Gazumping
گزمپنگ اس وقت ہوتی ہے جب کوئی بیچنے والا (خاص طور پر جائیداد کا) ایک ممکنہ خریدار سے جائیداد پر زبانی پیشکش (خریدنے کا وعدہ) قبول کرتا ہے، لیکن پھر کسی اور کی طرف سے زیادہ پیشکش قبول کرتا ہے۔ اس کا مطلب یہ بھی ہو سکتا ہے کہ بیچنے والا آخری لمحات میں مانگنے کی قیمت میں اضافہ کرے یا مزید رقم مانگے، اس سے پہلے زبانی طور پر کم قیمت پر اتفاق کرنے کے بعد۔ دونوں صورتوں میں، اصل خریدار کو خراب صورتحال میں چھوڑ دیا جاتا ہے، اور اسے یا تو زیادہ قیمت پیش کرنی پڑتی ہے یا خریداری سے محروم ہونا پڑتا ہے۔ گزمپنگ کی اصطلاح عام طور پر برطانیہ اور آئرلینڈ میں استعمال ہوتی ہے، حالانکہ اسی طرح کے طریقے کچھ دوسرے دائرہ اختیار میں بھی پائے جا سکتے ہیں۔ انگلینڈ اور ویلز 1980 کی دہائی کے آخر میں برطانوی رہائشی پراپرٹی مارکیٹ میں جائیداد کی قیمتوں میں تیزی کے ساتھ، انگلینڈ اور ویلز میں گھورنا عام بات بن گئی، کیونکہ خریدار کی پیشکش وینڈر کی طرف سے پیشکش کی قبولیت کے بعد بھی قانونی طور پر پابند نہیں ہے۔ زمین کی فروخت کا معاہدہ تحریری طور پر ہونا چاہیے، انگریزی قانون کی ایک ضرورت جو 1677 کے قانون فراڈز سے ملتی ہے اور لا آف پراپرٹی (متفرق دفعات) ایکٹ 1989 کی دفعہ 2 کے ذریعے دوبارہ بیان کی گئی ہے۔ اس ضرورت کا اصل مقصد زمین کے لین دین میں نیک نیتی اور یقین کو فروغ دینا اور بے ایمانی کو روکنا تھا۔ جب مالک کسی پراپرٹی پر پیشکش قبول کرتا ہے، تو خریدار نے عام طور پر ابھی تک بلڈنگ سروے شروع نہیں کیا ہوگا اور نہ ہی خریدار کو ابھی تک تجویز کردہ قانونی چیک انجام دینے کا موقع ملے گا۔ خریداری کی پیشکش "معاہدے کے تابع" کی جاتی ہے اور اس طرح، جب تک تحریری معاہدوں کا تبادلہ نہیں ہوتا، کوئی بھی فریق کسی بھی وقت باہر نکل سکتا ہے۔ رسمی کارروائیاں مکمل ہونے میں 10-12 ہفتوں تک کا وقت لگ سکتا ہے، اور اگر بیچنے والا اس مدت کے دوران کسی اعلی پیشکش کی طرف مائل ہوتا ہے، تو یہ خریدار کو مایوس اور اپنی جیب سے باہر کر دیتا ہے۔ قیمت پوچھنے کا اس بات پر کوئی اثر نہیں پڑتا ہے کہ آیا کسی پراپرٹی کو "گزمپڈ" کیا جائے گا، لیکن مقام کرتا ہے: یہ لندن اور شمال مشرق میں زیادہ عام ہے۔ پچھلی پیشکش پر کسی بھی پیشکش کو قبول کرنا گزمپنگ کے نام سے جانا جاتا ہے۔ جب جائیداد کی قیمتوں میں کمی آتی ہے تو گھورنے کا رواج شاذ و نادر ہی ہوتا ہے۔ 'گزنڈرنگ' کی اصطلاح اس کے برعکس عمل کے لیے بنائی گئی ہے، جس کے تحت خریدار اس وقت تک انتظار کرتا ہے جب تک کہ جائیداد پر پیشکش کو کم کرنے سے پہلے ہر کوئی معاہدوں کے تبادلے کے لیے تیار نہ ہو جائے، جس سے مکان کی فروخت کا ایک پورا سلسلہ ختم ہونے کا خطرہ ہے جو معاہدے کے گزرنے کا انتظار کر رہا ہے۔ 'گیزنگ' اسی طرح کی صورتحال کو بیان کرتا ہے، جس میں ایک بیچنے والا مارکیٹ میں بہتری کے بعد بہتر مانگ کی قیمت یا پیشکش حاصل کرنے کی توقع کرتے ہوئے سیل سے مکمل طور پر دستبردار ہو جاتا ہے۔ یہ اصطلاح یدش لفظ 'جیزمف' سے ماخوذ ہو سکتی ہے، جس کا مطلب زیادہ چارج کرنا یا دھوکہ دینا ہے۔ اسکاٹ لینڈ اسکاٹس کا قانون اور عمل اسکاٹ لینڈ میں گھورنے کے مسئلے کو نایاب بنا دیتا ہے۔ نقل و حمل کے سکاٹش نظام میں، خریدار یا تو بیچنے والے کے وکیل کو بولی لگانے سے پہلے ایک سروے حاصل کرتے ہیں یا "سروے کے تابع" پیشکش کرتے ہیں۔ فروخت کنندگان عام طور پر تحریری پیشکشوں کے لیے اختتامی تاریخ طے کرتے ہیں، پھر منتخب بولی کی تحریری قبولیت فراہم کرتے ہیں۔ معاہدہ اس وقت پابند ہو جاتا ہے جب بیچنے والے کا وکیل خریدار کی پیشکش کی دستخط شدہ تحریری قبولیت فراہم کرتا ہے۔ اگر فروخت کنندہ تحریری پیشکش اور قبولیت کے ذریعے معاہدوں کو قانونی طور پر حتمی شکل دینے کے بعد زیادہ بولی قبول کرنے کی کوشش کرتا ہے، تو ان کا وکیل ان کے لیے کارروائی کرنے سے انکار کر دے گا، کیونکہ لا سوسائٹی آف اسکاٹ لینڈ کوڈ آف پریکٹس کے مطابق یہ پیشہ ورانہ بدانتظامی ہوگی۔ جیسا کہ انگلینڈ میں، زمین کی فروخت کے تمام معاہدوں کا تحریری طور پر، ہر فریق کے ذریعہ یا اس کی طرف سے دستخط ہونا ضروری ہے۔ اسکاٹ لینڈ میں، فریقین کے وکیل اپنی طرف سے دستخط کرتے ہیں، انگلینڈ کے برعکس، جہاں خریدار اور فروخت کنندہ دونوں ایک معاہدے پر دستخط کرتے ہیں جو ڈپلیکیٹ شکل میں پیش کیا گیا ہے، جس کے بعد ڈپلیکیٹ کا تبادلہ ایک پابند معاہدے کو نافذ کرنے کے لیے کیا جاتا ہے۔ اکثر یہ غلط دعوی کیا جاتا ہے کہ اسکاٹ لینڈ میں گیزمپنگ ایک نایاب چیز ہے کیونکہ یہ کہا جاتا ہے کہ جائیداد کے معاہدے پر زبانی معاہدہ قانونی طور پر پابند ہے ؛ جب کہ معاہدہ سے متعلق قانون انگلینڈ میں قانون سے مختلف ہے، یہ نایاب نقل و حمل کے مختلف نظام کی وجہ سے ہے۔ تاہم، اسکاٹ لینڈ میں، ایک اسٹیٹ ایجنٹ، جو بیچنے والے کی طرف سے کام کرتا ہے، ایک اور قسم کی نظر ڈالنے کی مثالیں شروع کر سکتا ہے۔ ایک بار جب تحریری پیشکشوں کی اختتامی تاریخ طے ہو جاتی ہے اور اسٹیٹ ایجنٹ منتخب بولی کو زبانی طور پر قبول کر لیتا ہے، تو اسٹیٹ ایجنٹ پھر کامیاب خریدار اور حریف کے درمیان بولی کی جنگ چھیڑنے کی کوشش کر سکتا ہے، جو کہ خیالی ہو سکتا ہے، تاکہ ہر فریق کی طرف سے پیش کردہ پیشکش کو بڑھایا جا سکے۔ ایسے حالات میں، ایک کامیاب خریدار کے لیے بہت کم سہارا ہوتا ہے، جسے زبانی طور پر مطلع کیے جانے کے باوجود کہ ان کی پیشکش قبول کر لی گئی ہے، پھر زبانی طور پر مطلع کیا جاتا ہے کہ ان کی پیشکش کو زیادہ بولی کے حق میں مسترد کر دیا گیا ہے۔ اس طرح کے حالات صرف ترسیل کے عمل کے ابتدائی مرحلے میں ہوتے ہیں، اس سے پہلے کہ بیچنے والے کے وکیل کی طرف سے کسی پیشکش کی تحریری قبولیت کی جائے۔ اکثر وہ اسٹیٹ ایجنٹوں کی طرف سے قانونی تقاضے کے نتیجے میں ہوتے ہیں کہ وہ کسی زبانی طور پر قبول شدہ پیشکش کی تحریری تصدیق سے پہلے موصول ہونے والی کسی بھی اعلی پیشکش کے بیچنے والے کو مشورہ دیں، بشمول اختتامی تاریخ کے بعد موصول ہونے والی پیشکش۔ اسکاٹ لینڈ میں، جہاں خریدار کے پاس مقدمہ کرنے کے قابل ہونے کے لیے ناکافی اثاثے ہوں، لیکن یہ عام بات نہیں ہے۔ ریاستہائے متحدہ گازمپنگ کی اصطلاح ریاستہائے متحدہ میں استعمال نہیں ہوتی ہے۔ ہر ریاست کے مختلف قوانین اور روایات ہیں، لیکن خریدار عام طور پر ایک تحریری پیشکش کرتے ہیں، جسے جب بیچنے والے کے ذریعہ قبول (دستخط شدہ) کیا جاتا ہے، تو زیادہ تر علاقوں میں بیچنے والے پر پابند ہوتا ہے۔ اسے "خریداری اور فروخت" معاہدہ کہا جاتا ہے، جس میں شرائط ہو سکتی ہیں۔ امریکی رہائشی خریداری کے معاہدوں میں عام طور پر ایک معائنے کی شق ہوتی ہے، ایک مختصر مدت جس کے دوران خریدار جائیداد کا معائنہ کر سکتا ہے اور اگر جائیداد خریدار کے معائنے کو پاس نہیں کرتی ہے تو واجب الادا رقم کی مکمل واپسی کے ساتھ معاہدے سے باہر نکل سکتا ہے۔ تاہم، بیچنے والا، کچھ ریاستوں کے علاوہ، معائنہ کی مدت کے دوران پیچھے نہیں ہٹ سکتا۔ نیو جرسی ایک ایسی ریاست ہے جہاں بیچنے والے کے پاس "قانونی جائزہ" کی مدت ہوتی ہے، جس کے دوران وہ ایک قبول شدہ معاہدے سے پیچھے ہٹ سکتے ہیں۔ گزنڈرنگ "گزنڈرنگ" وہ جگہ ہے جہاں ایک ممکنہ خریدار (خاص طور پر کسی پراپرٹی کا) ایک متفقہ قیمت پر پراپرٹی خریدنے کی پیشکش کرتا ہے لیکن بعد میں پیشکش واپس لینے کی دھمکی دیتا ہے جب تک کہ بیچنے والا کم قیمت پر راضی نہ ہو جائے۔ دو ایسے حالات ہیں جہاں ایسا ہوتا ہے: گرتے ہوئے بازار میں، جہاں ابتدائی معاہدے اور متوقع فروخت کی تاریخ کے درمیان کی مدت میں جائیداد کی قیمت میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔ رسمی معاہدوں پر دستخط ہونے سے ٹھیک پہلے، جب خریدار کو یقین ہو کہ بیچنے والا کمزور حالت میں ہے (ایک عمل کو عام طور پر غیر اخلاقی سمجھا جاتا ہے)۔ بیچنے والا کمزور حالت میں ہو سکتا ہے، دوسرے وعدوں جیسے کہ زنجیر میں داخل ہو چکا ہو اور باہر نکلنے میں بہت ہچکچاتا ہو۔ یہ بھی دیکھیں کہ ری ٹریڈ حوالہ جات بیرونی لنکس دی موو چینل-گیزنگ کیا ہے؟ Observer|Gazumping برطانیہ کی گیزمپنگ کی تعریف اور گیزمپنگ سے کیسے بچایا جائے Guardian|Gazumping اور گیزمپنگ خریداروں سے کیسے بچایا جائے-جین مین رئیل اسٹیٹ، برطانیہ کے پراپرٹی قانون میں AU ہاؤسنگ