Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos
کوئئس ایسٹ سولم، ایئس ایسٹ یوسک ایڈ کولم ایٹ ایڈ انفیروس (لاطینی کے لیے "جو بھی مٹی ہے، یہ جنت تک اور جہنم تک ان کا ہے") جائیداد کے قانون کا ایک اصول ہے، جس میں کہا گیا ہے کہ جائیداد رکھنے والوں کو نہ صرف زمین کے پلاٹ پر، بلکہ اوپر کی ہوا اور (وسیع تر تشکیل میں) نیچے کی زمین پر بھی حق حاصل ہے۔ اس اصول کو اکثر اس کی مختصر شکل میں ایڈ کولم نظریہ کہا جاتا ہے۔ جدید قانون میں، یہ اصول اب بھی محدود شکل میں قبول کیا جاتا ہے ؛ حقوق کو اوپر کے فضائی حقوق اور نیچے زیر زمین حقوق میں تقسیم کیا گیا ہے۔ جائیداد کے عنوان میں زمین کے بالکل اوپر اور نیچے کی جگہ شامل ہے-پڑوسی عمارتوں کے زیادہ لٹکنے والے حصوں کو روکنا-لیکن زمین سے اوپر یا خلا میں پروازوں کو کنٹرول کرنے کے حقوق نہیں ہیں۔ گھنے شہری علاقوں میں، موجودہ عمارتوں پر نئی عمارتوں کی تعمیر کی اجازت دینے کے لیے ہوائی حقوق قابل منتقلی ہو سکتے ہیں (قابل منتقلی ترقیاتی حقوق دیکھیں)۔ کچھ دائرہ اختیار میں، معدنی حقوق کا استحصال کرنے کی صلاحیت-زیر زمین حقوق کے ذیلی سیٹ کے طور پر، ایک مخصوص گہرائی سے باہر-جائیداد کے عنوان سے مکمل طور پر الگ ہے۔ ایسے دائرہ اختیار میں، یہ حقوق اکثر ریاست کی مستقل ملکیت ہوتے ہیں اور ایک مقررہ مدت کے لیے اس سے لیز پر لیے جاتے ہیں۔ کہاوت کے ابتدائی ورژن کا سراغ 13 ویں صدی کے اطالوی قانون دان ایکورسس سے لگایا گیا ہے، اور کہا جاتا ہے کہ عام قانون میں ایڈورڈ اول کے زمانے کا ہے۔ اسے حال ہی میں ولیم بلیک اسٹون نے اپنے بااثر مقالے کمنٹریز آن دی لاز آف انگلینڈ (1766) میں وسیع شکل (اوپر ہوا اور نیچے زمین) میں جاری کیا تھا۔ ایپلی کیشنز جیسا کہ نام بیان کرتا ہے، اصول یہ ہے کہ ایک شخص جو زمین کے کسی خاص ٹکڑے کا مالک ہے اس کے اوپر اور نیچے کی ہر چیز کا بھی مالک ہے۔ نتیجتا، مالک ان لوگوں کے خلاف خلاف ورزی کا مقدمہ چلا سکتا تھا جنہوں نے سرحد کی خلاف ورزی کی لیکن حقیقت میں کبھی مٹی کو نہیں چھوا۔ جائیداد کے کسی بھی دوسرے حقوق کی طرح، مالک اسے دوسروں کو بیچ یا لیز پر دے سکتا ہے، یا اسے ریاست کے ذریعے لیا یا ریگولیٹ کیا جا سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، فرض کریں کہ تین افراد پڑوسی اراضی کے مالک ہیں۔ سرے پر موجود پلاٹوں کے مالکان اپنی دو جائیدادوں کو جوڑنے والے مرکزی پلاٹ پر ایک پل بنانا چاہتے ہیں۔ اگرچہ پل بیچ میں مالک کی مٹی کو کبھی نہیں چھوتا تھا، لیکن کیوئس ایسٹ سولم کا اصول درمیانی مالک کو اس کی تعمیر روکنے یا ایسا کرنے کے حق کے لیے ادائیگی کا مطالبہ کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ اسی اصول کے مطابق، جو شخص کسی کی زمین کے نیچے کان کنی کرنا چاہتا ہے اسے ایسا کرنے کے لیے مالک سے اجازت لینا ہوگی، چاہے کان کا داخلی دروازہ پڑوسی زمین پر ہی کیوں نہ ہو۔ اس جملے کا سہرا 13 ویں صدی میں گلوسیٹر ایکورسس کو جاتا ہے۔ یہ تجویز کیا گیا ہے کہ یہ اصول ایکورسس کے بیٹے فرانسسکس ایکورسس نے انگلینڈ لایا تھا، جو ایڈورڈ اول کے ساتھ صلیبی جنگوں سے واپسی پر انگلینڈ آیا تھا۔ اس اصول کو ایڈورڈ کوک نے بری بمقابلہ پوپ (1587) میں عام قانون میں مضبوطی سے قائم کیا تھا، جو اس اصول کے انگریزی قانون میں پہلا بیان دیتا ہے، لکھتا ہے (لبرل 1، سیکشن 1، صفحہ 4، سیکشن "ٹیرا" (ارتھ)): اس معاملے پر رپورٹر کا نوٹ ایڈورڈ اول کے وقت کو بیان کرتا ہے، جو ایکورسس (باپ اور بیٹے) سے منسوب کرتا ہے۔ 1600 کے آس پاس کے دو دیگر معاملات بھی اس اصول کو استعمال کرتے ہیں، اور 19 ویں صدی کے متعدد معاملات بھی اس کا اطلاق کرتے ہیں۔ یہ فقرہ بلیک اسٹون کے تبصروں، کتاب 2، باب 2، صفحہ * 18 میں ظاہر ہوتا ہے: یہ تشکیل، اگرچہ اس میں ایٹ ایڈ انفروس اور جہنم کے الفاظ کو چھوڑ دیا گیا ہے، اس میں یہ تشریح ("اور زمین کا مرکز") شامل ہے۔ بڑے پیمانے پر بلیک اسٹون کے اثر و رسوخ کے ذریعے، یہ وسیع تر تشکیل امریکی قانون میں بااثر ہو گئی۔ اینگلو امریکن قانون میں اصول کی مختلف فارمولیشن کے لیے سوینی کا حوالہ دیکھیں۔ یہ اصول کلاسیکی رومن قانون میں نہیں ملتا ہے۔ اس جملے کو ایکورسس نے دفن کرنے کے پلاٹ یا مقبرے کو اونچی لٹکتی ہوئی عمارت کی مداخلت سے پاک رکھنے کے حقوق پر بحث میں استعمال کیا تھا۔ کوک کی تشکیل میں، وہ پرندوں سے متعلق تین واقعات کا حوالہ دیتے ہیں۔ تقریبا 1600 معاملات میں چھتوں پر لٹکنا شامل ہے، جبکہ 19 ویں صدی کے معاملات متنوع موضوعات کو حل کرتے ہیں۔ اس اصول نے فضائی اور خلائی سفر کی ترقی کے ساتھ دلچسپی میں اضافہ کیا، خاص طور پر 1930 کی دہائی میں، اور خلائی سفر کی ترقی نے 1960 کی دہائی میں ایڈ کولم نظریے کا مزید جائزہ لیا۔ امریکی قانون میں، لوئس برینڈیس کی "فرام ہیڈز آل دی وے ٹو ہیون" کی فارمولیشن Ab orco usque ad coelum بھی پائی جاتی ہے۔ جدید تاریخ جائیداد کا ثابت قدم ایڈ کولم نظریہ ہوا اور خلائی سفر کی آمد کے ساتھ ناپسندیدہ ہونے لگا: 1783 میں پہلی گرم ہوا کے غبارے کی پرواز کے بعد، لوگوں کو احساس ہونے لگا کہ ایڈ کولم مضحکہ خیز نتائج کا باعث بن سکتا ہے۔ قانون دانوں نے کبھی کبھار فضائی غبارے کی خلاف ورزی کو ایک معمولی چوٹ کی مثال کے طور پر استعمال کیا جس کے لیے قانون ازالہ فراہم نہیں کرے گا، اور ایسا لگتا ہے کہ کسی نے کبھی کسی غبارے والے پر صرف اڑنے کے لیے مقدمہ نہیں کیا۔ ۔ یہاں تک کہ اگر غبارے والوں کی پروازیں تکنیکی طور پر غیر قانونی تھیں، "قانون فریقین کی توقعات کے مطابق قدم سے باہر تھا، اس میں نہ تو زمینداروں اور نہ ہی غبارے والوں نے سوچا کہ اوور فلائٹس میں کچھ غلط ہے۔" اگرچہ سب نے غباروں کو برداشت کیا، لیکن ہوائی جہاز کی ایجاد نے قانونی دنیا کو فضائی خلاف ورزی کے مسئلے پر سنجیدگی سے دوبارہ سوچنے پر مجبور کر دیا۔ زیادہ تر لوگوں نے پرانے اصول کو ناپسندیدہ پایا، لیکن لوگوں نے اس بات پر اختلاف کیا کہ اسے کیسے رد کیا جا سکتا ہے۔ عام قانون کے پیروکاروں کا خیال ہے کہ ججوں کو قانون (لوگوں کے رسم و رواج میں یا استدلال کے ذریعے) کو "پایا" تھا، انہیں یا تو یہ دلیل دینی پڑتی تھی کہ سابقہ عدالتوں نے رومن قانون کے اصول کو اپنانے میں غلطی کی تھی (یعنی، انہوں نے استدلال کیا کہ یہ دراصل رومیوں کی حکمرانی نہیں تھی)، یا یہ کہ سابقہ حکمرانی اس کے الفاظ کے تجویز کردہ دائرہ کار سے تنگ تھی۔ قانونی مثبتیت کے ماہرین کے پاس ایک آسان دلیل تھی: اگر جج صرف قانون بناتے ہیں، تو وہ اب اسے دوسرے کے بجائے ایک طریقے سے بنا سکتے ہیں۔ اور قانونی حقیقت پسند محض پیش گوئی کر سکتے ہیں کہ جج قانون میں ترمیم کریں گے کیونکہ مقدمات کے حقائق انہیں ایسا کرنے پر آمادہ کریں گے۔ انگریزی قانون انگلینڈ اور ویلز میں کیلسن بمقابلہ امپیریل ٹوبیکو کمپنی میں زمین کے مالکان کے اپنی زمین پر فوری طور پر فضائی حدود کے حقوق کی تصدیق کی گئی تھی جہاں ایک عمارت پر ایک نشان لگایا گیا تھا جس نے مدعی کی جائیداد پر قبضہ کر لیا تھا، حالانکہ اس سے کوئی نقصان یا پریشانی نہیں ہوئی تھی۔ زمین کے مالک کو ایک حکم نامہ جاری کیا گیا تھا جس میں نشان کو ہٹانے کی ضرورت تھی۔ تعمیر میں استعمال ہونے والے بڑے کرین جیبوں کی اجازت کے بغیر 'اوور فلائنگ' کو روکنے کے زمینداروں کے حق کی بھی تصدیق کی گئی ہے۔ لیگ بمقابلہ اسکائی ویوز اینڈ جنرل لمیٹڈ کے لارڈ برنسٹین میں، عدالت نے نوٹ کیا کہ ایڈ کولم کا فقرہ 'رنگین' تھا، لیکن کہا کہ عام قانون میں یہ اچھی طرح سے طے کیا گیا تھا کہ زمین کے مالک کو زمین کے بالکل اوپر ہوا میں حقوق حاصل ہیں، خاص طور پر ملحقہ جائیدادوں سے زیادہ لٹکنے والی علامتوں تک۔ یہ حق اس سے زیادہ نہیں تھا جو 'اس پر زمین اور ڈھانچے کے عام استعمال اور لطف اندوز ہونے کے لیے ضروری تھا'۔ اسٹار انرجی ویلڈ بیسن لمیٹڈ اور ایک اور بمقابلہ بوکارڈو ایس اے میں، یوکے سپریم کورٹ نے (یہ دلیل سننے کے بعد کہ یہ اصول اب زمین کی ملکیت سے متعلق نہیں ہے) فیصلہ دیا کہ اس اصول کی "اب بھی انگریزی قانون میں اہمیت ہے کیونکہ سادہ زبان میں، قانون کی ایک تجویز جس نے عام قبولیت کا حکم دیا ہے۔ یہ ایک نامکمل رہنما ہے، کیونکہ اس کا اطلاق اونچائی سے اوپر کی فضائی حدود کے استعمال پر ہونا بند ہو گیا ہے جو زمین کے عام صارف کے ساتھ مداخلت کر سکتا ہے [cf برنسٹین، اوپر]۔ " اس کے باوجود سپریم کورٹ نے دعویدار کے سطح سے 250 سے 400 میٹر کی گہرائی میں دراندازی کے دعوے کے حق کو برقرار رکھا، جبکہ یہ تسلیم کرتے ہوئے کہ زیر زمین ملکیت غیر معینہ مدت تک نہیں بڑھ سکتی ؛ حالانکہ اس طرح کی دراندازی کا معاوضہ بہت کم ہوگا کیونکہ جس زمین سے پائپ گزرا تھا اس میں کسی بھی عملی معنوں میں کوئی مداخلت نہیں تھی۔ اس فیصلے کو بعد میں انفراسٹرکچر ایکٹ 2015 کی دفعہ 43 کے ذریعے محدود کر دیا گیا ہے، جو خلاف ورزی کی ذمہ داری کے بغیر بعض مقاصد کے لیے 'گہری سطح کی زمین' (سطح سے 300 میٹر سے زیادہ نیچے کی زمین کے طور پر بیان کردہ) کے استحصال کی اجازت دیتا ہے۔ یہ فری ہولڈ رجسٹرڈ زمین پر حقوق کی قانونی علیحدگی کے طور پر منظور کیا گیا تھا جسے مالکان کو 'فریکنگ' کی سہولت فراہم کرنی ہوتی، اور بوکارڈو کیس میں کچھ (اگرچہ سبھی نہیں) دراندازی کی اجازت ہوتی۔ ریاستہائے متحدہ میں، ایڈ کولم نظریے کی غیر معینہ مدت تک اوپر کی طرف تشریح کا خاتمہ 1946 میں ریاستہائے متحدہ کی سپریم کورٹ کے ایک معقول مقدمے ریاستہائے متحدہ بمقابلہ کاسبی سے ہوا۔ کاسبی کیس میں: کم اڑان والے فوجی طیاروں کی وجہ سے مدعی مرغیاں "چکن ہاؤس اور دیواروں کے ساتھ چھلانگ لگا کر خود کو پھاڑ کر مر گئیں"۔ مدعیوں نے حکومت پر مقدمہ دائر کرتے ہوئے کہا کہ وہ پانچویں ترمیم کی ٹیکنگز شق کے تحت معاوضے کے حقدار ہیں۔ عدالت کا فیصلہ، جو جسٹس ولیم او ڈگلس نے تحریر کیا تھا، صرف یہ کہہ کر کیس کو تنگ بنیاد پر حل کر سکتا تھا کہ زمین پر قبضہ کیا گیا تھا کیونکہ حکومت کی پروازوں نے زمین کو متاثر کیا تھا۔ جسٹس ڈگلس اس نتیجے پر پہنچے، لیکن پھر انہوں نے بہت آگے بڑھ کر رائے دی کہ فضائی حدود کے زمیندار کیا کرتے ہیں اور ان کے پاس کیا نہیں ہے۔ انہوں نے لکھا کہ "اگر زمیندار کو زمین سے مکمل لطف اندوز ہونا ہے، تو اسے گھیرے ہوئے ماحول کی فوری رسائی پر خصوصی کنٹرول ہونا چاہیے۔ ورنہ عمارتیں نہیں کھڑی کی جا سکتیں، درخت نہیں لگائے جا سکتے اور باڑ بھی نہیں چلائی جا سکتی تھی۔ " اس طرح، ایک زمیندار "زمین کے اوپر کم از کم اتنی ہی جگہ کا مالک ہوتا ہے جس پر وہ قبضہ کر سکتا ہے یا زمین کے سلسلے میں استعمال کر سکتا ہے"، اور اس فضائی حدود پر حملے "اسی زمرے میں ہوتے ہیں جیسے سطح پر حملے ہوتے ہیں"۔ کاسبی کیس نے اس خیال کو مسترد کر دیا کہ جائیداد کی ملکیت 'غیر معینہ مدت' تک بڑھ گئی ہے، جبکہ اب بھی یہ تسلیم کرتے ہوئے کہ ایک زمیندار اپنی جائیداد کے اوپر کم اونچائی پر مکمل ڈومین برقرار رکھتا ہے۔ عدالت نے نوٹ کیا کہ ایڈ کولم کا "جدید دنیا میں کوئی معنی نہیں ہے"، جبکہ یہ بھی کہا کہ "اگر زمیندار کو زمین سے مکمل لطف اندوز ہونا ہے، تو اسے گھیرے ہوئے ماحول کی فوری رسائی پر خصوصی کنٹرول ہونا چاہیے۔ ورنہ عمارتیں کھڑی نہیں کی جا سکتیں، درخت نہیں لگائے جا سکتیں، یہاں تک کہ باڑ بھی نہیں چلائی جا سکتیں "اور" یہ حقیقت کہ وہ جسمانی معنوں میں [جگہ] پر قبضہ نہیں کرتا-عمارتوں کی تعمیر اور اس طرح کی چیزوں سے-مادی نہیں ہے۔ جیسا کہ ہم کہہ چکے ہیں، ہوائی جہازوں کی پرواز، جو سطح کو سکم کرتی ہے لیکن اسے چھوتی نہیں ہے، زمین کے استعمال کا اتنا ہی قبضہ ہے جتنا کہ اس پر زیادہ روایتی داخلہ۔ " آئی ڈی 264۔ ریمانڈ پر، کورٹ آف کلیمز نے قائم کیا کہ زمیندار کی جائیداد صرف 365 فٹ تک بڑھ جاتی ہے، لیکن اس سے اوپر نہیں: کاسبی بمقابلہ یو ایس کورٹ آف کلیمز (1948) دیکھیں۔ زمین کے مرکز میں جائیداد کی ملکیت کو پیش کرنے والا "ایڈ انفرنم" نظریہ بھی ختم ہو گیا ہے۔ جدید امریکی فقہ کا جائزہ یہ ظاہر کرتا ہے کہ یہ نظریہ پابند قانون سے زیادہ شاعرانہ مبالغہ آرائی ہے، اور یہ کہ وسیع پیمانے پر، متنازعہ خطہ جتنا گہرا ہوگا، عدالتوں کے اس بات کو تسلیم کرنے کا امکان اتنا ہی کم ہوگا کہ سطح کا مالک زیر زمین لقب رکھتا ہے۔ زیر زمین منصوبوں جیسے سب وے، گہرے طوفان کی نکاسی کی سرنگیں، اور ذرہ کولائڈرز کے جائزے کے مطالعے سے مستقل طور پر یہ نتیجہ اخذ کیا جاتا ہے کہ ایسے منصوبے، جو اس علاقے سے بہت نیچے بنائے گئے ہیں جسے سطح کی جائیداد کے مالکان کی اکثریت کبھی استعمال کرتی ہے، سطح کے مالکان کو کسی بھی قیمت سے محروم نہیں کرتی ہے۔ بین الاقوامی قانون خلائی تحقیق کی آمد کے ساتھ، "ایڈ کولم" نظریے کی اوپری حدود میں اب قومی خودمختاری کے مسائل شامل ہیں۔ اس اونچائی کے حق میں اور اس کے خلاف سخت دلائل دیے جا سکتے ہیں جس پر قومی خودمختاری ختم ہو جاتی ہے اور مدار یا سفر کے حقوق شروع ہو جاتے ہیں۔ خاص طور پر، بیرونی خلا اور آسمانی اجسام پر قومی علاقائی دعوے کرنے پر 1967 کے بیرونی خلائی معاہدے کے ذریعے خاص طور پر پابندی عائد کی گئی ہے، جس کی بالآخر تمام خلائی سفر کرنے والے ممالک نے توثیق کی تھی۔ معاہدے کے آرٹیکل II میں کہا گیا ہے کہ "بیرونی خلا، بشمول چاند اور دیگر آسمانی اجسام، خودمختاری کے دعوے کے ذریعے، استعمال یا قبضے کے ذریعے قومی تخصیص کے تابع نہیں ہے"۔ "ایڈ کولم" نظریہ-کہ جائیداد یا خودمختاری ناقابل تردید اوپر کی طرف پھیلی ہوئی ہے-کو اب حدود کے بغیر قبول نہیں کیا جاتا ہے۔ یہ حیرت کی بات نہیں ہے کیونکہ قومی حدود کی بنیاد پر خلا کا کوئی بھی دعوی گھومنے والے سیارے کی سطح پر بیان کردہ نکات پر مبنی ہوتا ہے اور اس لیے اس کی اوپری حد ہونی چاہیے۔ یہ بھی دیکھیں ایئر رائٹس ایئر اسپیس، بین الاقوامی قانون میں ایک مماثل تصور آسٹریلیائی کان کنی قانون شکاگو کنونشن آن انٹرنیشنل سول ایوی ایشن انرجی قانون کارمین لائن منرل رائٹس راشن سولی ریپیرین رائٹس رائٹ ٹو لائٹ-رائٹ ٹو لائٹ گزرتا ہوا ملحقہ ایئر اسپیس پراپرٹی قانون یونائیٹڈ سٹیٹس بمقابلہ کاسبی بیرونی روابط ہیوبرٹ، جیکب ایچ۔ آسمان کا مالک کون ہے؟، میسس انسٹی ٹیوٹ دی سٹریٹ ڈوپ: کیا میں اپنے گھر پر "نو فلائٹ زون" کا اعلان کر سکتا ہوں؟ حوالہ جات بروکارڈز (قانون) لاطینی ناموں کے ساتھ قانونی قواعد جائیداد کا قانون