Mortgage broker
رہن بروکر ایک ثالث کے طور پر کام کرتا ہے جو بروکرز افراد یا کاروباری اداروں کی جانب سے رہن قرضوں کا انتظام کرتا ہے۔ روایتی طور پر بینکوں اور دیگر قرض دینے والے اداروں نے اپنی مصنوعات فروخت کی ہیں۔ جیسا کہ رہن کے بازار زیادہ مسابقتی ہو گئے ہیں، تاہم، رہن بروکر کا کردار زیادہ مقبول ہو گیا ہے۔ آج بہت سے ترقی یافتہ رہن بازاروں میں، (خاص طور پر ریاستہائے متحدہ، کینیڈا، برطانیہ، آسٹریلیا، نیوزی لینڈ اور اسپین میں)، رہن دلال قرض دہندگان کے لیے رہن کی مصنوعات کے سب سے بڑے فروخت کنندہ ہیں۔ رہن دلال کسی ایسے بینک یا براہ راست قرض دہندہ کو تلاش کرنے کے لیے موجود ہوتے ہیں جو ایک مخصوص قرض دینے کے لیے تیار ہو جس کی فرد تلاش کر رہا ہو۔ کینیڈا میں رہن دلال قرض دہندہ کے ذریعے ادا کیے جاتے ہیں اور اچھی کریڈٹ درخواستوں کے لیے فیس نہیں لیتے۔ امریکہ میں، بہت سے رہن دلالوں کو ان کی ریاست اور سی ایف پی بی کے ذریعے ریگولیٹ کیا جاتا ہے تاکہ صارفین کے دائرہ اختیار میں بینکنگ اور مالیاتی قوانین کی تعمیل کو یقینی بنایا جا سکے۔ ضابطے کی حد دائرہ اختیار پر منحصر ہے۔ رہن بروکر کے فرائض رہن بروکر کی سرگرمیوں کی نوعیت اور دائرہ کار دائرہ اختیار کے مطابق مختلف ہوتا ہے۔ مثال کے طور پر، برطانیہ میں رہن بروکریج کی پیشکش کرنے والا کوئی بھی شخص ایک منظم مالیاتی سرگرمی کی پیشکش کر رہا ہے۔ بروکر اس بات کو یقینی بنانے کے لیے ذمہ دار ہے کہ مشورہ قرض لینے والوں کے حالات کے لیے موزوں ہو اور اگر بعد میں مشورہ ناقص دکھایا جائے تو اسے مالی طور پر ذمہ دار ٹھہرایا جاتا ہے۔ دوسرے دائرہ اختیار میں، بروکر کی طرف سے کیا گیا لین دین سیلز کے کام تک محدود ہو سکتا ہے: قرض لینے والے کو مناسب قرض دہندہ کی طرف اشارہ کرتے ہوئے، بغیر کسی مشورے کے، اور فروخت کے لیے جمع کردہ کمیشن کے ساتھ۔ بروکر کے ذریعے کیا گیا کام بروکر کی خدمات اور واجبات کی گہرائی پر منحصر ہوگا۔ عام طور پر درج ذیل کام انجام دیے جاتے ہیں: قرض لینے والے کے حالات کی کلائنٹ کی تشخیص کو راغب کرنے کے لیے مارکیٹنگ (رہن فیکٹ فائنڈ فارمز انٹرویو)-اس میں کریڈٹ ہسٹری کا جائزہ (عام طور پر کریڈٹ رپورٹ کے ذریعے حاصل کیا جاتا ہے) اور سستی (آمدنی کے دستاویزات کے ذریعے تصدیق شدہ) مارکیٹ کا جائزہ لینا شامل ہو سکتا ہے تاکہ رہن کی مصنوعات کو تلاش کیا جا سکے جو کلائنٹ کی ضروریات کے مطابق ہو۔ (رہن کی پیشکش/سفارشات) قرض دہندگان کے معاہدے کے لیے اصولی طور پر درخواست دینا (منظوری سے پہلے) تمام ضروری دستاویزات (پے اسٹب/پے سلپس، بینک اسٹیٹمنٹ وغیرہ) جمع کرنا۔ ہول سیل ایکسیس مارگیج ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ، انکارپوریٹڈ کے 2004 کے مطالعے کے مطابق، تقریبا 53,000 رہن بروکریج کمپنیاں ہیں جو ایک اندازے کے مطابق 418,700 ملازمین کو ملازمت دیتی ہیں اور جو ریاستہائے متحدہ میں تمام رہائشی قرضوں کا 68 ٪ پیدا کرتی ہیں۔ بقیہ 32 فیصد قرض خوردہ قرض دہندہ کے خوردہ چینل کے ذریعے دیا جاتا ہے، جس کا مطلب ہے کہ قرض دہندہ بروکر کے ذریعے نہیں جاتا ہے۔ بینکوں نے بروکرز کو قرض لینے والوں کو تلاش کرنے اور اہل بنانے کے کام کو آؤٹ سورس کرنے کے لیے استعمال کیا ہے، اور قانونی معاہدوں کے ذریعے تخلیق کاروں پر دھوکہ دہی اور فورکلوزر کے لیے کچھ واجبات کو آؤٹ سورس کرنے کے لیے۔ قرض کی ابتدا کے عمل کے دوران، بروکر رئیل اسٹیٹ کو گروی رکھنے سے وابستہ کاغذی کارروائی جمع کرتا ہے اور اس پر کارروائی کرتا ہے۔ رہن بروکر اور قرض افسر کے درمیان فرق رہن بروکر خریدار (قرض لینے والے) اور قرض دہندہ (بینکوں اور غیر بینک قرض دہندگان) کے درمیان گزرگاہ کے طور پر کام کرتا ہے، جبکہ قرض افسر عام طور پر براہ راست قرض دہندہ کے لیے کام کرتا ہے۔ بہت سی ریاستوں میں رہن بروکر کو لائسنس یافتہ ہونے کی ضرورت ہوتی ہے۔ ریاستیں قرض دینے کے عمل اور لائسنسنگ کو منظم کرتی ہیں، اور قوانین ریاست سے ریاست میں مختلف ہوتے ہیں۔ زیادہ تر ریاستوں کو ان افراد کے لیے لائسنس کی ضرورت ہوتی ہے جو "بروکر ایسوسی ایٹ"، "بروکریج بزنس"، اور "براہ راست قرض دہندہ" بننا چاہتے ہیں۔ رہن بروکر عام طور پر ریاست کے ساتھ رجسٹرڈ ہوتا ہے، اور قرض کی زندگی کے لیے دھوکہ دہی کے لیے ذاتی طور پر ذمہ دار (منسوخی یا جیل کی سزا کے قابل) ہوتا ہے۔ ایک لون آفیسر کسی ادارے کے چھتری لائسنس کے تحت کام کرتا ہے، عام طور پر بینک یا براہ راست قرض دہندہ۔ دونوں عہدوں پر دھوکہ دہی کو روکنے اور صارفین اور قرض دہندہ دونوں کو قرض کی شرائط کو مکمل طور پر ظاہر کرنے کے لیے قانونی، اخلاقی اور پیشہ ورانہ ذمہ داریاں اور ذمہ داریاں ہیں۔ رہن دلالوں کے ایجنٹ خود کو "لون آفیسرز" کہہ سکتے ہیں۔ رہن دلالوں کے پاس نیشنل وائیڈ ملٹی اسٹیٹ لائسنسنگ سسٹم اینڈ رجسٹری (این ایم ایل ایس) کے ذریعے انفرادی اور کمپنی کے لائسنس بھی ہونے چاہئیں۔ این ایم ایل ایس کا مقصد مقامی، ریاست پر مبنی مالیاتی خدمات کے ضابطے کے فوائد کو ملک گیر پلیٹ فارم پر استعمال کرنا ہے جو ریگولیٹرز کے درمیان بہتر ہم آہنگی اور معلومات کا اشتراک، صنعت کے لیے استعداد کار میں اضافہ، اور صارفین کے تحفظ میں اضافہ فراہم کرتا ہے۔ ڈپازٹری ادارے کے لیے کام کرنے والے لون افسران کو این ایم ایل ایس کے ساتھ رجسٹرڈ ہونا ضروری ہے، لیکن لائسنس یافتہ نہیں۔ عام طور پر، رہن بروکر قرض افسر کے مقابلے میں فی قرض زیادہ پیسہ کمائے گا، لیکن قرض افسر زیادہ قرض فروخت کرنے کے لیے قرض دینے والے ادارے سے دستیاب ریفرل نیٹ ورک کا استعمال کر سکتا ہے۔ رہن کے دلال اور قرض کے افسران تجربے کی ہر سطح پر ہوتے ہیں۔ صنعتی مسابقت رہن مالیات کی صنعت کا ایک بڑا حصہ کمیشن پر مبنی ہے۔ ممکنہ کلائنٹ اشتہارات یا انٹرنیٹ کوٹس کے ذریعے قرض دہندہ کی قرض کی شرائط کا موازنہ دوسروں سے کر سکتے ہیں۔ رہن دلال ملک کے سب سے بڑے ثانوی تھوک مارکیٹ قرض دہندگان سے قرض کی منظوری حاصل کر سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، فینی مے اپنے رہن دلال کے ذریعے کسی کلائنٹ کو قرض کی منظوری جاری کر سکتی ہے، جسے پھر منظور شدہ فہرست میں موجود متعدد رہن بینکروں میں سے کسی کو بھی تفویض کیا جا سکتا ہے۔ بروکر اکثر اس دن کی شرحوں کا موازنہ کرے گا۔ اس کے بعد بروکر ان کی قیمتوں اور اختتامی رفتار کی بنیاد پر ایک نامزد لائسنس یافتہ قرض دہندہ کو قرض تفویض کرے گا۔ قرض دہندہ قرض کو بند کر سکتا ہے اور قرض کی خدمت کر سکتا ہے۔ وہ اسے بڑے لینڈنگ پول میں فروخت کرنے سے پہلے یا تو اسے مستقل طور پر یا عارضی طور پر گودام لائن آف کریڈٹ کے ساتھ فنڈ دے سکتے ہیں۔ "بروکر" اور "بینکر" کے درمیان فرق بینکر کی قلیل مدتی کریڈٹ لائن (جسے گودام لائن کہا جاتا ہے) کو اس وقت تک استعمال کرنے کی صلاحیت ہے جب تک کہ وہ قرض کو ثانوی بازار میں فروخت نہ کر سکے۔ پھر وہ اپنے گودام کے قرض دہندہ کو ادائیگی کرتے ہیں، اور قرض کی فروخت پر منافع حاصل کرتے ہیں۔ قرض لینے والے کو اکثر ایک خط ملے گا جس میں انہیں مطلع کیا جائے گا کہ ان کے قرض دہندہ نے قرض فروخت یا منتقل کر دیا ہے۔ وہ بینکر جو اپنے زیادہ تر قرض فروخت کرتے ہیں اور اصل میں ان کی خدمت نہیں کرتے ہیں، کچھ دائرہ اختیار میں ہوتے ہیں جنہیں کلائنٹ کو تحریری طور پر مطلع کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ مثال کے طور پر، نیو یارک اسٹیٹ کے قواعد و ضوابط میں ایک نان سروسنگ "بینکر" کی ضرورت ہوتی ہے کہ وہ فروخت/دلال کے برخلاف اصل میں مالی اعانت اور خدمت کے قرضوں کی صحیح فیصد کا انکشاف کرے۔ بروکرز کو ییلڈ اسپریڈ پریمیم کا بھی انکشاف کرنا چاہیے جبکہ بینکرز ایسا نہیں کرتے۔ اس سے رہن حاصل کرنے کے لیے حقیقی لاگت کی مبہم اور مشکل شناخت پیدا ہوئی ہے۔ حکومت نے ایک نیا گڈ فیتھ تخمینہ (2010 ورژن) بنایا تاکہ صارفین کو رہن سے متعلق تمام فیسوں میں سیب کا موازنہ سیب سے کرنے کی اجازت دی جا سکے چاہے آپ رہن بروکر کی خریداری کر رہے ہوں یا براہ راست قرض دہندہ۔ اس کی حکومت کی وجہ یہ تھی کہ کچھ رہن دلال قرض کے دستاویزات بنانے سے پہلے صرف ایک شرح اور فیس کو تبدیل کرنے کے لیے چارہ اور تبدیلی کے ہتھکنڈوں کا استعمال کر رہے تھے۔ اگرچہ رہن دلالوں کے لیے اس کا انکشاف کرنا مبہم ہے، لیکن وہ فیصلہ کرتے ہیں کہ کون سی فیس پیشگی وصول کرنی ہے جبکہ براہ راست قرض دہندہ کو یہ معلوم نہیں ہوگا کہ وہ قرض فروخت ہونے تک مجموعی طور پر کیا کماتے ہیں۔ یہ بھی دیکھیں: شکاری قرض اور رہن کی دھوکہ دہی بعض اوقات وہ قرض بیچ دیں گے، لیکن قرض کی خدمت جاری رکھیں گے۔ دوسرے اوقات، قرض دہندہ ملکیت برقرار رکھے گا اور قرض کی خدمت کے حقوق کسی بیرونی رہن سروس بیورو کو فروخت کرے گا۔ بہت سے قرض دہندگان "اوریجنٹ ٹو سیل" کاروباری ماڈل کی پیروی کرتے ہیں، جہاں عملی طور پر وہ تمام قرضے جو وہ شروع کرتے ہیں ثانوی بازار میں فروخت ہوتے ہیں۔ قرض دہندہ اختتامی تقریب میں فیس، اور سروس ریلیز پریمیم، یا ایس آر پی کماتا ہے۔ ایس آر پی کی رقم کا براہ راست تعلق قرض کی شرائط سے ہے۔ عام طور پر، قرض لینے والے کے لیے قرض کی شرائط جتنی کم سازگار ہوں گی، اتنا ہی زیادہ ایس آر پی حاصل ہوتا ہے۔ قرض دہندگان کے لون افسران کو اکثر زیادہ کمیشن حاصل کرنے کے لیے زیادہ قیمت والے لون فروخت کرنے کے لیے مالی طور پر ترغیب دی جاتی ہے۔ ثانوی بازار کا اثر یہاں تک کہ قرض دینے کے لائسنس والی بڑی کمپنیاں بھی رہن قرض کے لین دین کو بیچتی ہیں، یا بروکر کرتی ہیں، جو وہ شروع کرتے ہیں اور بند کرتے ہیں۔ گزشتہ دہائیوں کے مقابلے میں بینکروں کا ایک چھوٹا فیصد خدمات انجام دیتا ہے اور اپنے قرضوں کو برقرار رکھتا ہے۔ قرضوں کے بڑھتے ہوئے سائز کی وجہ سے بینک بروکر کے طور پر کام کرتے ہیں کیونکہ بہت کم لوگ رہن قرضوں پر جمع کنندہ کا پیسہ استعمال کر سکتے ہیں۔ جمع کنندہ اپنے پیسے واپس کرنے کی درخواست کر سکتا ہے اور قرض دہندہ کو درخواست پر اس رقم کو واپس کرنے کے لیے بڑے ذخائر کی ضرورت ہوگی۔ رہن کے بینکر ڈپازٹ نہیں لیتے اور انہیں خریدنے کے لیے تھوک فروش کے بغیر قرض دینا عملی نہیں لگتا۔ نیویارک میں رہن بینکر کی مطلوبہ نقد رقم صرف 500,000 ڈالر ہے۔ بقیہ جائیداد کے اثاثوں کی شکل میں ہو سکتا ہے (ایک اضافی $2)، دوسرے ذریعہ سے ایک اضافی کریڈٹ لائن (ایک اضافی $10,000,000)۔ یہ رقم صرف دو درمیانی قیمت والے ہوم لون بنانے کے لیے کافی ہے۔ لہذا، رہن کا قرض ثانوی بازار پر منحصر ہے، جس میں وال اسٹریٹ اور دیگر بڑے فنڈز پر سیکیوریٹائزیشن شامل ہے۔ رہن کے حجم کے لحاظ سے سب سے بڑی ثانوی مارکیٹ فیڈرل نیشنل مارگیج ایسوسی ایشن، اور فیڈرل ہوم لون مارگیج کارپوریشن ہیں، جنہیں بالترتیب عام طور پر فینی مے اور فریڈی میک کہا جاتا ہے۔ قرضوں کو ان کے مشترکہ طور پر حاصل کردہ معیاری درخواست فارم کے رہنما اصولوں کی تعمیل کرنی چاہیے تاکہ وہ بڑے قرض دہندگان یا سرمایہ کاروں کو فروخت کے اہل ہو سکیں۔ یہ بڑے سرمایہ کار پھر گودام کے فنڈز کو بھرنے کے لیے انہیں فینی مے یا فریڈی میک کو فروخت کر سکتے ہیں۔ مقصد ثانوی بازار کے مطابق قرض کے محکموں کو پیک کرنا ہے تاکہ سرمائے کے لیے قرض فروخت کرنے کی صلاحیت کو برقرار رکھا جا سکے۔ اگر شرح سود میں کمی آتی ہے اور پورٹ فولیو میں اوسط شرح سود زیادہ ہوتی ہے، تو بینکر موجودہ مارکیٹ کی شرح میں فرق کی بنیاد پر زیادہ منافع پر قرض فروخت کر سکتا ہے۔ کچھ بڑے قرض دہندگان اپنے قرضوں کو اس وقت تک برقرار رکھیں گے جب تک کہ اس طرح کا فائدہ ممکن نہ ہو۔ تھوک یا ثانوی بازار میں رہن قرضوں کی فروخت زیادہ عام ہے۔ وہ قرض لینے والوں کو مستقل سرمایہ فراہم کرتے ہیں۔ ایک "براہ راست قرض دہندہ" براہ راست قرض لینے والے کو قرض دے سکتا ہے، لیکن بند ہونے سے پہلے قرض پہلے سے فروخت ہو سکتا ہے۔ چند قرض دہندگان جامع یا "پورٹ فولیو قرض دہندگان" ہوتے ہیں۔ یعنی کچھ لوگ رہن قرض کو قریب رکھتے ہیں، رکھتے ہیں اور اس کی خدمت کرتے ہیں۔ اس اصطلاح کو پورٹ فولیو لینڈنگ کے نام سے جانا جاتا ہے، جس سے یہ ظاہر ہوتا ہے کہ قرض جمع شدہ فنڈز یا ٹرسٹ سے لیا گیا ہے۔ اس قسم کا براہ راست قرضہ غیر معمولی ہے، اور اس کے استعمال میں کمی آرہی ہے۔ امریکہ میں پورٹ فولیو قرض دہندہ کی ایک مثال آئی این جی ڈائریکٹ ہے۔ بہتر صارفین کے قوانین صارفین کے حق میں قوانین میں کافی بہتری آئی ہے۔ رہن بروکر کو قرض لینے والے سے فیس وصول کرنے کے لیے قانون کے مقرر کردہ معیارات کی تعمیل کرنی چاہیے۔ فیسوں کو ایک اضافی حد تک پورا ہونا چاہیے، تاکہ مشترکہ شرح اور اخراجات کم فیصد سے زیادہ نہ ہوں، بغیر "ہائی کوسٹ مارگیج" سمجھے۔ ضرورت سے زیادہ رقم قرض لینے والے کو اضافی انکشافات اور خطرے کے انتباہات کا باعث بنے گی۔ مزید برآں، رہن بروکر کو ریگولیٹرز کے ساتھ زیادہ تعمیل کرنی ہوگی۔ اس ضابطے کی وجہ سے لاگت ممکنہ طور پر کم ہے۔ رہن کے بینکر اور بینک اس لاگت میں کمی کے قانون کے تابع نہیں ہیں۔ چونکہ قرضوں کی فروخت سے زیادہ تر قرض دہندگان کی فیس پیدا ہوتی ہے، اس لیے زیادہ تر معاملات میں کل کی خدمت کرنا ہائی کوسٹ ایکٹ سے زیادہ ہوتا ہے۔ جبکہ رہن دلالوں کو اب اپنی فیس کم کرنی ہوگی، ایک لائسنس یافتہ قرض دہندہ فیس بنانے کے دوسرے حصے سے متاثر نہیں ہوتا ہے۔ یہ سروس بند ہونے کے بعد تک فروخت کرنے میں تاخیر کی وجہ سے ہے۔ لہذا، اسے ثانوی بازار کا لین دین سمجھا جاتا ہے اور اسی ضابطے کے تابع نہیں ہے۔ بروکرز اور کلائنٹ کے مفادات 2007 تک، ریاستہائے متحدہ میں وفاقی قانون اور زیادہ تر ریاستی قوانین رہن دلالوں کو اپنے صارفین کے بہترین مفاد میں کام کرنے کے لیے ایک مخلصانہ ڈیوٹی تفویض نہیں کرتے ہیں۔ ایک رعایت کیلیفورنیا ہے، جہاں کیلیفورنیا کی سپریم کورٹ کے 1979 کے فیصلے نے رہن دلالوں کے مخلصانہ فرائض قائم کیے تھے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ کیلیفورنیا کے علاوہ دوسری ریاستوں میں صارفین سے ضرورت سے زیادہ نرخ اور فیس وصول کی جا سکتی ہے اور انہیں کسی بھی معاہدے سے پہلے کچھ خریداری کرنے کی ترغیب دی جاتی ہے۔ شکاری رہن قرضہ اور رہن فراڈ رہن فراڈ اس وقت ہوتا ہے جب ایک یا زیادہ افراد جان بوجھ کر غلط معلومات جمع کر کے کسی مالیاتی ادارے کو دھوکہ دیتے ہیں۔ ایف بی آئی کے مطابق کچھ رہن دلال رہن کی دھوکہ دہی میں ملوث رہے ہیں۔ شکاری رہن قرضہ تب ہوتا ہے جب کوئی بے ایمان مالیاتی ادارہ جان بوجھ کر صارفین کو گمراہ یا دھوکہ دیتا ہے۔ کچھ رہن کنسلٹنٹس، پروسیسرز اور رہن کمپنیوں کے ایگزیکٹوز شکاری قرضے دینے میں ملوث رہے ہیں۔ شکاری قرضے دینے کی کچھ علامات میں شامل ہیں: آمدنی/اثاثے اور دیگر دستاویزات کو غلط ثابت کرنا۔ تصفیے/بندش سے پہلے پیداوار پھیلاؤ پریمیم یا دیگر پوشیدہ فیسوں کا انکشاف نہ کرنا۔ تمام ریسپا دستاویزات فراہم کرنے میں ناکامی، یعنی۔ نیک نیتی کا تخمینہ، خصوصی معلومات کا کتابچہ، قرض دینے میں سچائی وغیرہ۔ لہذا قرض لینے والا رہن کی شرائط اور قرض دہندہ کی پالیسیوں کو واضح طور پر سمجھ سکتا ہے۔ قرض لینے والوں کو بغیر کسی حقیقی فائدے کے قرض کی دوبارہ مالی اعانت کے لیے قائل کرنا۔ زیادہ قرض کی رقم اور بڑھتی ہوئی تشخیص کو متاثر کرنا (عام طور پر ایک تشخیص کنندہ کے ساتھ مل کر)۔ رہن کے حصول کے بارے میں قرض لینے والے کی نسبتا لاعلمی کا ناجائز فائدہ اٹھانا۔ ایک اور غیر اخلاقی عمل میں معاہدوں میں پوشیدہ شقیں داخل کرنا شامل ہے جس میں قرض لینے والا نادانستہ طور پر بروکر یا قرض دہندہ کو رہن تلاش کرنے کے لیے ادائیگی کرنے کا وعدہ کرے گا چاہے رہن بند ہو یا نہ ہو۔ اگرچہ نیشنل ایسوسی ایشن آف مارگیج بروکرز کے ذریعہ اسے غیر اخلاقی سمجھا جاتا ہے، لیکن یہ عمل زیادہ تر ریاستوں میں قانونی ہے۔ اکثر ایک بے ایمان قرض دہندہ صارف کو قائل کرے گا کہ وہ کسی درخواست پر دستخط کر رہا ہے اور کچھ نہیں۔ اکثر صارف وقت کی میعاد ختم ہونے تک قرض دہندہ سے دوبارہ نہیں سنتا اور پھر وہ تمام اخراجات ادا کرنے پر مجبور ہوتا ہے۔ ممکنہ قرض دہندگان پر قانونی دفاع کے بغیر بھی مقدمہ چلایا جا سکتا ہے۔ کینیڈا میں رہن بروکریج کینیڈا میں رہن بروکریج کو کنٹرول کرنے والے قوانین کا تعین صوبائی حکومتوں کے ذریعے کیا جاتا ہے۔ زیادہ تر صوبوں میں رہن بروکریج کمپنیوں کو صوبائی لائسنس رکھنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ نووا اسکاٹیا میں نووا اسکاٹیا مارگیج بروکرز سروس نووا اسکاٹیا کے ذریعہ لائسنس یافتہ ہیں اور مارگیج بروکرز اینڈ لینڈرز رجسٹریشن ایکٹ کے تحت ریگولیٹ کیے جاتے ہیں۔ نووا اسکاٹیا میں بہت سے بروکرز مارگیج بروکرز ایسوسی ایشن آف اٹلانٹک کینیڈا کے ممبر ہیں۔ رہن کے مختلف پروگراموں کے بارے میں مزید معلومات جو صارفین کے لیے دستیاب ہیں، رہن منتظمین پر مل سکتی ہیں۔ اونٹاریو میں، رہن دلالوں کو فنانشل سروسز ریگولیٹری اتھارٹی آف اونٹاریو (ایف ایس آر اے) کے ذریعہ لائسنس یافتہ کیا جاتا ہے، جو وزارت خزانہ کی ہتھیاروں کی لمبائی کی ایجنسی ہے۔ لائسنس یافتہ بننے کے لیے کسی فرد کو لائسنسنگ کی مخصوص ضروریات کو پورا کرنا ہوتا ہے، بشمول منظور شدہ کورس پاس کرنا۔ یہ کورس رئیل اسٹیٹ اینڈ مارگیج انسٹی ٹیوٹ آف کینیڈا انکارپوریٹڈ (REMIC) اور ایسوسی ایشن آف ایکریڈیٹڈ مارگیج پروفیشنلز (CAAMP) کے ذریعے پیش کیا جاتا ہے۔ سی اے اے ایم پی کینیڈا کے رہن پیشہ ور افراد کو ایکریڈیٹڈ مارگیج پروفیشنل (اے ایم پی) کا عہدہ فراہم کرتا ہے-جو کینیڈا کی رہن کی صنعت میں پیشہ ور افراد کے لیے قومی عہدہ ہے۔ اونٹاریو میں مارگیج بروکر اور مارگیج ایجنٹ کے درمیان فرق ہے، حالانکہ وہ زیادہ تر ایک جیسے کام انجام دیتے ہیں۔ اگرچہ مارگیج بروکر اور مارگیج ایجنٹ کی اصطلاحات ایک جیسی ہیں، اور مارگیج بروکرز اور مارگیج ایجنٹس بہت سے ایک جیسے افعال کو پورا کرتے ہیں، لیکن یہ اہم بات ہے کہ حقیقت میں ایک فرق ہے۔ کینیڈین مارگیج ٹرینڈز کے مطابق مارگیج بروکر کے درمیان بنیادی فرق یہ ہے کہ "ایک مارگیج بروکر ایک فرم یا شخص ہوتا ہے جو رہن میں لین دین کرنے اور رہن ایجنٹوں کو ملازمت دینے کا لائسنس یافتہ ہوتا ہے" جبکہ "ایک رہن ایجنٹ ایک ایسا فرد ہوتا ہے جو رہن بروکر کی جانب سے رہن میں لین دین کرنے کا مجاز ہوتا ہے۔ اگرچہ بہت سے لوگ ان افعال کو مارگیج بروکر سے منسوب کرتے ہیں، "ایک مارگیج ایجنٹ عام طور پر وہ ہوتا ہے جو ہر کلائنٹ کے لیے اس کلائنٹ کی آمدنی، کریڈٹ اور پراپرٹی پروفائل کی بنیاد پر بہترین رہن تلاش کرتا ہے۔" برٹش کولمبیا میں رہن دلالوں کو فنانشل انسٹی ٹیوشنز کمیشن (ایف آئی سی او ایم) ڈیفالٹ انشورنس کے ذریعے لائسنس دیا جاتا ہے۔ پورے کینیڈا میں، اعلی تناسب والے قرضوں کا بیمہ کینیڈا مارگیج اینڈ ہاؤسنگ کارپوریشن، جین ورتھ فنانشل یا کینیڈا گارنٹی کے ذریعے کیا جاتا ہے۔ کینیڈا میں آن لائن رہن قرضہ 2017 تک، کینیڈا نے رہن کی صنعت میں موبائل اور آن لائن ٹیکنالوجی کی طرف قدم بڑھایا ہے۔ سی آئی بی سی نے ایک موبائل ایپ بنائی ہے جو فی الحال بیٹا ٹیسٹنگ میں ہے۔ کمپنیاں بینک مصنوعات کے خلاف صارفین میں بیداری پیدا کرنے کے مضبوط مقصد کے ساتھ ڈیجیٹل ٹیکنالوجی کو شامل کر رہی ہیں۔ برطانیہ میں رہن بروکرز میں رہن بروکریج کو ریگولیٹڈ رہن مارکیٹ کے درمیان تقسیم کیا گیا ہے، جو نجی افراد کو قرض دیتا ہے، اور غیر منظم رہن مارکیٹ، جو کاروباروں اور سرمایہ کاروں کو قرض دیتا ہے۔ برطانیہ کے بہت سے بروکریج دونوں قسم کے کاروبار میں ثالثی کرتے ہیں۔ رہن بروکر کا کردار گاہکوں اور قرض دینے والے اداروں کے درمیان کاروبار میں ثالثی کرنا ہے، جس میں بینک، بلڈنگ سوسائٹیاں اور کریڈٹ یونین شامل ہیں۔ رہن بروکر کی اقسام ٹائیڈ یا ملٹی ٹائیڈ رہن بروکر ایک واحد قرض دہندہ سے مصنوعات پیش کرتے ہیں، جبکہ ملٹی ٹائیڈ بروکر قرض دہندگان کے ایک چھوٹے سے پینل سے مصنوعات پیش کرتے ہیں۔ بہت سے بندھے ہوئے بروکرز اسٹیٹ ایجنٹوں سے منسلک ہوتے ہیں اور کمیشن کے بدلے میں ایجنسی کے گاہکوں کو مٹھی بھر قرض دہندگان میں سے کسی ایک کے پاس بھیج دیتے ہیں۔ بینکوں اور بلڈنگ سوسائٹیوں میں رہن کے ماہرین کو 'بندھے ہوئے' دلال بھی سمجھا جا سکتا ہے، کیونکہ وہ صرف اس قرض دہندہ کی طرف سے فروخت کردہ مصنوعات پیش کر سکتے ہیں۔ فنانشل کنڈکٹ اتھارٹی (ایف سی اے) کا مطالبہ ہے کہ رہن بروکر صارفین کے لیے اپنی حد کو درست طریقے سے بیان کرے، اور یہ شرط عائد کرے کہ پیش کردہ خدمت کو بیان کرنے کے لیے درج ذیل انکشافات میں سے ایک کا استعمال کیا جائے (جیسا کہ مناسب ہو): "ہم رہن کی حد تک محدود نہیں ہیں جس پر ہم آپ کے لیے غور کریں گے۔" "ہم بازار بھر سے رہن کی ایک جامع رینج پیش کرتے ہیں، لیکن ایسے سودے نہیں جو آپ صرف براہ راست قرض دہندہ کے پاس جا کر حاصل کر سکتے ہیں۔" "ہم صرف [نمبر] قرض دہندگان سے رہن پیش کرتے ہیں۔ ہم آپ کو ان کی ایک فہرست فراہم کر سکتے ہیں۔ " "ہم صرف [قرض دہندگان کے نام] سے رہن پیش کرتے ہیں۔" "ہم صرف [نمبر] قرض دہندگان سے رہن میں سے کچھ پیش کرتے ہیں، لیکن سب نہیں۔ ہم آپ کو ان کی ایک فہرست فراہم کر سکتے ہیں۔ " "ہم صرف کچھ پیش کرتے ہیں، لیکن سب نہیں، [قرض دہندگان کے نام] سے رہن۔" "ہم صرف [قرض دہندگان کے نام] سے بریجنگ فنانس پروڈکٹس فروخت کرتے ہیں۔ ہم رہن بازار سے مصنوعات پیش نہیں کرتے ہیں۔ " رہن دلال کیسے پیسہ کماتے ہیں کچھ رہن دلال اپنے گاہکوں سے فیس وصول کرتے ہیں۔ وصول کی جانے والی فیس مختلف ہوتی ہے، لیکن فیس کو جائز قرار دیا جا سکتا ہے اگر بروکر درخواست کے عمل کو تیز کر سکتا ہے، کمزور کلائنٹس کو مدد فراہم کر سکتا ہے اور/یا کلائنٹ کے حالات یا منتخب کردہ جائیداد کی بنیاد پر سب سے موزوں سودا تلاش کرنے کے لیے رہن کی ایک وسیع رینج تلاش کر سکتا ہے۔ ایف سی اے کے کنزیومر ڈیوٹی ریگولیشن میں بروکرز کو اس بات پر غور کرنے کی ضرورت ہے کہ آیا ان کی فیس صارفین کے لیے 'مناسب قیمت' کی نمائندگی کرتی ہے یا نہیں۔ کچھ بروکرز اس حقیقت کا حساب لگانے کے لیے سلائڈنگ فیس اسکیل کا استعمال کرتے ہیں کہ کچھ ایپلی کیشنز (جیسے. وہ جو تاریخی کریڈٹ کی خرابی والے گاہکوں سے ہیں) کو رکھنا زیادہ مشکل ہے-اور اس وجہ سے دوسروں کے مقابلے میں زیادہ کام کی ضرورت ہوتی ہے (مثال کے طور پر۔ 'لائک-فار-لائک' ریمورٹیج)۔ رہن دلالوں کے لیے آمدنی کا دوسرا ذریعہ کمیشن ہے، جو وہ قرض دہندگان سے وصول کرتے ہیں جنہیں وہ قرض دہندگان سے متعارف کراتے ہیں۔ کچھ رہن دلال فیس اور کمیشن دونوں کے امتزاج سے پیسہ کماتے ہیں۔ یہ اس کام کی لاگت کا احاطہ کرتا ہے جو وہ صارف (مناسب پروڈکٹ تلاش کرنے کے لیے) اور قرض دہندہ (گاہک کو پہلے سے اہل بنانے اور درخواست کے انتظام میں) دونوں کے لیے کرتے ہیں۔ رہن کے ضابطے مالک-قابض رہن کی مصنوعات، اور ان مصنوعات کے توسیعی دلالوں کے ذریعے، ایف سی اے کے ذریعے منظم کیے جاتے ہیں۔ رہن اور ہوم فنانس میں ایک ریگولیٹڈ رہن کے معاہدے کی تعریف کی گئی ہے: کوڈ آف بزنس (ایم سی او بی) جس میں: کسی فرد یا ٹرسٹی کو کریڈٹ کی فراہمی شامل ہے۔ زمین پر پہلے قانونی چارج سے متعلق ہے (ٹائم شیئر رہائش کو چھوڑ کر) جس میں سے کم از کم 40 ٪ قرض لینے والے، ٹرسٹی یا ٹرسٹ سے مستفید ہونے والے، یا ایسے کسی فرد کے قریبی رشتہ دار کے قبضے میں ہوگا۔ اور یہ گھر کی خریداری کا منصوبہ نہیں ہے۔ برطانیہ میں رہن کریڈٹ ہدایت (ایم سی ڈی) رہن بروکرز بھی پین یورپی قانون سازی کے پابند ہیں، جیسے کہ ای یو رہن کریڈٹ ہدایت۔ یہ یوکے کے قانون سازوں کا کردار ہے کہ وہ اس ہدایت کو موجودہ یوکے فریم ورک میں شامل کریں۔ ایم سی ڈی کے اندر اپنائے گئے صارفین اور کاروباروں کے درمیان وسیع تر فرق، کچھ معاملات میں، موجودہ یوکے فریم ورک کے برعکس ہے، اور اس کے نتیجے میں یوکے میں پہلے سے حاصل ہونے والی کچھ چھوٹ کو مرحلہ وار ختم کر دیا جائے گا۔ ایک مثال یہ ہے کہ جہاں قرض لینے والے یا قرض لینے والوں کے رشتہ دار کسی جائیداد کے 40 فیصد سے بھی کم حصے پر قابض ہوں گے، جسے فی الحال منظم کاروبار نہیں سمجھا جاتا ہے ؛ 2016 تک ایسے قرض لینے والوں کو صارفین سمجھا جائے گا۔ اس لیے ان لین دین کو منظم کیا جائے گا۔ دی مارگیج مارکیٹ ریویو (ایم ایم آر) دی مارگیج مارکیٹ ریویو (ایم ایم آر)، یوکے مارگیج مارکیٹ کا ایک جامع جائزہ جو 2009 سے 2012 تک جاری رہا اور 26 اپریل 2014 کو نافذ ہوا، اس کے نتیجے میں ریگولیٹڈ لینڈنگ کے ماحول میں کچھ ڈرامائی تبدیلیاں آئیں، جن میں سے زیادہ تر نئی، سخت استطاعت کی ضروریات اور آمدنی اور اخراجات کی جانچ پر مرکوز ہیں۔ یہ تجویز کرنے کے لیے قصے کے ثبوت بھی موجود ہیں کہ تبدیلیوں کے نتیجے میں رہن حاصل کرنے میں لگنے والے وقت میں نمایاں اضافہ ہوا ہے۔ کچھ رہن دلال جن کی اندرونی ضمانت پہلے ہی قرض لینے والوں سے مناسب قرض دہندگان سے ملتی ہے، ان تاخیر کو روکنے میں کامیاب ہوتے ہیں، جس سے ان کی خدمات زیادہ پرکشش ہو جاتی ہیں۔ یہ قیاس کیا جاتا ہے کہ، چونکہ قرض لینے والوں کی درخواستیں ماہانہ ادائیگیاں کرنے کی ان کی صلاحیت کی طاقت پر دباؤ کی جانچ ہوتی ہیں، اس لیے قرض لینے والوں کی بڑھتی ہوئی تعداد روایتی 25 سال سے زیادہ رہن کی شرائط کا انتخاب کر رہی ہے۔ اس کے نتیجے میں کم ادائیگیاں ہوتی ہیں لیکن مجموعی طور پر سود کا بل زیادہ ہوتا ہے، ساتھ ہی ساتھ طویل مدت تک قرض کی ادائیگی بھی ہوتی ہے۔ آفس فار نیشنل سٹیٹسٹکس (او این ایس) کے سرکاری اعداد و شمار کے مطابق 2002 اور 2012 کے درمیان 25 سال سے کم کے رہن کا فیصد 95 فیصد سے کم ہو کر 68 فیصد رہ گیا۔ آسٹریلیا میں رہن دلال 1980 کی دہائی کے اوائل سے آسٹریلیا میں سرگرم رہے ہیں، تاہم وہ 1990 کی دہائی کے آخر میں آسٹریلیائی ہوم لون اور وزرڈ ہوم لون کی جارحانہ مارکیٹنگ کی پشت پر رہن کی صنعت میں ایک غالب قوت بن گئے۔ آسٹریلیا میں رہن کے ذریعے حاصل کردہ تمام قرضوں کا تقریبا 35 فیصد 2008 میں رہن دلالوں کے ذریعے متعارف کرایا گیا تھا۔ مارچ 2012 میں مارگیج بروکرز کی طرف سے متعارف کرائے گئے قرضوں کا حصہ بڑھ کر 43 فیصد ہو گیا تھا۔ 2016-2017 میں، رہن دلالوں نے آسٹریلیائی معیشت میں 2.9 بلین ڈالر کا تعاون کیا تھا۔ 2019 میں، مارگیج بروکر مارکیٹ شیئر رہن مارکیٹ کا 59 فیصد تک بڑھ گیا ہے، تاہم، ہین رائل کمیشن کی سفارشات کی وجہ سے اس شعبے کی مستقبل کی عملداری کو شک میں ڈال دیا گیا ہے۔ کمشنر ہائین نے سفارش کی ہے کہ قرض دہندگان بروکرز کو پیشگی اور ٹریلنگ کمیشن ادا کرنا بند کر دیں اور اس کے بجائے، صارف سروس کے لیے ابھی تک طے شدہ پیشگی فیس ادا کرے۔ انڈسٹری (ایف بی اے اے اور ایم ایف اے اے کی قیادت میں) نے 2019 کی وفاقی انتخابی مہم کا فائدہ اٹھایا تاکہ لبرل حکومت کو پیشگی فیس برائے سروس ماڈل متعارف کرانے سے پیچھے ہٹنے پر راضی کیا جا سکے۔ ان کوششوں کو 'نچلی سطح پر کامیاب لابنگ کا نصابی مقدمہ' قرار دیا گیا ہے۔ رہن دلالوں کو اب آسٹریلیائی سیکیورٹیز اینڈ انویسٹمنٹ کمیشن کے ذریعے منظم کیا جاتا ہے۔ صارفین کے کریڈٹ کے تحفظ کے نئے قومی قانون میں لائسنسنگ کا نظام اور قرض دینے کی ذمہ دار ذمہ داریاں شامل ہیں۔ رہن کے دلالوں کو بیرونی تنازعات کے حل فراہم کنندہ جیسے کریڈٹ محتسب سروس لمیٹڈ (سی او ایس ایل) کا رکن بھی ہونا ضروری ہے۔ مزید برآں، کچھ قرض دہندگان کو تسلیم شدہ بروکرز کو کسی صنعتی ادارے کا رکن بننے کی ضرورت ہوتی ہے جیسے کہ فنانس بروکرز ایسوسی ایشن آف آسٹریلیا (ایف بی اے اے) یا مارگیج اینڈ فنانس ایسوسی ایشن آف آسٹریلیا (ایم ایف اے اے)۔ یہ صنعتی انجمنیں مطالبہ کرتی ہیں کہ بروکرز اپنی مہارت اور علم کو برقرار رکھنے کے لیے ہر سال کم از کم 25-30 مسلسل پیشہ ورانہ ترقی کو مکمل کریں۔ آسٹریلیا اور نیوزی لینڈ کے رہن دلال عام طور پر اپنی خدمات کے لیے فیس نہیں لیتے کیونکہ قرض دہندگان انہیں قرض متعارف کرانے کے لیے ادائیگی کرتے ہیں۔ انہیں ایک اپ فرنٹ کمیشن ادا کیا جاتا ہے جو قرض کی رقم کا اوسطا 0.66% ہوتا ہے اور ایک جاری ٹریل کمیشن جو ماہانہ ادا کی جانے والی قرض کی رقم کا اوسطا 0.165 ٪ ہوتا ہے۔ یہ کمیشن مختلف قرض دہندگان اور قرض کی مصنوعات کے درمیان نمایاں طور پر مختلف ہو سکتے ہیں، خاص طور پر سب پرائم رہن کے بحران کے رد عمل میں جون سے اگست 2008 کے دوران آسٹریلیائی بینکوں کی طرف سے کمیشن کی دوبارہ صف بندی کے بعد سے۔ اگرچہ رہن دلالوں کو قرض دہندگان کی طرف سے کمیشن ادا کیے جاتے ہیں لیکن یہ گاہک کی طرف سے ادا کی جانے والی حتمی شرح یا فیس کو تبدیل نہیں کرتا جیسا کہ دوسرے ممالک میں ہوتا ہے۔ رہن دلالوں کے پاس گاہک سے زیادہ یا کم شرح وصول کرنے اور بدلے میں زیادہ یا کم کمیشن حاصل کرنے کی صلاحیت نہیں ہوتی ہے۔ اس صورت میں جب قرض لینے والا قرض کے تصفیے کے 24 ماہ کے اندر قرض واپس کر دیتا ہے، رہن دلالوں سے قرض دہندگان کی طرف سے "کلا بیک بیک" فیس وصول کی جاتی ہے کیونکہ قرض کو "غیر منافع بخش" سمجھا جاتا ہے۔ یہ رقم عام طور پر پہلے 12 مہینوں میں واپس کیے گئے قرضوں کے لیے قرض کی رقم کا 0.66% اور اگلے 12 مہینوں میں واپس کیے گئے قرضوں کے لیے 0.33% ہوتی ہے۔ جب ایسا ہوتا ہے تو رہن دلال بعض اوقات گاہک سے رقم وصول کرنے کے قابل ہوتے ہیں اگر ان کے پاس ایسا کرنے کا تحریری اختیار ہوتا ہے۔ رہن دلال فیس کے لیے ذمہ دار ہونا پسند نہیں کرتے، لیکن بعض صورتوں میں یہ ناقابل واپسی ہے۔ ذہن میں رکھیں کہ آسٹریلیا میں ایک معیاری ہوم لون 30 سال کی مدت میں معاہدہ کیا جاتا ہے، جس میں اوسط قرض کی زندگی تقریبا 4 سے 5 سال ہوتی ہے۔ آسٹریلیا میں بیسٹ انٹرسٹ ڈیوٹی مارگیج بروکرز کے لیے ضروری ہے کہ وہ اپنے کلائنٹس کے مفادات کو اپنے مفادات سے پہلے رکھیں، چاہے اس کا مطلب یہ ہو کہ ان کے اپنے منافع کو نقصان پہنچے۔ جب رہن بروکر کا انتخاب کرنے کی بات آتی ہے تو یہ ایک اہم عنصر ہوتا ہے کیونکہ یہ اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ گاہکوں کے مالی مقاصد اور ضروریات پر غور کیا جائے۔ سنگاپور میں رہن بروکریج امریکہ اور برطانیہ کی صورتحال کے مقابلے میں رہن بروکریج کی صنعت اب بھی نئی ہے۔ سنگاپور کے تمام بینک رہن بروکریج فرموں کے ساتھ منسلک نہیں ہیں۔ رہن دلال زیادہ تر سنگاپور لا آف ایجنسی کے ذریعے منظم ہوتے ہیں۔ چن اینڈ پارٹنرز کنسلٹنگ گروپ (سی پی سی جی) کی طرف سے کی گئی ایک تحقیق سے پتہ چلتا ہے کہ رہن دلال کی صنعت اب بھی سنگاپور کے مالیاتی صارفین کے لیے بڑی حد تک ایک نیا تصور ہے۔ تاہم یہ بدلنا شروع ہو جائے گا کیونکہ زیادہ سے زیادہ صارفین کو یہ احساس ہو گا کہ رہن دلال کے ساتھ ہاؤسنگ لون لینے سے صارفین کی لاگت میں کوئی اضافہ نہیں ہوتا، اور درحقیقت اس سے انہیں زیادہ باخبر فیصلہ لینے میں مدد مل سکتی ہے۔ ملک میں رہن دلال قرض لینے والوں سے کوئی فیس نہیں لیتے، بلکہ منافع اس وقت ہوتا ہے جب مالیاتی ادارے دلال کے حوالہ کے ذریعے قرض کی کامیاب تقسیم پر دلال کو کمیشن ادا کرتے ہیں۔ سب پرائم مارگیج کرائسس لون سیل مارگیج لون فکسڈ ریٹ مارگیج ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیج وی اے لون ایف ایچ اے بیمہ شدہ لون مارگیج پیکج حوالہ جات بیرونی روابط یو ایس ڈیپارٹمنٹ آف ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈویلپمنٹ (یو ایس) نیشنل ایسوسی ایشن آف مارگیج بروکرز (یو ایس) کینیڈا مارگیج اینڈ ہاؤسنگ کارپوریشن (سی ایم ایچ سی) نیوزی لینڈ مارگیج بروکرز ایسوسی ایشن (این زیڈ) مارگیج فنانشل سروسز پیشے بروکریج فرمیں