Australian property market
آسٹریلیائی پراپرٹی مارکیٹ زمین کی تجارت اور آسٹریلیا کے اندر واقع اس کے مستقل فکسچر پر مشتمل ہے۔ افراط زر کے بعد 1890 سے 1990 تک آسٹریلیا کی جائیداد کی اوسط قیمت میں ہر سال 0.5 فیصد اضافہ ہوا، تاہم 1990 سے 2017 تک تیز رفتار سے اضافہ ہوا اور اس سے معاشی بلبلے کے سکڑنے کے آثار ظاہر ہو رہے ہیں۔ آسٹریلیا میں مکانات کی قیمتوں پر میڈیا اور ریزرو بینک کی طرف سے کافی توجہ دی جاتی ہے اور کچھ مبصرین نے استدلال کیا ہے کہ آسٹریلیا میں جائیداد کا بلبلہ موجود ہے۔ رہائشی ہاؤسنگ مارکیٹ میں گزشتہ چند دہائیوں میں قیمتوں میں زبردست تبدیلیاں دیکھنے میں آئی ہیں۔ سڈنی، میلبورن، ایڈیلیڈ، پرتھ، برسبین اور ہوبارٹ جیسے بڑے شہروں میں جائیداد کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ سڈنی میں گھر کی اوسط قیمت 2016 میں 780,000 ڈالر تک پہنچ گئی۔ تاہم، سخت کریڈٹ پالیسی اور رہائشی جائیداد میں غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے سود میں کمی کے ساتھ، تمام بڑے شہروں میں قیمتیں گرنے لگی ہیں۔ 2017 کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے مقابلے میں، 2018 میں سڈنی میں رہائش کی قیمتوں میں 11.1% اور میلبورن میں 7.2 فیصد کی کمی واقع ہوئی۔ 2022 میں رہائشی کرایے کے بازار میں کرایے میں نمایاں اضافہ دیکھا گیا ہے، جسے 'کرایے کا بحران' قرار دیا گیا ہے۔ تفصیل کی ساخت 2011 میں 8.6 ملین گھرانے تھے جن کا اوسط گھریلو سائز فی گھرانہ 2.6 افراد تھا۔ فری اسٹینڈنگ ہاؤسز تاریخی طور پر زیادہ تر عمارتوں کی منظوریوں پر مشتمل ہیں، لیکن حالیہ اعداد و شمار زیادہ کثافت والے ہاؤسنگ جیسے ٹاؤن ہاؤسز اور یونٹس کی طرف رجحان ظاہر کرتے ہیں۔ کاروبار کی شرحیں بازار کے چکروں میں مختلف ہوتی ہیں، لیکن عام طور پر ہر سال اوسطا 6 فیصد ہوتی ہیں۔ 1999-2000 کے بعد سے ریاستی/علاقائی ہاؤسنگ حکام سے کرایہ پر لینے والے گھرانوں کا تناسب 6 فیصد سے کم ہو کر 3 فیصد ہو گیا ہے جبکہ 2019-20 میں نجی طور پر کرایہ لینے کا تناسب 20 فیصد سے بڑھ کر 26 فیصد ہو گیا ہے۔ علاقائی تغیرات آسٹریلیائی پراپرٹی مارکیٹ غیر یکساں ہے، جس میں بڑے شہروں اور علاقائی علاقوں میں اعلی تغیرات پائے جاتے ہیں۔ سڈنی میں، مارچ 2010 تک، پراپرٹی مارکیٹ کی خالی جگہوں کی شرح 0.53% تک پہنچ گئی جو اس بات کا اشارہ ہے کہ مارکیٹ بحال ہو رہی ہے، کیونکہ یہ شرحیں اگست 2009 میں 2 فیصد تک پہنچ گئی تھیں۔ جولائی 2015 تک، سڈنی میں پراپرٹی مارکیٹ میں 2015 کی پہلی سہ ماہی میں 3.1 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ سڈنی کے مشرقی اور شمالی مضافاتی علاقے عام طور پر سب سے زیادہ قیمتوں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں، جو ان کی خواہش اور اعلی مقام کی عکاسی کرتے ہیں۔ سڈنی میں مکانات اور اکائیوں کے لیے سالانہ سرمایہ نمو بالترتیب 4.2 فیصد اور 3.8 فیصد ہے۔ اہم مسائل سستی 2000 کی دہائی کے آخر میں، آسٹریلیا میں رہائش کی قیمتیں، اوسط آمدنی کے مقابلے میں، دنیا میں سب سے زیادہ تھیں۔ 2011 میں مکانات کی قیمتیں 1990 میں چار گنا کے مقابلے اوسط گھریلو آمدنی سے اوسطا چھ گنا زیادہ تھیں۔ اس نے قیاس آرائیوں کو جنم دیا کہ ملک بہت سے دوسرے ممالک کی طرح رئیل اسٹیٹ کے بلبلے کا سامنا کر رہا ہے۔ غیر ملکی سرمایہ کاری کو سستی کے مسائل کے کلیدی محرک کے طور پر بھی شناخت کیا گیا ہے، حالیہ برسوں میں چینی سرمایہ کاروں کی طرف سے خاص طور پر زیادہ سرمایہ کی آمد دیکھی گئی ہے۔ میککوری بینک کے تجزیہ کار روری رابرٹسن جیسے متعدد ماہرین اقتصادیات کا کہنا ہے کہ زیادہ امیگریشن اور دارالحکومتوں میں کلسٹر میں نئے آنے والوں کا رجحان ملک میں رہائش کی استطاعت کے مسئلے کو بڑھا رہا ہے۔ رابرٹسن کے مطابق، وفاقی حکومت کی پالیسیاں جو رہائش کی طلب کو بڑھاوا دیتی ہیں، جیسے کہ اس وقت امیگریشن کی اعلی سطح، نیز سرمائے کے فوائد پر ٹیکس کی چھوٹ اور زرخیزی کو بڑھانے کے لیے سبسڈی، کا شہری علاقوں میں زمین کی رہائی کے مقابلے میں رہائش کی استطاعت پر زیادہ اثر پڑا ہے۔ پروڈکٹیویٹی کمیشن انکوائری رپورٹ نمبر۔ 28 فرسٹ ہوم اونرشپ (2004) نے ہاؤسنگ کے سلسلے میں یہ بھی کہا کہ "1990 کی دہائی کے وسط سے امیگریشن میں اضافہ بنیادی مانگ میں ایک اہم معاون رہا ہے، خاص طور پر سڈنی اور میلبورن میں۔" آسٹریلیائی قرض دہندگان نے عارضی رہائشیوں کے لیے کریڈٹ کے رہنما اصولوں میں نرمی کرتے ہوئے انہیں 10 فیصد ڈپازٹ کے ساتھ گھر خریدنے کی اجازت دی ہے۔ آر بی اے نے اسی پی سی رپورٹ میں اپنے جمع کرانے میں یہ بھی کہا کہ "طلباء جیسے غیر ملکی زائرین میں تیزی سے اضافے سے کرایے پر رہائش کی مانگ میں اضافہ ہو سکتا ہے"۔ تاہم، رپورٹ میں زیر بحث رہائشی آبادی کی شماریاتی کوریج تھی۔ اے بی ایس آبادی میں اضافے کے اعداد و شمار کچھ گھریلو تشکیل کے گروپوں کو چھوڑ دیتے ہیں-یعنی، غیر ملکی طلباء اور کاروباری تارکین وطن جو آسٹریلیا میں مسلسل 12 ماہ تک نہیں رہتے ہیں۔ یہ شماریاتی غلطی اس اعتراف کی طرف لے جاتی ہے: "کمیشن تسلیم کرتا ہے کہ جب رہائش کی طلب کا اندازہ لگانے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے تو اے بی ایس رہائشی آبادی کے تخمینوں کی حدود ہوتی ہیں۔ حالیہ برسوں میں آسٹریلیا میں کام یا تعلیم کے لیے آنے والے غیر ملکیوں کی نمایاں آمد کو دیکھتے ہوئے، ایسا لگتا ہے کہ مختصر قیام والے زائرین کی نقل و حرکت نے رہائش کی مانگ میں اضافہ کیا ہو گا۔ تاہم، کمیشن کسی بھی تحقیق سے لاعلم ہیں جو اثرات کی مقدار کا تعین کرتی ہے۔ " کچھ افراد اور مفاد پرست گروہوں نے یہ بھی دلیل دی ہے کہ امیگریشن بنیادی ڈھانچے پر زیادہ بوجھ کا سبب بنتی ہے۔ رہائشی جائیداد میں غیر ملکی سرمایہ کاری دسمبر 2008 میں، وفاقی حکومت نے آسٹریلیائی جائیداد کے غیر ملکی خریداروں کے لیے قوانین میں نرمی لانے کے لیے قانون سازی متعارف کرائی۔ اگست 2009 میں جاری ایف آئی آر بی (فارن انویسٹمنٹ ریویو بورڈ) کے اعداد و شمار کے مطابق، آسٹریلیائی رئیل اسٹیٹ میں غیر ملکی سرمایہ کاری میں اب تک 30 فیصد سے زیادہ کا اضافہ ہوا ہے۔ ایک ایجنٹ نے کہا کہ "غیر ملکی سرمایہ کار انہیں لینڈ بینک کو خریدتے ہیں، نہ کہ انہیں کرایہ پر دینے کے لیے۔ مکانات صرف اس لیے خالی ہوتے ہیں کیونکہ وہ سرمائے کی ترقی کے پیچھے ہوتے ہیں۔ " منفی گیئرنگ آسٹریلیائی پراپرٹی سرمایہ کار اکثر منفی گیئرنگ کے عمل کو لاگو کرتے ہیں۔ یہ اس وقت ہوتا ہے جب سرمایہ کار جائیداد کی خریداری کے لیے رقم ادھار لیتا ہے، اور جائیداد سے حاصل ہونے والی آمدنی سود سمیت جائیداد کی ملکیت اور انتظام کی لاگت سے کم ہوتی ہے۔ سرمایہ کار توقع کر رہا ہے کہ کیپٹل گین اس کمی کی تلافی کرے گا۔ منفی گیئرنگ رہائشی جائیداد کی قیمتوں پر پیدا ہونے والی مبینہ مسخ کی وجہ سے میڈیا اور سیاسی توجہ حاصل کرتی ہے۔ 2019 کے وفاقی انتخابات میں لیبر کے منتخب ہونے کی توقع میں، بینکوں نے صرف کم سود والے قرضے جاری کیے جو بہت سے سرمایہ کار منفی گیئرنگ کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ رہائشی کرایے کی مارکیٹ 2022 میں آسٹریلیائی رہائشی کرایے کی مارکیٹ میں کرایے میں 12 فیصد سالانہ اضافہ دیکھا گیا، جو 14 سالوں میں سب سے مضبوط اضافہ ہے۔ پورے آسٹریلیا میں خالی آسامیوں کی شرح 1 فیصد تھی، جب 2 فیصد سے نیچے کی شرح کو کرایہ داروں کو متاثر کرنے والی سستی رکاوٹوں کے ساتھ بہت مسابقتی سمجھا جاتا ہے۔ متعدد ذرائع نے اس صورتحال کو 'کرایے کے بحران' کے طور پر بیان کیا ہے۔ کرایے کے بحران کی بنیادی وجہ مختلف وجوہات کی وجہ سے سپلائی کی کمی ہے، بشمول موجودہ زمیندار اپنی کرایے کی جائیدادیں فروخت کر رہے ہیں جو مالک-قابض اور کچھ زمیندار اپنی جائیدادوں کو قلیل مدتی کرایے کی مارکیٹ جیسے ایئر بی این بی پر استعمال کر کے خرید رہے ہیں۔ دیگر مبصرین نے حکومت کی طرف سے فراہم کی جانے والی سماجی رہائش کی کمی کا حوالہ دیا۔ کووڈ-19 وبائی مرض نے کرایے کے بازار کو بھی متاثر کیا جس میں مشترکہ گھرانوں کا سائز کم ہو گیا اور شہر کے کارکن دور دراز کے کام میں اضافے کی وجہ سے علاقائی علاقوں میں منتقل ہو گئے۔ آسٹریلیا میں آسٹریلیائی پراپرٹی بلبلا ہوم کی ملکیت وکٹوریہ میں ہاؤسنگ حوالہ جات آسٹریلیا میں رئیل اسٹیٹ آسٹریلیا کی معیشت آسٹریلیا میں ہاؤسنگ 2000 کی دہائی کے رئیل اسٹیٹ کے بلبلے