Avtalerett  Avtaletolkning  Husleie  Boligrett  Boligaksjeselskap  Avtaleloven § 36  Aksjeloven
Saken gjelder rettmessigheten av vedtak om etterfakturering og økning av husleie og særkostnader fattet av styret i et aksjeselskap, samt spørsmålet om selskapet er et boligaksjeselskap. 1. Sakens bakgrunn AS Bogstadveien 30 Byggeselskap (heretter A S Bogstadveien 30 eller selskapet) eier et kombinert bolig og næringsbygg på Majorstua i Oslo. Bygget har åtte etasjer. De to første etasjene består hovedsakelig av næringslokaler, mens de seks øverste etasjene hovedsakelig inneholder leiligheter av ulik størrelse. Det er i dag 18 leiligheter og 49 hybelleiligheter i bygget. I syvende etasje eier og disponerer Oslo Schakselskap (sjakkselskapet) et lokale på cirka 230 m2. Tomten i Bogstadveien 30 ble opprinnelig eid av familien Brun, som drev bakeri i den tidligere bebyggelsen. Selskapet A S Bogstadveien 30 ble stiftet i 1950 av bakermester Halvor Brun og arkitekt Christian Morgenstierne. I henhold til registermelding 10 november 1950 var selskapets formål å feste, bebygge og drive eiendommen. Eierskapet til tomten ble overført til et eget selskap, A S Bogstadveien 30 (heretter tomteselskapet), som ble eid av andre medlemmer av familien Brun. Bygget i Bogstadveien 30 ble oppført på festet tomt, og ferdigstilt i 1952 Festekontrakten utløper etter det opplyste i 2040På generalforsamling 4 april 1952 ble det vedtatt en emisjon, der det kom inn 17 boligaksjonærer, syv næringsaksjonærer og Oslo Schakselskap på eiersiden, i tillegg til grunnleggerne. Det var etter dette til sammen var 27 aksjonærer i selskapet. Det ble samtidig gjort endringer i vedtektene, som blant annet innebar at aksjonærene var forpliktet til å yte selskapet lån mot andelsobligasjon, at aksjonærene hadde rett til leie av den leilighet eller det forretningslokale som den enkelte aksje var tilknyttet, og at aksjen kunne overdras, men bare sammen med det tilhørende obligasjonsinnskuddet og den til aksjen tilknyttede leieretten. I tiden etter, ble det inngått leiekontrakter mellom selskapet og den enkelte aksjonær. Selskapet eide i tillegg 66 hybler og noen næringslokaler som ble leid ut av selskapet selv. Mellom 1991 og 1995 gjennomførte A S Bogstadveien 30 tre emisjoner i forbindelse med at de næringslokalene som ble eid av selskapet ble solgt til aksjonærer. Selskapet ble ved dette tilført 8, 3 millioner kroner i frisk kapital. I 2004 ble det på ekstraordinær generalforsamling besluttet at hyblene skulle fordeles mellom aksjonærene, mot innbetaling på til sammen 20 millioner kroner. Aksjonærene fikk anledning til å velge en eller flere enheter som til sammen hadde en verdi tilnærmet lik vedkommendes andel av hyblenes antatte bruttoverdi på 59 millioner kroner, mot å innbetale en forholdsmessig andel av beløpet på 20 millioner kroner. Selskapet forpliktet seg til å utstede aksjer med leiekontrakt for hyblene, mens aksjonærene kunne leie dem ut, bo i dem selv eller selge dem. Husleien for hyblene skulle beregnes utfra en kostnadsprosent på 38, 42. Utdelingen ble foretatt ved at det ble nedskrevet 66 leilighetsaksjer og utstedt 66 nye aksjer til innehaverne av hyblene. Antallet aksjer i selskapet forble dermed det samme etter utdelingen. I dag er det i alt 1314 aksjer i selskapet. Aksjene gir fremdeles aksjeeierne leierett til bestemte lokaler eller leiligheter, mot at de yter et lån til selskapet. To aksjonærer Søylen Eiendom A S og Herkules Confektionsfabrikk A S eier i dag til sammen 50, 6 prosent av aksjene. Bak disse selskapene står henholdsvis Carl Erik Krefting og Odd Ekholt. De øvrige aksjene er fordelt mellom personlige aksjonærer og juridiske personer. Sjakkselskapet eier 153 aksjer. Herkules Confektionsfabrikk A S eier i dag også 60 prosent av tomteselskapet, sammen med Bogstadveien 30 Eiendom A S, som eies av Carl Erik Kreftings selskaper. Tvisten i denne saken knytter seg til beslutninger fattet av styret i selskapet i styremøter 3 juli 2018, 8 november 2019 og 12 november 2019 Beslutningene innebar endring av den leien aksjonærene skulle betale til selskapet for leieretten til de respektive lokalene og hvilke særkostnader aksjonærene skulle dekke fra og med 1 august 2020, samt en etterberegning av aksjonærenes husleie og særkostnader for 2017 til 2019 og første halvår 2020 Både Ekholt og Krefting var på disse tidspunktene medlemmer av selskapets styre, og eide også da flertallet av aksjene i selskapet. I stevning 5 november 2020 gikk 28 av selskapets mindretallsaksjonærer til søksmål mot selskapet ved styret. Senere sluttet ytterligere n mindretallsaksjonær seg til søksmålet. Saksøkerne krevde fastsettelsesdom for at husleiereguleringen og de etterberegnede kravene var urettmessige, at leiefordelingsprinsippene ikke kan endres uten samtykke fra de aksjonærene som berøres av endringen og at A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap. Selskapet innga tilsvar 30 november 2020 med påstand om frifinnelse for de fremsatte kravene, fastsettelsesdom for at selskapet ikke er et boligaksjeselskap og at selskapet skulle tilkjennes saksomkostninger. Oslo tingrett avsa 1 juli 2021 dom med slik domsslutning: 1. Krav mot aksjonærene med etterberegning av husleie og særutgifter for 2017, 2018, 2019 og 1 halvår 2020 er urettmessige. 2. Leieøkningen per 01/08/2020 er urettmessig. 3. Leiefordelingsprinsippene kan ikke endres uten de berørte aksjonærenes samtykke. 4. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap er et boligaksjeselskap. 5. I sakskostnader for tingretten betaler A S Bogstadveien 30 Byggeselskap til Sana Ahmad, Simon Amilien, Boligbygg Oslo Kf, Joar Bondevik, Bjørn Arild Bottolvs, Geir Ivar Bredholt, Sven Bugge, C R Bolig A S, Thu Van Thi Dinh, Svein Terje Dybing, Marie Victoria Dæhlie, Torbjørn Eek, H A Brun A S, Martine Holth, Jermund Elias Johnsen, Martin M. Larsen, Tim Kristian Nilo, Oslo Schakselskap, P KS Invest A S, Laura Mirja Helena Qvale, Øivind Qvale, Arne Hole Rise, Siri Sortland, Tore Fredrik Gram Staubo, Anne Tidemann, Helge Tollefsen, V E Bolig A S, Thaison Vu og Alexander Anthony Wagstaff i fellesskap 2 052 943 tomillionerfemtitotusennihundreogførtitre kroner innen 2 to uker fra forkynnelsen av denne dommen. A S Bogstadveien 30 har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 2 til 5 mai 2022 i Borgarting lagmannsretts hus. På vegne av A S Bogstadveien 30 møtte styremedlem Odd Ekholt sammen med sin prosessfullmektig. På vegne av mindretallsaksjonærene møtte Ole Christian Moen, Axel Brun og Sven Bugge. Samtlige partsrepresentanter avga forklaring. Det ble avhørt ti vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken. 2. Partenes anførsler Den ankende part, A S Bogstadveien 30 Byggeselskap, har i hovedtrekk anført: Styrets beslutninger er økonomiske disposisjoner fattet av et i utgangspunktet kompetent selskapsorgan. Beslutningene er bindende med mindre det kan påvises en rettslig skranke som tilsier noe annet. Ingen slike skranker er påvist. Tvert imot tilsa selskapets alvorlige økonomiske situasjon at beslutningene om husleieøkning, økning av krav på dekning av særkostnader og etterfakturering av både den økte husleien og særkostnadene var nødvendige for å sikre selskapets økonomi. Selskapet mistet store inntekter ved utdeling av hyblene til aksjonærene i 2004, som ikke ble kompensert ved økt husleie. På beslutningstidspunktet var selskapets egenkapital tapt, det hadde opparbeidet betydelige underskudd og lånefinansiert store driftskostnader. Det hadde dessuten store akkumulerte, udekkede kostnader som ikke var utfakturert. I denne situasjonen var det ikke forsvarlig av styret å opprettholde et nivå på husleien som innebar at enkelte aksjonærer påførte selskapet et underskudd. Beslutningene var videre nødvendige for å avverge at den lave husleien ble ansett som ulovlig utdeling av utbytte etter aksjeloven 3 6 andre ledd, og fornuftig for å unngå uttaksbeskatning på selskapets hånd. Videreføring av leiekontrakter som påførte selskapet unødvendig uttaksbeskatning ville vært i strid med styrets plikt etter aksjeloven 6 12 første ledd til å sørge for forsvarlig organisering av virksomheten. Verken forutsetningene for selskapets stiftelse eller husleieavtalene mellom selskapet og aksjonærene gjør styrets beslutninger urettmessige, slik ankemotparten har anført. Fordelingen av aksjonærenes husleie er ikke regulert i selskapets vedtekter, og er aldri nedfelt skriftlig i noe annet dokument som tilsier at det kan anses som en stiftelsesforutsetning. Husleieavtalene som er inngått mellom to parter, er ikke bindende aksjonærene imellom og har ikke noe selskapsrettslig vern mot senere selskapsdisposisjoner. Avtalene etablerer uansett ingen klar fordelingsnøkkel som binder selskapet. Det underbygges av at det opp gjennom årene er truffet flere beslutninger med endret fordeling av husleien som virkning. Selv om retten skulle mene at det gjennom husleieavtalen ble etablert en beskyttet fordelingsnøkkel, har det skjedd endringer i de faktiske forhold som gjør at det er grunnlag for endring av utgiftsfordelingen aksjeeierne i mellom. De tjenester som har vært dekket av husleien, har endret seg. Hybelutdelingen, som gjorde at aksjonærene overtok en inntektsstrøm etter aksjeinnehav, må også gi grunnlag for endring av aksjonærenes innbetalinger til selskapet, når disse avviker kraftig fra aksjeinnehavet. Avtalen mellom den enkelte aksjonær og selskapet kan uansett ikke ha som virkning at selskapet er forpliktet til å dele ut ulovlige utbytter eller unnlate å kreve tilbakebetalt ulovlige utbytter. Til sist kan avtalen uansett ikke hindre selskapet i å kreve at den enkelte aksjonær dekker egne særkostnader. De omtvistede beslutningene utgjør ikke myndighetsmisbruk. Likhetsprinsippet tilsier at hver aksje skal ha samme rettigheter og fordeler, og gir ikke vern om en fordelingsnøkkel som ikke har noen sammenheng med aksjeinnehavet. Beslutningene er heller ikke urimelige etter aksjeloven 5 21 og 6 28 De er gjort for å unngå utbetaling av ulovlige utbytter, og dermed for å etterleve styrets lovpålagte plikter. Heller ikke borettslagslovens regler begrenser styrets myndighet i denne saken. A S Bogstadveien 30 er ikke et boligaksjeselskap, og faller dermed ikke under husleielovens regler om slike selskaper. A S Bogstadveien 30 er heller ikke noe boligselskap etter skatteloven 7 3, og skal dermed lignes etter de ordinære reglene og ikke etter særreglene for boligaksjeselskap. Selskapet har ikke, og har aldri hatt, som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig. Boligformål ble først tatt inn som ett av selskapets vedtektsfestede formål i 2014, og da sammen med formålet om å skaffe aksjonærene næringslokaler. Av et samlet nettoareal på 5580 m2 brukes 832, 5 m2 (14, 9 prosent) til egen bolig for aksjonærene. Juridiske personer eier cirka 70 prosent av aksjene i selskapet. Selskapet har krevd skattemessige avskrivninger av bygget som næringsmiddel siden etableringen, og selskapets styre har krevd ligning som ordinært aksjeselskap siden stiftelsen. Selskapet har siden etableringen vært drevet i strid med grunnleggende prinsipper i borettslagsloven, ved at andelseierne har eid flere andeler, en stor andel av aksjonærene er juridiske personer og det ikke har vært praktisert noe krav om styrets samtykke ved fremleie. Dersom retten skulle komme til at selskapet har som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig, kan det likevel ikke anses som et boligaksjeselskap, ettersom etablering av slike selskap har vært forbudt etter norsk rett siden 1960 Dersom retten skulle komme til at selskapet likevel skal anses som et boligaksjeselskap, gir husleieloven 5 19 uansett ikke vern mot endringer av fordelingen av husleien mellom de ulike aksjonærene. Det er nedlagt slik påstand: 1. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap er ikke et boligaksjeselskap. 2. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap frifinnes for de fremsatte kravene. 3. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap tilkjennes sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Ankemotparten anfører: Ankemotparten, Sana Ahmad, Simon Amilien, Boligbygg Oslo K F, Joar Bondevik, Bjørn Arild Bottolvs, Geir Ivar Bredholt, Sven Bugge, C R Bolig A S, Thu Van Thi Dinh, Svein Terje Dybing, Marie Victoria Dæhlie, Torbjørn Eek, H A Brun A S, Martine Holth, Jermund Elias Johnsen, Martin M. Larsen, Tim Kristian Nilo, Oslo Schakselskap, P KS Invest A S, Laura Mirja Helena Qvale, Øivind Qvale, Arne Hole Rise, Siri Sortland, Tore Fredrik Gram Staubo, Anne Tidemann, Helge Tollefsen, V E Bolig A S, Thaison Vu og Alexander Anthony Wagstaff, har i hovedtrekk anført: Endring av husleiefordelingsprinsippene i A S Bogstadveien 30 kan ikke skje uten tilslutning fra alle som berøres av endringene. Det følger for det første av leieavtalene som er inngått mellom selskapet og hver enkelt aksjonær, som ikke åpner for endring av fordelingsnøkkelen. Det følger også av det selskapsrettslige likhetsprinsippet og reglene om myndighetsmisbruk i aksjeloven 5 21 og 6 28 Til sist følger det av reglene i borettslagsloven 5 19, ettersom A S Bogstadveien 30 må anses som et boligaksjeselskap. Leiekontrakten mellom selskapet og den enkelte aksjonær åpner bare for endring av husleien ved økte driftsutgiver, skatter og avgifter. Videre tillater den bare endringer som skjer forholdsvis, det vil si med en prosentvis økning i henhold til den andel av selskapets utgifter den enkelte aksjonær allerede betaler. Dette har vært selskapets og aksjonærenes forståelse av reguleringsprinsippet i nesten 70 år. En overgang til et arealprinsipp for fordeling av kostnader vil innebære en overføring av verdier mellom aksjonærene, som står i motstrid til den fordeling som ble etablert ved stiftelsen. Heller ikke selskapets vedtekter åpner for endring av kostnadsfordelingen utover det som følger av leiekontraktene. Selskapet har videre ikke hjemmel i lov for å foreta de aktuelle endringene. Aksjeloven 6 12 hjemler ikke endring av inngåtte avtaler mellom selskapet og aksjonærene. Selskapets dårlige økonomi skyldes utgifter pådratt i forbindelse med tvisten mellom partene, herunder syv millioner kroner i sakskostnader, bruk av diverse konsulenter og bestilling av sakkyndig utredninger, samt rettssaken mot H. A. Brun A S i 2016 Inntektsbortfallet som følge av utdelingen av hyblene til aksjonærene i 2004 ble kompensert ved at det ble innkrevet husleie fra hybeleierne og gjennom øvrige husleieøkninger i årene 2007 til 2009, 2014, 2016 og 2018Heller ikke Skattekontorets uttalelse 10 april 2019 kan gi selskapet adgang til å endre kostnadsfordelingen aksjonærene i mellom. Reglene om myndighetsmisbruk i aksjeloven 5 21 og 6 28 innebærer at styrets beslutninger er urettmessige. Likhetsprinsippet, slik det kommer til uttrykk i disse bestemmelsene, beskytter de etablerte verdiforhold og dermed den opprinnelige fordelingen av kostnadene mellom aksjonærene. Krenkelser av likhetsprinsippet gjennom omlegging av fordelingsprinsippene og overføring av verdier mellom aksjonærene utgjør myndighetsmisbruk. At det foreligger myndighetsmisbruk i denne saken underbygges av Ekholt og Kreftings oppkjøp av leiligheter i Bogstadveien 30 for å oppnå aksjemajoritet, deres påfølgende utskiftning av styremedlemmer og prosessen overfor Skattekontoret. A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap, og dermed medfører også reglene i borettslagsloven 5 19 at styrets beslutninger er urettmessige. At selskapet er et boligaksjeselskap underbygges av koblingen mellom aksje og den uoppsigelige leieretten og av fraværet av formål om økonomisk gevinst. Det underbygges også av at selskapet er forvaltet på samme måte som et borettslag eller et sameie, av prinsippet om at økt leie kun kan begrunnes med økte kostnader, og at husleieøkninger hittil normalt er vedtatt på generalforsamlinger. Det er ikke noe vilkår for at et selskap skal anses som et boligaksjeselskap at aksjonærene selv bor i boligen. Også mennesker som bor i fremleide boliger har behov for det vernet som borettslagslovens regler gir. Boligdelen av bygningen klart størst, og det er langt flere boligaksjonærer enn andre aksjonærer. Leieinntekter fra leilighetene utgjør hoveddelen av selskapets inntekter. Det er nedlagt slik påstand: 1. Anken forkastes. 2. Ankende part dekker ankemotpartens sakskostnader for lagmannsretten. 3. Lagmannsrettens syn på saken3. 1. Innledning Saken gjelder rettmessigheten av beslutninger fattet av styret i A S Bogstadveien 30 om endring av den leien hver aksjeeier skulle betale til selskapet for leieretten til sine respektive lokaler, og de særkostnader hver aksjeeier skulle dekke. Den nye husleien skulle dekke selskapets drifts og eierkostnader, samt fem prosent avkastning på investert kapital. Hver aksjeeiers andel var beregnet ut fra størrelsen på det lokalet vedkommendes leierett knyttet seg til. I tillegg ble hver aksjeeier belastet egne særkostnader, knyttet til faktisk bruk av blant annet strøm, vann, renhold og Kabel T V. Endringene skulle finne sted fra og med 1 august 2020 I tillegg ble aksjeeierne etterfakturert leie og særkostnader for 2017 til 2019 og første halvår 2020, beregnet på samme måte som de fremtidige økningene. Det er enighet mellom partene om at styret hadde adgang til å øke den enkelte aksjeeiers husleie i takt med økningene i selskapets drifts og særkostnader. Det sentrale spørsmålet i saken er om styret også kunne endre fordelingen av ansvaret for selskapets kostnader, altså nøkkelen for fordeling av selskapets utgifter aksjeeierne i mellom. Lagmannsretten drøfter rettmessigheten av styrets beslutninger om økning og etterfakturering av husleie og særkostnader i punkt 32 Lagmannsretten har kommet til at styrets beslutninger om økning og etterfakturering av husleie var urettmessige, jamfør punkt 321 Videre har lagmannsretten kommet til at beslutningene om økning og etterfakturering av særkostnader var delvis urettmessige, jamfør punkt 322Ankende part har krevd fastsettelsesdom for at A S Bogstadveien 30 ikke er et boligaksjeselskap, mens ankemotparten har krevd fastsettelsesdom for det motsatte. Lagmannsrettens flertall har kommet til at selskapet er et boligaksjeselskap, jamfør punkt 33Lagmannsretten behandler bare partenes anførsler i den grad det er nødvendig for avgjørelsen av saken. Anførslene om myndighetsmisbruk og betydningen av borettslagslovens regler behandles derfor ikke. 3. 2. Rettmessigheten av styrets beslutninger3. 2. 1. Beslutningene om økning og etterfakturering av husleien Ifølge partene er store deler av selskapets regnskap og øvrige dokumenter fra stiftelsen og frem til 1974 gått tapt. Det finnes ikke i dag dokumentasjon som tilsier at fordelingen av ansvaret for utgiftene i A S Bogstadveien 30 aksjonærene imellom, og den husleie aksjonærene skulle betale, var eksplisitt fastsatt i selskapets stiftelsesgrunnlag eller vedtekter, eller i forbindelse med emisjonen som ble vedtatt på generalforsamling 4 april 1952Fordelingen av ansvaret for utgiftene i selskapet aksjonærene imellom er heller ikke eksplisitt regulert i leiekontraktene som ble inngått med aksjonærene i perioden etter den aktuelle generalforsamlingen. Den enkelte aksjonærs leie ble imidlertid fastsatt i disse kontraktene. Det er ikke inngått nye kontrakter når aksjene er overdratt til nye eiere, og de rettigheter og plikter som følger av de opprinnelige kontraktene må som utgangspunkt anses bindende også mellom selskapet og eventuelle nye aksjeeiere. Som lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor, er imidlertid den enkelte aksjonærs husleie oppjustert en rekke ganger siden 1952 I tillegg er det inngått nye leiekontrakter i forbindelse med at aksjer tilknyttet lokaler som tidligere var eid av selskapet, er solgt til nye aksjonærer eller fordelt mellom de eksisterende aksjonærene. Lagmannsretten legger til grunn at avtalene, med de endringer som er avtalt mellom partene i tiden etter inngåelsen, er bindende for partene også i dag. Tolkning av selskapets avtaler med aksjonærene Det første spørsmålet saken reiser er dermed om de leiekontraktene som selskapet har inngått med aksjonærene må sies å bygge på en forutsetning om at hver enkelt aksjonær skal svare for en bestemt andel av den til enhver tid gjeldende husleien. Videre blir det spørsmål om denne fordelingen i så fall er bindende overfor selskapet på en slik måte at den ikke i dag kan endres uten at alle berørte aksjonærer er enige. Drøftelsen av disse spørsmålene vil nødvendigvis gli over i hverandre, og de drøftes derfor samlet i det videre. Ved tolkningen av leiekontraktene har lagmannsretten, i tråd med alminnelige avtalerettslige prinsipper, vurdert om bevisene i saken tilsier at det, da avtalen ble inngått, forelå en felles partsforståelse. Hvis dette er tilfellet, skal denne felles partsforståelsen legges til grunn, uavhengig av hva som følger av en objektiv tolkning av avtalens ordlyd, se blant annet Giertsen, Avtaler, 4 utgave side 153 (avsnitt 586). Ved vurderingen av om det forelå en felles partsforståelse er det et relevant moment hvordan partene har praktisert avtalen, se side 163 164 samme sted. Lagmannsretten har i sin vurdering av om leiekontraktene bygger på en forutsetning om at hver aksjonær skal svare for en bestemt andel av den til enhver tid gjeldende husleien, og om denne fordelingen er bindende overfor selskapet, lagt vesentlig vekt på partenes praksis, slik denne er dokumentert gjennom bevisførsel for lagmannsretten. Lagmannsretten har fått fremlagt et eksempel på en av de opprinnelige kontraktene, inngått 1 juni 1952 mellom selskapet og H. A. Brun A S. I kontrakten 7 første ledd er husleien fastsatt til 20 000 kroner per år. Det er enighet om at samtlige kontrakter som ble inngått med aksjonærene fastsatte den leien den enkelte aksjonær skulle betale, men at summen varierte aksjonærene i mellom. Det virker også å være enighet om at den enkelte aksjonærs husleie ikke var basert på et rent arealprinsipp, men på en mer sammensatt vurdering. Det er ikke fremlagt tidsnære bevis som kaster lys over hvilke generelle momenter denne vurderingen bygget på, men som flere vitner har vært inne på, ville det vært naturlig om det i tillegg til størrelse, ble tatt høyde for det enkelte lokales karakter, anvendelighet, plassering i bygget, lysforhold mv. I tillegg er det fremlagt dokumentasjon som tyder på at det ble tatt hensyn til individuelle forhold knyttet til den enkelte aksjonær. For eksempel fremgår det av Oslo tingretts dom 4 september 2016 i en sak mellom A S Bogstadveien 30 og H. A. Brun A S at det der var enighet om at sistnevnte selskap ikke hadde betalt markedsleie for lokalene, men lavere felleskostnader per kvadratmeter enn de andre aksjonærene, bortsett fra aksjonæren som drev vaskeri. Som påpekt i notat 28 oktober 1996 til styret i A S Bogstadveien 30, kan årsaken ha vært at Brunfamilien, som opprinnelig eide både tomta og huset som sto der tidligere, medvirket til at tomta ble stilt til disposisjon for et nybygg. Av samme notat fremgår det at Narvesen hadde relativt lav leie for sitt lokale i første etasje, og at det kan skyldes at lokalet opprinnelig lå inne i en krok, frem til nabogården ble revet. Videre fremgår det at sjakkselskapets lave leie kan ha vært begrunnet med at selskapet ved stiftelsen skjøt inn en forholdsvis stor del av risikokapitalen. På denne bakgrunn, legger lagmannsretten til grunn at aksjonærenes andel av husleien opprinnelig ikke var basert på et rent arealprinsipp, men på en mer sammensatt vurdering. Det foreligger ikke dokumentasjon som sier noe om det nøyaktige forholdet mellom aksjonærenes andel av husleiekostnadene. I leiekontrakten 7 fjerde ledd er det imidlertid angitt: Skulle eiendommens driftsutgifter stige i leietiden, eller skulle der fra det offentlige komme pålegg om nye eller økede skatter eller avgifter, kan merutgiftene utlignes forholdsvis på leieboerne som leie. Bestemmelsen forutsetter, slik lagmannsretten forstår den, at det eksisterte et forhold mellom leietakernes ansvar for selskapets kostnader, som igjen skulle være styrende for en slik forholdsvis fordeling. Ettersom dette forholdet ikke er kommet eksplisitt til uttrykk på noen annen måte, tilsier kontraktens bestemmelser lest i sammenheng at dette forholdet ble fastsatt gjennom leien. Mer generelt viser bestemmelsen, etter lagmannsrettens syn, at partene har vært seg bevisst forholdet mellom aksjonærenes andel av husleiekostnadene, og at forholdet var ment å ha betydning for reguleringsadgangen. At partene har forstått kontrakten slik, underbygges etter lagmannsrettens syn av selskapets praksis for økning av husleien i årene fra 1975 og frem til i dag. Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at selskapet, når det har økt husleien, som den klare hovedregel har gjort dette ved nettopp en forholdsvis økning av den på tidspunktet for økningen gjeldende leien, og med en bestemt prosentandel hver gang. Husleieøkning er også som regel besluttet av selskapets generalforsamling. Det fremgår av årsberetning for 1974 at det i budsjettet for 1975 ble foreslått at alle husleier skulle forhøyes med 15 prosent fra 1 juli 1975, og at dette ble fremlagt på generalforsamling 13 mai 1975 Videre er det dokumentert at husleien ble økt med 20 prosent fra 1 april 1976, ti prosent fra 1 oktober 1977, ti prosent fra 1 juli 1981, ti prosent fra 1 juli 1982, ti prosent fra 1 juli 1983, 15 prosent fra 1 juli 1986, ti prosent fra 1 juli 1987 og ti prosent fra 1 juli 2014 Også disse beslutningene er godkjent av generalforsamlingen. I budsjettet for 2015 fikk styret fullmakt til å øke leien med fem prosent ved behov, men dette ble ikke gjennomført. Det er derimot ikke fremlagt dokumentasjon på at husleien rutinemessig eller ved enkelte tilfeller ble økt for enkeltaksjonærer. I den grad det ble foretatt husleieøkninger for enkelte leietakere, har det dreiet seg om leietakere som ikke var aksjonærer, men som leide lokaler av selskapet. Dette underbygger etter lagmannsrettens syn at det gjennom kontraktene var fastsatt en nøkkel for fordeling av ansvaret for selskapets kostnader, som ble opprettholdt ved økning av husleien. At denne fordelingsnøkkelen frem til 2018 ble oppfattet som bindende i forholdet mellom selskapet og aksjonærene, i alle fall av et flertall av aksjonærene, underbygges av en rekke bevis, også utover den praksis som er referert ovenfor. Dette fremgår første gang av referat fra generalforsamling 9 mai 1983, der dirigenten, advokat og forretningsfører Nils A. Øgland besvarte spørsmål fra en av aksjonærene om det var nødvendig at leien ble øket med samme prosentsats for forretningslokalene og boligene på følgende måte: Han påpekte at det ville innebære en forskjellsbehandling av aksjonærene i selskapet dersom leiesatsene for forretningsaksjonærer og boligaksjonærer ikke ble regulert med samme prosentsats. Moen foreslo at man kunne se nærmere på leien for de forretningslokalene som ikke ble disponert av aksjonærer i selskapet. Øgland foreslo at det ble vedtatt 10 forhøyelse av leien fra 1 juli 1983, men at styret fikk i oppdrag å se nærmere på en eventuell ytterligere forhøyelse av leien for de forretningslokaler som ikke ble disponert av aksjonærer. Dette ble vedtatt. Det fremgår videre av styrets årsberetning for 1988 at styret ved forrige generalforsamling var blitt pålagt å utrede hvorvidt det er adgang til å forrykke forholdet mellom bolig og forretningsaksjonærene med hensyn til husleien. Deretter står det: Forretningsføreren har i denne anledning vært i muntlig kontakt med en dommer i Husleieretten og en lovrådgiver i Lovavdelingen i Justisdepartementet. Begge uttrykte skepsis til en forrykking. De øvrige store og tildels uventede arbeidsoppgaver som styret har hatt i perioden har gjort at det ikke har vært mulig å følge opp saken ytterligere. Det er imidlertid styrets oppfatning at det vil være problematisk å rokke ved det avtalerettslige grunnlag for den nåværende kostnadsfordelingen. Under generalforsamlingen 10 april 1989 ble husleieregulering på nytt diskutert, i forbindelse med at Axel Brun stilte spørsmål om styret var bundet til å innkreve nåværende leie fra forretningslokalene eller om styret hadde mulighet for å forhandle om redusert leie ved behov. Brun mente at styret i slike tilfeller burde ha fullmakt til å forhandle med leietakeren om reduksjon av leien fremfor å måtte konstatere at man mistet en god leietaker. Det fremgår av referatet at generalforsamlingen sluttet seg til styreleder Moens syn om at styret burde ha slik fullmakt. Etter lagmannsrettens syn fremgår det av sammenhengen og ordbruken i referatet at dette dreier seg om økning av leien for leietakere i Bogstadveien 30, og ikke aksjonærer i selskapet. Referatet svekker dermed ikke den praksis som er redegjort for ovenfor, eller konklusjonen om at selskapet var bundet av den fordelingsnøkkelen som fulgte av de inngåtte leiekontraktene. Tvert imot fremgår det av referatet at årsberetningen for 1998, herunder sitatet gjengitt ovenfor, ble godkjent av generalforsamlingen. Også i notat 28 oktober 1996, der mulighetene for nedjustering av husleien for aksjonæren Norvekst A S er vurdert, er forretningsfører Øglands oppfatning om at leiekontraktene er en gjensidig forpliktende avtale som berører alle aksjonærer, og at det i utgangspunktet kreves samtykke fra alle aksjonærer for å kunne forrykke leieforholdene dem imellom, gjengitt. I notatet vurderes det om det likevel er grunnlag for å senke leien, og det legges til grunn at styret ikke har adgang til dette, men at spørsmålet vil kunne forelegges aksjonærene før en generalforsamling. Forfatterne av notatet gir imidlertid uttrykk for at de er engstelige for konsekvensene hvis avtaler med gårdsselskapet ikke skulle oppfattes som bindende. I Oslo tingretts dom 4 september 2016 i saken mellom A S Bogstadveien 30 og H. A. Brun A S, er selskapets praksis for husleieregulering drøftet. Der gjengis forretningsfører Øglands vurdering av at leietakerne skal behandles likt og ha den forholdsmessige leiebelastningen som gjaldt da han overtok som forretningsfører, og det fremgår at Øgland for tingretten bekreftet at leieregulering frem til da kun var gjort med hjemmel i leiekontrakten 7 fjerde ledd. Deretter oppsummerte tingretten slik: Basert på samstemte vitneforklaringer legger retten videre til grunn at det i flere tiår har vært tema i byggselskapets styre hvilken mulighet man har for å øke inntekter for å ta høyde for økte kostnader. Øgland fortalte at han i 1988 undersøkte muligheten for høyere leie på næringslokaler enn boliglokaler og i den forbindelse kontaktet en dommer i Husleieretten og en navngitt ansatt i Justisdepartementets lovavdeling. Styremedlem Frode Sæter, som har bodd i bygget fra han ble født, uttalte i retten at han husket Øglands uttalelser om dette, herunder Øglands oppfatning at aksjonær Bruns kostnader var lavere enn de andre aksjonærene, men at man ikke kunne endre dette da det var en stiftelsesforutsetning. Ut fra bevisføringen fremstår sistnevnte som essensen i byggeselskapets praksis frem til 2015 da styret påberopte brevets prisreguleringsklausul. At dette var en innarbeidet praksis underbygges også av reaksjonene på styrets første forsøk på å få endret fordelingsprinsippene for husleien i vedtak på styremøter i 2017 Av referatet fra generalforsamling 21 juni 2017 fremgår blant annet at et forslag fra sjakkselskapet om at de aktuelle styrevedtakene skulle reverseres, og tidligere brøk for fordeling av husleie felleskostnader skulle opprettholdes, samt fakturaer med krav om etterbetaling skulle krediteres, ble vedtatt med 704 mot 592 stemmer. I begrunnelsen for vedtaket fremgår det at den omfordelingen som vedtakene bygger på, er i strid med en innarbeidet praksis og etablerte prinsipper for fordeling i gården. Ettersom dette skjedde lenge etter avtaleinngåelsen, og nærmere i tid tvisten som er til behandling her, har vedtaket begrenset betydning, men det underbygger likevel hva som har vært en etablert forståelse og praksis knyttet til prinsippene for kostnadsfordeling i selskapet. A S Bogstadveien 30 har for lagmannsretten anført at selv om det finnes mange eksempler på at kostnadene har vært økt i henhold til den forholdsmessige fordelingen som følger av leiekontraktene, har dette ikke vært en entydig praksis. Som grunnlag for anførselen er det for det første vist til at kostnadene knyttet til oppvarming og varmtvann (brenselskostnader) etter 1972 er fordelt etter et arealprinsipp, at de er økt forholdsmessig i henhold til dette prinsippet og at endringer i fordelingen i flere tilfeller er besluttet av styret, og generelt ansett å ligge innenfor styrets kompetanse. Etter lagmannsrettens syn rokker ikke dette ved det faktum at aksjonærenes husleie som den klare hovedregel er fordelt i henhold til den fordelingsnøkkelen aksjonærene imellom. Det fremgår av leiekontraktene fra 1952 2 og 7 at utgifter til blant annet oppvarming skulle behandles og faktureres separat, og at de kunne beregnes i henhold til den enkeltes forbruk. Dette tilsier at disse utgiftene allerede da var ment å behandles og fordeles uavhengig av fordelingen av husleien. Dette kan også forklare hvorfor styret har ansett seg kompetent til å gjøre endringer i fordelingen av brenselskostnadene. Selskapet har videre anført at avviklingen av det separate brenselsregnskapet i 1995 utgjorde en endring av den påståtte fordelingsnøkkelen uten de berørte parters samtykke, og at dette tilsier at selskapet ikke konsekvent har forholdt seg til fordelingsnøkkelen. Det er enighet om at ordningen med separat brenselsregnskap ble avviklet i 1995, og at brenselskostnadene etter dette ble dekket gjennom husleien. Det fremgår imidlertid av styrets årsberetning for 1995 at husleien ikke ble endret selv om det separate brenselsregnskapet ble avviklet. Lagmannsretten kan dermed ikke se at det er grunnlag for selskapets anførsel om at fordelingsnøkkelen ved dette ble endret uten de berørte parters samtykke. A S Bogstadveien 30 har videre vist til behandlingen av sak nummer 3 i styremøte 25 januar 1978, der det fremgår at en av de daværende aksjonærene O. Truelsens Eftf. v Erik Koxvold, krevde nedsatt leie. Styret uttalte at h ensett til Koxvolds lokalers beliggenhet, finner man ikke grunn til å forandre leien, som man finner rimelig. Selskapet har anført at dette viser at hver enkelt aksjonærs leie ble vurdert konkret, og at styret anså seg kompetent til å endre leien dersom de fant det rimelig. Etter lagmannsrettens syn, gir styrets uttalelse ikke grunnlag for en slik tolkning. Styrets konklusjon om ikke å forandre leien er i henhold til den ovenfor beskrevne praksis. Videre kan det ikke utelukkes at styret, dersom det hadde kommet til at leien var urimelig, ville forelagt spørsmålet for generalforsamlingen, og at denne ville komme til et annet resultat. Som argument mot at det eksisterer en bestemt nøkkel for fordeling av husleien mellom aksjonærene, har A S Bogstadveien 30 også vist til at det i årene 1990 til 1996 ble foretatt fire emisjoner der selskapet Norvekst A S ble utstedt til sammen 137 aksjer mot en innbetaling på i overkant av åtte millioner kroner. Norvekst A S ble i den forbindelse gitt leiekontrakt på aksjonærvilkår. Lagmannsretten er enig i at emisjonen rent faktisk innebar en endring av nøkkelen for fordeling av husleie, men tillegger dette ikke avgjørende vekt verken i vurderingen av om det fantes en fastlagt fordelingsnøkkel eller i vurderingen av styrets adgang til ensidig å endre husleien utover det som følger av fordelingsnøkkelen. Lagmannsretten viser til at emisjonene bare indirekte endret fordelingsnøkkelen, og at emisjonen, inkludert vilkårene for Norvekst A S leiekontrakt, ble vedtatt på generalforsamling. A S Bogstadveien 30 har dessuten vist til at husleien til selskapet E BA Eiendom A NS ble nedjustert i styremøte 18 november 1998 Heller ikke dette utgjør imidlertid, etter lagmannsrettens syn, et brudd som tilsier at fordelingen av husleien mellom aksjonærene ikke utgjorde en fast praksis. Ifølge daværende styreleder Ole Christian Moens forklaring for lagmannsretten, skyldtes nedjusteringen at selskapet hadde tapt en rettssak mot E BA Eiendom A NS ved Odd Ekholt, der retten kom til at lokalene var mindre enn det som var oppgitt da de ble overdratt fra Norvekst A S. Styret aksepterte etter dette å justere leien, selv om dette brøt med prinsippet de vanligvis fulgte om at slike forandringer krevde samtykke fra alle aksjonærer på generalforsamling. Moen mente at det likevel ble orientert om dette på neste generalforsamling. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at dette ikke stemmer. A S Bogstadveien 30 har dessuten vist til at utdelingen av hybler til aksjonærene i 2004 endret nøkkelen for fordeling av husleiekostnader mellom aksjonærene, blant annet ved at det ble besluttet at hybelaksjonærene skulle belastes 38, 42 prosent av kostnadene. Lagmannsretten kan heller ikke se at denne omstendigheten er egnet til å undergrave den faste praksis for endring av husleie i henhold til den fordelingsnøkkelen som er redegjort for ovenfor. Også dette fremstår som en ekstraordinær hendelse, som riktignok har hatt konsekvenser for kostnadsfordelingen aksjonærene i mellom, men som er behandlet på en rekke generalforsamlinger og vedtatt gjennom andre prosesser og i andre former enn alminnelige husleieøkninger. Videre har A S Bogstadveien 30 vist til at husleien for aksjonær H. A. Brun A S ble fastsatt i rettslig forliksavtale 5 desember 2017, og således ikke ble enstemmig vedtatt av alle berørte parter. Til dette bemerker lagmannsretten at også denne saken var gjenstand for behandling under selskapets generalforsamling ved flere anledninger, og at forliket innebar en økning i leien for H. A. Brun A S, noe som endret fordelingsnøkkelen til øvrige aksjonærers fordel, og dermed ikke aktualiserte behovet for aksept fra alle berørte parter på samme måte. Lagmannsretten er etter dette kommet til at det følger av leiekontraktene mellom A S Bogstadveien 30 og selskapets aksjonærer at hver enkelt aksjonær svarer for en bestemt andel av den til enhver tid gjeldende husleien. Videre er det lagmannsrettens syn at denne fordelingen er bindende for selskapet i den forstand at husleien bare kan økes med en forholdsmessig lik andel for samtlige aksjonærer, og at endringer i fordelingsnøkkelen krever samtykke fra hver enkelt aksjonær. En tilsvarende oppfatning kommer til uttrykk i notat 10 mai 2021 fra siviløkonom og advokat Arvid Gusland, avgitt til ankemotparten i denne saken. Gusland vurderte både om det var grunnlag for en økning av leien som ville kunne gi aksjeeierne avkastning, og om det var grunnlag for en endring av fordelingsnøkkelen aksjeeieren imellom: En økning i leie utover det som er nødvendig for å dekke driftsutgifter, betjening av gjeld og etter fradrag for eksterne leieinntekter, er som vi har forklart et brudd med den etablerte modell og praksis for selskapet. En slik økning vil gi grunnlag for utbytte til aksjonærene og således i realiteten innebære en verdioverføring fra leierett til aksjer. I og med at forholdet mellom aksjebesittelse og leiebeløp varierer mellom aksjonærene, vil leieøkning også innebære en forskyvning mellom aksjonærer leietakere, selv om leieøkningen skjer med samme faktor for alle leieavtalene. Ulik leieøkning vil gi ytterligere verdiforskyvning mellom aksjonærer leietakere. Lagmannsretten slutter seg til synspunktet om at en endring av fordelingsnøkkelen vil innebære en overføring av verdier mellom aksjonærene i strid med forutsetningene for leiekontraktene. Dette underbygger betydningen av at selskapet er bundet av den ansvarsfordelingen som følger av avtalene. Lagmannsretten bemerker for ordens skyld at vedtektene 7 siste ledd, der det står at d en husleie som til enhver tid skal betales, fastsettes av styret ikke har betydning for lagmannsrettens vurdering. Ankemotparten har anført at bestemmelsen kun ble gitt for at styret, i perioden etter emisjonen i 1952, skulle ha fullmakt til å inngå leieavtaler med aksjonærene. Lagmannsretten legger til grunn at selv om bestemmelsen formelt sett skulle ha ligget til styret, viser den praksis som er gjengitt ovenfor at husleiene gjennomgående ble fastsatt på generalforsamlingen, jamfør også sitatet fra Ole Christian Moen i protokoll fra generalforsamling 10 april 1989Lagmannsretten kan for øvrig ikke se at det er grunnlag for anførselen fra A S Bogstadveien 30 om at avtaler med den enkelte aksjonær ikke regulerer forholdet mellom de ulike aksjonærene og derfor ikke gir noe vern mot senere selskapsdisposisjoner. Det er på det rene at selskapet er bundet av de avtaler de har inngått, også med sine aksjonærer, og ikke kan endre disse uten aksjonærenes samtykke. Hvorvidt det er grunnlag for å sette avtalene til side Når lagmannsretten etter dette er kommet til at leiekontraktene mellom selskapet og aksjonærene innebærer at husleien bare kan økes med en forholdsmessig lik andel, og at endringer i fordelingsnøkkelen krever samtykke fra hver enkelt aksjonær, blir spørsmålet om A S Bogstadveien 30 har grunnlag for å kreve denne delen av avtalen satt til side. Selskapet har anført at det har inntrådt faktiske endringer som gjør at det uansett er saklig grunnlag for å endre kostnadsfordelingen slik styrets beslutninger legger opp til. Det har for det første vist til at utdelingen av selskapets hybler i 2004 gjorde at aksjonærene overtok en inntektsstrøm etter aksjeinnehav, som må gi grunnlag for å endre fordelingen av aksjonærenes innbetalinger til selskapet når disse avviker kraftig fra aksjeinnehavet. Selskapet har imidlertid ikke vist til noen hjemmel for slik revisjon av avtalen som for eksempel avtaleloven 36, og avviste i prosedyren at dette var et spørsmål om hvorvidt aksjeloven 6 12 om styrets plikt til forsvarlig forvaltning kunne gi grunnlag for revisjon av avtalen. Hybelutdelingen i 2004 innebar, som nevnt innledningsvis, at de hyblene som tidligere var eid og utleid av selskapet, ble fordelt mellom aksjonærene etter aksjeinnehav, mot at aksjonærene innbetalte en forholdsmessig andel av et beløp på 20 millioner kroner. Hyblenes bruttoverdi ble antatt å være 59 millioner kroner. Utdelingen medførte dermed en betydelig verdioverføring fra selskapet til aksjonærene, både i form av mellomlegget mellom verdien av hyblene og den prisen som ble betalt og mulighetene aksjonærene nå fikk til å leie ut hyblene selv. Utdelingen innebar også at selskapet mistet det som i alle fall de siste årene før utdelingen hadde vært en stor inntektskilde. Husleien for hyblene skulle beregnes utfra en kostnadsprosent på 38, 42. Utdelingen ble foretatt ved at det ble nedskrevet 66 leilighetsaksjer og utstedt 66 nye aksjer til innehaverne av hyblene. Antallet aksjer i selskapet forble dermed det samme etter utdelingen. Lagmannsretten kan ikke se at hybelutdelingen i 2004 i seg selv gir grunnlag for revisjon av avtalen om fordeling av kostnader aksjonærene imellom på en måte som gjør at de omtvistede styrebeslutningene må anses gyldige. Dersom det hadde vært selskapets syn at hybelutdelingen endret forholdet mellom aksjonærene på en måte som gjorde revisjon av fordelingsnøkkelen nødvendig, ville det vært naturlig at selskapet sørget for dette på utdelingstidspunktet. Under ankeforhandlingen brukte ankende part mye tid på å dokumentere hvordan hybelutdelingen i 2004, etter deres syn, svekket selskapets økonomi og gjorde det nødvendig å øke aksjonærenes innbetalinger til selskapet i form av husleie og dekning av særkostnader. Ankemotparten har bestridt at hybelutdelingen i seg selv har ført til en slik svekkelse av selskapets økonomi, og anført at eventuelle svakheter i økonomien hovedsakelig skyldes utgifter til konsulenter og advokater i forbindelse med tidligere rettstvister og denne saken. Selskapet har imidlertid, som nevnt, ikke anført at den økonomiske utviklingen i seg selv gir grunnlag for revisjon av leieavtalene. Lagmannsretten går derfor ikke nærmere inn på selskapets økonomiske stilling, og utviklingen av denne. Derimot har selskapet anført at en husleie som ikke er tilstrekkelig høy til å dekke den enkelte aksjonærs andel av selskapets utgifter beregnet etter areal, ville utgjøre utdeling etter aksjeloven 3 6 andre ledd, og således et ulovlig utdelt utbytte etter aksjeloven 8 7 første ledd, som skal tilbakeføres etter samme lov 3 7 første ledd. Videre er det pekt på at leieavtalene med aksjonærene ikke kan ha som virkning at selskapet er forpliktet til å utdele ulovlige utbytter eller unnlate å kreve tilbakebetalt ulovlige utbytter. Lagmannsretten forstår anførselen dithen at selskapet mener at aksjelovens regler om utdeling av utbytte utgjør et rettslig grunnlag for revisjon av avtalen. Det er anført at virkningen av utdelingsreglene er at selskapet må sette opp leien slik at den representerer et reelt vederlag, og at et absolutt minimum vil være selvkost (forstått som den enkelte aksjonærs andel av selskapets utgifter beregnet etter areal) med et tillegg på fem prosent på investert kapital, i henhold vil retningslinjene oppstilt i Rt 2003 536 (Storhaugen Invest). Videre er det pekt på at selv om selskapet skulle ha hatt fri egenkapital, slik at utbyttet kunne ha vært utdelt lovlig, så vil det være i strid med likhetsgrunnsetningen i aksjeloven 4 1 å dele ut utbytte til bare noen aksjonærer, og ikke alle. I denne forbindelse er det vist til at selskapet har plikt etter aksjeloven 6 12 til å sørge for forsvarlig organisering av virksomheten og dermed en adgang til å treffe beslutninger for å unngå unødvendige skattekostnader. Det følger av aksjeloven 3 6 første ledd at utdeling fra et selskap bare kan skje etter bestemte regelsett, herunder reglene om utbytte. Av bestemmelsens andre ledd følger at enhver overføring av verdier som direkte eller indirekte kommer aksjeeieren til gode, skal regnes som utdeling i lovens forstand. Aksjeloven 3 7 første ledd angir at dersom det er skjedd en ulovlig utdeling, skal mottakeren som hovedregel tilbakeføre det som er mottatt. Bestemmelsene om utdeling og tilbakeføring tar sikte på å beskytte selskapskapitalen, herunder selskapskreditorenes fortrinnsrett til selskapsverdiene, blant annet mot den enkelte aksjeeiers særinteresser. En aksjeeiers leie av lokaler til underpris vil etter omstendighetene kunne utgjøre en overføring av verdier som direkte eller indirekte kommer aksjeeieren til gode, og dermed en utdeling etter aksjeloven 3 6 andre ledd, jamfør Hedvig Bugge Reiersen, Aksjelovens utdelingsbegrep, side 86 Etter lagmannsrettens syn er det imidlertid ikke gitt at den fordel enkelte aksjonærer i denne saken har, ved at de bærer et relativt sett mer begrenset ansvar for selskapets utgifter enn andre aksjonærer sett i forhold til aksjeinnehav og eller disponert areal, utgjør en slik utdeling. Hvorvidt den enkelte aksjonærs leie utgjør underpris, avhenger av hva utgangspunktet for beregningen er, og som nevnt er det begrenset informasjon om grunnlaget for fordelingsnøkkelen i denne saken. Videre er det sentrale spørsmålet i saken ikke om aksjonærene samlet sett skal betale mer husleie, men om fordelingen av husleien aksjonærene i mellom skal endres. Hvorvidt utleie til underpris utgjør en utdeling etter aksjeloven 3 6 andre ledd avhenger dermed av om det er tilstrekkelig at utdelingen utgjør en fordel for aksjeeieren, eller om det også kreves at den innebærer tapt inntekt for selskapet. Denne problemstillingen er drøftet i Reiersen, Utdeling fra aksjeselskaper, side 39 42, som kommer til at det også må kreves at utdelingen innebærer tapt inntekt for selskapet. Standpunktet har, etter lagmannsrettens syn, gode grunner for seg. I denne saken innebærer ikke n aksjonærs eventuelle underprisede husleie noen reduksjon i selskapets formuesstilling, men bare at en annen aksjonær svarer for en større andel. Dette tilsier at husleien ikke innebærer noen utdeling fra selskapets side. Som påpekt av Reiersen i artikkelen fra 2016, bør rettsvirkningene av eventuelle urimelige følger av helt eller delvis vederlagsfrie bruksretter for andre aksjeeiere i selskapet som ikke medfører noen reduksjon i selskapets formuesstilling vurderes etter aksjerettslige regler om myndighetsmisbruk, jamfør aksjeloven 5 21, 6 28 og alminnelige misbruksprinsipper. Disse regelsettene er ikke anført som rettslig grunnlag for styrets beslutninger i denne saken, og vurderes derfor ikke nærmere her. I lys av ankende parts anførsel om at det er i strid med likhetsprinsippet å gi utbytte til noen aksjonærer og ikke alle, bemerker lagmannsretten at heller ikke skjevfordeling av husleien aksjonærene imellom anses å være i strid med likhetsprinsippet, så lenge den bygger på en bindende avtale mellom aksjonærene og selskapet. Selv om den skjevfordelte husleien skulle ha utgjort et ulovlig utbytte på enkelte av aksjonærenes hånd, gir dette etter lagmannsrettens syn ikke grunnlag for en slik revisjon av leieavtalene som styret har foretatt. I så fall måtte det ulovlige utbyttet vært krevd tilbakebetalt etter reglene i aksjeloven 3 7 Det er enighet mellom partene om at styrets etterberegning av husleie ikke utgjør noe slikt krav. Når det gjelder beregningen av husleie i fremtiden, ville selskapet stått foran et valg om å regulere denne slik at den ikke lenger utgjør en utdeling av utbytte, eller ta de skattemessige konsekvensene av den gjeldende ordningen. Husleien kunne vært økt forholdsmessig i henhold til den fordelingsnøkkelen som følger av leieavtalene til et nivå som gjorde at den ikke lenger ble ansett som utbytte. At dette ville ført til et overskudd i selskapet som kunne vært skattemessig ugunstig, kan ikke gi grunnlag for en ensidig revisjon av avtalen, slik A S Bogstadveien 30 har anført. Lagmannsretten har etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å sette leieavtalene mellom selskapet og aksjeeierne til side, slik at aksjeeiernes husleie kan endres på den måten det er lagt opp til i de omstridte styrebeslutningene. 3. 2. 2. Beslutningene om økning og etterfakturering av særkostnadene Spørsmålet i det videre er om selskapet har grunnlag for å kreve at aksjonærene dekker det som i saken er omtalt som særkostnader i tillegg til husleien, og eventuelt i hvilket omfang. Også dette spørsmålet er regulert i, og må løses på grunnlag av, aksjonærenes likelydende leiekontrakter. Lagmannsretten har også her tatt utgangspunkt i alminnelige avtalerettslige prinsipper, og vurdert om bevisene i saken tilsier at det, da avtalen ble inngått, forelå en felles partsforståelse av hvilke særkostnader som kan kreves dekket av aksjeeierne. I den grad det ikke er påvist noen felles partsforståelse, har lagmannsretten tatt utgangspunkt i en naturlig tolkning av avtalens ordlyd. I kontrakten 1 fjerde og femte ledd står det blant annet: Virksomheten må ikke medføre stigning av gårdens assuransepremier eller faste avgifter. Således må leieren selv holde egen vannmåler og utrede utgiftene hermed, hvor der kreves vann til annet enn toilettbruk og vanlig renhold. Leieren må selv bortskaffe avfall som ikke kan legges i søppelnedkastene. Glassforsikring betales av leieren.... Utkreves det til leierens virksomhet elektrisk strøm utover den kapasitet som gårdens ledningsnett er dimensjonert for, må leieren selv bekoste ledningenes forsterkning eller egen kabel. Utvidelse av strømforbruket må for øvrig ikke skje uten eierens samtykke. Videre står det i kontrakten 7 siste ledd: For oppvarmning og varmt vann betaler leieren samtidig med leien et særskilt tillegg som blir fastsatt av styret etter teknisk konsulents beregning. Fastsetting kan eventuelt skje på grunnlag av installerte varmemålere. Det foreligger ingen tidsnær informasjon om hvordan partene på avtaletidspunktet forsto de aktuelle bestemmelsene. Partsforklaringen til Ole Christian Moen, som var mangeårig styreleder i selskapet og medlem av sjakkselskapet, kaster imidlertid lys over hvordan avtalen har vært praktisert. Moen forklarte at alle utgifter utenom fyringsutgifter opprinnelig ble dekket over husleien. Kostnadene til fyring ble først beregnet etter forbruk, som ble målt fra hver enkelt radiator. Dette sluttet man med en gang på 90 tallet, etter at det ble klart at man kunne få en bedre avtale gjennom leverandøren til aksjeeier H. A. Brun A S. Deretter ble kostnadene fordelt med et fast beløp per aksjeeier, basert på den erfaring man hadde med den enkeltes forbruk. Dette ble først fakturert som et separat beløp, men på et senere tidspunkt inkludert i husleien, i alle fall for leilighetenes del. Næringseiendommene fortsatte imidlertid med å dekke eget strømforbruk. Ankemotpartens prosessfullmektig opplyste til lagmannsretten at strømutgiftene i 2017 ble bakt inn i husleien for boligenes del, men at aksjonærene i 2019 2020 godtok at det ble installert egne strømmålere igjen, og at man nå betaler egen strøm. Når det gjelder renovasjon og søppelhåndtering forklarte Moen at dette også har vært inkludert i husleien, men at enkelte aksjeeiere har hatt egen søppelhåndtering. Da T V og Internett kom, ble dette fakturert den enkelte aksjeeier separat. Etter lagmannsrettens syn er denne praksisen i samsvar med det som følger av leiekontraktenes ordlyd. Kontraktene 1 første ledd andre punktum må naturlig forstås slik at utgifter til vann er dekket av husleien så lenge forbruket ikke går utover det som er vanlig, og at renovasjon er dekket så lenge det kan håndteres innenfor det søppelhåndteringssystemet som er etablert. Dette gjør det naturlig at boligaksjonærenes søppel har vært inkludert, men at de av næringsaksjonærene som har virksomhet som ikke kan håndteres innenfor det alminnelige systemet, har dekket dette separat. Videre kan bestemmelsens første punktum tas til inntekt for at også andre kostnader knyttet til driften av eiendommen er dekket, så lenge den enkeltes bruk ikke fører til stigning i gårdens utgifter. Dette tilsier blant annet at alminnelig renhold av fellesarealer må anses å inngå i husleien, mens de av aksjonærene som har behov for ytterligere renhold, vil måtte dekke dette selv. Når det gjelder utgifter til strøm, følger det både av kontrakten og av praksis i selskapet at det er anledning til å fakturere dette separat. Det må være tilfellet selv om strøm i en periode var inkludert i husleien. Når det gjelder utgifter til tjenester som T V og Internett, kan lagmannsretten ikke se at dette er omfattet av avtalen. Det dreier seg ikke om utgifter forbundet med driften av eiendommen, på samme måte som vann, renovasjon, renhold og strøm, men om tjenester som kan benyttes eller ikke benyttes av den enkelte aksjeeier. Utgifter til slike tjenester må dermed kunne faktureres separat. Oppsummeringsvis, er lagmannsretten kommet til at styrets beslutninger om økning og etterfakturering av særkostnader er rettmessige i den grad de omfatter strømutgifter og utgifter til T V, Internett eller andre tjenester som ikke er knyttet til driften av eiendommen. Derimot er de urettmessige i den grad de omfatter økning og etterfakturering av utgifter til vann innenfor rammene av vanlig forbruk, renovasjon som kan håndteres innenfor det søppelhåndteringssystemet som er etablert, alminnelig renhold av fellesarealer og andre kostnader knyttet til driften av eiendommen, så lenge den enkeltes bruk ikke fører til stigning i gårdens utgifter. 3. 3. Om A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap3. 3. 1. Innledning Ettersom lagmannsretten har kommet til at leieavtalene mellom selskapet og aksjeeierne er til hinder for at selskapet kan endre fordelingsnøkkelen for husleien aksjeeierne i mellom, er det ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om også borettslagslovens regler begrenser adgangen til å regulere husleien. Fordi tingretten avsa dom for at A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap, og fordi selskapet i ankesaken har nedlagt påstand om at dette ikke er tilfellet, tar lagmannsretten likevel stilling til om dette er tilfellet. Partene er enige om at A S Bogstadveien 30 er et selskap med begrenset ansvar, og dermed et aksjeselskap etter aksjeloven 1 1 Partene er også enige om at ett av selskapets formål er skaffe aksjonærene bolig. Uenigheten knytter seg til om dette boligformålet er så fremtredende at selskapet skal anses som et boligaksjeselskap. Disse spørsmålene behandles i punkt 332 og 333 nedenfor. Partene er også uenige om betydningen av forbudene mot boligaksjeselskap som ble etablert i borettslagsloven av 1960 1 og videreført i borettslagsloven av 2003 1 4 første ledd. Dette behandles i punkt 334332 Hva er et boligaksjeselskap? Det finnes ingen legaldefinisjon av begrepet boligaksjeselskap. Sammenhengen mellom aksjelovens definisjon og borettslagsloven 1 4 første ledd jamfør 1 1 første ledd tilsier imidlertid at et boligaksjeselskap er et aksjeselskap som har til formål å gi aksjeeierne bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett). Der et aksjeselskap driver virksomhet som delvis består i å gi aksjeeierne slik bruksrett, er det i forarbeider og juridisk litteratur lagt til grunn at det avgjørende er hva som er selskapets hovedformål, jamfør N OU 2000: 17 side 110 og 111 og Lilleholt, Wyller og Aagenæs, Borettslovkommentaren, side 283 Der et selskaps virksomhet er delt mellom utleie av boliger og utleie av lokaler som ikke brukes til bolig, må det ved vurderingen av hva som er selskapets hovedformål tas utgangspunkt i forholdet mellom de to virksomhetsdelene boligdelen og næringsdelen. Betydningen av at selskapet leier ut boliger til ikke aksjonærer Ordlyden i borettslagsloven 1 4 jamfør 1 1 tilsier at bare boligutleie fra selskapet til aksjeeiere skal medregnes til den boligrelaterte delen av virksomheten. Motsetningsvis tilsier ordlyden at dersom selskapet selv leier ut boliger til ikke aksjonærer, skal dette anses som del av næringsvirksomheten. At både utleie av lokaler til annet enn boligbruk og utleie av boliger til ikke aksjonærer skal anses som næringsvirksomhet støttes av Lilleholt, Wyller og Aagenæs, Borettslovkommentaren, der det på side 283 står følgende om dette i tilknytning til det någjeldende forbudet mot å stifte boligaksjeselskaper: Siden det må legges til grunn at et borettslag i en viss utstrekning kan leie ut boliger til andre enn andelseierne og eller drive med utleie av lokaler, faller selskapet ikke automatisk utenfor forbudet hvis det også har slikt formål. Det avgjørende er hva som er hovedformålet; er det å tilfredsstille aksjonærenes boligbehov ved å eie boliger som disponeres av disse, må selskapet stiftes som borettslag, selv om laget også eier noen boliger eller lokaler som leies ut til andre. Men hvis utleie til ikke aksjonærer eller utleie av lokaler er en ikke ubetydelig del av virksomheten, verken kan eller må selskapet stiftes som borettslag. Det er ikke mulig å angi prosentvis hvor stor del av virksomheten som kan gjelde slik utleie, og det tallmessige omfang er heller ikke avgjørende. Ordlyden i borettslagsloven 1 4 sier ikke noe om hvor stort omfang boligutleie til aksjonærer må ha for at det skal anses som selskapets hovedformål. I skatteloven 7 3 andre ledd defineres et boligselskap som selskap med delt eller begrenset ansvar og med hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet. Ifølge bestemmelsens tredje ledd omfatter definisjonen blant annet boligselskaper hvor minst 85 prosent av leieinntektene og dekning av felleskostnader kommer fra andelshavere eller aksjonærer. Skattelovens regler er ikke avgjørende for den selskapsrettslige vurderingen av om noe er et boligaksjeselskap, men kan likevel gi en viss veiledning i spørsmålet. Som påpekt i Terje Sjøvolds betenkning 22 oktober 2020 avgitt i denne saken, vil det være en sterk presumsjon for at det dreier seg om både et boligselskap og et boligaksjeselskap dersom leieinntekter fra ikke aksjonærer er lavere enn 15 prosent. Det samme må antas å gjelde dersom leieinntekter fra annen virksomhet enn boligutleie er lavere enn 15 prosent. Imidlertid vil også selskap med større andel leieinntekter fra ikke aksjonærer eller annen virksomhet kunne anses som boligaksjeselskap, dersom hovedformålet er å gi aksjeeierne bruksrett til eigen bustad. Betydningen av aksjonærenes fremleie mv. Ordlyden i borettslagsloven 1 4 jamfør 1 1 gir ikke noe klart svar på om bare utleie til aksjonærer som faktisk bor i den aktuelle boligen omfattes av boligdelen av selskapets virksomhet, eller om også tilfeller der boligen fremleies av den aktuelle aksjonæren til andre kan regnes medicinae Ordlyden gir heller ikke noe svar på om bare utleie til personlige aksjonærer omfattes, og i så fall om aksjonærer som er juridiske personer skal holdes utenfor boligdelen av virksomheten. Ordlydens begrensning til det formål å gi andelseierne bruksrett til eigen bustad kan tilsi at bare utleie til personlige aksjonærer som faktisk bor i boligen omfattes av boligvirksomheten. Samtidig er det etter ordlyden tilstrekkelig at selskapets formål er å gi andelseierne slik bruksrett, noe som tilsier at dersom dette formålet er bevist, er det mindre relevant hvordan den enkelte aksjonær faktisk har valgt å organisere eierskapet og disponere boligen. Dette støttes i noen grad av sitatet fra Borettslovkommentaren gjengitt ovenfor, som bare fokuserer på utleie av boliger fra selskapet til andre enn andelseierne, og utleie av andre typer lokaler, uten at det fremheves som relevant om boliger som utleies til andelseiere fremleies. Ankende part har vist til følgende sitat fra Ot. prp. nr. 30 (2002 2003) side 249 som støtte for at bare utleie til personlige aksjonærer som faktisk bor i boligen kan gi grunnlag for å karakterisere selskapet som et boligaksjeselskap: Bruksretten som andelseigarane har blir kalla for ein burett. Buretten knyter seg til andelseigaren eigen bustad, og føremålet til burettslaget er å skaffe andelseigarane slik burett til eige bruk. Det vil seie at brukareigarprinsippet gjeld for laget. Bustaden skal nyttast av andelseigaren sjølv; han skal ikkje ha som føremål å leige denne ut, jf likevel 5 3 flg. Merknaden er imidlertid gitt i tilknytning til definisjonen av begrepet burettslag. Som påpekt i Sjøvolds betenkning 22 oktober 2020, er forholdet til brukereierprinsippet et av elementene som skiller borettslagene fra boligaksjeselskapene, se også Sjøvold, Boligaksjeselskapet et stebarn i norsk boligrett, Tidsskrift for eiendomsrett 2008 3, side 218 219 Aksjeloven innebærer på sin side ingen begrensninger i adgangen til å eie mer enn n bolig i selskapet. Som også påpekt i Sjøvolds betenkning, innebærer dette at en større andel utleie således ligger implisitt i eierformen, med mindre noe annet er nedfelt i selskapets vedtekter. I skatterettslig sammenheng er spørsmålet om hvorvidt det skal tas hensyn til at andeler fremleies ved beregningen av prosentsatsen i skatteloven 7 3 tredje ledd omtalt i Skatte A BC: Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten er oppfylt tas det normalt ikke hensyn til at enkelte av andelshaverne fremleier sine leiligheter i selskapet. Leieinntekten regnes i slike tilfeller å komme fra andelshaverne, jamfør F IN 6 mars 1992 i U TV 1992 391 Er derimot andeler utleid direkte fra selskapet til andre enn leietakere som nevnt ovenfor, anses leieinntekt fra disse ikke som leieinntekt som inngår i 85 kravet. Retten til fastsetting etter sktl. 7 3 kan falle bort selv om prosentkravet i sktl. 7 3 tredje ledd er oppfylt, dersom boligselskapets hovedformål ikke er å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet. Dette gjelder blant annet når en større andel av leilighetene fremleies, eller hvor leilighetene leies ut over et lengre tidsrom, se F SS D 7 3 1 annet ledd. Dette tilsier etter lagmannsrettens syn at hvorvidt andelseierne fremleier sine leiligheter i utgangspunktet ikke er avgjørende for vurderingen av hovedformålet, men at dersom elementet av fremleie blir så stort eller så permanent at hovedformålet ikke lenger kan anses å være å gi andelseierne bruksrett til egen bustad, så vil det likevel kunne være utslagsgivende. En slik løsning underbygges etter lagmannsrettens syn av formålet med reguleringen av boligaksjeselskaper. Sjøvold skriver følgende om dette i artikkelen fra 2008 på side 219 220: Lovgiver har også ønsket å beskytte andelseierens interesser, dette med tanke på boligens sentrale rolle i velferdsmessig henseende og på grunn av de store økonomiske verdier som er bundet opp i boligen for de fleste. Borettslagsloven legger derfor begrensninger på både styrets og generalforsamlingens frihet til å treffe vedtak. Litt enkelt kan det vel sies at aksjeloven vektlegger styringsfart mens borettslagsloven søker å sikre trygghet i relasjon til boligen og de her bundne verdier. Dette tilsier at personer som fremleier leiligheter enkeltvis eller over kortere tidsrom, har behov for og krav på det vernet borettslagslovens regler gir også til aksjeeiere i boligaksjeselskaper. Dersom omfanget av fremleie i et aksjeselskap blir så stort og permanent at det i større grad bærer preg av forretningsvirksomhet, vil dette behovet ikke være det samme, og selskapet vil måtte anses som et alminnelig aksjeselskap. 3. 3. 3. Hovedformålet med A S Bogstadveien 30s virksomhet Om A S Bogstadveien 30 kan anses som et boligaksjeselskap, vil etter dette måtte avgjøres av en vurdering av om selskapets hovedformål er å gi aksjonærene bruksrett til egen bolig. Ved vurderingen står forholdet mellom, på den ene siden, den delen av virksomheten som gir aksjonærer bruksrett til boliger, og på den andre siden, den delen av virksomheten som gir aksjonærer og andre bruksrett til andre typer lokaler, samt selskapets utleie av boliger til ikke aksjonærer, sentralt. Dersom omfanget av fremleie blant aksjonærene er så stort og permanent at det bærer preg av forretningsvirksomhet, må denne virksomheten anses å tilhøre næringsdelen av selskapets virksomhet. Lagmannsretten skal som utgangspunkt ta stilling til hva selskapets status er i dag. Som lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor, vil imidlertid spørsmålet om når selskapet eventuelt ble et boligaksjeselskap kunne være relevant for vurderingen av om konvertering til denne selskapsformen var lovlig på det aktuelle tidspunktet. Lagmannsretten vurderer derfor også selskapets klassifisering før borettslagslovens ikrafttreden i 1960 og frem til i dag. Selskapets hovedformål før 2004 2005 Selskapets vedtektsfestede formål ved opprettelsen i 1950 var å feste, bebygge og drive eiendommen, og fra 1952 også og eventuelt selge den. Inngåelsen av leiekontrakter med aksjonærene i 1952, slik det er redegjort for i punkt 32, illustrerer at virksomheten allerede da var delt mellom utleie av nærings og boliglokaler. Verken vedtektene eller leiekontraktene isolert sett sier noe om hva som var selskapets hovedformål eller hvilken del av virksomheten som var den dominerende. I 2014 ble vedtektene igjen endret til det som er selskapets nåværende formål, nemlig å feste, drive, og skaffe aksjonærene bolig eller næringslokale i eiendommen Bogstadveien 30. Inkluderingen av boligformålet innebar ingen endring av formålet, men befestet en praksis som hadde vært der over lang tid. Tingretten har ved vurderingen av om A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap, lagt stor vekt på sammenkoblingen mellom aksje og bruksrett som er typisk for tradisjonelle boligaksjeselskaper. Etter lagmannsrettens syn er denne koblingen av betydning for om selskapet kan anses som et boligaksjeselskap. Utover dette kan ikke lagmannsretten se at koblingen i seg selv sier noe om selskapets formål og virksomhet. Koblingen mellom aksje og bruksrett gjelder også for de øvrige aksjonærene i selskapet. I 1952 hadde selskapet 27 aksjonærer, hvorav 17 leilighetsaksjonærer og 10 næringsaksjonærer. Bygget inneholdt også 66 hybler, som på dette tidspunktet var eid av selskapet, og ble leiet ut fra selskapet til ikke aksjonærer. I tillegg ble et større næringslokale i andre etasje leid ut til en ikke aksjonær. Ankende part har, med henvisning til rapporten fra tegning. no, anført at 28 prosent av arealet på dette tidspunktet var aksjonæreide leiligheter, 27 prosent var aksjonæreide næringslokaler, mens 31 prosent var hybelleiligheter utleid til ikke aksjonærer og 14 prosent var næringslokaler utleid til ikke aksjonærer. Det foreligger ikke opplysninger om hvor stor del av leieinntekten som knyttet seg til de ulike lokalene. Som redegjort for ovenfor, skal utleie av boliglokaler fra selskapet til ikke aksjonærer som utgangspunkt holdes utenfor den delen av virksomheten som tilsier at selskapet er et boligaksjeselskap. Når antallet aksjonæreide leiligheter på dette tidspunktet var i klart mindretall, og bare 28 prosent av bygningens areal ble brukt til boligformål, kan selskapets hovedformål etter lagmannsrettens syn ikke ha vært å gi aksjonærene bruksrett til egen bolig. På dette tidspunktet var selskapet dermed, slik lagmannsretten ser det, ikke et boligaksjeselskap. Det er ikke fremlagt opplysninger for lagmannsretten som tilsier at forholdet mellom de ulike virksomhetsdelen endret seg vesentlig i årene mellom 1952 og 2004 Det er dokumentert visse endringer i aksjekapitalen og vedtektene, uten at dette synes å ha medført vesentlige endringer i selskapets karakter. Selskapets hovedformål etter 2004 2005 Med virkning fra 1 januar 2005 ble imidlertid selskapsstrukturen kraftig endret, ved at de 66 hyblene ble fordelt mellom aksjonærene, slik dette er nærmere beskrevet i punkt 1 I henhold til styrets retningslinjer skulle aksjonærene ha eksklusiv bruksrett til hyblene, og kunne leie dem ut, bo i dem eller selge dem. Det foreligger ingen opplysninger om hvordan aksjonærene forvaltet hyblene i perioden umiddelbart etter utdelingen. Utdelingen la imidlertid til rette for en omdanning av selskapet til et boligaksjeselskap fordi aksjonærene etter dette sto fritt til å disponere hyblene til egen bolig. Basert på arealangivelsene angitt ovenfor, innebar utdelingen at 59 prosent av bygningens areal nå kunne disponeres til boligformål for aksjonærene. Ettersom hyblene skulle svare for 38, 42 prosent av husleien, må det antas at en overvekt av leieinntektene etter dette stammet fra aksjonæreide boliger. Etter lagmannsrettens syn er det sannsynlig at selskapet, etter hybelutdelingen og fra og med 1 januar 2005, kvalifiserte til betegnelsen boligaksjeselskap. Som ledd i vurderingen av om og eventuelt når A S Bogstadveien 30 ble et boligaksjeselskap, har lagmannsretten vurdert om omfanget av fremleie av boligenhetene i tiden etter 2004 2005 har vært så omfattende eller permanent at de leilighetene som har vært fremleid, ikke kan inngå i den delen av virksomheten som kan grunnlag for å anse selskapet som et boligaksjeselskap. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser omfanget av fremleie historisk sett. Når det gjelder selskapets status i dag, har partene ulikt syn på hvor mange av leilighetsaksjonærene som faktisk bor i sine leiligheter. Det er imidlertid enighet om at det er 67 leiligheter i gården, eid av 48 forskjellige aksjonærer, hvorav i alle fall 17 av aksjonærene selv bor i de aktuelle leilighetene. Av de cirka 50 fremleide leilighetene, er cirka 20 eid av personlige aksjonærer, mens 29 av leilighetene er fremleid av juridiske personer. Så lenge innslaget av personlige aksjonærer er så vidt høyt og færre enn halvparten boenhetene er fremleid av juridiske personer, er det etter lagmannsrettens syn ikke sannsynliggjort at omfanget av fremleie er så omfattende eller permanent at selskapets hovedformål ikke lenger kan være å gi andelseierne bruksrett til eget bosted. Etter lagmannsrettens syn bør dermed også de fremleide leilighetene regnes med til den boligrelaterte delen av selskapets virksomhet. På denne bakgrunn legger lagmannsretten til grunn at det etter hybelutdelingen er 67 enheter som brukes til bolig, og 11 lokaler som brukes som næringslokaler eller til andre formål (herunder klubblokaler). Av totalt 48 aksjonærer er 40 kun boligaksjonærer. Gårdens arealer er, ifølge rapporten fra tegning. no, fordelt med i underkant av 60 prosent til boligformål og 40 prosent til nærings og andre formål. Det er heller ikke omstridt at størstedelen av selskapets inntekter kommer fra boligaksjonærene. Ifølge selskapets egen oversikt Akkumulert Resultatregnskap 2005 2014 med driftsregnskap var 55 prosent av driftsinntektene i perioden leieinntekter fra boligene, og andelen lå på godt over 50 prosent også i årene 2015 til 2019 Alle disse omstendighetene taler for at hovedformålet med selskapets virksomhet i dag er å skaffe aksjonærene egen bolig. At selskapet i alle fall fra og med 2005 hadde som hovedformål å skaffe aksjonærene bolig underbygges, som også tingretten påpekte, av at selskapet har vært drevet på en måte som har likhetstrekk med driften av et boligaksjeselskap. Sakkyndig vitne, siviløkonom og advokat Arvid Gusland, oppsummerer selskapets økonomiske modell slik i sitt notat 10 mai 2021: De bruddstykker av dokumentasjon som eksisterer fra etableringen av A S Bogstadveien 30 Byggeselskap, gir grunnlag for å si at det ble etablert en modell tilsvarende et boligaksjeselskap. Det første regnskapet som foreligger i dag (fra 1974) dokumenterer dette helt entydig. Og modellen er videreført gjennom alle år etterpå. Om det ble inngått en skriftlig avtale eller ikke ved etableringen utover de dokumenter som nå eksisterer og som regulerer modellen utfyllende, er ikke viktig. Faktisk praktisering viser at partene har vært enig om modell fra etableringen. Modellen kan oppsummeres som følger: 1. Eierne fikk en evigvarende leierett ved å skyte inn kapital som aksjekapital lån2. Leien skulle justeres i henhold til utvikling av økonomien i selskapet, ikke etter indeks eller generell utvikling i leienivå. a. Økte driftskostnader gir grunnlag for å øke leienb. Leien skal dekke renter og avdrag på lånc. Eksterne leieinntekter går til fradrag i leien3. Innskutt kapital gir ingen avkastning, verken aksjer eller lån (selv om lånene ble nedbetalt)Lagmannsretten finner disse omstendighetene sannsynliggjort, jamfør også vurderingene i punkt 321 der det blant annet fremgår at husleien konsekvent er vedtatt på Generalforsamling og økt forholdsmessig mellom aksjonærene, på samme måte som det følger av borettslagsloven 5 19 Også det faktum at fordelingsnøkkelen ikke kan endres uten samtykke fra alle aksjonærene, og selskapets konsekvente praksis knyttet til dette, samsvarer med det som gjelder i et boligaksjeselskap. Lagmannsretten mener fellestrekkene med måten å organisere og drive et boligaksjeselskap underbygger at selskapets hovedformål var å skaffe aksjonærene egen bolig. Det legges i denne sammenhengen ikke avgjørende vekt på at selskapet ikke har etterlevet hovedregelen i borettslagsloven 4 1 om at hver andelseier bare kan eie en andel og at bare fysiske personer kan være andelseiere. Bestemmelsen gjelder ikke for boligaksjeselskap. Lagmannsretten legger heller ikke avgjørende vekt på at selskapet ikke har etterlevd borettslagsloven 5 3 som krever samtykke fra styret dersom en andelseier vil overlate bruken av boligen til andre. Bestemmelsen gjelder riktignok også for boligaksjeselskap, men det synes å ha vært en generell aksept for fremleie i gården, og manglende etterlevelse av denne kompetanseregelen er ikke noe tungtveiende argument for å anse selskapet som et alminnelig aksjeselskap. Tingretten la vekt på at profitt ikke har fremstått som en målsetning for selskapet, slik det er drevet over tid. Lagmannsretten er enig i at fokuset på å holde leien lav og på verdien av leieretten kontra aksjeverdien, er omstendigheter som underbygger at selskapets formål var å skaffe aksjeeierne lokaler til lav leie. Som vist ovenfor, var boligformålet den mest dominerende delen av denne virksomheten. Det følger av dette at lagmannsretten ikke har lagt avgjørende vekt på Skattekontorets rådgivende uttalelse 10 april 2019 Lagmannsretten har heller ikke lagt nevneverdig vekt på Oslo tingretts vurdering i dom 16 august 2018, i sak mellom hybelaksjonærene og selskapet. Ulikhetene i resultat skyldes særlig at lagmannsretten har et annet syn enn Skattekontoret og tingretten på betydningen av at en andel av leilighetene fremleies, slik det er redegjort for ovenfor. 3. 3. 4. Betydningen av lovens forbud mot boligaksjeselskap Som grunnlag for anførselen om at A S Bogstadveien 30 ikke er et boligaksjeselskap, har ankende part anført at selskapet måtte vært etablert som et boligaksjeselskap før 1960, ettersom etablering av slike selskap, eller konvertering av allerede etablerte selskap, har vært forbudt siden dette. Lagmannsretten har ovenfor kommet til at selskapets hovedformål fra og med hybelutdelingen i 2004 2005 var å skaffe aksjonærene egen bolig, og vurderer i dette punktet om reguleringen av boligaksjeselskap i borettslagslovene er til hinder for at A S Bogstadveien 30 anses som et slikt selskap. Forut for vedtakelsen av borettslagsloven i 1960, var selskap med helt eller delvis formål å skaffe folk bolig ikke særskilt regulert. Det var imidlertid vanlig å stifte slike selskap som aksjeselskap. Ved ikrafttredelsen av borettslagsloven i 1960 ble det ulovlig å stifte aksjeselskap med samme formål som borettslag, jamfør borettslagsloven av 1960 1 første ledd andre punktum. De boligaksjeselskapene som var stiftet før lovens ikrafttredelse, måtte imidlertid ikke omdannes til borettslag, jamfør Ot. prp. nr. 70 side 72 I 1983 ble det igjen tillatt å stifte boligaksjeselskap, men bare ved oppføring eller overtaking av nybygg, jamfør 1 andre ledd. Om forbudet også omfattet omdanning av eksisterende aksjeselskap til boligaksjeselskap fremgikk ikke av loven, og var tilsynelatende ikke adressert i forarbeidene. At også omdanning var forbudt ble imidlertid lagt til grunn i Christian Wyller, Oppløsning for forkjøpsrett i borettslag, side 56, riktignok i forhold til rettstilstanden før lovendringen i 1983Den någjeldende borettslagsloven av 2003, som trådte i kraft 15 august 2005, opprettholdt forbudet mot å stifte boligaksjeselskaper, jamfør borettslagsloven 1 4 første ledd, og videreførte ikke unntaket for nybygg. Hovedbegrunnelsen for forbudet var at borettslagsmodellen og eierseksjonsmodellen ga tilstrekkelig spillerom for boligsammenslutninger til å organisere seg på gode måter, og at det derfor ikke var behov for å kunne stifte aksjeselskap med samme formål som borettslag, jamfør Ot. prp. nr. 30 (2002 2003) side 208Ved endringslov 25 april 2008 nummer 11 (i kraft 1 juli 2008) ble det presisert i borettslagsloven 1 4 første ledd nytt andre punktum at et aksjeselskap heller ikkje kan endre føremålet eller eigarstrukturen slik at selskapet blir eit bustadaksjeselskap. Om presiseringen skrev departementet følgende i Ot. prp. nr. 16 (2007 2008) på side 7: Departementet legg til grunn at det er ønskjeleg at flest mogleg lovleg etablerte bustadaksjeselskap blir omdanna til burettslag. Desse eigarformene er svært like, mens lovreguleringa er ulik. Burettslagsmodellen er velregulert gjennom ei ny spesiallov frå 2003, mens bustadaksjeselskapsmodellen har ei dårlegare tilpassa rettsleg forankring. Under lovarbeidet med ny burettslagslov var det derfor brei semje om å forby etablering av nye bustadaksjeselskap, samtidig som ein laga ei spesialføresegn som skulle gjere det lettare for lovleg etablerte bustadaksjeselskap å omdanne seg til burettslag. Det har derimot ikkje vore meininga å opne for omdanning av eit vanleg aksjeselskap som eig ein leigegard, til eit bustadaksjeselskap, for deretter å selje aksjane i selskapet til bebuarane, som så igjen har kunna gjere om selskapet til eit burettslag. Etter departementet si vurdering er ei omdanning frå vanleg aksjeselskap til bustadaksjeselskap i strid med forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Denne tolkinga er likevel omdiskutert. I tråd med høyringsutkastet ønskjer departementet å avklare tvil om rekkjevidda av forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Departementet foreslår derfor at det blir presisert i burettslagslova at forbodet mot å stifte nye bustadaksjeselskap g omfattar omdanning av vanlege aksjeselskap til bustadaksjeselskap. Ei slik presisering er, slik departementet vurderer det, i tråd med formålet med forbodsføresegna. I merknadene til endringen heter det på side 8 i proposisjonen: Føresegna inneheld forbod mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Det blir no i nytt andre punktum presisert at aksjeselskap eller allmennaksjeselskap heller ikkje kan endre formål eller eigarstruktur i selskapet slik at selskapet blir eit bustadaksjeselskap. Forbodet omfattar både varig omdanning til bustadaksjeselskap og mellombels omdanning til bustadaksjeselskap med sikte på vidare omdanning til annan organisasjonsmodell, til dømes burettslag. Spørsmålet om omdanning av aksjeselskap til boligaksjeselskap var omfattet av forbudet allerede før presiseringen i 2008 ble ikke viet mye oppmerksomhet av prosessfullmektigene under ankeforhandlingen. I synet på om forbudet også omfatter omdanningstilfellene, og dermed er til hinder for at A S Bogstadveien 30 anses som et boligaksjeselskap, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Lagmannsrettens flertall, lagdommer Baumann og tingrettsdommer Toftøy Lohne, har kommet til at omdanningstilfellene ikke var omfattet av forbudet før presiseringen i 2008, og at det dermed ikke er til hinder for at A S Bogstadveien 30 anses som et boligaksjeselskap. Verken borettslagsloven av 1960 eller loven av 2003, slik den lød frem til 2008, ga klart uttrykk for at også omdanning av eksisterende aksjeselskaper var omfattet av forbudet. Ordlyden i borettslagsloven 1 4 første ledd fastslo imidlertid at det ikke kunne stiftast aksjeselskap eller allmennaksjeselskap med same føremål som burettslag. Dette tilsier etter flertallets syn at forbudet bare omfattet stiftelse av nye aksjeselskap, og ikke omdanning av eksisterende aksjeselskaper til boligaksjeselskaper. Omdanningstilfellene er tilsynelatende ikke eksplisitt omhandlet i noen av borettslagslovenes forarbeider. Det er likevel uttalelser i Ot. prp. nr. 30 (2002 2003) som tilsier at omdanningstilfellene ikke var omfattet av forbudet da loven ble vedtatt. Departementet uttalte blant annet på side 208 at det ikke kan se at det skulle vere bruk for å stifte nye aksjeselskap som har det same føremålet som det eit burettslag har, noe som kan tilsi at det bare var nyetablerte aksjeselskap som skulle omfattes. Videre uttalte departementet følgende om kombinerte selskap, også på side 208: Justisdepartementet peiker på at det kan vere behov for aksjeselskapsforma i kombinerte eigedommar, der nokre aksjonærar har til føremål å bu i eigedommen, mens andre ønskjer å drive næringsverksemd, anten i form av utleige av bustader eller ved å bruke lokale i eigedommen. Slik Kommunal og regionaldepartementet vurderer det, må ein her først ta standpunkt til om desse eigedommane er bustadaksjeselskap eller ein variant av eit leigegardsselskap. Dersom hovudføremålet for selskapet er å skaffe bustader til andelseigarane, vil ein truleg måtte rekne også slike selskap som bustadaksjeselskap, mens selskapet truleg blir rekna som eit leigegardsselskap eller noko anna dersom det å skaffe bustad til aksjonærane blir eit underordna føremål for samanslutninga. Klare grenser vil ein likevel ikkje få. Problemet med gråsona mellom eit leigegardsselskap og eit aksjeselskap er etter departementet si vurdering likevel ikkje større enn at ein av omsyn til tolkinga av forbodet bør kunne leve med det. Uttalelsen taler for at aksjeselskap knyttet til kombinerte eiendommer fortsatt vil kunne anses som boligaksjeselskap dersom man, etter en konkret vurdering, kommer til at selskapets hovedformål er å skaffe aksjonærene bosted. Også formålsbetraktninger tilsier, etter flertallets syn, at aksjeeierne i allerede etablerte aksjeselskaper som får som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig, bør kunne oppnå det vernet som borettslagsloven gir slike selskaper. I forarbeidene til endringsloven frå 2008, Ot. prp. nr. 16 (2007 2008) på side 7 fremgår det at: Burettslagsmodellen er velregulert gjennom ei ny spesiallov frå 2003, mens bustadaksjeselskapsmodellen har ei dårlegare tilpassa rettsleg forankring. Under lovarbeidet med ny burettslagslov var det derfor brei semje om å forby etablering av nye bustadaksjeselskap, samtidig som ein laga ei spesialføresegn som skulle gjere det lettare for lovleg etablerte bustadaksjeselskap å omdanne seg til burettslag. Det har derimot ikkje vore meininga å opne for omdanning av eit vanleg aksjeselskap som eig ein leigegard, til eit bustadaksjeselskap, for deretter å selje aksjane i selskapet til bebuarane, som så igjen har kunna gjere om selskapet til eit burettslag. Etter departementet si vurdering er ei omdanning frå vanleg aksjeselskap til bustadaksjeselskap i strid med forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Denne tolkinga er likevel omdiskutert. Flertallet mener at det her klart fremgår at man for fremtiden ønsket å stramme inn adgangen til slike omdannelser ved lovendringen i 2008, jamfør endringslov 25 april 2008 nummer 11, men ikke at en slik innskrenkende tolkning skulle finne sted med tilbakevirkende kraft på de allerede eksisterende omdannelsene. Terje Sjøvold har i sin utredning 22 oktober 2020 i denne saken konkludert med at selskapets omdanning ikke rammes av forbudet. Han har lagt vekt på at loven ikke var spesielt innrettet mot omdanningstilfellene, at selskapets omdannelse var i tråd med den virksomheten det hadde drevet tidligere, og at omorganiseringen ikke var foretatt med noen illojal hensikt. Lagmannsrettens flertall slutter seg til disse vurderingene. Dette viser, slik flertallet ser det, at det ikke var klart hvorvidt forbudet mot boligaksjeselskap i borettslagsloven av 1960 og i borettslagsloven av 2003 frem til lovendringen i 2008 også omfattet omdanning av eksisterende aksjeselskap til boligaksjeselskap. Også departementet anerkjente, som nevnt ovenfor, i forbindelse med lovendringen, at dette var omdiskutert. Ved slik uklarhet i regelverket og praksis bør man etter flertallets syn være tilbakeholdne med å gi forbudsbestemmelsen større virkeområde enn det som følger av ordlyden og skape usikkerhet om allerede etablerte boligaksjeselskaper Flertallet mener at det måtte i så fall vært tydeligere holdepunkter i rettskildene for en slik tolkning. Flertallet er etter dette kommet til at bare stiftelse av nye boligaksjeselskaper var forbudt frem til 2008, og at forbudet dermed ikke var til hinder for at A S Bogstadveien 30 ved hybelutdelingen i 2004 2005 ble omdannet til et boligaksjeselskap. Lagmannsrettens mindretall, konstituert lagdommer Bruce, har kommet til at forbudet mot boligaksjeselskaper i borettslagslovene av 1960 og 2003 omfattet omdanning av eksisterende aksjeselskaper også før lovendringen i 2008 Etter mindretallets syn må det legges til grunn at lovgiver allerede ved innføringen av forbudet i 1960 ønsket å hindre etablering av boligaksjeselskap, jamfør også Ot. prp. nr. 70. Som redegjort for ovenfor, ga proposisjonen eksplisitt uttrykk for at forbudet ikke rammet boligaksjeselskap som var stiftet før lovens ikrafttredelse. Dersom forbudet heller ikke rammet omdanning av alminnelige aksjeselskap som var stiftet før lovens ikrafttredelse, ville det vært naturlig om dette var presisert. I 1983 foreslo departementet å oppheve forbudet, men dette ble likevel videreført av Stortinget, med unntak for ved oppføring eller overtaking av nybygg, jamfør 1 andre ledd jamfør Innst. O. nr. 35 (1982 1983) side 5 Når lovgiver videreførte forbudet, sammen med eksplisitte unntak fra dette forbudet, tilsier det etter mindretallets syn at det ikke var rom for å innfortolke ytterligere unntak fra forbudet. Også forarbeidene til borettslagsloven av 2003 bygger, etter mindretallets syn, på en forutsetning om at det ikke skal etableres nye boligaksjeselskap. Det vises særlig til Ot. prp. nr. 30 (2002 2003) side 208, der det blant annet gis uttrykk for et ønske om å gjøre boligmarkedet mer oversiktlig og underlagt en mer helhetlig lovgivning. Dette tilsier at man ikke så for seg en løsning der nye boligaksjeselskap skulle kunne tilkomme gjennom omdanning av eksisterende aksjeselskap. En løsning der aksjeselskap kunne etableres, for så å omdannes til boligaksjeselskap gjennom endring av formål eller eierstrukturer, ville åpne for enkel omgåelse av det vedtatte forbudet. Uttalelsen i Ot. prp. nr. 30 (2002 2003) på side 208, som flertallet har sitert, tilsier etter mindretallets syn ikke nødvendigvis at aksjeselskap knyttet til kombinerte eiendommer fortsatt vil kunne anses som boligaksjeselskap. Den kan like gjerne forstås slik at gråsonen mellom leiegårdsselskaper og aksjeselskaper var så vidt liten at den ikke utgjorde noe vesentlig argument mot å innføre forbud mot boligaksjeselskaper. Etter mindretallets syn underbygger også departementets uttalelser i Ot. prp. nr. 16 (2007 2008) på side 7 og 8 at lovendringen i 2008 var en presisering av det som allerede var gjeldende rett, nemlig at også omdanning av aksjeselskap til boligaksjeselskap gjennom for eksempel endring av formål eller eierstruktur var omfattet av forbudet i bestemmelsens første ledd første punktum. At denne tolkningen ifølge departementet var omdiskutert er ikke til hinder for at den utgjorde gjeldende rett. Mindretallet viser også til at borettslagsloven av 2003 inneholdt, og fortsatt inneholder, regler i 13 5 som åpner for at aksjeselskap kan omdannes til borettslag. Lovens system tilsier etter mindretallets syn at disse reglene må anvendes dersom eksisterende aksjeselskap får som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig, heller enn at selskapet uten videre omdannes til et boligaksjeselskap. Etter mindretallets syn tilsier dermed lovens ordlyd, sammen med lovhistorikken, systematikken i loven og formålet med forbudet mot boligaksjeselskaper slik det kommer til uttrykk i borettslagslovenes forarbeider, og departementets uttalelser i proposisjonen fra 2008, at også omdanning av aksjeselskap til boligaksjeselskap var forbudt fra og med ikrafttredelsen av borettslagsloven av 1960 Mindretallets konklusjon er etter dette at A S Bogstadveien 30 ikke er et boligaksjeselskap, ettersom slike selskap ikke lovlig kunne oppstå på tidspunktet for hybelutdelingen i 2005 eller senere. 4. Sakskostnader Hovedregelen er at en part som har vunnet saken, har krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten, jamfør 20 2 første ledd. Etter bestemmelsens andre ledd første punktum er saken vunnet hvis parten har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Dersom saken gjelder flere krav mellom samme parter, er det samlede utfallet avgjørende, jamfør andre ledd andre punktum. Ankemotpartene har i denne saken fått medhold i samtlige krav, med unntak av den delen som gjelder økning og etterfakturering av særkostnader knyttet til strøm, T V og internett mv., jamfør punkt 322 Dette utgjør en svært begrenset del av saken, både verdimessig og sett i lys av hvor tyngdepunktet i saken har ligget, jamfør blant annet H R 2016 770 U. Etter lagmannsrettens syn har ankemotpartene dermed fått medhold i det vesentlige. Ankemotpartene har etter dette vunnet saken og har krav på å få dekket nødvendige sakskostnader, jamfør tvisteloven 20 2 første ledd, jamfør 20 5 første ledd. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunn til helt eller delvis å frita A S Bogstadveien 30 for erstatningsansvaret, jamfør tvisteloven 20 2 tredje ledd. Advokat Wiik har fremlagt kostnadsoppgave for lagmannsretten på 1 234 072 kroner, hvorav 1 220 321 kroner utgjør salær inklusive mva., og det resterende utgjør kostnader til sakkyndig vitne Arvid Gusland. Det har ikke kommet innvendinger mot oppgaven, og lagmannsretten legger den til grunn. I overensstemmelse med ankemotpartenes påstand tilkjennes ankemotpartene sakskostnadene i fellesskap. Lagmannsretten legger sitt resultat til grunn når det gjelder krav på sakskostnader for tingretten, jamfør tvisteloven 20 9 annet ledd. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre tingrettens kostnadsavgjørelse. Lagmannsretten bemerker at omkostningsoppgaven fra A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps prosessfullmektig fremstår svært høy. Lagmannsretten gjør derfor oppmerksom på bestemmelsen i tvisteloven 3 8 første ledd, som gir parten adgang til å be om at retten fastsetter prosessfullmektigens godtgjøring. Fristen for en eventuell slik begjæring er n måned etter dommens forkynnelse, jamfør tvisteloven 3 8 andre ledd. Dommen er avsagt med slik dissens som fremgår under punkt 333Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Det skyldes sakens omfang og dommernes øvrige forpliktelser. D OM SS LU TN IN G1. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot Sana Ahmad, Simon Amilien, Boligbygg Oslo K F, Joar Bondevik, Bjørn Arild Bottolvs, Geir Ivar Bredholt, Sven Bugge, C R Bolig A S, Thu Van Thi Dinh, Svein Terje Dybing, Marie Victoria Dæhlie, Torbjørn Eek, H. A. Brun A S, Martine Holth, Jermund Elias Johnsen, Martin M. Larsen, Tim Kristian Nilo, Oslo Schakselskap, P KS Invest A S, Laura Mirja Helena Qvale, Øivind Qvale, Arne Hole Rise, Siri Sortland, Tore Fredrik Gram Staubo, Anne Tidemann, Helge Tollefsen, V E Bolig A S, Thaison Vu og Alexander Anthony Wagstaff om etterberegning av husleie for 2017, 2018, 2019 og 1 halvår 2020 er urettmessig. 2. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 om etterberegning av særkostnader for 2017, 2018, 2019 og 1 halvår 2020 er delvis urettmessig. 3. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 om økning av husleien fra og med 1 august 2020 er urettmessig. 4. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 om økning av særkostnader fra og med 1 august 2020 er delvis urettmessig. 5. Forholdet mellom aksjeeiernes ansvar for selskapets utgifter kan ikke endres uten etter avtale med de berørte aksjeeierne. 6. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap er et boligaksjeselskap. 7. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A S Bogstadveien 30 Byggeselskap til aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 i fellesskap 1 234 072 enmilliontohundreogtrettifiretusenogsøttito kroner innen 2 to uker fra forkynnelse av dommen. 
Saken gjelder rettmessigheten av vedtak om etterfakturering og økning av husleie og særkostnader fattet av styret i et aksjeselskap, samt spørsmålet om selskapet er et boligaksjeselskap. Sakens bakgrunn AS Bogstadveien 30 Byggeselskap (heretter A S Bogstadveien 30 eller selskapet) eier et kombinert bolig og næringsbygg på Majorstua i Oslo. Bygget har åtte etasjer. De to første etasjene består hovedsakelig av næringslokaler, mens de seks øverste etasjene hovedsakelig inneholder leiligheter av ulik størrelse. Det er i dag 18 leiligheter og 49 hybelleiligheter i bygget. I syvende etasje eier og disponerer Oslo Schakselskap (sjakkselskapet) et lokale på cirka 230 m2. Tomten i Bogstadveien 30 ble opprinnelig eid av familien Brun, som drev bakeri i den tidligere bebyggelsen. Selskapet A S Bogstadveien 30 ble stiftet i 1950 av bakermester Halvor Brun og arkitekt Christian Morgenstierne. I henhold til registermelding 10 november 1950 var selskapets formål å feste, bebygge og drive eiendommen. Eierskapet til tomten ble overført til et eget selskap, A S Bogstadveien 30 (heretter tomteselskapet), som ble eid av andre medlemmer av familien Brun. Bygget i Bogstadveien 30 ble oppført på festet tomt, og ferdigstilt i 1952 Festekontrakten utløper etter det opplyste i 2040På generalforsamling 4 april 1952 ble det vedtatt en emisjon, der det kom inn 17 boligaksjonærer, syv næringsaksjonærer og Oslo Schakselskap på eiersiden, i tillegg til grunnleggerne. Det var etter dette til sammen var 27 aksjonærer i selskapet. Det ble samtidig gjort endringer i vedtektene, som blant annet innebar at aksjonærene var forpliktet til å yte selskapet lån mot andelsobligasjon, at aksjonærene hadde rett til leie av den leilighet eller det forretningslokale som den enkelte aksje var tilknyttet, og at aksjen kunne overdras, men bare sammen med det tilhørende obligasjonsinnskuddet og den til aksjen tilknyttede leieretten. I tiden etter, ble det inngått leiekontrakter mellom selskapet og den enkelte aksjonær. Selskapet eide i tillegg 66 hybler og noen næringslokaler som ble leid ut av selskapet selv. Mellom 1991 og 1995 gjennomførte A S Bogstadveien 30 tre emisjoner i forbindelse med at de næringslokalene som ble eid av selskapet ble solgt til aksjonærer. Selskapet ble ved dette tilført 8, 3 millioner kroner i frisk kapital. I 2004 ble det på ekstraordinær generalforsamling besluttet at hyblene skulle fordeles mellom aksjonærene, mot innbetaling på til sammen 20 millioner kroner. Aksjonærene fikk anledning til å velge en eller flere enheter som til sammen hadde en verdi tilnærmet lik vedkommendes andel av hyblenes antatte bruttoverdi på 59 millioner kroner, mot å innbetale en forholdsmessig andel av beløpet på 20 millioner kroner. Selskapet forpliktet seg til å utstede aksjer med leiekontrakt for hyblene, mens aksjonærene kunne leie dem ut, bo i dem selv eller selge dem. Husleien for hyblene skulle beregnes utfra en kostnadsprosent på 38, 42. Utdelingen ble foretatt ved at det ble nedskrevet 66 leilighetsaksjer og utstedt 66 nye aksjer til innehaverne av hyblene. Antallet aksjer i selskapet forble dermed det samme etter utdelingen. I dag er det i alt 1314 aksjer i selskapet. Aksjene gir fremdeles aksjeeierne leierett til bestemte lokaler eller leiligheter, mot at de yter et lån til selskapet. To aksjonærer Søylen Eiendom A S og Herkules Confektionsfabrikk A S eier i dag til sammen 50, 6 prosent av aksjene. Bak disse selskapene står henholdsvis Carl Erik Krefting og Odd Ekholt. De øvrige aksjene er fordelt mellom personlige aksjonærer og juridiske personer. Sjakkselskapet eier 153 aksjer. Herkules Confektionsfabrikk A S eier i dag også 60 prosent av tomteselskapet, sammen med Bogstadveien 30 Eiendom A S, som eies av Carl Erik Kreftings selskaper. Tvisten i denne saken knytter seg til beslutninger fattet av styret i selskapet i styremøter 3 juli 2018, 8 november 2019 og 12 november 2019 Beslutningene innebar endring av den leien aksjonærene skulle betale til selskapet for leieretten til de respektive lokalene og hvilke særkostnader aksjonærene skulle dekke fra og med 1 august 2020, samt en etterberegning av aksjonærenes husleie og særkostnader for 2017 til 2019 og første halvår 2020 Både Ekholt og Krefting var på disse tidspunktene medlemmer av selskapets styre, og eide også da flertallet av aksjene i selskapet. I stevning 5 november 2020 gikk 28 av selskapets mindretallsaksjonærer til søksmål mot selskapet ved styret. Senere sluttet ytterligere n mindretallsaksjonær seg til søksmålet. Saksøkerne krevde fastsettelsesdom for at husleiereguleringen og de etterberegnede kravene var urettmessige, at leiefordelingsprinsippene ikke kan endres uten samtykke fra de aksjonærene som berøres av endringen og at A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap. Selskapet innga tilsvar 30 november 2020 med påstand om frifinnelse for de fremsatte kravene, fastsettelsesdom for at selskapet ikke er et boligaksjeselskap og at selskapet skulle tilkjennes saksomkostninger. Oslo tingrett avsa 1 juli 2021 dom med slik domsslutning: 1. Krav mot aksjonærene med etterberegning av husleie og særutgifter for 2017, 2018, 2019 og 1 halvår 2020 er urettmessige. Leieøkningen per 01/08/2020 er urettmessig. Leiefordelingsprinsippene kan ikke endres uten de berørte aksjonærenes samtykke. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap er et boligaksjeselskap. I sakskostnader for tingretten betaler A S Bogstadveien 30 Byggeselskap til Sana Ahmad, Simon Amilien, Boligbygg Oslo Kf, Joar Bondevik, Bjørn Arild Bottolvs, Geir Ivar Bredholt, Sven Bugge, C R Bolig A S, Thu Van Thi Dinh, Svein Terje Dybing, Marie Victoria Dæhlie, Torbjørn Eek, H A Brun A S, Martine Holth, Jermund Elias Johnsen, Martin M. Larsen, Tim Kristian Nilo, Oslo Schakselskap, P KS Invest A S, Laura Mirja Helena Qvale, Øivind Qvale, Arne Hole Rise, Siri Sortland, Tore Fredrik Gram Staubo, Anne Tidemann, Helge Tollefsen, V E Bolig A S, Thaison Vu og Alexander Anthony Wagstaff i fellesskap 2 052 943 tomillionerfemtitotusennihundreogførtitre kroner innen 2 to uker fra forkynnelsen av denne dommen. A S Bogstadveien 30 har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 2 til 5 mai 2022 i Borgarting lagmannsretts hus. På vegne av A S Bogstadveien 30 møtte styremedlem Odd Ekholt sammen med sin prosessfullmektig. På vegne av mindretallsaksjonærene møtte Ole Christian Moen, Axel Brun og Sven Bugge. Samtlige partsrepresentanter avga forklaring. Det ble avhørt ti vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken. Partenes anførsler Den ankende part, A S Bogstadveien 30 Byggeselskap, har i hovedtrekk anført: Styrets beslutninger er økonomiske disposisjoner fattet av et i utgangspunktet kompetent selskapsorgan. Beslutningene er bindende med mindre det kan påvises en rettslig skranke som tilsier noe annet. Ingen slike skranker er påvist. Tvert imot tilsa selskapets alvorlige økonomiske situasjon at beslutningene om husleieøkning, økning av krav på dekning av særkostnader og etterfakturering av både den økte husleien og særkostnadene var nødvendige for å sikre selskapets økonomi. Selskapet mistet store inntekter ved utdeling av hyblene til aksjonærene i 2004, som ikke ble kompensert ved økt husleie. På beslutningstidspunktet var selskapets egenkapital tapt, det hadde opparbeidet betydelige underskudd og lånefinansiert store driftskostnader. Det hadde dessuten store akkumulerte, udekkede kostnader som ikke var utfakturert. I denne situasjonen var det ikke forsvarlig av styret å opprettholde et nivå på husleien som innebar at enkelte aksjonærer påførte selskapet et underskudd. Beslutningene var videre nødvendige for å avverge at den lave husleien ble ansett som ulovlig utdeling av utbytte etter aksjeloven 3 6 andre ledd, og fornuftig for å unngå uttaksbeskatning på selskapets hånd. Videreføring av leiekontrakter som påførte selskapet unødvendig uttaksbeskatning ville vært i strid med styrets plikt etter aksjeloven 6 12 første ledd til å sørge for forsvarlig organisering av virksomheten. Verken forutsetningene for selskapets stiftelse eller husleieavtalene mellom selskapet og aksjonærene gjør styrets beslutninger urettmessige, slik ankemotparten har anført. Fordelingen av aksjonærenes husleie er ikke regulert i selskapets vedtekter, og er aldri nedfelt skriftlig i noe annet dokument som tilsier at det kan anses som en stiftelsesforutsetning. Husleieavtalene som er inngått mellom to parter, er ikke bindende aksjonærene imellom og har ikke noe selskapsrettslig vern mot senere selskapsdisposisjoner. Avtalene etablerer uansett ingen klar fordelingsnøkkel som binder selskapet. Det underbygges av at det opp gjennom årene er truffet flere beslutninger med endret fordeling av husleien som virkning. Selv om retten skulle mene at det gjennom husleieavtalen ble etablert en beskyttet fordelingsnøkkel, har det skjedd endringer i de faktiske forhold som gjør at det er grunnlag for endring av utgiftsfordelingen aksjeeierne i mellom. De tjenester som har vært dekket av husleien, har endret seg. Hybelutdelingen, som gjorde at aksjonærene overtok en inntektsstrøm etter aksjeinnehav, må også gi grunnlag for endring av aksjonærenes innbetalinger til selskapet, når disse avviker kraftig fra aksjeinnehavet. Avtalen mellom den enkelte aksjonær og selskapet kan uansett ikke ha som virkning at selskapet er forpliktet til å dele ut ulovlige utbytter eller unnlate å kreve tilbakebetalt ulovlige utbytter. Til sist kan avtalen uansett ikke hindre selskapet i å kreve at den enkelte aksjonær dekker egne særkostnader. De omtvistede beslutningene utgjør ikke myndighetsmisbruk. Likhetsprinsippet tilsier at hver aksje skal ha samme rettigheter og fordeler, og gir ikke vern om en fordelingsnøkkel som ikke har noen sammenheng med aksjeinnehavet. Beslutningene er heller ikke urimelige etter aksjeloven 5 21 og 6 28 De er gjort for å unngå utbetaling av ulovlige utbytter, og dermed for å etterleve styrets lovpålagte plikter. Heller ikke borettslagslovens regler begrenser styrets myndighet i denne saken. A S Bogstadveien 30 er ikke et boligaksjeselskap, og faller dermed ikke under husleielovens regler om slike selskaper. A S Bogstadveien 30 er heller ikke noe boligselskap etter skatteloven 7 3, og skal dermed lignes etter de ordinære reglene og ikke etter særreglene for boligaksjeselskap. Selskapet har ikke, og har aldri hatt, som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig. Boligformål ble først tatt inn som ett av selskapets vedtektsfestede formål i 2014, og da sammen med formålet om å skaffe aksjonærene næringslokaler. Av et samlet nettoareal på 5580 m2 brukes 832, 5 m2 (14, 9 prosent) til egen bolig for aksjonærene. Juridiske personer eier cirka 70 prosent av aksjene i selskapet. Selskapet har krevd skattemessige avskrivninger av bygget som næringsmiddel siden etableringen, og selskapets styre har krevd ligning som ordinært aksjeselskap siden stiftelsen. Selskapet har siden etableringen vært drevet i strid med grunnleggende prinsipper i borettslagsloven, ved at andelseierne har eid flere andeler, en stor andel av aksjonærene er juridiske personer og det ikke har vært praktisert noe krav om styrets samtykke ved fremleie. Dersom retten skulle komme til at selskapet har som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig, kan det likevel ikke anses som et boligaksjeselskap, ettersom etablering av slike selskap har vært forbudt etter norsk rett siden 1960 Dersom retten skulle komme til at selskapet likevel skal anses som et boligaksjeselskap, gir husleieloven 5 19 uansett ikke vern mot endringer av fordelingen av husleien mellom de ulike aksjonærene. Det er nedlagt slik påstand: 1. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap er ikke et boligaksjeselskap. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap frifinnes for de fremsatte kravene. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap tilkjennes sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Ankemotparten anfører: Ankemotparten, Sana Ahmad, Simon Amilien, Boligbygg Oslo K F, Joar Bondevik, Bjørn Arild Bottolvs, Geir Ivar Bredholt, Sven Bugge, C R Bolig A S, Thu Van Thi Dinh, Svein Terje Dybing, Marie Victoria Dæhlie, Torbjørn Eek, H A Brun A S, Martine Holth, Jermund Elias Johnsen, Martin M. Larsen, Tim Kristian Nilo, Oslo Schakselskap, P KS Invest A S, Laura Mirja Helena Qvale, Øivind Qvale, Arne Hole Rise, Siri Sortland, Tore Fredrik Gram Staubo, Anne Tidemann, Helge Tollefsen, V E Bolig A S, Thaison Vu og Alexander Anthony Wagstaff, har i hovedtrekk anført: Endring av husleiefordelingsprinsippene i A S Bogstadveien 30 kan ikke skje uten tilslutning fra alle som berøres av endringene. Det følger for det første av leieavtalene som er inngått mellom selskapet og hver enkelt aksjonær, som ikke åpner for endring av fordelingsnøkkelen. Det følger også av det selskapsrettslige likhetsprinsippet og reglene om myndighetsmisbruk i aksjeloven 5 21 og 6 28 Til sist følger det av reglene i borettslagsloven 5 19, ettersom A S Bogstadveien 30 må anses som et boligaksjeselskap. Leiekontrakten mellom selskapet og den enkelte aksjonær åpner bare for endring av husleien ved økte driftsutgiver, skatter og avgifter. Videre tillater den bare endringer som skjer forholdsvis, det vil si med en prosentvis økning i henhold til den andel av selskapets utgifter den enkelte aksjonær allerede betaler. Dette har vært selskapets og aksjonærenes forståelse av reguleringsprinsippet i nesten 70 år. En overgang til et arealprinsipp for fordeling av kostnader vil innebære en overføring av verdier mellom aksjonærene, som står i motstrid til den fordeling som ble etablert ved stiftelsen. Heller ikke selskapets vedtekter åpner for endring av kostnadsfordelingen utover det som følger av leiekontraktene. Selskapet har videre ikke hjemmel i lov for å foreta de aktuelle endringene. Aksjeloven 6 12 hjemler ikke endring av inngåtte avtaler mellom selskapet og aksjonærene. Selskapets dårlige økonomi skyldes utgifter pådratt i forbindelse med tvisten mellom partene, herunder syv millioner kroner i sakskostnader, bruk av diverse konsulenter og bestilling av sakkyndig utredninger, samt rettssaken mot H. Brun A S i 2016 Inntektsbortfallet som følge av utdelingen av hyblene til aksjonærene i 2004 ble kompensert ved at det ble innkrevet husleie fra hybeleierne og gjennom øvrige husleieøkninger i årene 2007 til 2009, 2014, 2016 og 2018Heller ikke Skattekontorets uttalelse 10 april 2019 kan gi selskapet adgang til å endre kostnadsfordelingen aksjonærene i mellom. Reglene om myndighetsmisbruk i aksjeloven 5 21 og 6 28 innebærer at styrets beslutninger er urettmessige. Likhetsprinsippet, slik det kommer til uttrykk i disse bestemmelsene, beskytter de etablerte verdiforhold og dermed den opprinnelige fordelingen av kostnadene mellom aksjonærene. Krenkelser av likhetsprinsippet gjennom omlegging av fordelingsprinsippene og overføring av verdier mellom aksjonærene utgjør myndighetsmisbruk. At det foreligger myndighetsmisbruk i denne saken underbygges av Ekholt og Kreftings oppkjøp av leiligheter i Bogstadveien 30 for å oppnå aksjemajoritet, deres påfølgende utskiftning av styremedlemmer og prosessen overfor Skattekontoret. A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap, og dermed medfører også reglene i borettslagsloven 5 19 at styrets beslutninger er urettmessige. At selskapet er et boligaksjeselskap underbygges av koblingen mellom aksje og den uoppsigelige leieretten og av fraværet av formål om økonomisk gevinst. Det underbygges også av at selskapet er forvaltet på samme måte som et borettslag eller et sameie, av prinsippet om at økt leie kun kan begrunnes med økte kostnader, og at husleieøkninger hittil normalt er vedtatt på generalforsamlinger. Det er ikke noe vilkår for at et selskap skal anses som et boligaksjeselskap at aksjonærene selv bor i boligen. Også mennesker som bor i fremleide boliger har behov for det vernet som borettslagslovens regler gir. Boligdelen av bygningen klart størst, og det er langt flere boligaksjonærer enn andre aksjonærer. Leieinntekter fra leilighetene utgjør hoveddelen av selskapets inntekter. Det er nedlagt slik påstand: 1. Ankende part dekker ankemotpartens sakskostnader for lagmannsretten. Lagmannsrettens syn på saken3. Innledning Saken gjelder rettmessigheten av beslutninger fattet av styret i A S Bogstadveien 30 om endring av den leien hver aksjeeier skulle betale til selskapet for leieretten til sine respektive lokaler, og de særkostnader hver aksjeeier skulle dekke. Den nye husleien skulle dekke selskapets drifts og eierkostnader, samt fem prosent avkastning på investert kapital. Hver aksjeeiers andel var beregnet ut fra størrelsen på det lokalet vedkommendes leierett knyttet seg til. I tillegg ble hver aksjeeier belastet egne særkostnader, knyttet til faktisk bruk av blant annet strøm, vann, renhold og Kabel T V. Endringene skulle finne sted fra og med 1 august 2020 I tillegg ble aksjeeierne etterfakturert leie og særkostnader for 2017 til 2019 og første halvår 2020, beregnet på samme måte som de fremtidige økningene. Det er enighet mellom partene om at styret hadde adgang til å øke den enkelte aksjeeiers husleie i takt med økningene i selskapets drifts og særkostnader. Det sentrale spørsmålet i saken er om styret også kunne endre fordelingen av ansvaret for selskapets kostnader, altså nøkkelen for fordeling av selskapets utgifter aksjeeierne i mellom. Lagmannsretten drøfter rettmessigheten av styrets beslutninger om økning og etterfakturering av husleie og særkostnader i punkt 32 Lagmannsretten har kommet til at styrets beslutninger om økning og etterfakturering av husleie var urettmessige, jamfør punkt 321 Videre har lagmannsretten kommet til at beslutningene om økning og etterfakturering av særkostnader var delvis urettmessige, jamfør punkt 322Ankende part har krevd fastsettelsesdom for at A S Bogstadveien 30 ikke er et boligaksjeselskap, mens ankemotparten har krevd fastsettelsesdom for det motsatte. Lagmannsrettens flertall har kommet til at selskapet er et boligaksjeselskap, jamfør punkt 33Lagmannsretten behandler bare partenes anførsler i den grad det er nødvendig for avgjørelsen av saken. Anførslene om myndighetsmisbruk og betydningen av borettslagslovens regler behandles derfor ikke. Rettmessigheten av styrets beslutninger3. Beslutningene om økning og etterfakturering av husleien Ifølge partene er store deler av selskapets regnskap og øvrige dokumenter fra stiftelsen og frem til 1974 gått tapt. Det finnes ikke i dag dokumentasjon som tilsier at fordelingen av ansvaret for utgiftene i A S Bogstadveien 30 aksjonærene imellom, og den husleie aksjonærene skulle betale, var eksplisitt fastsatt i selskapets stiftelsesgrunnlag eller vedtekter, eller i forbindelse med emisjonen som ble vedtatt på generalforsamling 4 april 1952Fordelingen av ansvaret for utgiftene i selskapet aksjonærene imellom er heller ikke eksplisitt regulert i leiekontraktene som ble inngått med aksjonærene i perioden etter den aktuelle generalforsamlingen. Den enkelte aksjonærs leie ble imidlertid fastsatt i disse kontraktene. Det er ikke inngått nye kontrakter når aksjene er overdratt til nye eiere, og de rettigheter og plikter som følger av de opprinnelige kontraktene må som utgangspunkt anses bindende også mellom selskapet og eventuelle nye aksjeeiere. Som lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor, er imidlertid den enkelte aksjonærs husleie oppjustert en rekke ganger siden 1952 I tillegg er det inngått nye leiekontrakter i forbindelse med at aksjer tilknyttet lokaler som tidligere var eid av selskapet, er solgt til nye aksjonærer eller fordelt mellom de eksisterende aksjonærene. Lagmannsretten legger til grunn at avtalene, med de endringer som er avtalt mellom partene i tiden etter inngåelsen, er bindende for partene også i dag. Tolkning av selskapets avtaler med aksjonærene Det første spørsmålet saken reiser er dermed om de leiekontraktene som selskapet har inngått med aksjonærene må sies å bygge på en forutsetning om at hver enkelt aksjonær skal svare for en bestemt andel av den til enhver tid gjeldende husleien. Videre blir det spørsmål om denne fordelingen i så fall er bindende overfor selskapet på en slik måte at den ikke i dag kan endres uten at alle berørte aksjonærer er enige. Drøftelsen av disse spørsmålene vil nødvendigvis gli over i hverandre, og de drøftes derfor samlet i det videre. Ved tolkningen av leiekontraktene har lagmannsretten, i tråd med alminnelige avtalerettslige prinsipper, vurdert om bevisene i saken tilsier at det, da avtalen ble inngått, forelå en felles partsforståelse. Hvis dette er tilfellet, skal denne felles partsforståelsen legges til grunn, uavhengig av hva som følger av en objektiv tolkning av avtalens ordlyd, se blant annet Giertsen, Avtaler, 4 utgave side 153 (avsnitt 586). Ved vurderingen av om det forelå en felles partsforståelse er det et relevant moment hvordan partene har praktisert avtalen, se side 163 164 samme sted. Lagmannsretten har i sin vurdering av om leiekontraktene bygger på en forutsetning om at hver aksjonær skal svare for en bestemt andel av den til enhver tid gjeldende husleien, og om denne fordelingen er bindende overfor selskapet, lagt vesentlig vekt på partenes praksis, slik denne er dokumentert gjennom bevisførsel for lagmannsretten. Lagmannsretten har fått fremlagt et eksempel på en av de opprinnelige kontraktene, inngått 1 juni 1952 mellom selskapet og H. I kontrakten 7 første ledd er husleien fastsatt til 20 000 kroner per år. Det er enighet om at samtlige kontrakter som ble inngått med aksjonærene fastsatte den leien den enkelte aksjonær skulle betale, men at summen varierte aksjonærene i mellom. Det virker også å være enighet om at den enkelte aksjonærs husleie ikke var basert på et rent arealprinsipp, men på en mer sammensatt vurdering. Det er ikke fremlagt tidsnære bevis som kaster lys over hvilke generelle momenter denne vurderingen bygget på, men som flere vitner har vært inne på, ville det vært naturlig om det i tillegg til størrelse, ble tatt høyde for det enkelte lokales karakter, anvendelighet, plassering i bygget, lysforhold mv. I tillegg er det fremlagt dokumentasjon som tyder på at det ble tatt hensyn til individuelle forhold knyttet til den enkelte aksjonær. For eksempel fremgår det av Oslo tingretts dom 4 september 2016 i en sak mellom A S Bogstadveien 30 og H. Brun A S at det der var enighet om at sistnevnte selskap ikke hadde betalt markedsleie for lokalene, men lavere felleskostnader per kvadratmeter enn de andre aksjonærene, bortsett fra aksjonæren som drev vaskeri. Som påpekt i notat 28 oktober 1996 til styret i A S Bogstadveien 30, kan årsaken ha vært at Brunfamilien, som opprinnelig eide både tomta og huset som sto der tidligere, medvirket til at tomta ble stilt til disposisjon for et nybygg. Av samme notat fremgår det at Narvesen hadde relativt lav leie for sitt lokale i første etasje, og at det kan skyldes at lokalet opprinnelig lå inne i en krok, frem til nabogården ble revet. Videre fremgår det at sjakkselskapets lave leie kan ha vært begrunnet med at selskapet ved stiftelsen skjøt inn en forholdsvis stor del av risikokapitalen. På denne bakgrunn, legger lagmannsretten til grunn at aksjonærenes andel av husleien opprinnelig ikke var basert på et rent arealprinsipp, men på en mer sammensatt vurdering. Det foreligger ikke dokumentasjon som sier noe om det nøyaktige forholdet mellom aksjonærenes andel av husleiekostnadene. I leiekontrakten 7 fjerde ledd er det imidlertid angitt: Skulle eiendommens driftsutgifter stige i leietiden, eller skulle der fra det offentlige komme pålegg om nye eller økede skatter eller avgifter, kan merutgiftene utlignes forholdsvis på leieboerne som leie. Bestemmelsen forutsetter, slik lagmannsretten forstår den, at det eksisterte et forhold mellom leietakernes ansvar for selskapets kostnader, som igjen skulle være styrende for en slik forholdsvis fordeling. Ettersom dette forholdet ikke er kommet eksplisitt til uttrykk på noen annen måte, tilsier kontraktens bestemmelser lest i sammenheng at dette forholdet ble fastsatt gjennom leien. Mer generelt viser bestemmelsen, etter lagmannsrettens syn, at partene har vært seg bevisst forholdet mellom aksjonærenes andel av husleiekostnadene, og at forholdet var ment å ha betydning for reguleringsadgangen. At partene har forstått kontrakten slik, underbygges etter lagmannsrettens syn av selskapets praksis for økning av husleien i årene fra 1975 og frem til i dag. Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at selskapet, når det har økt husleien, som den klare hovedregel har gjort dette ved nettopp en forholdsvis økning av den på tidspunktet for økningen gjeldende leien, og med en bestemt prosentandel hver gang. Husleieøkning er også som regel besluttet av selskapets generalforsamling. Det fremgår av årsberetning for 1974 at det i budsjettet for 1975 ble foreslått at alle husleier skulle forhøyes med 15 prosent fra 1 juli 1975, og at dette ble fremlagt på generalforsamling 13 mai 1975 Videre er det dokumentert at husleien ble økt med 20 prosent fra 1 april 1976, ti prosent fra 1 oktober 1977, ti prosent fra 1 juli 1981, ti prosent fra 1 juli 1982, ti prosent fra 1 juli 1983, 15 prosent fra 1 juli 1986, ti prosent fra 1 juli 1987 og ti prosent fra 1 juli 2014 Også disse beslutningene er godkjent av generalforsamlingen. I budsjettet for 2015 fikk styret fullmakt til å øke leien med fem prosent ved behov, men dette ble ikke gjennomført. Det er derimot ikke fremlagt dokumentasjon på at husleien rutinemessig eller ved enkelte tilfeller ble økt for enkeltaksjonærer. I den grad det ble foretatt husleieøkninger for enkelte leietakere, har det dreiet seg om leietakere som ikke var aksjonærer, men som leide lokaler av selskapet. Dette underbygger etter lagmannsrettens syn at det gjennom kontraktene var fastsatt en nøkkel for fordeling av ansvaret for selskapets kostnader, som ble opprettholdt ved økning av husleien. At denne fordelingsnøkkelen frem til 2018 ble oppfattet som bindende i forholdet mellom selskapet og aksjonærene, i alle fall av et flertall av aksjonærene, underbygges av en rekke bevis, også utover den praksis som er referert ovenfor. Dette fremgår første gang av referat fra generalforsamling 9 mai 1983, der dirigenten, advokat og forretningsfører Nils A. Øgland besvarte spørsmål fra en av aksjonærene om det var nødvendig at leien ble øket med samme prosentsats for forretningslokalene og boligene på følgende måte: Han påpekte at det ville innebære en forskjellsbehandling av aksjonærene i selskapet dersom leiesatsene for forretningsaksjonærer og boligaksjonærer ikke ble regulert med samme prosentsats. Moen foreslo at man kunne se nærmere på leien for de forretningslokalene som ikke ble disponert av aksjonærer i selskapet. Øgland foreslo at det ble vedtatt 10 forhøyelse av leien fra 1 juli 1983, men at styret fikk i oppdrag å se nærmere på en eventuell ytterligere forhøyelse av leien for de forretningslokaler som ikke ble disponert av aksjonærer. Det fremgår videre av styrets årsberetning for 1988 at styret ved forrige generalforsamling var blitt pålagt å utrede hvorvidt det er adgang til å forrykke forholdet mellom bolig og forretningsaksjonærene med hensyn til husleien. Deretter står det: Forretningsføreren har i denne anledning vært i muntlig kontakt med en dommer i Husleieretten og en lovrådgiver i Lovavdelingen i Justisdepartementet. Begge uttrykte skepsis til en forrykking. De øvrige store og tildels uventede arbeidsoppgaver som styret har hatt i perioden har gjort at det ikke har vært mulig å følge opp saken ytterligere. Det er imidlertid styrets oppfatning at det vil være problematisk å rokke ved det avtalerettslige grunnlag for den nåværende kostnadsfordelingen. Under generalforsamlingen 10 april 1989 ble husleieregulering på nytt diskutert, i forbindelse med at Axel Brun stilte spørsmål om styret var bundet til å innkreve nåværende leie fra forretningslokalene eller om styret hadde mulighet for å forhandle om redusert leie ved behov. Brun mente at styret i slike tilfeller burde ha fullmakt til å forhandle med leietakeren om reduksjon av leien fremfor å måtte konstatere at man mistet en god leietaker. Det fremgår av referatet at generalforsamlingen sluttet seg til styreleder Moens syn om at styret burde ha slik fullmakt. Etter lagmannsrettens syn fremgår det av sammenhengen og ordbruken i referatet at dette dreier seg om økning av leien for leietakere i Bogstadveien 30, og ikke aksjonærer i selskapet. Referatet svekker dermed ikke den praksis som er redegjort for ovenfor, eller konklusjonen om at selskapet var bundet av den fordelingsnøkkelen som fulgte av de inngåtte leiekontraktene. Tvert imot fremgår det av referatet at årsberetningen for 1998, herunder sitatet gjengitt ovenfor, ble godkjent av generalforsamlingen. Også i notat 28 oktober 1996, der mulighetene for nedjustering av husleien for aksjonæren Norvekst A S er vurdert, er forretningsfører Øglands oppfatning om at leiekontraktene er en gjensidig forpliktende avtale som berører alle aksjonærer, og at det i utgangspunktet kreves samtykke fra alle aksjonærer for å kunne forrykke leieforholdene dem imellom, gjengitt. I notatet vurderes det om det likevel er grunnlag for å senke leien, og det legges til grunn at styret ikke har adgang til dette, men at spørsmålet vil kunne forelegges aksjonærene før en generalforsamling. Forfatterne av notatet gir imidlertid uttrykk for at de er engstelige for konsekvensene hvis avtaler med gårdsselskapet ikke skulle oppfattes som bindende. I Oslo tingretts dom 4 september 2016 i saken mellom A S Bogstadveien 30 og H. Brun A S, er selskapets praksis for husleieregulering drøftet. Der gjengis forretningsfører Øglands vurdering av at leietakerne skal behandles likt og ha den forholdsmessige leiebelastningen som gjaldt da han overtok som forretningsfører, og det fremgår at Øgland for tingretten bekreftet at leieregulering frem til da kun var gjort med hjemmel i leiekontrakten 7 fjerde ledd. Deretter oppsummerte tingretten slik: Basert på samstemte vitneforklaringer legger retten videre til grunn at det i flere tiår har vært tema i byggselskapets styre hvilken mulighet man har for å øke inntekter for å ta høyde for økte kostnader. Øgland fortalte at han i 1988 undersøkte muligheten for høyere leie på næringslokaler enn boliglokaler og i den forbindelse kontaktet en dommer i Husleieretten og en navngitt ansatt i Justisdepartementets lovavdeling. Styremedlem Frode Sæter, som har bodd i bygget fra han ble født, uttalte i retten at han husket Øglands uttalelser om dette, herunder Øglands oppfatning at aksjonær Bruns kostnader var lavere enn de andre aksjonærene, men at man ikke kunne endre dette da det var en stiftelsesforutsetning. Ut fra bevisføringen fremstår sistnevnte som essensen i byggeselskapets praksis frem til 2015 da styret påberopte brevets prisreguleringsklausul. At dette var en innarbeidet praksis underbygges også av reaksjonene på styrets første forsøk på å få endret fordelingsprinsippene for husleien i vedtak på styremøter i 2017 Av referatet fra generalforsamling 21 juni 2017 fremgår blant annet at et forslag fra sjakkselskapet om at de aktuelle styrevedtakene skulle reverseres, og tidligere brøk for fordeling av husleie felleskostnader skulle opprettholdes, samt fakturaer med krav om etterbetaling skulle krediteres, ble vedtatt med 704 mot 592 stemmer. I begrunnelsen for vedtaket fremgår det at den omfordelingen som vedtakene bygger på, er i strid med en innarbeidet praksis og etablerte prinsipper for fordeling i gården. Ettersom dette skjedde lenge etter avtaleinngåelsen, og nærmere i tid tvisten som er til behandling her, har vedtaket begrenset betydning, men det underbygger likevel hva som har vært en etablert forståelse og praksis knyttet til prinsippene for kostnadsfordeling i selskapet. A S Bogstadveien 30 har for lagmannsretten anført at selv om det finnes mange eksempler på at kostnadene har vært økt i henhold til den forholdsmessige fordelingen som følger av leiekontraktene, har dette ikke vært en entydig praksis. Som grunnlag for anførselen er det for det første vist til at kostnadene knyttet til oppvarming og varmtvann (brenselskostnader) etter 1972 er fordelt etter et arealprinsipp, at de er økt forholdsmessig i henhold til dette prinsippet og at endringer i fordelingen i flere tilfeller er besluttet av styret, og generelt ansett å ligge innenfor styrets kompetanse. Etter lagmannsrettens syn rokker ikke dette ved det faktum at aksjonærenes husleie som den klare hovedregel er fordelt i henhold til den fordelingsnøkkelen aksjonærene imellom. Det fremgår av leiekontraktene fra 1952 2 og 7 at utgifter til blant annet oppvarming skulle behandles og faktureres separat, og at de kunne beregnes i henhold til den enkeltes forbruk. Dette tilsier at disse utgiftene allerede da var ment å behandles og fordeles uavhengig av fordelingen av husleien. Dette kan også forklare hvorfor styret har ansett seg kompetent til å gjøre endringer i fordelingen av brenselskostnadene. Selskapet har videre anført at avviklingen av det separate brenselsregnskapet i 1995 utgjorde en endring av den påståtte fordelingsnøkkelen uten de berørte parters samtykke, og at dette tilsier at selskapet ikke konsekvent har forholdt seg til fordelingsnøkkelen. Det er enighet om at ordningen med separat brenselsregnskap ble avviklet i 1995, og at brenselskostnadene etter dette ble dekket gjennom husleien. Det fremgår imidlertid av styrets årsberetning for 1995 at husleien ikke ble endret selv om det separate brenselsregnskapet ble avviklet. Lagmannsretten kan dermed ikke se at det er grunnlag for selskapets anførsel om at fordelingsnøkkelen ved dette ble endret uten de berørte parters samtykke. A S Bogstadveien 30 har videre vist til behandlingen av sak nummer 3 i styremøte 25 januar 1978, der det fremgår at en av de daværende aksjonærene O. Truelsens Eftf. v Erik Koxvold, krevde nedsatt leie. Styret uttalte at h ensett til Koxvolds lokalers beliggenhet, finner man ikke grunn til å forandre leien, som man finner rimelig. Selskapet har anført at dette viser at hver enkelt aksjonærs leie ble vurdert konkret, og at styret anså seg kompetent til å endre leien dersom de fant det rimelig. Etter lagmannsrettens syn, gir styrets uttalelse ikke grunnlag for en slik tolkning. Styrets konklusjon om ikke å forandre leien er i henhold til den ovenfor beskrevne praksis. Videre kan det ikke utelukkes at styret, dersom det hadde kommet til at leien var urimelig, ville forelagt spørsmålet for generalforsamlingen, og at denne ville komme til et annet resultat. Som argument mot at det eksisterer en bestemt nøkkel for fordeling av husleien mellom aksjonærene, har A S Bogstadveien 30 også vist til at det i årene 1990 til 1996 ble foretatt fire emisjoner der selskapet Norvekst A S ble utstedt til sammen 137 aksjer mot en innbetaling på i overkant av åtte millioner kroner. Norvekst A S ble i den forbindelse gitt leiekontrakt på aksjonærvilkår. Lagmannsretten er enig i at emisjonen rent faktisk innebar en endring av nøkkelen for fordeling av husleie, men tillegger dette ikke avgjørende vekt verken i vurderingen av om det fantes en fastlagt fordelingsnøkkel eller i vurderingen av styrets adgang til ensidig å endre husleien utover det som følger av fordelingsnøkkelen. Lagmannsretten viser til at emisjonene bare indirekte endret fordelingsnøkkelen, og at emisjonen, inkludert vilkårene for Norvekst A S leiekontrakt, ble vedtatt på generalforsamling. A S Bogstadveien 30 har dessuten vist til at husleien til selskapet E BA Eiendom A NS ble nedjustert i styremøte 18 november 1998 Heller ikke dette utgjør imidlertid, etter lagmannsrettens syn, et brudd som tilsier at fordelingen av husleien mellom aksjonærene ikke utgjorde en fast praksis. Ifølge daværende styreleder Ole Christian Moens forklaring for lagmannsretten, skyldtes nedjusteringen at selskapet hadde tapt en rettssak mot E BA Eiendom A NS ved Odd Ekholt, der retten kom til at lokalene var mindre enn det som var oppgitt da de ble overdratt fra Norvekst A S. Styret aksepterte etter dette å justere leien, selv om dette brøt med prinsippet de vanligvis fulgte om at slike forandringer krevde samtykke fra alle aksjonærer på generalforsamling. Moen mente at det likevel ble orientert om dette på neste generalforsamling. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at dette ikke stemmer. A S Bogstadveien 30 har dessuten vist til at utdelingen av hybler til aksjonærene i 2004 endret nøkkelen for fordeling av husleiekostnader mellom aksjonærene, blant annet ved at det ble besluttet at hybelaksjonærene skulle belastes 38, 42 prosent av kostnadene. Lagmannsretten kan heller ikke se at denne omstendigheten er egnet til å undergrave den faste praksis for endring av husleie i henhold til den fordelingsnøkkelen som er redegjort for ovenfor. Også dette fremstår som en ekstraordinær hendelse, som riktignok har hatt konsekvenser for kostnadsfordelingen aksjonærene i mellom, men som er behandlet på en rekke generalforsamlinger og vedtatt gjennom andre prosesser og i andre former enn alminnelige husleieøkninger. Videre har A S Bogstadveien 30 vist til at husleien for aksjonær H. Brun A S ble fastsatt i rettslig forliksavtale 5 desember 2017, og således ikke ble enstemmig vedtatt av alle berørte parter. Til dette bemerker lagmannsretten at også denne saken var gjenstand for behandling under selskapets generalforsamling ved flere anledninger, og at forliket innebar en økning i leien for H. Brun A S, noe som endret fordelingsnøkkelen til øvrige aksjonærers fordel, og dermed ikke aktualiserte behovet for aksept fra alle berørte parter på samme måte. Lagmannsretten er etter dette kommet til at det følger av leiekontraktene mellom A S Bogstadveien 30 og selskapets aksjonærer at hver enkelt aksjonær svarer for en bestemt andel av den til enhver tid gjeldende husleien. Videre er det lagmannsrettens syn at denne fordelingen er bindende for selskapet i den forstand at husleien bare kan økes med en forholdsmessig lik andel for samtlige aksjonærer, og at endringer i fordelingsnøkkelen krever samtykke fra hver enkelt aksjonær. En tilsvarende oppfatning kommer til uttrykk i notat 10 mai 2021 fra siviløkonom og advokat Arvid Gusland, avgitt til ankemotparten i denne saken. Gusland vurderte både om det var grunnlag for en økning av leien som ville kunne gi aksjeeierne avkastning, og om det var grunnlag for en endring av fordelingsnøkkelen aksjeeieren imellom: En økning i leie utover det som er nødvendig for å dekke driftsutgifter, betjening av gjeld og etter fradrag for eksterne leieinntekter, er som vi har forklart et brudd med den etablerte modell og praksis for selskapet. En slik økning vil gi grunnlag for utbytte til aksjonærene og således i realiteten innebære en verdioverføring fra leierett til aksjer. I og med at forholdet mellom aksjebesittelse og leiebeløp varierer mellom aksjonærene, vil leieøkning også innebære en forskyvning mellom aksjonærer leietakere, selv om leieøkningen skjer med samme faktor for alle leieavtalene. Ulik leieøkning vil gi ytterligere verdiforskyvning mellom aksjonærer leietakere. Lagmannsretten slutter seg til synspunktet om at en endring av fordelingsnøkkelen vil innebære en overføring av verdier mellom aksjonærene i strid med forutsetningene for leiekontraktene. Dette underbygger betydningen av at selskapet er bundet av den ansvarsfordelingen som følger av avtalene. Lagmannsretten bemerker for ordens skyld at vedtektene 7 siste ledd, der det står at d en husleie som til enhver tid skal betales, fastsettes av styret ikke har betydning for lagmannsrettens vurdering. Ankemotparten har anført at bestemmelsen kun ble gitt for at styret, i perioden etter emisjonen i 1952, skulle ha fullmakt til å inngå leieavtaler med aksjonærene. Lagmannsretten legger til grunn at selv om bestemmelsen formelt sett skulle ha ligget til styret, viser den praksis som er gjengitt ovenfor at husleiene gjennomgående ble fastsatt på generalforsamlingen, jamfør også sitatet fra Ole Christian Moen i protokoll fra generalforsamling 10 april 1989Lagmannsretten kan for øvrig ikke se at det er grunnlag for anførselen fra A S Bogstadveien 30 om at avtaler med den enkelte aksjonær ikke regulerer forholdet mellom de ulike aksjonærene og derfor ikke gir noe vern mot senere selskapsdisposisjoner. Det er på det rene at selskapet er bundet av de avtaler de har inngått, også med sine aksjonærer, og ikke kan endre disse uten aksjonærenes samtykke. Hvorvidt det er grunnlag for å sette avtalene til side Når lagmannsretten etter dette er kommet til at leiekontraktene mellom selskapet og aksjonærene innebærer at husleien bare kan økes med en forholdsmessig lik andel, og at endringer i fordelingsnøkkelen krever samtykke fra hver enkelt aksjonær, blir spørsmålet om A S Bogstadveien 30 har grunnlag for å kreve denne delen av avtalen satt til side. Selskapet har anført at det har inntrådt faktiske endringer som gjør at det uansett er saklig grunnlag for å endre kostnadsfordelingen slik styrets beslutninger legger opp til. Det har for det første vist til at utdelingen av selskapets hybler i 2004 gjorde at aksjonærene overtok en inntektsstrøm etter aksjeinnehav, som må gi grunnlag for å endre fordelingen av aksjonærenes innbetalinger til selskapet når disse avviker kraftig fra aksjeinnehavet. Selskapet har imidlertid ikke vist til noen hjemmel for slik revisjon av avtalen som for eksempel avtaleloven 36, og avviste i prosedyren at dette var et spørsmål om hvorvidt aksjeloven 6 12 om styrets plikt til forsvarlig forvaltning kunne gi grunnlag for revisjon av avtalen. Hybelutdelingen i 2004 innebar, som nevnt innledningsvis, at de hyblene som tidligere var eid og utleid av selskapet, ble fordelt mellom aksjonærene etter aksjeinnehav, mot at aksjonærene innbetalte en forholdsmessig andel av et beløp på 20 millioner kroner. Hyblenes bruttoverdi ble antatt å være 59 millioner kroner. Utdelingen medførte dermed en betydelig verdioverføring fra selskapet til aksjonærene, både i form av mellomlegget mellom verdien av hyblene og den prisen som ble betalt og mulighetene aksjonærene nå fikk til å leie ut hyblene selv. Utdelingen innebar også at selskapet mistet det som i alle fall de siste årene før utdelingen hadde vært en stor inntektskilde. Husleien for hyblene skulle beregnes utfra en kostnadsprosent på 38, 42. Utdelingen ble foretatt ved at det ble nedskrevet 66 leilighetsaksjer og utstedt 66 nye aksjer til innehaverne av hyblene. Antallet aksjer i selskapet forble dermed det samme etter utdelingen. Lagmannsretten kan ikke se at hybelutdelingen i 2004 i seg selv gir grunnlag for revisjon av avtalen om fordeling av kostnader aksjonærene imellom på en måte som gjør at de omtvistede styrebeslutningene må anses gyldige. Dersom det hadde vært selskapets syn at hybelutdelingen endret forholdet mellom aksjonærene på en måte som gjorde revisjon av fordelingsnøkkelen nødvendig, ville det vært naturlig at selskapet sørget for dette på utdelingstidspunktet. Under ankeforhandlingen brukte ankende part mye tid på å dokumentere hvordan hybelutdelingen i 2004, etter deres syn, svekket selskapets økonomi og gjorde det nødvendig å øke aksjonærenes innbetalinger til selskapet i form av husleie og dekning av særkostnader. Ankemotparten har bestridt at hybelutdelingen i seg selv har ført til en slik svekkelse av selskapets økonomi, og anført at eventuelle svakheter i økonomien hovedsakelig skyldes utgifter til konsulenter og advokater i forbindelse med tidligere rettstvister og denne saken. Selskapet har imidlertid, som nevnt, ikke anført at den økonomiske utviklingen i seg selv gir grunnlag for revisjon av leieavtalene. Lagmannsretten går derfor ikke nærmere inn på selskapets økonomiske stilling, og utviklingen av denne. Derimot har selskapet anført at en husleie som ikke er tilstrekkelig høy til å dekke den enkelte aksjonærs andel av selskapets utgifter beregnet etter areal, ville utgjøre utdeling etter aksjeloven 3 6 andre ledd, og således et ulovlig utdelt utbytte etter aksjeloven 8 7 første ledd, som skal tilbakeføres etter samme lov 3 7 første ledd. Videre er det pekt på at leieavtalene med aksjonærene ikke kan ha som virkning at selskapet er forpliktet til å utdele ulovlige utbytter eller unnlate å kreve tilbakebetalt ulovlige utbytter. Lagmannsretten forstår anførselen dithen at selskapet mener at aksjelovens regler om utdeling av utbytte utgjør et rettslig grunnlag for revisjon av avtalen. Det er anført at virkningen av utdelingsreglene er at selskapet må sette opp leien slik at den representerer et reelt vederlag, og at et absolutt minimum vil være selvkost (forstått som den enkelte aksjonærs andel av selskapets utgifter beregnet etter areal) med et tillegg på fem prosent på investert kapital, i henhold vil retningslinjene oppstilt i Rt 2003 536 (Storhaugen Invest). Videre er det pekt på at selv om selskapet skulle ha hatt fri egenkapital, slik at utbyttet kunne ha vært utdelt lovlig, så vil det være i strid med likhetsgrunnsetningen i aksjeloven 4 1 å dele ut utbytte til bare noen aksjonærer, og ikke alle. I denne forbindelse er det vist til at selskapet har plikt etter aksjeloven 6 12 til å sørge for forsvarlig organisering av virksomheten og dermed en adgang til å treffe beslutninger for å unngå unødvendige skattekostnader. Det følger av aksjeloven 3 6 første ledd at utdeling fra et selskap bare kan skje etter bestemte regelsett, herunder reglene om utbytte. Av bestemmelsens andre ledd følger at enhver overføring av verdier som direkte eller indirekte kommer aksjeeieren til gode, skal regnes som utdeling i lovens forstand. Aksjeloven 3 7 første ledd angir at dersom det er skjedd en ulovlig utdeling, skal mottakeren som hovedregel tilbakeføre det som er mottatt. Bestemmelsene om utdeling og tilbakeføring tar sikte på å beskytte selskapskapitalen, herunder selskapskreditorenes fortrinnsrett til selskapsverdiene, blant annet mot den enkelte aksjeeiers særinteresser. En aksjeeiers leie av lokaler til underpris vil etter omstendighetene kunne utgjøre en overføring av verdier som direkte eller indirekte kommer aksjeeieren til gode, og dermed en utdeling etter aksjeloven 3 6 andre ledd, jamfør Hedvig Bugge Reiersen, Aksjelovens utdelingsbegrep, side 86 Etter lagmannsrettens syn er det imidlertid ikke gitt at den fordel enkelte aksjonærer i denne saken har, ved at de bærer et relativt sett mer begrenset ansvar for selskapets utgifter enn andre aksjonærer sett i forhold til aksjeinnehav og eller disponert areal, utgjør en slik utdeling. Hvorvidt den enkelte aksjonærs leie utgjør underpris, avhenger av hva utgangspunktet for beregningen er, og som nevnt er det begrenset informasjon om grunnlaget for fordelingsnøkkelen i denne saken. Videre er det sentrale spørsmålet i saken ikke om aksjonærene samlet sett skal betale mer husleie, men om fordelingen av husleien aksjonærene i mellom skal endres. Hvorvidt utleie til underpris utgjør en utdeling etter aksjeloven 3 6 andre ledd avhenger dermed av om det er tilstrekkelig at utdelingen utgjør en fordel for aksjeeieren, eller om det også kreves at den innebærer tapt inntekt for selskapet. Denne problemstillingen er drøftet i Reiersen, Utdeling fra aksjeselskaper, side 39 42, som kommer til at det også må kreves at utdelingen innebærer tapt inntekt for selskapet. Standpunktet har, etter lagmannsrettens syn, gode grunner for seg. I denne saken innebærer ikke n aksjonærs eventuelle underprisede husleie noen reduksjon i selskapets formuesstilling, men bare at en annen aksjonær svarer for en større andel. Dette tilsier at husleien ikke innebærer noen utdeling fra selskapets side. Som påpekt av Reiersen i artikkelen fra 2016, bør rettsvirkningene av eventuelle urimelige følger av helt eller delvis vederlagsfrie bruksretter for andre aksjeeiere i selskapet som ikke medfører noen reduksjon i selskapets formuesstilling vurderes etter aksjerettslige regler om myndighetsmisbruk, jamfør aksjeloven 5 21, 6 28 og alminnelige misbruksprinsipper. Disse regelsettene er ikke anført som rettslig grunnlag for styrets beslutninger i denne saken, og vurderes derfor ikke nærmere her. I lys av ankende parts anførsel om at det er i strid med likhetsprinsippet å gi utbytte til noen aksjonærer og ikke alle, bemerker lagmannsretten at heller ikke skjevfordeling av husleien aksjonærene imellom anses å være i strid med likhetsprinsippet, så lenge den bygger på en bindende avtale mellom aksjonærene og selskapet. Selv om den skjevfordelte husleien skulle ha utgjort et ulovlig utbytte på enkelte av aksjonærenes hånd, gir dette etter lagmannsrettens syn ikke grunnlag for en slik revisjon av leieavtalene som styret har foretatt. I så fall måtte det ulovlige utbyttet vært krevd tilbakebetalt etter reglene i aksjeloven 3 7 Det er enighet mellom partene om at styrets etterberegning av husleie ikke utgjør noe slikt krav. Når det gjelder beregningen av husleie i fremtiden, ville selskapet stått foran et valg om å regulere denne slik at den ikke lenger utgjør en utdeling av utbytte, eller ta de skattemessige konsekvensene av den gjeldende ordningen. Husleien kunne vært økt forholdsmessig i henhold til den fordelingsnøkkelen som følger av leieavtalene til et nivå som gjorde at den ikke lenger ble ansett som utbytte. At dette ville ført til et overskudd i selskapet som kunne vært skattemessig ugunstig, kan ikke gi grunnlag for en ensidig revisjon av avtalen, slik A S Bogstadveien 30 har anført. Lagmannsretten har etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å sette leieavtalene mellom selskapet og aksjeeierne til side, slik at aksjeeiernes husleie kan endres på den måten det er lagt opp til i de omstridte styrebeslutningene. Beslutningene om økning og etterfakturering av særkostnadene Spørsmålet i det videre er om selskapet har grunnlag for å kreve at aksjonærene dekker det som i saken er omtalt som særkostnader i tillegg til husleien, og eventuelt i hvilket omfang. Også dette spørsmålet er regulert i, og må løses på grunnlag av, aksjonærenes likelydende leiekontrakter. Lagmannsretten har også her tatt utgangspunkt i alminnelige avtalerettslige prinsipper, og vurdert om bevisene i saken tilsier at det, da avtalen ble inngått, forelå en felles partsforståelse av hvilke særkostnader som kan kreves dekket av aksjeeierne. I den grad det ikke er påvist noen felles partsforståelse, har lagmannsretten tatt utgangspunkt i en naturlig tolkning av avtalens ordlyd. I kontrakten 1 fjerde og femte ledd står det blant annet: Virksomheten må ikke medføre stigning av gårdens assuransepremier eller faste avgifter. Således må leieren selv holde egen vannmåler og utrede utgiftene hermed, hvor der kreves vann til annet enn toilettbruk og vanlig renhold. Leieren må selv bortskaffe avfall som ikke kan legges i søppelnedkastene. Glassforsikring betales av leieren.... Utkreves det til leierens virksomhet elektrisk strøm utover den kapasitet som gårdens ledningsnett er dimensjonert for, må leieren selv bekoste ledningenes forsterkning eller egen kabel. Utvidelse av strømforbruket må for øvrig ikke skje uten eierens samtykke. Videre står det i kontrakten 7 siste ledd: For oppvarmning og varmt vann betaler leieren samtidig med leien et særskilt tillegg som blir fastsatt av styret etter teknisk konsulents beregning. Fastsetting kan eventuelt skje på grunnlag av installerte varmemålere. Det foreligger ingen tidsnær informasjon om hvordan partene på avtaletidspunktet forsto de aktuelle bestemmelsene. Partsforklaringen til Ole Christian Moen, som var mangeårig styreleder i selskapet og medlem av sjakkselskapet, kaster imidlertid lys over hvordan avtalen har vært praktisert. Moen forklarte at alle utgifter utenom fyringsutgifter opprinnelig ble dekket over husleien. Kostnadene til fyring ble først beregnet etter forbruk, som ble målt fra hver enkelt radiator. Dette sluttet man med en gang på 90 tallet, etter at det ble klart at man kunne få en bedre avtale gjennom leverandøren til aksjeeier H. Deretter ble kostnadene fordelt med et fast beløp per aksjeeier, basert på den erfaring man hadde med den enkeltes forbruk. Dette ble først fakturert som et separat beløp, men på et senere tidspunkt inkludert i husleien, i alle fall for leilighetenes del. Næringseiendommene fortsatte imidlertid med å dekke eget strømforbruk. Ankemotpartens prosessfullmektig opplyste til lagmannsretten at strømutgiftene i 2017 ble bakt inn i husleien for boligenes del, men at aksjonærene i 2019 2020 godtok at det ble installert egne strømmålere igjen, og at man nå betaler egen strøm. Når det gjelder renovasjon og søppelhåndtering forklarte Moen at dette også har vært inkludert i husleien, men at enkelte aksjeeiere har hatt egen søppelhåndtering. Da T V og Internett kom, ble dette fakturert den enkelte aksjeeier separat. Etter lagmannsrettens syn er denne praksisen i samsvar med det som følger av leiekontraktenes ordlyd. Kontraktene 1 første ledd andre punktum må naturlig forstås slik at utgifter til vann er dekket av husleien så lenge forbruket ikke går utover det som er vanlig, og at renovasjon er dekket så lenge det kan håndteres innenfor det søppelhåndteringssystemet som er etablert. Dette gjør det naturlig at boligaksjonærenes søppel har vært inkludert, men at de av næringsaksjonærene som har virksomhet som ikke kan håndteres innenfor det alminnelige systemet, har dekket dette separat. Videre kan bestemmelsens første punktum tas til inntekt for at også andre kostnader knyttet til driften av eiendommen er dekket, så lenge den enkeltes bruk ikke fører til stigning i gårdens utgifter. Dette tilsier blant annet at alminnelig renhold av fellesarealer må anses å inngå i husleien, mens de av aksjonærene som har behov for ytterligere renhold, vil måtte dekke dette selv. Når det gjelder utgifter til strøm, følger det både av kontrakten og av praksis i selskapet at det er anledning til å fakturere dette separat. Det må være tilfellet selv om strøm i en periode var inkludert i husleien. Når det gjelder utgifter til tjenester som T V og Internett, kan lagmannsretten ikke se at dette er omfattet av avtalen. Det dreier seg ikke om utgifter forbundet med driften av eiendommen, på samme måte som vann, renovasjon, renhold og strøm, men om tjenester som kan benyttes eller ikke benyttes av den enkelte aksjeeier. Utgifter til slike tjenester må dermed kunne faktureres separat. Oppsummeringsvis, er lagmannsretten kommet til at styrets beslutninger om økning og etterfakturering av særkostnader er rettmessige i den grad de omfatter strømutgifter og utgifter til T V, Internett eller andre tjenester som ikke er knyttet til driften av eiendommen. Derimot er de urettmessige i den grad de omfatter økning og etterfakturering av utgifter til vann innenfor rammene av vanlig forbruk, renovasjon som kan håndteres innenfor det søppelhåndteringssystemet som er etablert, alminnelig renhold av fellesarealer og andre kostnader knyttet til driften av eiendommen, så lenge den enkeltes bruk ikke fører til stigning i gårdens utgifter. Om A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap3. Innledning Ettersom lagmannsretten har kommet til at leieavtalene mellom selskapet og aksjeeierne er til hinder for at selskapet kan endre fordelingsnøkkelen for husleien aksjeeierne i mellom, er det ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om også borettslagslovens regler begrenser adgangen til å regulere husleien. Fordi tingretten avsa dom for at A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap, og fordi selskapet i ankesaken har nedlagt påstand om at dette ikke er tilfellet, tar lagmannsretten likevel stilling til om dette er tilfellet. Partene er enige om at A S Bogstadveien 30 er et selskap med begrenset ansvar, og dermed et aksjeselskap etter aksjeloven 1 1 Partene er også enige om at ett av selskapets formål er skaffe aksjonærene bolig. Uenigheten knytter seg til om dette boligformålet er så fremtredende at selskapet skal anses som et boligaksjeselskap. Disse spørsmålene behandles i punkt 332 og 333 nedenfor. Partene er også uenige om betydningen av forbudene mot boligaksjeselskap som ble etablert i borettslagsloven av 1960 1 og videreført i borettslagsloven av 2003 1 4 første ledd. Dette behandles i punkt 334332 Hva er et boligaksjeselskap? Det finnes ingen legaldefinisjon av begrepet boligaksjeselskap. Sammenhengen mellom aksjelovens definisjon og borettslagsloven 1 4 første ledd jamfør 1 1 første ledd tilsier imidlertid at et boligaksjeselskap er et aksjeselskap som har til formål å gi aksjeeierne bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett). Der et aksjeselskap driver virksomhet som delvis består i å gi aksjeeierne slik bruksrett, er det i forarbeider og juridisk litteratur lagt til grunn at det avgjørende er hva som er selskapets hovedformål, jamfør N OU 2000: 17 side 110 og 111 og Lilleholt, Wyller og Aagenæs, Borettslovkommentaren, side 283 Der et selskaps virksomhet er delt mellom utleie av boliger og utleie av lokaler som ikke brukes til bolig, må det ved vurderingen av hva som er selskapets hovedformål tas utgangspunkt i forholdet mellom de to virksomhetsdelene boligdelen og næringsdelen. Betydningen av at selskapet leier ut boliger til ikke aksjonærer Ordlyden i borettslagsloven 1 4 jamfør 1 1 tilsier at bare boligutleie fra selskapet til aksjeeiere skal medregnes til den boligrelaterte delen av virksomheten. Motsetningsvis tilsier ordlyden at dersom selskapet selv leier ut boliger til ikke aksjonærer, skal dette anses som del av næringsvirksomheten. At både utleie av lokaler til annet enn boligbruk og utleie av boliger til ikke aksjonærer skal anses som næringsvirksomhet støttes av Lilleholt, Wyller og Aagenæs, Borettslovkommentaren, der det på side 283 står følgende om dette i tilknytning til det någjeldende forbudet mot å stifte boligaksjeselskaper: Siden det må legges til grunn at et borettslag i en viss utstrekning kan leie ut boliger til andre enn andelseierne og eller drive med utleie av lokaler, faller selskapet ikke automatisk utenfor forbudet hvis det også har slikt formål. Det avgjørende er hva som er hovedformålet; er det å tilfredsstille aksjonærenes boligbehov ved å eie boliger som disponeres av disse, må selskapet stiftes som borettslag, selv om laget også eier noen boliger eller lokaler som leies ut til andre. Men hvis utleie til ikke aksjonærer eller utleie av lokaler er en ikke ubetydelig del av virksomheten, verken kan eller må selskapet stiftes som borettslag. Det er ikke mulig å angi prosentvis hvor stor del av virksomheten som kan gjelde slik utleie, og det tallmessige omfang er heller ikke avgjørende. Ordlyden i borettslagsloven 1 4 sier ikke noe om hvor stort omfang boligutleie til aksjonærer må ha for at det skal anses som selskapets hovedformål. I skatteloven 7 3 andre ledd defineres et boligselskap som selskap med delt eller begrenset ansvar og med hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet. Ifølge bestemmelsens tredje ledd omfatter definisjonen blant annet boligselskaper hvor minst 85 prosent av leieinntektene og dekning av felleskostnader kommer fra andelshavere eller aksjonærer. Skattelovens regler er ikke avgjørende for den selskapsrettslige vurderingen av om noe er et boligaksjeselskap, men kan likevel gi en viss veiledning i spørsmålet. Som påpekt i Terje Sjøvolds betenkning 22 oktober 2020 avgitt i denne saken, vil det være en sterk presumsjon for at det dreier seg om både et boligselskap og et boligaksjeselskap dersom leieinntekter fra ikke aksjonærer er lavere enn 15 prosent. Det samme må antas å gjelde dersom leieinntekter fra annen virksomhet enn boligutleie er lavere enn 15 prosent. Imidlertid vil også selskap med større andel leieinntekter fra ikke aksjonærer eller annen virksomhet kunne anses som boligaksjeselskap, dersom hovedformålet er å gi aksjeeierne bruksrett til eigen bustad. Betydningen av aksjonærenes fremleie mv. Ordlyden i borettslagsloven 1 4 jamfør 1 1 gir ikke noe klart svar på om bare utleie til aksjonærer som faktisk bor i den aktuelle boligen omfattes av boligdelen av selskapets virksomhet, eller om også tilfeller der boligen fremleies av den aktuelle aksjonæren til andre kan regnes medicinae Ordlyden gir heller ikke noe svar på om bare utleie til personlige aksjonærer omfattes, og i så fall om aksjonærer som er juridiske personer skal holdes utenfor boligdelen av virksomheten. Ordlydens begrensning til det formål å gi andelseierne bruksrett til eigen bustad kan tilsi at bare utleie til personlige aksjonærer som faktisk bor i boligen omfattes av boligvirksomheten. Samtidig er det etter ordlyden tilstrekkelig at selskapets formål er å gi andelseierne slik bruksrett, noe som tilsier at dersom dette formålet er bevist, er det mindre relevant hvordan den enkelte aksjonær faktisk har valgt å organisere eierskapet og disponere boligen. Dette støttes i noen grad av sitatet fra Borettslovkommentaren gjengitt ovenfor, som bare fokuserer på utleie av boliger fra selskapet til andre enn andelseierne, og utleie av andre typer lokaler, uten at det fremheves som relevant om boliger som utleies til andelseiere fremleies. Ankende part har vist til følgende sitat fra Ot. nr. 30 (2002 2003) side 249 som støtte for at bare utleie til personlige aksjonærer som faktisk bor i boligen kan gi grunnlag for å karakterisere selskapet som et boligaksjeselskap: Bruksretten som andelseigarane har blir kalla for ein burett. Buretten knyter seg til andelseigaren eigen bustad, og føremålet til burettslaget er å skaffe andelseigarane slik burett til eige bruk. Det vil seie at brukareigarprinsippet gjeld for laget. Bustaden skal nyttast av andelseigaren sjølv; han skal ikkje ha som føremål å leige denne ut, jf likevel 5 3 flg. Merknaden er imidlertid gitt i tilknytning til definisjonen av begrepet burettslag. Som påpekt i Sjøvolds betenkning 22 oktober 2020, er forholdet til brukereierprinsippet et av elementene som skiller borettslagene fra boligaksjeselskapene, se også Sjøvold, Boligaksjeselskapet et stebarn i norsk boligrett, Tidsskrift for eiendomsrett 2008 3, side 218 219 Aksjeloven innebærer på sin side ingen begrensninger i adgangen til å eie mer enn n bolig i selskapet. Som også påpekt i Sjøvolds betenkning, innebærer dette at en større andel utleie således ligger implisitt i eierformen, med mindre noe annet er nedfelt i selskapets vedtekter. I skatterettslig sammenheng er spørsmålet om hvorvidt det skal tas hensyn til at andeler fremleies ved beregningen av prosentsatsen i skatteloven 7 3 tredje ledd omtalt i Skatte A BC: Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten er oppfylt tas det normalt ikke hensyn til at enkelte av andelshaverne fremleier sine leiligheter i selskapet. Leieinntekten regnes i slike tilfeller å komme fra andelshaverne, jamfør F IN 6 mars 1992 i U TV 1992 391 Er derimot andeler utleid direkte fra selskapet til andre enn leietakere som nevnt ovenfor, anses leieinntekt fra disse ikke som leieinntekt som inngår i 85 kravet. Retten til fastsetting etter sktl. 7 3 kan falle bort selv om prosentkravet i sktl. 7 3 tredje ledd er oppfylt, dersom boligselskapets hovedformål ikke er å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet. Dette gjelder blant annet når en større andel av leilighetene fremleies, eller hvor leilighetene leies ut over et lengre tidsrom, se F SS D 7 3 1 annet ledd. Dette tilsier etter lagmannsrettens syn at hvorvidt andelseierne fremleier sine leiligheter i utgangspunktet ikke er avgjørende for vurderingen av hovedformålet, men at dersom elementet av fremleie blir så stort eller så permanent at hovedformålet ikke lenger kan anses å være å gi andelseierne bruksrett til egen bustad, så vil det likevel kunne være utslagsgivende. En slik løsning underbygges etter lagmannsrettens syn av formålet med reguleringen av boligaksjeselskaper. Sjøvold skriver følgende om dette i artikkelen fra 2008 på side 219 220: Lovgiver har også ønsket å beskytte andelseierens interesser, dette med tanke på boligens sentrale rolle i velferdsmessig henseende og på grunn av de store økonomiske verdier som er bundet opp i boligen for de fleste. Borettslagsloven legger derfor begrensninger på både styrets og generalforsamlingens frihet til å treffe vedtak. Litt enkelt kan det vel sies at aksjeloven vektlegger styringsfart mens borettslagsloven søker å sikre trygghet i relasjon til boligen og de her bundne verdier. Dette tilsier at personer som fremleier leiligheter enkeltvis eller over kortere tidsrom, har behov for og krav på det vernet borettslagslovens regler gir også til aksjeeiere i boligaksjeselskaper. Dersom omfanget av fremleie i et aksjeselskap blir så stort og permanent at det i større grad bærer preg av forretningsvirksomhet, vil dette behovet ikke være det samme, og selskapet vil måtte anses som et alminnelig aksjeselskap. Hovedformålet med A S Bogstadveien 30s virksomhet Om A S Bogstadveien 30 kan anses som et boligaksjeselskap, vil etter dette måtte avgjøres av en vurdering av om selskapets hovedformål er å gi aksjonærene bruksrett til egen bolig. Ved vurderingen står forholdet mellom, på den ene siden, den delen av virksomheten som gir aksjonærer bruksrett til boliger, og på den andre siden, den delen av virksomheten som gir aksjonærer og andre bruksrett til andre typer lokaler, samt selskapets utleie av boliger til ikke aksjonærer, sentralt. Dersom omfanget av fremleie blant aksjonærene er så stort og permanent at det bærer preg av forretningsvirksomhet, må denne virksomheten anses å tilhøre næringsdelen av selskapets virksomhet. Lagmannsretten skal som utgangspunkt ta stilling til hva selskapets status er i dag. Som lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor, vil imidlertid spørsmålet om når selskapet eventuelt ble et boligaksjeselskap kunne være relevant for vurderingen av om konvertering til denne selskapsformen var lovlig på det aktuelle tidspunktet. Lagmannsretten vurderer derfor også selskapets klassifisering før borettslagslovens ikrafttreden i 1960 og frem til i dag. Selskapets hovedformål før 2004 2005 Selskapets vedtektsfestede formål ved opprettelsen i 1950 var å feste, bebygge og drive eiendommen, og fra 1952 også og eventuelt selge den. Inngåelsen av leiekontrakter med aksjonærene i 1952, slik det er redegjort for i punkt 32, illustrerer at virksomheten allerede da var delt mellom utleie av nærings og boliglokaler. Verken vedtektene eller leiekontraktene isolert sett sier noe om hva som var selskapets hovedformål eller hvilken del av virksomheten som var den dominerende. I 2014 ble vedtektene igjen endret til det som er selskapets nåværende formål, nemlig å feste, drive, og skaffe aksjonærene bolig eller næringslokale i eiendommen Bogstadveien 30. Inkluderingen av boligformålet innebar ingen endring av formålet, men befestet en praksis som hadde vært der over lang tid. Tingretten har ved vurderingen av om A S Bogstadveien 30 er et boligaksjeselskap, lagt stor vekt på sammenkoblingen mellom aksje og bruksrett som er typisk for tradisjonelle boligaksjeselskaper. Etter lagmannsrettens syn er denne koblingen av betydning for om selskapet kan anses som et boligaksjeselskap. Utover dette kan ikke lagmannsretten se at koblingen i seg selv sier noe om selskapets formål og virksomhet. Koblingen mellom aksje og bruksrett gjelder også for de øvrige aksjonærene i selskapet. I 1952 hadde selskapet 27 aksjonærer, hvorav 17 leilighetsaksjonærer og 10 næringsaksjonærer. Bygget inneholdt også 66 hybler, som på dette tidspunktet var eid av selskapet, og ble leiet ut fra selskapet til ikke aksjonærer. I tillegg ble et større næringslokale i andre etasje leid ut til en ikke aksjonær. Ankende part har, med henvisning til rapporten fra tegning. no, anført at 28 prosent av arealet på dette tidspunktet var aksjonæreide leiligheter, 27 prosent var aksjonæreide næringslokaler, mens 31 prosent var hybelleiligheter utleid til ikke aksjonærer og 14 prosent var næringslokaler utleid til ikke aksjonærer. Det foreligger ikke opplysninger om hvor stor del av leieinntekten som knyttet seg til de ulike lokalene. Som redegjort for ovenfor, skal utleie av boliglokaler fra selskapet til ikke aksjonærer som utgangspunkt holdes utenfor den delen av virksomheten som tilsier at selskapet er et boligaksjeselskap. Når antallet aksjonæreide leiligheter på dette tidspunktet var i klart mindretall, og bare 28 prosent av bygningens areal ble brukt til boligformål, kan selskapets hovedformål etter lagmannsrettens syn ikke ha vært å gi aksjonærene bruksrett til egen bolig. På dette tidspunktet var selskapet dermed, slik lagmannsretten ser det, ikke et boligaksjeselskap. Det er ikke fremlagt opplysninger for lagmannsretten som tilsier at forholdet mellom de ulike virksomhetsdelen endret seg vesentlig i årene mellom 1952 og 2004 Det er dokumentert visse endringer i aksjekapitalen og vedtektene, uten at dette synes å ha medført vesentlige endringer i selskapets karakter. Selskapets hovedformål etter 2004 2005 Med virkning fra 1 januar 2005 ble imidlertid selskapsstrukturen kraftig endret, ved at de 66 hyblene ble fordelt mellom aksjonærene, slik dette er nærmere beskrevet i punkt 1 I henhold til styrets retningslinjer skulle aksjonærene ha eksklusiv bruksrett til hyblene, og kunne leie dem ut, bo i dem eller selge dem. Det foreligger ingen opplysninger om hvordan aksjonærene forvaltet hyblene i perioden umiddelbart etter utdelingen. Utdelingen la imidlertid til rette for en omdanning av selskapet til et boligaksjeselskap fordi aksjonærene etter dette sto fritt til å disponere hyblene til egen bolig. Basert på arealangivelsene angitt ovenfor, innebar utdelingen at 59 prosent av bygningens areal nå kunne disponeres til boligformål for aksjonærene. Ettersom hyblene skulle svare for 38, 42 prosent av husleien, må det antas at en overvekt av leieinntektene etter dette stammet fra aksjonæreide boliger. Etter lagmannsrettens syn er det sannsynlig at selskapet, etter hybelutdelingen og fra og med 1 januar 2005, kvalifiserte til betegnelsen boligaksjeselskap. Som ledd i vurderingen av om og eventuelt når A S Bogstadveien 30 ble et boligaksjeselskap, har lagmannsretten vurdert om omfanget av fremleie av boligenhetene i tiden etter 2004 2005 har vært så omfattende eller permanent at de leilighetene som har vært fremleid, ikke kan inngå i den delen av virksomheten som kan grunnlag for å anse selskapet som et boligaksjeselskap. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser omfanget av fremleie historisk sett. Når det gjelder selskapets status i dag, har partene ulikt syn på hvor mange av leilighetsaksjonærene som faktisk bor i sine leiligheter. Det er imidlertid enighet om at det er 67 leiligheter i gården, eid av 48 forskjellige aksjonærer, hvorav i alle fall 17 av aksjonærene selv bor i de aktuelle leilighetene. Av de cirka 50 fremleide leilighetene, er cirka 20 eid av personlige aksjonærer, mens 29 av leilighetene er fremleid av juridiske personer. Så lenge innslaget av personlige aksjonærer er så vidt høyt og færre enn halvparten boenhetene er fremleid av juridiske personer, er det etter lagmannsrettens syn ikke sannsynliggjort at omfanget av fremleie er så omfattende eller permanent at selskapets hovedformål ikke lenger kan være å gi andelseierne bruksrett til eget bosted. Etter lagmannsrettens syn bør dermed også de fremleide leilighetene regnes med til den boligrelaterte delen av selskapets virksomhet. På denne bakgrunn legger lagmannsretten til grunn at det etter hybelutdelingen er 67 enheter som brukes til bolig, og 11 lokaler som brukes som næringslokaler eller til andre formål (herunder klubblokaler). Av totalt 48 aksjonærer er 40 kun boligaksjonærer. Gårdens arealer er, ifølge rapporten fra tegning. no, fordelt med i underkant av 60 prosent til boligformål og 40 prosent til nærings og andre formål. Det er heller ikke omstridt at størstedelen av selskapets inntekter kommer fra boligaksjonærene. Ifølge selskapets egen oversikt Akkumulert Resultatregnskap 2005 2014 med driftsregnskap var 55 prosent av driftsinntektene i perioden leieinntekter fra boligene, og andelen lå på godt over 50 prosent også i årene 2015 til 2019 Alle disse omstendighetene taler for at hovedformålet med selskapets virksomhet i dag er å skaffe aksjonærene egen bolig. At selskapet i alle fall fra og med 2005 hadde som hovedformål å skaffe aksjonærene bolig underbygges, som også tingretten påpekte, av at selskapet har vært drevet på en måte som har likhetstrekk med driften av et boligaksjeselskap. Sakkyndig vitne, siviløkonom og advokat Arvid Gusland, oppsummerer selskapets økonomiske modell slik i sitt notat 10 mai 2021: De bruddstykker av dokumentasjon som eksisterer fra etableringen av A S Bogstadveien 30 Byggeselskap, gir grunnlag for å si at det ble etablert en modell tilsvarende et boligaksjeselskap. Det første regnskapet som foreligger i dag (fra 1974) dokumenterer dette helt entydig. Og modellen er videreført gjennom alle år etterpå. Om det ble inngått en skriftlig avtale eller ikke ved etableringen utover de dokumenter som nå eksisterer og som regulerer modellen utfyllende, er ikke viktig. Faktisk praktisering viser at partene har vært enig om modell fra etableringen. Modellen kan oppsummeres som følger: 1. Eierne fikk en evigvarende leierett ved å skyte inn kapital som aksjekapital lån2. Leien skulle justeres i henhold til utvikling av økonomien i selskapet, ikke etter indeks eller generell utvikling i leienivå. Økte driftskostnader gir grunnlag for å øke leienb. Leien skal dekke renter og avdrag på lånc. Eksterne leieinntekter går til fradrag i leien3. Innskutt kapital gir ingen avkastning, verken aksjer eller lån (selv om lånene ble nedbetalt)Lagmannsretten finner disse omstendighetene sannsynliggjort, jamfør også vurderingene i punkt 321 der det blant annet fremgår at husleien konsekvent er vedtatt på Generalforsamling og økt forholdsmessig mellom aksjonærene, på samme måte som det følger av borettslagsloven 5 19 Også det faktum at fordelingsnøkkelen ikke kan endres uten samtykke fra alle aksjonærene, og selskapets konsekvente praksis knyttet til dette, samsvarer med det som gjelder i et boligaksjeselskap. Lagmannsretten mener fellestrekkene med måten å organisere og drive et boligaksjeselskap underbygger at selskapets hovedformål var å skaffe aksjonærene egen bolig. Det legges i denne sammenhengen ikke avgjørende vekt på at selskapet ikke har etterlevet hovedregelen i borettslagsloven 4 1 om at hver andelseier bare kan eie en andel og at bare fysiske personer kan være andelseiere. Bestemmelsen gjelder ikke for boligaksjeselskap. Lagmannsretten legger heller ikke avgjørende vekt på at selskapet ikke har etterlevd borettslagsloven 5 3 som krever samtykke fra styret dersom en andelseier vil overlate bruken av boligen til andre. Bestemmelsen gjelder riktignok også for boligaksjeselskap, men det synes å ha vært en generell aksept for fremleie i gården, og manglende etterlevelse av denne kompetanseregelen er ikke noe tungtveiende argument for å anse selskapet som et alminnelig aksjeselskap. Tingretten la vekt på at profitt ikke har fremstått som en målsetning for selskapet, slik det er drevet over tid. Lagmannsretten er enig i at fokuset på å holde leien lav og på verdien av leieretten kontra aksjeverdien, er omstendigheter som underbygger at selskapets formål var å skaffe aksjeeierne lokaler til lav leie. Som vist ovenfor, var boligformålet den mest dominerende delen av denne virksomheten. Det følger av dette at lagmannsretten ikke har lagt avgjørende vekt på Skattekontorets rådgivende uttalelse 10 april 2019 Lagmannsretten har heller ikke lagt nevneverdig vekt på Oslo tingretts vurdering i dom 16 august 2018, i sak mellom hybelaksjonærene og selskapet. Ulikhetene i resultat skyldes særlig at lagmannsretten har et annet syn enn Skattekontoret og tingretten på betydningen av at en andel av leilighetene fremleies, slik det er redegjort for ovenfor. Betydningen av lovens forbud mot boligaksjeselskap Som grunnlag for anførselen om at A S Bogstadveien 30 ikke er et boligaksjeselskap, har ankende part anført at selskapet måtte vært etablert som et boligaksjeselskap før 1960, ettersom etablering av slike selskap, eller konvertering av allerede etablerte selskap, har vært forbudt siden dette. Lagmannsretten har ovenfor kommet til at selskapets hovedformål fra og med hybelutdelingen i 2004 2005 var å skaffe aksjonærene egen bolig, og vurderer i dette punktet om reguleringen av boligaksjeselskap i borettslagslovene er til hinder for at A S Bogstadveien 30 anses som et slikt selskap. Forut for vedtakelsen av borettslagsloven i 1960, var selskap med helt eller delvis formål å skaffe folk bolig ikke særskilt regulert. Det var imidlertid vanlig å stifte slike selskap som aksjeselskap. Ved ikrafttredelsen av borettslagsloven i 1960 ble det ulovlig å stifte aksjeselskap med samme formål som borettslag, jamfør borettslagsloven av 1960 1 første ledd andre punktum. De boligaksjeselskapene som var stiftet før lovens ikrafttredelse, måtte imidlertid ikke omdannes til borettslag, jamfør Ot. nr. 70 side 72 I 1983 ble det igjen tillatt å stifte boligaksjeselskap, men bare ved oppføring eller overtaking av nybygg, jamfør 1 andre ledd. Om forbudet også omfattet omdanning av eksisterende aksjeselskap til boligaksjeselskap fremgikk ikke av loven, og var tilsynelatende ikke adressert i forarbeidene. At også omdanning var forbudt ble imidlertid lagt til grunn i Christian Wyller, Oppløsning for forkjøpsrett i borettslag, side 56, riktignok i forhold til rettstilstanden før lovendringen i 1983Den någjeldende borettslagsloven av 2003, som trådte i kraft 15 august 2005, opprettholdt forbudet mot å stifte boligaksjeselskaper, jamfør borettslagsloven 1 4 første ledd, og videreførte ikke unntaket for nybygg. Hovedbegrunnelsen for forbudet var at borettslagsmodellen og eierseksjonsmodellen ga tilstrekkelig spillerom for boligsammenslutninger til å organisere seg på gode måter, og at det derfor ikke var behov for å kunne stifte aksjeselskap med samme formål som borettslag, jamfør Ot. nr. 30 (2002 2003) side 208Ved endringslov 25 april 2008 nummer 11 (i kraft 1 juli 2008) ble det presisert i borettslagsloven 1 4 første ledd nytt andre punktum at et aksjeselskap heller ikkje kan endre føremålet eller eigarstrukturen slik at selskapet blir eit bustadaksjeselskap. Om presiseringen skrev departementet følgende i Ot. nr. 16 (2007 2008) på side 7: Departementet legg til grunn at det er ønskjeleg at flest mogleg lovleg etablerte bustadaksjeselskap blir omdanna til burettslag. Desse eigarformene er svært like, mens lovreguleringa er ulik. Burettslagsmodellen er velregulert gjennom ei ny spesiallov frå 2003, mens bustadaksjeselskapsmodellen har ei dårlegare tilpassa rettsleg forankring. Under lovarbeidet med ny burettslagslov var det derfor brei semje om å forby etablering av nye bustadaksjeselskap, samtidig som ein laga ei spesialføresegn som skulle gjere det lettare for lovleg etablerte bustadaksjeselskap å omdanne seg til burettslag. Det har derimot ikkje vore meininga å opne for omdanning av eit vanleg aksjeselskap som eig ein leigegard, til eit bustadaksjeselskap, for deretter å selje aksjane i selskapet til bebuarane, som så igjen har kunna gjere om selskapet til eit burettslag. Etter departementet si vurdering er ei omdanning frå vanleg aksjeselskap til bustadaksjeselskap i strid med forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Denne tolkinga er likevel omdiskutert. I tråd med høyringsutkastet ønskjer departementet å avklare tvil om rekkjevidda av forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Departementet foreslår derfor at det blir presisert i burettslagslova at forbodet mot å stifte nye bustadaksjeselskap g omfattar omdanning av vanlege aksjeselskap til bustadaksjeselskap. Ei slik presisering er, slik departementet vurderer det, i tråd med formålet med forbodsføresegna. I merknadene til endringen heter det på side 8 i proposisjonen: Føresegna inneheld forbod mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Det blir no i nytt andre punktum presisert at aksjeselskap eller allmennaksjeselskap heller ikkje kan endre formål eller eigarstruktur i selskapet slik at selskapet blir eit bustadaksjeselskap. Forbodet omfattar både varig omdanning til bustadaksjeselskap og mellombels omdanning til bustadaksjeselskap med sikte på vidare omdanning til annan organisasjonsmodell, til dømes burettslag. Spørsmålet om omdanning av aksjeselskap til boligaksjeselskap var omfattet av forbudet allerede før presiseringen i 2008 ble ikke viet mye oppmerksomhet av prosessfullmektigene under ankeforhandlingen. I synet på om forbudet også omfatter omdanningstilfellene, og dermed er til hinder for at A S Bogstadveien 30 anses som et boligaksjeselskap, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Lagmannsrettens flertall, lagdommer Baumann og tingrettsdommer Toftøy Lohne, har kommet til at omdanningstilfellene ikke var omfattet av forbudet før presiseringen i 2008, og at det dermed ikke er til hinder for at A S Bogstadveien 30 anses som et boligaksjeselskap. Verken borettslagsloven av 1960 eller loven av 2003, slik den lød frem til 2008, ga klart uttrykk for at også omdanning av eksisterende aksjeselskaper var omfattet av forbudet. Ordlyden i borettslagsloven 1 4 første ledd fastslo imidlertid at det ikke kunne stiftast aksjeselskap eller allmennaksjeselskap med same føremål som burettslag. Dette tilsier etter flertallets syn at forbudet bare omfattet stiftelse av nye aksjeselskap, og ikke omdanning av eksisterende aksjeselskaper til boligaksjeselskaper. Omdanningstilfellene er tilsynelatende ikke eksplisitt omhandlet i noen av borettslagslovenes forarbeider. Det er likevel uttalelser i Ot. nr. 30 (2002 2003) som tilsier at omdanningstilfellene ikke var omfattet av forbudet da loven ble vedtatt. Departementet uttalte blant annet på side 208 at det ikke kan se at det skulle vere bruk for å stifte nye aksjeselskap som har det same føremålet som det eit burettslag har, noe som kan tilsi at det bare var nyetablerte aksjeselskap som skulle omfattes. Videre uttalte departementet følgende om kombinerte selskap, også på side 208: Justisdepartementet peiker på at det kan vere behov for aksjeselskapsforma i kombinerte eigedommar, der nokre aksjonærar har til føremål å bu i eigedommen, mens andre ønskjer å drive næringsverksemd, anten i form av utleige av bustader eller ved å bruke lokale i eigedommen. Slik Kommunal og regionaldepartementet vurderer det, må ein her først ta standpunkt til om desse eigedommane er bustadaksjeselskap eller ein variant av eit leigegardsselskap. Dersom hovudføremålet for selskapet er å skaffe bustader til andelseigarane, vil ein truleg måtte rekne også slike selskap som bustadaksjeselskap, mens selskapet truleg blir rekna som eit leigegardsselskap eller noko anna dersom det å skaffe bustad til aksjonærane blir eit underordna føremål for samanslutninga. Klare grenser vil ein likevel ikkje få. Problemet med gråsona mellom eit leigegardsselskap og eit aksjeselskap er etter departementet si vurdering likevel ikkje større enn at ein av omsyn til tolkinga av forbodet bør kunne leve med det. Uttalelsen taler for at aksjeselskap knyttet til kombinerte eiendommer fortsatt vil kunne anses som boligaksjeselskap dersom man, etter en konkret vurdering, kommer til at selskapets hovedformål er å skaffe aksjonærene bosted. Også formålsbetraktninger tilsier, etter flertallets syn, at aksjeeierne i allerede etablerte aksjeselskaper som får som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig, bør kunne oppnå det vernet som borettslagsloven gir slike selskaper. I forarbeidene til endringsloven frå 2008, Ot. nr. 16 (2007 2008) på side 7 fremgår det at: Burettslagsmodellen er velregulert gjennom ei ny spesiallov frå 2003, mens bustadaksjeselskapsmodellen har ei dårlegare tilpassa rettsleg forankring. Under lovarbeidet med ny burettslagslov var det derfor brei semje om å forby etablering av nye bustadaksjeselskap, samtidig som ein laga ei spesialføresegn som skulle gjere det lettare for lovleg etablerte bustadaksjeselskap å omdanne seg til burettslag. Det har derimot ikkje vore meininga å opne for omdanning av eit vanleg aksjeselskap som eig ein leigegard, til eit bustadaksjeselskap, for deretter å selje aksjane i selskapet til bebuarane, som så igjen har kunna gjere om selskapet til eit burettslag. Etter departementet si vurdering er ei omdanning frå vanleg aksjeselskap til bustadaksjeselskap i strid med forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Denne tolkinga er likevel omdiskutert. Flertallet mener at det her klart fremgår at man for fremtiden ønsket å stramme inn adgangen til slike omdannelser ved lovendringen i 2008, jamfør endringslov 25 april 2008 nummer 11, men ikke at en slik innskrenkende tolkning skulle finne sted med tilbakevirkende kraft på de allerede eksisterende omdannelsene. Terje Sjøvold har i sin utredning 22 oktober 2020 i denne saken konkludert med at selskapets omdanning ikke rammes av forbudet. Han har lagt vekt på at loven ikke var spesielt innrettet mot omdanningstilfellene, at selskapets omdannelse var i tråd med den virksomheten det hadde drevet tidligere, og at omorganiseringen ikke var foretatt med noen illojal hensikt. Lagmannsrettens flertall slutter seg til disse vurderingene. Dette viser, slik flertallet ser det, at det ikke var klart hvorvidt forbudet mot boligaksjeselskap i borettslagsloven av 1960 og i borettslagsloven av 2003 frem til lovendringen i 2008 også omfattet omdanning av eksisterende aksjeselskap til boligaksjeselskap. Også departementet anerkjente, som nevnt ovenfor, i forbindelse med lovendringen, at dette var omdiskutert. Ved slik uklarhet i regelverket og praksis bør man etter flertallets syn være tilbakeholdne med å gi forbudsbestemmelsen større virkeområde enn det som følger av ordlyden og skape usikkerhet om allerede etablerte boligaksjeselskaper Flertallet mener at det måtte i så fall vært tydeligere holdepunkter i rettskildene for en slik tolkning. Flertallet er etter dette kommet til at bare stiftelse av nye boligaksjeselskaper var forbudt frem til 2008, og at forbudet dermed ikke var til hinder for at A S Bogstadveien 30 ved hybelutdelingen i 2004 2005 ble omdannet til et boligaksjeselskap. Lagmannsrettens mindretall, konstituert lagdommer Bruce, har kommet til at forbudet mot boligaksjeselskaper i borettslagslovene av 1960 og 2003 omfattet omdanning av eksisterende aksjeselskaper også før lovendringen i 2008 Etter mindretallets syn må det legges til grunn at lovgiver allerede ved innføringen av forbudet i 1960 ønsket å hindre etablering av boligaksjeselskap, jamfør også Ot. Som redegjort for ovenfor, ga proposisjonen eksplisitt uttrykk for at forbudet ikke rammet boligaksjeselskap som var stiftet før lovens ikrafttredelse. Dersom forbudet heller ikke rammet omdanning av alminnelige aksjeselskap som var stiftet før lovens ikrafttredelse, ville det vært naturlig om dette var presisert. I 1983 foreslo departementet å oppheve forbudet, men dette ble likevel videreført av Stortinget, med unntak for ved oppføring eller overtaking av nybygg, jamfør 1 andre ledd jamfør Innst. O. nr. 35 (1982 1983) side 5 Når lovgiver videreførte forbudet, sammen med eksplisitte unntak fra dette forbudet, tilsier det etter mindretallets syn at det ikke var rom for å innfortolke ytterligere unntak fra forbudet. Også forarbeidene til borettslagsloven av 2003 bygger, etter mindretallets syn, på en forutsetning om at det ikke skal etableres nye boligaksjeselskap. Det vises særlig til Ot. nr. 30 (2002 2003) side 208, der det blant annet gis uttrykk for et ønske om å gjøre boligmarkedet mer oversiktlig og underlagt en mer helhetlig lovgivning. Dette tilsier at man ikke så for seg en løsning der nye boligaksjeselskap skulle kunne tilkomme gjennom omdanning av eksisterende aksjeselskap. En løsning der aksjeselskap kunne etableres, for så å omdannes til boligaksjeselskap gjennom endring av formål eller eierstrukturer, ville åpne for enkel omgåelse av det vedtatte forbudet. nr. 30 (2002 2003) på side 208, som flertallet har sitert, tilsier etter mindretallets syn ikke nødvendigvis at aksjeselskap knyttet til kombinerte eiendommer fortsatt vil kunne anses som boligaksjeselskap. Den kan like gjerne forstås slik at gråsonen mellom leiegårdsselskaper og aksjeselskaper var så vidt liten at den ikke utgjorde noe vesentlig argument mot å innføre forbud mot boligaksjeselskaper. Etter mindretallets syn underbygger også departementets uttalelser i Ot. nr. 16 (2007 2008) på side 7 og 8 at lovendringen i 2008 var en presisering av det som allerede var gjeldende rett, nemlig at også omdanning av aksjeselskap til boligaksjeselskap gjennom for eksempel endring av formål eller eierstruktur var omfattet av forbudet i bestemmelsens første ledd første punktum. At denne tolkningen ifølge departementet var omdiskutert er ikke til hinder for at den utgjorde gjeldende rett. Mindretallet viser også til at borettslagsloven av 2003 inneholdt, og fortsatt inneholder, regler i 13 5 som åpner for at aksjeselskap kan omdannes til borettslag. Lovens system tilsier etter mindretallets syn at disse reglene må anvendes dersom eksisterende aksjeselskap får som hovedformål å skaffe aksjonærene egen bolig, heller enn at selskapet uten videre omdannes til et boligaksjeselskap. Etter mindretallets syn tilsier dermed lovens ordlyd, sammen med lovhistorikken, systematikken i loven og formålet med forbudet mot boligaksjeselskaper slik det kommer til uttrykk i borettslagslovenes forarbeider, og departementets uttalelser i proposisjonen fra 2008, at også omdanning av aksjeselskap til boligaksjeselskap var forbudt fra og med ikrafttredelsen av borettslagsloven av 1960 Mindretallets konklusjon er etter dette at A S Bogstadveien 30 ikke er et boligaksjeselskap, ettersom slike selskap ikke lovlig kunne oppstå på tidspunktet for hybelutdelingen i 2005 eller senere. Sakskostnader Hovedregelen er at en part som har vunnet saken, har krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten, jamfør 20 2 første ledd. Etter bestemmelsens andre ledd første punktum er saken vunnet hvis parten har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Dersom saken gjelder flere krav mellom samme parter, er det samlede utfallet avgjørende, jamfør andre ledd andre punktum. Ankemotpartene har i denne saken fått medhold i samtlige krav, med unntak av den delen som gjelder økning og etterfakturering av særkostnader knyttet til strøm, T V og internett mv., jamfør punkt 322 Dette utgjør en svært begrenset del av saken, både verdimessig og sett i lys av hvor tyngdepunktet i saken har ligget, jamfør blant annet H R 2016 770 U. Etter lagmannsrettens syn har ankemotpartene dermed fått medhold i det vesentlige. Ankemotpartene har etter dette vunnet saken og har krav på å få dekket nødvendige sakskostnader, jamfør tvisteloven 20 2 første ledd, jamfør 20 5 første ledd. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunn til helt eller delvis å frita A S Bogstadveien 30 for erstatningsansvaret, jamfør tvisteloven 20 2 tredje ledd. Advokat Wiik har fremlagt kostnadsoppgave for lagmannsretten på 1 234 072 kroner, hvorav 1 220 321 kroner utgjør salær inklusive mva., og det resterende utgjør kostnader til sakkyndig vitne Arvid Gusland. Det har ikke kommet innvendinger mot oppgaven, og lagmannsretten legger den til grunn. I overensstemmelse med ankemotpartenes påstand tilkjennes ankemotpartene sakskostnadene i fellesskap. Lagmannsretten legger sitt resultat til grunn når det gjelder krav på sakskostnader for tingretten, jamfør tvisteloven 20 9 annet ledd. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre tingrettens kostnadsavgjørelse. Lagmannsretten bemerker at omkostningsoppgaven fra A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps prosessfullmektig fremstår svært høy. Lagmannsretten gjør derfor oppmerksom på bestemmelsen i tvisteloven 3 8 første ledd, som gir parten adgang til å be om at retten fastsetter prosessfullmektigens godtgjøring. Fristen for en eventuell slik begjæring er n måned etter dommens forkynnelse, jamfør tvisteloven 3 8 andre ledd. Dommen er avsagt med slik dissens som fremgår under punkt 333Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Det skyldes sakens omfang og dommernes øvrige forpliktelser. D OM SS LU TN IN G1. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot Sana Ahmad, Simon Amilien, Boligbygg Oslo K F, Joar Bondevik, Bjørn Arild Bottolvs, Geir Ivar Bredholt, Sven Bugge, C R Bolig A S, Thu Van Thi Dinh, Svein Terje Dybing, Marie Victoria Dæhlie, Torbjørn Eek, H. Brun A S, Martine Holth, Jermund Elias Johnsen, Martin M. Larsen, Tim Kristian Nilo, Oslo Schakselskap, P KS Invest A S, Laura Mirja Helena Qvale, Øivind Qvale, Arne Hole Rise, Siri Sortland, Tore Fredrik Gram Staubo, Anne Tidemann, Helge Tollefsen, V E Bolig A S, Thaison Vu og Alexander Anthony Wagstaff om etterberegning av husleie for 2017, 2018, 2019 og 1 halvår 2020 er urettmessig. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 om etterberegning av særkostnader for 2017, 2018, 2019 og 1 halvår 2020 er delvis urettmessig. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 om økning av husleien fra og med 1 august 2020 er urettmessig. A S Bogstadveien 30 Byggeselskaps krav mot aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 om økning av særkostnader fra og med 1 august 2020 er delvis urettmessig. Forholdet mellom aksjeeiernes ansvar for selskapets utgifter kan ikke endres uten etter avtale med de berørte aksjeeierne. A S Bogstadveien 30 Byggeselskap er et boligaksjeselskap. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A S Bogstadveien 30 Byggeselskap til aksjeeierne som er angitt i slutningen punkt 1 i fellesskap 1 234 072 enmilliontohundreogtrettifiretusenogsøttito kroner innen 2 to uker fra forkynnelse av dommen.
Lagmannsretten kom til at vedtak om etterfakturering og økning av husleie fattet av styret i et aksjeselskap var urettmessig, ettersom styret var bundet av avtaler mellom selskapet og aksjonærene om fordeling av ansvaret for selskapets utgifter. Vedtak om fordeling av særkostnader var delvis urettmessig. Lagmannsrettens flertall kom til at selskapet er et boligaksjeselskap, og det ble avsagt fastsettelsesdom for dette. Mindretallet mente at omdanning fra alminnelig aksjeselskap til boligaksjeselskap var forbudt i den perioden omdanning kunne ha skjedd. (Flaggsak sammendrag)Henvisninger: Avtaleloven 36 Aksjeloven