Fixture (property law)
ایک فکسچر، ایک قانونی تصور کے طور پر، کسی بھی جسمانی جائیداد کا مطلب ہے جو حقیقی جائیداد (عام طور پر زمین) سے مستقل طور پر منسلک (فکسڈ) ہے۔ ایسی جائیداد جو حقیقی جائیداد سے منسلک نہ ہو اسے ملکیت سمجھا جاتا ہے۔ فکسچر کو حقیقی جائیداد کے ایک حصے کے طور پر سمجھا جاتا ہے، خاص طور پر سیکیورٹی سود کی صورت میں۔ فکسچر کی ایک عمدہ مثال ایک عمارت ہے، جسے فروخت کے معاہدے میں اس کے برعکس زبان کی عدم موجودگی میں خود زمین کا حصہ سمجھا جاتا ہے نہ کہ جائیداد کا الگ ٹکڑا۔ عام طور پر، یہ فیصلہ کرنے کا امتحان کہ آیا کوئی مضمون فکسچر ہے یا چیٹل، منسلک کرنے کے مقصد کو بدل دیتا ہے۔ اگر مقصد زمین کو بڑھانا تھا، تو مضمون ممکنہ طور پر ایک فکسچر ہے ؛ اگر مضمون خود چیٹل کے استعمال کو بڑھانے کے لیے لگایا گیا تھا، تو مضمون ممکنہ طور پر ایک چیٹل ہے۔ چیٹل پراپرٹی کو منسلک کرنے کے عمل کے ذریعے فکسچر میں تبدیل کیا جاتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر لکڑی کا ایک ٹکڑا لکڑی کے صحن میں بیٹھا ہے، تو یہ ایک چٹل ہے۔ اگر وہی لکڑی زمین پر باڑ بنانے کے لیے استعمال کی جاتی ہے، تو یہ اس حقیقی جائیداد کے لیے ایک فکسچر بن جاتا ہے۔ بہت سے معاملات میں، اس بات کا تعین کہ آیا جائیداد ایک فکسچر ہے یا جائیداد اس حد تک بدل جاتی ہے جس تک جائیداد زمین سے منسلک ہوتی ہے۔ مثال کے طور پر، یہ مسئلہ ٹریلر ہوم کے معاملے میں پیدا ہوتا ہے۔ اس صورت میں، گھر کی جائیداد یا رئیلٹی کے طور پر خصوصیت کا انحصار اس بات پر ہوگا کہ یہ کتنی مستقل طور پر منسلک ہے، جیسے کہ ٹریلر کی بنیاد ہے یا نہیں۔ جائیداد کو فکسچر یا چیٹل کے طور پر نمایاں کرنا اہم ہے۔ زیادہ تر دائرہ اختیار میں، قرض کے خلاف ضمانت کے اندراج سے متعلق قانون، یا اس بات کا ثبوت کہ جائیداد کی ضمانت پر رقم دی گئی ہے، جائیدادوں کے لیے حقیقی جائیداد سے مختلف ہے۔ مثال کے طور پر، اونٹاریو، کینیڈا کے صوبے میں، حقیقی جائیداد کے خلاف رہن کاؤنٹی یا خطے کے لینڈ ٹائٹل آفس میں رجسٹرڈ ہونا ضروری ہے۔ تاہم، جائیدادوں کے خلاف رہن کو پرسنل پراپرٹی سیکیورٹی ایکٹ کے تحت قائم کردہ صوبے بھر کی رجسٹری میں درج ہونا ضروری ہے۔ ٹریلر ہوم کے معاملے میں، چاہے وہ فکسچر ہو یا چیٹل اس کا اثر اس بات پر پڑتا ہے کہ ٹریلر پر رئیل پراپرٹی رہن لاگو ہوتا ہے یا نہیں۔ مثال کے طور پر، زیادہ تر رہن میں ایک شق ہوتی ہے جو قرض لینے والے کو جائیداد پر فکسچر کو ہٹانے یا مسمار کرنے سے منع کرتی ہے، جس سے سیکیورٹی کی قیمت کم ہو جائے گی۔ تاہم، ایسے معاملات سامنے آئے ہیں جہاں قرض دہندگان پراپرٹی پر ٹریلر ہوم کی قیمت کی بنیاد پر رقم ادھار دیتے ہیں، جہاں اس ٹریلر کو بعد میں پراپرٹی سے ہٹا دیا جاتا ہے۔ اسی طرح، کسی شخص کو ٹریلر ہوم خریدنے کی اجازت دینے کے لیے دیا گیا ایک چیٹل رہن ضائع ہو سکتا ہے اگر ٹریلر کو بعد میں حقیقی جائیداد سے منسلک کیا جائے۔ فکسچر سے متعلق قانون لیز کے تحت رکھی گئی جائیداد کے ساتھ بھی بہت سے مسائل پیدا کر سکتا ہے۔ اگر کرایہ دار کو جائیداد سے بے دخل کر دیا جاتا ہے تو کرایہ دار کی طرف سے رکھے گئے فکسچر زمیندار کے ہوتے ہیں۔ یہ معاملہ ہے یہاں تک کہ اگر لیز اچھی حالت میں ہونے کے باوجود کرایہ دار قانونی طور پر فکسچر کو ہٹا سکتا تھا۔ مثال کے طور پر، کرایہ دار کے ذریعہ لٹکا ہوا فانوس زمیندار کی ملکیت بن سکتا ہے۔ اگرچہ یہ مثال معمولی ہے، لیکن ایسے معاملات سامنے آئے ہیں جہاں پلانٹ میں شامل بھاری سامان کو فکسچر سمجھا جاتا ہے حالانکہ اسے چیٹل کے طور پر فروخت کیا جاتا تھا۔ چونکہ فکسچر کی قیمت اکثر اس زمین کی قیمت سے زیادہ ہوتی ہے جس پر وہ لگائی جاتی ہے، اس لیے اس بات کا تعین کرنے کے لیے قانونی چارہ جوئی عام ہے کہ آیا کوئی خاص چیز چٹل ہے یا فکسچر۔ کینیڈا میں ایک معاملے میں، ایک صوبائی حکومت نے استدلال کیا کہ ایک بہت بڑا ارتھ ڈیم ایک چٹل ہے، کیونکہ یہ صرف کشش ثقل کے ذریعے رکھا گیا تھا نہ کہ کسی قسم کے لگاؤ کے ذریعے (دعوی مسترد کر دیا گیا تھا)۔ زمین کی فروخت میں، فکسچر کو زمین کا حصہ سمجھا جاتا ہے، اور زمین کی منتقلی سے پہلے بیچنے والے کے ذریعے اسے ہٹایا یا تبدیل نہیں کیا جا سکتا۔ فکسچر کو سول قانون میں ضروری حصوں کے طور پر جانا جاتا ہے۔ تجارتی فکسچر فکسچر کے معمول کے علاج میں ایک اہم رعایت تجارتی فکسچر کا زمرہ ہے (جسے اکثر "چیٹل" فکسچر کہا جاتا ہے)، کرایہ دار کے ذریعہ لیز پر دی گئی تجارتی جائیداد پر خاص طور پر تجارت یا کاروبار میں ان کے استعمال کے لیے نصب کردہ چیٹل۔ انہیں کرایہ دار ہمیشہ ہٹا سکتا ہے، جب تک کہ ہٹانے سے ہونے والے ڈھانچے کو پہنچنے والے کسی بھی نقصان کی ادائیگی یا مرمت کی جائے۔ مثال کے طور پر، کاروباری اشارے، ڈسپلے کاؤنٹر، اسٹور شیلف، شراب کی سلاخیں، اور مشینی سامان اکثر مضبوطی سے، اگر مستقل طور پر نہیں تو، عمارت یا زمین سے منسلک ہوتے ہیں۔ تاہم، وہ ذاتی ملکیت بنی ہوئی ہیں اور کرایہ دار اسے ہٹا سکتا ہے، کیونکہ وہ کرایہ دار کے کاروبار کا حصہ ہیں۔ تجارتی فکسچر کے لیے اس رعایت کے پیچھے معاشی منطق کا خیال ہے کہ اگر کرایہ دار انہیں نہیں ہٹا سکتے تو زمیندار اپنے کرایہ داروں کو اس طرح کے سامان اور مواد سے آراستہ کرنے کی ذمہ داری برداشت کریں گے۔ اس لیے، کٹوتی کے ذریعے، تجارتی فکسچر بالکل بھی فکسچر نہیں ہے۔ اس کا نام گمراہ کن ہے، کیونکہ فکسچر، تعریف کے مطابق، ایک حقیقی جائیداد ہے جو اس وقت رئیل اسٹیٹ کے پاس ہونی چاہیے جب کوئی بیچنے والا اسے فروخت کرتا ہے یا کرایہ دار اسے لیز پر چھوڑ دیتا ہے۔ تجارتی "فکسچر" حقیقی ملکیت نہیں ہے، بلکہ کرایہ دار کی ذاتی ملکیت ہے۔ مکان مالک کو کچھ تحفظ حاصل ہے۔ کرایہ دار کے تجارتی فکسچر کو ہٹانے کی وجہ سے حقیقی جائیداد کو ہونے والے کسی بھی نقصان کی مرمت کرایہ دار کے ذریعے کی جانی چاہیے یا اس کی ادائیگی کی جانی چاہیے۔ اگر کرایہ دار کے باہر جانے پر تجارتی فکسچر کو نہیں ہٹایا جاتا ہے، تو وہ تجارتی فکسچر الحاق کے عمل کے ذریعے زمیندار کی ملکیت بن جاتے ہیں۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی ریستوراں دیوالیہ ہو جاتا ہے اور مالک اپنا حق اور باورچی خانے کے تمام سامان، کھانے کے بوتھ اور دیگر تجارتی فکسچر کو ہٹانے کا خرچ چھوڑ دیتا ہے، تو وہ تجارتی فکسچر زمیندار کی ملکیت بن جاتے ہیں۔ اس طرح، وہ اب تجارتی فکسچر نہیں ہوں گے اور اصل میں باقاعدہ فکسچر بن سکتے ہیں، اس لیے حقیقی جائیداد۔ آسٹریلیا میں قانون فریقین کے درمیان معاہدے کی عدم موجودگی میں، فکسچر کا نظریہ، قانون کے تابع، عنوان سے متعلق مقابلوں کو حل کرنے کے لیے کام کرتا ہے۔ چاہے کوئی مال اپنی نوعیت کے لحاظ سے، تمام حالات کی وجہ سے، زمین پر ان کے الحاق کے ارد گرد، ایک فکسچر بن جاتا ہے، اس پر منحصر ہے (i) مقصد اور (ii) الحاق کی ڈگری۔ مجموعی طور پر، یہ حقیقت اور قانون کا ایک مخلوط سوال ہے، جس کا تعین معروضی طور پر کیا جانا چاہیے، ساپیکش ارادہ ایک غور ہے۔ الحاق کے ارادے کا تعین الحاق کرنے والے فریق کے زمین کے مالک کے ساتھ تعلقات سے کیا جا سکتا ہے، جب جائیداد کے استعمال پر غور کیا جاتا ہے، نہ کہ فریق کے معاہدے سے۔ کرایہ داروں کے ذریعہ زمین پر لائی گئی اشیاء فکسچر بن سکتی ہیں، اور یہ حقیقت ایک اہم تعین کرنے والا عنصر ہو سکتی ہے۔ الحاق کا مقصد پالمبری بمقابلہ پالمبری کے بعد سے، الحاق کے مقصد پر زیادہ زور دیا گیا ہے۔ ہر معاملہ اس کے اپنے حقائق پر منحصر ہوتا ہے، تاہم ایک رہنما امتحان یہ ہے کہ آیا کوئی ملکیت اس ارادے سے طے کی گئی ہے کہ وہ 'مستقل طور پر یا غیر معینہ مدت یا کافی مدت' کے لیے پوزیشن میں رہے گی، یا صرف کسی عارضی مقصد کے لیے۔ ضمیمہ کی ڈگری جہاں شے اپنے وزن سے آرام نہیں کر رہی ہے، اس سے قابل تردید مفروضہ بڑھ جائے گا، کہ چٹل ایک فکسچر ہے۔ غیر منسلک اشیاء فکسچر بن سکتی ہیں خاص طور پر جب وہ ایک وسیع مدت کے لیے استعمال ہوں گی۔ مزید اشارے میں شامل ہیں کہ آیا شے کو خاطر خواہ نقصان پہنچائے بغیر الگ کیا جا سکتا ہے، چاہے اسے زمین کے بہتر لطف کے لیے طے کیا گیا ہو، یا خود شے، استعمال میں وقت کی مدت اور اس کے کام، اس کے الحاق کے ذریعے انجام دیا جانے والا کام، اور کیا تجدید کی لاگت جائیداد کی قیمت سے تجاوز کرے گی۔ کرایہ دار کے ہٹانے کے حقوق کرایہ دار کا ہٹانے کا حق عام قانون میں زرعی فکسچر تک نہیں پھیلا ہوا ہے۔ تاہم، نیو ساؤتھ ویلز کے قانون کے تحت، کرایہ دار بعض حالات میں زرعی فکسچر کو ہٹا سکتے ہیں، بشرطیکہ فکسچر سے متعلق زمینداروں کے قانونی حقوق ہوں۔ زیادہ تر تجارتی رئیل اسٹیٹ لیزوں میں، کرایہ دار کی ذمہ داری ہوتی ہے کہ وہ لیز کی مدت ختم ہونے پر لیز ہولڈ کی بہتری کو بیس بلڈنگ کی حالت میں بحال کرے۔ مزید دیکھیں کوئکویڈ پلانٹیچر سولو، سولو سیڈٹ حوالہ جات جائیداد کا قانون جائیداد کا قانون