Commercial mortgage
تجارتی رہن ایک رہن قرض ہے جو تجارتی جائیداد، جیسے دفتر کی عمارت، شاپنگ سینٹر، صنعتی گودام، یا اپارٹمنٹ کمپلیکس کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے۔ تجارتی رہن سے حاصل ہونے والی آمدنی عام طور پر تجارتی جائیداد کے حصول، دوبارہ مالی اعانت، یا دوبارہ ترقی کے لیے استعمال ہوتی ہے۔ تجارتی رہن قرض لینے والے اور قرض دینے والے کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے بنائے جاتے ہیں۔ کلیدی شرائط میں قرض کی رقم (جسے بعض اوقات "قرض کی آمدنی" کہا جاتا ہے)، سود کی شرح، مدت (جسے بعض اوقات "پختگی" کہا جاتا ہے)، ادائیگی کا شیڈول، اور قبل از ادائیگی میں لچک شامل ہیں۔ تجارتی رہن عام طور پر بند کرنے سے پہلے وسیع پیمانے پر ضمانت اور مناسب مستعدی کے تابع ہوتے ہیں۔ قرض دہندہ کے ضمانت کے عمل میں جائیداد اور جائیداد کے مالک (یا "اسپانسر") کا مالی جائزہ شامل ہو سکتا ہے، ساتھ ہی مختلف تیسرے فریق کی رپورٹوں کا کمیشن اور جائزہ بھی شامل ہو سکتا ہے، جیسے کہ تشخیص۔ 30 جون 2013 تک امریکہ میں 3.1 کھرب ڈالر کے تجارتی اور کثیر خاندانی رہن بقایا تھے۔ ان رہنوں میں سے تقریبا 49 فیصد بینکوں کے پاس تھے، 18 فیصد اثاثوں کی حمایت یافتہ ٹرسٹوں (سی ایم بی ایس کے جاری کنندگان) کے پاس تھے، 12 فیصد حکومت کے زیر اہتمام کاروباری اداروں اور ایجنسی اور جی ایس ای کی حمایت یافتہ رہن پول کے پاس تھے، اور 10 فیصد لائف انشورنس کمپنیوں کے پاس تھے۔ ٹرمز لون کی رقم تجارتی رہن کی قرض کی رقم کا تعین عام طور پر لون ٹو ویلیو (ایل ٹی وی) اور ڈیٹ سروس کوریج کے تناسب کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، جس پر انڈر رائٹنگ کے معیارات کے سیکشن میں مزید تفصیل سے بحث کی گئی ہے۔ قرض کا ڈھانچہ تجارتی رہن کو پہلے واجب الادا کے طور پر تشکیل دیا جا سکتا ہے یا، اگر قرض کی زیادہ رقم مطلوب ہے، تو قرض لینے والا ماتحت مالی اعانت بھی حاصل کر سکتا ہے، بعض اوقات میزانائن نوٹ یا ترجیحی ایکویٹی کے طور پر تشکیل دیا جاتا ہے، جس میں عام طور پر زیادہ شرح سود ہوتی ہے۔ تجارتی رہن کے لیے شرح سود مقررہ شرح یا تیرتی ہوئی شرح ہو سکتی ہے۔ مستحکم تجارتی رئیل اسٹیٹ پر فکسڈ ریٹ رہن کی قیمت عام طور پر تبادلوں کے پھیلاؤ کی بنیاد پر رکھی جاتی ہے، جس میں تبادلے کا پھیلاؤ قرض کی مدت کے مطابق ہوتا ہے۔ مارکیٹ کی شرح سود کے ساتھ ساتھ ضمانت کے عوامل تجارتی رئیل اسٹیٹ کے کسی خاص حصے پر درج کردہ شرح سود کو بہت زیادہ متاثر کرتے ہیں۔ تجارتی رہن کے لیے سود کی شرح عام طور پر رہائشی رہن کے مقابلے میں زیادہ ہوتی ہے۔ فیس بہت سے تجارتی رہن قرض دہندگان کو درخواست کی فیس یا نیک نیتی کے ڈپازٹ کی ضرورت ہوتی ہے، جسے عام طور پر قرض دہندہ جائیداد کی تشخیص جیسے ضمانت کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے استعمال کرتا ہے۔ تجارتی رہن میں ابتدا یا ضمانت فیس (قرض کی آمدنی میں کمی کے طور پر قریب سے ادا کی گئی) اور/یا اخراج فیس (قرض کی ادائیگی کے وقت ادا کی گئی) بھی ہو سکتی ہے۔ تجارتی رہن کی مدت عام طور پر قائم شدہ نقد بہاؤ والی مستحکم تجارتی جائیدادوں کے لیے پانچ سے دس سال کے درمیان ہوتی ہے (جسے بعض اوقات "مستقل قرض" کہا جاتا ہے)، اور منتقلی میں موجود جائیدادوں کے لیے ایک سے تین سال کے درمیان ہوتی ہے، مثال کے طور پر، نئی کھولی گئی جائیداد یا تزئین و آرائش سے گزر رہی جائیداد (جسے بعض اوقات "برج لون" کہا جاتا ہے)۔ حکومت کے زیر اہتمام انٹرپرائز یا سرکاری ایجنسی کے ذریعہ فراہم کردہ کثیر خاندانی جائیدادوں پر رہن کی مدت تیس سال یا اس سے زیادہ ہو سکتی ہے۔ کچھ تجارتی رہن توسیع کی اجازت دے سکتے ہیں اگر کچھ شرائط پوری ہو جائیں، جس میں توسیعی فیس کی ادائیگی شامل ہو سکتی ہے۔ کچھ تجارتی رہن کی "متوقع ادائیگی کی تاریخ" ہوتی ہے، جس کا مطلب ہے کہ اگر متوقع ادائیگی کی تاریخ تک قرض کی ادائیگی نہیں کی جاتی ہے، تو قرض ڈیفالٹ میں نہیں ہے۔ تجارتی رہن اکثر قرض کی مدت کے دوران ادا کیے جاتے ہیں، جس کا مطلب ہے کہ قرض لینے والا وقت کے ساتھ سود اور اصل دونوں ادا کرتا ہے، اور مدت کے اختتام پر قرض کا بقایا اصل قرض کی رقم سے کم ہوتا ہے۔ تاہم، رہائشی رہن کے برعکس، تجارتی رہن عام طور پر بیان کردہ مدت کے دوران مکمل طور پر ادائیگی نہیں کرتے ہیں، اور اس وجہ سے اکثر بقیہ بقایا کی بیلون ادائیگی کے ساتھ ختم ہوتے ہیں، جو اکثر جائیداد کی دوبارہ مالی اعانت کے ذریعے ادا کی جاتی ہے۔ کچھ تجارتی رہن میں قرض کی مدت کے آغاز میں صرف سود کی مدت ہوتی ہے جس کے دوران قرض لینے والا صرف سود ادا کرتا ہے۔ قبل از ادائیگی تجارتی قرضے ان کی قبل از ادائیگی کی شرائط میں مختلف ہوتے ہیں، یعنی یہ کہ آیا کسی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کو اپنی مرضی سے قرض کی دوبارہ مالی اعانت کرنے کی اجازت ہے یا نہیں۔ کچھ پورٹ فولیو قرض دہندگان، جیسے بینک اور انشورنس کمپنیاں، قبل از وقت ادائیگی میں لچک کی اجازت دے سکتی ہیں۔ اس کے برعکس، قرض لینے والے کے لیے کنڈیوٹ لون کو پہلے سے ادا کرنے کے لیے، قرض لینے والے کو سرمایہ کاروں کو اتنی ہی آمدنی فراہم کرنے کے لیے کافی سرکاری بانڈز (خزانے) خرید کر بانڈز کو ڈیفیس کرنا پڑے گا جتنی ان کی آمدنی ہوتی اگر قرض ابھی بھی موجود ہوتا۔ قرض لینے والا ادارہ ایک تجارتی رہن عام طور پر ایک خصوصی مقصد والے ادارے جیسے کارپوریشن یا ایل ایل سی کے ذریعہ لیا جاتا ہے جو خاص طور پر کسی فرد یا بڑے کاروبار کے بجائے صرف موضوع کی جائیداد کے مالک ہونے کے لیے بنایا جاتا ہے۔ یہ قرض دہندہ کو ڈیفالٹ کی صورت میں جائیداد کو بند کرنے کی اجازت دیتا ہے یہاں تک کہ اگر قرض لینے والا دیوالیہ ہو گیا ہو، یعنی ادارہ "دیوالیہ پن سے دور" ہے۔ سہارا تجارتی رہن سہارا یا غیر سہارا ہو سکتا ہے۔ ریورس رہن کی تکمیل قرض لینے والے کی عمومی ذمہ داری یا جائیداد کے مالک (مالکان) کی طرف سے ذاتی ضمانت کے ذریعے کی جاتی ہے، جو قرض کو مکمل طور پر قابل ادائیگی بناتی ہے یہاں تک کہ اگر جائیداد پر پیشگی بندش بقایا بیلنس کو پورا نہیں کرتی ہے۔ غیر سہارا رہن صرف تجارتی جائیداد کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے جو ضمانت کے طور پر کام کرتا ہے۔ ڈیفالٹ کی صورت میں، قرض دہندہ جائیداد کو بند کر سکتا ہے، لیکن قرض لینے والے کے خلاف کسی بھی باقی کمی کے لیے مزید دعوی نہیں کرتا ہے۔ اگر کوئی اسپانسر کسی ایک پراپرٹی کے بجائے تجارتی رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز کے پورٹ فولیو پر فنانسنگ کی کوشش کر رہا ہے، تو اسپانسر کراس کولیٹرلائزڈ لون لینے کا انتخاب کر سکتا ہے، جس میں تمام پراپرٹیز قرض کو کولیٹرلائز کرتی ہیں۔ ریزرو قرض دہندگان کو اختتامی وقت پر مخصوص اشیاء کو فنڈ دینے کے لیے ذخائر قائم کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے، جیسے کہ متوقع کرایہ دار کی بہتری اور لیز کمیشن (ٹی آئی/ایل سی) اخراجات، مطلوبہ مرمت اور سرمائے کے اخراجات، اور سود کے ذخائر۔ انڈر رائٹنگ انڈر رائٹنگ میٹرکس قرض دہندگان کو عام طور پر کم از کم ڈیٹ سروس کوریج تناسب کی ضرورت ہوتی ہے جو عام طور پر 1.1 سے 1.4 تک ہوتا ہے۔ یہ تناسب ڈیٹ سروس (رہن کی ادائیگی) پر خالص نقد بہاؤ (جائیداد سے پیدا ہونے والی آمدنی) ہے۔ مثال کے طور پر اگر کسی شاپنگ مال کا مالک کرایہ داروں سے ماہانہ 300,000 ڈالر وصول کرتا ہے، اخراجات میں ماہانہ 50,000 ڈالر ادا کرتا ہے، تو قرض دہندہ عام طور پر ایسا قرض نہیں دے گا جس کے لیے ماہانہ ادائیگیوں کی ضرورت ہو۔ قرض دہندگان لون ٹو ویلیو (ایل ٹی وی) کو بھی دیکھتے ہیں۔ ایل ٹی وی ایک ریاضیاتی حساب ہے جو رہن کی رقم کو کل تشخیص شدہ قیمت کے فیصد کے طور پر ظاہر کرتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی قرض لینے والا $10,000,000 مالیت کا دفتر خریدنے کے لیے $6,000,000 چاہتا ہے، تو ایل ٹی وی کا تناسب $6,000,000 $10,000,000 یا 60 فیصد ہے۔ تجارتی رہن ایل ٹی وی عام طور پر 55 ٪ اور 70 ٪ کے درمیان ہوتے ہیں، رہائشی رہن کے برعکس جو عام طور پر 80 ٪ یا اس سے زیادہ ہوتے ہیں۔ قرض دہندگان فی مربع فٹ کرایہ، فی مربع فٹ لاگت اور فی مربع فٹ متبادل لاگت کو دیکھتے ہیں۔ یہ میٹرکس پراپرٹی کے مقام اور مطلوبہ استعمال کے لحاظ سے وسیع پیمانے پر مختلف ہوتے ہیں، لیکن یہ رئیل اسٹیٹ کی مالی صحت کے ساتھ ساتھ آن لائن آنے والی مسابقتی نئی پیشرفتوں کے امکان کے مفید اشارے ہو سکتے ہیں۔ مالیاتی بحران کے بعد سے، قرض دہندگان نے ڈیٹ سروس کوریج تناسب کی تکمیل کے لیے ایک نئے میٹرک، قرض کی پیداوار پر توجہ مرکوز کرنا شروع کر دی ہے۔ قرض کی پیداوار کو جائیداد کی خالص آپریٹنگ آمدنی (این او آئی) کے طور پر بیان کیا جاتا ہے جسے رہن کی رقم سے تقسیم کیا جاتا ہے۔ انڈر رائٹنگ کے طریقے قرض دہندگان عام طور پر قرض کی مالی اعانت سے پہلے مجوزہ تجارتی رہن قرض پر مکمل حد تک مستعدی سے کام لیتے ہیں۔ اس طرح کی مستعدی میں اکثر سائٹ ٹور، مالی جائزہ، اور جائیداد کے کفیل اور قانونی قرض لینے والے ادارے پر مناسب مستعدی شامل ہوتی ہے۔ قرض دہندگان کریڈٹ سکور، بینک اسٹیٹمنٹ، ٹائم ان بزنس، اور سالانہ آمدنی کو بھی دیکھتے ہیں۔ بہت سے قرض دہندگان تیسرے فریق کی رپورٹوں جیسے تشخیص، ماحولیاتی رپورٹ، انجینئرنگ رپورٹ، اور پس منظر کی جانچ کا کمیشن اور جائزہ بھی لیتے ہیں۔ تجارتی رہن کے فراہم کنندہ بینک بینک، بڑے اور چھوٹے، تجارتی رہن کے روایتی فراہم کنندہ ہیں۔ فیڈرل ریزرو کے مطابق، بینکوں نے 30 جون 2013 تک اپنی کتابوں پر 1.5 ٹریلین ڈالر کے تجارتی رہن رکھے تھے۔ کنڈیوٹ قرض دہندگان تجارتی رہن کا آغاز کرتے ہیں اور قرضوں کو محفوظ کرنے اور بنیادی تجارتی رہن قرضوں سے محفوظ سی ایم بی ایس فروخت کرنے سے پہلے انہیں مختصر مدت کے لیے سرمایہ کاری کے طور پر رکھتے ہیں۔ کنڈوٹ قرض دہندگان میں بینک اور غیر بینک مالیاتی کمپنیاں دونوں شامل ہیں۔ فیڈرل ریزرو کے مطابق 30 جون 2013 تک سی ایم بی ایس کے جاری کنندگان کے پاس تقریبا 560 بلین ڈالر کے تجارتی رہن تھے۔ اپنی موجودہ شکل میں تجارتی رہن کی سیکیوریٹائزیشن کا آغاز ریزولوشن ٹرسٹ کارپوریشن (یا آر ٹی سی) کے تجارتی سیکیوریٹائزیشن پروگرام سے 1992-1997 میں ہوا۔ آر ٹی سی نے اسی طرح کا نقطہ نظر اپنایا جسے اس نے رہائشی رہن کے ساتھ کامیابی کے ساتھ استعمال کرنا شروع کیا تھا، تجارتی رہن قرضوں کے متنوع پول کے ذریعے محفوظ کردہ سیکیورٹیز کی متعدد قسطوں کو جاری کیا۔ آر ٹی سی کے ذریعے سیکیوریٹائزیشن کے طریقوں کے تعارف کے بعد، نجی بینکوں نے خاص طور پر قرضوں کو سیکیورٹیز میں تبدیل کرنے کے مقصد سے شروع کرنا شروع کیا۔ یہ قرضے عام طور پر ایک مخصوص ادائیگی کے شیڈول سے آگے قبل ادائیگی کی ممانعت کے لیے بنائے جاتے ہیں۔ اس سے نتیجے میں آنے والی سیکیورٹیز سرمایہ کاروں کے لیے زیادہ پرکشش بن جاتی ہیں، کیونکہ وہ جانتے ہیں کہ تجارتی رہن بقایا رہیں گے چاہے شرح سود کم ہی کیوں نہ ہو۔ نیا سی ایم بی ایس کا اجرا 2007 میں 229 بلین ڈالر تک پہنچ گیا۔ پھر، سب پرائم رہن کا بحران اور اس کے نتیجے میں پیدا ہونے والے عالمی مالیاتی بحران کی وجہ سے سی ایم بی ایس کی قیمتیں ڈرامائی طور پر گر گئیں، اور سی ایم بی ایس سیکیورٹیز کے نئے اجرا 2008-2009 میں عملی طور پر رک گئے۔ 2010 میں 12 بلین ڈالر کے نئے اجرا، 2011 میں 37 بلین ڈالر کے نئے اجرا، اور 2012 میں 48 بلین ڈالر کے نئے اجرا کے ساتھ مارکیٹ نے بحالی شروع کردی ہے۔ سرکاری ایجنسیاں جیسے کہ فینی مے اور فریڈی میک، نیز سرکاری کارپوریشنز جیسے کہ گینی مے، ریاستہائے متحدہ میں کثیر خاندانی تجارتی رئیل اسٹیٹ (یعنی اپارٹمنٹ عمارتوں) کے لیے فعال قرض دہندگان ہیں۔ 30 جون 2013 تک حکومت کے زیر اہتمام کاروباری اداروں یا ایجنسی اور جی ایس ای کی حمایت یافتہ رہن پول کے پاس تقریبا 390 بلین ڈالر کے کثیر خاندانی رہائشی رہن تھے، جو اس وقت بقایا کل تجارتی رہن کا 12 فیصد اور بقایا کثیر خاندانی تجارتی رہن کا 43 فیصد تھے۔ انشورنس کمپنیاں انشورنس کمپنیاں تجارتی رہن میں فعال سرمایہ کار ہیں، اور 30 جون 2013 تک تقریبا 325 بلین ڈالر کے تجارتی رہن رکھتی ہیں۔ رہن دلال تجارتی رہن قرض فراہم نہیں کرتے ہیں، لیکن اکثر مختلف ممکنہ قرض دہندگان سے متعدد قیمتیں حاصل کرنے اور مالی اعانت کے عمل کو منظم کرنے کے لیے استعمال ہوتے ہیں۔ نامہ نگار قرض دہندگان اپنا پیسہ قرض نہیں دیتے، لیکن اس قسم کی کمپنیوں کو استعمال کرنے والے قرض دہندگان کے لیے ابتدا، ضمانت، اور قرض کی خدمت جیسی فرنٹ اینڈ خدمات فراہم کرتے ہیں۔ نامہ نگار اکثر کسی خاص جغرافیائی علاقے میں قرض دہندگان کی نمائندگی کرتا ہے۔ دیگر مارکیٹیں برطانیہ 2005 اور 2013 کے درمیان برطانیہ میں جائیداد کے لین دین کی تکمیل کے لیے ایچ ایم ریونیو اور کسٹمز کے اعداد و شمار کے تجارتی رہن مارکیٹ کے تجزیے سے پتہ چلتا ہے کہ، رہائشی قرضے کے برعکس، غیر رہائشی جائیداد کے لیے رہن کا قرضہ عالمی کساد بازاری سے پہلے زوال پذیر تھا۔ مجموعی تجارتی اور رہائشی قرضے میں 2009 کے بعد سے اسی رفتار سے اضافہ ہونا شروع ہوا، جس نے 2009 اور 2013 کے درمیان بالترتیب 16.2% اور 18.2% غیر افراط زر ایڈجسٹ ترقی کو ظاہر کیا۔ 2014 میں تجارتی قرضے حجم کے لحاظ سے مجموعی رہن قرضے کا صرف 5.2 فیصد تھے، لیکن قیمت کے لحاظ سے 25.3% تھے۔ اس سال اوسط تجارتی رہن £1.46 ملین تھا، جبکہ اوسط رہائشی رہن £236,400 تھا۔ فنانشل سروسز اتھارٹی (ایف ایس اے) کے ذریعہ 2013 میں متعارف کرائے گئے سلاٹنگ ریگولیشنز کے مطابق بینکوں کو تجارتی جائیداد کے اثاثوں سے اپنی نمائش کو محدود کرنے کے لیے تجارتی رہن کے خلاف 50 فیصد سے لے کر قرض کی رقم کے 250% تک خطرے پر مبنی سرمایہ رکھنا ضروری ہے۔ ناقدین نے پیش گوئی کی کہ بڑے بینکوں کے لیے بڑے سرمائے کی ضروریات تجارتی کریڈٹ کی دستیابی پر منفی اثر ڈال سکتی ہیں۔ تاہم، بینک آف انگلینڈ کے 2013 کے چوتھی سہ ماہی کے کریڈٹ کنڈیشن سروے نے اشارہ کیا کہ کارپوریٹ شعبے میں تجارتی کریڈٹ کی دستیابی میں سال بھر اضافہ ہوا ہے۔ ریگولیشن جیسا کہ ریگولیٹڈ رہن کے معاہدوں کی تعریف ان جائیدادوں سے متعلق ہے جو "قرض لینے والے یا کسی متعلقہ شخص کے ذریعہ رہائش گاہ کے طور پر یا اس کے سلسلے میں" استعمال ہوں گی، انفرادی تجارتی رہن کے معاہدوں اور اس کی فروخت کو فنانشل کنڈکٹ اتھارٹی (ایف سی اے) کے ذریعے ریگولیٹ نہیں کیا جاتا ہے۔ مخلوط استعمال کی خصوصیات کے لیے ایک رعایت ہے جہاں 40 فیصد یا اس سے زیادہ جائیداد رہائش گاہ کے طور پر استعمال کی جائے گی۔ تاہم، مارچ 2016 تک، برطانیہ کو پین یورپی مارگیج کریڈٹ ہدایت کی تعمیل کے لیے نئے قوانین کو نافذ کرنے کی ضرورت ہوگی، جو تجارتی اور نیم تجارتی جائیدادوں کے درمیان فرق نہیں کرتا ہے۔ اس لیے فی الحال یہ واضح نہیں ہے کہ نئے ضوابط کے نافذ ہونے پر تمام مخلوط استعمال کی جائیدادوں کو ایف سی اے ضابطے کے تحت لایا جائے گا یا نہیں، قطع نظر اس کے کہ رہائشی مقاصد کے لیے استعمال ہونے والے تناسب سے قطع نظر۔ تجارتی اور خرید سے کرایہ پر قرض دینے کے درمیان فرق برطانیہ میں تجارتی رہن کے درمیان فرق ہے، جو غیر رہائشی رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے ہوتے ہیں، اور خرید سے کرایہ پر رہن، جو رہائشی رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے ہوتے ہیں تاکہ کرایہ داروں کو ادائیگی کی جا سکے۔ خرید کرایہ قرض تجارتی اور رہائشی رہن قرض دہندگان دونوں کے ذریعہ پیش کیے جا سکتے ہیں۔ خرید کر کرایہ پر دینے والے رہن تجارتی اور رہائشی رہن دونوں کے ساتھ مماثلت رکھتے ہیں۔ صارفین کی زیادہ مانگ اور کم سرمایہ آفسیٹ کی ضروریات کی وجہ سے، رہن قرض دہندگان تجارتی رہن کے مقابلے میں عام طور پر کم شرح سود پر بائی ٹو لیٹ فنانس پیش کرنے کے قابل ہوتے ہیں۔ بائی ٹو لیٹ اور رہائشی بازاروں کے درمیان ایک حد تک ریگولیٹری کراس اوور بھی ہے، اور بہت سے بائی ٹو لیٹ قرض دہندگان رہائشی رہن کی درخواستوں کے لیے ایف سی اے کے تجویز کردہ انڈر رائٹنگ چیک استعمال کرتے ہیں۔ تجارتی رہن کی طرح، تاہم، خرید سے کرایہ پر رہن آمدنی کے ضرب کے بجائے قرض کی خدمت کی کوریج کے مطابق لکھا جاتا ہے۔ ہائی اسٹریٹ بینک تجارتی رہن کے لیے 160-170% اور خرید سے کرایہ پر رہن کے لیے 125-130% پر DSCR کا حساب لگا سکتے ہیں، جبکہ ماہر قرض دہندگان کی ایک اقلیت تجارتی رہن کے لیے 125-130% اور خرید سے کرایہ پر رہن کے لیے 110% پر اس کا حساب لگا سکتی ہے۔ حوالہ جات رہن بینکنگ کارپوریٹ فنانس