Avtalerett  Forvaltningsrett  Privat autonomi  Passivitet  Oppsigelsestid  Plan og bygningsloven  Avtaleloven § 36
Saken gjelder gyldigheten av oppsigelse av avtale om båtplass. Partene har i all hovedsak sagt seg enig i tingrettens utførlige gjennomgang av sakens bakgrunn på side 2 9 i tingrettens dom. Lagmannsretten viser til denne og finner det tilstrekkelig å gi en kortfattet sammenfatning. sted1 havnevesen ( S HV ) er en underavdeling av sted1 kommune, Miljø og plansaker, og forvalter blant annet kommunens 12 småbåthavner på vegne av kommunen. A har siden 2005 leid båtplass av sted1 kommune v sted1 Havnevesen for sin båt M S navn. Ved leieforholdets oppstart ble båten benyttet i kommersiell drift (fjordcruise), og fikk tildelt plass i indre havn på brygga i sted1. Leieforholdet ble formalisert ved skriftlig avtale som kun er datert med årstallet 2006. Leietiden er i avtalen angitt å gjelde fra 1 januar 2007 til 31 desember samme år Det er på det rene at avtalen ikke ble fornyet skriftlig, men at begge parter i tiden etter 31 desember 2007 fortsatte å opptre i tråd med avtalen Det er ubestridt at A siden 2005 har benyttet M S navn som helårsbolig. Dette har ikke vært regulert i leieavtalene, men har vært kjent for kommunen som ikke har kommet med noen innsigelser mot forholdet. A ble ansatt i sted1 havnevesen i 2011 Etter en konflikt på arbeidsplassen i 2015 2016 ble han sykemeldt i juli 2016 Fra mai 2018 har han etter avtale med kommunen vært ansatt i annen stilling. Sommeren 2016 ble A og kommunen v havnevesenet enige om at M S navn skulle flytte til kaiplass ved sted2. Det ble i den forbindelse inngått en ny skriftlig leieavtale om båtplass. De mest relevante bestemmelsene i avtalen for vår sak lyder slik: L EI EB ET IN GE LS ER V ED A VT AL ER O M L EI E V ED S HV K AI ER Følgende betingelser gjelder for sted1 Havnevesen som utleier, og A båtplass på sted2 Som leietaker. 1. Leietiden gjelder fra: 01/07/2016 til? Innskudd kr. 9415, og en leiepris på kr. 2500, for siste halvår 2016Årsleie for 2016 er på kr. 5689, 2Leieprisen inngår nødvendig kaiplass for M S navn regg. nr. kjennemerke, etter anvisning av havnemyndigheten. (... )9. Ved mislighold av ovenstående bestemmelser kan leieforholdet sies opp med øyeblikkelig virkning. Eieren av fartøyet er da forpliktet til å fjerne fartøyet fra havnevesenets kaier umiddelbart. Avtalen er datert 11/11/2016. Det følger av punkt 1 at den gjelder på ubestemt tid fra 01/07/2016. Avtalen er ikke signert, men det er ubestridt at den er bindende inngått. Ut over det som fremgår av punkt 9, er oppsigelsesadgangen ikke nærmere regulert. Den 22/08/2017 mottok A et varsel fra kommunen v advokatfirmaet Tenden om mulig oppsigelse av leieavtalen. Varselet var begrunnet med flere angivelige avtalebrudd. A fikk syv dagers frist på å bekrefte at han ville etterkomme kommunens krav om å rette opp i klagepunktene. A rettet seg etter kravene fra kommunen og oppsigelsen ble suspendert. Den 25/07/2019 fikk A et nytt varsel om oppsigelse, denne gangen fra havnesjef B. Som oppsigelsesgrunn ble oppgitt avtalestridig oppbevaring av private gjenstander på brygga. A engasjerte advokat som kommenterte varslet skriftlig og han fulgte opp kommunens klagepunkter. I brev fra sted1 kommune v kommuneadvokaten av 12/09/2019 ble oppsigelsen under tvil trukket tilbake. Den 24/09/2019 vedtok kommunestyret i sted1 endringer i kommuneplanen for 2019 2031 I kapittel 4 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (P BL 11 11, jf 11 7, nummer 6) ble følgende bestemmelse inntatt i punkt 47: 47 H US BÅ T L EK TE R (P BL 11 11, N R 3)Det tillates ikke varig oppankring fortøyning av husbåt lekter som benyttes til bolig, uten at dette er i samsvar med gjeldende plan. Dette gjelder også båt som benyttes som bolig. Retningslinje: Hensikten med denne bestemmelsen er å hindre at husbåter lektere ankrer opp fortøyer på en sånn måte at det kan være til hinder for allmennhetens bruk av området, eller at det medfører skade på eller ulempe for natur og miljø. Når det gjelder varighet på oppholdet vises det til friluftsloven. Kommunen kan legge til rette for områder for mer permanent opphold i husbåter lekter i reguleringsplan. For tingretten gjorde kommunen gjeldende at leieavtalen mellom A og kommunen fra og med juni 2020 ble regulert av en ny avtale utarbeidet for å være i takt med punkt 47 i kommuneplanen. Av punkt 436 i 2020 avtalen fremgår at det er ikke tillatt å benytte båtplass med båt som bosted. Av punkt 612 fremgår at blant annet overtredelse av forbudet mot å benytte båt som bolig er vesentlig mislighold som gir kommunen rett til å heve leieforholdet med øyeblikkelig virkning. I følge tingrettens dom ble A første gang kjent med de nye retningslinjene som han vurderte som et utkast gjennom en mailutveksling mellom ham og C i havnevesenet den 18/06/2020. Dette er ikke bestridt for lagmannsretten og legges til grunn. Tingretten konkluderte med at A ikke var avtalerettslig bundet av de nye leiebetingelsene i 2020 avtalen og tok utgangspunkt i avtalen av 11/11/2016 ved sin vurdering av tvisten, jamfør side 15 i tingrettens dom. For lagmannsretten har kommunen akseptert at det er 2016 avtalen som regulerer forholdet. Avtalen fra 2020 er derved ikke relevant for lagmannsretten og blir ikke omtalt nærmere. Den 130821, mottok sted1 havnevesen et forhåndsvarsel etter plan og bygningsloven 32 2 og 32 3 fra kommunens byggesaksavdeling. Havnevesenet ble forhåndsvarslet om at bygningsmyndigheten vil kunne fatte pålegg om opphør av bruk, dersom beboelse i båt ikke har opphørt innen 09/09/2021. Som begrunnelse for forhåndsvarselet ble det vist til at det ble benyttet båter til beboelse på brygger havner i sted1 kommune i strid med bestemmelsene i kommuneplanens punkt 47 Det ble presisert at et pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist, vil kunne bli fulgt opp med forelegg. Frist for uttalelse ble satt til 09/09/2021. På forespørsel fikk havnevesenet utsatt fristen. I brev fra havnesjef B av 13/09/2021 ble A varslet om at bruken av båt som bolig måtte opphøre. Det ble vist til bestemmelsen i kommuneplanens punkt 47 og mottatt forhåndsvarsel fra bygningsmyndighetene, som fulgte vedlagt. Fra Bs brev til A hitsettes: S HV har sterkeste intensjon om å følge kommuneplanen, og det varsles nå om at din leieavtale om bruk av båtplass kan opphøre som en følge av at du bruker din båt som bolig. Din bruk av båt som bolig ved flytebryggeanlegget utenfor adresse, er observert av våre ansatte og er registrert pågått over tid. Av leiebetingelsene som fremgår av avtale om leie av plass ved kai brygge punkt 436 står det at det ikke er tillatt å bruke båt som bosted. Leieavtalen med betingelser ble våren 2020 sendt ut til alle leietakere. Brudd på punkt 436 anses alltid som vesentlig mislighold av avtalen, jamfør avtalens punkt 612S HV ber om at du senest 1 desember 2021 kan fremlegge dokumentasjon på opphør av bruk av båten som bolig. Dokumentasjon kan være for eksempel inngått leiekontrakt for bolig, oppsigelse av leieavtale om båtplass, eller liknende Manglende dokumentasjon på opphør eller pågående opphør vil føre til at båtplassen vil bli sagt opp med 3 måneders varsel gjeldende fra 1 januar 2022Det er dokumentert og ubestridt at likelydende brev ble sendt til tre andre leietakere som etter det havnevesenet kjente til også benyttet båt som bolig. n av disse bor ikke lenger i båten, n forholdt seg til kommunens brev og meldte flytting. Den tredje forholdt seg som A og har fått meddelt oppsigelse. A tok etter dette kontakt med advokat. I brev av 28/09/2021 fra advokat Brodahl til sted1 kommune ble det gjort gjeldende at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å pålegge A opphør av bruk av båt som fast bolig. Som følge av at A ikke oversendte dokumentasjon på at boforholdet var avsluttet, ble han i e post fra kommuneadvokat Reiten til advokat Brodahl av 16/12/2021 meddelt oppsigelse. Fra e posten hitsettes: Denne sides vurdering av saken fastholdes. Mitt brev av 4 november 21 er skrevet på vegne av Havnevesenet. I brevets punkt 1 er det redegjort for Havnevesenets vurdering av kommuneplanens bestemmelse. Havnevesenet anser kommuneplanens punkt 47 som tilstrekkelig klar. Vi viser til at Havnevesenet har mottatt forhåndsvarsel fra Plan og bygningsmyndighetene, og vi vil forholde oss til dette. As bruk av båt som bolig er ulovlig og slik bruk må dermed opphøre. For øvrig vises til anførsler i mitt brev den 4 november 2021Det fremkommer i ditt brev at A ikke vil dokumentere opphør av bruk av båt som bolig innen fastsatte frist. Havnevesenet sier med dette opp leieavtalen om båtplass på sted2 fra og med 010122 Selv om avtalen av 2020 hjemler oppsigelse med øyeblikkelig virkning i dette tilfellet, har Havnevesenet gitt A 3 måneders frist til å områ seg. Båten må dermed være fjernet fra båtplassen og brygga senest den 010422Kommunen ble prosessvarslet av advokat Brodahl ved brev av 22/12/2021, jamfør tvisteloven 5 2Etter det opplyste for lagmannsretten la bygningsmyndigheten etter dette til grunn at havnevesenet hadde foretatt seg det de kunne i forhold til forhåndsvarselet og meddelte at de ville avvente videre skritt, herunder eventuelt vedtak om opphør av bruk av båt til bolig, inntil denne saken er avgjort. Tingretten mottok stevning fra A, ved advokat Brodahl, 13 januar 2022 Saksøkt var sted1 havnevesen ved B. Det ble lagt ned påstand om at oppsigelsen var ugyldig og tilkjennelse av sakskostnader til A. Etter frist fra tingretten ble partsforholdet på saksøktesiden i stevning 17/01/2022 rettet til sted1 kommune, Miljø og plansaker ved daglig leder. I tilsvaret nedla kommunen påstand om at oppsigelsen er gyldig og at A erstatter kommunens sakskostnader. Vestfold tingrett avsa 10/05/2022 dom med slik domsslutning: 1. sted1 kommune v sted1 havnevesens oppsigelse av leieavtalen med A av 16/12/2021 er gyldig. 2. Sakskostnader idømmes ikke. Tingretten kom til at avtalen av 2016 gjaldt kaiplass og ikke bruk av båten til bolig. Kommunens aksept av at A bodde i båten var tålt bruk som ikke ga grunnlag for en rettighet. Avtalen kunne gjensidig sies opp av partene og kommunens oppsigelsen av leieavtalen om båtplass var saklig. A, ved advokat Brodahl, anket dommen 20 juni 2022 Brodahl nedla samme påstand som for tingretten. I anketilsvar av 290622 la kommunen ned påstand om at anken skal forkastes. Ankeforhandling ble holdt i Skien tinghus 011222 Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble hørt to vitner og for øvrig dokumentert slik det fremgår av rettsboken. Ankende part A la ned slik påstand: 1. sted1 havnevesens oppsigelse datert 16 desember 2021 kjennes ugyldig. 2. sted1 kommune dømmes til å betale sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett. Til støtte for påstanden har ankende part i korte trekk anført: As bruk av båten til bolig er ikke tålt bruk, men må anses som en del av partenes avtale stiftet ved passivitet fra kommunens side. Det foreligger særlige grunner idet A har brukt båten som bolig fra 2005 til tross for at de løpende leieavtalene utformet av kommunen ikke har regulert denne type bruk. Kommunen har hele tiden hatt kunnskap om bruken, men har unnlatt å klargjøre leieforholdet hva gjelder As boforhold. Kommunen har aldri kommet med innsigelser mot at han har brukt båten som bopel. Passiviteten har gitt A rimelig grunn til å tro at kommunen har ment å binde seg til hans forståelse av avtalen. Kommunens unnlatelse av å regulere adgangen til å bo i båt har gjort avtaleforholdet uklart. Dette må gå utover kommunen. Partenes avtale om leie av båtplass omfatter også retten til å bo i båten. Opprettholdelse av leieavtalen med et slikt innhold kan ikke anses urimelig i medhold av avtaleloven 36Den egentlige grunnen til oppsigelsen er den gamle konflikten mellom A og havnesjef B, der A vant fram med sin klage til Datatilsynet over havnevesenets bruk av fjernsynsovervåkning av arbeidstakerne. Havnevesenet har deretter ønsket å få A vekk fra havna og bruker reguleringsplanen som et redskap for å oppnå dette. Det gjøres ikke lenger gjeldende at avtalen er uoppsigelig. Det foreligger en gjensidig oppsigelsesadgang for begge parter. Kommunens oppsigelse er imidlertid usaklig og dermed ugyldig. En oppsigelse vil føre til at A mister sin bolig, noe som skjerper saklighetsvurderingen. Det er rom for analogi fra husleieloven. Det må dessuten anses klart at kommunen har lagt brevet fra bygningsmyndigheten vedrørende kommunens arealdel punkt 47 med tilhørende retningslinjer til grunn for å si opp avtalen med A. Dette punktet i kommuneplanens arealdel er ikke tilstrekkelig klart til å utgjøre oppsigelsesgrunnlag. Oppsigelsen er av den grunn i strid med legalitetsprinsippet i forvaltningsretten. Oppsigelsen er også i strid med plan og bygningsloven 11 6Den tidligere anførsel om brudd på plan og bygningsloven 32 3, første ledd, herunder de ulovfestede reglene om forvaltningens personelle kompetanse frafalles for lagmannsretten. Ankemotparten sted1 kommune, Miljø og plansaker la ned slik påstand: 1. Anken forkastes. 2. A dømmes til å betale sakens kostnader for tingrett og lagmannsrett Til støtte for påstanden har ankemotparten i korte trekk anført: Leieavtalen av 2016 er taus vedrørende oppsigelsesadgang. Det følger av Rt 1999 1672 at en løpende avtale som hovedregel kan sies opp. Det foreligger ikke holdepunkter som tilsier at avtalens art og karakter er ment å være evigvarende. Det foreligger gjensidig oppsigelsesadgang. Kommunen har ikke ved stilltiende aksept inngått avtalerettslig enighet tilknyttet bruken av båten som helårsbolig. Det foreligger ikke andre særlige forhold som kan lede til at kommunens passivitet har ledet til aksept. Det foreligger saklig oppsigelsesadgang og oppsigelsen av leieforholdet er gyldig. As bruk av båten strider med kommuneplanens arealdel punkt 47 Kommuneplanens bestemmelser må overholdes. Bygningsmyndighetens forhåndsvarsel til Havnevesenet om pålegg er reelt og havnevesenet har ingen annen mulighet enn å bringe den ulovlige bruken til opphør ved å si opp leieavtalen. Havnevesenets etterstrebelse av å utøve utleievirksomheten i tråd med kommuneplanen er en saklig oppsigelsesgrunn. Retten til å si opp leieavtalen tilkommer havnevesenet i kraft av den privatrettslige autonomi. Oppsigelsen har ikke noe med den gamle konflikten mellom partene å gjøre. Det er under enhver omstendighet urimelig om leieavtalen skal opprettholdes, jamfør avtaleloven 36 Havnevesenet risikerer tvangsmulkt ved manglende oppfølging og håndtering av ulovlighetene. Endringene i kommuneplanen som ble vedtatt etter leieavtalens ikrafttredelse og de økonomiske følger det vil få fremover for havnevesenet må tillegges avgjørende vekt og medføre at det er urimelig å opprettholde leieavtalen. For øvrig anser ikke kommunen As bruk vernet mot senere planendringer som omfattes av denne bestemmelsen. Begge parter må derfor forholde seg til gjeldende kommuneplan av 240919 Etter forhåndsvarslet valgte havnevesenet lojalt å følge opp overfor berørte leietakere, blant annet A. Kommuneplanens punkt 47 utgjør ikke direkte oppsigelsesgrunn og har derfor liten relevans. Lagmannsrettens vurderinger Lagmannsretten har kommet til samme resultat som tingretten. Dagens avtaleforhold mellom A og kommunen har røtter tilbake til den første avtalen fra 2006 Det fremgår av ordlyden at 2006 avtalen gjelder kaiplass. Den regulerte ikke adgangen til å bo i båten noe nærmere, men etter en alminnelig språklig forståelse er kaiplass noe ganske annet enn borett, selv om det første er en forutsetning for det andre. Lagmannsretten finner det utvilsomt at avtalen om kaiplass må anses forlenget ved konkludent adferd fra havnevesenets side fra angitt utløpsdato 311207 til ny avtale om båtplass på sted2 ble inngått 111116 Dette er også akseptert av kommunen. I perioden 2005 2016 var havnevesenet klar over at A bodde i båten, og aksepterte det stilltiende. Den nye 2016 avtalen gjelder etter ordlyden det samme som 2006 avtalen, nemlig båtplass; kommunen aksepterte fortsatt As boforhold frem til havnesjefen sendte ham varsel av 130921 I Woxholth Avtalerett, 11 utgave 2021 side 120 121 heter det: Det klare utgangspunktet og hovedregelen i norsk avtalerett er at en part ikke blir bundet ved at parten forholder seg passiv.... Kort og upresist kan vi si at hvor en rimelig og lojal hensyntagen til den annen parts interesser tilsier aktiv handling, vil binding kunne inntre der parten forholder seg passiv.... Det lar seg ikke gjøre å angi helt spesifikt hva som skal til for at passivitet kan anses som et relevant disposisjonskriterium. Men det er ingen tvil om at begrunnelsen primært må søkes i det alminnelige og grunnleggende synspunktet i avtaleretten om at avtale anses inngått dersom det, alle forhold tatt i betraktning kan sies å være etablert berettigede forventninger for den annen part om at avtale er kommet i stand. Slik lagmannsretten ser det, foreligger det ikke forhold i vår sak som gir grunnlag for å fravike hovedregelen. Ordlyden i så vel 2006 avtalen som 2016 avtalen er klar; avtalen gir A rett til kaiplass båtplass, men heller ikke noe mer. Selv om det ikke er noe ukjent fenomen at personer bor i båter, er det likevel en så vidt uvanlig måte å benytte en fortøyd båt på, at dersom en skulle anse at det var oppnådd en ubetinget rett til å bo i båt fortøyd i kommunens småbåthavner, måtte dette ha vært klart uttrykt i avtaleteksten. Når kommunen ikke har protestert mot at A bodde i båten over en periode på cirka 14 år, har det utvilsomt gitt ham håp om å kunne fortsette med det. Det kunne derfor vært ønskelig at havnevesenet i hvert fall i sistnevnte avtale hadde presisert sitt standpunkt til bo spørsmålet. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det foreligger klare holdepunkter for at kommunen har forholdt seg slik at det for A er etablert berettigede forventinger om at en avtale om rett til å ha M S navn som fast bopel har kommet i stand. På samme måte som tingretten har lagmannsretten kommet til at As bruk av båten som bopel er tålt bruk fra havnevesenets side, og derved ikke innebærer at A har ervervet noen bruksrettighet. Den lange perioden det har vært kjent for Havnevesenet at båten har vært brukt som bolig, tilsier imidlertid at A har rett på en behørig frist for å fraflytte fartøyet. Som nevnt er begge parter for lagmannsretten enige om at partene har gjensidig rett til å si opp avtalen, men oppsigelsen må være saklig. Dette er i tråd med gjeldende rett, jamfør Rt 1999 1672Kommunen, ved havnevesenet, har i kraft av privat autonomi inngått en oppsigelig avtale om båtplass kaiplass med A, og må som enhver annen grunneier bryggeeier kunne bestemme at det for fremtiden ikke skal være tillatt å bo i båter som omfattes av en slik avtale. Havnevesenet har sagt opp avtalen om båtplass i epost av 1612 2021 fordi A har nektet å etterkomme varsel om at bruk av båt som bolig må opphøre av 130921 Det fremgår av oppsigelsen at avtalen sies opp fordi A ikke vil dokumentere opphør av bruk av båt som bolig innen fastsatte frist. Av dette følger at kommunen ikke ville ha sagt opp avtalen hvis A hadde valgt å oppfylle varslet, noe som ble gjentatt fra kommunens side under ankeforhandlingen. Partene er enige om at fristen på tre måneder som kommunen har satt for fraflytting av båten er rimelig, og for så vidt i tråd med oppsigelsesbestemmelsen i husleieloven. Lagmannsretten slutter seg til dette. Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at oppsigelsen har sin bakgrunn i konflikten mellom havnesjefen og A i 2015 Denne saken må anses som avklart for lang tid siden. De tidligere varslene om oppsigelse i 2017 og 2019 var knyttet til konkrete episoder der kommunen mente at A opptrådte i strid med avtalen. A oppfylte kommunens krav og varslene ble trukket tilbake. Det er ikke ført bevis som sannsynliggjør at de tidligere oppsigelsesvarslene har noe å gjøre med den oppsigelsen lagmannsretten nå har til behandling. De øvrige leietakere til båtplass på sted2 har mottatt tilsvarende varsel som A og sakene er fulgt opp i etterkant. Det er heller ikke andre forhold som tyder på at A har blitt usaklig forskjellsbehandlet. Som en del av kommuneadministrasjonen har utvilsomt havnevesenet innenfor sin private autonomi behov for å følge opp vedtak fra kommunens politiske organer som settes i verk gjennom blant annet varslet havnevesenet mottok fra byggesaksavdelingen. A har anført at punkt 47 i kommuneplanen 2019 2013 ikke er tilstrekkelig klart til å hjemle et forbud mot å bo i båt, og at formålet med bestemmelsen uansett tilsier at en bruk som As ikke rammes. Som påpekt av tingretten er en forutsetning for at slike anførsler kan ha interesse, at punkt 47 er en direkte og selvstendig oppsigelsesgrunn. Dette er ikke tilfelle idet kommunens leieforhold som tidligere nevnt er av privatrettslig karakter. Overfor A handler kommunen, ved havnevesenet, kun i kraft av sin private autonomi. Det dreier seg ikke om utøvelse av offentlig myndighet. Det er derfor ikke påkrevd å foreta legalitetskontroll av punkt 47 for å vurdere oppsigelsens saklighet. Uten at det er nødvendig for konklusjonen finner Lagmannsretten likevel grunn til å bemerke at selv om retningslinjene til punkt 47 indikerer at bestemmelsen hovedsakelig er motivert av en litt annerledes situasjon enn hva gjelder As båt, er planbestemmelsen klar nok til at havnevesenets reaksjon overfor A må anses tilstrekkelig begrunnet. Lagmannsretten nevner at resultatet ville blitt det samme også under den forutsetning at A ved kommunens passivitet hadde oppnådd en avtalefestet rett til å bo i båten. Kjernespørsmålet er uansett hvorvidt kommunen har hatt saklig grunn til å si opp en privatrettslig avtale om båtplass, eventuelt med borett, noe lagmannsretten ville besvart bekreftende også under sistnevnte forutsetning. Forskjellen mellom de to vurderingene er at saklighetskravet er noe strengere hvis det hadde vært tale om en avtale som ga borett i båten. Lagmannsretten kan ikke se at det er noe ved den aktuelle situasjonen som skulle tilsi at oppsigelse av kaiplassen under forutsetning om borett fremstår som urimelig. A har alminnelig inntekt og adgang til å søke ny bolig i et alminnelig bolig leiemarked. Etter dette forkastes anken. Sakskostnader sted1 kommune ved Miljø og plansaker har vunnet saken og har i utgangspunktet krav få full erstatning for sine sakskostnader etter hovedregelen i tvisteloven 20 2 første ledd. Lagmannsretten har vurdert, men ikke funnet grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsens tredje ledd på behandlingen i Lagmannsretten. Riktignok er styrkeforholdet mellom partene skjevt i betydelig grad og saken har stor velferdsmessig betydning for A, men det var nettopp dette som gjorde at tingretten kom fram til at det var tungtveiende grunner til å frita A for kostnadsansvaret. Lagmannsretten er enig med tingrettens sakskostandsavgjørelse. Blant annet den lite utfyllende avtalereguleringen av båtplasser som fremgikk av de eldre leieavtalene som kommunen hadde utformet, kombinert med den lange perioden uten innsigelser til As bruk av båten som bolig, bidro til rettslig uklarhet som A hadde behov for å få avklart ved en rettsinstans. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å endre tingrettens avgjørelse av sakskostnadene i første instans. For lagmannsretten gjør ikke de tilsvarende hensyn seg gjeldende i særlig grad. Tingrettens dom var utfyllende og velbegrunnet og det har ikke fremkommet noe nytt ved ankebehandlingen. A må derfor i tråd med tvistelovens hovedregel erstatte kommunens sakskostnader for lagmannsretten. Advokat Reiten har i henhold til salæroppgave krevd 45 400 kroner for sitt arbeid med saken for lagmannsretten. Motparten har ikke protestert mot salæroppgaven og den legges til grunn som rimelig og nødvendig, jamfør tvisteloven 20 5Dommen er enstemmig. D OM SS LU TN IN G1. Anken forkastes. 2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A innen 2 to uker fra dommens forkynnelse 45 400 førtifemtusenfirehundre kroner til sted1 kommune. 
Saken gjelder gyldigheten av oppsigelse av avtale om båtplass. Partene har i all hovedsak sagt seg enig i tingrettens utførlige gjennomgang av sakens bakgrunn på side 2 9 i tingrettens dom. Lagmannsretten viser til denne og finner det tilstrekkelig å gi en kortfattet sammenfatning. sted1 havnevesen ( S HV ) er en underavdeling av sted1 kommune, Miljø og plansaker, og forvalter blant annet kommunens 12 småbåthavner på vegne av kommunen. A har siden 2005 leid båtplass av sted1 kommune v sted1 Havnevesen for sin båt M S navn. Ved leieforholdets oppstart ble båten benyttet i kommersiell drift (fjordcruise), og fikk tildelt plass i indre havn på brygga i sted1. Leieforholdet ble formalisert ved skriftlig avtale som kun er datert med årstallet 2006. Leietiden er i avtalen angitt å gjelde fra 1 januar 2007 til 31 desember samme år Det er på det rene at avtalen ikke ble fornyet skriftlig, men at begge parter i tiden etter 31 desember 2007 fortsatte å opptre i tråd med avtalen Det er ubestridt at A siden 2005 har benyttet M S navn som helårsbolig. Dette har ikke vært regulert i leieavtalene, men har vært kjent for kommunen som ikke har kommet med noen innsigelser mot forholdet. A ble ansatt i sted1 havnevesen i 2011 Etter en konflikt på arbeidsplassen i 2015 2016 ble han sykemeldt i juli 2016 Fra mai 2018 har han etter avtale med kommunen vært ansatt i annen stilling. Sommeren 2016 ble A og kommunen v havnevesenet enige om at M S navn skulle flytte til kaiplass ved sted2. Det ble i den forbindelse inngått en ny skriftlig leieavtale om båtplass. De mest relevante bestemmelsene i avtalen for vår sak lyder slik: L EI EB ET IN GE LS ER V ED A VT AL ER O M L EI E V ED S HV K AI ER Følgende betingelser gjelder for sted1 Havnevesen som utleier, og A båtplass på sted2 Som leietaker. Leietiden gjelder fra: 01/07/2016 til? 9415, og en leiepris på kr. 2500, for siste halvår 2016Årsleie for 2016 er på kr. 5689, 2Leieprisen inngår nødvendig kaiplass for M S navn regg. nr. kjennemerke, etter anvisning av havnemyndigheten. Ved mislighold av ovenstående bestemmelser kan leieforholdet sies opp med øyeblikkelig virkning. Eieren av fartøyet er da forpliktet til å fjerne fartøyet fra havnevesenets kaier umiddelbart. Avtalen er datert 11/11/2016. Det følger av punkt 1 at den gjelder på ubestemt tid fra 01/07/2016. Avtalen er ikke signert, men det er ubestridt at den er bindende inngått. Ut over det som fremgår av punkt 9, er oppsigelsesadgangen ikke nærmere regulert. Den 22/08/2017 mottok A et varsel fra kommunen v advokatfirmaet Tenden om mulig oppsigelse av leieavtalen. Varselet var begrunnet med flere angivelige avtalebrudd. A fikk syv dagers frist på å bekrefte at han ville etterkomme kommunens krav om å rette opp i klagepunktene. A rettet seg etter kravene fra kommunen og oppsigelsen ble suspendert. Den 25/07/2019 fikk A et nytt varsel om oppsigelse, denne gangen fra havnesjef B. Som oppsigelsesgrunn ble oppgitt avtalestridig oppbevaring av private gjenstander på brygga. A engasjerte advokat som kommenterte varslet skriftlig og han fulgte opp kommunens klagepunkter. I brev fra sted1 kommune v kommuneadvokaten av 12/09/2019 ble oppsigelsen under tvil trukket tilbake. Den 24/09/2019 vedtok kommunestyret i sted1 endringer i kommuneplanen for 2019 2031 I kapittel 4 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (P BL 11 11, jf 11 7, nummer 6) ble følgende bestemmelse inntatt i punkt 47: 47 H US BÅ T L EK TE R (P BL 11 11, N R 3)Det tillates ikke varig oppankring fortøyning av husbåt lekter som benyttes til bolig, uten at dette er i samsvar med gjeldende plan. Dette gjelder også båt som benyttes som bolig. Retningslinje: Hensikten med denne bestemmelsen er å hindre at husbåter lektere ankrer opp fortøyer på en sånn måte at det kan være til hinder for allmennhetens bruk av området, eller at det medfører skade på eller ulempe for natur og miljø. Når det gjelder varighet på oppholdet vises det til friluftsloven. Kommunen kan legge til rette for områder for mer permanent opphold i husbåter lekter i reguleringsplan. For tingretten gjorde kommunen gjeldende at leieavtalen mellom A og kommunen fra og med juni 2020 ble regulert av en ny avtale utarbeidet for å være i takt med punkt 47 i kommuneplanen. Av punkt 436 i 2020 avtalen fremgår at det er ikke tillatt å benytte båtplass med båt som bosted. Av punkt 612 fremgår at blant annet overtredelse av forbudet mot å benytte båt som bolig er vesentlig mislighold som gir kommunen rett til å heve leieforholdet med øyeblikkelig virkning. I følge tingrettens dom ble A første gang kjent med de nye retningslinjene som han vurderte som et utkast gjennom en mailutveksling mellom ham og C i havnevesenet den 18/06/2020. Dette er ikke bestridt for lagmannsretten og legges til grunn. Tingretten konkluderte med at A ikke var avtalerettslig bundet av de nye leiebetingelsene i 2020 avtalen og tok utgangspunkt i avtalen av 11/11/2016 ved sin vurdering av tvisten, jamfør side 15 i tingrettens dom. For lagmannsretten har kommunen akseptert at det er 2016 avtalen som regulerer forholdet. Avtalen fra 2020 er derved ikke relevant for lagmannsretten og blir ikke omtalt nærmere. Den 130821, mottok sted1 havnevesen et forhåndsvarsel etter plan og bygningsloven 32 2 og 32 3 fra kommunens byggesaksavdeling. Havnevesenet ble forhåndsvarslet om at bygningsmyndigheten vil kunne fatte pålegg om opphør av bruk, dersom beboelse i båt ikke har opphørt innen 09/09/2021. Som begrunnelse for forhåndsvarselet ble det vist til at det ble benyttet båter til beboelse på brygger havner i sted1 kommune i strid med bestemmelsene i kommuneplanens punkt 47 Det ble presisert at et pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist, vil kunne bli fulgt opp med forelegg. Frist for uttalelse ble satt til 09/09/2021. På forespørsel fikk havnevesenet utsatt fristen. I brev fra havnesjef B av 13/09/2021 ble A varslet om at bruken av båt som bolig måtte opphøre. Det ble vist til bestemmelsen i kommuneplanens punkt 47 og mottatt forhåndsvarsel fra bygningsmyndighetene, som fulgte vedlagt. Fra Bs brev til A hitsettes: S HV har sterkeste intensjon om å følge kommuneplanen, og det varsles nå om at din leieavtale om bruk av båtplass kan opphøre som en følge av at du bruker din båt som bolig. Din bruk av båt som bolig ved flytebryggeanlegget utenfor adresse, er observert av våre ansatte og er registrert pågått over tid. Av leiebetingelsene som fremgår av avtale om leie av plass ved kai brygge punkt 436 står det at det ikke er tillatt å bruke båt som bosted. Leieavtalen med betingelser ble våren 2020 sendt ut til alle leietakere. Brudd på punkt 436 anses alltid som vesentlig mislighold av avtalen, jamfør avtalens punkt 612S HV ber om at du senest 1 desember 2021 kan fremlegge dokumentasjon på opphør av bruk av båten som bolig. Dokumentasjon kan være for eksempel inngått leiekontrakt for bolig, oppsigelse av leieavtale om båtplass, eller liknende Manglende dokumentasjon på opphør eller pågående opphør vil føre til at båtplassen vil bli sagt opp med 3 måneders varsel gjeldende fra 1 januar 2022Det er dokumentert og ubestridt at likelydende brev ble sendt til tre andre leietakere som etter det havnevesenet kjente til også benyttet båt som bolig. n av disse bor ikke lenger i båten, n forholdt seg til kommunens brev og meldte flytting. Den tredje forholdt seg som A og har fått meddelt oppsigelse. A tok etter dette kontakt med advokat. I brev av 28/09/2021 fra advokat Brodahl til sted1 kommune ble det gjort gjeldende at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å pålegge A opphør av bruk av båt som fast bolig. Som følge av at A ikke oversendte dokumentasjon på at boforholdet var avsluttet, ble han i e post fra kommuneadvokat Reiten til advokat Brodahl av 16/12/2021 meddelt oppsigelse. Fra e posten hitsettes: Denne sides vurdering av saken fastholdes. Mitt brev av 4 november 21 er skrevet på vegne av Havnevesenet. I brevets punkt 1 er det redegjort for Havnevesenets vurdering av kommuneplanens bestemmelse. Havnevesenet anser kommuneplanens punkt 47 som tilstrekkelig klar. Vi viser til at Havnevesenet har mottatt forhåndsvarsel fra Plan og bygningsmyndighetene, og vi vil forholde oss til dette. As bruk av båt som bolig er ulovlig og slik bruk må dermed opphøre. For øvrig vises til anførsler i mitt brev den 4 november 2021Det fremkommer i ditt brev at A ikke vil dokumentere opphør av bruk av båt som bolig innen fastsatte frist. Havnevesenet sier med dette opp leieavtalen om båtplass på sted2 fra og med 010122 Selv om avtalen av 2020 hjemler oppsigelse med øyeblikkelig virkning i dette tilfellet, har Havnevesenet gitt A 3 måneders frist til å områ seg. Båten må dermed være fjernet fra båtplassen og brygga senest den 010422Kommunen ble prosessvarslet av advokat Brodahl ved brev av 22/12/2021, jamfør tvisteloven 5 2Etter det opplyste for lagmannsretten la bygningsmyndigheten etter dette til grunn at havnevesenet hadde foretatt seg det de kunne i forhold til forhåndsvarselet og meddelte at de ville avvente videre skritt, herunder eventuelt vedtak om opphør av bruk av båt til bolig, inntil denne saken er avgjort. Tingretten mottok stevning fra A, ved advokat Brodahl, 13 januar 2022 Saksøkt var sted1 havnevesen ved B. Det ble lagt ned påstand om at oppsigelsen var ugyldig og tilkjennelse av sakskostnader til A. Etter frist fra tingretten ble partsforholdet på saksøktesiden i stevning 17/01/2022 rettet til sted1 kommune, Miljø og plansaker ved daglig leder. I tilsvaret nedla kommunen påstand om at oppsigelsen er gyldig og at A erstatter kommunens sakskostnader. Vestfold tingrett avsa 10/05/2022 dom med slik domsslutning: 1. sted1 kommune v sted1 havnevesens oppsigelse av leieavtalen med A av 16/12/2021 er gyldig. Tingretten kom til at avtalen av 2016 gjaldt kaiplass og ikke bruk av båten til bolig. Kommunens aksept av at A bodde i båten var tålt bruk som ikke ga grunnlag for en rettighet. Avtalen kunne gjensidig sies opp av partene og kommunens oppsigelsen av leieavtalen om båtplass var saklig. A, ved advokat Brodahl, anket dommen 20 juni 2022 Brodahl nedla samme påstand som for tingretten. I anketilsvar av 290622 la kommunen ned påstand om at anken skal forkastes. Ankeforhandling ble holdt i Skien tinghus 011222 Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble hørt to vitner og for øvrig dokumentert slik det fremgår av rettsboken. Ankende part A la ned slik påstand: 1. sted1 havnevesens oppsigelse datert 16 desember 2021 kjennes ugyldig. 2. sted1 kommune dømmes til å betale sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett. Til støtte for påstanden har ankende part i korte trekk anført: As bruk av båten til bolig er ikke tålt bruk, men må anses som en del av partenes avtale stiftet ved passivitet fra kommunens side. Det foreligger særlige grunner idet A har brukt båten som bolig fra 2005 til tross for at de løpende leieavtalene utformet av kommunen ikke har regulert denne type bruk. Kommunen har hele tiden hatt kunnskap om bruken, men har unnlatt å klargjøre leieforholdet hva gjelder As boforhold. Kommunen har aldri kommet med innsigelser mot at han har brukt båten som bopel. Passiviteten har gitt A rimelig grunn til å tro at kommunen har ment å binde seg til hans forståelse av avtalen. Kommunens unnlatelse av å regulere adgangen til å bo i båt har gjort avtaleforholdet uklart. Dette må gå utover kommunen. Partenes avtale om leie av båtplass omfatter også retten til å bo i båten. Opprettholdelse av leieavtalen med et slikt innhold kan ikke anses urimelig i medhold av avtaleloven 36Den egentlige grunnen til oppsigelsen er den gamle konflikten mellom A og havnesjef B, der A vant fram med sin klage til Datatilsynet over havnevesenets bruk av fjernsynsovervåkning av arbeidstakerne. Havnevesenet har deretter ønsket å få A vekk fra havna og bruker reguleringsplanen som et redskap for å oppnå dette. Det gjøres ikke lenger gjeldende at avtalen er uoppsigelig. Det foreligger en gjensidig oppsigelsesadgang for begge parter. Kommunens oppsigelse er imidlertid usaklig og dermed ugyldig. En oppsigelse vil føre til at A mister sin bolig, noe som skjerper saklighetsvurderingen. Det er rom for analogi fra husleieloven. Det må dessuten anses klart at kommunen har lagt brevet fra bygningsmyndigheten vedrørende kommunens arealdel punkt 47 med tilhørende retningslinjer til grunn for å si opp avtalen med A. Dette punktet i kommuneplanens arealdel er ikke tilstrekkelig klart til å utgjøre oppsigelsesgrunnlag. Oppsigelsen er av den grunn i strid med legalitetsprinsippet i forvaltningsretten. Oppsigelsen er også i strid med plan og bygningsloven 11 6Den tidligere anførsel om brudd på plan og bygningsloven 32 3, første ledd, herunder de ulovfestede reglene om forvaltningens personelle kompetanse frafalles for lagmannsretten. Ankemotparten sted1 kommune, Miljø og plansaker la ned slik påstand: 1. A dømmes til å betale sakens kostnader for tingrett og lagmannsrett Til støtte for påstanden har ankemotparten i korte trekk anført: Leieavtalen av 2016 er taus vedrørende oppsigelsesadgang. Det følger av Rt 1999 1672 at en løpende avtale som hovedregel kan sies opp. Det foreligger ikke holdepunkter som tilsier at avtalens art og karakter er ment å være evigvarende. Det foreligger gjensidig oppsigelsesadgang. Kommunen har ikke ved stilltiende aksept inngått avtalerettslig enighet tilknyttet bruken av båten som helårsbolig. Det foreligger ikke andre særlige forhold som kan lede til at kommunens passivitet har ledet til aksept. Det foreligger saklig oppsigelsesadgang og oppsigelsen av leieforholdet er gyldig. As bruk av båten strider med kommuneplanens arealdel punkt 47 Kommuneplanens bestemmelser må overholdes. Bygningsmyndighetens forhåndsvarsel til Havnevesenet om pålegg er reelt og havnevesenet har ingen annen mulighet enn å bringe den ulovlige bruken til opphør ved å si opp leieavtalen. Havnevesenets etterstrebelse av å utøve utleievirksomheten i tråd med kommuneplanen er en saklig oppsigelsesgrunn. Retten til å si opp leieavtalen tilkommer havnevesenet i kraft av den privatrettslige autonomi. Oppsigelsen har ikke noe med den gamle konflikten mellom partene å gjøre. Det er under enhver omstendighet urimelig om leieavtalen skal opprettholdes, jamfør avtaleloven 36 Havnevesenet risikerer tvangsmulkt ved manglende oppfølging og håndtering av ulovlighetene. Endringene i kommuneplanen som ble vedtatt etter leieavtalens ikrafttredelse og de økonomiske følger det vil få fremover for havnevesenet må tillegges avgjørende vekt og medføre at det er urimelig å opprettholde leieavtalen. For øvrig anser ikke kommunen As bruk vernet mot senere planendringer som omfattes av denne bestemmelsen. Begge parter må derfor forholde seg til gjeldende kommuneplan av 240919 Etter forhåndsvarslet valgte havnevesenet lojalt å følge opp overfor berørte leietakere, blant annet A. Kommuneplanens punkt 47 utgjør ikke direkte oppsigelsesgrunn og har derfor liten relevans. Lagmannsrettens vurderinger Lagmannsretten har kommet til samme resultat som tingretten. Dagens avtaleforhold mellom A og kommunen har røtter tilbake til den første avtalen fra 2006 Det fremgår av ordlyden at 2006 avtalen gjelder kaiplass. Den regulerte ikke adgangen til å bo i båten noe nærmere, men etter en alminnelig språklig forståelse er kaiplass noe ganske annet enn borett, selv om det første er en forutsetning for det andre. Lagmannsretten finner det utvilsomt at avtalen om kaiplass må anses forlenget ved konkludent adferd fra havnevesenets side fra angitt utløpsdato 311207 til ny avtale om båtplass på sted2 ble inngått 111116 Dette er også akseptert av kommunen. I perioden 2005 2016 var havnevesenet klar over at A bodde i båten, og aksepterte det stilltiende. Den nye 2016 avtalen gjelder etter ordlyden det samme som 2006 avtalen, nemlig båtplass; kommunen aksepterte fortsatt As boforhold frem til havnesjefen sendte ham varsel av 130921 I Woxholth Avtalerett, 11 utgave 2021 side 120 121 heter det: Det klare utgangspunktet og hovedregelen i norsk avtalerett er at en part ikke blir bundet ved at parten forholder seg passiv.... Kort og upresist kan vi si at hvor en rimelig og lojal hensyntagen til den annen parts interesser tilsier aktiv handling, vil binding kunne inntre der parten forholder seg passiv.... Det lar seg ikke gjøre å angi helt spesifikt hva som skal til for at passivitet kan anses som et relevant disposisjonskriterium. Men det er ingen tvil om at begrunnelsen primært må søkes i det alminnelige og grunnleggende synspunktet i avtaleretten om at avtale anses inngått dersom det, alle forhold tatt i betraktning kan sies å være etablert berettigede forventninger for den annen part om at avtale er kommet i stand. Slik lagmannsretten ser det, foreligger det ikke forhold i vår sak som gir grunnlag for å fravike hovedregelen. Ordlyden i så vel 2006 avtalen som 2016 avtalen er klar; avtalen gir A rett til kaiplass båtplass, men heller ikke noe mer. Selv om det ikke er noe ukjent fenomen at personer bor i båter, er det likevel en så vidt uvanlig måte å benytte en fortøyd båt på, at dersom en skulle anse at det var oppnådd en ubetinget rett til å bo i båt fortøyd i kommunens småbåthavner, måtte dette ha vært klart uttrykt i avtaleteksten. Når kommunen ikke har protestert mot at A bodde i båten over en periode på cirka 14 år, har det utvilsomt gitt ham håp om å kunne fortsette med det. Det kunne derfor vært ønskelig at havnevesenet i hvert fall i sistnevnte avtale hadde presisert sitt standpunkt til bo spørsmålet. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det foreligger klare holdepunkter for at kommunen har forholdt seg slik at det for A er etablert berettigede forventinger om at en avtale om rett til å ha M S navn som fast bopel har kommet i stand. På samme måte som tingretten har lagmannsretten kommet til at As bruk av båten som bopel er tålt bruk fra havnevesenets side, og derved ikke innebærer at A har ervervet noen bruksrettighet. Den lange perioden det har vært kjent for Havnevesenet at båten har vært brukt som bolig, tilsier imidlertid at A har rett på en behørig frist for å fraflytte fartøyet. Som nevnt er begge parter for lagmannsretten enige om at partene har gjensidig rett til å si opp avtalen, men oppsigelsen må være saklig. Dette er i tråd med gjeldende rett, jamfør Rt 1999 1672Kommunen, ved havnevesenet, har i kraft av privat autonomi inngått en oppsigelig avtale om båtplass kaiplass med A, og må som enhver annen grunneier bryggeeier kunne bestemme at det for fremtiden ikke skal være tillatt å bo i båter som omfattes av en slik avtale. Havnevesenet har sagt opp avtalen om båtplass i epost av 1612 2021 fordi A har nektet å etterkomme varsel om at bruk av båt som bolig må opphøre av 130921 Det fremgår av oppsigelsen at avtalen sies opp fordi A ikke vil dokumentere opphør av bruk av båt som bolig innen fastsatte frist. Av dette følger at kommunen ikke ville ha sagt opp avtalen hvis A hadde valgt å oppfylle varslet, noe som ble gjentatt fra kommunens side under ankeforhandlingen. Partene er enige om at fristen på tre måneder som kommunen har satt for fraflytting av båten er rimelig, og for så vidt i tråd med oppsigelsesbestemmelsen i husleieloven. Lagmannsretten slutter seg til dette. Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at oppsigelsen har sin bakgrunn i konflikten mellom havnesjefen og A i 2015 Denne saken må anses som avklart for lang tid siden. De tidligere varslene om oppsigelse i 2017 og 2019 var knyttet til konkrete episoder der kommunen mente at A opptrådte i strid med avtalen. A oppfylte kommunens krav og varslene ble trukket tilbake. Det er ikke ført bevis som sannsynliggjør at de tidligere oppsigelsesvarslene har noe å gjøre med den oppsigelsen lagmannsretten nå har til behandling. De øvrige leietakere til båtplass på sted2 har mottatt tilsvarende varsel som A og sakene er fulgt opp i etterkant. Det er heller ikke andre forhold som tyder på at A har blitt usaklig forskjellsbehandlet. Som en del av kommuneadministrasjonen har utvilsomt havnevesenet innenfor sin private autonomi behov for å følge opp vedtak fra kommunens politiske organer som settes i verk gjennom blant annet varslet havnevesenet mottok fra byggesaksavdelingen. A har anført at punkt 47 i kommuneplanen 2019 2013 ikke er tilstrekkelig klart til å hjemle et forbud mot å bo i båt, og at formålet med bestemmelsen uansett tilsier at en bruk som As ikke rammes. Som påpekt av tingretten er en forutsetning for at slike anførsler kan ha interesse, at punkt 47 er en direkte og selvstendig oppsigelsesgrunn. Dette er ikke tilfelle idet kommunens leieforhold som tidligere nevnt er av privatrettslig karakter. Overfor A handler kommunen, ved havnevesenet, kun i kraft av sin private autonomi. Det dreier seg ikke om utøvelse av offentlig myndighet. Det er derfor ikke påkrevd å foreta legalitetskontroll av punkt 47 for å vurdere oppsigelsens saklighet. Uten at det er nødvendig for konklusjonen finner Lagmannsretten likevel grunn til å bemerke at selv om retningslinjene til punkt 47 indikerer at bestemmelsen hovedsakelig er motivert av en litt annerledes situasjon enn hva gjelder As båt, er planbestemmelsen klar nok til at havnevesenets reaksjon overfor A må anses tilstrekkelig begrunnet. Lagmannsretten nevner at resultatet ville blitt det samme også under den forutsetning at A ved kommunens passivitet hadde oppnådd en avtalefestet rett til å bo i båten. Kjernespørsmålet er uansett hvorvidt kommunen har hatt saklig grunn til å si opp en privatrettslig avtale om båtplass, eventuelt med borett, noe lagmannsretten ville besvart bekreftende også under sistnevnte forutsetning. Forskjellen mellom de to vurderingene er at saklighetskravet er noe strengere hvis det hadde vært tale om en avtale som ga borett i båten. Lagmannsretten kan ikke se at det er noe ved den aktuelle situasjonen som skulle tilsi at oppsigelse av kaiplassen under forutsetning om borett fremstår som urimelig. A har alminnelig inntekt og adgang til å søke ny bolig i et alminnelig bolig leiemarked. Etter dette forkastes anken. Sakskostnader sted1 kommune ved Miljø og plansaker har vunnet saken og har i utgangspunktet krav få full erstatning for sine sakskostnader etter hovedregelen i tvisteloven 20 2 første ledd. Lagmannsretten har vurdert, men ikke funnet grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsens tredje ledd på behandlingen i Lagmannsretten. Riktignok er styrkeforholdet mellom partene skjevt i betydelig grad og saken har stor velferdsmessig betydning for A, men det var nettopp dette som gjorde at tingretten kom fram til at det var tungtveiende grunner til å frita A for kostnadsansvaret. Lagmannsretten er enig med tingrettens sakskostandsavgjørelse. Blant annet den lite utfyllende avtalereguleringen av båtplasser som fremgikk av de eldre leieavtalene som kommunen hadde utformet, kombinert med den lange perioden uten innsigelser til As bruk av båten som bolig, bidro til rettslig uklarhet som A hadde behov for å få avklart ved en rettsinstans. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å endre tingrettens avgjørelse av sakskostnadene i første instans. For lagmannsretten gjør ikke de tilsvarende hensyn seg gjeldende i særlig grad. Tingrettens dom var utfyllende og velbegrunnet og det har ikke fremkommet noe nytt ved ankebehandlingen. A må derfor i tråd med tvistelovens hovedregel erstatte kommunens sakskostnader for lagmannsretten. Advokat Reiten har i henhold til salæroppgave krevd 45 400 kroner for sitt arbeid med saken for lagmannsretten. Motparten har ikke protestert mot salæroppgaven og den legges til grunn som rimelig og nødvendig, jamfør tvisteloven 20 5Dommen er enstemmig. D OM SS LU TN IN G1. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A innen 2 to uker fra dommens forkynnelse 45 400 førtifemtusenfirehundre kroner til sted1 kommune.
Som tingretten kom lagmannsretten til at kommunens oppsigelse av avtale med privatperson om kaiplass ved kommunal kai var saklig begrunnet. Avtalen var ingått i kraft av kommunens private autonomi. Kommunen hadde stilltiende godkjent at båteier bodde fast i båten i nærmere 15 år, men det forelå ikke slik passivitet at han hadde ervervet en rett til å bo i båten. Lagmannsretten vurderte en oppsigelsestid på 3 måneder som tilstrekkelig og rimelig. Henvisninger: Avtaleloven 36 Plan og bygningsloven