Maritime Industrial Zoning Overlay District
میری ٹائم انڈسٹریل زوننگ اوورلے ڈسٹرکٹ (میزوڈ) 2004 میں بالٹیمور، میری لینڈ میں بنایا گیا تھا تاکہ بندرگاہ اور سمندری صنعتی استعمال کے لیے گہرے پانی تک رسائی کو محفوظ رکھا جا سکے۔ جیسے جیسے واٹر فرنٹ رہائشی اور تجارتی ترقی شہر کے اندر سمندری صنعتی استعمال پر تجاوز کر رہی تھی، واٹر فرنٹ کی صنعتوں کو اپنے کاموں کو اپ گریڈ کرنے اور وسعت دینے کے لیے بینکوں سے قرض حاصل کرنا مشکل ہو رہا تھا۔ میزوڈ ایک زوننگ ضلع ہے جو پانی کے ساتھ موجودہ صنعتی زونوں میں ڈھکا ہوا ہے تاکہ صرف ان صنعتوں کو اجازت دی جا سکے جو گہرے پانی کا استعمال کرتی ہیں یا ضرورت ہوتی ہے۔ اوورلے ضلع کی میعاد 2014 میں ختم ہونے والی تھی، لیکن حال ہی میں اسے بڑھا کر 2024 میں ختم کر دیا گیا۔ تاریخ اور قانون سازی بالٹیمور، میری لینڈ کی بندرگاہ تجارتی اور رہائشی ڈویلپرز کے ذریعہ واٹر فرنٹ کی عملی طور پر بے لگام ترقی کی وجہ سے مبہم ہونے کے خطرے میں پڑ گئی۔ 1980 میں ڈاؤن ٹاؤن بالٹیمور واٹر فرنٹ پر اس وقت کے خالی اندرونی ہاربر اسٹیم شپ ڈاکس کے قریب ہاربر پلیس کی ترقی بالٹیمور میں صنعتی زمینوں پر تجارتی اور رہائشی واٹر فرنٹ کی ترقی کا محرک تھی۔ 1990 اور 2000 کی دہائی صنعتی عمارتوں کی تیزی سے ترقی اور دوبارہ استعمال کا باعث بنی، بشمول ٹائڈ پوائنٹ، صابن بنانے والے کا دفاتر میں دوبارہ استعمال اور سائلو پوائنٹ، جس نے ایک غیر استعمال شدہ اناج کے سائلو کو اونچی اونچی کنڈومینیئم ڈویلپمنٹ میں تبدیل کر دیا۔ یہ منصوبے 2004 میں میرین انڈسٹریل اوورلے ڈسٹرکٹ (میزوڈ) کی ترقی میں اہم تھے تاکہ ضلع میں زمین کے استعمال کو گہرے پانی کی بندرگاہوں کے استعمال کے لیے محدود کیا جا سکے۔ اس میں منصوبہ بند یونٹ ڈویلپمنٹ (پی یو ڈی) کی ممانعت، صنعتی املاک کو مخلوط استعمال کی پیشرفت کے لیے دوبارہ استعمال کرنا اور زوننگ قوانین میں دفتر اور ہوٹل کے استعمال کو مشروط استعمال سے منع کرنا شامل تھا۔ بالٹیمور شہر نے قانون سازی کی فائل میں درج ذیل لکھا جس نے میزوڈ کو نافذ کیا: "میری ٹائم انڈسٹریل اوورلے ڈسٹرکٹ کو سمندری استعمال کے لیے بالٹیمور بندرگاہ کے محدود گہرے پانی کے محاذ کے تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے۔ ارادہ ایک ایسے علاقے کی وضاحت کرنا ہے جہاں غیر صنعتی استعمال کی مداخلت کے بغیر سمندری جہاز رانی کی جا سکے اور جہاں سمندری بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی کی جائے۔ "بالٹیمور کو واٹر فرنٹ پر تیزی سے ترقی کا سامنا کرنا پڑ رہا تھا اور منصوبہ سازوں کو خدشہ تھا کہ بالٹیمور کی بندرگاہ کی حمایت کرنے والے زیادہ تر بنیادی ڈھانچے کو ہٹا دیا جائے گا تاکہ واٹر فرنٹ کو مزید نرم کیا جا سکے۔ ایک بار جب اس بنیادی ڈھانچے کو ہٹا دیا گیا تو اسے تبدیل کرنا یا تو ناممکن ہوگا یا بہت مہنگا ہوگا جس میں گہرے پانی تک رسائی والی جائیداد اور ریلوے اور ٹرک کے راستے شامل ہوں گے جو ان کی مدد کرتے ہیں۔ اگرچہ میزوڈ کو بندرگاہ کے آس پاس کی صنعتوں اور گہرے پانی تک رسائی پر انحصار کرنے والی بندرگاہ کی سہولیات کے تحفظ کے لیے بنایا گیا تھا، لیکن اس کا مقصد پورے شہر اور خطے میں مینوفیکچرنگ کی ترقی کو فروغ دینا تھا۔ میزوڈ کی حدود سے باہر بہت سی مینوفیکچرنگ کمپنیاں بین الاقوامی اور قومی نقل و حمل کے مرکز سے قربت پر انحصار کرتی ہیں۔ بالٹیمور بین الاقوامی مقابلوں سے فائدہ اٹھانے کے لیے ایک منفرد پوزیشن میں ہے، 2014 میں مکمل ہونے والی پاناما کینال کی توسیع مشرقی ساحل کو بہت بڑے جہازوں کے لیے کھول دے گی جنہیں "میگا شپس" یا پانامیکس جہاز کہا جاتا ہے۔ نہر ایک چوتھائی میل لمبے جہازوں کے لیے اجازت دے گی جو 14,000 شپنگ کنٹینرز کو ایڈجسٹ کر سکتی ہے اس کے برعکس وہ جہاز جو 4,500 کنٹینرز لے کر جاتے ہیں جو فی الحال نہر سے گزر سکتے ہیں۔ بالٹیمور اس وقت مشرقی ساحل کی بڑی بندرگاہوں میں بنیادی ڈھانچے کی کمی کی وجہ سے اس نئے ٹریفک کا زیادہ تر فائدہ اٹھانے کی پوزیشن میں ہے۔ سوانا اور چارلسٹن کی خدمت کرنے والے چینل بحری جہازوں کے گہرے ڈرافٹ کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے بہت اتلی ہیں اور بیونے برج ان بڑے جہازوں کے ذریعے نیوارک تک رسائی کو روکتا ہے۔ یہ بالٹیمور کو صرف چند دیگر مشرقی ساحلی بندرگاہوں کے ساتھ "میگا شپ" ٹریفک کے موقع کو بانٹنے کی پوزیشن میں رکھے گا۔ صنعتوں کو غیر مطابقت پذیر استعمال سے بچانے اور اعلی اجرت، کم تعلیمی ملازمتوں کو محفوظ رکھنے کے لیے صنعتی تحفظ کی ضرورت ہے۔ صنعتی زمین پر تجارتی اور رہائشی استعمال کی تجاوزات بینکوں کو ان علاقوں میں سمندری اور صنعتی کمپنیوں کو رقم قرض دینے کے بارے میں بہت محتاط بناتی ہیں جہاں آس پاس کے علاقوں میں غیر مطابقت پذیر استعمال تیار کیے جاتے ہیں۔ بینک کسی صنعتی علاقے میں یا اس کے قریب منتقل ہونے کے بعد رہائشیوں کی طاقت اور سیاسی قائل کرنے کو سمجھتے ہیں۔ صبح سویرے اور دیر رات کی شفٹوں اور شپنگ سے پیدا ہونے والا ٹریفک اور شور شہر میں شکایات کا باعث بنتا ہے اور بالآخر رہائشیوں کی طرف سے لابنگ کی کوششیں صنعتی املاک اور سرگرمیوں پر پابندیوں کا باعث بنتی ہیں جس سے صنعتی کمپنی کی پیداواری صلاحیت، منافع اور عملداری خطرے میں پڑ جاتی ہے۔ منصوبہ بند مینوفیکچرنگ اضلاع کے بارے میں وسکونسن یونیورسٹی کی ایک رپورٹ میں "صنعتی نقل مکانی" کے جملے کا استعمال کیا گیا ہے تاکہ صنعت کو علاقوں سے باہر کرنے پر مجبور کرنے والے غیر مطابقت پذیر استعمال کے عمل کو بیان کیا جا سکے، خاص طور پر وہ جو شہر کے مرکزی مرکز کے آس پاس ہیں۔ میزوڈ میری ٹائم انڈسٹریل زوننگ اوورلے اضلاع کے خلاف مزاحمت نے مزاحمت کا سامنا کیا اور صنعتی زمینوں کے تحفظ کی کوشش پر بہت سے خدشات کو جنم دیا۔ بالٹیمور مینوفیکچرنگ اور پورٹ ٹریفک میں کمی کا سامنا کر رہا تھا، ایک وجہ یہ تھی کہ صنعتی املاک کو نرمی سے اس طرح کے دباؤ کا سامنا کرنا پڑ رہا تھا کہ وہاں بہت سی خالی عمارتیں تھیں جنہیں دوسرے استعمال میں تبدیل کیا جانا تھا۔ بہت سے لوگوں نے استدلال کیا کہ صنعت کا تحفظ زمین کے لیے "سب سے زیادہ اور بہترین استعمال" نہیں ہے، رہائشی اور تجارتی ترقی کم استعمال شدہ، کم ٹیکس ویلیو والی جائیدادوں کو ٹیکس پیدا کرنے والی پیشرفتوں میں تبدیل کر سکتی ہے۔ خالی عمارتوں کے غیر استعمال شدہ رہنے کا خدشہ محلوں کو مزید خراب کر دے گا، بالٹیمور میں تمام زمین کا تیس فیصد صنعت کے لیے استعمال ہوتا ہے، اس زمین کا 13.5% خالی رہتا ہے۔ میزوڈ میں خالی جگہوں کی شرح اب بھی نسبتا زیادہ ہے اور اس زمین کے مالکان اب اس زمین کو رہائشی، تجارتی یا یہاں تک کہ کچھ صنعتی ڈویلپرز کو فروخت کرنے سے قاصر ہیں۔ امکان ہے کہ یہ زمین خالی رہے گی جس میں گمشدہ مواقع کے اخراجات کی ادائیگی نہیں ہوگی اور زمین کو فروخت کرنے یا ترقی دینے میں ناکامی ان جگہوں کی جائیداد کی قیمتوں کو کم کر دیتی ہے۔ بالٹیمور میں ڈویلپرز خاص طور پر میزوڈ کے خلاف مزاحم تھے کیونکہ دوبارہ تعمیر اور انکولی دوبارہ استعمال کے منصوبے جیسے سائلو پوائنٹ اور ٹائڈ پوائنٹ اس طرح کی کامیابیاں تھیں۔ بہت سی مینوفیکچرنگ کمپنی کے مالکان میزوڈ کی تخلیق کے خلاف تھے، یہ دلیل دیتے ہوئے کہ اگر ان کی عمارتیں بہت چھوٹی، پرانی یا متروک ہو جائیں تو اگر انہیں کسی بڑی یا زیادہ جدید جائیداد میں منتقل ہونے کی ضرورت ہو تو جائیدادوں کو فروخت کرنا مشکل ہو جائے گا۔ میزوڈ بالٹیمور کے اثرات نے محسوس کیا کہ سمندری صنعتی زمین کا نقصان بندرگاہ کے ٹریفک کو راغب کرنے کی ان کی صلاحیت میں رکاوٹ بنے گا۔ میزوڈ کی تخلیق اور اس سے سمندری صنعت کو جو تحفظ ملا ہے، شپنگ لینوں کی مسلسل ڈریجنگ اور پاناما کینال کی آنے والی توسیع نے بہت زیادہ نجی سرمایہ کاری کو فروغ دیا ہے۔ بینک اب میزوڈ کے زیر احاطہ علاقوں میں صنعتی کارروائیوں کے لیے قرض دینے میں زیادہ آرام دہ ہیں اور میزوڈ کے نفاذ کے دو سالوں کے اندر، بحری اڈوں کی بہتری اور سمندری بنیاد پر صنعتوں میں پیداواری لائنوں کے اضافے پر لاکھوں ڈالر خرچ کیے گئے ہیں۔ بالٹیمور ڈویلپمنٹ کارپوریشن کی 2007 کی سالانہ رپورٹ کے مطابق ؛ میزوڈ تحفظ کے تحت بالٹیمور کی بندرگاہ میں بڑی کمپنیوں میں جنہوں نے توسیع کی ہے یا کارروائیوں کو بڑھانے کا ارادہ کیا ہے وہ ہیں: سی ایس ایکس ریل روڈ، جو کوئلے اور خام مال کے گھاٹوں کو چلاتا ہے، نے گھاٹ کی مرمت اور دکانوں کی بہتری پر 19 ملین ڈالر خرچ کیے ہیں۔ ڈومینو شوگر نے نیویارک اور لوزیانا میں خطرے سے دوچار کارروائیوں کو بالٹیمور میں منتقل کر دیا ہے، جس میں ملازمین کو شامل کیا گیا ہے، ایک اضافی 15 ملین ڈالر کی پروڈکشن لائن اور مزید پروڈکشن لائنیں، گودام اور ایک تحقیق و ترقی کی سہولت شامل کرنے پر غور کر رہے ہیں۔ میری لینڈ پورٹ اتھارٹی جس نے 26.4 ملین ڈالر کا کروز ٹرمینل شامل کیا ہے اور نارتھ امریکن پیپر ٹرمینل اور رکرٹ ٹرمینلز کارپوریشن کو مکمل کیا ہے، جس نے ابھی نومبر 2009 میں، ریاست میری لینڈ نے سرکاری ملکیت والے سیگرٹ کنٹینر کی سہولت کو ایک نجی کمپنی کو 50 سال کے لیے لیز پر دینے پر اتفاق کیا۔ کمپنی "میگا جہازوں" کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے 50 فٹ گہری برتھ کی تعمیر کے لیے 105 ملین ڈالر کی سرمایہ کاری کر رہی ہے۔ اس سے بندرگاہ سے متعلق 2,700 مزید مستقل ملازمتیں اور 3,000 تعمیراتی ملازمتیں پیدا ہوں گی، برتھ کی تعمیر کے لیے 1,000 اور سڑکوں اور پلوں سمیت ٹرمینل کے ارد گرد بنیادی ڈھانچے کو بہتر بنانے کے لیے 2,000 ریاستی اور شہری ٹھیکیدار۔ 50 سالوں میں بندرگاہ کے لیزروں سے 500 ملین ڈالر (ڈریسر 11-20-2009) کی سرمایہ کاری متوقع ہے۔ سرکاری ملکیت والی سہولیات کی نجکاری کے لیے یہ نو لبرل نقطہ نظر ریاست کے لیے درکار سرمایہ کاری کی مقدار کو کم کرے گا، جبکہ بڑے جہازوں کی آمد کے لیے بندرگاہ کی سہولیات میں ترمیم کرے گا۔ حوالہ جات بالٹیمور ڈویلپمنٹ کارپوریشن 2007۔ میری ٹائم اوورلے ڈسٹرکٹ 2006 سالانہ رپورٹ "صنعتی زوال کو روکنا یا دوبارہ ترقی کو روکنا: شکاگو کے کلائبرن کوریڈور، گوز آئی لینڈ، اور ایلسٹن کوریڈور منصوبہ بند مینوفیکچرنگ اضلاع کی تشخیص۔ (2005، نومبر) یونیورسٹی آف وسکونسن-ملواکی سینٹر فار اکنامک ڈویلپمنٹ ڈانس سکاٹ۔ 2009. "میئر ڈکسن نے 2012 تک بالٹیمور کے میری ٹائم زوننگ کی بندرگاہ کے تحفظ کے بل پر دستخط کیے"۔ 5/12/09 ڈریسر، مائیکل۔ 2009. "پورٹ آف بالٹیمور ٹو گیٹ ملٹی ملین ڈالر اپ گریڈ۔" بالٹیمور سن۔ 11/20/09۔ فریڈمین، جان۔ 1987۔ پبلک ڈومین میں "دی ٹیرائن آف پلاننگ تھیوری" پلاننگ۔ پرنسٹن، این جے۔ پرنسٹن یونیورسٹی پریس ہینٹشل، جان جے۔ 2009. "چارٹنگ دی فیوچر آف بالٹیمورز انڈسٹریل واٹر فرنٹ" بالٹیمور: ایبل فاؤنڈیشن۔ کرال، کرس۔ 2009. "پاناما کینال کی توسیع چل رہی ہے" لاس اینجلس ٹائمز 6/1/09۔ میری ٹائم انڈسٹریل زوننگ اوورلے ڈسٹرکٹ (میزوڈ) ڈرافٹ خلاصہ اور تشخیص (2010) میری لینڈ محکمہ منصوبہ بندی۔ بیرونی روابط میری ٹائم انڈسٹریل زوننگ اوورلے ڈسٹرکٹ اسٹڈی۔ ستمبر 2008 ریاستہائے متحدہ میں بالٹیمور انڈسٹریل پارکوں کا جغرافیہ