Property condition assessment
پراپرٹی کنڈیشن اسسمنٹ (پی سی اے) (جسے پراپرٹی کنڈیشن رپورٹ، یا پی سی آر بھی کہا جاتا ہے) تجارتی رئیل اسٹیٹ سے وابستہ مستعدی کے منصوبے ہیں۔ تجارتی جائیداد اور عمارت کا معائنہ ان گاہکوں کے لیے اہم ہے جو کسی جائیداد یا رئیل اسٹیٹ کی حالت جاننا چاہتے ہیں جو وہ خرید رہے ہوں، لیز پر دے رہے ہوں، مالی اعانت کر رہے ہوں یا محض دیکھ بھال کر رہے ہوں۔ کمرشل بلڈنگ انسپکٹرز عام طور پر اے ایس ٹی ایم ای 2018 یا انٹرنیشنل اسٹینڈرڈز آف پریکٹس فار انسپیکٹنگ کمرشل پراپرٹیز (کامسوپ) کے صنعت کے قبول شدہ رہنما اصولوں پر عمل کرتے ہیں۔ یہ تجارتی معائنہ کے معیارات کمرشل بلڈنگ انسپکٹر اور کلائنٹ دونوں کو معائنہ کے لیے متفقہ دائرہ کار کو سمجھنے میں مدد کرتے ہیں، بشمول معائنہ کیے جانے والے نظام یا علاقوں، اور مذکورہ دائرہ کار اور طریقہ کار کو تیار کرنے کے لیے ایک رہنما کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے۔ اکثر وہ جائیداد کی منتقلی کے حصے کے طور پر کیے جاتے ہیں اور فیز I انوائرمنٹل سائٹ اسسمنٹ کے ساتھ کیے جاتے ہیں۔ پی سی اے کو سہولت کی حالت کے جائزوں کے ساتھ الجھن میں نہیں ڈالنا چاہیے، جو فطرت میں ایک جیسے ہوتے ہیں لیکن ایک مختلف مقصد کی تکمیل کرتے ہیں۔ کلائنٹ کی ضروریات یا قبول شدہ خطرات، اور جائیداد کی اقسام پر منحصر ہے، کچھ معائنے کے لیے ماہرین کی شمولیت کی ضرورت پڑ سکتی ہے، اور کچھ عام تجارتی بلڈنگ انسپکٹر یا انجینئر کے ذریعے کیے جا سکتے ہیں۔ جائزے یا تشخیص کی ہر مختلف ڈگری میں مختلف اخراجات اور ٹائم فریم شامل ہوں گے۔ پی سی اے مکمل ہونے کے بعد، ایک تحریری رپورٹ مرتب کی جاتی ہے اور قابل قبول وقت کے اندر کلائنٹ کو پہنچائی جاتی ہے۔ رپورٹ میں ایسی اشیاء شامل ہو سکتی ہیں جیسے مشاہدہ کردہ خدشات، مرمت یا مزید معائنے کے لیے سفارشات، مستقبل کے سرمائے کے منصوبوں کی ممکنہ لاگت کی رائے، اور معذوریوں کے حامل امریکیوں کے ایکٹ (اے ڈی اے) کے تعمیل کے سروے۔ پی سی اے کا عمل 1990 کی دہائی کے اوائل میں ریزولوشن ٹرسٹ کارپوریشن کے جواب کے طور پر باضابطہ ہونا شروع ہوا، اور جیسے جیسے زیادہ پنشن فنڈ قسم کے سرمایہ کاروں نے تجارتی رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی لینا شروع کی۔ تجارتی جائیدادوں کی خریداری یا ری فنانسنگ کے وقت پی سی اے حاصل کرنا معیاری آپریٹنگ طریقہ کار بن گیا۔ پی سی اے انجام دینے کا عمل معمول بننا شروع ہوا اور بڑھتی ہوئی مانگ کے ساتھ اسے باقاعدہ بنایا گیا ؛ تاہم، اب بھی بہت سی تضادات موجود تھیں۔ 1995 کے اسٹینڈرڈ اینڈ پورز گائیڈ نے اس عمل کی مزید وضاحت کی۔ 1999 میں اے ایس ٹی ایم نے 2018-99 کے نام سے ایک معیار جاری کیا۔ 2000 کے بعد سے، سیکیوریٹائزڈ لینڈنگ مارکیٹ، یا تجارتی رہن سے چلنے والی سیکیورٹیز میں زبردست ترقی، ان رپورٹس کی تکمیل میں اضافے کا سبب بنی کیونکہ انہیں ایک معاہدہ مکمل کرنے کی ضرورت تھی۔ کامسوپ کو اصل میں 24 نومبر 2008 کو بین الاقوامی معیار کے طور پر منظور کیا گیا تھا۔ اس میں آخری بار 2019 میں ترمیم کی گئی تھی، اور اس نے پچھلے تمام ایڈیشنز کو پیچھے چھوڑ دیا تھا۔ اس سے دائرہ کار، طریقہ کار اور لاگت میں ترقی اور ہم آہنگی پیدا ہوئی ہے۔ اے ایس ٹی ایم 2018-15 اور کامسوپ 2018 کو عام طور پر صنعت میں مواد اور عمل کے لیے موجودہ رہنمائی کے طور پر قبول کیا جاتا ہے۔ پی سی اے کا استعمال مختلف فریق جائیداد کے مالی ماڈلنگ کی حمایت کے لیے کرتے ہیں۔ ان کا مقصد جائیداد میں درکار آنے والے سرمائے کے کام کے بارے میں غیر جانبدارانہ تکنیکی رائے ہونا ہے، لیکن یہ عمارت کے مالک کی ملکیت کی حکمت عملی کی عکاسی کر سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، پنشن فنڈ کی طرح ایک طویل مدتی عمارت کا مالک سرمایہ کے منصوبوں کے لیے ایک قلیل مدتی ملکیت کے افق والے مالک سے مختلف نقطہ نظر اختیار کر سکتا ہے۔ پی سی اے مصنف ملکیت کے مقاصد کو سمجھنے کی کوشش کرتا ہے تاکہ پیش گوئی شدہ منصوبوں کی فہرست تیار کرتے وقت ان پر غور کیا جا سکے۔ انفرادی مالکان، خریدار اور کرایہ دار بھی لیز یا خریداری سے پہلے عام شرائط کے علم کے لیے پی سی اے کا آرڈر دیتے ہیں، اور کسی بھی مطلوبہ دیکھ بھال یا ڈپازٹ ریکوری کے ثبوت کے لیے لیز کے خاتمے پر۔ دائرہ کار پی سی اے مسائل کی نشاندہی کرنے کے لیے تشخیصی عمارتوں کا استعمال کرتے ہیں، لیکن تشخیص حل کا تعین کرنے اور پائے جانے والے مسائل کے نتائج کی پیش گوئی کرنے کے لیے آگے بڑھتے ہیں۔ پی سی اے گیارہ بڑے علاقوں کا احاطہ کرتا ہے: بلڈنگ سائٹ (ٹپوگرافی، ڈرینیج، برقرار رکھنے والی دیواریں، ہموار، روک تھام، روشنی) بلڈنگ لفافے (کھڑکیاں اور دیواریں) ساختی (فاؤنڈیشن اور فریمنگ) اندرونی عناصر (سیڑھیاں، ہال ویز، مشترکہ علاقے) چھت کے نظام مکینیکل سسٹم (ہیٹنگ، وینٹیلیشن، اور ایئر کنڈیشنگ) پلمبنگ الیکٹریکل سسٹم عمودی نقل و حمل (لفٹ اور ایسکلیٹر) لائف سیفٹی، اے ڈی اے، کوڈ کی تعمیل، ہوا کا معیار (فائر کوڈ، رسائی، پانی کی مداخلت، مولڈ) اختیاری طور پر: سائٹ سے متعلق مخصوص جانچ، جیسے توانائی کے نقصان، ہوا کے رساو، چھت اور عمارت کے لفافے میں نمی کی مداخلت کے لیے انفراریڈ تھرمگرافی سائٹ کا معائنہ ڈھانچے کی مکمل اور نمائندہ تصویر ہونی چاہیے اور بڑی عمارتوں کے لیے، عام اصول یہ ہے کہ عمارت کا 10 فیصد حصہ دیکھا جائے ؛ تاہم، ڈھانچے، فرش کے منصوبے اور عمارت کے نظام پر منحصر ہے، یہ نمائندہ تصویر کے لیے کافی نہیں ہو سکتا۔ رپورٹ میں عمارت کی قسم اور حالت کا ایک داستانی خلاصہ، اور عمارت کی دیکھ بھال کے فوری اور طویل مدتی اخراجات کی لاگت کی میزیں شامل ہونی چاہئیں۔ قدر کی تجویز اور صارفین پی سی اے کے صارفین میں بیچنے والا، ممکنہ خریدار، قرض دینے والا، سرمایہ کار یا مالک شامل ہو سکتے ہیں۔ یہ رپورٹیں ان کے لیے مفید ہو سکتی ہیں: جائیداد کی خریداری کی قیمت پر گفت و شنید کرنا (خریدار) سرمایہ یا اسٹریٹجک پلاننگ (مالک) قرض کی منظوری (قرض دہندہ) ٹرپل نیٹ لیز (این این این) (لیز پر لینے والا/لیز پر لینے والا) پیشن گوئی/روک تھام کی دیکھ بھال انشورنس کی تشخیص (مالک، انشورنس ایجنسی) لاگت کی میزیں پی سی آر کا ایگزیکٹو خلاصہ مؤثر طریقے سے متبادل ذخائر کی لاگت کی میز ہے۔ رپورٹ کی لمبائی 20-40 صفحات ہو سکتی ہے ؛ تاہم، یہ جدول زیادہ تر موخر دیکھ بھال کی اشیاء کا خلاصہ پیش کرتا ہے۔ یہ میزیں لمبائی میں 8 سال سے لے کر 40 یا اس سے بھی زیادہ ہو سکتی ہیں۔ زیادہ تر سی ایم بی ایس کے کام کے لیے عام ٹیبل 12 سال ہے (قرض کی مدت کے علاوہ دو سال)۔ خصوصیات دو اہم زمروں میں سے ایک میں آتی ہیں۔ وہ یا تو فی یونٹ/بستر/پیڈ/کمرہ (بالترتیب اپارٹمنٹ، ہسپتال، موبائل ہوم پارک، ہوٹل)، یا مربع فٹ کی بنیاد پر (تجارتی اور صنعتی) کیے جاتے ہیں۔ حوالہ جات بیرونی روابط نیشنل ایسوسی ایشن آف کمرشل بلڈنگ انسپکٹرز اینڈ تھرمگرافرس کمرشل پراپرٹی اپریسل رئیل اسٹیٹ ان دی یونائیٹڈ سٹیٹس کمرشل رئیل اسٹیٹ