Planned unit development
منصوبہ بند یونٹ ڈویلپمنٹ (پی یو ڈی) ایک قسم کا لچکدار، غیر یوکلڈین زوننگ ڈیوائس ہے جو ایک بیان کردہ زمینی رقبے کے اندر اجازت شدہ زمین کے استعمال کی نئی تعریف کرتا ہے۔ پی یو ڈی یکطرفہ سائٹ کے منصوبوں پر مشتمل ہوتے ہیں جو کھلی جگہوں کی تخلیق، مخلوط استعمال کی رہائش اور زمین کے استعمال، ماحولیاتی تحفظ اور پائیداری، اور ترقیاتی لچک کو فروغ دیتے ہیں۔ پی یو ڈی کے طور پر ریزون کیے گئے علاقوں میں عمارت کی ترقی، مختلف اور ہم آہنگ زمین کے استعمال کے ڈیزائن کردہ گروپنگ-جیسے رہائش، تفریح، تجارتی مراکز، اور صنعتی پارکس-ایک موجود ترقی یا ذیلی تقسیم کے اندر شامل ہیں۔ ترقی یافتہ علاقے سائز اور زون کے استعمال کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں، جیسے صنعتی، تجارتی اور رہائشی۔ اسی طرح کے زوننگ آلات کی دیگر اقسام میں فلوٹنگ زونز، اوورلے زونز، اسپیشل ڈسٹرکٹ زوننگ، پرفارمنس پر مبنی کوڈز، اور قابل منتقلی ترقیاتی حقوق شامل ہیں۔ پی یو ڈی کی تصوراتی ابتداء 1926 میں نیویارک کے علاقائی منصوبے سے متعلق کمیٹی کے ذریعہ 1925 کے ماڈل پلاننگ ان ایبلنگ ایکٹ کے نفاذ سے شروع ہوئی، جس نے پلاننگ بورڈز اور کمیشنوں کے فیصلوں کو مقامی زوننگ کے ضوابط کے مطابق مطلوبہ فیصلوں سے پہلے کرنے کی اجازت دی۔ خاص طور پر، ماڈل پلاننگ ان ایبلنگ ایکٹ کے سیکشن 12 نے پلاننگ بورڈز اور کمیشنوں کو ترقیاتی منصوبوں میں معقول طور پر ترمیم یا تبدیلی کرنے اور اوسط آبادی کی کثافت اور عمارتوں کے زیر احاطہ کل اراضی کو محدود کرنے کا اختیار دیا۔ اسی طرح، 1928 کے اسٹینڈرڈ سٹی پلاننگ ان ایبلنگ ایکٹ کے سیکشن 14 اور 15 نے پلاننگ کمیشنوں کو پی یو ڈی کے ڈیزائن کے اصولوں اور آس پاس کی برادری اور معیشت دونوں پر اس کے اثرات پر حکومت اور ڈویلپرز کے درمیان ایک معاہدے پر پی یو ڈی کو اختیار دینے کی اجازت دی۔ پی یو ڈی کی جسمانی ابتداء بیسویں صدی کے وسط میں بڑھتی ہوئی مضافاتی آبادی میں جڑی ہوئی ہے، جس کے دوران امریکہ میں پی یو ڈی کی قدیم ترین شکلیں دوسری جنگ عظیم کے فورا بعد لیوٹاؤن اور پارک فاریسٹ کی ترقی میں نمودار ہوئیں۔ مضافاتی گھروں میں جمالیاتی تغیر کی کمی اور بڑھتی ہوئی آبادی کے سائز کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے زیادہ مضافاتی کثافت کی بڑھتی ہوئی ضرورت دونوں کے جواب میں پی یو ڈی کے نفاذ میں اضافہ ہوا۔ پی یو ڈی نے بڑے پیمانے کے مسائل کو حل کیا، متعدد میں مضافاتی ترقی، علیحدہ زمین کے استعمال کو مؤثر طریقے سے جوڑا گیا، قیمتی کھلی جگہ اور مضافاتی جمالیات کو مخصوص سائٹ کے پیرامیٹرز کی حدود میں محفوظ رکھا گیا۔ پی یو ڈی کا پہلا زوننگ ثبوت پرنس جارج کاؤنٹی، میری لینڈ نے 1949 میں بنایا تھا، جس میں ترقیاتی یونٹ متعدد زمین کے استعمال پر مشتمل تھا، اس کے برعکس کاؤنٹی کی واحد زمین کے استعمال یوکلیڈین زوننگ سے سابقہ وابستگی تھی۔ نئی امریکی برادریوں میں پی یو ڈی کا استعمال، جزوی طور پر، کچھ بین الاقوامی اثر و رسوخ کا نتیجہ رہا ہے۔ 1950 کی دہائی میں انگلینڈ کے ریسٹون جیسے برطانوی قصبوں نے علاقے میں صنعتی عناصر کے انضمام کے ذریعے اپنی معاشی بنیاد کو بڑھانے کی کوشش کی۔ اگرچہ امریکی نئی برادریوں کو رہائشی شعبوں کی ترقی کے بعد صنعت کو راغب کرنا پڑا، لیکن امریکی نئی برادریوں کی معاشی ضروریات ان برطانوی قصبوں سے ملتی جلتی تھیں اور اس کے نتیجے میں، رہائشی اور غیر رہائشی رقبے کے مقابلے میں اجازت شدہ صنعتی رقبے کا فیصد بڑھانے کے لیے پی یو ڈی ایس کا استعمال کیا گیا۔ موجودہ تعریفیں پی یو ڈی زمین کے ضابطے کا ایک ذریعہ ہے جو بڑے پیمانے پر، سائٹ سے متعلق، مخلوط استعمال والی زمین کی ترقی کو فروغ دیتا ہے۔ یوکلڈین زوننگ کے مقابلے میں پی یو ڈیز زوننگ کی ایک بہت ہی لچکدار شکل ہے، جس میں پی یو ڈیز اختراعی اور تخلیقی ڈیزائن کو فروغ دیتے ہیں، ماحولیاتی تحفظ اور سستی رہائش، کلسٹرنگ اور کثافت میں اضافہ کو فروغ دے سکتے ہیں۔ جہاں مناسب ہو، اس قسم کی ترقی کو فروغ ملتا ہے: ترقی شروع ہونے سے پہلے پروجیکٹ کے منصوبوں کی پیشگی تکمیل زمین کے استعمال-جیسے تجارتی اور صنعتی نوعیت کے-اور رہائش کی اقسام جو معیاری زوننگ آرڈیننس سے زیادہ جدید ہیں، دونوں کا مرکب رہائشی زمین کے استعمال کی کلسٹرنگ عوامی اور عام کھلی جگہ فراہم کرتی ہے۔ پہاڑیوں یا دلدلی علاقوں جیسی حساس زمینوں کا ماحول دوست تحفظ، جو بصورت دیگر تیار ہوتا اگر پی یو ڈی مخلوط استعمال کے ساتھ ساتھ چلنے کی اہلیت کو ترجیح دیتا ہے تو گرین ہاؤس گیس کے اخراج میں کمی ترقی اور انتظامی اخراجات میں کمی، خاص طور پر سڑکوں، ڈرائیو ویز، اور پانی اور سیوریج لائنوں جیسے بنیادی ڈھانچے کے اخراجات میں کمی زمین کے استعمال کے موجودہ ضوابط اور پلیٹ کی منظوری کے سخت عمل کو ایک طرف رکھتے ہوئے مقامی پیشہ ور منصوبہ بندی کے عملے کے لیے انتظامی صوابدید میں اضافہ ڈویلپر اور سرکاری میونسپلٹیوں کے درمیان سودے بازی کے عمل میں اضافہ آبادی کی کثافت میں اضافہ اور گلی کی چوڑائی میں کمی دستیاب کمیونٹی سہولیات میں اضافہ-جیسے بائیک ٹریلز اور تفریحی مراکز-اور قدرتی کھلی جگہیں اکثر، پی یو ڈی کھلی جگہوں کے ساتھ مل کر گھروں کے چھوٹے جھنڈوں سے لے کر ہزاروں باشندوں والے نئے اور ترقی پذیر شہروں تک مختلف شکلیں اختیار کرتے ہیں۔ زمین کے استعمال کے پی یو ڈی کے مرکب واحد قسم کے زوننگ سے براہ راست متصادم ہیں جس نے روایتی طور پر یوکلڈ بمقابلہ ایمبلر رئیلٹی کمپنی کے گاؤں کے فیصلے کے بعد سے ریاستہائے متحدہ میں زوننگ کی نشاندہی کی ہے۔ پی یو ڈی کے اندر، زوننگ متعدد زمینی استعمال اور اضلاع کو ملحقہ اراضی پارسل پر رکھے جانے کے ساتھ بہت زیادہ مربوط ہو جاتی ہے۔ اسٹینڈرڈ زوننگ ان ایبلنگ ایکٹ (ایس زیڈ ای اے) کے نفاذ نے اس بات کو تقویت دی کہ کثافت کو ایک ریگولیٹری ترجیح سمجھا جاتا ہے، جس سے مختلف لاٹ سائز، مختلف عمارتوں کے استعمال، اور مختلف قسم کے مکانات کے مرکب کے ذریعے پی یو ڈی کی ترقی میں مزید مدد ملتی ہے۔ پی یو ڈی ایس رہائشی اور غیر رہائشی استعمال کو یکجا کرتا ہے-جیسے دفاتر، تجارتی اسٹورز، اور دیگر خدمات-اور ایک متنوع کمیونٹی کو راغب کرتا ہے۔ خاص طور پر، پی یو ڈی کے فٹ پاتھ اور سڑکیں دن اور رات دونوں وقت زیادہ فعال اور محفوظ ہوتی ہیں، اور چوٹی کے اوقات میں بھیڑ کو کم کرتی ہیں۔ پی یو ڈی کی ترقی کی منظوری کے لیے تفصیلی منصوبوں اور جائزے کے عمل کی ضرورت ہوتی ہے، کیونکہ رہائشی اور غیر رہائشی استعمال کو زمینی علاقوں میں ملانے کی نوعیت کی وجہ سے پہلے صرف ایک بار استعمال کی اجازت تھی۔ پی یو ڈی کی منظوری کے لیے لازمی طور پر قانونی ریزویننگ کی ضرورت ہوتی ہے، جس میں میونسپلٹی کے جامع منصوبے کے حوالے سے پلاننگ بورڈ یا کمیشن کے ذریعے تغیرات اور مشروط استعمال کے اجازت نامے کو صاف کیا جانا چاہیے۔ مشترکہ علاقوں کی دیکھ بھال پی یو ڈی دفعات میں مشترکہ، عوامی علاقوں کی دیکھ بھال کو یقینی بنانے کے لیے مالکان، یا متعلقہ اسٹیک ہولڈرز کی صلاحیت پر غور کرنا شامل ہے۔ اس طرح کی دفعات میں متعلقہ اخراجات، آمدنی کی سطح اور اسٹیک ہولڈرز کے مفادات، اور مشترکہ علاقے اور آس پاس کی پیشرفت دونوں کی نوعیت شامل ہیں۔ پورے ترقیاتی عمل کے دوران، جو پہلے سے طے شدہ ہے اور پی یو ڈی درخواست کے عمل کے حصے کے طور پر پہلے سے منظور شدہ ہے، عام علاقوں کی دیکھ بھال کو داخلی راستوں کی حساب سے خدمت کے ذریعے برقرار رکھا جا سکتا ہے۔ ترقی کے بعد، پی یو ڈی کے اندر گھر کے مالکان کی انجمنوں کے گورننگ دستاویزات اکثر دیکھ بھال کی زیادہ تر ذمہ داریوں کو مالکان کے حوالے کرتے ہیں، یہ فرض کرتے ہوئے کہ کم سے کم ذمہ داری ممکن ہے۔ ڈیزائن کے اصول کم از کم پارسل کا سائز کم از کم پارسل کے سائز کی ضرورت رہائشی اکائیوں یا ایکڑ کے حوالے سے ہو سکتی ہے اور ترقی کی قسم اور مقام دونوں کے لحاظ سے مختلف ہو سکتی ہے۔ یہ دیکھتے ہوئے کہ کم از کم پارسل کے سائز ایک عنصر ہیں جو پروجیکٹ کی منظوری کے لیے شاذ و نادر ہی ضروری ہوتے ہیں، اس کے بجائے زیادہ سے زیادہ کثافت کی ضروریات کو زیادہ تر استعمال کیا جاتا ہے، جس میں فی ایکڑ زیادہ سے زیادہ یونٹوں کی تعداد یا ہر رہائشی یونٹ کے لیے کم سے کم لاٹ ایکڑ پر توجہ دی جاتی ہے۔ اجازت شدہ استعمال زمین کے استعمال کے کچھ فیصد کو رہائشی، تجارتی اور صنعتی استعمال کے لیے مختص کر کے طے کیا جاتا ہے۔ اکثر، مختص کی گئی رقم کا انحصار ایک متعین علاقے میں غیر رہائشی استعمال کے مقابلے میں رہائشی استعمال کے فیصد پر ہوتا ہے۔ کثافت یہ دیکھتے ہوئے کہ پی یو ڈی ایک مخصوص علاقے میں مخلوط استعمال کو مربوط کرنے پر توجہ مرکوز کرتے ہیں، کثافت کا حساب فیڈرل ہاؤسنگ ایکٹ کی لینڈ یوز انٹینسٹی (ایل یو آئی) ریٹنگ کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، جس میں فرش کا رقبہ، کھلی جگہ، رہائش پذیری، اور تفریحی جگہیں شامل ہیں۔ مکانات اور مکانات کی جگہ کا تعین پی یو ڈی ایس میں مکانات میں اکثر گھر کے ارد گرد ایک بڑی، مشترکہ کھلی جگہ کے ساتھ ساتھ ایک چھوٹے، نجی صحن تک رسائی شامل ہوتی ہے۔ کلسٹرڈ رہائشی مکانات اور عمارتیں گھر کے مالکان کو کم قیمتوں کے ساتھ بھی فراہم کرتی ہیں، چھوٹی گلیوں سے کم بنیادی ڈھانچے کے اخراجات کی شکل میں اور ایک خاندان، دو خاندان، متعدد خاندانوں کی رہائش کا مرکب پیش کرتے ہیں۔ پی یو ڈی کو بڑے لاٹ، سنگل فیملی زوننگ کا قانونی متبادل سمجھا جا سکتا ہے کہ کس طرح زمین کا رقبہ مقامی پراپرٹی ٹیکس پر ایک چھوٹا سا اثر برقرار رکھتے ہوئے رہائشی رہائش میں اضافہ کر سکتا ہے۔ گھروں کو دیگر علاقوں کے تحفظ کو یقینی بناتے ہوئے تجارتی اور دفتری زمین کے استعمال کے ساتھ رکھا جا سکتا ہے۔ تاہم، گھروں میں اکثر سامنے کے پورچوں کے بجائے بصری طور پر گیراج ہوتے ہیں، کیونکہ انہیں دیگر پی یو ڈی اقدامات کے ذریعے بنائے گئے چھوٹے پٹی مالز کے مقابلے میں دائرے میں رکھا جاتا ہے۔ سائز کے لحاظ سے چھوٹے سائز کے پی یو ڈی، جو عام طور پر 250 ایکڑ سے کم ہوتے ہیں، ترقی کے مخلوط استعمال کو فروغ دے سکتے ہیں، لیکن چونکہ وہ قریبی ترقی کو متاثر کرنے کے لیے بہت چھوٹے ہیں، اس لیے قریبی پردیی اور دیہی علاقوں میں پھیلاؤ میں حصہ ڈال سکتے ہیں۔ چھوٹے پی یو ڈی میں، صرف رہائشیوں کے لیے خریداری کی سہولیات کی پیشکش ترقی کے لیے پائیدار یا قابل عمل نہیں ہو سکتی۔ درمیانے درجے کے پی یو ڈی، جو عام طور پر 250 ایکڑ سے زیادہ لیکن 1000 ایکڑ سے کم ہیں، قریبی علاقوں میں ترقیاتی اثر و رسوخ کے درمیان توازن برقرار رکھ سکتے ہیں، جبکہ ابھی بھی نقد بہاؤ کی مناسب ضروریات کو برقرار رکھتے ہیں۔ معتدل سائز کے پی یو ڈی تجارتی شاہراہوں اور رہائشی علاقوں کی ترقی میں بھی حصہ ڈالتے ہیں، جس سے چھوٹے علاقوں کی زمین کو زیادہ موثر طریقے سے تیار کرنے یا استعمال کرنے کی صلاحیت میں اضافہ ہو سکتا ہے۔ بڑے سائز کے پی یو ڈی، عام طور پر 1000 ایکڑ سے زیادہ، پھیلاؤ سے متعلق مسائل کو کنٹرول کر سکتے ہیں، پھر بھی مقامی ڈویلپرز کی انتظامی صلاحیت پر بھی دباؤ ڈال سکتے ہیں۔ قابل استعمال، عوامی کھلی جگہ دستیاب کھلی جگہوں کے حوالے سے پی یو ڈی میں متعدد دفعات شامل ہونی چاہئیں، جن میں مشروط منظوری پر، عوامی علاقوں کی مقدار، مقام اور دیکھ بھال سے متعلق چیزیں شامل ہیں۔ اس طرح کی دفعات کے لیے منظوری درج ذیل میں سے کسی ایک کے ذریعے پوری کی جا سکتی ہے: رہائشی اکائیوں کی ایک مخصوص تعداد یا مجموعی رقبے کے براہ راست فیصد کے مقابلے میں کم از کم رقبے کی ضرورت کو پورا کرنا ؛ عوام کے مجوزہ مقام، کھلی جگہ پر پلاننگ بورڈ سے منظوری ؛ یا رہائشیوں کے درمیان مشترکہ بحالی کے معاہدے-چاہے وہ بلدیہ ہو یا منظم رہائشی برادری، جیسے گھر کے مالک کی انجمن یا کمیونٹی ٹرسٹ۔ مذکورہ بالا ترمیمات کی ضرورت اس بات کو یقینی بنانا ہے کہ کھلی، عوامی زمین، سہولیات، سہولیات اور ضروریات کو عوامی استعمال اور رسائی میں آسانی کے لیے اچھی طرح سے رکھا جائے۔ اسٹریٹ اسٹریٹ کے نمونوں کو رہائشی کمیونٹی کے پڑوس کے کردار کو تبدیل کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے، خاص طور پر ڈویلپرز کو غیر پی یو ڈی زوننگ قواعد و ضوابط پر عمل کیے بغیر عمارتوں کو لچکدار طریقے سے ترتیب دینے کی اجازت دے کر۔ چوڑی، گھماؤ دار، اور کل-ڈی-ساک اسٹریٹ پیٹرن اس کی مثالیں ہیں۔ ان گلیوں، گول گلیوں کے نمونوں کا استعمال ڈویلپرز کو عمارتوں کو جمع کرنے اور دستیاب کھلی جگہ کو زیادہ سے زیادہ کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ جب کوئی کمیونٹی پی یو ڈی کی منظوری دیتی ہے تو اسٹریٹ اور بلاک کے موجودہ نمونوں، تاریخی تحفظ، اور غیر رہائشی، تجارتی استعمال کے لیے گراؤنڈ فلور اسٹریٹ فرنٹس کے ریزرویشن پر بھی غور کیا جاتا ہے۔ ڈیزائن کی خصوصیات کو یکجا کرنا ایک ترقیاتی یونٹ کے اندر متعدد سہولیات-جیسے افادیت، تفریحی سہولیات، اسکولوں اور پارکوں کو شامل کرنے کی لچک اس بات کی نمائندگی کرتی ہے کہ کس طرح غیر روایتی، یوکلڈین زوننگ کے طریقے زمین کے دیئے گئے ٹکڑے کی مخلوط استعمال کی صلاحیت کو بڑھا سکتے ہیں۔ پی یو ڈی پروجیکٹ کے منصوبوں میں رہائشی توازن کی ضرورت ہوتی ہے، جیسے کہ واحد خاندانی مکانات اور اپارٹمنٹس، اور غیر رہائشی ضروریات، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ بات چیت کرنے والے افراد اور گاڑیاں محفوظ طریقے سے، اور آسانی سے، پی یو ڈی کی مختلف عمارتوں، جگہوں اور گلیوں میں تشریف لے سکیں۔ اس طرح کے پی یو ڈی کی ملکیت اور ذمہ داری عوامی یا نجی ہو سکتی ہے۔ حوالہ جات شہری منصوبہ بندی