Highest and best use
سب سے زیادہ اور بہترین استعمال (یا سب سے زیادہ یا بہترین استعمال ؛ ایچ بی یو) رئیل اسٹیٹ کی تشخیص میں ایک تصور ہے جس کی ابتدا ارونگ فشر جیسے ابتدائی ماہرین اقتصادیات سے ہوئی، جنہوں نے زیادہ سے زیادہ پیداواریت کے خیال کا تصور کیا۔ "سب سے زیادہ اور بہترین استعمال" کے نظریے کے مطابق، کسی بھی صورت میں جہاں حقیقی جائیداد کی بازار قیمت طلب کی جاتی ہے، وہ قیمت اس استعمال پر مبنی ہونی چاہیے جو کسی جائیداد کے لیے سب سے زیادہ قیمت پیدا کرے، اس کے موجودہ استعمال سے قطع نظر۔ سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کی تعریفیں اپریسل انسٹی ٹیوٹ آف کینیڈا نے سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کی اصطلاح کی تعریف اس طرح کی ہے: جائیداد کا معقول ممکنہ اور قانونی استعمال، جو جسمانی طور پر ممکن ہے، مناسب طریقے سے تعاون یافتہ ہے، اور مالی طور پر قابل عمل ہے، اور جس کے نتیجے میں سب سے زیادہ قیمت حاصل ہوتی ہے۔ تشخیص ادارہ اعلی ترین اور بہترین استعمال کی تعریف اس طرح کرتا ہے: خالی زمین یا بہتر جائیداد کا معقول ممکنہ اور قانونی استعمال جو جسمانی طور پر ممکن ہو، مناسب طریقے سے تعاون یافتہ ہو، مالی طور پر قابل عمل ہو، اور جس کے نتیجے میں سب سے زیادہ قیمت حاصل ہو۔ چار معیار جو سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کو پورا کرنا چاہیے وہ ہیں قانونی اجازت، جسمانی امکان، مالی فزیبلٹی، اور زیادہ سے زیادہ پیداواری صلاحیت۔ متبادل طور پر، زمین یا بہتر جائیداد کا ممکنہ استعمال-خاص طور پر صارف اور استعمال کے وقت کے حوالے سے-جس کی مناسب حمایت کی جاتی ہے اور اس کے نتیجے میں موجودہ قیمت سب سے زیادہ ہوتی ہے۔ کچھ معاملات میں، ایک مجوزہ استعمال سب سے زیادہ اور بہترین استعمال ہو سکتا ہے لیکن کچھ لاگت کے لیے جو خالص معاشیات کو تبدیل کرتی ہے۔ ایک مثال صنعتی طور پر استعمال ہونے والی سائٹ ہو سکتی ہے جسے اب اونچی اونچی رہائشی عمارتوں کے لیے قانونی طور پر استعمال کیا جا سکتا ہے، لیکن اسے صاف کرنے (ٹھیک کرنے) میں اتنا خرچ آئے گا کہ اس وقت استعمال ہونے والی قیمت زیادہ ہے۔ اس صورت میں، اگر اسے جاری رکھا جا سکتا ہے تو موجودہ صنعتی استعمال سب سے زیادہ اور بہترین استعمال ہو سکتا ہے۔ بعض صورتوں میں تشخیص کرنے والوں کو اعلی ترین اور بہترین استعمال کے بارے میں مخصوص ہدایات دی جاتی ہیں۔ یہ استعمال جائز اعلی ترین اور بہترین استعمال کے طور پر ذیل میں زیر بحث ٹیسٹوں کو پاس نہیں کر سکتا، اور بہت اچھی طرح سے ایک مختلف قدر پیدا کر سکتا ہے۔ اس کی ایک مثال پارک لینڈ کی تشخیص ہو سکتی ہے، جہاں تشخیص کنندہ کو دیگر تمام ممکنہ استعمال کو نظر انداز کرنے کی ہدایت کی گئی ہے۔ مزید برآں، کسی پراپرٹی کا سب سے زیادہ اور بہترین استعمال استعمال کی ایک کلاس (جیسے خوردہ یا ملٹی فیملی) ہو سکتا ہے، بجائے اس کے کہ کسی مخصوص استعمال (یعنی. فاسٹ فوڈ ریستوراں کی ترقی)۔ سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کا امتحان کسی پراپرٹی کی زیادہ سے زیادہ صلاحیت کا تعین کرنے کے لیے لینڈ یوز ڈویلپرز کو اکثر تین مراحل کا تجزیہ کرنا پڑتا ہے جس میں پراپرٹی کا تجزیہ، استحقاق اور رکاوٹ کا تجزیہ، اور مارکیٹ کا تجزیہ شامل ہوتا ہے۔ تاہم کسی پراپرٹی کا سب سے زیادہ اور بہترین استعمال سمجھے جانے کے لیے، کسی بھی ممکنہ استعمال کو ٹیسٹوں کا ایک سلسلہ پاس کرنا ضروری ہے۔ اعلی ترین اور بہترین استعمال کی صحیح تعریف مختلف ہوتی ہے، لیکن عام طور پر استعمال درج ذیل ہونا چاہیے: قانونی طور پر جائز جسمانی طور پر ممکن مالی طور پر زیادہ سے زیادہ پیداواری قانونی طور پر جائز صرف وہ استعمال جن کی قانونی طور پر اجازت ہے، یا ہو سکتا ہے، ممکنہ اعلی ترین اور بہترین استعمال ہیں۔ اس میں ایسے استعمال کو خارج کیا جا سکتا ہے جو زوننگ، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، حکومتی قواعد و ضوابط کے ذریعہ ممنوع استعمال، اور دستاویز کی پابندیوں یا معاہدوں کے ذریعہ ممنوع استعمال کی اجازت نہیں ہے، اور بننے کا امکان نہیں ہے۔ موجودہ زوننگ یا جائیداد کے دیگر ضوابط سے پہلے استعمال ہونے والی خصوصیات قانونی طور پر غیر مطابقت پذیر ہو سکتی ہیں۔ اس طرح کے بڑے بڑے استعمال عام طور پر قانونی ہوتے ہیں حالانکہ وہ موجودہ زوننگ یا دیگر ضوابط پر پورا نہیں اترتے۔ چونکہ ان کا استعمال ان قواعد و ضوابط سے پہلے ہوتا ہے، اس لیے وہ "دادا" ہیں۔ تاہم، اس طرح کے کچھ استعمال دوبارہ پیش نہیں کیے جا سکتے ہیں اگر قانونی طور پر غیر مطابقت پذیر بہتری کو تباہ کر دیا جائے یا کسی خاص نقطہ سے آگے نقصان پہنچایا جائے۔ "قانونی طور پر جائز" ایک مشکل تصوراتی امتحان ہو سکتا ہے، کیونکہ ایسے استعمال پر بھی غور کیا جا سکتا ہے جن کی فی الحال اجازت نہیں ہے۔ یہ اس وقت ہوتا ہے جب کوئی معقول امکان (کم از کم 50 ٪) ہو کہ ضابطہ، زوننگ، دستاویز کی پابندی وغیرہ۔ مجوزہ استعمال کی اجازت کے لیے تبدیل کیا جا سکتا ہے۔ جسمانی طور پر ممکن کسی بھی ممکنہ استعمال کو سائٹ کے سائز، شکل، ٹپوگرافی اور دیگر خصوصیات کو دیکھتے ہوئے جسمانی طور پر ممکن ہونا چاہیے۔ مثال کے طور پر، ایک منزلہ گودام کسی سائٹ پر فٹ نہیں ہوگا ؛ اس لیے، اس کا استعمال فزیکل امکان ٹیسٹ میں ناکام ہو جائے گا۔ مالی فزیبلٹی کسی پراپرٹی کا سب سے زیادہ اور بہترین استعمال مالی طور پر قابل عمل ہونا چاہیے: کسی پراپرٹی کے مجوزہ استعمال سے تعمیر کے اخراجات اور ڈویلپر کے لیے منافع کا جواز پیش کرنے کے لیے مناسب آمدنی پیدا ہونی چاہیے۔ بہتر جائیداد کی صورت میں، واضح بقیہ معاشی زندگی کے ساتھ، مالی فزیبلٹی کا سوال کسی حد تک غیر متعلقہ ہے۔ محدود بقیہ اقتصادی زندگی کے ساتھ بہتر جائیداد کی صورت میں، مالی فزیبلٹی کا سوال سائٹ کے زیادہ سے زیادہ پیداواری استعمال کا سوال بن جاتا ہے۔ اگر خالی زمین کی قیمت جائیداد کی قیمت سے زیادہ ہے کیونکہ بہتر کم واپسی/مسمار کرنے کے اخراجات، تو سائٹ کی بحالی جائیداد کا زیادہ سے زیادہ پیداواری استعمال بن جاتی ہے، اور موجودہ بہتریوں کا مسلسل استعمال جو سائٹ کی سب سے زیادہ خالص قیمت کی نمائندگی نہیں کرتا ہے اسے مالی طور پر ناقابل عمل سمجھا جاتا ہے۔ زیادہ سے زیادہ پیداواری استعمال آخر میں، استعمال کو ڈویلپر کو سب سے زیادہ خالص منافع (منافع) پیدا کرنا چاہیے۔ ایک ایسی جائیداد جسے فرضی طور پر رہائشی، تجارتی یا صنعتی ترقی کے ساتھ تیار کیا جا سکتا ہے، ان میں سے صرف ایک کا استعمال اس کے اعلی ترین اور بہترین استعمال کے طور پر ہو سکتا ہے۔ یہ تین فرضی ترقیاتی منظرنامے زیادہ سے زیادہ پیداواری استعمال کے امتحان کی وضاحت کرتے ہیں۔ سائٹ کی قیمت: $100,000 (تینوں مثالوں میں کوئی تبدیلی نہیں ہے) صنعتی گودام کی تعمیر کی لاگت: $750,000 صنعتی گودام کی مارکیٹ ویلیو: $910,000 صنعتی ترقی کے لیے منافع: 7 فیصد خوردہ پٹی مرکز کی تعمیر کی لاگت: $1,500,000 خوردہ پٹی مرکز کی مارکیٹ ویلیو: $1,840,000 خوردہ ترقی کے لیے منافع: 15 فیصد رہائشی کنڈومینیئم کی تعمیر کی لاگت: $1,200,000 رہائشی کنڈومینیئم کی مارکیٹ ویلیو: $1,534,000 رہائشی ترقی کے لیے منافع: 18 فیصد جیسا کہ مثالیں بیان کرتی ہیں، اگرچہ خوردہ ترقی کے نتیجے میں ترقی کے لیے مجموعی طور پر سب سے زیادہ مارکیٹ ویلیو ہوتی ہے، رہائشی ترقی کے منظر نامے کے نتیجے میں ڈویلپر کو سب سے زیادہ خالص واپسی ملتی ہے اور اس سے یہ زیادہ سے زیادہ پیداواری ہوتا ہے۔ حقیقت میں، سرمائے اور محنت کی دستیابی پر قلیل مدتی رکاوٹیں، دیگر کلیدی عوامل کے درمیان ناگزیر تنازعات، نیز ڈویلپرز کی پیش گوئی اور تجربہ، اکثر ایسی پیش رفت کا باعث بنتی ہیں جو زیادہ سے زیادہ نتیجہ خیز نہیں ہوتیں، لیکن ایک سمجھوتہ ہوتی ہیں۔ وہ اتنے پیداواری اور محفوظ ہیں کہ ڈویلپر آگے بڑھتا ہے، لیکن وہ زیادہ سے زیادہ پیداواری نہیں ہیں۔ جیمز گراسکیمپ نے ایک ایسا ماڈل مکمل طور پر تیار کیا جو اس حقیقت کی زیادہ واضح طور پر عکاسی کرتا ہے، اور اسے سب سے زیادہ ممکنہ استعمال قرار دیا۔ خالی اور بہتر سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کا امتحان بہتر اور خالی دونوں طرح کی بہتر جائیداد پر لاگو ہوتا ہے۔ خالی جائیدادوں کو عام طور پر صرف خالی امتحان کے طور پر دیا جاتا ہے۔ سب سے زیادہ اور بہترین استعمال جیسا کہ خالی ہے وہی یا مختلف ہو سکتا ہے جیسا کہ سب سے زیادہ اور بہترین استعمال جیسا کہ بہتر ہو۔ بہتر خصوصیات کے لیے، پہلا تجزیہ اس مفروضے کی بنیاد پر پراپرٹی کا استعمال ہے کہ پارسل خالی ہے۔ پھر، تجزیہ اس استعمال پر مرکوز ہوتا ہے جو جائیداد سے بنایا جانا چاہیے کیونکہ اس وقت اس میں بہتری آئی ہے۔ موجودہ بہتری جس حد تک سب سے زیادہ اور بہترین استعمال سے مختلف ہے اگر خالی ہو تو، کسی بھی فعال فرسودگی کی حد کو ظاہر کرتا ہے۔ مزید برآں، موجودہ بہتریوں کے حوالے سے تین ممکنہ اقدامات کیے جا سکتے ہیں: موجودہ بہتریوں کو برقرار رکھنا، بہتریوں میں ترمیم یا سائٹ کی ترقیاتی اسکیم، یا بہتریوں کو مسمار کرنا اور ہٹانا۔ مثال کے طور پر، رہائشی استعمال کے لیے زون کیے گئے علاقے میں مکان اے کا خالی کے طور پر سب سے زیادہ اور بہترین استعمال ہو سکتا ہے اور بہتر کے طور پر سب سے زیادہ اور بہترین استعمال ہو سکتا ہے جو دونوں رہائشی ہیں۔ تجارتی طور پر زون والے علاقے میں اسی طرح کے گھر بی کا سب سے زیادہ اور بہترین استعمال ہو سکتا ہے جیسا کہ تجارتی ترقی کے لیے ترقی خالی ہے، اور سب سے زیادہ اور بہتر استعمال ایک ہی خاندانی رہائش گاہ کے طور پر مسلسل استعمال کے لیے ہو سکتا ہے۔ اگر "ہاؤس بی" میں خالی تجارتی لاٹ کی قیمت بہتر اور مسمار کرنے کے اخراجات کے طور پر رہائش گاہ کے طور پر مکان کی قیمت سے زیادہ ہے، تو اس پراپرٹی کا مجموعی طور پر سب سے زیادہ اور بہترین استعمال تجارتی لاٹ کی خالی قیمت کے طور پر ہوگا۔ مثال کے طور پر، فرض کریں کہ "ہاؤس بی" کی قیمت $200,000 کے گھر کے طور پر ہے، اور سائٹ کی قیمت $250,000 کے تجارتی لاٹ کے طور پر ہے جس میں گھر کو مسمار کرنے اور سائٹ کو $25,000 پر تیار کرنے کی لاگت ہے۔ اس جگہ کا سب سے زیادہ اور بہترین استعمال گھر کو مسمار کرنا اور اس جگہ کو تجارتی جگہ کے طور پر فروخت کرنا ہے۔ مارکیٹ ویلیو $225,000 ہوگی ($250,000 سائٹ ویلیو مائنس $25,000 مسمار کرنے کی لاگت)۔ تاہم، اگر انہدام کی لاگت 55,000 ڈالر تک بڑھ جاتی ہے، تو سب سے زیادہ اور بہترین استعمال موجودہ رہائشی استعمال ہوگا، کیونکہ تجارتی لاٹ کے طور پر قیمت (اب $195,000) رہائش گاہ کے طور پر موجودہ قیمت سے زیادہ نہیں ہوگی۔ یہ جائیداد کا سب سے زیادہ اور بہترین استعمال ہوگا، حالانکہ یہ اصل میں موجود چیزوں کے برعکس ہے۔ یہاں تک کہ اگر گھر کو توڑا نہیں گیا ہے اور سائٹ کو تجارتی لاٹ کے طور پر فروخت کیا گیا ہے، تو سب سے زیادہ اور بہترین استعمال تجارتی لاٹ کا استعمال ہے۔ جائیداد کی مارکیٹ ویلیو اس فرضی تبدیلی سے چلتی ہے، چاہے وہ کبھی نہ بھی ہو، اس افادیت کی وجہ سے جو یہ ممکنہ تبدیلی خریدار کے لیے لائے گی۔ اقتصادی نظریہ افادیت اور متبادل کے معاشی تصورات سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کے تجزیے کو چلاتے ہیں۔ جائیداد کا سب سے زیادہ اور بہترین استعمال ممکنہ خریدار کے لیے اس کی افادیت کا تعین کرتا ہے۔ ایک خریدار کسی پراپرٹی کے لیے اس سے زیادہ ادائیگی نہیں کرے گا جس کا مقابلہ کرنے والی پراپرٹی اسی یوٹیلیٹی کے ساتھ کرے گی، جبکہ ایک بیچنے والا کسی موازنہ شدہ پراپرٹی کے دوسرے بیچنے والے سے کم نہیں قبول کرے گا۔ دیگر تحفظات ایچ بی یو ایک ایسی ہستی کی شناخت کے لیے ایک عہدہ ہے جس کی قدر زیادہ ہو سکتی ہے اگر اسے کسی مختلف مقصد کے لیے استعمال کیا جائے۔ اسی طرح کے بہت سے دوسرے تصورات ہیں جو متعلقہ شعبوں میں استعمال ہوتے ہیں، لیکن رئیل اسٹیٹ کی تشخیص سے باہر جیسا کہ یونیفارم اسٹینڈرڈز آف پروفیشنل اپریسل پریکٹس (یو ایس پی اے پی) میں بتایا گیا ہے۔ ایک مثال اعلی اور بہتر استعمال (ایچ بی یو) ہے، جیسا کہ ذیل میں بیان کیا گیا ہے۔ یو ایس فش اینڈ وائلڈ لائف سروس کے ساتھ کام کرنے والے ایک ادارے کی طرف سے تیار کردہ ایک مضمون کے مطابق، جسے یونائیٹڈ سٹیٹس فش اینڈ وائلڈ لائف سروس کی ویب سائٹ پر پوسٹ کیا گیا تھا: "ان (ایچ بی یو) کی تعریف ایسی زمینوں کے طور پر کی گئی ہے جو اپنی غیر لکڑی کی سہولیات جیسے تفریح اور تحفظ کے لیے زیادہ اہمیت رکھتی ہیں۔ امریکن سوسائٹی آف فارم مینیجرز اینڈ رورل اپرایزرز (اے ایس ایف ایم آر اے)، امریکن سوسائٹی آف اپرایزرز (اے ایس اے) اور اپرایزل انسٹی ٹیوٹ جیسی تنظیموں نے اپنے اراکین کے لیے رہنمائی جاری کی ہے جس میں کہا گیا ہے کہ مذکورہ بالا جیسے غیر معاشی تشخیص کے تصورات کا استعمال مارکیٹ ویلیو اور اعلی ترین اور بہترین استعمال جیسے تصورات کے سلسلے میں عام تشخیص کے کاموں میں شامل ہوتے وقت نہیں کیا جانا چاہیے۔ تاہم، متبادل تشخیص میٹرکس کے حامی بتاتے ہیں کہ خالصتا معاشی تناظر کے ذریعے زمین کی قدر کرنا اکثر عوام کے لیے اہم فوائد حاصل کرنے میں ناکام رہتا ہے جیسے کہ صاف پانی، دلکش مناظر، کٹاؤ پر قابو پانا، اور تفریح۔ پبلک انٹرسٹ ویلیو "" ممکنہ طور پر سب سے مشہور متبادل تشخیص کا تصور ہے اور اس پر بہت سے مصنفین نے تبادلہ خیال کیا ہے اور خاص طور پر فیڈرل لینڈ ایکوزیشن (یو اے ایس ایف ایل اے) کے یکساں معیارات میں اس پر توجہ دی گئی ہے۔ " تشخیص میں، قدر کو زیادہ سے زیادہ کرنے اور آمدنی میں اضافہ کرنے کے لیے کسی ادارے کا اندازہ اس کے اعلی ترین یا بہترین استعمال پر کیا جاتا ہے۔ تاہم، اس کے اعلی ترین یا بہترین استعمال پر کسی وجود کی قیمت اس کے موجودہ استعمال میں کسی وجود کی قیمت سے زیادہ نہیں ہو سکتی ہے اگر وجود کو کسی مختلف استعمال میں تبدیل کرنے کے لیے تدارک کی ضرورت ہو۔ یہ بھی دیکھیں لینڈ ویلیو ٹیکس حوالہ جات رئیل اسٹیٹ کی تشخیص، 12 واں ایڈیشن، بذریعہ تشخیص انسٹی ٹیوٹ بیرونی لنکس "اعلی ترین اور بہترین استعمال اور قدر کے بنیادی اصول"، کیما ریسورسز اینڈ ٹیکنالوجیز ایل ایل پی۔ جرمن رئیل اسٹیٹ تشخیص کمپنی رئیل اسٹیٹ تشخیص