text: V praxi se lze setkat se situací, kdy kupující nemá při uzavření kupní smlouvy dostatek financí na úhradu celkové kupní ceny, je však schopen uhradit kupní cenu formou splátek. Prodávající je ochoten umožnit kupujícímu uhradit kupní cenu prostřednictvím splátek, právem se však obává, že kupující bude disponovat libovolně s nemovitostí, aniž by prodávající obdržel celkovou kupní cenu. Kupující však potřebuje užívat nemovitost ihned a zároveň chce mít jistotu, že prodávající v mezidobí nemovitost nezcizí třetí osobě.
  Jedním z možných řešení takové situace je výhrada vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch prodávajícího. Co taková výhrada vlastnického práva znamená, k čemu slouží, jak ji lze zřídit a na co si dát v praxi pozor, se dozvíte v tomto článku.
  Co znamená výhrada vlastnického práva a k čemu slouží?
  Výhrada vlastnického práva je vedlejší ujednání u kupní smlouvy, přičemž jde o právo, které posiluje postavení prodávajícího. Lze jej definovat jako podmínku, bez jejíhož splnění se kupující nestane vlastníkem věci. Prodávající si tak může pojistit, že dokud kupující neuhradí celkovou kupní cenu, nenabude vlastnické právo k nemovitosti. To však neznamená, že by kupující před úhradou kupní ceny nemovitost nemohl užívat; naopak zákon předpokládá, že kupující může užívat nemovitost i dříve, když definuje, že nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již jejím převzetím.
  Výhradu vlastnického práva lze zřídit i k věci movité, významnější uplatnění má však u věcí nemovitých, neboť zápisem výhrady vlastnického práva do katastru nemovitostí působí i vůči třetím osobám, bez ohledu na to, jestli o ní věděli. Prodávající by se tedy měl snažit o zápis výhrady vlastnického práva do katastru nemovitostí, aby měl jistotu, že třetí osoby o ní věděli.
  Občanský zákoník sice předpokládá, že nabytí vlastnického práva kupujícím bude podmíněno zejména uhrazením celé kupní ceny, není to však jediná varianta. Podmínkou může být i splnění jiného závazku stranou kupující. V praxi se však uplatňuje zejména standardní podmínka, v podobě řádného doplacení celé kupní ceny za prodej nemovitosti.
  Jaký je rozdíl mezi odkládací podmínkou a výhradou vlastnického práva?
  Výhradu vlastnického práva je nutné odlišit od odkládací podmínky (například ve znění „smlouva nenabude účinnosti, dokud nedojde k řádnému uhrazení celé kupní ceny“). Ačkoliv se oba instituty mohou na první pohled jevit jako totožné, není tomu tak. Odkládací podmínka má totiž za následek to, že kupní smlouva nenabude vůbec účinnosti.
  Oproti tomu v případě výhrady vlastnického práva bude kupní smlouva účinná, se všemi jejími právy a povinnostmi, prodávajícímu vznikne povinnost odevzdat nemovitost kupujícímu a kupujícímu vznikne povinnost nemovitost převzít a uhradit kupní cenu. Prodávající však není povinen umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k nemovitosti do okamžiku splnění podmínky (zpravidla tedy do okamžiku úplného zaplacení kupní ceny).
  Jak lze zřídit výhradu vlastnického práva u nemovité věci s účinky vůči třetím osobám?
  Jak už bylo řečeno výše, výhrada vlastnického práva u nemovitostí musí být zapsána do katastru nemovitostí, aby měla účinky vůči třetím osobám. K zápisu dochází vkladem, přičemž účastníky vkladového řízení jsou prodávající i kupující. Vkladovou listinou může být samotná kupní smlouva, ve které je přímo sjednána výhrada vlastnického práva. Výhrada vlastnického práva lze však sjednat i v samostatné smlouvě, mimo obsah kupní smlouvy. V takovém případě bude vkladovou listinou ta smlouva, ve které je výhrada vlastnického práva sjednána.
  Na co si dát v praxi pozor?
  V praxi může nastat problém se zápisem vlastnického práva ve prospěch strany kupující po splnění podmínky, tedy doplacení celé kupní ceny. Pro nabytí vlastnického práva strany kupující je totiž nutné další vkladové řízení, v rámci kterého, musí kupující nebo prodávající doložit katastrálnímu úřadu potvrzení (kvitanci) od strany prodávající, která osvědčí splnění sjednané podmínky stranou kupující. Právě zde však může nastat komplikace, a to v případě, kdy prodávající odmítne po splnění podmínky kujícím potvrzení vystavit. Kupujícímu v takovém případě nezbude nic jiného než se domáhat svého práva u soudu.
  Výše popsané riziko však lze eliminovat sjednáním úschovy, ať už u advokáta nebo notáře. V praxi to znamená, že předem vystavená kvitance prodávajícího bude uložena do úchovy, přičemž schovatel kvitanci uvolní z úschovy až poté, co bude do úschovy načerpaná celková kupní cena.
  Dalším praktickým problémem může být sjednání splátek, prostřednictvím kterých má kupující uhradit kupní cenu. Pokud je nabytí vlastnického práva podmíněno zaplacením kupní ceny ve splátkách, nezakládá prodlení kupujícího se splátkou nepřesahující desetinu kupní ceny samo o sobě právo prodávajícího smlouvy odstoupit a požadovat vrácení věci, pokud kupující splátku zaplatí nejpozději v době splatnosti následující splátky a společně s ní.
  Optikou prodávajícího se tak jeví jako více než praktické, aby každá ze sjednaných splátek byla vyšší než 1/10 celkové kupní ceny za nemovitosti. V takovém případě má prodávající oprávnění odstoupit od kupní smlouvy okamžitě poté, co se kupující dostane do prodlení s úhradou kterékoli ze splatných splátek.
  Pokud byste potřebovali pomoc se zřízením výhrady vlastnického práva nebo vyhotovením kupní smlouvy, případně pokud máte otázky na toto téma, neváhejte se na nás obrátit.