlig ikke har rett til å oppføre tremannsboligen i henhold til rammetillatelsen, og hovedkravet er sannsynliggjort. Det er etter dette ikke nødvendig for retten å ta stilling til saksøkernes anførsel om at også de omsøkte loftarealene er i strid med servitutten. 3 Sikringsgrunn Saksøkerne har anført at det foreligger sikringsgrunn etter både tvisteloven 34 1 bokstav a og bokstav b. Saksøkte bestred ikke dette i rettsmøtet. Det følger av tvisteloven 34 1 bokstav a at midlertidig forføyning kan besluttes: når saksøktes adferd gjør det nødvendig med en midlertidig sikring av kravet fordi forfølgningen eller gjennomføringen av kravet ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort Bestemmelsen er særlig aktuell når skal reageres mot rettsstridige handlinger fra motpartens side, som for eksempel mot noen som er i ferd med rettsstridig å oppføre en bygning, jamfør Ot. nr. 65 (1990 1991) side 292Flock, Midlertidig sikring side 116 117, skriver følgende om tilfeller hvor det begjæres stans i byggearbeider: 3471 Stans i byggearbeider Hvis det er aktuelt å begjære stans i byggearbeider, vil den typiske situasjon være at eieren av en naboeiendom, saksøkeren, mener å ha en rett som setter grenser for hvorledes saksøktes eiendom kan bebygges. Grunnlaget for denne retten er ofte en negativ servitutt, for eksempel en villaklausul.... Dersom hovedkravet finnes sannsynliggjort, vil det i disse tilfellene normalt også være sannsynliggjort en sikringsgrunn etter 34 1 bokstav a eller b. Ikke sjelden er tvisten begrenset til spørsmålet om saksøkeren har sannsynliggjort hovedkravet, idet saksøkte erkjenner at det i så fall er sikringsgrunn. Hovedkravet vil i mange tilfeller være saksøkerens krav om at det ikke blir utført byggearbeider på saksøktes eiendom. Det betyr at også tvl. 34 1 bokstav a kan anvendes som sikringsgrunn, idet den normale forføyningen stans i arbeidene ikke vil være noen foregrepet fullbyrdelse av hovedkravet. Retten finner at det foreligger sikringsgrunn etter tvisteloven 34 1 bokstav a. Retten viser til at de saksøkte har fått rammetillatelse og søkt igangsettingstillatelse for oppføring av tremannsboligen, som de hevder ikke vil være i strid med servitutten. Videre viser retten til at Melbye har forklart at entreprenør er kontrahert og står klar til å begynne å grave, og at arbeidene vil starte snart igangsettingstillatelsen fra kommunen kommer. Kravet saksøkerne ønsker å sikre er at de saksøkte ikke bygger i strid med servitutten. Forfølgningen av dette kravet vil etter rettens syn bli vesentlig vanskeliggjort dersom arbeidet ikke stanses, og de saksøktes atferd gjør det følgelig nødvendig med en midlertidig sikring av kravet. 4 Forholdsmessighet Det følger av tvisteloven 34 1 at midlertidig forføyning ikke kan besluttes dersom... den skade eller ulempe som saksøkte blir påført står i åpenbart misforhold til den interesse saksøkeren har i at forføyning blir besluttet. Bestemmelsen er et selvstendig vilkår for midlertidig forføyning, og tydeliggjør at det for midlertidige forføyninger gjelder en grunnsetning om proporsjonalitet hvor det tas hensyn til samtlige interesser som er inne i bildet, jamfør Ot. 65 (1990 1991) side 292 Som ordlyden åpenbart misforhold tilsier, er terskelen høy. De saksøkte har anført at skaden eller ulempen de påføres ved forføyning under enhver omstendighet står i åpenbart misforhold med saksøkernes interesse i forføyningen. De saksøkte har vist til at de har sterke interesser i å gjennomføre byggeprosjektet, at det gjelder store verdier og at saksøkerne har opptrådt passivt ved å ikke reagere med søksmål på et tidligere tidspunkt. Forføyning vil innebære at iverksettelsen av byggeprosjektet må utsettes til rettskraftig avgjørelse i hovedsaken foreligger. De nærmere konsekvenser dette vil ha for de saksøkte, økonomisk eller på annen måte, er ikke belyst. Retten legger til grunn at de saksøktes interesse i at forføyningen ikke besluttes i det alt vesentlige er av økonomisk art, selv om tremannsboligen etter det opplyst er tenkt bebodd av saksøkte nummer 2 4 Saksøkernes interesse i å få stanset byggeprosjektet inntil den rettslige situasjonen er avklart er til sammenligning begrunnet i et ønske om å verne strøket og strøksservitutten, og unngå at det bygges i strid med denne. Etter rettens oppfatning står ikke skaden eller ulempen de saksøkte påføres ved å måtte utsette iverksettelsen av byggeprosjektet inntil avgjørelse i hovedsaken foreligger, i åpenbart misforhold med saksøkernes interesser i at forføyningen besluttes. De saksøkte kan kreve erstattet det eventuelle økonomiske tapet som følge av forføyningen dersom hovedkravet ikke fører frem i hovedsaken, jamfør tvisteloven 32 11 Når det gjelder tidsmomentet viser retten til at stevning allerede er inngitt (23. mars 2022), og at hovedforhandlingen for tingretten må kunne antas å kunne komme opp relativt raskt og innenfor 6 måneders fristen, jamfør tvisteloven 9 4 bokstav h. Retten kan ikke se at saksøkerne har opptrådt så vidt passivt at det får avgjørende betydning for forholdsmessighetsvurderingen. Saksøkerne begjærte forføyning da de ble kjent med byggets endelige utforming og at saksøkte gikk videre med byggeprosjektet og søkte igangsettingstillatelse. De saksøkte har på sin side vært kjent med servitutten og saksøkernes innsigelser i lang tid, og basert på de fremlagte bevisene har de ikke foretatt seg noe for å avklare eller fastsette servituttens innhold eller rekkevidde. Ved å planlegge og søke offentligrettslig godkjenning for en tremannsbolig som de har visst kan være i strid med strøksservitutten, har de saksøkte etter rettens oppfatning bevisst tatt risikoen for at byggeprosjektet kunne bli stanset. Det er en risiko de selv er nærmest å bære. Av samme grunn finner retten ikke grunnlag for å pålegge saksøkerne å stille sikkerhet for de saksøktes eventuelle tap som følge av forføyningen, jamfør tvisteloven 34 2 andre setning. Retten viser til L B 2005 111455 og L B 2000 3737Begjæringen om midlertidig forføyning tas etter dette til følge. 4 Sakskostnader Saksøkerne har vunnet saken og har i utgangspunktet krav på full erstatning for sine sakskostnader, jamfør tvisteloven 20 2, jamfør 32 2Retten kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig at de saksøkte helt eller delvis fritas for sakskostnadsansvaret etter tvisteloven 20 2. Det er heller ikke anført. Advokat Galtung har fremlagt sakskostnadsoppgave på totalt 433 424 kroner, hvor 343 850 utgjør salær for 109 timers arbeid ( 3 154, 58 kroner per time i snitt), 2 900 kroner er utgifter og resten er merverdiavgift. Sakskostnadene er fordelt 50 50 på Wahl og Asp, og er krevd erstattet for den enkelte. Advokat Ramm har innvendt at saksøkernes sakskostnadskrav er alt for høyt og går utover det som er nødvendig. Advokat Ramm har til sammenligning inngitt sakskostnadsoppgave på totalt 171 875 kroner, hvor 137 500 kroner er salær for 50 timers arbeid ( 2 750 kroner per time i snitt) og resten er merverdiavgift. Begge prosessfullmektigene har opplyst at sakskostnadsoppgavene omfatter alle pådratte kostnader i forføyning og hovedsaken per datoen for rettsmøtet. Etter tvisteloven 20 5 første ledd første punktum skal full erstatning for sakskostnader dekke alle nødvendige kostnader ved saken. Retten skal utøve en reell kontroll med salærkravet, jamfør Schei m. fl., Tvisteloven kommentarutgave side 726 Kontrollen omfatter både timesats og tidsforbruk, og det er totalkravet som er avgjørende, jamfør Rt 1985 1027 Det kreves ikke et markant avvik for å redusere erstatningen, men et visst slingringsmonn vil det være. Vurderingen vil måtte bero på et skjønn. Ved vurderingen av om kostnadene har vært nødvendige, legges det etter 20 5 første ledd andre punktum vekt på om det ut fra betydningen av saken har vært rimelig å pådra dem. Det innebærer at det skal foretas en proporsjonalitetsvurdering mellom sakens betydning og de totale kostnadene, jamfør H R 2020 1515 U (avsnitt 22). Det totale salærkravet fremstår svært høyt for denne type forføyningssak med rettsmøte over n dag. Kravet overstiger etter rettens syn det som har vært nødvendig. De rettslige spørsmålene i saken er avgrensede og lite kompliserte, og dokumentasjonsmengden i saken er begrenset til overkant av 200 sider. Retten peker på at tids og ressurspådraget i forbindelse med stevningen, og i forbindelse med saksforberedelsen, er omfattende. Det gjelder særlig sistnevnte. Det er samtidig på det rene at deler av arbeidet under saksforberedelsen var foranlediget av de saksøktes anførsel om at de fem dobbeltvillaene som ble oppført kort tid etter 1916 ble oppført på eiendommer med samme servitutt som Villaveien 29, og at dette tilsier at partene i servitutten tolket villa som flermannsboliger. Retten er ikke i tvil om at det arbeidet som har gått ut på å innhente, gjennomgå og sammenstille informasjon fra skjøter og dagbøker for de aktuelle eiendommene har vært tidkrevende, og er av den oppfatning at dokumentasjonen som er fremlagt har vært relevant for saken og nødvendig for å imøtegå anførselen. Erstatningen for saksøkernes advokatkostnader (ink. mva) fastsettes etter dette samlet skjønnsmessig til 240 000 kroner. Ved fastsettelsen er det tatt hensyn til det som fremgår om arbeidet under saksforberedelsen ovenfor, at saksøker normalt må forventes å bruke noe mer tid enn saksøkte og forføyningssakens betydning for saksøkerne. Erstatning for utgifter (2 900 kroner) og rettsgebyret (3 057 kroner) kommer i tillegg. De tilkjente sakskostnadene fordeles 50 50 på Wahl og Asp, på samme måte som de er krevd dekket. S LU TN IN G1. Halfdan Trygve Melbye, Cecilie Caroline Melbye, Camilla Henriette Melbye Nørbech og Line Benedicte Schiørn Melbye forbys å iverksette byggearbeider og oppføre bygg på eiendommen Villaveien 29, gardsnummer 38 bruksnummer 69 i Oslo, i medhold av rammetillatelse gitt av Plan og bygningsetaten i Oslo kommune i sak nummer 202004601 21 inntil rettskraftig avgjørelse foreligger i søksmålet. I sakskostnader betaler Halfdan Trygve Melbye, Cecilie Caroline Melbye, Camilla Henriette Melbye Nørbech og Line Benedicte Schiørn Melbye n for alle og alle for n 122 978, 5 kroner til Carl Christian Wahl og 122 978, 5 kroner til James Phillip Asp innen 2 uker fra forkynnelse av kjennelsen.
Begjæring om midlertidig forføyning for å stanse oppføring av en tremannsbolig i Oslo tatt til følge. Det sentrale spørsmålet var om byggeprosjektet var i strid med strøksservitutten på eiendommen, som fastsatte at tomten bare kunne bebygges med en villa. Tingretten kom til at den mest nærliggende tolkningen av villa var at bolighuset måtte være en enebolig beregnet for n husstand. Den planlagte tremannsboligen var ikke en enebolig, og hovedkravet ble ansett sannsynliggjort. Tingretten kom videre til at det forelå sikringsgrunn etter tvisteloven 34 1 bokstav a, og at midlertidig forføyning ikke var uforholdsmessig. Henvisninger: Servituttlova 2, 4 Tvisteloven 34 1