Avhending  Prisavslag  Erstatning  Avhendingsloven § 3-7, § 4-12 og § 4-19
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom (rekkehus). Eiendommen er gardsnummer 5 bruksnummer 179 i Nittedal kommune og har adressen Likollen 58 E, 1481 Hagan. Boligen, som sto ferdig i 1966, er den nederste av fem leiligheter i rekke. Det er en eiet tomt på 410 m 2 Grunnflata er cirka 43 m 2 og samlet P rom 95 m 2 Første og andre etasje består av stue kjøkken, tre soverom og bad. I kjelleretasjen er det blant annet trappegang, vaskerom og en entr med utgang til hagen. I byggeåret 1966 var det ingen utgangsdør i dette rommet, som da ble betegnet som vedbod. Resten av arealet innenfor ringmuren i kjelleren cirka 22 m 2 ble i 1966 avmerket som ikke utgravd, og at det er synlig fjell. Gjennom årene er arealet tatt i bruk til blant annet lagerplass. Ved salget av boligen i 2019 ble rommet omtalt som bod. Tvisten gjelder vatn fukt i rommet. Partene i saken er Irene Torkildsen, som kjøpte eiendommen for 3, 7 millioner kroner 14 juni 2019 av Gunn Torill Talset og Kenneth Olsen. Som motpart står også selgerens eierskifteforsikringsselskap Am Trust Europe Ltd. Talset og Olsen hadde ved salget bodd i boligen i snaut to år, og hadde sjøl kjøpt den for samme beløp av Tarjei Evensen i 2017 Evensen hadde kjøpt boligen av Vigdis Eliasson i mai 2012 Eliasson var eier fra 19972012 I verdi og lånetakst 6 mars 2012, utarbeidet i forbindelse med salget fra Eliasson i 2012, ble det opplyst at bruttoarealet (B TA) i kjelleren var 23 m 2 mens bruksarealet (B RA) var 20 m 2 Dette fordelte seg på 9 m 2 primær rom (P rom) og 11 m 2 på sekundærrom (S rom). Om anvendelse av kjelleren ble det opplyst: Trapp, gang, vaskerom, bod med utgang, kjellerrom råkjeller Om grunn og fundament ble det opplyst: Støpt såle til fast grunn. Støpte kjellervegger og støpte kjellergulv. Det er noe råkjeller med fjell i dagen. Vedlikehold ol: Tendens til tidvis noe fukt via fjellet i del av råkjeller (kunne med fordel vært tildekket med plastfolie). I egenerklæringen fra Eliasson i mars 2012 svarte hun nei på spørsmålet Kjenner du til om det er har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i kjelleren underetg.? I salgsoppgaven var det opplyst at kjelleren hadde gang, vaskerom, bod og stor råkjeller, samt at det var god oppbevaringsplass i kjeller. 2017 I salgsoppgaven i 2017 da Evensen solgte til Talset Olsen ble potensiale i kjeller trukket særlig fram som en av flere positive egenskapet ved eiendommen: Selveiet enderekkehus (119 m 2 B RA) med fantastisk utsikt som kan nytes fra solrik hage og uteplasser 3 soverom Parkering Potensiale i kjeller! Nær skole, buss og marka. Det ble opplyst at kjelleren besto av trapperom gang, vaskerom, stor bod og entr, og videre framhevet: Kjeller med egen inngang og stort potensiale22 kvm uinnredet bodrom med potensiale! Det er bygget tilfaregulv oppå fjell i dagen. Gulvet har ingen synlige feil og er sikret med dampsperre mot grunn. Med tilgang til rørføringer er det naturlig å etablere bad vaskerom i en del og lagringsplass i delen med synlig fjell i dagen. Den delen av kjeller som består av trapperom gang, vaskerom og entr kan omgjøres f. eks til en tvstue oppholdsrom. Bruksendring er søknadspliktig tiltak. I egenerklæringen fra Evensen i november 2017 svarte han nei på spørsmålet Kjenner du til om det er har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i kjelleren underetasje krypkjeller garasje? I tilstandsrapport for bolig 9 november 2016 var kjellerens B TA oppgitt til 44 m 2, hvorav B RA utgjorde 37 m 2 Dette var igjen fordelt på P rom 13 m 2 og S rom 24 m 2 S rommet var omtalt som bod. Grunn og fundament ble ikke gitt noen tilstandsklasse, med følgende begrunnelse: Det er ikke mulig å endelig avklare fundamentering eller type fundament uten vesentlige inngrep og det ønskes ikke å vurdere det ukjente. Grunnmuren ble gitt tilstandsklasse 2, med slik begrunnelse: Grunnmur er kun visuelt undersøkt fra utside. Det er det er ikke gjort spesielle observasjoner på synlig del av grunnmur utvendig. Sprekk i grunnmur i bodrom. Ukjent årsak. Anbefales alltid overvåket. Også rom under terreng ble gitt tilstandsklasse 2: Beskrivelse: Uinnredde rom mot terreng i kjeller. Det er bygget tilfaregulv oppå fjell i dagen. Gulvet har ingen synlige feil og er sikret med dampsperre mot grunn. Påkostninger Vedlikehold: Dagens eier har bygget tilfaregulv oppå fjell i dagen. Utført som egeninnsats dugnad. Vurdering: Innvendige utforede vegger og gulv i rom under terreng er en risikokonstruksjon, og bør jevnlig kontrolleres. Det var ingen tegn til fukt i trevirke på befaringsdagen. T G 2 er gitt på bakgrunn av alder og som følge av at rom under terreng er en risikokonstruksjon. 2019 I salgsoppgaven i 2019 som ligger til grunn for Torkildsens kjøp ble det særlig fokusert på en fantastisk utsikt, stor terrasse og 3 soverom. Det ble også trukket fram som positivt at det var en kjeller med mange muligheter. Prisantydningen var 3 750 000 kroner. Plantegningene over kjelleren var inntatt i salgsoppgaven og så slik ut: Om grunn og fundament ble det i salgsoppgaven opplyst at det ut fra synlig fjell i kjeller var grunn til å tro at bygningen var fundamentert på fjell med såler av betong. Det ble angitt at gulvet i kjellerbod trenger oppgradering. Det ble videre opplyst at det forelå ferdigattest brukstillatelse fra 8 desember 1967, men at en ferdigattest ikke gir noen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent. I tilstandsrapport bolig 29 mars 2019 ble det opplyst at selgeren hadde kjøpt eiendommen i 2017 og i begrenset grad hadde kunnskap om bygningens vedlikeholdshistorikk. Under konklusjon tilstand blant annet opplyst at bygget ble oppført midt på 1960 tallet etter den tids byggeforskrifter og at bygget ikke tilfredsstiller dagens krav til blant annet varmeisolering, ventilasjon og tetthet. Videre ble det framhevet: Kjelleren har enkel standard, spesielt kjellerboden. Rommet har improvisert gulvoppbygging, stedvis synlig fjell, røffe veggflater av betong og stubbloft i himling. Det er en parafintank som ikke er i bruk og synlig rust på soilrør i boden. Kjellerarealet ble oppgitt til B TA 35 m 2, hvorav 31 m 2 var B RA. Dette fordelte seg på 13 m 2 P rom og 18 m 2 S rom. I kommentaren het det: Gang med ytterdør til hage mot nordøst, gang med trapp opp til 1 et., vaskerom og stor bod. Deler av boden har redusert takhøyde (1, 65 m), noe som reduserer det målbare areal... (.. ).. Bruksarealet i kjelleren er redusert med cirka 6 m 2 på grunn av et område med redusert takhøyde. Grunn og fundamenter ble gitt tilstandsgrad 1, og hadde slik beskrivelse og vurdering: Grunnforhold kan som regel ikke fastslås med sikkerhet ved visuell kontroll. Ut i fra de stedlige forhold med synlig fjell i kjelleren er det grunn til å tro at bygningen er fundamentert på fjell med såler av betong... (.. ).. Det er synlig planavvik på gulvet i gang med ytterdør i kjelleren. Det er ellers ikke registrert skjevheter eller sprekkdannelser som kan gi grunn til å tro at det er feil ved grunn eller fundamenter; derav tilstandsgrad. Vegger mot grunn (grunnmuren) fikk tilstandsgrad 2, med slik beskrivelse og vurdering: Grunnmur av betong. Grunnmur mot nordvest og deler av grunnmur mot nordøst og sørvest ligger under utvendig terreng. Det er synlig betong eller gassbetong i kjellerbod, men utlektet og panelt eller platekledd på innsiden av grunnmur i trapperom og gang... (.. ).. Det er utlektet og kledd med ulike overflatematerialer på enkelte vegger som ligger under utvendig terreng. Utlekting og kledning på innside av grunnmur under terreng vurderes generelt som risikabel konstruksjon. Utlektingen reduserer også kontrollmulighetene. Risikovurderingen er lagt til grunn for tilstandsgraden. Det ble ikke satt tilstandsgrad på dreneringen, med slik beskrivelse og vurdering: Drenering blir normalt vurdert ved kontroller på innsiden av grunnmur og ved utvendig besiktigelse. Det var befaringsdagen snødekket tomt rundt huset. Dette begrenser mulighetene for utvendige kontroller. Det er ikke synlig hvordan dreneringen er anordnet. Det er ikke gitt at det er drenert rundt en bygning som står på fjell. Dersom det er drenert er det grunn til å tro at den er utført etter byggetidens vanlige løsning med drensrør av tegl, påsmøring med bitumenbasert stoff på utsiden av grunnmuren og tilbakefylling med drenerende masser. Det er dels tilfarergulv i kjelleren, noe som begrenser kontrollmulighetene også inne i kjelleren. Snø hindret utvendige kontroller og tilfarergulv i bodarealer i kjeller begrenser kontrollmulighetene inne i kjelleren. De nevnte begrensninger gjør at grunnlaget for å sette en tilstandsgrad på drenering ikke er tilstrekkelig. Det bemerkes imidlertid at en eventuell drenering fra byggetiden er over 50 år gammel og har overskredet den levetid som normalt kan forventes. Det er synlig rust på soilrør og bjelke i kjellerboden, noe som kan skyldes et fuktig miljø. Under punktet gulvsystemer ble det bemerket følgende: Gulvet i kjellerboden fremstår som en improvisert løsning hvor gulvet på ulike måter er tilpasset underliggende fjell. Deler av boden har redusert takhøyde fordi det er bygget en plattform over underliggende bakke. Det er stedvis synlig avløpsrør i gulvet. Gulvet i kjelleren har oppgraderingsbehov og tilstandsgrad 2I egenerklæringen fra Talset og Olsen i 2019 svarte de nei på spørsmålet Kjenner du til om det er har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasjen kjellere?. Irene Torkildsen var før kjøpet på n visning i huset. Hun møtte ikke eierne men en mekler. Hun hadde med seg sin datter på 7 år, og anslo i lagmannsretten at hun brukte cirka 15 minutter på stedet. Hun var også i kjelleren og i rommet omtalt som bod. Muligheten for inspeksjon var noe begrenset fordi det blant annet var lagret musikkinstrumenter og julepynt i rommet. Hun så likevel steinen fjellet som stakk ut i rommet på sørøstlig kortside, men tenkte ikke mer over hva det kunne innebære. Hun gjorde seg kjent med tilstandsrapporten. Torkildsen informerte mekleren om at hun var interessert i boligen, blant annet fordi hun som aleineforsørger kunne flytte direkte inn med sine to barn og det var god lagringsplass. Hun opplyste at hun ikke maktet å betale mer enn 3, 7 millioner kroner. Mekleren sa at hun kunne forsøke å gi et bud direkte til selgerne. Det gjorde hun og de aksepterte budet. Eiendommen ble solgt i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Av tingrettens dom følger at Torkildsen etter kjøpet, men før overtakelsen, ble vist rundt i boligen av selgeren. Dette ble ikke omtalt under ankeforhandlingen. Fra tingrettens dom: Det er ikke omtvistet at Torkildsen da blant annet spurte om det var ok å lagre ting i kjellerboden, og at saksøkte bekreftet dette. Videre at hun spurte om det var fuktig der og at saksøkte ikke hadde opplevd noen fuktproblemer i kjellerboden. Torkildsen overtok boligen 7 juli 2019 Under et regnvær noen få dager seinere hørte hun ifølge egen forklaring i lagmannsretten at det rant vatn inn i kjelleren, og hun oppdaget at det kom inn vatn ved fjellet steinen som stikker inn i kjelleren. Den 15 juli 2019 sendte hun S MS til Talset om dette: Hei! Jeg har oppdaget vannskade på gulvet (råte) og vann som renner i strie på den steinen som stikker ut i kjelleren. Jeg ser ikke at dere sa noe om det i egenerklæring eller muntlig når jeg spurte. Hva sier dere om dette? Se bilder og video vedlagt. Talset svarte samme dag: Det der er ingen problem. Fjellet går jo utenfra og inn i kjelleren. Det dreneres ned i gulvet bakken Vært sånn siden 60 tallet. Torkildsen innhentet et prisestimat fra anleggsgartner Robert Flinterud, som 2 august 2019 oppga at utvending utbedring ville koste om lag 625 000 kroner inkludert merverdiavgift. Han beskrev problemet og løsningen slik: Beboer har oppdaget at det ved nedbør fosser vann på fjell inn kjeller på bolig. Det er også oppdaget sprekker i grunnmur som kan ha sammenheng med en setning i bygget. Det er bratt og trang atkomst på stedet, slik at arbeidene må utføres med begrenset størrelse på maskiner og utsyr. Det er en terrasse som må fjernes for å få atkomst til vegg og terreng ved vanninntrengingen... (.. ).. Det bemerkes at det er knyttet stor usikkerhet til kostnaden, da man ikke vet hvordan fjellets beskaffenhet er på stedet, og løsning må vurderes underveis i arbeidene da terrenget og fjell avdekkes. Underveis i arbeidet kan man også antagelig avdekke om grunnmur står på fjell hele veien, eller delvis på fjell og om vannet kan ha vasket ut finmasser og ført til setning og sprekkdannelse i grunnmur. Torkildsen innhentet deretter en tilstandsrapport fra byggmester Sturla Jonsson, som 5 august 2019 beskrev situasjonen slik: Kort tid etter første regnværsdag etter at huseier flyttet in i huset ble det oppdaget inntrenging av vann rundt denne fjellknausen i so stor skala at man kunne høre Vann vannet renne inn. Det finnes en video med lyd og bilde tatt av huseier. Undertegnet og Anleggsgartnermester Robert Flinterud var på befaring på adressen den 30/07/2019 på formiddag. Det hadde regnet i små skala på morgningen og da var vann inntrenging allerede på gang. Vi har begge den mistanken at alt takvann er ledet ned igjennom terrassene og renner fritt langs ytterveggen inntil det møter fjellknausen som står i veien og leder vannet in i rommet. På begge sideveggene er sprekkdanning øverst på veggene. Dette vekker mistanker hos undertegnet om at nederste delen av huset står på fylling og vannføringen gjennom ytterveggen og under huset har vasket fineste steinmassene bort og resultert i senkningskader. Kjøperen v advokatfullmektig Høylandskjær framsatte deretter krav om prisavslag tilsvarende de antatte utbedringskostnadene med 625 000 kroner. Kravet ble framsatt overfor Claims Link A S, som representerte Am Trust Europe Ltd, og det ble vist til avhendingsloven 3 9 og 3 7 Claims Link avviste kravet. Torkildsen tok ut stevning mot selgerne og forsikringsselskapet 24 januar 2020 Prisavslagskravet var økt til 640 000 kroner idet 15 000 kroner til juridisk bistand fram til stevning var lagt til. Det ble dessuten krevd erstatning med 15 000 kroner til flytting lagring i utbedringsperioden. Selgerne og forsikringsselskapet la i tilsvar 3 mars 2020 ned påstand om frifinnelse. Advokatfullmektig Høylandskjær hadde 6 mars 2020 en telefonsamtale med Tarjei Evensen, som i 2017 hadde solgt huset til Talset og Olsen. Hun oppsummerte samtalen i en e post og sendte dette til Evensen som kommentarer. Av oppsummeringen framkommer: Jeg spurte deg om du under ditt eierforhold var kjent med at det kom inn vann i kjelleren ved og rundt steinen som stikker ut og om du ga informasjon om dette til de som kjøpte boligen av deg. Til dette svarte du: Ja, dette ble formidlet og var ingen hemmelighet. Videre opplyste du om at du selv ikke hadde sett på dette forholdet som et problem og at vannet drenerte vekk i bakken etter en tid. Du opplyser videre om at du er usikker på om dette sto i salgsoppgaven, eller om du formidlet dette til kjøperne muntlig. Vi ble enige om at du skulle forsøke å finne salgsoppgaven fra tidspunktet når du solgte boligen og sende denne over til meg. Evensen kom med merknader 14 april 2020: Det er nesten korrekt det du skriver, men har et par presiseringer fra min tid kjennskap til lokasjonen: Det dreiet seg såvidt jeg husker ikke om en stein, men om en liten del av fjell som kommer utenfra og går inn i kjelleren. Fjellet lå åpent i dagen, og var hverken isolert eller fuktsikret på noen måte. Det sildret vann inn på denne fjellknausen ved kraftig regnvær, men dette drenerte umiddelbart ned i grunnen bakken. Dette var en uinnredet råkjeller, med stein pukk på bakken rundt det aktuelle stedet. De saksøktes prosessfullmektig, advokat Meidell, ønsker å befare eiendommen sammen med egen takstmann. Dette ble nektet av motparten. Basert på sakens dokumentet skrev deretter teknisk leder i Claims Link, Kjetil Reiersrud, 21 april 2020 et notat om årsaken og hvordan utbedring kunne foretas: Det er ikke uvanlig ved boliger fra denne perioden at det er noe synlig fjell inne. Fjerning av fjell var kostnadskrevende, og man ønsket gjerne å begrense dette til et minimum. I dag fjernes normal alt fjell, og tomten undersprenges, før byggegrunnen bygges opp trinnvis med masser. Når man, som i dette tilfelle, har synlig fjell inne vil vannet som treffer over kunne ledes inn via sprekker i fjellet. Hvor mye vann som ledes inn avgjøres blant annet av mengden nedbør, hellingen på terrenget og hvor takvannet ledes... (.. ).. Vannet som nå tidvis kommer inn er en direkte konsekvens av den valgte byggemetoden, direkte på og med synlig fjell inne... (.. ).. Jeg vil i stede for det tiltaket som Flinterud beskriver anbefale en innvendig drensgrøft og fuktsikring. Grunnmuren beholdes som den står, og man sikrer vannet som kommer inn via fjellet å føres videre og gjøre skade. Han anslo kostnadene til rundt 300 000 kroner inkludert merverdiavgift. Torkildsen innhentet i april 2020 et pristilbud på utbedring fra T N Maskin og Transport A S. Selskapet anslo kostnadene til mellom 500 000 og 800 000 kroner før merverdiavgift. Fra Karlsson s Grave og Vedlikehold A S fikk hun et estimat på 757 500 kroner inkludert merverdiavgift. Nedre Romerike tingrett avsa dom i saken 11 desember 2020 med slik slutning: 1. Gunn Toril Talset, Kenneth Olsen og Amtrust Europe Ltd frifinnes. 2. Irene Torkildsen betaler saksomkostninger med kr. 184375 kroneretthundreogåttifiretusentrehundreogsyttifem til Gunn Toril Talset, Kenneth Olsen og Amtrust Europe Ltd, innen 14 fjorten dager. Torkildsen har anket dommen til lagmannsretten. Talset, Olsen og Am Trust Europe Ltd har tatt til motmæle. Under planleggingsmøtet i lagmannsretten 1 februar 2021 ble det avklart at anken gjaldt bevisvurderingen og rettsanvendelsen etter avhendingsloven 3 7 Avhendingsloven 3 9 ble ikke lenger anført fra Torkildsens side. Takstingeniør Tore Snilsberg Rønningen var på befaring på eiendommen 2 februar 2021 Torkildsen deltok på befaringen. Samme dag, etter befaringen, ba Torkildsen Nittedal kommune om å sende henne byggemappen for eiendommen:.. (.. ).. Trenger byggesøknaden og alt som hører til. Også bruksendring hvis noen som er godkjent for 5 179 Jeg ser også fra andre rekkehus i serien at stor del av kjelleren ble bygd som råkjeller og ikke en del av boligen. Huset ble solgt til meg med stort kjellerrom som bod og som er en del av B RA. Jeg har en rettsak mot forsikringselskapet og trenger all informasjon som finnes om byggesøknaden, ferdigattesten og eventuelle godkjente bruksendringer. Kommunen svarte 8 februar 2021 at det ikke forelå noen meldte endringer på eiendommen. Rapporten fra takstmann Rønningen forelå 27 mai 2021 Han konkluderte med at råkjelleren var tatt i bruk som bruksareal boligareal en gang i tidsrommet 2012 til 2017 I følge ham hadde det tidligere vært en inspeksjonsluke inn til krypkjelleren, som noen hadde fjernet og deretter pigget opp og satt inn en vanlig dør: Tidligere krypkjeller er tatt i bruk som bruksareal. Tilstandsrapporten som er utarbeidet i forbindelse med salget beskriver også denne delen av kjelleren som en stor kjellerbod. Rommet er medregnet som S R OM i arealberegningen, og er således en del av bruksarealet i boligen. Dette er et søknadspliktig tiltak, og det foreligger ingen dokumentasjon på at det er søkt om å få gjennomføre tiltaket... (.. ).. Befaringen avdekket at det kommer inn store mengder vann i kjellerboden, og det er så mye fukt i rommet at dette egner seg dårlig selv som lagringsplass uten at det utføres tiltak som stanser vanninntrengningen. Dette grunnet at det ved så høye fuktverdier vil etableres mugg og soppvekst på lagrede gjenstander. Rønningen opplyste videre at det under befaringen var avdekket en større sprekk i grunnmuren i området ved der vatnet kommer inn: Sprekken er ikke beskrevet i tilstandsrapporten fra 2019, og ut ifra størrelse og synlighet er det derfor ikke sannsynlig at sprekken var der på det tidspunktet. Dette stedet ligger der grunnen går fra fjell og over til oppfylte masser. Det er en risiko for at dette kan skyldes utvasking av masser i grunnen som følge av rennende vann, tele eller en kombinasjon av disse faktorene. I etterkant av befaringen har det oppstått en tilsvarende type sprekk på motsatt side av rommet, noe som tyder på at det er pågående skadeutvikling. Som følge av rapporten reklamerte kjøperen 17 juni 2021 over tre nye forhold: Det er gjennomført søknadspliktige tiltak på boligen uten søknad. Kjøperen må derfor enten fjerne døra og tette åpningen (tilbakeføring) eller få rommet godkjent i samsvar med T EK 17 Det siste innebærer et godt fuktsikret rom, inkludert fuktsikret kjellergulv. Det er avdekket en nedgravd parafintank som det ikke er opplyst om. Den må fjernes for å kunne gjennomføre de tiltak Rønningen anbefaler. Det er setningssprekker i grunnmuren som skyldes utvasking av masser som følge av rennende vatn inn i bygget. I prosesskriv fra kjøpers prosessfullmektig 17 juni 2021 ble avhendingsloven 4 9 på nytt påberopt. Selgersidas prosessfullmektig innhentet 23 juni 2021 opplysninger fra Evensen i saken, med følgende spørsmål og svar: Det ligger en nedgravet propantank på eiendommen som må fjernes. Dette er helt ukjent for meg. De anfører at utgraving av krypkjeller til bod er gjort av deg i perioden 2012 til 2017 stemmer det? Nei, det er ikke korrekt. Ankeforhandling ble holdt i Lagmannsrettens Hus, Eidsvoll, 14 og 15 september 2021 Retten var på befaring på eiendommen. Ankende part forklarte seg i rettsalen og under befaringen. Kenneth Olsen forklarte seg på vegne av ankemotpartene, og kun over telefon. De sakkyndige vitnene Rønningen, Flinterud og Reiersrud forklarte seg under befaringen. Bevisførselen ellers framkommer av rettsboka. Ankende part, Irene Torkildsen, har i hovedsak anført: Det er reklamert i tide over de nye setningssprekkene i grunnmuren og at det ikke er søkt om bruksendring av kjelleren. Disse to forholdene ble først endelig bekreftet i rapporten fra takstmann Rønningen 27 mai 2021 Det ble reklamert i prosesskriv 17 juni 2021 Reklamasjonsfristen etter avhendingsloven 4 19 begynte ikke å løpe allerede fra det tidspunkt Rønningen, under befaringen på eiendommen, nevnte muligheten for at det forelå ulovlig omdisponering. Forholdene trengte nærmere undersøkelser. Sprekken i grunnmuren oppsto etter befaringen. Det anføres ikke lenger at parafintanken utgjør en mangel, kun at den utgjør en ekstra kostnad, fordi den må fjernes ved utbedringen. Det foreligger mangel etter avhendingsloven 3 7 Selgerne hadde kunnskap om at det renner vatn inn i kjelleren via utetthet i veggen i kjellerboden. Likevel ble det ikke opplyst noe om dette. I egenerklæringsskjemaet ble det svart nei på spørsmålet om de kjente til fukt, fuktinnsig eller fuktmerker i underetasje kjeller. Fuktnivåene er så høye at rommet ikke er egnet til oppbevaring. Fuktnivåene er over grenseverdiene for utvikling av sopp og råteskader. Det er også saltutslag på grunnmuren. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplyst om vatninntrengningen. Det skal alltid opplyses om inntrengning av vatn. Det er derfor det spørres eksplisitt om dette i egenerklæringsskjemaet, der den nedre grensa er fuktmerker. Her er det tale om rennende vatn. Den manglende opplysningen har virket inn på avtalen. Innvirkningskriteriet er oppfylt. Det er vesensforskjell på å kjøpe en eldre bolig med risiko for skjulte mangler og den foreliggende situasjonen, der selger har positiv kunnskap om en mangel og unnlater å opplyse om denne. Utbedringen vil koste minst 700 000 kroner. Forslaget fra Reiersrud er ingen løsning på problemet. En innvending drensgrøft kan sammenliknes med å sette en bøtte der vatnet kommer inn. Vatnet må stenges ute. Hans forslag er ikke en preakseptert løsning og det er ikke lagt fram dokumentasjon på at den tilfredsstiller funksjonskravene. Synlig fjell er ikke det samme som at det må være fuktinnsig. Trolig var råkjelleren tett da den ble bygd i 1966, men noe har skjedd gjennom 50 år. Til slutt trenger vatnet gjennom i overgangen mellom fjellet og grunnmuren, uten at vi vet når dette skjedde. Rommet ble tatt i bruk som bruksareal uten tanke på konstruksjonen. Det er uriktig at rommet har liten verdi sammenholdt med resten av boligen. Det er bærekonstruksjonen til hele huset som nå blir skadet som følge av at vatnet vasker vekk fyllmasse. Ankende part har kjøpt en bolig der grunn og fundamenter ble gitt tilstandsgrad (T G) 1, noe som var en uriktig opplysning. Gulvene er også gitt T G 1, som er beste tilstandsgrad for brukte bygningsdeler, jamfør H R 2017 1073 A. Grunnmuren er gitt T G 2, men det er angitt at det skyldes risikoen knyttet til utlekting og kledning av innsida av grunnmuren i andre kjellerrom. Det foreligger videre mangel etter avhendingsloven 3 8 Kjellerrommet er i salgsdokumentene omtalt som bod. Etter tingrettens behandling er det avdekket at boden i utgangspunktet var en krypkjeller som i ettertid har blitt tatt i bruk som bod. Slik bruksendringen er søknadspliktig etter plan og bygningsloven, men det er ikke framsatt søknad. Omtalen av rommet som bod er derfor et brudd på avhendingsloven 3 8 Ansvaret etter bestemmelsen er objektivt. Det har derfor ingen betydning at den ulovlige bruksendringen ble foretatt av et tidligere salgsledd. Ankende part har nå to alternativer: Enten tilbakeføre rommet til den opprinnelige tilstanden eller få rommet godkjent som bod. En tilbakeføring vil innebære å rive opp gulvene, fjerne døra og sette tilbake inspeksjonsluken. Dette er ikke realistisk, fordi sprekken i grunnmuren viser en pågående skadeutvikling. Hun må derfor uansett få kontroll på vatnet. Hun har dessuten kjøpt en bolig med en kjellerbod som utgjør cirka halvparten av kjellerens areal. Hun ble forespeilet at kjelleren hadde et utviklingspotensial. For å få rommet godkjent må rommet oppfylle kravene i T EK 17 Det er søknadstidspunktet som er avgjørende. Det betyr at vatninntrengningen må utbedres. Det har alltid vært krav om at bygninger skal tettes mot vanninnsig. Det vises ellers til L E 2000 958, som viser hvorfor ankende part skal ha medhold etter både avhendingsloven 3 7 og 3 8Subsidiært anføres at eiendommen er i vesentleg ringare stand enn ankende part hadde grunn til å regne med utfra kjøpesummen og forholdene ellers, jamfør avhendingsloven 3 9 Verken innstrømmingen av vatn, ulovlig bruksendring eller skadene i grunnmuren var forventbart ut fra måten eiendommen ble presentert. Det kvantitative element er oppfylt: Utbedringskostnadene med 773 000 kroner, som oppgitt av takstmann Rønningen, utgjør cirka 21, 1 prosent av kjøpesummen. Det kvalitative element er også oppfylt: Når ikke noe annet er opplyst, kan kjøperen forvente en bolig fri for rennende vatn. Det kan ikke forventes at en kjøper skal forstå at takstmannen tar feil når han rundhåndet setter T G 1 på grunn, fundament og gulv. Ankende part verken kjente til eller måtte kjenne til at det rant vatn inn i kjellerboden, jamfør avhendingsloven 3 10 Synlig fjell er en risikokonstruksjon for fagfolk, men er ikke det for en vanlig forbruker. Tingretten har tatt feil her. Dersom dette er så åpenbart, skulle takstmannen uansett bemerket dette i sin rapport, og selger hefter for hans feil, jamfør Rt 2001 369 (side 378). Selgers opplysningsplikt etter 3 7 går uansett foran kjøpers undersøkelsesplikt. Det kreves prisavslag etter presumsjonsregelen i avhendingsloven 4 12 annet ledd. Prisavslaget skal derfor settes likt med utbedringskostnadene, som ligger rundt det takstmann Rønningen har skissert. Det samsvarer også med de pristilbudene som er innhentet. Utbedringen er særlig kostbar fordi det er bratt og vanskelig å komme til med større maskiner. Det skal gjøres et fradrag for standardheving, idet det må bygges ny terrasse. Dagens terrasse har T G 2I tillegg skal ankende part ha dekket utgifter til innledende juridisk bistand med 31 843, 75 kroner. Beløpet er i seg sjøl ikke omstridt mellom partene. Dette er enten en del av prisavslaget eller en erstatningspost. Subsidiært kreves beløpet dekket som erstatning etter avhendingsloven 4 14 Rettspraksis er sprikende vedrørende hvor tapet plasseres. Det kreves forsinkelsesrente fra 14 oktober 2019, som er n måned etter påkrav. Ankende part har lagt ned slik påstand: 1. Am Trust Europe Ltd., Gunn Torill Talset og Kenneth Olsen dømmes til å betale prisavslag og erstatning fastsatt etter rettens skjønn. 2. Irene Torkildsen tilkjennes sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten. Ankemotpartene, Gunn Torill Talset, Kenneth Olsen og Am Trust Europe Ltd., har i hovedsak anført: Anken gjaldt tilbakeholdte opplysninger etter avhendingsloven 3 7 I juni 2021 ble det reklamert over fire nye forhold og det ble påberopt 3 8 og 3 9 Selgersida aksepterer at lagmannsretten tar stilling også til de nye forholdene, som det er reklamert over for seint. Huset er bygd i samsvar med vanlig byggemåte i 1966 Det foreligger ferdigmelding og kommunens hadde inspeksjon på stedet. Det var ikke uvanlig at det ble bygd på fjell på denne måten og at man ikke brukte ressurser på å sprenge bort fjell som delvis kom inn i en råkjeller. P rom i kjelleren var 13 m 2, mens resten var en råkjeller, med en inspeksjonsluke. Det var ikke en krypkjeller. Bereder for varm vatn, stoppekran og stakeluke var og er plassert i råkjelleren. At arealene på P rommene og resten av kjelleren varierer noe fra takst til takst skyldes at det er benyttet ulike målemetoder. Tidligere eiere har ikke ansett det tidvise innsiget av vatn i den aktuelle delen av kjelleren som et problem. I saken foreligger det historikk fra tre salg. Det vatnet som kom inn, ble ledet ned i grunnen og rant vekk, slik det skulle. Det har ikke oppstått fuktskader. Himlingen i taket er uten skader og det er heller ikke fuktskader på det treverket som Evensen bygde opp etter 2012Ved salget i 2012 opplyste Eliasson at det var god oppbevaringsplass i kjelleren. Hun krysset nei på spørsmålet om problemer med fukt, fordi det ikke var noe problem. Takstmannen påpekte at det var fjell og anbefalte å legge på plast. Det ble gjort. Noe annet tiltak ble ikke foreslått, og etter at plasten var på plass forelå det ingen opplysningsplikt. Kjøperen i 2012, Evensen, reklamerte ikke. Heller ikke Evensen så noen problemer med fukt i 2016 Han visste det kunne sildre inn vatn ved ekstremt regnvær, men vatnet ble drenert slik det skulle. De neste eiere Talset og Olsen så heller ikke dette som et problem, og svaret derfor nei i egenerklæringsskjemaet. Når tre selgere etter hverandre alle krysser av for at konstruksjonen ikke medfører fuktproblemer, kan det ikke konkluderes med at dette var grovt uaktsomt. Ordet problemer dekker alle de etterfølgende alternativene i spørsmålet i egenerklæringsskjemaet. Olsen lagret blant annet musikkinstrumenter og klær i rommet og opplevde ikke fuktskader. Under befaringen da saken ble behandlet i tingretten brukte også ankende part rommet som lager. Hun påstår nå at lagringen førte til at hun fikk ødelagt ting av fukt, men har ikke konkretisert dette eller vist fram skadde objekter. I salgsoppgaven ble det presisert at det kan være gjort arbeider som ikke er byggemeldt eller godkjent. At rommet i løpet av 50 år er endret fra råkjeller til S rom er innenfor risikoen for hva som kan skje over et så langt tidsrom. Det er ukjent hvem som har pigget opp og satt inn en dør der det tidligere var en inspeksjonsluke. Evensen har avvist at det skjedde i hans eiertid, men det er opplyst at det var han som la det tilfarergulvet som fortsatt ligger der. T G 1 er riktig for grunn og fundament. Synlig fjell er ikke en svekkelse av grunnmuren. I tilstandsrapporten opplyses det at bygget ikke tilfredsstiller dagens krav til blant annet varmeisolering, ventilasjon og tetthet. Det ble opplyst om improvisert gulvoppbygging, stedvis synlig fjell og at synlig rust på soilrør i boden kunne skyldes et fuktig miljø. Og det ble opplyst om at det kunne mangle drenering, og dersom det var drenert, hadde denne overskredet forventet levetid. Den samlede informasjon til kjøperen viser at det ikke foreligger noen mangel. Det foreligger ikke noe avvik fra det avtalte. Det er ikke tale om en vasslekkasje, men at vatn kan komme inn fordi bygget er i samsvar med byggeskikken i 1966 Det eneste som er gjort i ettertid er at luka er byttet ut med en dør, og da ble dette et S rom. Formålet med avhendingsloven 3 7 er å verne mot illojalitet og kvalifisert kritikkverdig handlinger. Når et så belastende faktum skal legges til grunn, kreves det kvalifisert sannsynlighetsovervekt. Det foreligger ikke opplysningsplikt om forhold som ikke utgjør noen feil. Selger må ikke opplyse om at det er bygd etter byggeskikken på oppføringstidspunktet, men det er likevel gjort her. Selgeren kjente til at det kom noe vatn inn ved mye nedbør, men dette er ikke en omstendighet etter 3 7, fordi det ikke utgjorde et problem. Kjøperen var i kjelleren før kjøpet og så både fjellet som kom inn i rommet og plasten som var lagt på. Hun spurte ikke noe nærmere om denne. Selger kunne legge til grunn at kjøperen forsto at fjell kan føre vatn, og det er ingen plikt til å opplyse om forhold som det er god grunn til å anta at kjøperen allerede kjente til. At selgerne eventuelt kunne eller burde ha opplyst bedre om noe, er ikke kvalifisert klanderverdig. Det kan heller ikke legges til grunn at mer detaljerte opplysninger om faren for innsig av vatn ved store nedbørmengder ville virket inn på avtalen. Det selger kunne opplyst om var at dette var vanlig byggemåte i 1966, at de ikke hadde hatt noen problemer med vatnet, og at de brukte kjelleren som lagringsplass, uten fuktproblemer. Det ville ikke innvirket på prisen, som i et stigende marked hadde stått stille i to år. For de øvrige påberopte manglene som under ankeforhandlingene ble redusert til ikke byggegodkjente endringer og setningsskader i grunnen anføres at det er reklamert for seint. Reklamasjonsfristen er to tre måneder, jamfør Rt 2010 103 avsnitt 66 (Kistebakkane dommen), og fristen skjerpes jo lengre etter kjøpet det framsettes reklamasjoner. Fristen løper fra det tidspunktet kjøperen har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart at tingen ikke er i samsvar med avtalen, jamfør Rt 2011 1768 avsnitt 36Takstmann Rønningen påpekte muligheten for manglende bruksendring uten godkjenning under sin befaring 2 februar 2021 Kjøper kontaktet derfor kommunen allerede samme dag og 8 februar 2021 hadde hun kunnskap om at det ikke forelå noen godkjenning. Reklamasjonen kom likevel først 17 juni 2021, mer enn fire måneder seinere. Det var ingen grunn til å avvente rapporten fra Rønningen. Dette er uansett ingen mangel etter avhendingsloven 3 8 Arealene er oppmålt etter faktisk bruk ved befaringen, og det er uttrykkelig sagt at bruken av rommene kan være i strid med det som er byggemeldt. Det er ikke brukt feil tilstandsgrad. Muligheter for setningsskader i grunnen ble nevnt allerede i tilstandsrapporten fra Jonsson 5 august 2019 og var oppe i tingretten i november desember 2020 Reklamasjonen kom 17 juni 2021, som er for seint. Uansett har mulige setninger sammenheng med en vel 50 år gammel drenering fuktsikring av boligen. Dette er kjøpers risiko ved kjøp av en såpass gammel eiendom. Følgeskader er ikke en mangel om ikke årsaken er en mangel. Ved en vurderingen etter avhendingsloven 3 9 skal det ikke tas hensyn til mangler som det er reklamert over for seint. Eiendommen er solgt som han er og er ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne medicinae Boligen er 50 år gammel og det er påregnelig at boligen ikke på alle punkt oppfyller byggeforskriftene, jamfør Rt 2010 103 avsnitt 53 og 54 At råkjelleren er omgjort til lagerrom er innenfor kjøpers aksept av risiko. Mulig fukt i kjellerboden er ikke et avvik sett opp mot kjøpers berettigede forventing til et hus fra 1966, sammenholdt med de opplysningene som ble gitt. Subsidiært, for det tilfellet at lagmannsretten finner grunnlag for prisavslag, må det fastsettes forholdsmessig etter avhendingsloven 4 12 første ledd, som er den overordnede regelen, jamfør Rt 2010 1395 avsnitt 37 38 Formålet er å gjenopprette balansen i avtaleforholdet. Verdien i boligen ligger i stor tomt, tre soverom, flott utsikt, terrassene og beliggenheten. Boden har begrenset verdi. Et prisavslag på 700 800 000 kroner, som vil utgjøre 20 til 25 prosent av kjøpesummen, er ikke forholdsmessig. Kjellerrommet har ikke en slik verdi. Eiendommen ville ikke blitt solgt for 700 000 kroner mindre om kjøperen hadde visst om de anførte manglene før salget. To år tidligere kjøpte Talset Olsen for 3, 7 millioner kroner vel vitende om at fjell fører vatn. Ankemotpartene har lagt ned slik påstand: 1. Anken forkastes. 2. Gunn Torill Talset, Kenneth Olsen og Am Trust Europe Limited tilkjennes sakens omkostninger. Lagmannsrettens syn på saken: På bakgrunn av ankeforhandlingen legger lagmannsretten til grunn at saken nå gjelder tre forhold: Vatn inn i kjelleren Setningsskader Bruksendring uten godkjennelse For så vidt gjelder de to siste forholdene har selgersida anført at det er reklamert for seint. Lagmannsretten legger til grunn at reklamasjon for begge forholdene første gang ble framsatt i advokat Møllers prosesskriv 17 juni 2021 Spørsmålet er når fristen begynte å løpe. Lagmannsretten legger til grunn at reklamasjonsfristen etter avhendingsloven 4 19 løper fra det tidspunktet kjøperen har kunnskap eller burde hatt kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart at tingen ikke er i samsvar med avtalen, jamfør Rt 2011 1768 avsnitt 36Muligheten for setningsskader ble videre nevnt i prisestimatet fra Flinterud 2 august 2019: Det er også oppdaget sprekker i grunnmur som kan ha sammenheng med en setning i bygget. Problemstillingen knyttet til setningsskader ble påpekt av Jonsson i tilstandsrapporten 5 august 2019: På begge sideveggene er sprekkdanning øverst på veggene. Dette vekker mistanker hos undertegnet om at nederste delen av huset står på fylling og vannføringen gjennom ytterveggen og under huset har vasket fineste steinmassene bort og resultert i senkningskader. Det har dermed gått nesten to år fra mulige setningsskader kom opp som en problemstilling til ankende part framsatte en formell reklamasjon. Det er for lang tid. Ankende part både kunne og burde avklart langt tidligere om det foreligger årsakssammenheng mellom at vatnet kommer inn i kjelleren ved større nedbørsmengder og setningsskader. Med dette standpunktet til reklamasjonsspørsmålet er det ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på om det er sannsynliggjort en slik sammenheng nå. For så vidt gjelder reklamasjonen knyttet til at råkjelleren var omdisponert til en stor bod uten byggemelding, viser lagmannsretten til at positiv kunnskap om at dette forelå i og med svaret fra kommunen 8 februar 2021 Spørsmålet blir om ankende part da visste nok til å kunne reklamere eller om det var nødvendig å avvente taksten fra Rønningen. Etter lagmannsrettens vurdering var ikke det nødvendig. På dette punktet inneholder ikke taksten fra Rønningen noe nytt, utover at det siteres fra de byggeforskriftene som gjaldt i 1966 og hvilke krav som gjelder i dag, dersom rommet skal godkjennes som bod. Lagmannsretten er derfor enig med selgersida i at reklamasjonsfristen begynte å løpe 8 februar 2021 og at en reklamasjon 17 juni 2021, mer enn fire måneder seinere, er framsatt for seint. Manglende opplysninger De omstendigheten det må gis opplysninger om etter avhendingsloven 3 7 må sees i sammenheng med hvordan eiendommen blir presentert og markedsført. Det aktuelle kjellerrommet er systematisk og utelukkende omtalt som bod i salgsoppgaven og tilstandsrapporten som lå til grunn for salget til ankende part. Dette er ikke korrekt sett hen til ferdigattesten i 1967, da dette var ikke utgravd samtidig som deler av rommet ble benyttet til plassering av varmtvannsbereder, stoppekran og stakeluke. Det er enighet om at adkomsten var gjennom ei luke litt opp på veggen fra trapperommet. Rommet var en råkjeller i 1966 og var det i byggteknisk forstand fortsatt i 2019, fordi ingen ting var gjort for sikre mot fukt. Som råkjeller betraktet er det ingen tekniske mangler ved rommet, utover slitasje og elde. Lagmannsretten finner det mest sannsynlig at man i 1966 gjorde det så tett som mulig mellom grunnmuren og fjellet, men det var ikke noe krav om sikring mot fukt. Sjøl om man skulle ha klart å gjøre det varig tett mellom fjell og grunnmur, ville man ikke hatt noen garanti for at ikke vatn kunne komme gjennom sprekker i fjellet lenger ned. På byggetidspunktet var det derfor full kunnskap om at konstruksjonen kunne føre til at vatn kom inn i råkjelleren, men det ble ikke ansett som et problem så lenge vatnet hadde mulighet til å renne videre ut under bygget. Noe det hadde. Rommet skulle ikke benyttes til verken oppholdsrom for mennesker eller som lager bod. Lagmannsretten finner det sannsynlig at mengden vatn inn i kjelleren kan ha økt med årene, både fordi grunnmuren gradvis er svekket av alder og fordi nedløpet fra taket til naboen etter bygging av terrasse ikke lenger ble ledet vekk fra muren. Slik bortledning har Torkildsen nå foretatt. Kjellerrommet ble imidlertid ikke solgt som råkjeller, men som 18 m 2 kjellerbod, i en kjeller med mange muligheter. Plantegningene i salgsoppgaven, som er gjengitt foran, viser flatt gulv og glatte vegger. Hele rommet er omtalt som bod. Rommet ser ikke ut som på tegningene. Omlag en tredel av rommet rett innenfor døra og fram til langveggen har betongdekke. Her finner man varmtvannsberederen og enkelte øvrige tekniske installasjoner. Basert på at betongdekket ligger over utpiggingen ved døra, er det grunn til å tro at det er anlagt etter at inspeksjonsluka ble erstattet av en dør. Også mens adkomsten bare var en inspeksjonsluke kan det ha vært et fast dekke, særlig der varmtvannsberederen er plassert, uten at det har betydning for saken. Vel det halve av resten av gulvet er i dag dekket av det tilfarergulvet som Evensen anla mellom 2012 og 2016 Ellers er det et oppbygd cirka 50 cm. høyt platå langs langveggen mot naboen i Likollen 58 D. Ingen av de sakkyndige vitnene har undersøkt hva som er under dette platået, men etter lagmannsrettens vurdering er det grunn til å tro at platået er bygd opp fordi jordbakken fjellet under ikke er plant, og slik at det ikke er full takhøyde. Hadde det vært plant ville trolig hele gulvet hatt samme tilfarergulv. Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at kjøperen har risikoen for at det i et 50 år gammelt hus kan være foretatt bygningsmessige endringer som skulle vært byggemeldt, men der det ikke er gjort. Denne ansvarsfraskrivende opplysningen framkommer også av salgsoppgaven. Dersom dette rommet faktisk hadde blitt ombygget til bod uten byggemelding, måtte kjøper funnet seg i det. Problemet er at rommet etter retten oppfatning ikke tilfredsstiller de kravene som kan stilles til det som omtales som bod og selges som en bod. Den plastfolien som delvis er lagt på fjellet etter råd fra takstmannen i 2012 innebærer ikke at fuktproblemet ble løst. Det skal som et klart utgangspunkt ikke komme vatn inn i en bod. Det kan ikke legges til grunn at innsig av vatn ved større nedbørmengder er noe en alminnelig aktsom kjøper må regne med i en bod. Dersom det likevel kommer vatn inn i en bod, og selgeren vet dette, er det en omstendighet det må opplyses om. Dette er så vidt avvikende fra de normale forventningene til en bod, at en kjøper har grunn til å regne med å få en slik opplysning. Det kan ikke legges til grunn at enhver kjøper vet eller forstår at synlig fjell innebærer en risiko for vatn eller fukt, og særlig ikke når rommet er markedsført som en kjeller med mange muligheter. Det er ingen holdepunkter for at ankende part forsto risikoen eller burde forstått den. Det er ingen ting i vegen for at en kjeller med synlig fjell kan være tørr. Det avhenger av forholdene ellers rundt bygningen. Etter lagmannsretten syn kan selgerne i saken klandres for at det ikke ble opplyst om fuktproblemene i kjellerrommet, som må ha vært åpenbare ved større nedbørmengder. Det var uriktig å svare nei på spørsmålet om det var eller hadde vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasjen kjellere. Lagmannsretten legger til grunn at området rundt og nedstrøm det fjellet som stikker inn i kjelleren ikke kunne benyttes som lagerplass. Da foreligger det et problem i en bod forårsaket av vatn og fukt. At selgerne og selgeren før dem igjen levde greit med denne situasjonen og hadde tilpasset seg de spesielle forholdene, endrer ikke dette. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplyst at det ved større nedbørmengder kunne komme vatn inn i boden. Det er for lagmannsretten åpenbart at den manglende opplysningen har virket inn på avtalen, uten at lagmannsretten har grunnlag for å mene noe om hva som ville vært utfallet om det hadde vært gitt riktig informasjon. Opplysninger om at en bod likevel ikke innehar de minstekrav som kan settes til fuktsikring må antas å være av betydning for enhver kjøper. Lagmannsretten konkluderer derfor med det foreligger opplysningsmangel etter avhendingsloven 3 7 Det er etter dette ikke grunnlag for å drøfte eventuell mangel etter avhendingsloven 3 9Prisavslag og erstatning Kjøperen har prinsipalt krevd prisavslag etter avhendingsloven 4 12 annet ledd. Subsidiært er det krevd erstatning for utgifter til innledende juridisk bistand, dersom dette ikke medtas som del av prisavslaget. Det foreligger flere prisestimater og uforpliktende pristilbud i saken. Takstmann Rønningen har beregnet at fuktsikring av kjelleren vil koste 560 286 kroner, tiltak mot setningsskadene om lag 51 691 kroner, betong kjellergulv om lag 66 660 kroner og rigg og drift 94 375 kroner, alt inkludert merverdiavgift. Samlet utgjør dette 773 000 kroner Ankende part godtar at det må foretas skjønnsmessig et fradrag for standardheving. Prisestimatet fra Rønningen omfatter utbedringer utover det som lagmannsretten anser som en kjøpsrettslig mangel. Sjøl om det tas hensyn til det, er det tale om utbedringskostnader som er vesentlig høyere enn den reduksjonen i markedsverdien som mangelen representerer. Eiendommen som helhet har mange kvaliteter og i et totalbilde må det antas at den tekniske kvaliteten i det aktuelle kjellerrommet er av mindre betydning for markedsverdien. Bruk av presumsjonsregelen i 4 12 annet ledd vil derfor ikke innebære et forholdsmessig prisavslag, i samsvar med hovedregelen i 4 12På denne bakgrunn har lagmannsretten kommet til at det skal fastsettes et skjønnsmessig prisavslag på 200 000 kroner. Det omfatter også ankende parts utgifter til juridisk bistand i den innledende fasen. Det skal betales forsinkelsesrente av beløpet fra 14 oktober 2019Sakskostnader Verken ankende part eller ankemotpartene har etter dette vunnet ankesaken. Ankende part har fått medhold i at det foreligger mangel etter 3 7, men har ellers ikke nådd fram i særlig grad. Det er lagt ned påstand om prisavslag erstatning etter rettens skjønn, samtidig som det er antydet et nivå langt utover det resultatet lagmannsretten har kommet til. Retten har vurdert om det vil være riktig å si at ankende part har fått medhold av betydning, jamfør tvisteloven 20 3, men har kommet til at det ikke er tilfellet. Uansett foreligger det ikke tungtveiende grunner som tilsier at ankende part helt eller delvis skal få dekket sine sakskostnader for lagmannsretten. Partene må derfor bære sine egne omkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten skal legge sitt resultat til grunn for omkostningene for tingretten. De samme hensyn gjør seg gjeldende og det innebærer at partene også må bære sine egne omkostninger for tingretten. Dommen er enstemmig. D OM SS LU TN IN G1. Gunn Toril Talset, Kenneth Olsen og Am Trust Europe Ltd. dømmes in solidum til innen 2 to uker fra dommens forkynnelse å betale prisavslag til Irene Torkildsen med 200 000 tohundretusen kroner. Det påløper forsinkelsesrente på hele beløpet fra 14 oktober 20192Partene bærer sine egne omkostninger for tingretten og lagmannsretten. 
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom (rekkehus). Eiendommen er gardsnummer 5 bruksnummer 179 i Nittedal kommune og har adressen Likollen 58 E, 1481 Hagan. Boligen, som sto ferdig i 1966, er den nederste av fem leiligheter i rekke. Det er en eiet tomt på 410 m 2 Grunnflata er cirka 43 m 2 og samlet P rom 95 m 2 Første og andre etasje består av stue kjøkken, tre soverom og bad. I kjelleretasjen er det blant annet trappegang, vaskerom og en entr med utgang til hagen. I byggeåret 1966 var det ingen utgangsdør i dette rommet, som da ble betegnet som vedbod. Resten av arealet innenfor ringmuren i kjelleren cirka 22 m 2 ble i 1966 avmerket som ikke utgravd, og at det er synlig fjell. Gjennom årene er arealet tatt i bruk til blant annet lagerplass. Ved salget av boligen i 2019 ble rommet omtalt som bod. Tvisten gjelder vatn fukt i rommet. Partene i saken er Irene Torkildsen, som kjøpte eiendommen for 3, 7 millioner kroner 14 juni 2019 av Gunn Torill Talset og Kenneth Olsen. Som motpart står også selgerens eierskifteforsikringsselskap Am Trust Europe Ltd. Talset og Olsen hadde ved salget bodd i boligen i snaut to år, og hadde sjøl kjøpt den for samme beløp av Tarjei Evensen i 2017 Evensen hadde kjøpt boligen av Vigdis Eliasson i mai 2012 Eliasson var eier fra 19972012 I verdi og lånetakst 6 mars 2012, utarbeidet i forbindelse med salget fra Eliasson i 2012, ble det opplyst at bruttoarealet (B TA) i kjelleren var 23 m 2 mens bruksarealet (B RA) var 20 m 2 Dette fordelte seg på 9 m 2 primær rom (P rom) og 11 m 2 på sekundærrom (S rom). Om anvendelse av kjelleren ble det opplyst: Trapp, gang, vaskerom, bod med utgang, kjellerrom råkjeller Om grunn og fundament ble det opplyst: Støpt såle til fast grunn. Støpte kjellervegger og støpte kjellergulv. Det er noe råkjeller med fjell i dagen. Vedlikehold ol: Tendens til tidvis noe fukt via fjellet i del av råkjeller (kunne med fordel vært tildekket med plastfolie). I egenerklæringen fra Eliasson i mars 2012 svarte hun nei på spørsmålet Kjenner du til om det er har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i kjelleren underetg.? I salgsoppgaven var det opplyst at kjelleren hadde gang, vaskerom, bod og stor råkjeller, samt at det var god oppbevaringsplass i kjeller. 2017 I salgsoppgaven i 2017 da Evensen solgte til Talset Olsen ble potensiale i kjeller trukket særlig fram som en av flere positive egenskapet ved eiendommen: Selveiet enderekkehus (119 m 2 B RA) med fantastisk utsikt som kan nytes fra solrik hage og uteplasser 3 soverom Parkering Potensiale i kjeller! Nær skole, buss og marka. Det ble opplyst at kjelleren besto av trapperom gang, vaskerom, stor bod og entr, og videre framhevet: Kjeller med egen inngang og stort potensiale22 kvm uinnredet bodrom med potensiale! Det er bygget tilfaregulv oppå fjell i dagen. Gulvet har ingen synlige feil og er sikret med dampsperre mot grunn. Med tilgang til rørføringer er det naturlig å etablere bad vaskerom i en del og lagringsplass i delen med synlig fjell i dagen. Den delen av kjeller som består av trapperom gang, vaskerom og entr kan omgjøres f. eks til en tvstue oppholdsrom. Bruksendring er søknadspliktig tiltak. I egenerklæringen fra Evensen i november 2017 svarte han nei på spørsmålet Kjenner du til om det er har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i kjelleren underetasje krypkjeller garasje? I tilstandsrapport for bolig 9 november 2016 var kjellerens B TA oppgitt til 44 m 2, hvorav B RA utgjorde 37 m 2 Dette var igjen fordelt på P rom 13 m 2 og S rom 24 m 2 S rommet var omtalt som bod. Grunn og fundament ble ikke gitt noen tilstandsklasse, med følgende begrunnelse: Det er ikke mulig å endelig avklare fundamentering eller type fundament uten vesentlige inngrep og det ønskes ikke å vurdere det ukjente. Grunnmuren ble gitt tilstandsklasse 2, med slik begrunnelse: Grunnmur er kun visuelt undersøkt fra utside. Det er det er ikke gjort spesielle observasjoner på synlig del av grunnmur utvendig. Sprekk i grunnmur i bodrom. Også rom under terreng ble gitt tilstandsklasse 2: Beskrivelse: Uinnredde rom mot terreng i kjeller. Det er bygget tilfaregulv oppå fjell i dagen. Gulvet har ingen synlige feil og er sikret med dampsperre mot grunn. Påkostninger Vedlikehold: Dagens eier har bygget tilfaregulv oppå fjell i dagen. Utført som egeninnsats dugnad. Vurdering: Innvendige utforede vegger og gulv i rom under terreng er en risikokonstruksjon, og bør jevnlig kontrolleres. Det var ingen tegn til fukt i trevirke på befaringsdagen. T G 2 er gitt på bakgrunn av alder og som følge av at rom under terreng er en risikokonstruksjon. 2019 I salgsoppgaven i 2019 som ligger til grunn for Torkildsens kjøp ble det særlig fokusert på en fantastisk utsikt, stor terrasse og 3 soverom. Det ble også trukket fram som positivt at det var en kjeller med mange muligheter. Prisantydningen var 3 750 000 kroner. Plantegningene over kjelleren var inntatt i salgsoppgaven og så slik ut: Om grunn og fundament ble det i salgsoppgaven opplyst at det ut fra synlig fjell i kjeller var grunn til å tro at bygningen var fundamentert på fjell med såler av betong. Det ble angitt at gulvet i kjellerbod trenger oppgradering. Det ble videre opplyst at det forelå ferdigattest brukstillatelse fra 8 desember 1967, men at en ferdigattest ikke gir noen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent. I tilstandsrapport bolig 29 mars 2019 ble det opplyst at selgeren hadde kjøpt eiendommen i 2017 og i begrenset grad hadde kunnskap om bygningens vedlikeholdshistorikk. Under konklusjon tilstand blant annet opplyst at bygget ble oppført midt på 1960 tallet etter den tids byggeforskrifter og at bygget ikke tilfredsstiller dagens krav til blant annet varmeisolering, ventilasjon og tetthet. Videre ble det framhevet: Kjelleren har enkel standard, spesielt kjellerboden. Rommet har improvisert gulvoppbygging, stedvis synlig fjell, røffe veggflater av betong og stubbloft i himling. Det er en parafintank som ikke er i bruk og synlig rust på soilrør i boden. Kjellerarealet ble oppgitt til B TA 35 m 2, hvorav 31 m 2 var B RA. Dette fordelte seg på 13 m 2 P rom og 18 m 2 S rom. I kommentaren het det: Gang med ytterdør til hage mot nordøst, gang med trapp opp til 1 et., vaskerom og stor bod. Deler av boden har redusert takhøyde (1, 65 m), noe som reduserer det målbare areal... (.. ).. Bruksarealet i kjelleren er redusert med cirka 6 m 2 på grunn av et område med redusert takhøyde. Grunn og fundamenter ble gitt tilstandsgrad 1, og hadde slik beskrivelse og vurdering: Grunnforhold kan som regel ikke fastslås med sikkerhet ved visuell kontroll. Ut i fra de stedlige forhold med synlig fjell i kjelleren er det grunn til å tro at bygningen er fundamentert på fjell med såler av betong... (.. ).. Det er synlig planavvik på gulvet i gang med ytterdør i kjelleren. Det er ellers ikke registrert skjevheter eller sprekkdannelser som kan gi grunn til å tro at det er feil ved grunn eller fundamenter; derav tilstandsgrad. Vegger mot grunn (grunnmuren) fikk tilstandsgrad 2, med slik beskrivelse og vurdering: Grunnmur av betong. Grunnmur mot nordvest og deler av grunnmur mot nordøst og sørvest ligger under utvendig terreng. Det er synlig betong eller gassbetong i kjellerbod, men utlektet og panelt eller platekledd på innsiden av grunnmur i trapperom og gang... (.. ).. Det er utlektet og kledd med ulike overflatematerialer på enkelte vegger som ligger under utvendig terreng. Utlekting og kledning på innside av grunnmur under terreng vurderes generelt som risikabel konstruksjon. Utlektingen reduserer også kontrollmulighetene. Risikovurderingen er lagt til grunn for tilstandsgraden. Det ble ikke satt tilstandsgrad på dreneringen, med slik beskrivelse og vurdering: Drenering blir normalt vurdert ved kontroller på innsiden av grunnmur og ved utvendig besiktigelse. Det var befaringsdagen snødekket tomt rundt huset. Dette begrenser mulighetene for utvendige kontroller. Det er ikke synlig hvordan dreneringen er anordnet. Det er ikke gitt at det er drenert rundt en bygning som står på fjell. Dersom det er drenert er det grunn til å tro at den er utført etter byggetidens vanlige løsning med drensrør av tegl, påsmøring med bitumenbasert stoff på utsiden av grunnmuren og tilbakefylling med drenerende masser. Det er dels tilfarergulv i kjelleren, noe som begrenser kontrollmulighetene også inne i kjelleren. Snø hindret utvendige kontroller og tilfarergulv i bodarealer i kjeller begrenser kontrollmulighetene inne i kjelleren. De nevnte begrensninger gjør at grunnlaget for å sette en tilstandsgrad på drenering ikke er tilstrekkelig. Det bemerkes imidlertid at en eventuell drenering fra byggetiden er over 50 år gammel og har overskredet den levetid som normalt kan forventes. Det er synlig rust på soilrør og bjelke i kjellerboden, noe som kan skyldes et fuktig miljø. Under punktet gulvsystemer ble det bemerket følgende: Gulvet i kjellerboden fremstår som en improvisert løsning hvor gulvet på ulike måter er tilpasset underliggende fjell. Deler av boden har redusert takhøyde fordi det er bygget en plattform over underliggende bakke. Det er stedvis synlig avløpsrør i gulvet. Gulvet i kjelleren har oppgraderingsbehov og tilstandsgrad 2I egenerklæringen fra Talset og Olsen i 2019 svarte de nei på spørsmålet Kjenner du til om det er har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasjen kjellere?. Irene Torkildsen var før kjøpet på n visning i huset. Hun møtte ikke eierne men en mekler. Hun hadde med seg sin datter på 7 år, og anslo i lagmannsretten at hun brukte cirka 15 minutter på stedet. Hun var også i kjelleren og i rommet omtalt som bod. Muligheten for inspeksjon var noe begrenset fordi det blant annet var lagret musikkinstrumenter og julepynt i rommet. Hun så likevel steinen fjellet som stakk ut i rommet på sørøstlig kortside, men tenkte ikke mer over hva det kunne innebære. Hun gjorde seg kjent med tilstandsrapporten. Torkildsen informerte mekleren om at hun var interessert i boligen, blant annet fordi hun som aleineforsørger kunne flytte direkte inn med sine to barn og det var god lagringsplass. Hun opplyste at hun ikke maktet å betale mer enn 3, 7 millioner kroner. Mekleren sa at hun kunne forsøke å gi et bud direkte til selgerne. Det gjorde hun og de aksepterte budet. Eiendommen ble solgt i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Av tingrettens dom følger at Torkildsen etter kjøpet, men før overtakelsen, ble vist rundt i boligen av selgeren. Dette ble ikke omtalt under ankeforhandlingen. Fra tingrettens dom: Det er ikke omtvistet at Torkildsen da blant annet spurte om det var ok å lagre ting i kjellerboden, og at saksøkte bekreftet dette. Videre at hun spurte om det var fuktig der og at saksøkte ikke hadde opplevd noen fuktproblemer i kjellerboden. Torkildsen overtok boligen 7 juli 2019 Under et regnvær noen få dager seinere hørte hun ifølge egen forklaring i lagmannsretten at det rant vatn inn i kjelleren, og hun oppdaget at det kom inn vatn ved fjellet steinen som stikker inn i kjelleren. Den 15 juli 2019 sendte hun S MS til Talset om dette: Hei! Jeg har oppdaget vannskade på gulvet (råte) og vann som renner i strie på den steinen som stikker ut i kjelleren. Jeg ser ikke at dere sa noe om det i egenerklæring eller muntlig når jeg spurte. Hva sier dere om dette? Se bilder og video vedlagt. Talset svarte samme dag: Det der er ingen problem. Fjellet går jo utenfra og inn i kjelleren. Det dreneres ned i gulvet bakken Vært sånn siden 60 tallet. Torkildsen innhentet et prisestimat fra anleggsgartner Robert Flinterud, som 2 august 2019 oppga at utvending utbedring ville koste om lag 625 000 kroner inkludert merverdiavgift. Han beskrev problemet og løsningen slik: Beboer har oppdaget at det ved nedbør fosser vann på fjell inn kjeller på bolig. Det er også oppdaget sprekker i grunnmur som kan ha sammenheng med en setning i bygget. Det er bratt og trang atkomst på stedet, slik at arbeidene må utføres med begrenset størrelse på maskiner og utsyr. Det er en terrasse som må fjernes for å få atkomst til vegg og terreng ved vanninntrengingen... (.. ).. Det bemerkes at det er knyttet stor usikkerhet til kostnaden, da man ikke vet hvordan fjellets beskaffenhet er på stedet, og løsning må vurderes underveis i arbeidene da terrenget og fjell avdekkes. Underveis i arbeidet kan man også antagelig avdekke om grunnmur står på fjell hele veien, eller delvis på fjell og om vannet kan ha vasket ut finmasser og ført til setning og sprekkdannelse i grunnmur. Torkildsen innhentet deretter en tilstandsrapport fra byggmester Sturla Jonsson, som 5 august 2019 beskrev situasjonen slik: Kort tid etter første regnværsdag etter at huseier flyttet in i huset ble det oppdaget inntrenging av vann rundt denne fjellknausen i so stor skala at man kunne høre Vann vannet renne inn. Det finnes en video med lyd og bilde tatt av huseier. Undertegnet og Anleggsgartnermester Robert Flinterud var på befaring på adressen den 30/07/2019 på formiddag. Det hadde regnet i små skala på morgningen og da var vann inntrenging allerede på gang. Vi har begge den mistanken at alt takvann er ledet ned igjennom terrassene og renner fritt langs ytterveggen inntil det møter fjellknausen som står i veien og leder vannet in i rommet. På begge sideveggene er sprekkdanning øverst på veggene. Dette vekker mistanker hos undertegnet om at nederste delen av huset står på fylling og vannføringen gjennom ytterveggen og under huset har vasket fineste steinmassene bort og resultert i senkningskader. Kjøperen v advokatfullmektig Høylandskjær framsatte deretter krav om prisavslag tilsvarende de antatte utbedringskostnadene med 625 000 kroner. Kravet ble framsatt overfor Claims Link A S, som representerte Am Trust Europe Ltd, og det ble vist til avhendingsloven 3 9 og 3 7 Claims Link avviste kravet. Torkildsen tok ut stevning mot selgerne og forsikringsselskapet 24 januar 2020 Prisavslagskravet var økt til 640 000 kroner idet 15 000 kroner til juridisk bistand fram til stevning var lagt til. Det ble dessuten krevd erstatning med 15 000 kroner til flytting lagring i utbedringsperioden. Selgerne og forsikringsselskapet la i tilsvar 3 mars 2020 ned påstand om frifinnelse. Advokatfullmektig Høylandskjær hadde 6 mars 2020 en telefonsamtale med Tarjei Evensen, som i 2017 hadde solgt huset til Talset og Olsen. Hun oppsummerte samtalen i en e post og sendte dette til Evensen som kommentarer. Av oppsummeringen framkommer: Jeg spurte deg om du under ditt eierforhold var kjent med at det kom inn vann i kjelleren ved og rundt steinen som stikker ut og om du ga informasjon om dette til de som kjøpte boligen av deg. Til dette svarte du: Ja, dette ble formidlet og var ingen hemmelighet. Videre opplyste du om at du selv ikke hadde sett på dette forholdet som et problem og at vannet drenerte vekk i bakken etter en tid. Du opplyser videre om at du er usikker på om dette sto i salgsoppgaven, eller om du formidlet dette til kjøperne muntlig. Vi ble enige om at du skulle forsøke å finne salgsoppgaven fra tidspunktet når du solgte boligen og sende denne over til meg. Evensen kom med merknader 14 april 2020: Det er nesten korrekt det du skriver, men har et par presiseringer fra min tid kjennskap til lokasjonen: Det dreiet seg såvidt jeg husker ikke om en stein, men om en liten del av fjell som kommer utenfra og går inn i kjelleren. Fjellet lå åpent i dagen, og var hverken isolert eller fuktsikret på noen måte. Det sildret vann inn på denne fjellknausen ved kraftig regnvær, men dette drenerte umiddelbart ned i grunnen bakken. Dette var en uinnredet råkjeller, med stein pukk på bakken rundt det aktuelle stedet. De saksøktes prosessfullmektig, advokat Meidell, ønsker å befare eiendommen sammen med egen takstmann. Dette ble nektet av motparten. Basert på sakens dokumentet skrev deretter teknisk leder i Claims Link, Kjetil Reiersrud, 21 april 2020 et notat om årsaken og hvordan utbedring kunne foretas: Det er ikke uvanlig ved boliger fra denne perioden at det er noe synlig fjell inne. Fjerning av fjell var kostnadskrevende, og man ønsket gjerne å begrense dette til et minimum. I dag fjernes normal alt fjell, og tomten undersprenges, før byggegrunnen bygges opp trinnvis med masser. Når man, som i dette tilfelle, har synlig fjell inne vil vannet som treffer over kunne ledes inn via sprekker i fjellet. Hvor mye vann som ledes inn avgjøres blant annet av mengden nedbør, hellingen på terrenget og hvor takvannet ledes... (.. ).. Vannet som nå tidvis kommer inn er en direkte konsekvens av den valgte byggemetoden, direkte på og med synlig fjell inne... (.. ).. Jeg vil i stede for det tiltaket som Flinterud beskriver anbefale en innvendig drensgrøft og fuktsikring. Grunnmuren beholdes som den står, og man sikrer vannet som kommer inn via fjellet å føres videre og gjøre skade. Han anslo kostnadene til rundt 300 000 kroner inkludert merverdiavgift. Torkildsen innhentet i april 2020 et pristilbud på utbedring fra T N Maskin og Transport A S. Selskapet anslo kostnadene til mellom 500 000 og 800 000 kroner før merverdiavgift. Fra Karlsson s Grave og Vedlikehold A S fikk hun et estimat på 757 500 kroner inkludert merverdiavgift. Nedre Romerike tingrett avsa dom i saken 11 desember 2020 med slik slutning: 1. Gunn Toril Talset, Kenneth Olsen og Amtrust Europe Ltd frifinnes. Irene Torkildsen betaler saksomkostninger med kr. 184375 kroneretthundreogåttifiretusentrehundreogsyttifem til Gunn Toril Talset, Kenneth Olsen og Amtrust Europe Ltd, innen 14 fjorten dager. Torkildsen har anket dommen til lagmannsretten. Talset, Olsen og Am Trust Europe Ltd har tatt til motmæle. Under planleggingsmøtet i lagmannsretten 1 februar 2021 ble det avklart at anken gjaldt bevisvurderingen og rettsanvendelsen etter avhendingsloven 3 7 Avhendingsloven 3 9 ble ikke lenger anført fra Torkildsens side. Takstingeniør Tore Snilsberg Rønningen var på befaring på eiendommen 2 februar 2021 Torkildsen deltok på befaringen. Samme dag, etter befaringen, ba Torkildsen Nittedal kommune om å sende henne byggemappen for eiendommen:.. (.. ).. Trenger byggesøknaden og alt som hører til. Også bruksendring hvis noen som er godkjent for 5 179 Jeg ser også fra andre rekkehus i serien at stor del av kjelleren ble bygd som råkjeller og ikke en del av boligen. Huset ble solgt til meg med stort kjellerrom som bod og som er en del av B RA. Jeg har en rettsak mot forsikringselskapet og trenger all informasjon som finnes om byggesøknaden, ferdigattesten og eventuelle godkjente bruksendringer. Kommunen svarte 8 februar 2021 at det ikke forelå noen meldte endringer på eiendommen. Rapporten fra takstmann Rønningen forelå 27 mai 2021 Han konkluderte med at råkjelleren var tatt i bruk som bruksareal boligareal en gang i tidsrommet 2012 til 2017 I følge ham hadde det tidligere vært en inspeksjonsluke inn til krypkjelleren, som noen hadde fjernet og deretter pigget opp og satt inn en vanlig dør: Tidligere krypkjeller er tatt i bruk som bruksareal. Tilstandsrapporten som er utarbeidet i forbindelse med salget beskriver også denne delen av kjelleren som en stor kjellerbod. Rommet er medregnet som S R OM i arealberegningen, og er således en del av bruksarealet i boligen. Dette er et søknadspliktig tiltak, og det foreligger ingen dokumentasjon på at det er søkt om å få gjennomføre tiltaket... (.. ).. Befaringen avdekket at det kommer inn store mengder vann i kjellerboden, og det er så mye fukt i rommet at dette egner seg dårlig selv som lagringsplass uten at det utføres tiltak som stanser vanninntrengningen. Dette grunnet at det ved så høye fuktverdier vil etableres mugg og soppvekst på lagrede gjenstander. Rønningen opplyste videre at det under befaringen var avdekket en større sprekk i grunnmuren i området ved der vatnet kommer inn: Sprekken er ikke beskrevet i tilstandsrapporten fra 2019, og ut ifra størrelse og synlighet er det derfor ikke sannsynlig at sprekken var der på det tidspunktet. Dette stedet ligger der grunnen går fra fjell og over til oppfylte masser. Det er en risiko for at dette kan skyldes utvasking av masser i grunnen som følge av rennende vann, tele eller en kombinasjon av disse faktorene. I etterkant av befaringen har det oppstått en tilsvarende type sprekk på motsatt side av rommet, noe som tyder på at det er pågående skadeutvikling. Som følge av rapporten reklamerte kjøperen 17 juni 2021 over tre nye forhold: Det er gjennomført søknadspliktige tiltak på boligen uten søknad. Kjøperen må derfor enten fjerne døra og tette åpningen (tilbakeføring) eller få rommet godkjent i samsvar med T EK 17 Det siste innebærer et godt fuktsikret rom, inkludert fuktsikret kjellergulv. Det er avdekket en nedgravd parafintank som det ikke er opplyst om. Den må fjernes for å kunne gjennomføre de tiltak Rønningen anbefaler. Det er setningssprekker i grunnmuren som skyldes utvasking av masser som følge av rennende vatn inn i bygget. I prosesskriv fra kjøpers prosessfullmektig 17 juni 2021 ble avhendingsloven 4 9 på nytt påberopt. Selgersidas prosessfullmektig innhentet 23 juni 2021 opplysninger fra Evensen i saken, med følgende spørsmål og svar: Det ligger en nedgravet propantank på eiendommen som må fjernes. Dette er helt ukjent for meg. De anfører at utgraving av krypkjeller til bod er gjort av deg i perioden 2012 til 2017 stemmer det? Nei, det er ikke korrekt. Ankeforhandling ble holdt i Lagmannsrettens Hus, Eidsvoll, 14 og 15 september 2021 Retten var på befaring på eiendommen. Ankende part forklarte seg i rettsalen og under befaringen. Kenneth Olsen forklarte seg på vegne av ankemotpartene, og kun over telefon. De sakkyndige vitnene Rønningen, Flinterud og Reiersrud forklarte seg under befaringen. Bevisførselen ellers framkommer av rettsboka. Ankende part, Irene Torkildsen, har i hovedsak anført: Det er reklamert i tide over de nye setningssprekkene i grunnmuren og at det ikke er søkt om bruksendring av kjelleren. Disse to forholdene ble først endelig bekreftet i rapporten fra takstmann Rønningen 27 mai 2021 Det ble reklamert i prosesskriv 17 juni 2021 Reklamasjonsfristen etter avhendingsloven 4 19 begynte ikke å løpe allerede fra det tidspunkt Rønningen, under befaringen på eiendommen, nevnte muligheten for at det forelå ulovlig omdisponering. Forholdene trengte nærmere undersøkelser. Sprekken i grunnmuren oppsto etter befaringen. Det anføres ikke lenger at parafintanken utgjør en mangel, kun at den utgjør en ekstra kostnad, fordi den må fjernes ved utbedringen. Det foreligger mangel etter avhendingsloven 3 7 Selgerne hadde kunnskap om at det renner vatn inn i kjelleren via utetthet i veggen i kjellerboden. Likevel ble det ikke opplyst noe om dette. I egenerklæringsskjemaet ble det svart nei på spørsmålet om de kjente til fukt, fuktinnsig eller fuktmerker i underetasje kjeller. Fuktnivåene er så høye at rommet ikke er egnet til oppbevaring. Fuktnivåene er over grenseverdiene for utvikling av sopp og råteskader. Det er også saltutslag på grunnmuren. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplyst om vatninntrengningen. Det skal alltid opplyses om inntrengning av vatn. Det er derfor det spørres eksplisitt om dette i egenerklæringsskjemaet, der den nedre grensa er fuktmerker. Her er det tale om rennende vatn. Den manglende opplysningen har virket inn på avtalen. Det er vesensforskjell på å kjøpe en eldre bolig med risiko for skjulte mangler og den foreliggende situasjonen, der selger har positiv kunnskap om en mangel og unnlater å opplyse om denne. Utbedringen vil koste minst 700 000 kroner. Forslaget fra Reiersrud er ingen løsning på problemet. En innvending drensgrøft kan sammenliknes med å sette en bøtte der vatnet kommer inn. Vatnet må stenges ute. Hans forslag er ikke en preakseptert løsning og det er ikke lagt fram dokumentasjon på at den tilfredsstiller funksjonskravene. Synlig fjell er ikke det samme som at det må være fuktinnsig. Trolig var råkjelleren tett da den ble bygd i 1966, men noe har skjedd gjennom 50 år. Til slutt trenger vatnet gjennom i overgangen mellom fjellet og grunnmuren, uten at vi vet når dette skjedde. Rommet ble tatt i bruk som bruksareal uten tanke på konstruksjonen. Det er uriktig at rommet har liten verdi sammenholdt med resten av boligen. Det er bærekonstruksjonen til hele huset som nå blir skadet som følge av at vatnet vasker vekk fyllmasse. Ankende part har kjøpt en bolig der grunn og fundamenter ble gitt tilstandsgrad (T G) 1, noe som var en uriktig opplysning. Gulvene er også gitt T G 1, som er beste tilstandsgrad for brukte bygningsdeler, jamfør H R 2017 1073 A. Grunnmuren er gitt T G 2, men det er angitt at det skyldes risikoen knyttet til utlekting og kledning av innsida av grunnmuren i andre kjellerrom. Det foreligger videre mangel etter avhendingsloven 3 8 Kjellerrommet er i salgsdokumentene omtalt som bod. Etter tingrettens behandling er det avdekket at boden i utgangspunktet var en krypkjeller som i ettertid har blitt tatt i bruk som bod. Slik bruksendringen er søknadspliktig etter plan og bygningsloven, men det er ikke framsatt søknad. Omtalen av rommet som bod er derfor et brudd på avhendingsloven 3 8 Ansvaret etter bestemmelsen er objektivt. Det har derfor ingen betydning at den ulovlige bruksendringen ble foretatt av et tidligere salgsledd. Ankende part har nå to alternativer: Enten tilbakeføre rommet til den opprinnelige tilstanden eller få rommet godkjent som bod. En tilbakeføring vil innebære å rive opp gulvene, fjerne døra og sette tilbake inspeksjonsluken. Dette er ikke realistisk, fordi sprekken i grunnmuren viser en pågående skadeutvikling. Hun må derfor uansett få kontroll på vatnet. Hun har dessuten kjøpt en bolig med en kjellerbod som utgjør cirka halvparten av kjellerens areal. Hun ble forespeilet at kjelleren hadde et utviklingspotensial. For å få rommet godkjent må rommet oppfylle kravene i T EK 17 Det er søknadstidspunktet som er avgjørende. Det betyr at vatninntrengningen må utbedres. Det har alltid vært krav om at bygninger skal tettes mot vanninnsig. Det vises ellers til L E 2000 958, som viser hvorfor ankende part skal ha medhold etter både avhendingsloven 3 7 og 3 8Subsidiært anføres at eiendommen er i vesentleg ringare stand enn ankende part hadde grunn til å regne med utfra kjøpesummen og forholdene ellers, jamfør avhendingsloven 3 9 Verken innstrømmingen av vatn, ulovlig bruksendring eller skadene i grunnmuren var forventbart ut fra måten eiendommen ble presentert. Det kvantitative element er oppfylt: Utbedringskostnadene med 773 000 kroner, som oppgitt av takstmann Rønningen, utgjør cirka 21, 1 prosent av kjøpesummen. Det kvalitative element er også oppfylt: Når ikke noe annet er opplyst, kan kjøperen forvente en bolig fri for rennende vatn. Det kan ikke forventes at en kjøper skal forstå at takstmannen tar feil når han rundhåndet setter T G 1 på grunn, fundament og gulv. Ankende part verken kjente til eller måtte kjenne til at det rant vatn inn i kjellerboden, jamfør avhendingsloven 3 10 Synlig fjell er en risikokonstruksjon for fagfolk, men er ikke det for en vanlig forbruker. Tingretten har tatt feil her. Dersom dette er så åpenbart, skulle takstmannen uansett bemerket dette i sin rapport, og selger hefter for hans feil, jamfør Rt 2001 369 (side 378). Selgers opplysningsplikt etter 3 7 går uansett foran kjøpers undersøkelsesplikt. Det kreves prisavslag etter presumsjonsregelen i avhendingsloven 4 12 annet ledd. Prisavslaget skal derfor settes likt med utbedringskostnadene, som ligger rundt det takstmann Rønningen har skissert. Det samsvarer også med de pristilbudene som er innhentet. Utbedringen er særlig kostbar fordi det er bratt og vanskelig å komme til med større maskiner. Det skal gjøres et fradrag for standardheving, idet det må bygges ny terrasse. Dagens terrasse har T G 2I tillegg skal ankende part ha dekket utgifter til innledende juridisk bistand med 31 843, 75 kroner. Beløpet er i seg sjøl ikke omstridt mellom partene. Dette er enten en del av prisavslaget eller en erstatningspost. Subsidiært kreves beløpet dekket som erstatning etter avhendingsloven 4 14 Rettspraksis er sprikende vedrørende hvor tapet plasseres. Det kreves forsinkelsesrente fra 14 oktober 2019, som er n måned etter påkrav. Ankende part har lagt ned slik påstand: 1. Am Trust Europe Ltd., Gunn Torill Talset og Kenneth Olsen dømmes til å betale prisavslag og erstatning fastsatt etter rettens skjønn. Irene Torkildsen tilkjennes sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten. Ankemotpartene, Gunn Torill Talset, Kenneth Olsen og Am Trust Europe Ltd., har i hovedsak anført: Anken gjaldt tilbakeholdte opplysninger etter avhendingsloven 3 7 I juni 2021 ble det reklamert over fire nye forhold og det ble påberopt 3 8 og 3 9 Selgersida aksepterer at lagmannsretten tar stilling også til de nye forholdene, som det er reklamert over for seint. Huset er bygd i samsvar med vanlig byggemåte i 1966 Det foreligger ferdigmelding og kommunens hadde inspeksjon på stedet. Det var ikke uvanlig at det ble bygd på fjell på denne måten og at man ikke brukte ressurser på å sprenge bort fjell som delvis kom inn i en råkjeller. P rom i kjelleren var 13 m 2, mens resten var en råkjeller, med en inspeksjonsluke. Det var ikke en krypkjeller. Bereder for varm vatn, stoppekran og stakeluke var og er plassert i råkjelleren. At arealene på P rommene og resten av kjelleren varierer noe fra takst til takst skyldes at det er benyttet ulike målemetoder. Tidligere eiere har ikke ansett det tidvise innsiget av vatn i den aktuelle delen av kjelleren som et problem. I saken foreligger det historikk fra tre salg. Det vatnet som kom inn, ble ledet ned i grunnen og rant vekk, slik det skulle. Det har ikke oppstått fuktskader. Himlingen i taket er uten skader og det er heller ikke fuktskader på det treverket som Evensen bygde opp etter 2012Ved salget i 2012 opplyste Eliasson at det var god oppbevaringsplass i kjelleren. Hun krysset nei på spørsmålet om problemer med fukt, fordi det ikke var noe problem. Takstmannen påpekte at det var fjell og anbefalte å legge på plast. Noe annet tiltak ble ikke foreslått, og etter at plasten var på plass forelå det ingen opplysningsplikt. Kjøperen i 2012, Evensen, reklamerte ikke. Heller ikke Evensen så noen problemer med fukt i 2016 Han visste det kunne sildre inn vatn ved ekstremt regnvær, men vatnet ble drenert slik det skulle. De neste eiere Talset og Olsen så heller ikke dette som et problem, og svaret derfor nei i egenerklæringsskjemaet. Når tre selgere etter hverandre alle krysser av for at konstruksjonen ikke medfører fuktproblemer, kan det ikke konkluderes med at dette var grovt uaktsomt. Ordet problemer dekker alle de etterfølgende alternativene i spørsmålet i egenerklæringsskjemaet. Olsen lagret blant annet musikkinstrumenter og klær i rommet og opplevde ikke fuktskader. Under befaringen da saken ble behandlet i tingretten brukte også ankende part rommet som lager. Hun påstår nå at lagringen førte til at hun fikk ødelagt ting av fukt, men har ikke konkretisert dette eller vist fram skadde objekter. I salgsoppgaven ble det presisert at det kan være gjort arbeider som ikke er byggemeldt eller godkjent. At rommet i løpet av 50 år er endret fra råkjeller til S rom er innenfor risikoen for hva som kan skje over et så langt tidsrom. Det er ukjent hvem som har pigget opp og satt inn en dør der det tidligere var en inspeksjonsluke. Evensen har avvist at det skjedde i hans eiertid, men det er opplyst at det var han som la det tilfarergulvet som fortsatt ligger der. T G 1 er riktig for grunn og fundament. Synlig fjell er ikke en svekkelse av grunnmuren. I tilstandsrapporten opplyses det at bygget ikke tilfredsstiller dagens krav til blant annet varmeisolering, ventilasjon og tetthet. Det ble opplyst om improvisert gulvoppbygging, stedvis synlig fjell og at synlig rust på soilrør i boden kunne skyldes et fuktig miljø. Og det ble opplyst om at det kunne mangle drenering, og dersom det var drenert, hadde denne overskredet forventet levetid. Den samlede informasjon til kjøperen viser at det ikke foreligger noen mangel. Det foreligger ikke noe avvik fra det avtalte. Det er ikke tale om en vasslekkasje, men at vatn kan komme inn fordi bygget er i samsvar med byggeskikken i 1966 Det eneste som er gjort i ettertid er at luka er byttet ut med en dør, og da ble dette et S rom. Formålet med avhendingsloven 3 7 er å verne mot illojalitet og kvalifisert kritikkverdig handlinger. Når et så belastende faktum skal legges til grunn, kreves det kvalifisert sannsynlighetsovervekt. Det foreligger ikke opplysningsplikt om forhold som ikke utgjør noen feil. Selger må ikke opplyse om at det er bygd etter byggeskikken på oppføringstidspunktet, men det er likevel gjort her. Selgeren kjente til at det kom noe vatn inn ved mye nedbør, men dette er ikke en omstendighet etter 3 7, fordi det ikke utgjorde et problem. Kjøperen var i kjelleren før kjøpet og så både fjellet som kom inn i rommet og plasten som var lagt på. Hun spurte ikke noe nærmere om denne. Selger kunne legge til grunn at kjøperen forsto at fjell kan føre vatn, og det er ingen plikt til å opplyse om forhold som det er god grunn til å anta at kjøperen allerede kjente til. At selgerne eventuelt kunne eller burde ha opplyst bedre om noe, er ikke kvalifisert klanderverdig. Det kan heller ikke legges til grunn at mer detaljerte opplysninger om faren for innsig av vatn ved store nedbørmengder ville virket inn på avtalen. Det selger kunne opplyst om var at dette var vanlig byggemåte i 1966, at de ikke hadde hatt noen problemer med vatnet, og at de brukte kjelleren som lagringsplass, uten fuktproblemer. Det ville ikke innvirket på prisen, som i et stigende marked hadde stått stille i to år. For de øvrige påberopte manglene som under ankeforhandlingene ble redusert til ikke byggegodkjente endringer og setningsskader i grunnen anføres at det er reklamert for seint. Reklamasjonsfristen er to tre måneder, jamfør Rt 2010 103 avsnitt 66 (Kistebakkane dommen), og fristen skjerpes jo lengre etter kjøpet det framsettes reklamasjoner. Fristen løper fra det tidspunktet kjøperen har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart at tingen ikke er i samsvar med avtalen, jamfør Rt 2011 1768 avsnitt 36Takstmann Rønningen påpekte muligheten for manglende bruksendring uten godkjenning under sin befaring 2 februar 2021 Kjøper kontaktet derfor kommunen allerede samme dag og 8 februar 2021 hadde hun kunnskap om at det ikke forelå noen godkjenning. Reklamasjonen kom likevel først 17 juni 2021, mer enn fire måneder seinere. Det var ingen grunn til å avvente rapporten fra Rønningen. Dette er uansett ingen mangel etter avhendingsloven 3 8 Arealene er oppmålt etter faktisk bruk ved befaringen, og det er uttrykkelig sagt at bruken av rommene kan være i strid med det som er byggemeldt. Det er ikke brukt feil tilstandsgrad. Muligheter for setningsskader i grunnen ble nevnt allerede i tilstandsrapporten fra Jonsson 5 august 2019 og var oppe i tingretten i november desember 2020 Reklamasjonen kom 17 juni 2021, som er for seint. Uansett har mulige setninger sammenheng med en vel 50 år gammel drenering fuktsikring av boligen. Dette er kjøpers risiko ved kjøp av en såpass gammel eiendom. Følgeskader er ikke en mangel om ikke årsaken er en mangel. Ved en vurderingen etter avhendingsloven 3 9 skal det ikke tas hensyn til mangler som det er reklamert over for seint. Eiendommen er solgt som han er og er ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne medicinae Boligen er 50 år gammel og det er påregnelig at boligen ikke på alle punkt oppfyller byggeforskriftene, jamfør Rt 2010 103 avsnitt 53 og 54 At råkjelleren er omgjort til lagerrom er innenfor kjøpers aksept av risiko. Mulig fukt i kjellerboden er ikke et avvik sett opp mot kjøpers berettigede forventing til et hus fra 1966, sammenholdt med de opplysningene som ble gitt. Subsidiært, for det tilfellet at lagmannsretten finner grunnlag for prisavslag, må det fastsettes forholdsmessig etter avhendingsloven 4 12 første ledd, som er den overordnede regelen, jamfør Rt 2010 1395 avsnitt 37 38 Formålet er å gjenopprette balansen i avtaleforholdet. Verdien i boligen ligger i stor tomt, tre soverom, flott utsikt, terrassene og beliggenheten. Boden har begrenset verdi. Et prisavslag på 700 800 000 kroner, som vil utgjøre 20 til 25 prosent av kjøpesummen, er ikke forholdsmessig. Kjellerrommet har ikke en slik verdi. Eiendommen ville ikke blitt solgt for 700 000 kroner mindre om kjøperen hadde visst om de anførte manglene før salget. To år tidligere kjøpte Talset Olsen for 3, 7 millioner kroner vel vitende om at fjell fører vatn. Ankemotpartene har lagt ned slik påstand: 1. Gunn Torill Talset, Kenneth Olsen og Am Trust Europe Limited tilkjennes sakens omkostninger. Lagmannsrettens syn på saken: På bakgrunn av ankeforhandlingen legger lagmannsretten til grunn at saken nå gjelder tre forhold: Vatn inn i kjelleren Setningsskader Bruksendring uten godkjennelse For så vidt gjelder de to siste forholdene har selgersida anført at det er reklamert for seint. Lagmannsretten legger til grunn at reklamasjon for begge forholdene første gang ble framsatt i advokat Møllers prosesskriv 17 juni 2021 Spørsmålet er når fristen begynte å løpe. Lagmannsretten legger til grunn at reklamasjonsfristen etter avhendingsloven 4 19 løper fra det tidspunktet kjøperen har kunnskap eller burde hatt kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart at tingen ikke er i samsvar med avtalen, jamfør Rt 2011 1768 avsnitt 36Muligheten for setningsskader ble videre nevnt i prisestimatet fra Flinterud 2 august 2019: Det er også oppdaget sprekker i grunnmur som kan ha sammenheng med en setning i bygget. Problemstillingen knyttet til setningsskader ble påpekt av Jonsson i tilstandsrapporten 5 august 2019: På begge sideveggene er sprekkdanning øverst på veggene. Dette vekker mistanker hos undertegnet om at nederste delen av huset står på fylling og vannføringen gjennom ytterveggen og under huset har vasket fineste steinmassene bort og resultert i senkningskader. Det har dermed gått nesten to år fra mulige setningsskader kom opp som en problemstilling til ankende part framsatte en formell reklamasjon. Det er for lang tid. Ankende part både kunne og burde avklart langt tidligere om det foreligger årsakssammenheng mellom at vatnet kommer inn i kjelleren ved større nedbørsmengder og setningsskader. Med dette standpunktet til reklamasjonsspørsmålet er det ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på om det er sannsynliggjort en slik sammenheng nå. For så vidt gjelder reklamasjonen knyttet til at råkjelleren var omdisponert til en stor bod uten byggemelding, viser lagmannsretten til at positiv kunnskap om at dette forelå i og med svaret fra kommunen 8 februar 2021 Spørsmålet blir om ankende part da visste nok til å kunne reklamere eller om det var nødvendig å avvente taksten fra Rønningen. Etter lagmannsrettens vurdering var ikke det nødvendig. På dette punktet inneholder ikke taksten fra Rønningen noe nytt, utover at det siteres fra de byggeforskriftene som gjaldt i 1966 og hvilke krav som gjelder i dag, dersom rommet skal godkjennes som bod. Lagmannsretten er derfor enig med selgersida i at reklamasjonsfristen begynte å løpe 8 februar 2021 og at en reklamasjon 17 juni 2021, mer enn fire måneder seinere, er framsatt for seint. Manglende opplysninger De omstendigheten det må gis opplysninger om etter avhendingsloven 3 7 må sees i sammenheng med hvordan eiendommen blir presentert og markedsført. Det aktuelle kjellerrommet er systematisk og utelukkende omtalt som bod i salgsoppgaven og tilstandsrapporten som lå til grunn for salget til ankende part. Dette er ikke korrekt sett hen til ferdigattesten i 1967, da dette var ikke utgravd samtidig som deler av rommet ble benyttet til plassering av varmtvannsbereder, stoppekran og stakeluke. Det er enighet om at adkomsten var gjennom ei luke litt opp på veggen fra trapperommet. Rommet var en råkjeller i 1966 og var det i byggteknisk forstand fortsatt i 2019, fordi ingen ting var gjort for sikre mot fukt. Som råkjeller betraktet er det ingen tekniske mangler ved rommet, utover slitasje og elde. Lagmannsretten finner det mest sannsynlig at man i 1966 gjorde det så tett som mulig mellom grunnmuren og fjellet, men det var ikke noe krav om sikring mot fukt. Sjøl om man skulle ha klart å gjøre det varig tett mellom fjell og grunnmur, ville man ikke hatt noen garanti for at ikke vatn kunne komme gjennom sprekker i fjellet lenger ned. På byggetidspunktet var det derfor full kunnskap om at konstruksjonen kunne føre til at vatn kom inn i råkjelleren, men det ble ikke ansett som et problem så lenge vatnet hadde mulighet til å renne videre ut under bygget. Rommet skulle ikke benyttes til verken oppholdsrom for mennesker eller som lager bod. Lagmannsretten finner det sannsynlig at mengden vatn inn i kjelleren kan ha økt med årene, både fordi grunnmuren gradvis er svekket av alder og fordi nedløpet fra taket til naboen etter bygging av terrasse ikke lenger ble ledet vekk fra muren. Slik bortledning har Torkildsen nå foretatt. Kjellerrommet ble imidlertid ikke solgt som råkjeller, men som 18 m 2 kjellerbod, i en kjeller med mange muligheter. Plantegningene i salgsoppgaven, som er gjengitt foran, viser flatt gulv og glatte vegger. Hele rommet er omtalt som bod. Rommet ser ikke ut som på tegningene. Omlag en tredel av rommet rett innenfor døra og fram til langveggen har betongdekke. Her finner man varmtvannsberederen og enkelte øvrige tekniske installasjoner. Basert på at betongdekket ligger over utpiggingen ved døra, er det grunn til å tro at det er anlagt etter at inspeksjonsluka ble erstattet av en dør. Også mens adkomsten bare var en inspeksjonsluke kan det ha vært et fast dekke, særlig der varmtvannsberederen er plassert, uten at det har betydning for saken. Vel det halve av resten av gulvet er i dag dekket av det tilfarergulvet som Evensen anla mellom 2012 og 2016 Ellers er det et oppbygd cirka 50 cm. høyt platå langs langveggen mot naboen i Likollen 58 D. Ingen av de sakkyndige vitnene har undersøkt hva som er under dette platået, men etter lagmannsrettens vurdering er det grunn til å tro at platået er bygd opp fordi jordbakken fjellet under ikke er plant, og slik at det ikke er full takhøyde. Hadde det vært plant ville trolig hele gulvet hatt samme tilfarergulv. Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at kjøperen har risikoen for at det i et 50 år gammelt hus kan være foretatt bygningsmessige endringer som skulle vært byggemeldt, men der det ikke er gjort. Denne ansvarsfraskrivende opplysningen framkommer også av salgsoppgaven. Dersom dette rommet faktisk hadde blitt ombygget til bod uten byggemelding, måtte kjøper funnet seg i det. Problemet er at rommet etter retten oppfatning ikke tilfredsstiller de kravene som kan stilles til det som omtales som bod og selges som en bod. Den plastfolien som delvis er lagt på fjellet etter råd fra takstmannen i 2012 innebærer ikke at fuktproblemet ble løst. Det skal som et klart utgangspunkt ikke komme vatn inn i en bod. Det kan ikke legges til grunn at innsig av vatn ved større nedbørmengder er noe en alminnelig aktsom kjøper må regne med i en bod. Dersom det likevel kommer vatn inn i en bod, og selgeren vet dette, er det en omstendighet det må opplyses om. Dette er så vidt avvikende fra de normale forventningene til en bod, at en kjøper har grunn til å regne med å få en slik opplysning. Det kan ikke legges til grunn at enhver kjøper vet eller forstår at synlig fjell innebærer en risiko for vatn eller fukt, og særlig ikke når rommet er markedsført som en kjeller med mange muligheter. Det er ingen holdepunkter for at ankende part forsto risikoen eller burde forstått den. Det er ingen ting i vegen for at en kjeller med synlig fjell kan være tørr. Det avhenger av forholdene ellers rundt bygningen. Etter lagmannsretten syn kan selgerne i saken klandres for at det ikke ble opplyst om fuktproblemene i kjellerrommet, som må ha vært åpenbare ved større nedbørmengder. Det var uriktig å svare nei på spørsmålet om det var eller hadde vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasjen kjellere. Lagmannsretten legger til grunn at området rundt og nedstrøm det fjellet som stikker inn i kjelleren ikke kunne benyttes som lagerplass. Da foreligger det et problem i en bod forårsaket av vatn og fukt. At selgerne og selgeren før dem igjen levde greit med denne situasjonen og hadde tilpasset seg de spesielle forholdene, endrer ikke dette. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplyst at det ved større nedbørmengder kunne komme vatn inn i boden. Det er for lagmannsretten åpenbart at den manglende opplysningen har virket inn på avtalen, uten at lagmannsretten har grunnlag for å mene noe om hva som ville vært utfallet om det hadde vært gitt riktig informasjon. Opplysninger om at en bod likevel ikke innehar de minstekrav som kan settes til fuktsikring må antas å være av betydning for enhver kjøper. Lagmannsretten konkluderer derfor med det foreligger opplysningsmangel etter avhendingsloven 3 7 Det er etter dette ikke grunnlag for å drøfte eventuell mangel etter avhendingsloven 3 9Prisavslag og erstatning Kjøperen har prinsipalt krevd prisavslag etter avhendingsloven 4 12 annet ledd. Subsidiært er det krevd erstatning for utgifter til innledende juridisk bistand, dersom dette ikke medtas som del av prisavslaget. Det foreligger flere prisestimater og uforpliktende pristilbud i saken. Takstmann Rønningen har beregnet at fuktsikring av kjelleren vil koste 560 286 kroner, tiltak mot setningsskadene om lag 51 691 kroner, betong kjellergulv om lag 66 660 kroner og rigg og drift 94 375 kroner, alt inkludert merverdiavgift. Samlet utgjør dette 773 000 kroner Ankende part godtar at det må foretas skjønnsmessig et fradrag for standardheving. Prisestimatet fra Rønningen omfatter utbedringer utover det som lagmannsretten anser som en kjøpsrettslig mangel. Sjøl om det tas hensyn til det, er det tale om utbedringskostnader som er vesentlig høyere enn den reduksjonen i markedsverdien som mangelen representerer. Eiendommen som helhet har mange kvaliteter og i et totalbilde må det antas at den tekniske kvaliteten i det aktuelle kjellerrommet er av mindre betydning for markedsverdien. Bruk av presumsjonsregelen i 4 12 annet ledd vil derfor ikke innebære et forholdsmessig prisavslag, i samsvar med hovedregelen i 4 12På denne bakgrunn har lagmannsretten kommet til at det skal fastsettes et skjønnsmessig prisavslag på 200 000 kroner. Det omfatter også ankende parts utgifter til juridisk bistand i den innledende fasen. Det skal betales forsinkelsesrente av beløpet fra 14 oktober 2019Sakskostnader Verken ankende part eller ankemotpartene har etter dette vunnet ankesaken. Ankende part har fått medhold i at det foreligger mangel etter 3 7, men har ellers ikke nådd fram i særlig grad. Det er lagt ned påstand om prisavslag erstatning etter rettens skjønn, samtidig som det er antydet et nivå langt utover det resultatet lagmannsretten har kommet til. Retten har vurdert om det vil være riktig å si at ankende part har fått medhold av betydning, jamfør tvisteloven 20 3, men har kommet til at det ikke er tilfellet. Uansett foreligger det ikke tungtveiende grunner som tilsier at ankende part helt eller delvis skal få dekket sine sakskostnader for lagmannsretten. Partene må derfor bære sine egne omkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten skal legge sitt resultat til grunn for omkostningene for tingretten. De samme hensyn gjør seg gjeldende og det innebærer at partene også må bære sine egne omkostninger for tingretten. D OM SS LU TN IN G1. Gunn Toril Talset, Kenneth Olsen og Am Trust Europe Ltd. dømmes in solidum til innen 2 to uker fra dommens forkynnelse å betale prisavslag til Irene Torkildsen med 200 000 tohundretusen kroner. Det påløper forsinkelsesrente på hele beløpet fra 14 oktober 20192Partene bærer sine egne omkostninger for tingretten og lagmannsretten.
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom (rekkehus). Lagmannsretten konkluderer med at det forelå opplysningsmangel etter avhendingsloven 3 7 Prisavslag ble satt til kroner 200 000 (Sammendrag ved Lovdata. )Henvisninger: Avhendingslova 3 7, 4 12, 4 19