Mortgage industry of Denmark
ڈنمارک کی رہن کی صنعت قرض لینے والوں کو سرمایہ مارکیٹ کے کھلاڑیوں کی فنڈنگ کی شرائط کے قریب شرائط پر لچکدار اور شفاف قرض فراہم کرتی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، احاطہ شدہ رہن بانڈ مارکیٹ کے خطرے کو جاری کرنے والے رہن بینک سے بانڈ سرمایہ کاروں کو منتقل کرتے ہیں۔ آخر میں، جائیداد کی تشخیص کے سخت قوانین، رہن بینکوں کے ذریعہ کریڈٹ رسک مینجمنٹ، اور نام نہاد 'بیلنس اصول' سمیت سخت قواعد و ضوابط نے بھی تاریخی طور پر رہن بانڈز کو ڈیفالٹ رسک سے بچایا ہے۔ اعلی صنعتی ارتکاز اور خودکار اسٹیبلائزر بھی استحکام کو برقرار رکھنے میں کردار ادا کرتے ہیں۔ ڈنمارک میں، رہن والے بینک واحد مالیاتی ادارے ہیں جنہیں احاطہ شدہ رہن بانڈ () جاری کرکے حقیقی جائیداد پر رہن کے خلاف قرض دینے کی اجازت ہے۔ رہن بینکوں کو اجازت دی جانے والی سرگرمیوں کا دائرہ رہن قرضوں کی ابتدا اور خدمت، ان کی فنڈنگ، خصوصی طور پر رہن بانڈز کے اجرا کے ذریعے، اور لوازمات سمجھی جانے والی سرگرمیوں تک محدود ہے۔ 2007 تک، ڈینش رہن بازار میں آٹھ رہن بینک سرگرم ہیں، جن میں سے کچھ تجارتی بینکوں سے وابستہ ہیں۔ عام طور پر "بیلنس اصول" ڈینش مارگیج کریڈٹ ایکٹ رہن کریڈٹ اداروں کے اثاثوں (مثال کے طور پر، رہن قرض) اور واجبات (مثال کے طور پر، رہن بانڈ) کے درمیان سخت مماثلت کے قوانین عائد کرتا ہے۔ ہر نئے قرض کو اصولی طور پر مساوی سائز اور یکساں نقد بہاؤ اور پختگی کی خصوصیات کے نئے رہن بانڈز کے اجرا سے مالی اعانت فراہم کی جاتی ہے، جسے بیلنس اصول یا متوازن کتابی اصول (صفحہ 29) کہا جاتا ہے۔ بانڈز کی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی قرض لینے والے کو منتقل کی جاتی ہے اور اسی طرح سود اور اصل ادائیگیاں براہ راست رہن بانڈز رکھنے والے سرمایہ کاروں کو منتقل کی جاتی ہیں۔ مزید برآں، مارگیج کریڈٹ ایکٹ قرض دینے کے سخت قوانین قائم کرتا ہے جو مالی اعانت کی جائیداد کی قسم کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں۔ جائیداد کے ہر زمرے کے لیے زیادہ سے زیادہ قرض سے قیمت (ایل ٹی وی) کا تناسب اور قرض دینے کی مدت مقرر کی جاتی ہے۔ جبکہ جائیدادوں کے تمام زمروں کے لیے، زیادہ سے زیادہ قرض دینے کی مدت 30 سال تک ہو سکتی ہے، زیادہ سے زیادہ قرض دینے کی حدود رہن والی جائیداد کی نوعیت کے مطابق نمایاں طور پر مختلف ہوتی ہیں۔ مالک کے زیر قبضہ گھروں، کرایے کی جائیدادوں، کوآپریٹو ہومز اور ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے، رہن کے قرضے جائیداد کی قیمت کا 80 فیصد تک نمائندگی کر سکتے ہیں۔ اس کے برعکس، زیادہ سے زیادہ ایل ٹی وی کا تناسب زرعی جائیدادوں کے لیے 70 فیصد، تجارتی رئیل اسٹیٹ اور ثانوی رہائش گاہوں کے لیے 60 فیصد، اور غیر تعمیر شدہ مقامات کے لیے 40 فیصد تک محدود ہے۔ پہلا ڈینش مارگیج ایکٹ 1850 میں منظور کیا گیا تھا، جس میں نئے رہن کریڈٹ ادارے قائم کیے گئے تھے جنہیں (غیر منافع بخش) انجمنوں کے طور پر کاسٹ کیا گیا تھا۔ حقیقی جائیداد پر رہن کے خلاف قرضوں کی مالی اعانت سلسلہ وار بانڈ جاری کرکے کی جاتی ہے۔ ابتدائی طور پر، قرض لینے والے رہن کے متعلقہ پول کی واجبات کے لیے مشترکہ طور پر ذمہ دار تھے۔ اس کے بعد یہ نظام ترقی کرتا رہا، خاص طور پر 1970 کی دہائی کے اوائل میں، جب رہن کی مالی اعانت کو آسان اور معیاری بنایا گیا۔ اصلاحات کا آخری بڑا دور 1989 میں ہوا، جس میں تجارتی بینکوں کو رہن کریڈٹ اداروں کے مالک ہونے کا اختیار دیا گیا۔ 2001 کے بعد، رہن بانڈ کی اکثریت قرض لینے والوں کی مشترکہ ذمہ داری کے بغیر جاری کی گئی۔ جائیداد کی رجسٹریشن اور قرض کی منظوری رہن کا نظام جائیداد کی اکائیوں کے موثر اندراج اور زمین میں حقوق پر منحصر ہے۔ نیشنل سروے اور کیڈسٹر کے زیر انتظام کیڈسٹر ہر لینڈ پارسل اور پراپرٹی یونٹ کی شناخت کرتا ہے۔ شناخت کو دیگر قومی اطلاعاتی نظاموں کے ذریعے استعمال کیا جاتا ہے۔ لینڈ رجسٹریشن کورٹ زمین، رہن اور دیگر چارجز کے حقوق کے اندراج کو سنبھالتی ہے۔ رہن بینک صرف اس شرط پر قرض دیتے ہیں کہ رہن کا معاہدہ رجسٹرڈ ہے، لیکن بغیر کسی دوسری قسم کی ضمانت کے۔ اس کے علاوہ، قرض لینے والے پر بہت تفصیلی کریڈٹ چیک نہیں کیا جاتا ہے ؛ قرض کا ضمانت قرض لینے والے کے بجائے جائیداد ہے۔ رہن قرض قائم کرنے کے عمل کی تفصیلات انگریزی میں بیان کی گئی ہیں۔ ڈنمارک کی بلدیات انفارمیشن سسٹم کو برقرار رکھتی ہیں، دوسروں کے درمیان زوننگ، تعمیراتی تفصیلات اور قابل ٹیکس قیمت کو ریکارڈ کرتی ہیں، اور ٹیکس حکام بڑے پیمانے پر تشخیص کا نظام برقرار رکھتے ہیں۔ دونوں مؤخر الذکر نظاموں کو بلدیاتی اداروں کے ذریعے جمع کردہ ٹائٹل ڈیڈز کے لازمی خلاصہ کے ذریعے اپ ڈیٹ کیا جاتا ہے۔ پیشگی بندش رہن دینے والے کی طرف سے رہن سے متعلق اپنی ذمہ داریوں کی عدم ادائیگی کی صورت میں، رہن بینک جائیداد کو جبری فروخت کے لیے پیش کر سکتا ہے۔ جبری فروخت نافذ کرنے والی عدالتوں (فوگیڈریٹن) کے ذریعے کی جاتی ہے، جو عدالتوں کے عام نظام کا حصہ ہیں۔ رہن یافتگان کو ترجیحی ترتیب میں احاطہ کیا جائے گا اور جب کہ بے نقاب رہن والے قرضوں کو لینڈ رجسٹر سے حذف کر دیا جائے گا، رہن یافتگان قرض لینے والے کے خلاف اپنے (بے نقاب) دعوے کو ذاتی دعوے کے طور پر رکھیں گے۔ یہ عام طور پر اس وقت سے چھ ماہ سے زیادہ نہیں لگتا جب قرض لینے والا قرض پر ڈیفالٹ ہوتا ہے جب تک کہ جبری فروخت نہیں کی جا سکتی۔ یہ فرانس کے برعکس ہے، جہاں اسے بند کرنے میں کئی سال لگ سکتے ہیں۔ ایک خاندان کو گلی میں تبدیل کرنے کے انسانی اخراجات کو سماجی رہائش کے ذریعے کم کیا جاتا ہے۔ ڈنمارک میں کل 25 لاکھ ہاؤسنگ یونٹس کا ہاؤسنگ اسٹاک ہے، جن میں سے 19 فیصد کا تعلق سوشل ہاؤسنگ ایسوسی ایشنز سے ہے۔ انجمنوں کو حکومت اور میونسپلٹیوں کی طرف سے کم سود اور رہن کی ادائیگیوں اور قرض کی ضمانتوں کے لحاظ سے سبسڈی دی جاتی ہے۔ نیز رہائشی-دوسرے کرائے کے مکانات کی طرح-آمدنی، گھر کے سائز اور اپارٹمنٹ کے سائز سے متعلق انفرادی کرایہ کی سبسڈی وصول کرتے ہیں۔ رہائش کی شدید ضرورت والے لوگ مدد کے لیے بلدیہ کا رخ کر سکتے ہیں اگر ان کے پاس اپنے رہائش کے مسئلے کو حل کرنے کے امکانات نہیں ہیں۔ پیشگی بندش کا ذکر دیگر وجوہات میں ایک وجہ کے طور پر کیا گیا ہے، مثال کے طور پر۔ طلاق، cf. ڈینش رہن کے 98 ٪ میں سے 59 ٪ کو رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز میں محفوظ کیا جاتا ہے اور رہن بنانے والوں کے ذریعہ فروخت کیا جاتا ہے۔ کاروباری عمل رہن بینکوں کے ذریعے چلتا ہے جو درخواست کے اعداد و شمار حاصل کرتے ہیں اور دستاویزات کا جائزہ لیتے ہیں اور رہن کی تجویز کرنے والوں کی تشخیص کرتے ہیں۔ ہر رہن بینک، ہر روز، موجودہ بانڈ پول میں ایک فیصد مالیت کے نئے بانڈ جاری کرتا ہے جو اس دن بنائے گئے نئے قرضوں کے مساوی رقم میں ہوتے ہیں۔ مارگیج انسٹی ٹیوٹ کا منی منیجر فیصلہ کرتا ہے کہ نئے بانڈز کو سیکنڈری مارکیٹ میں کب فروخت کرنا ہے کیونکہ وہ اسی سیریز کے دوسرے بانڈز سے ملتے جلتے ہیں۔ شرح سود میں اضافے یا کمی کی صورت میں، ایک نیا بانڈ پول اپنے پیشرو سے 1⁄2 فیصد مختلف شرح سے شروع کیا جا سکتا ہے، لیکن پیداوار مساوی ہوتی ہے۔ بانڈ کی قیمتیں تجارت کرتی ہیں اور دن کے آخر میں ان کا حوالہ دیا جاتا ہے اور انٹر ڈے پرائسنگ ہوتی ہے۔ رہن انسٹی ٹیوٹ کی طرف سے تخلیق کار (قرض لینے والے) کو منتقل کی گئی نقد رقم جاری کردہ بانڈز کی تعداد اور ان کے پچھلے دن کی قیمت پر مبنی ہوتی ہے۔ ہر بار جب قرض کا بیلنس کم کیا جاتا ہے، تو لاٹری کے ذریعے مساوی تعداد میں بانڈز کی نشاندہی کی جاتی ہے اور ایک فیصد مساوی قیمت کے ساتھ ایک مختلف بانڈ میں تبدیل کیا جاتا ہے (جو اگلی ادائیگی کی تاریخ میں مساوی قیمت پر نقد میں تبدیل ہو جائے گا)۔ یہ اور یہ حقیقت کہ اصل میں جاری کردہ بانڈز قرض کی مکمل رقم کے برابر ہیں، بیلنس اصول کو نافذ کرتے ہیں۔ قرض کی پیشگی ادائیگی کچھ پیشگی نوٹس کی ضروریات کے ساتھ نقد استعمال کرکے کی جا سکتی ہے تاکہ بانڈ مارکیٹ اندازہ لگا سکے کہ کیا ہو رہا ہے۔ درحقیقت ایک معاہدہ پہلے سے کیا جاتا ہے کہ پیش کی گئی نقد رقم اگلی ادائیگی کی تاریخ پر قبل از وقت ادائیگی کے لیے استعمال کی جائے گی۔ بانڈز کا استعمال کرتے ہوئے قرضوں کی پیشگی ادائیگی بھی کی جا سکتی ہے۔ ان بانڈز کو رعایت پر خریدا جا سکتا ہے اگر اسی جگہ پر وہ تجارت کر رہے ہیں، اور مساوی طور پر پری پیمنٹ کریڈٹ وصول کرتے ہیں۔ بانڈز میں قرض کی پیشگی ادائیگیوں کے لیے اس سلسلے سے بانڈز کی پیشکش کی ضرورت ہوتی ہے جس نے قرض کی مالی اعانت کی تھی۔ بانڈ کے سرمایہ کار بانڈز کے ساتھ قرض کی پیشگی ادائیگیوں کو بالکل بھی پیشگی ادائیگی نہیں سمجھتے کیونکہ پیشگی ادائیگی کی وجہ سے ختم ہونے والے بانڈز میں سرمایہ کار کے پاس موجود کوئی بانڈ شامل نہیں ہوتے ہیں۔ اخراجات یورپ کے لیے اقوام متحدہ کے اقتصادی کمیشن کی طرف سے جاری کردہ ایک مطالعہ میں جرمن، امریکہ اور ڈینش رہن کے نظام کا موازنہ کیا گیا۔ جرمن باسپارکاسن نے پچھلے 40 سالوں میں (2004 تک) تقریبا 6 فیصد سالانہ کی برائے نام شرح سود کی اطلاع دی ہے۔ اس کے علاوہ، وہ انتظامیہ اور خدمات کی فیس (قرض کی رقم کا تقریبا 1.5 فیصد) وصول کرتے ہیں۔ ریاستہائے متحدہ میں، ہاؤسنگ مارکیٹ میں فکسڈ ریٹ رہن کے لیے اوسط شرح سود 1980 کی دہائی میں اعلی دوہرے اعداد میں شروع ہوئی اور (2004 تک) تقریبا 6 فیصد سالانہ تک پہنچ گئی ہے۔ تاہم، مجموعی قرض لینے کی لاگت برائے نام سود کی شرح سے کافی زیادہ ہے اور پچھلے 30 سالوں سے اس کی رقم 10.46 فیصد ہے۔ ڈنمارک میں، ریاستہائے متحدہ کی سرمایہ مارکیٹ کی طرح، شرح سود سالانہ 6 فیصد تک گر گئی ہے۔ رسک اور انتظامی فیس بقایا قرض کا 0.0 فیصد ہے۔ اس کے علاوہ، ایک حصول فیس وصول کی جاتی ہے جو اصل کا ایک فیصد ہے، صفحہ 46 انچ۔ حکومت کے زیر اہتمام انٹرپرائز رہن قرض کے حوالہ جات بیرونی لنکس "ڈینش رہن مارکیٹ-جیسے جیسے ہاؤسنگ فنانس تیار ہوتا ہے، کیا ڈینش ماڈل کی پیروی کرنے کی وجوہات ہیں؟"۔ بین الاقوامی آباد کاریوں کے لیے بینک۔ بی آئی ایس سہ ماہی جائزہ۔ مارچ 2004، صفحہ 95-109۔ "وال اسٹریٹ جرنل رائے: ڈنمارک ایک ماڈل رہن مارکیٹ پیش کرتا ہے"۔ جارج سوروس۔ وال اسٹریٹ جرنل۔ 10 اکتوبر 2008۔ ڈنمارک میں رہن ہاؤسنگ میں ڈینش رہن کریڈٹ سسٹم بینکنگ کے بارے میں