Green development
گرین ڈیولپمنٹ رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کا ایک تصور ہے جو ترقی کے سماجی اور ماحولیاتی اثرات پر غور کرتا ہے۔ اس کی تعریف تین ذیلی زمروں سے کی گئی ہے: ماحولیاتی ردعمل، وسائل کی کارکردگی، اور کمیونٹی اور ثقافتی حساسیت۔ ماحولیاتی ردعمل فطرت کی اندرونی قدر کا احترام کرتا ہے، اور ماحولیاتی نظام کو پہنچنے والے نقصان کو کم کرتا ہے۔ وسائل کی کارکردگی سے مراد توانائی اور ماحولیات کے تحفظ کے لیے کم وسائل کا استعمال ہے۔ کمیونٹی اور ثقافتی حساسیت ان منفرد ثقافتی اقدار کو تسلیم کرتی ہے جن کی ہر کمیونٹی میزبانی کرتی ہے اور انہیں رئیل اسٹیٹ کی ترقی میں سمجھتی ہے، پائیداری کی زیادہ قابل فہم علامات کے برعکس، جیسے شمسی توانائی، (شمسی پینل مقامی مواد کے استعمال سے زیادہ واضح طور پر "سبز" ہوتے ہیں)۔ سبز ترقی خود کو مختلف شکلوں میں ظاہر کرتی ہے، تاہم یہ عام طور پر حل کے ضرب پر مبنی ہوتی ہے: کسی منصوبے کی خصوصیات جو اضافی فوائد فراہم کرتی ہیں، جو بالآخر منصوبوں کے ماحولیاتی اثرات کو کم کرتی ہیں۔ تاریخ سبز ترقی 1970 کی دہائی میں ماحولیاتی تحریک کے نتیجے میں ابھری۔ رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں، اس اصطلاح کا استعمال 1987 میں ورلڈ کمیشن آن انوائرمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ کی ایک رپورٹ کے ساتھ شروع ہوا، جس کا عنوان "ہمارا مشترکہ مستقبل" تھا۔ رپورٹ میں ماحولیاتی انتظام کے 16 اصول شامل ہیں، جو سبز ترقی کو فروغ دینے کے لیے بنائے گئے ہیں۔ اس میں میکرو اکنامک گروتھ کے روایتی ماڈل اور ماحولیاتی نتائج کو نظر انداز کرنے پر بھی تبادلہ خیال کیا گیا ہے۔ اس ابتدائی تحریک کے بعد، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری نے "گرین" طریقوں کے ساتھ آگے پیچھے تعلقات کا تجربہ کیا ؛ ماحولیاتی مسائل اکثر خالصتا معاشی عوامل کے پیچھے دوسرے نمبر پر آتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کے شعبے کو متاثر کرنے والی مسلسل ماحولیاتی تشویش اور قانون سازی ابھرنا شروع ہوئی، یعنی سبز ترقی۔ تاہم، سبز ترقی کی ایک مشترکہ تشویش یہ ہے کہ اس سے پروجیکٹ کی لاگت اور تکمیل کے اوقات میں اضافہ ہو سکتا ہے۔ اس لیے یہ بحث جاری ہے کہ کیا سبز حکمت عملی پائیدار ہونے کے ساتھ ساتھ معاشی طور پر حوصلہ افزا بھی ہو سکتی ہیں۔ اس کے بعد سے قومی ماحولیاتی توجہ رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز تک پہنچ گئی ہے، اور یہ ایک بڑھتی ہوئی ترجیح بن گئی ہے۔ آج ڈویلپرز کو قانون سازی کے پیرامیٹرز کے اندر کام کرنا چاہیے جو اب ترقی کے ماحولیاتی مضمرات پر غور کرتا ہے۔ قانون سازی ماحولیاتی مسائل کے حوالے سے بڑھتی ہوئی عوامی تشویش کے جواب میں حکومتوں نے ایسی قانون سازی کی ہے جو رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے مختلف پہلوؤں کے ساتھ ساتھ معیشت کے دیگر شعبوں کو بھی منظم کرتی ہے۔ ریاستہائے متحدہ میں اس طرح کے قانون سازی میں قومی ماحولیاتی پالیسی ایکٹ (این ای پی اے)، کلین ایئر ایکٹ، کلین واٹر ایکٹ، کوسٹل زون مینجمنٹ ایکٹ، اور جامع ماحولیاتی ردعمل، معاوضہ، اور ذمہ داری ایکٹ (سی ای آر سی ایل اے ؛ جسے "سپر فنڈ" بھی کہا جاتا ہے) شامل ہیں۔ 1970 میں نافذ کردہ این ای پی اے نے وفاقی ایجنسیوں کے فیصلے کرنے کے طریقے کو تبدیل کر دیا کیونکہ اس کے لیے انہیں کسی پروجیکٹ کو شروع کرنے سے پہلے ماحولیاتی تجزیہ کی تجویز پیش کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ کلین ایئر ایکٹ (1970) کے تحت ریاستہائے متحدہ کی ماحولیاتی تحفظ ایجنسی (ای پی اے) کو صاف ہوا اور آلودگی پر قابو پانے کے ضوابط کے لیے قومی معیارات طے کرنے کی ضرورت ہے۔ کلین واٹر ایکٹ (1972) کو پانی کے قدرتی ذخائر میں آلودگی کو کم کرنے اور پانی کے معیار کو یقینی بنانے کے لیے بنایا گیا تھا جو پینے کے پانی کے ذرائع کی حفاظت کرتا ہے اور ماہی گیری یا تیراکی جیسی تفریحی سرگرمیوں کی حمایت کرتا ہے۔ کوسٹل زون مینجمنٹ ایکٹ (1972) ملک کے ساحلی وسائل جیسے گریٹ لیکس اور ایسٹوریز کا انتظام کرتا ہے۔ سی ای آر سی ایل اے کو عام طور پر "سپر فنڈ" کہا جاتا ہے کیونکہ یہ دو ٹرسٹ فنڈز پر مشتمل ہے جو خطرناک فضلے سے آلودہ علاقوں کو بہتر بنانے میں مدد فراہم کرتے ہیں۔ 1986 کا سپر فنڈ امینڈمنٹس اینڈ ری اتھورائزیشن ایکٹ حکومت کو اس پراپرٹی کو کرایہ پر لینے کی اجازت دیتا ہے جسے صاف کیا جا رہا ہے۔ مزید برآں، کیلیفورنیا انوائرمنٹل کوالٹی ایکٹ (سی ای کیو اے) ماحولیات سے متعلق کیلیفورنیا کا سب سے جامع قانون سازی ہے۔ یہ ایکٹ کیلیفورنیا کے شہروں اور کاؤنٹیوں کے تمام فیصلوں پر لاگو ہوتا ہے، اور اس میں سرکاری اور نجی دونوں منصوبوں کے لیے ماحولیاتی اثرات کی رپورٹ (ای آئی آر) کا مینڈیٹ شامل ہے۔ اس کے بعد، کوئی بھی نئی رئیل اسٹیٹ کی ترقی کسی پروجیکٹ کو شروع کرنے سے پہلے ایک تفصیلی ماحولیاتی تجزیہ سے مشروط ہے۔ کیلیفورنیا کا سینیٹ بل (ایس بی) 375 (2008) قانون سازی کا ایک اور حصہ ہے جو سبز ترقی کو فروغ دیتا ہے۔ اس کا مقصد زمین کے زیادہ موثر استعمال اور ترقیاتی نمونوں کے ذریعے کیلیفورنیا کے آب و ہوا کے اہداف کو حاصل کرنا ہے۔ مزید خاص طور پر، ایس بی 375 زمین کے استعمال اور نقل و حمل کے درمیان قریبی ہم آہنگی کے ذریعے گرین ہاؤس گیس (جی ایچ جی) کے اخراج کو کم کرنے کی کوشش کرتا ہے۔ اسے حاصل کرنے کا ایک طریقہ ڈیمانڈ سائیڈ اقدامات کے ذریعے ہے۔ یہ حکمت عملی ڈرائیونگ کی مانگ کو کم کرے گی، اور اس وجہ سے گاڑی کے سفر کردہ میل (وی ایم ٹی) کو کم کرے گی، اور بالآخر جی ایچ جی کے اخراج کو کم کرے گی۔ مثال کے طور پر، ڈیمانڈ سائیڈ پالیسی کے جزو میں عوامی نقل و حمل کے اسٹاپ کو ترقی کے قریب رکھنا شامل ہو سکتا ہے، تاکہ چلنے کی اہلیت کو زیادہ سے زیادہ کیا جا سکے۔ مزید برآں، کیلیفورنیا کے ریاستی قانون میں تمام نئے اور/یا موجودہ ترقیاتی منصوبوں کے لیے کم از کم توانائی کے تحفظ کی سطح کی ضرورت ہوتی ہے۔ گھر بیچنے والے کے لیے ضروری ہے کہ وہ سیلز کنٹریکٹ میں توانائی کے تحفظ سے متعلق ریٹوفٹنگ اور تھرمل موصلیت سے متعلق معلومات شامل کرے۔ عملی طور پر وسیع تر ترقیاتی نمونوں میں سینیٹ بل 375 ایک شہری منصوبہ بندی کی حکمت عملی کو ظاہر کرتا ہے جسے گروتھ مینجمنٹ کہا جاتا ہے۔ اس کی تعریف زمین کے استعمال کے کنٹرول اور سرمایہ کاری کے درمیان قریبی ہم آہنگی اور ماحولیاتی مسائل سے بہت زیادہ حوصلہ افزائی سے کی جاتی ہے۔ اس کی تعریف "ترقی کی رقم، وقت، مقام اور کردار کے ضابطے" سے کی جاتی ہے۔ جیسا کہ نام سے پتہ چلتا ہے، ترقی کے انتظام کا مطلب کسی بھی ترقی کو محدود کرنا نہیں ہو سکتا۔ "گروتھ کنٹرول" ترقی کو منظم کرنے یا محدود کرنے کا مطلب رکھتا ہے، اور "کوئی ترقی نہیں" ترقی کو ایک ساتھ روکنے کی نشاندہی کرے گا۔ مزید برآں، گروتھ مینجمنٹ کے لیے ان تینوں معنوں کے تعاون کی ضرورت ہوتی ہے۔ اربن گروتھ باؤنڈریز (یو بی جی)، ترقی کے انتظام کی مقبول حکمت عملی ہیں۔ وہ کسی دی گئی حد کے اندر ترقی کی حوصلہ افزائی کرنے اور حد سے باہر اس کی حوصلہ شکنی کرنے کے لیے بنائے گئے ہیں۔ یو جی بی کا مقصد شہری پھیلاؤ کو کم کرنے کے لیے گھنے ترقی کو فروغ دینا ہے۔ ترقی کے انتظام کی یہ تکنیک بالآخر مرکزی شہروں کو زندہ کرنے اور کمیونٹی کی ترقی کے لیے متحرک، چلنے کے قابل جگہیں بنانے کی کوشش کرتی ہے۔ یہ کلسٹرڈ ڈویلپمنٹ پیٹرن حل کے ضرب کار ہیں۔ بنیادی ڈھانچے کی مانگ کو کم کرنے سے پیسے اور وسائل کی بچت ہو سکتی ہے۔ یہ ضرب چلنے کی اہلیت میں اضافہ کر سکتے ہیں، جس سے سماجی تعامل اور سماجی یکجہتی کو فروغ ملتا ہے۔ انٹیلجنٹ بلڈنگ امریکہ میں تجارتی اور رہائشی عمارتیں بجلی کے سب سے زیادہ صارفین ہیں اور ایچ وی اے سی سسٹم اس استعمال کا ایک بڑا حصہ ہیں۔ درحقیقت، امریکی محکمہ توانائی کا اندازہ ہے کہ امریکہ میں استعمال ہونے والی 70 فیصد بجلی عمارتوں سے آتی ہے۔ ذہین تعمیراتی طریقوں جیسے کہ قبضے کا پتہ لگانے کے نظام، وائرلیس سینسر نیٹ ورک، اور ایچ وی اے سی کنٹرول سسٹم کا مقصد توانائی کے زیادہ موثر استعمال ہے۔ سان ڈیاگو یونیورسٹی کے محققین کی ایک ٹیم کا اندازہ ہے کہ ان کے سمارٹ بلڈنگ آٹومیشن سسٹم توانائی کی تعمیر میں 10-15% کی بچت کریں گے۔ کیس اسٹڈیز ہولی اسٹریٹ ولیج اپارٹمنٹس کیلیفورنیا کے شہر پاساڈینا نے حال ہی میں سات رہنما اصولوں پر مبنی ایک عمومی منصوبہ اپنایا ہے: کمیونٹی کی ضروریات اور معیار زندگی، پاساڈینا کے تاریخی کردار کا تحفظ، معاشی طاقت، ایک صحت مند خاندانی برادری، آٹوموبائل کی ضرورت کی کمی، خطے کے لیے ایک ثقافتی، سائنسی، کارپوریٹ، تفریحی اور تعلیمی مرکز کے طور پر فروغ دیا گیا، اور کمیونٹی کی شرکت۔ اس منصوبے میں تعمیر کے عمل میں ماحولیاتی تشویش اور سماجی تحفظات شامل تھے۔ پاساڈینا میں ہولی اسٹریٹ ولیج اپارٹمنٹس پاساڈینا کے عمومی منصوبے میں بیان کردہ کئی اصولوں پر توجہ دیتے ہیں۔ اس میں گراؤنڈ فلور ریٹیل سینٹر کے ساتھ مخلوط استعمال کی ترقی شامل ہے جس میں ڈیلی، ایک سہولت اسٹور اور ایک آرٹ گیلری شامل ہے۔ اس کے علاوہ، ہولی اسٹریٹ ولیج اپارٹمنٹس ایک ہلکے ریل اسٹیشن کے قریب واقع ہے۔ ان حکمت عملیوں کا مقصد آٹوموبائل کی مانگ کو کم کرنا اور لوگوں کے لیے پبلک ٹرانسپورٹ کا استعمال آسان بنانا ہے۔ ان آف دی انسازی زیمر ایسوسی ایٹس انٹرنیشنل، جو ایک رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ فرم ہے، نے 1991 میں سانتا فی، نیو میکسیکو میں ان آف دی انسازی مکمل کی۔ رابرٹ زیمر (شریک بانی) اور ان کے شراکت دار، اسٹیو کانگر اور مائیکل فلر نے ایک ایسی عمارت کی تعمیر کا ہدف مقرر کیا ہے جو "توانائی اور وسائل کی بچت کرنے والی ٹیکنالوجیز کی نمائش کرے گی، مقامی برادری کو مضبوط کرے گی، فرسٹ کلاس خوبصورتی پیش کرے گی، اور اپنے شرکاء کو مالی طور پر انعام دے گی"۔ ہوٹل کا اندرونی ڈیزائن قدیم انسازی ہندوستانیوں کا احترام کرتا ہے، جس میں مقامی طور پر تیار کردہ فرنیچر، ہاتھ سے بنے قالین، اور مقامی امریکی، ہسپانوی اور چرواہا وال آرٹ شامل ہیں۔ ہوٹل کے بیرونی حصے پر ایڈوب کے استعمال میں تاریخی پیوبلو سٹائل شامل ہے۔ نیز، زیمر اور اس کے شراکت داروں نے اسٹیل کے فریم والی عمارت کو دوبارہ تیار کیا جو پہلے 1960 کی دہائی میں نابالغوں کے حراستی مرکز کے طور پر استعمال ہوتی تھی، بجائے اس کے کہ اس منصوبے کو شروع کیا جائے۔ اس سانتا فی ہوٹل کی دیگر "سبز" خصوصیات اسکائی لائٹس، توانائی سے موثر روشنی، اور پانی کی بچت کے فکسچر ہیں۔ نیز، انسازی کی ان ہسپانوی کسانوں سے مقامی طور پر اگائی جانے والی نامیاتی خوراک خرید کر علاقائی معیشت کو متحرک کرتی ہے۔ آخر میں دی ان اس بات کی حوصلہ افزائی کرتا ہے کہ عملہ مقامی غیر منفعتی تنظیموں اور تقریبات میں حصہ لے جو متنوع مقامی ثقافتوں کی سرپرستی کرتے ہیں۔ ان آف دی انسازی "سماجی اور ماحولیاتی اہداف کو مالی تحفظات کے ساتھ مربوط کرتا ہے۔" تائپے 101 تائپے 101، جسے تائپے 101 کے طور پر اسٹائلائز کیا گیا ہے، تائپے، تائیوان میں واقع ایک اونچی فلک بوس عمارت ہے جس نے یو ایس گرین بلڈنگ کونسل سے ایل ای ای ڈی (لیڈرشپ ان انرجی اینڈ انوائرمنٹل ڈیزائن) سرٹیفیکیشن حاصل کیا ہے جو تاریخ میں سب سے زیادہ اسکور ہے۔ اس پروجیکٹ میں، "ٹی اے آئی پی ای آئی" "ٹیکنالوجی"، "آرٹ"، "انوویشن"، "پیپل"، "انوائرمنٹ"، اور "آئیڈینٹیٹی" کا مخفف ہے۔ تائپے میں سیمنز بلڈنگ آٹومیشن کے سی ای او ڈاکٹر ہیوبرٹ کیبر اس بنیاد پر توانائی کی کارکردگی پر زور دیتے ہیں کہ تجارتی عمارتوں کے لیے توانائی واحد سب سے بڑا خرچ ہے۔ 2011 کے بعد سے، تائپے 101 دنیا کی سب سے زیادہ ماحولیاتی ذمہ دار فلک بوس عمارت بن گئی ہے، جس سے پانی کے استعمال، توانائی کے استعمال اور کاربن کے اخراج میں 10 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔ بولڈر، کولوراڈو گروتھ مینجمنٹ/حد بندی (پہلے زیر بحث) بولڈر، کولوراڈو میں ظاہر ہوتی ہے۔ بولڈر شہر ہاؤسنگ پرمٹ کو سالانہ 400 تک محدود کرکے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کو بہت سختی سے محدود کرتا ہے، جو کہ شہر کے کل ہاؤسنگ اسٹاک کا 1 فیصد ہے۔ مزید برآں، شہر نے شہر کی حدود سے باہر زمین خریدی ہے، جو مستقل، سبز کھلی جگہ کے لیے نامزد ہے۔ یہ 400 یونٹس کی حد شہر میں آبادی کے اضافے میں سنگین رکاوٹ ہے۔ رہائش کی اس کمی کے کئی اثرات ہیں۔ سب سے پہلے، اس سے مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے۔ نیز، چونکہ بولڈر ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کو تجارتی ترقی سے زیادہ محدود کرتا ہے، بولڈر میں دستیاب کارکنوں کی تعداد ہاؤسنگ اسٹاک سے زیادہ تیزی سے بڑھتی ہے۔ اس کے نتیجے میں بہت سے کارکن ہوتے ہیں جو شہر کی حدود سے باہر سے آتے ہیں۔ تنازعہ سبز ترقی کی ایک عام تنقید یہ ہے کہ یہ رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کے کاروبار کرنے کے طریقے کو منفی طور پر متاثر کرتی ہے، کیونکہ اس سے لاگت میں اضافہ ہو سکتا ہے اور تاخیر پیدا ہو سکتی ہے۔ مثال کے طور پر، ایل ای ای ڈی سے تصدیق شدہ ہونا اضافی اخراجات میں حصہ ڈال سکتا ہے۔ اس میں اضافی عمارت کے ڈیزائن اور تعمیراتی فیس، داخلہ ڈیزائن اور تعمیراتی فیس، عمارت کے آپریشن اور دیکھ بھال کی فیس، پڑوس کی ترقی کی فیس، گھر اور کیمپس کی فیس، اور حجم پروگرام کی فیس شامل ہیں۔ مزید برآں، گرین ڈیولپمنٹ کو رہائشی سطح پر تنقید کا نشانہ بنایا گیا ہے۔ اعلی کارکردگی والے مکانات طویل عرصے میں توانائی کی بچت کے لیے ثابت ہوئے ہیں، لیکن وہ ٹینک لیس واٹر ہیٹرز، تابکار رکاوٹوں اور عکاس موصلیت کے نظام، اور اعلی کارکردگی والے ایئر کنڈیشنگ سسٹم کے ذریعے تیزی سے سرمایہ کی لاگت میں اضافہ کرتے ہیں۔ نیز، ڈویلپرز اکثر تحفظ کی آسانی کی وجہ سے زمین کے کچھ حصوں پر ترقی کرنے سے قاصر ہوتے ہیں۔ یہ آسانیاں حکومتوں یا غیر سرکاری تنظیموں کے ذریعے خریدی جاتی ہیں، تاکہ "زمین کو اس کی قدرتی، قدرتی، زرعی، تاریخی، جنگلاتی یا کھلی جگہ کی حالت میں محفوظ کیا جا سکے"۔ بائیوینرز کنزرویشن ڈویلپمنٹ گرین بلڈنگ گرین کالر ورکر کم اثر والی ترقی غیر فعال شمسی عمارت ڈیزائن پائیدار ترقی ٹریفک کو پرسکون کرنا حوالہ جات بیرونی روابط پائیداری ٹول کٹ: ماحولیاتی ماڈل زمین کا استعمال نئی شہرییت پائیدار عمارت شہری ڈیزائن پائیدار شہری منصوبہ بندی