text: Vanaf 1 januari 2023 moeten (vrijwel) alle kantoorgebouwen groter dan 100 m2 volgens de wet energielabel C of hoger hebben. Als niet aan deze energielabel C verplichting is voldaan, is het verboden om het kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken. Veel kantoren voldoen nog niet aan deze minimumeis.
  Men gaat er vaak te gemakkelijk vanuit dat het de eigenaar van een kantoorgebouw is die ervoor moet zorgen dat het gebouw aan deze eisen voldoet. Dat is echter helemaal niet zeker. Als het gebouw wordt verhuurd is het namelijk nog maar de vraag of het niet voldoen aan de eisen een gebrek vormt dat de verhuurder moet verhelpen.
  Vormt het ontbreken van minimaal een energielabel C een gebrek?
  Of ingeval van het ontbreken van minimaal een energielabel C sprake is van een gebrek, moet per geval worden beoordeeld.
  Een gebrek is op grond van de wet:
  “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
  Als op grond van de wet sprake is van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder het gebrek te verhelpen. Deze verplichting geldt echter weer niet als het gaat om zogenoemde kleine herstellingen. Als voor het verkrijgen van energielabel C dus slechts kleine herstellingen benodigd zijn, dan moeten deze door en voor rekening van de huurder zelf worden uitgevoerd.
  De inhoud van de huurovereenkomst is bepalend
  De wettelijke regeling voor gebreken is van regelend recht. Dat betekent dat je in de huurovereenkomst een afwijkende regeling mag afspreken. Voor het antwoord op de vraag wie waarvoor verantwoordelijk is en wie wat moet betalen, moet de huurovereenkomst dus worden bekeken. Daarbij geldt dat als in de huurovereenkomst niets hierover is bepaald, de wettelijke regeling geldt.
  Het veel gebruikte ROZ-model
  Veel huurovereenkomsten zijn opgesteld op basis van een ROZ-model. In het meest recente ROZ-model voor kantoorruimte wordt een onderscheid gemaakt tussen het gehuurde (artikel 1.1) en de bestemming die de huurder daaraan geeft (artikel 1.2). Volgens het standaardmodel wordt op grond van artikel 1.1 bedrijfsruimte verhuurd en wordt – als de huurder het gebruikt als kantoorruimte – in artikel 1.2 kantoorruimte vermeld. Dat onderscheid is van belang om de volgende redenen.
  In het ROZ-model is ook geregeld dat pas sprake is van een gebrek als de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van het in de overeenkomst omschreven huurobject (dat is dus, het model volgend, bedrijfsruimte).
  De verhuurder is op grond van het model verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als – in dit geval – het brede begrip bedrijfsruimte. De huurder is verantwoordelijk voor alle overige vergunningen etc., waaronder dus die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de bestemming (als kantoorruimte derhalve).
  Als gebruik is gemaakt van dit ROZ-model, en de standaardinvulling daarvan in artikel 1.1. en 1.2., dan is de huurder dus ervoor verantwoordelijk dat aan de overheidsvoorschriften die specifiek voor kantoorruimte gelden, wordt voldaan. De energielabel C verplichting valt daar ook onder.
  Ook hierop zijn echter weer uitzonderingen denkbaar, afhankelijk van de werkzaamheden die moeten worden verricht om aan de eis te volden en de verdere inhoud van de huurovereenkomst (denk bijvoorbeeld aan de overeengekomen onderhoudsverdeling). Ook kunnen de bedoeling van partijen en de redelijkheid en billijkheid een rol spelen.
  Trek niet te snel conclusies!
  De conclusie is dat niet op voorhand kan worden gezegd wie waar verantwoordelijk voor is. Het zal per situatie (per huurovereenkomst) moeten worden beoordeeld. Misschien een onbevredigende conclusie, maar het betekent in elk geval ook dat je er niet als vanzelfsprekend vanuit moet gaan dat jij als huurder of verhuurder van alles in het werk moet stellen om aan de energielabel C verplichting te voldoen. De verantwoordelijkheid kan immers zeer wel bij de andere partij liggen.
  Het is raadzaam dat huurders en verhuurders tijdig met elkaar in overleg treden om te analyseren wat er precies moet gebeuren om aan de energielabel C verplichting te gaan voldoen en om af te spreken wie wat gaat doen en voor wiens rekening een en ander dient te komen.
  Voor welke kantoorgebouwen geldt de energielabel C verplichting niet?
  Tot slot merk ik volledigheidshalve nog op dat de energielabel C verplichting niet voor alle kantoorpanden geldt. De verplichting is niet van toepassing op:
  - een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt;
  - een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2;
  - een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het BEG zoals, onder andere, monumenten, panden die worden aangekocht of onteigend op grond van de Onteigeningswet en panden die ten hoogste twee jaar worden gebruikt.
  Heb je vragen hierover? Neem gerust contact met ons op. Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.