Japanese land law
جاپانی زمینی قانون جاپان میں حقیقی جائیداد کا قانون ہے۔ ملک بھر میں شہری زمین کا قانون 1919 میں شروع ہوا۔ شہر کی منصوبہ بندی کے علاقوں پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے 1968 میں اس میں مزید تفصیل سے مکمل طور پر ترمیم کی گئی۔ زوننگ کا تصور پورے جاپان میں متعارف کرایا گیا تھا جس کا آغاز 1974 میں زمین کے استعمال کے قانون سے ہوا تھا (جرمن زمین کی منصوبہ بندی کے نظام پر مبنی) ؛ اسے بعد میں شہر کی منصوبہ بندی کے علاقوں میں ضم کر دیا گیا۔ 2011 کے بعد، وکندریقرت کی پالیسی نے مرکزی حکومت کی منظوری کے بغیر زمین کے استعمال کا منصوبہ بنانے کا اختیار تفویض کیا۔ لینڈ ٹیکس ریفارم (1873) 1873 کی لینڈ ٹیکس ریفارم پہلا جدید زمینی قانون تھا، اور اس نے میجی دور کی معاشی ترقی میں اہم کردار ادا کیا، جس نے پرانے معاشی اور سماجی نظام کو تباہ کر کے نیا نظام تشکیل دیا۔ اس قانون سے ٹیکس کی آمدنی میں اضافہ ہوا اور آزادانہ طور پر زمین خریدنے اور فروخت کرنے کے لیے ٹائٹل ڈیڈز جاری کر کے زرعی پیداوار میں اضافہ ہوا۔ 1876 میں کل 1 ملین اراضی کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ جاری کیے گئے۔ ٹوکیو سٹی امپروومنٹ آرڈیننس (1888) پہلا جدید جاپانی زمینی قانون، ٹوکیو سٹی امپروومنٹ آرڈیننس ('شیکو کیسی')، 1888 میں نافذ کیا گیا تھا، لیکن 1876 سے تیاری میں تھا۔ اس نے ٹوکیو میں وبائی امراض کو روکنے کے لیے بڑی گلیوں اور پانی کے کاموں سمیت بنیادی ڈھانچے کی ترقی کو نشانہ بنایا۔ ان منصوبوں میں 30 سال سے زیادہ کا وقت لگا، جو 1918 میں مکمل ہوئے۔ اولڈ سٹی پلاننگ لا (1919) چونکہ ٹوکیو سے باہر تیزی سے صنعت کاری اور شہری کاری کے ذریعے ترقی کی ضرورت تھی، اس لیے 1917 کے آس پاس دوسرے بڑے شہروں اور تعمیراتی پیشے کی طرف سے پوری قوم کے لیے منصوبہ بندی کے نظام کو ادارہ جاتی بنانے کی مانگ کی گئی۔ اس کے بعد حکومت نے وزارت داخلہ میں سٹی پلاننگ سیکشن (توشی کیکاکو) بنایا، جس کی قیادت فرسٹ سیکشن چیف اکیدا ہیروشی نے کی۔ انہوں نے اولڈ سٹی پلاننگ قانون کا مسودہ تیار کیا جس نے 1919 میں نافذ کیا، جسے بعد میں اربن بلڈنگ قانون (شیگاچی کینچیکوبٹسو) کے ساتھ 'اولڈ لا' یا 'اولڈ سٹی پلاننگ لا' کہا گیا۔ 1923 کے عظیم کانٹو زلزلے نے ٹوکیو کے علاقے کو تقریبا مکمل طور پر تباہ کر دیا، اس کے بعد 7 سالوں میں ٹوکیو اور یوکوہاما کی تعمیر نو کے لیے تعمیر نو ایجنسی بنائی گئی۔ اولڈ سٹی پلاننگ قانون نے زوننگ، بلڈنگ لائن کنٹرول، اور لینڈ کنسولڈیشن فراہم کیا، جو 1930 کے آخر تک 100 سے زیادہ شہروں پر لاگو ہوا۔ دوسری جنگ عظیم کے بعد، عسکریت پسندی کے ذریعے وزارت داخلہ کی مذمت کی گئی اور 1948 میں اس کی جگہ وزارت تعمیرات نے لے لی۔ اربن بلڈنگ لا کی جگہ بلڈنگ اسٹینڈرڈ لا (کینچیکو کیجن ہو) نے بھی لے لی۔ نیو سٹی پلاننگ لا (1968) جاپان میں 1950 کی دہائی سے ہونے والے اقتصادی معجزے نے بڑے میٹروپولیٹن علاقوں کو مادی خوشحالی سے بھر دیا جیسے اونچی اونچی دفتری عمارتیں، مضافاتی تعمیرات کا پھیلاؤ، بھاری صنعتی پلانٹ، ہائی وے سسٹم، بلٹ ٹرین لائنیں، نئے قصبے، اور گولف کورسز۔ زمین کی قیمتیں بڑھ گئیں لیکن ماحول خراب ہو گیا، ٹریفک کی بھیڑ، اور شہری توسیع کے ساتھ ٹرنک روڈ سسٹم کی ناکامی۔ اس کے بعد 'اولڈ لا' کی جگہ 1968 کے سٹی پلاننگ لا نے لے لی، جسے 'نیو لا' کہا جاتا ہے۔ ویسے بھی اس کے بنیادی ڈھانچے میں شاید ہی کوئی تبدیلی آئی ہو۔ نیا شہر کی منصوبہ بندی کا قانون شہر کے منصوبوں، زمین کے استعمال کے ضوابط، تعمیراتی ضوابط، اور شہر کی سہولیات سے متعلق سرگرمیوں کی بنیاد ہے۔ یہ جاپان میں زمین کے استعمال کو منظم کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے دیگر قوانین کے ساتھ مل کر کام کرتا ہے، جیسے کہ شہر کے منصوبوں کا ڈھانچہ، اور شہر کی ماسٹر پلاننگ کے منصوبوں اور سرگرمیوں کے لیے معیارات طے کرتا ہے، قومی زمینوں کی توازن ترقی کو فروغ دیتا ہے جس میں عوامی فلاح و بہبود میں حصہ پڑتا ہے۔ اس کے تین بنیادی اصول ہیں، سب سے پہلے، زرعی، جنگلات اور ماہی گیری کی صنعتوں کے ساتھ شہری کاری کی ٹھوس ہم آہنگی، دوسرا، ایک محفوظ صحت مند اور ثقافتی شہری حالت اور فعال شہری زندگی، تیسرا، زمین کی معقول منصوبہ بندی۔ اس میں سٹی پلاننگ ایریا (سی پی اے) کا تصور، پیش رفت کی حوصلہ شکنی کے لیے علاقوں کی نامزدگی، پیش رفت کی پابندی کی اجازت، پریفیکٹورل اور میونسپل حکومتوں کو منصوبہ بندی کے اختیارات کا جزوی تفویض، شہریوں کی شرکت کے لیے طریقہ کار متعارف کرایا گیا ہے۔ نئے شہری بازیافت قانون (1969) نے سابقہ اور نئے بازیافت کے پروگراموں کو 'نئے قانون' میں ملا دیا۔ عمارت کی اونچائی کی حد کو دور کرنے اور مزید تفصیلی زوننگ کنٹرول کی اجازت دینے کے لیے بلڈنگ اسٹینڈرڈ قانون میں بھی دو بار ترمیم کی گئی۔ لوکل آٹونومی ایکٹ میں بھی 1969 میں ترمیم کی گئی تھی جس میں مقامی حکومتوں کو اپنی طویل مدتی معاشی اور سماجی ترقی کے لیے ایک مستقبل پر مبنی بنیادی منصوبہ (کیہون کیکاکو) تیار کرنے کی ضرورت تھی، جو تقریبا 25 سال کی مدت کا احاطہ کرے۔ اس کی منظوری منتخب مقامی کونسل کو ایک جامع منصوبہ بندی کے حصے کے طور پر دینی ہوگی جو مقامی مالیاتی فیصلے سے منسلک ہے۔ شہر کی منصوبہ بندی کا علاقہ شہر کی منصوبہ بندی کے قانون کا علاقہ، جسے سٹی پلاننگ ایریا (سی پی اے) کہا جاتا ہے، جاپان میں سب سے بڑا اور بنیادی زون کی درجہ بندی ہے۔ یہ کسی بھی بڑے زمینی رقبے کی ممکنہ ترقی کے لیے اہم ہے جو جاپان میں تقریبا 25 فیصد زمین پر محیط ہے۔ جاپان میں زیادہ تر ترقی سی پی اے کے اندر ہوتی ہے، کیونکہ سی پی اے کے باہر، ترقی انتہائی محدود ہے۔ میونسپل میئرز اور مشاورتی کونسلوں سے مشاورت کے بعد، سی پی اے کو نامزد کرنے کا انچارج شخص پریفیکچرل گورنرز ہوتا ہے۔ سی پی اے کو عام طور پر وزارت اراضی، انفراسٹرکچر، ٹرانسپورٹ اور سیاحت (ایم ایل آئی ٹی) سے منظوری لینا پڑتی ہے، لیکن اگر سی پی اے مزید دو پریفیکچرز کو ملا دیتا ہے تو ایم ایل آئی ٹی اس کے بجائے سی پی اے کو نامزد کر سکتا ہے۔ سٹی پلاننگ ایریا کی تجاویز میں سب سے پہلے، ایریا ڈویژن کو نامزد کرنا، دوسرا، ترقیاتی اجازتوں کے لیے دستیاب ہونا، تیسرا، بلڈنگ اسٹینڈرڈ لا میں عمارتوں اور شہروں کے درمیان تعلقات کے لیے مقرر کردہ گروپ رول کو لاگو کرنا ہے۔ سی پی اے کی دوسری وجہ یہ ہے کہ عوامی سرمایہ کاری کو زیادہ موثر بنایا جائے اور درست وجہ کے ساتھ زمین کے استعمال کی حمایت کی جائے۔ یہ ہمیشہ پوری بلدیہ نہیں ہوتی لیکن 4 معاملات میونسپلٹیوں کی صورتحال پر منحصر ہوتے ہیں، جو ایک انتظامی علاقے کے 100% پر لاگو ہوتے ہیں، بہت سے انتظامی علاقوں کے 100% پر لاگو ہوتے ہیں، ایک انتظامی علاقے کے حصے (100% کے نیچے) پر لاگو ہوتے ہیں، بہت سے انتظامی علاقوں کے حصے (100% کے نیچے) پر لاگو ہوتے ہیں۔ اہم علاقوں بڑے شہری شہروں کو سی پی اے کو لاگو کرنے کے لیے پانچ مخصوص تعریفوں سے تعبیر کیا گیا ہے جیسے کہ ایک ایسا شہر جس میں بلدیہ میں 10، 000 سے زیادہ افراد ہوں اور 50 ٪ کارکن تجارت اور صنعت کے کاروبار میں شامل ہوں، ایک ایسا شہر جس میں 10 سالوں میں 10، 000 افراد سے ملنے کی توقع ہے، ایک ایسا شہر جس میں بلدیہ کا مرکزی علاقہ ہے جس میں 3، 000 سے زیادہ افراد ہیں، ایک ایسا شہر جس میں سیاحتی بلدیہ ہے جسے ترقی کی ضرورت ہے، ایک ایسا شہر جس نے تباہی سے تباہ شدہ بلدیہ ہے جسے بحالی کی مدد کی ضرورت ہے۔ ان پانچ نکات کے اندر بڑے شہری شہر کو دو علاقوں، اربنائزیشن پروموٹنگ ایریا (یو پی اے) اور اربنائزیشن کنٹرول ایریا (یو سی اے) میں تقسیم کرنا لازمی ہے۔ یہ طریقہ عوامی سرمایہ کاری کو زیادہ موثر بنانے، شہری پھیلاؤ کو محدود کرنے میں مدد کرتا ہے۔ چھوٹے شہروں کو علاقے کو تقسیم کرنے کے لیے لازمی نہیں ہے بلکہ انہیں ان زونڈ ایریا (یو اے) کہا جاتا ہے۔ یو پی اے، یو سی اے، اور یو اے کی ترقی شہری حدود میں بے ترتیب پیش رفت کو روکنے کے لیے ہے۔ زوننگ اور ڈویلپمنٹ تین شعبوں کے درمیان کہیں بھی قانونی ہے، لیکن حقیقت میں اکثریت یو پی اے میں ہوتی ہے جہاں عمل سب سے آسان ہوتا ہے۔ اربنائزیشن پروموشن ایریا (یو پی اے) کو ایک ایسے علاقے کے طور پر واضح کیا گیا ہے جو پہلے ہی شہری علاقہ بن چکا ہے اور تقریبا 10 سالوں میں اسے خاص طور پر اور منظم طریقے سے شہری بنایا جائے گا۔ یو پی اے میں سڑکوں اور سیوریج سسٹم جیسی عوامی سہولیات کو نفاذ کے لیے ترجیح دی جاتی ہے۔ اربنائزیشن کنٹرول ایریا (یو سی اے) کو ایک ایسے علاقے کے طور پر واضح کیا گیا ہے جو اس کی شہری کاری کو کنٹرول کرے گا۔ یو سی اے میں بلڈنگ پلان ڈویلپمنٹ کی اصولی طور پر اجازت نہیں ہے۔ چھوٹے شہروں کے لیے غیر زون شدہ علاقہ، جسے بعض اوقات مسینبیکی علاقے کہا جاتا ہے۔ ذیلی علاقے 1980 میں جرمن پلاننگ سسٹم، بی پلانز کا استعمال کرتے ہوئے شہر کی منصوبہ بندی کے لیے مزید مائیکرو پلان اور باٹم اپ اپروچ بنانے کے لیے قانون میں ترمیم کی گئی۔ یہ میونسپلٹیوں اور شہریوں کے ذریعہ لنگر انداز ہے، یہ نظام لچکدار ہے اور شہری اس میں حصہ لے سکتے ہیں۔ سی پی اے کے اندر تقریبا تیس قسم کے ذیلی زون ہیں، مقامی حکومتیں منصوبہ بندی اور زوننگ کرتے وقت ان میں سے کسی ایک کا انتخاب کر سکتی ہیں۔ لینڈ یوز زونز تیس ذیلی زونز میں سے بارہ، لینڈ یوز زونز، زمین پر ایک بلڈنگ کنٹرول ہے جو زمین کے استعمال اور عمارت کی شکل کو منظم کرتا ہے، جس میں 8 قسم کے رہائشی اضلاع، 2 قسم کے تجارتی اضلاع، 3 قسم کے صنعتی اضلاع شامل ہیں جو زیادہ تر یو پی اے میں تیار کیے گئے تھے۔ مثال کے طور پر، کم کثافت والے رہائشی ضلع میں ہوٹل نہیں بنائے جا سکتے۔ ہر ضلع کے ضابطے کا فیصلہ عمارت کی کوریج، فرش-جگہ کا تناسب، اونچائی کی حد، سڑک کے فرش-جگہ کے تناسب کی حد، سڑک اور ملحقہ زمین کے لیے اخترن لائن کی حد، اور سائے ایریا کی حد کے ذریعے کیا جاتا ہے۔ تمام معیارات بلڈنگ اسٹینڈرڈ ایکٹ سے متعلق ہیں۔ زمین کے استعمال کے 13 زون ہیں۔ اوورلے زونز اوورلے زونز میں چار زونز ہیں جن کی اجازت صرف 12 لینڈ یوز زوننگز کے اوپر ہے۔ میونسپل میجر ان اوورلے زونز کو نامزد کرتے ہیں۔ خصوصی زون یہ خصوصی زون سی پی اے کے اندر کہیں بھی قانونی طور پر جائز ہیں۔ پروموشن ایریا زون ڈسٹرکٹ پلانز تفصیلی پڑوس کے پیمانے کی منصوبہ بندی ہیں، جس کا مقصد اونچی رہائش گاہوں، شہری بحالی، آگ اور شور کی روک تھام، اور فرش سے علاقے کے تناسب (ایف اے آر) اور قابل منتقلی ترقیاتی حقوق (ٹی ڈی آر) کے نظام کو ایڈجسٹ کرنا یا فروغ دینا ہے۔ ان چھ بنیادی زمروں کے علاوہ، مقامی حکومتیں مختلف ذیلی زمرے تشکیل دے سکتی ہیں۔ سٹی پلاننگ پروجیکٹس کی اجازت صرف یو پی اے میں عام طور پر پروموشن ایریا زونز کے علاوہ دی جاتی ہے۔ زوننگ کے عہدہ پر حکومتی دائرہ اختیار شیباٹا کے 2011 کے اعداد و شمار کے مطابق، مرکزی حکومت سے لے کر مقامی حکومتوں تک دائرہ اختیار کی واضح گنجائش موجود ہے۔ زمین کے استعمال کا قانون (1974) 1974 میں نافذ کیے گئے زمین کے استعمال کے قانون کی وجہ بڑے شہروں میں آبادی اور صنعت کا ارتکاز، قیاس آرائی پر مبنی زمین کی سرمایہ کاری، غیر معمولی طور پر زمین کی اونچی قیمتیں، اور افراتفری والی ترقی تھی۔ ان مسائل کو حل کرنے کے لیے اس کے بنیادی اصول ہیں، سب سے پہلے، عوامی فلاح و بہبود سب سے بڑھ کر ہے، دوسرا، قدرتی وسائل کے تحفظ کے لیے منصوبہ بندی ہونی چاہیے، تیسرا، صحت مند اور ثقافتی ماحول کا تحفظ ہونا چاہیے، چوتھا، زمین کے استعمال کی متوازن ترقی کے لیے منصوبہ بندی ہونی چاہیے۔ 1987 میں، زمین کے لین دین یا پریفیکچر کے اندر منتقلی پر نظر رکھنے کے لیے لینڈ ٹرانزیکشن سرویلنس سسٹم کو لینڈ یوز لاء میں شامل کیا گیا۔ گورنر کے پاس یہ اختیار ہے کہ وہ اس قانون کے ساتھ انتہائی قیاس آرائی پر مبنی لین دین پر پابندی لگانے کے لیے دستاویز جاری کرے۔ تاہم، مقامی حکومتوں کے پاس کسی بھی لین دین کو روکنے کا قانونی اختیار نہیں ہے، لیکن ایک عوامی اعلان ہے جو مزید قیاس آرائیوں کو روک سکتا ہے۔ قومی منصوبہ، پریفیکچر منصوبہ، میونسپل منصوبہ حکومت، قومی، پریفیکچر اور میونسپلٹی کی تینوں سطحیں قانون سے وابستہ ہیں۔ اس کے لیے حکومت کی تینوں سطحوں کو قومی زمینوں کے استعمال کے لیے منصوبے بنانے کی ضرورت ہوتی ہے۔ قومی زمین کے استعمال کے منصوبے یا قومی منصوبے سے شروع کرتے ہوئے جو زمین، انفراسٹرکچر، ٹرانسپورٹ اور سیاحت کی وزارت نے تیار کیا تھا، پھر اسے کابینہ سے منظور ہونا ضروری ہے۔ قومی منصوبے کی بنیاد پر، پریفیکچر کے منصوبے ہیں۔ پریفیکچر پلان کی بنیاد پر، بلدیاتی منصوبے ہیں۔ پریفیکچر کی حکومتوں کو پریفیکچر پلان کی بنیاد پر بنیادی زمین کے استعمال کا منصوبہ (بی ایل پی) بنانا چاہیے۔ بی ایل پی پانچ زوننگ کی وضاحت کرتا ہے، جو سٹی پلاننگ قانون کے ذیلی زونوں کی طرح ہے لیکن بڑے پیمانے پر۔ ان پانچ زونوں پر مختلف قوانین لاگو ہوتے ہیں اور انہیں اوور لیپ کیا جا سکتا ہے، ایک علاقے میں ایک سے زیادہ زونوں کو نامزد کیا جا سکتا ہے۔ ڈی سینٹرلائزیشن جاپان میں ڈی سینٹرلائزیشن شروع ہونے کے بعد، 2011 میں، بی ایل پی کو اب وزیر اعظم کی منظوری کی ضرورت نہیں ہے، اس کے بجائے اسے 'منظوری' سے بدل کر وزارت زمین، انفراسٹرکچر، ٹرانسپورٹ اور سیاحت کے ساتھ 'مشاورت' میں تبدیل کر دیا گیا۔ 2009 میں، ڈی سینٹرلائزیشن ریفارم پروموشن کمیٹی نے اس کے بجائے 'کنسلٹ ود' سے 'سماعت رائے' میں تبدیل کرنے کی سفارش کی۔ آخرکار 2011 میں، اب مرکزی حکومت سے مشورہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے، لیکن اعلی سطح کی منصوبہ بندی کے تکنیکی مسئلے کی وجہ سے اس سے مشورہ کرنا ضروری ہے۔ زمین کے لیے بنیادی قانون (1989) جاپان ایک معاشی سپر پاور بن گیا تھا جو زمین کے مخصوص مسائل کو متاثر کر رہا تھا، جس میں "زمین کی قیمتوں میں بڑا اضافہ، عوامی سہولیات اور بنیادی ڈھانچے کے لیے زمین کے حصول میں حکومتی مشکلات، اور افراتفری والی شہری ترقی" شامل تھیں۔ 1988 میں، عام انتظامی اصلاحات پروپلشن ڈسکشن کمیٹی نے زمین کی قیمتوں کے اقدامات اور دیگر مسائل سے متعلق رپورٹ وزیر اعظم کو پیش کی، جس میں تبصرہ کیا گیا کہ زمین کی قیاس آرائیوں پر غیر منصفانہ فائدہ ہے۔ زمین کی قیاس آرائیوں کے ذریعے زمین کی اونچی قیمتوں، جسے منافع بخش کہا جاتا ہے، نے مبینہ طور پر ڈائیٹ کے اراکین کو متاثر کیا جنہوں نے زمین کے لیے بنیادی قانون (بی ایل ایل) کا مسودہ تیار کیا یا شیباٹا نے اسے بنیادی زمین کا قانون قرار دیا۔ بی ایل ایل کا بنیادی مقصد زمین کے استعمال کے بنیادی اصولوں کو قائم کرنا ہے۔ سب سے پہلے، زمین میں عوامی مفادات نجی مفادات سے برتر ہیں۔ دوم، زمین کا استعمال کسی علاقے کے قدرتی، سماجی، اقتصادی اور ثقافتی حالات کے مطابق ہوگا۔ تیسرا، زمین میں قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاری کو روکا جائے۔ فوری طور پر، زمین کی قیمتوں میں اضافے سے منافع کمانے والے فریقوں پر "مناسب بوجھ" ڈالا جائے گا۔ بی ایل ایل خود انفرادی حقوق کو متاثر نہیں کرتا لیکن یہ زیادہ مخصوص زمینی قوانین کی بنیاد ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ سے متعلق قرضوں کے مجموعی کنٹرول کا قانون۔ مزید برآں، زمین پر ٹیکس لگانے اور زمین کی قیمتوں پر قابو پانے کی اجازت ہے۔ مرکزی حکومت اور مقامی حکومتوں کو بی ایل ایل آرٹیکل 14 کے ذریعے "سماجی سرمائے" کی خدمات سے منافع کمانے والی جماعتوں پر مناسب بوجھ ڈالنے کا اختیار حاصل ہے۔ نوٹس حوالہ جات مضامین رپورٹ جاپان میں شہری منصوبہ بندی جاپان کا قانون جاپان کی قانونی تاریخ جاپان کی معیشت زمین کا قانون