Deed in lieu of foreclosure
پیشگی بندش کے بدلے میں ایک دستاویز ایک دستاویز کا آلہ ہے جس میں ایک رہن دار (یعنی۔ قرض لینے والا) کسی حقیقی جائیداد میں تمام سود رہن دار کو پہنچاتا ہے (یعنی۔ قرض دہندہ) کسی ایسے قرض کو پورا کرنے کے لیے جو ڈیفالٹ میں ہو اور پیشگی بندش کی کارروائی سے بچیں۔ فورکلوزر کے بدلے میں دستاویز قرض لینے والے اور قرض دینے والے دونوں کو کئی فوائد فراہم کرتا ہے۔ قرض لینے والے کے لیے بنیادی فائدہ یہ ہے کہ یہ اسے نادہندہ قرض سے وابستہ زیادہ تر یا تمام ذاتی قرضوں سے فوری طور پر آزاد کر دیتا ہے۔ قرض لینے والا پیشگی بندش کی کارروائی کی عوامی بدنامی سے بھی گریز کرتا ہے اور اسے باضابطہ پیشگی بندش سے زیادہ فراخدلی کی شرائط مل سکتی ہیں۔ قرض لینے والے کے لیے ایک اور فائدہ یہ ہے کہ اس سے اس کے کریڈٹ کو فورکلوزر سے کم نقصان پہنچتا ہے۔ قرض دہندہ کے لیے فوائد میں دوبارہ قبضہ کرنے کے وقت اور لاگت میں کمی، قرض لینے والے کے انتقام کا کم خطرہ (دھات کی چوری اور شیرف کی بے دخلی سے پہلے جائیداد کی توڑ پھوڑ)، اور اضافی فوائد شامل ہیں اگر قرض لینے والا بعد میں دیوالیہ پن کے لیے فائل کرتا ہے۔ اگر کوئی جونیئر واجب الادا ہے تو اس کے بدلے میں ایک دستاویز قرض دہندہ کے لیے کم پرکشش آپشن ہے۔ قرض دہندہ ممکنہ طور پر جائیداد کے مالک سے جونیئر واجبات کی ذمہ داری قبول نہیں کرنا چاہے گا، اور اسی کے مطابق، قرض دہندہ عنوان کو صاف کرنے کے لیے پیشگی بندش کو ترجیح دے گا۔ پیشگی بندش کے بدلے ایک دستاویز سمجھے جانے کے لیے، رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کے ذریعے قرض کو محفوظ کیا جانا چاہیے۔ دونوں فریقوں کو رضاکارانہ طور پر اور نیک نیتی سے لین دین کرنا چاہیے۔ تصفیے کے معاہدے پر کل غور ہونا چاہیے جو کم از کم جائیداد کی منصفانہ مارکیٹ قیمت کے برابر ہو۔ بعض اوقات، قرض دہندہ فوریکلوزر کے بدلے کسی دستاویز کے ساتھ آگے نہیں بڑھے گا اگر قرض دہندہ کا بقایا قرض جائیداد کی موجودہ مناسب قیمت سے تجاوز کر جاتا ہے۔ دوسرے معاملات میں، قرض دہندہ راضی ہو جائے گا کیونکہ یہ ممکنہ طور پر مہنگے فوریکلوزر کے عمل کے ذریعے جائیداد کے ساتھ ختم ہو جائے گا۔ اس ضرورت کی وجہ سے کہ انسٹرومنٹ رضاکارانہ ہو، قرض دہندگان اکثر فورکلوزر کے بدلے کسی دستاویز پر عمل نہیں کریں گے جب تک کہ انہیں قرض لینے والے کی طرف سے اس طرح کی ترسیل کی تحریری پیشکش موصول نہ ہو جس میں خاص طور پر کہا گیا ہو کہ مذاکرات میں داخل ہونے کی پیشکش رضاکارانہ طور پر کی جا رہی ہے۔ یہ پیرول شواہد کے اصول کو نافذ کرے گا اور قرض دہندہ کو اس کے بعد کے ممکنہ دعوے سے بچائے گا کہ قرض دہندہ نے بدنیتی سے کام لیا یا قرض لینے والے پر تصفیے کے لیے دباؤ ڈالا۔ اس کے بعد دونوں فریق تصفیے کے مذاکرات کے ساتھ آگے بڑھ سکتے ہیں۔ نیویارک میں ہوم ایکویٹی تھیفٹ پریوینشن ایکٹ نے تصفیے کے اس اکثر استعمال ہونے والے طریقہ کار کے بارے میں کچھ الجھن پیدا کی ہے۔ یہ واضح نہیں ہے کہ آیا ایچ ای ٹی پی اے فورکلوزر کے بدلے اعمال پر لاگو ہوتا ہے کیونکہ مثال کے طور پر ریفری کے عمل کے لیے کوئی واضح اخراج نہیں ہے۔ منسوخی کا 2 سالہ حق کوئی خطرہ نہیں ہے جس سے بینک یا ٹائٹل بیمہ کنندگان مطمئن ہوں، خاص طور پر تعمیل کی پیچیدگیوں کو دیکھتے ہوئے، نیویارک میں بہت سے بینک اور ٹائٹل بیمہ کنندگان بدلے میں معاہدوں کے ساتھ کام کرنے کو تیار نہیں ہیں۔ نقصان کو کم کرنے کے پیشگی بندش کے حوالہ جات بھی دیکھیں پیشگی بندش کے بدلے میں کیا دستاویز ہے؟ فورکلوزر قانونی دستاویزات ریاستہائے متحدہ ہاؤسنگ بلبلا ہاؤسنگ قانون