Affordability of housing in the United Kingdom
برطانیہ میں رہائش کی استطاعت جائیداد کرایہ پر لینے یا خریدنے کی صلاحیت کی عکاسی کرتی ہے۔ رہائش کی استطاعت کا تعین کرنے یا اندازہ لگانے کے مختلف طریقے ہیں۔ عام طور پر استعمال ہونے والا ایک میٹرک میڈین ہاؤسنگ استطاعت کا تناسب ہے۔ یہ رہائشی جائیداد کے لیے ادا کی جانے والی میڈین قیمت کا موازنہ کل وقتی کارکنوں کے لیے میڈین مجموعی سالانہ آمدنی سے کرتا ہے۔ سرکاری اعداد و شمار کے مطابق، 2020 اور 2021 کے درمیان رہائش کی استطاعت خراب ہوئی، اور 1997 کے بعد سے رہائش کی استطاعت مجموعی طور پر خراب ہوئی ہے، خاص طور پر لندن میں۔ 2021 میں سب سے زیادہ سستی مقامی حکام نارتھ ویسٹ، ویلز، یارکشائر اور دی ہمبر، ویسٹ مڈلینڈز اور نارتھ ایسٹ میں تھے۔ برطانیہ میں ہاؤسنگ کی مدت کی درج ذیل اہم قسمیں ہیں: مالک کے زیر قبضہ، نجی کرائے کا شعبہ (پی آر ایس)، اور سماجی کرائے کا شعبہ (ایس آر ایس)۔ برطانیہ میں رہائش کی استطاعت علاقائی بنیادوں پر وسیع پیمانے پر مختلف ہوتی ہے-مکان کی قیمتیں اور کرایے مارکیٹ کے عوامل جیسے مقامی معیشت کی حالت، نقل و حمل کے روابط، اور رہائش کی فراہمی کے نتیجے میں مختلف ہوں گے۔ استطاعت کے کلیدی تعین کنندگان مالک کے زیر قبضہ جائیدادوں کے لیے استطاعت کے کلیدی تعین کنندگان مکان کی قیمتیں، آمدنی، شرح سود اور خریداری کے اخراجات ہیں۔ کرائے کی جائیداد کے لیے، پی آر ایس کرایہ بڑی حد تک مکان کی قیمتوں کی عکاسی کرے گا، جبکہ ایس آر ایس کرایہ مقامی حکام، ہاؤسنگ ایسوسی ایشنز یا اسی طرح کے ذریعے مقرر کیے جاتے ہیں۔ انگلینڈ اور ویلز کے لیے مکانات کی قیمتوں کے لینڈ رجسٹری کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 1998 اور 2018 کے درمیان 20 سالوں میں مکانات کی قیمتیں 70,000 پاؤنڈ سے بڑھ کر 224,000 پاؤنڈ ہو گئیں۔ اس عرصے کے دوران ترقی تقریبا مسلسل رہی، 2008 کے آس پاس بینکنگ بحران کے نتیجے میں دو سال کی کمی کو بچایا۔ گھر کی قیمت اوسط اوسط تنخواہ کے مقابلے میں 1985 اور 2015 کے درمیان اوسط آمدنی اور اوسط ہاؤسنگ قیمتوں کے درمیان فرق اوسط تنخواہ سے دوگنا سے اوسط آمدنی کے چھ گنا تک بدل گیا۔ لندن میں اوسط مکان کی قیمتیں اب لندن کی اوسط تنخواہ سے 12 گنا زیادہ ہیں۔ 1995 میں، گھر کی اوسط قیمت 83,000 پاؤنڈ تھی، جو اوسط آمدنی سے 4.4 گنا زیادہ تھی۔ 2012-13 تک، لندن میں میڈین آمدنی بڑھ کر 24,600 پاؤنڈ ہو گئی تھی اور میڈین لندن ہاؤس کی قیمت بڑھ کر 300,000 پاؤنڈ ہو گئی تھی، جو کہ میڈین آمدنی سے 12.2 گنا زیادہ تھی۔ 1995 میں، بینک کی بیس ریٹ 6 فیصد تھی، مارچ 2009 میں یہ اگست 2016 تک 0.5 فیصد تھی جب اسے مزید کم کر کے 0.25% کر دیا گیا۔ مکانات کی قیمتوں پر منصوبہ بندی کی پابندیوں کا اثر ایل ایس ای اور ڈچ بیورو فار اکنامک پالیسی اینالیسس کے ایک تجزیے سے پتہ چلا ہے کہ انگلینڈ میں مکانات کی قیمتیں ریگولیٹری رکاوٹوں کے بغیر 35 فیصد سستی ہوتیں۔ ایڈم اسمتھ انسٹی ٹیوٹ کی ایک رپورٹ سے پتہ چلا ہے کہ لندن کی گرین بیلٹ کا 4 فیصد استعمال کرنے سے ریلوے اسٹیشن سے 10 منٹ کی پیدل سفر کے اندر 10 لاکھ مکانات تعمیر کیے جا سکتے ہیں۔ دی اکنامسٹ نے گرین بیلٹ پالیسی پر تنقید کرتے ہوئے کہا ہے کہ جب تک منصوبہ بندی کے قوانین میں اصلاحات اور گرین بیلٹ کی زمین کو جاری کرکے مزید مکانات نہیں بنائے جاتے، تب تک رہائش کی جگہ کو راشن کرنے کی ضرورت ہوگی۔ اس نے نوٹ کیا کہ اگر عام افراط زر 1971 کے بعد سے ہاؤسنگ کی قیمتوں کی طرح تیزی سے بڑھتا تو ایک مرغی کی قیمت 51 پاؤنڈ ہوتی ؛ اور یہ کہ برطانیہ "1920 کی دہائی کے بعد سے کسی بھی وقت کے مقابلے میں آج کم مکانات بنا رہا ہے"۔ آزاد انسٹی ٹیوٹ آف اکنامک افیئرز کے مطابق، "اس بات کے زبردست تجرباتی ثبوت موجود ہیں کہ منصوبہ بندی کی پابندیوں کا ہاؤسنگ کے اخراجات پر کافی اثر پڑتا ہے" اور یہ بنیادی وجہ ہے کہ 1975 کے مقابلے 2011 میں ہاؤسنگ ڈھائی گنا زیادہ مہنگی تھی۔ دی کمپین ٹو پروٹیکٹ رورل انگلینڈ نے استدلال کیا کہ "گرین بیلٹ کی زمین ہمارے وسیع تر ماحول کے لیے اہم ہے، جو ہمیں درخت اور غیر ترقی یافتہ زمین فراہم کرتی ہے جو بڑے شہروں سے پیدا ہونے والی گرمی کے اثر کو کم کرتی ہے۔ اس سبز جگہ کو کم کرنے کے بجائے، ہمیں اسے اس کے بہترین اثر کے لیے استعمال کرنا چاہیے۔ ہم اپنی تحقیق سے جانتے ہیں کہ تین چوتھائی (79 فیصد) آبادی شہروں اور قصبوں کے آس پاس کے علاقوں میں زیادہ درخت لگانے اور زیادہ خوراک اگاتے دیکھنا چاہے گی۔ " زمین کی تشخیص اور مکان کی قیمتوں پر اثر پراپرٹی کمپنیاں بتاتی ہیں کہ زمین کی قیمتیں مکان کی قیمتوں کی پیروی کرتی ہیں اور یہ کہ ایک ڈویلپر اس بات کا اندازہ کرتا ہے کہ کسی خاص مقام پر نئی تعمیر شدہ مکان کی قیمت سیکنڈ ہینڈ مارکیٹ اور قریبی موازنہ نئی تعمیر سائٹوں پر قیمتوں اور فروخت کی شرحوں کے حوالے سے حاصل کی جا سکتی ہے۔ بنیادی سطح پر (یہ فرض کرتے ہوئے کہ کوئی سستی رہائش، S106 یا CIL نہیں ہے)، وہ پھر اس نئے تعمیر شدہ مکان کی قیمت کو زمین پر تعمیر کیے جانے والے گھروں کی تعداد سے ضرب دیتے ہیں اور سائٹ کی مجموعی ترقیاتی قیمت (GDV) تک پہنچتے ہیں۔ اس کے بعد زمین کی بنیادی قیمت یہ ہے کہ جی ڈی وی ترقی کی لاگت کو کم کرتا ہے اور منافع کے لیے الاؤنس کو کم کرتا ہے۔ نول، شولرک اور اسٹیگر کے ایک مطالعے کے مطابق، 1950 اور 2012 کے درمیان گھروں کی قیمتوں میں 80 فیصد تک اضافے کو زمین کی بڑھتی ہوئی قیمت سے منسوب کیا جا سکتا ہے۔ یہ دو وجوہات کی وجہ سے ہے۔ سب سے پہلے، 1950 سے پہلے نقل و حمل کو بہتر بنانے کا مطلب یہ تھا کہ زیادہ سے زیادہ زمین معاشی طور پر قابل استعمال تھی، لیکن یہ اثر 1950 کے بعد کم ہو گیا۔ دوسرا، زوننگ پابندیوں نے "اضافی زمین کے استعمال" کی اجازت نہیں دی۔ 2015 میں، کمیونٹیز اور لوکل گورنمنٹ کے محکمے نے رہائشی زمین، زرعی زمین اور صنعتی زمین کے لیے زمین کی قیمت کے تخمینے شیئر کیے۔ اس سے پتہ چلا کہ ایک عام زرعی پلاٹ کی اوسط قیمت 21,000 پاؤنڈ تھی۔ جائیداد کے اخراجات مرکزی حکومت کی طرف سے عائد کردہ اصل ٹیکس اسٹامپ ڈیوٹی اور ویلیو ایڈڈ ٹیکس (وی اے ٹی) ہیں۔ جائیداد کی خریداری اور فروخت سے وابستہ دیگر اخراجات اسٹیٹ ایجنٹ کی فیس، نقل و حمل اور سروے فیس، رہن کے انتظام کی فیس (جہاں قابل اطلاق ہو)، اور ہٹانے کے اخراجات ہیں۔ اسٹامپ ڈیوٹی لینڈ ٹیکس اسٹامپ ڈیوٹی لینڈ ٹیکس انگلینڈ اور شمالی آئرلینڈ میں جائیداد کے لین دین پر قابل ادائیگی ہے۔ خریداری کی قیمت کے مختلف حصوں پر مختلف شرحوں پر ٹیکس ادا کیا جاتا ہے۔ مثال کے طور پر، ایک 600,000 پاؤنڈ کے گھر پر، پہلے 250,000 پاؤنڈ پر کوئی ٹیکس ادا نہیں کیا جاتا ہے، اور 250,000 پاؤنڈ-925,000 پاؤنڈ کے ٹیکس بینڈ میں حصہ (350,000 پاؤنڈ) 5 فیصد یعنی وصول کیا جاتا ہے۔ 17, 500 پونڈ۔ اس سے کل 17,500 پاؤنڈ کا ٹیکس ملتا ہے۔ اسکاٹ لینڈ اور ویلز جائیداد کے لین دین پر اسٹامپ ڈیوٹی لینڈ ٹیکس کی جگہ اپنا ٹیکس لاگو کرتے ہیں۔ اسکاٹ لینڈ نے 2015 میں لینڈ اینڈ بلڈنگز ٹرانزیکشن ٹیکس متعارف کرایا، اور ویلز نے 2018 میں لینڈ ٹرانزیکشن ٹیکس متعارف کرایا۔ اسٹیٹ ایجنٹ کی فیس 2011 میں، کون سی؟ میگزین نے قومی اوسط اسٹیٹ ایجنٹوں کی فیس 1.8 فیصد پائی۔ لیکن فیس 0.75% سے 3 فیصد کے درمیان ہو سکتی ہے جو اس بات پر منحصر ہے کہ آپ برطانیہ میں کہاں ہیں۔ سروے کی چار اہم قسمیں ہیں: ویلیوایشن سروے، کنڈیشن رپورٹ، ہوم بائر رپورٹ اور مکمل ساختی سروے۔ قانونی فیس نقل و حمل کی فیس جائیداد کی قیمت اور فراہم کردہ خدمات کے مطابق مختلف ہوتی ہے۔ رہن کے انتظام کی فیس اپریل 2013 میں، دی ڈیلی ٹیلی گراف نے اطلاع دی کہ منی فیکٹس کی تحقیق سے پتہ چلتا ہے کہ رہن کے انتظام کی اوسط فیس 1522 پاؤنڈ ہے۔ ہاؤسنگ کی کمی 2020 میں، بی بی سی نے اطلاع دی کہ برطانیہ میں ہاؤسنگ کا فرق دس لاکھ سے زیادہ تھا، اور اس سے پہلے (2019 میں) کہ "نیشنل ہاؤسنگ فیڈریشن کے مطابق انگلینڈ میں ایک اندازے کے مطابق 84 لاکھ لوگ ناقابل برداشت، غیر محفوظ یا غیر مناسب گھر میں رہ رہے ہیں"۔ افورڈیبل ہاؤسنگ کمیشن کے ذریعہ ناقابل برداشت رہائش کی تعریف کی گئی ہے کہ جہاں رہائش کے اخراجات گھریلو آمدنی کے 30 فیصد سے زیادہ ہیں۔ 'انگلینڈ میں رہائش کی کم فراہمی سے نمٹنا' نامی ایک سرکاری بریفنگ پیپر میں، بارٹن اور ولسن نے انگلینڈ کی رہائش کی ضرورت کو مسائل سے واضح کرتے ہوئے بیان کیا ہے "جیسے کہ بھیڑ بھاڑ کی بڑھتی ہوئی سطح، شدید سستی کے مسائل، زیادہ سے زیادہ نوجوان اپنے والدین کے ساتھ طویل عرصے تک رہنا، مزدوری کی نقل و حرکت میں خرابی جس کے نتیجے میں کاروباروں کو عملے کی بھرتی اور برقرار رکھنا مشکل ہو جاتا ہے، اور بے گھر ہونے کی سطح میں اضافہ"۔ 2019/20 میں انگلینڈ کے ہاؤسنگ اسٹاک میں 244,000 مکانات کے اضافے کے باوجود، اس خیال کو چیلنج کیا گیا ہے کہ رہائش کی بڑھتی ہوئی فراہمی سے استطاعت میں بہتری آئے گی: یوکے ہاؤسنگ ریویو (ستمبر 2017) کہتا ہے، "درحقیقت جیسا کہ آکسفورڈ اکنامکس کے ریڈفرن ریویو کے ثبوت ہمیں یاد دلاتے ہیں، گھروں کی قیمتوں میں کمی کا امکان نہیں ہے سوائے اس کے کہ بہت طویل مدت میں اور گھریلو ترقی کے مقابلے میں نئے گھروں کی مستقل اعلی پیداوار کے ساتھ۔ یہاں تک کہ ان کے ماڈل میں سالانہ 310,000 گھروں کو (یوکے) ہاؤسنگ سپلائی کو بڑھانا بھی گھروں کی قیمتوں کی بنیادی پیش گوئی میں صرف پانچ فیصد کمی لاتا ہے۔ " لہذا، نیشنل ہاؤسنگ فیڈریشن (این ایچ ایف) اور ہیریئٹ واٹ یونیورسٹی کے کرائسز کا کہنا ہے کہ ہر سال (2031 تک) درکار 340,000 نئے گھروں کے ساتھ، ان میں سے 145,000 "سستی مکانات ہونے چاہئیں"۔ سستی کونسل ٹیکس کو متاثر کرنے والے دیگر عوامل جوزف راؤنٹری فاؤنڈیشن نے گھر کی قیمتوں کے بینڈ کی بنیاد پر موجودہ کونسل ٹیکس نظام کو ایک ایسے نظام سے تبدیل کرنے کی تجویز دی ہے جس کا مطلب یہ ہوگا کہ ٹیکس کا جائیداد کی قیمتوں سے زیادہ گہرا تعلق تھا۔ اس سے سب سے زیادہ قیمت والی جائیدادوں پر ٹیکس بڑھے گا اور ان میں سب سے کم کمی آئے گی۔ ان کا دعوی ہے کہ اس سے گھر کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کو کم کرنے کا اثر بھی پڑے گا۔ لینڈ ویلیو ٹیکس کونسل ٹیکس کے متبادل کے طور پر کچھ لوگوں کی طرف سے تجویز کیا جاتا ہے ؛ یہ مکمل طور پر زمین پر مبنی ہوگا (یعنی۔ محل وقوع) قیمت اور زمین کے کسی ٹکڑے پر تعمیر شدہ عمارتوں کی قیمت یا کی گئی بہتری پر نہیں۔ بین الاقوامی سرمایہ کاری کی مانگ 2015 میں، ایک قدامت پسند تھنک ٹینک، بو گروپ نے ایک رپورٹ تیار کی جس میں جائیداد کی بین الاقوامی سرمایہ کاری کی طلب میں کمی کی تجویز پیش کی گئی۔ رپورٹ میں تجویز پیش کی گئی ہے کہ غیر ملکی رہائشیوں کو پانچ سال کے اندر فروخت ہونے پر جرمانے کے ساتھ واحد نئی تعمیر شدہ جائیدادوں کی خریداری تک محدود رکھا جائے۔ 2016 میں لندن کے میئر صادق خان نے شہر میں رہائش کے اخراجات کی تحقیقات کا آغاز کیا، جس میں غیر ملکی سرمایہ کاری کے اثرات کو بھی اجاگر کیا گیا۔ گھر کی دوسری ملکیت حکومت نے 60 ملین پاؤنڈ کا فنڈ قائم کیا تاکہ کونسلوں کو دوسرے گھر کی ملکیت کی اعلی سطح سے نمٹنے میں مدد ملے۔ 2016 میں، سینٹ ایوس، کارن وال میں ایک ریفرنڈم میں کل وقتی رہائشیوں کے لیے مخصوص کیے جانے والے نئے ہاؤسنگ منصوبوں کے حق میں رائے دہندگان کا 83.2% پایا گیا، کیونکہ بہت سے سیاح اس علاقے میں اکثر آتے ہیں اور کارن وال دوسرے گھر اور چھٹیوں کی جائیداد کی ملکیت کے لیے مقبول ہے۔ بائی ٹو لیٹ ٹیکس میں تبدیلیاں اپریل 2016 سے، کرایہ پر دینے کے لیے خریداری کرنے والوں کے لیے خریداری کی قیمت کا تین فیصد اسٹامپ ڈیوٹی سرچارج درکار تھا۔ اپریل 2017 سے، بائی ٹو لیٹ رہن سود کی ادائیگیوں میں حکومت کی طرف سے مرحلہ وار انکم ٹیکس ریلیف کی زیادہ شرحیں ہوں گی۔ حالانکہ نئے قوانین سے کمپنیاں متاثر نہیں ہوں گی۔ کرائے کے مکانات انگریزی ہاؤسنگ سروے بلیٹن 13 میں کہا گیا ہے کہ 2013/14 میں نجی کرائے کے شعبے میں 44 لاکھ گھر اور سماجی کرائے کے شعبے میں 39 لاکھ گھر تھے، جن میں سے 23 لاکھ گھر (10 فیصد) ہاؤسنگ ایسوسی ایشن سے کرائے پر لے رہے تھے اور 16 لاکھ (7 فیصد) مقامی اتھارٹی سے کرائے پر لے رہے تھے۔ نجی کرایہ داروں کے پاس سب سے زیادہ ہفتہ وار ہاؤسنگ کے اخراجات تھے، جو کرایہ میں اوسطا £176 فی ہفتہ ادا کرتے تھے۔ رہن رکھنے والوں نے رہن کی ادائیگیوں میں اوسطا 153 پاؤنڈ فی ہفتہ ادا کیے جبکہ سماجی ہاؤسنگ کے شعبے میں اوسط ہفتہ وار کرایہ ہاؤسنگ ایسوسی ایشن کے کرایہ داروں کے لیے 98 پاؤنڈ اور مقامی اتھارٹی کے کرایہ داروں کے لیے 89 پاؤنڈ تھے۔ گھر کے تمام اراکین کی مجموعی ہفتہ وار آمدنی بشمول فوائد پر غور کرتے وقت، رہن رکھنے والوں کے لیے رہائش کے اخراجات پر خرچ ہونے والی آمدنی کا تناسب 18 فیصد، سماجی کرایہ داروں کے لیے 29 فیصد اور نجی کرایہ داروں کے لیے 34 فیصد تھا۔ لندن زیادہ سستی رہائش کی مانگ اکثر برطانیہ کے باقی حصوں کے مقابلے لندن میں اور بھی زیادہ رہی ہے۔ ٹرسٹ فار لندن کی تحقیق سے پتہ چلا ہے کہ تین سالوں میں 24 ٪ نئے ہاؤسنگ کی تکمیل سستی تھی، جو 21,500 گھروں کی نمائندگی کرتی تھی۔ 6, 700 سستی مکانات 2015/16 میں مکمل کیے گئے، جو کہ 2015 کے لندن پلان میں مقرر کردہ ہدف کا صرف 39 فیصد ہے۔ انہوں نے یہ بھی پایا کہ لندن بورو کے درمیان بنائے جانے والے سستی گھروں کی مقدار نمایاں طور پر مختلف ہوتی ہے۔ ٹاور ہیملٹس نے تین سالوں میں 1830 کے سستی مکانات لندن میں سب سے زیادہ 2015/16 کو فراہم کیے، جبکہ بیکسلی نے صرف 7 فراہم کیے، جو لندن میں سب سے کم ہیں۔ سستی رہائش کی تعریف ایسی رہائش کے طور پر کی گئی ہے جس کی قیمت اوسط مقامی بازار کے کرایے کے 80 فیصد سے زیادہ نہ ہو۔ یہ بھی دیکھیں کہ ملک کے لحاظ سے سستی رہائش برطانیہ میں بے گھر (برطانیہ) برطانیہ میں رہائش عظیم کساد بازاری مالی بحرانوں میں ملوث اداروں کی فہرست خریدنے میں مدد قومی منظور شدہ لیٹنگ اسکیم رئیل اسٹیٹ معاشیات سب پرائم رہن بحران حوالہ جات برطانیہ کی معاشی تاریخ برطانیہ میں بڑی کساد بازاری برطانیہ میں رہائش برطانیہ میں افراط زر برطانیہ میں سستی رہائش