Builder's remedy
بلڈر کا علاج ریاستہائے متحدہ میں ایک قانونی طریقہ کار ہے جسے بعض ریاستوں میں کم یا درمیانی آمدنی والے مکانات کی تعمیر کو تیز کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے جب کوئی میونسپلٹی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ سے متعلق قوانین کی تعمیل کرنے میں ناکام رہتی ہے۔ عام طور پر، جہاں کوئی بلدیہ نئی رہائش کی ترقی سے متعلق ریاستی قوانین کی تعمیل کرنے میں ناکام رہتی ہے، بلڈر کا علاج یا تو ڈویلپر کو بلدیہ کے تقریبا تمام زوننگ قوانین کو نظرانداز کرنے یا نظر انداز کرنے کی اجازت دیتا ہے اور ترقی پر تیزی سے تعمیر شروع کرتا ہے یا ڈویلپر کو ایک قانونی علاج فراہم کرتا ہے جسے عدالت میں یا انتظامی عمل کے ذریعے نافذ کیا جا سکتا ہے۔ کیلیفورنیا میں بلڈر کے علاج کے منصوبے تیزی سے عام ہو رہے ہیں، جہاں کیلیفورنیا میں جاری رہائش کی کمی کو دور کرنے کے لیے مقامی بلدیات کو اضافی رہائش کی منظوری دینے پر مجبور کرنے کے لیے نئے ریاستی قوانین منظور کیے گئے ہیں۔ میساچوسٹس اور نیو جرسی بھی بلڈر کے علاج کی ایک شکل استعمال کرتے ہیں۔ پس منظر 1970 اور 1980 کی دہائیوں کے آغاز سے، بعض برادریوں کے رہائشیوں نے رہائش کی نئی ترقی کی مخالفت کرنا شروع کر دی۔ ان رہائشیوں، جنہیں اکثر این آئی ایم بی وائی کہا جاتا ہے، نے استدلال کیا کہ نئی رہائش کی تعمیر موجودہ محلوں کے کردار کو تبدیل کرے گی، موجودہ بنیادی ڈھانچے پر زیادہ بوجھ ڈالے گی، اور/یا موجودہ گھروں کی قیمت پر منفی اثر ڈالے گی۔ ان خدشات کے جواب میں، ان برادریوں کے مقامی سیاست دان اکثر موجودہ رہائشیوں کو مطمئن کرنے کی کوشش میں نئی رہائش کی تعمیر کو روکنے یا تاخیر کرنے کے لیے مقامی زوننگ قوانین کا استعمال کرتے تھے۔ تاہم، نئی رہائش کی تعمیر کو روکنے یا تاخیر کرنے میں، ان کوششوں کے نتیجے میں اکثر رہائش کی کمی واقع ہوتی ہے، جس سے ریاستی سطح کے سیاست دانوں کو ایسے حل تلاش کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے جس سے رہائش کی مجموعی فراہمی میں اضافہ ہو۔ کیلیفورنیا 1990 میں، کیلیفورنیا نے ہاؤسنگ اکاؤنٹیبلٹی ایکٹ (ایچ اے اے، جو اس سے ایک دہائی قبل منظور ہوا تھا) میں ترمیم کی جس نے ریاست کے بلڈر کے علاج کا عمل تشکیل دیا۔ ایچ اے اے کے تحت، اگر کوئی مقامی بلدیہ کیلیفورنیا کے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے اہداف کی تعمیل نہیں کر رہی ہے، تو ڈویلپرز کو اس بلدیہ کے زوننگ قوانین کو نظرانداز کرنے کا اختیار حاصل ہے جب تک کہ نئی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ میں کم از کم 20 ٪ کم آمدنی والی رہائش یا درمیانی آمدنی والی رہائش شامل ہو۔ ایچ اے اے کے لیے بڑی امیدوں کے باوجود، بلڈر کے علاج کو ابتدائی طور پر اپنانا محدود تھا۔ تاہم 2010 کی دہائی کے آخر میں، کیلیفورنیا نے ہاؤسنگ کرائسز ایکٹ 2019 (ایس بی 330) سمیت ہاؤسنگ قوانین کا ایک سلسلہ منظور کیا، جس کا مقصد بلڈر کے علاج کے استعمال کو بڑھانا اور ہاؤسنگ کے حامی قوانین جیسے ایچ اے اے کو زیادہ اثر فراہم کرنا ہے۔ 2020 کی دہائی کے اوائل تک، کیلیفورنیا میں متعدد بڑی بلدیات نے خود کو کیلیفورنیا کے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے اہداف کی تعمیل سے باہر پایا۔ پہلی بار، ڈویلپرز نے بے شمار نئی ہاؤسنگ ترقیوں کی منظوری حاصل کرنے کے لیے بلڈر کا علاج استعمال کرنا شروع کیا۔ بلڈرز ریمیڈی کے استعمال کی پہلی مثال لاس اینجلس میں دیکھی جا سکتی ہے جہاں ایک ڈویلپر نے جون 2022 میں 40 ٹاؤن ہومز بنانے کے لیے بلڈرز ریمیڈی پروجیکٹ کے لیے درخواست دائر کی تھی جب لاس اینجلس شہر ہاؤسنگ عنصر کی تعمیل میں ناکام رہا۔ اسی طرح، سانتا مونیکا ایک تعمیل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پلان کو منظور کرنے میں ناکام رہا، ڈویلپرز نے بلڈر کے علاج کو 12 نئے ترقیاتی مقامات پر پھیلے ہوئے تقریبا 4,000 نئے ہاؤسنگ یونٹوں کی تعمیر کے ساتھ آگے بڑھنے کے لیے استعمال کیا۔ اسی طرح، ریڈونڈو بیچ شہر کی طرف سے ابتدائی طور پر بلاک کیے جانے کے بعد، وہاں کے ڈویلپرز نے تقریبا 2,300 نئے ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر کے ساتھ آگے بڑھنے کے لیے بلڈر کے علاج کا فائدہ اٹھایا۔ پالو آلٹو کے ایک تعمیل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پلان کو منظور کرنے کی آخری تاریخ کو پورا کرنے میں ناکام ہونے کے بعد، وہاں کے ڈویلپرز نے اعلان کیا کہ وہ مقامی حکام سے مزید منظوری حاصل کیے بغیر نئے منصوبوں کے ساتھ آگے بڑھیں گے۔ 1975 میں، نیو جرسی سپریم کورٹ نے فیصلہ دیا کہ ریاست میں میونسپلٹیوں کی نیو جرسی اسٹیٹ آئین کے تحت ذمہ داری ہے کہ وہ اپنی کمیونٹی میں سستی رہائش کی تعمیر کے لیے حقیقت پسندانہ مواقع فراہم کریں۔ اس ذمہ داری کو آگے بڑھاتے ہوئے، جہاں کوئی بلدیہ اس طرح کے حقیقت پسندانہ مواقع کی اجازت دینے میں ناکام رہتی ہے، ایک دلچسپی رکھنے والا ڈویلپر بلدیہ کے خلاف مقدمہ دائر کر سکتا ہے جس میں کسی بھی مقامی زوننگ قوانین کی پرواہ کیے بغیر اپنی مطلوبہ ترقی کے ساتھ آگے بڑھنے کی اجازت طلب کی جا سکتی ہے جو تعمیر کو ممنوع یا رکاوٹ بن سکتے ہیں۔ میساچوسٹس نے 1969 میں، میساچوسٹس نے لو اینڈ ماڈریٹ انکم ہاؤسنگ ایکٹ منظور کیا، جس نے اس ریاست کا بلڈر کا علاج تشکیل دیا۔ "چیپٹر 40 بی" کے طور پر حوالہ دیا گیا، یہ قانون کم آمدنی والے ہاؤسنگ کے ڈویلپرز کو کسی بھی مقامی زوننگ حکام کے سامنے تیزی سے جائزے کی مدت کا حق دیتا ہے۔ اگر ڈویلپر کی درخواست کو مقامی زوننگ اتھارٹی کی طرف سے مسترد کر دیا جاتا ہے، تو قانون ڈویلپر کو اس فیصلے کے خلاف ریاستی سطح کے بورڈ میں اپیل کرنے کی اجازت دیتا ہے جو مقامی زوننگ اتھارٹی کے عزم کو الٹ سکتا ہے۔ یہ بھی دیکھیں کیلیفورنیا میں ہاؤسنگ کیلیفورنیا میں ہاؤسنگ میساچوسٹس میں ہاؤسنگ سستی رہائش