2020–2023 Chinese property sector crisis
2020-2023 چینی پراپرٹی سیکٹر کا بحران ایک موجودہ مالی بحران ہے جو ان کمپنیوں کی قرض کی حدود پر نئے چینی ضوابط کے تناظر میں ایورگرانڈے گروپ اور دیگر چینی پراپرٹی ڈویلپرز کی مشکلات کی وجہ سے پیدا ہوا ہے۔ یہ بحران 2021 میں ایورگرانڈے سے آگے بڑھ کر کنٹری گارڈن، کسا گروپ، فینٹاسیا ہولڈنگز، سناک، سنک ہولڈنگز اور ماڈرن لینڈ جیسے بڑے پراپرٹی ڈویلپرز تک پھیل گیا۔ اگست 2021 میں ایک خط کے بڑے پیمانے پر آن لائن اشتراک کے بعد، جس میں ایورگرانڈے نے مبینہ طور پر گوانگ ڈونگ حکومت کو متنبہ کیا تھا کہ اسے نقد بحران کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، کمپنی کے حصص گر گئے، جس سے عالمی منڈیوں پر اثر پڑا اور اگست سے اکتوبر 2021 کے دوران چین میں غیر ملکی سرمایہ کاری میں نمایاں کمی واقع ہوئی۔ 2021 کے موسم گرما میں مالی مشکلات کی افواہوں کے سامنے آنے کے بعد، کمپنی نے پیسہ کمانے کے لیے اثاثے فروخت کرنے کی ناکام کوشش کی۔ اس کے بعد کمپنی کئی قرضوں کی ادائیگیوں سے محروم رہی اور بین الاقوامی ریٹنگ ایجنسیوں نے اس کی درجہ بندی کم کر دی۔ کمپنی نے بالآخر دسمبر 2021 کے آغاز میں ایک ماہ کی رعایتی مدت ختم ہونے کے بعد آف شور بانڈ پر ڈیفالٹ کیا۔ اس کے بعد ریٹنگ ایجنسی فچ نے کمپنی کو "محدود ڈیفالٹ" قرار دیا۔ ہزاروں خوردہ سرمایہ کاروں کے ساتھ ساتھ بینکوں، سپلائرز اور غیر ملکی سرمایہ کاروں پر کمپنی کی طرف سے رقم واجب الادا ہے۔ ستمبر 2021 میں، ڈویلپر کے واجبات میں 2 ٹریلین آر ایم بی (310 بلین امریکی ڈالر) تھے۔ پس منظر 2000 اور 2010 کی دہائی 2005 میں، چینی جائیداد کا بلبلہ بڑھ رہا تھا۔ چین میں زمین کی اوسط قیمتیں 2009 تک تین گنا بڑھ گئیں، اور 2011 تک جاری رہیں، جب قیمتوں نے عارضی طور پر بڑھنا بند کر دیا۔ پچھلی دہائیوں سے مالی اصلاحات کی وجہ سے، مقامی حکومتیں مقامی حکومت کی مالی گاڑیوں کے ذریعے آمدنی حاصل کرنے کے لیے بنیادی ڈھانچے کی ترقی پر تیزی سے انحصار کرنے لگیں۔ زمین کے استعمال کے حقوق فروخت کرنے کے مالی فوائد کی وجہ سے، زمین کی قیمت مقامی حکومتوں کی مالی سلامتی کے لیے مرکزی بن گئی۔ 2007-2008 عالمی مالیاتی بحران کو بنیادی ڈھانچے میں مقامی حکومت کی سرمایہ کاری کے ذریعے بڑی حد تک حل کیا گیا، جس نے بڑے اور بڑے قرضوں کو جمع کرنے کے باوجود زمین کی قیمت میں اضافے پر انحصار میں مزید حصہ ڈالا۔ 2018 تک، مرکزی حکومت زمین کی ترقی سے مقامی حکومت کے قرضوں کے حجم سے اتنی فکر مند تھی کہ انہوں نے اعلان کیا کہ وہ ان قرض دہندگان کو ضمانت نہیں دیں گے جو ادائیگی کرنے کے قابل نہیں تھے۔ تین سرخ لکیریں اور دیگر ضوابط 2020 میں، سی سی پی کے جنرل سکریٹری شی جن پنگ کی حکومت نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اس اصول کی بنیاد پر سخت کرنا شروع کیا کہ "جائیداد میں رہنا ہے، اس پر قیاس آرائی نہیں کی جانی چاہیے"۔ اگست 2020 میں، چینی حکومت نے انتہائی مقروض جائیداد کی ترقی کے شعبے پر قابو پانے کی کوشش میں "تھری ریڈ لائنز" کا قاعدہ نافذ کیا۔ اس اصول نے ڈویلپرز کی طرف سے لیے گئے فائدہ کو منظم کیا، ان کے قرض کو درج ذیل میٹرکس کی بنیاد پر محدود کیا: ڈیٹ ٹو کیش، ڈیٹ ٹو ایکویٹی، اور ڈیٹ ٹو اثاثے۔ ایورگرانڈے گروپ، جو چین کا دوسرا سب سے بڑا پراپرٹی ڈویلپر ہے، نے پچھلے سالوں میں خود کو بہت زیادہ فائدہ پہنچایا تھا، جس کا مطلب ہے کہ تین سرخ لکیروں کا ان کے قرض پر بڑا اثر پڑا۔ کمپنی کے اسٹاک کی قیمت نے 2009 کے آئی پی او اور 2017 کے درمیان ہینگ سینگ انڈیکس کی تیس فیصد نمو کی شرح کو آٹھ گنا بڑھا دیا تھا۔ لیکن یہ اس عمل میں دنیا کا سب سے زیادہ مقروض جائیداد گروپ بھی بن گیا تھا۔ فنانشل ٹائمز نے ایس اینڈ پی گلوبل ریٹنگز کے ڈائریکٹر کا حوالہ دیا، جنہوں نے کہا کہ ڈویلپر "اتنا زیادہ فائدہ اٹھایا گیا تھا، اس سے تمام مبینہ حدود کی خلاف ورزی ہونے کا امکان ہے"۔ کمپنی نے مارچ 2021 میں اعلان کیا کہ وہ اپنے قرض کے بوجھ کو 150 بلین آر ایم بی (23.3 بلین امریکی ڈالر) تک کم کرنے کی کوشش کر رہی ہے۔ اس کے باوجود، ایورگرانڈے اب بھی توسیع کر رہا تھا، جس نے 2021 کے پہلے نصف میں 63 نئے منصوبے شروع کیے تھے۔ مرکزی اور مقامی حکومت کے دیگر ضوابط، بشمول رہن قرضے کی حدود، بڑے شہروں میں کرایے کی حد، اور زمین کی نیلامی کی منسوخی، نے 2021 میں جائیداد کے شعبے میں سست روی کو جنم دیا، کیونکہ حکام نے گھروں کی بڑھتی ہوئی قیمتوں پر قابو پانے کی کوشش کی۔ 8 اکتوبر 2021 تک چین کے 30 سب سے بڑے ڈویلپرز میں سے 14 نے کم از کم ایک بار قواعد و ضوابط کی خلاف ورزی کی تھی۔ گوانگژو آر اینڈ ایف نے تینوں ضوابط کی خلاف ورزی کی۔ ایورگرانڈے اور گرین لینڈ ہولڈنگز نے دو ضوابط کی خلاف ورزی کی۔ اور آویوان، سی آئی ایف آئی ہولڈنگز، کنٹری گارڈن، گرین ٹاؤن، جیانگسو ژونگان، ریزسن، سیزین ہولڈنگز، شنسون ہولڈنگز، سناک، سن شائن سٹی گروپ، اور زینرو گروپ نے ایک ضابطے کی خلاف ورزی کی۔ جن ڈویلپرز کا ذکر کیا گیا ہے ان کی 2020 میں کل فروخت 4.4 ٹریلین آر ایم بی (672 بلین امریکی ڈالر) سے زیادہ تھی۔ 2021 ایورگرانڈے کی تنوع کی حکمت عملی ایورگرانڈے کو بہت سے تجزیہ کاروں نے ناکام ہونے کے لیے بہت بڑا سمجھا۔ لیمن-برادران طرز کا زوال چینی معیشت اور بڑے پیمانے پر دنیا پر بڑے پیمانے پر اثرات مرتب کر سکتا ہے۔ اکیلے ایورگرانڈے کے زمینی ذخائر اتنے بڑے تھے کہ 2020 میں 10 ملین افراد کو رہائش فراہم کرنے کے لیے کافی تھے۔ 2021 کے بحران سے پہلے کے سالوں میں، ایورگرانڈے نے ایک جارحانہ توسیع کی تھی، جس میں برقی گاڑیاں، تھیم پارکس، توانائی، اور بہت سے دوسرے شعبوں کے منصوبے شامل تھے۔ ان فائدہ مند سرمایہ کاریوں میں اوشین فلاور آئی لینڈ، بحیرہ جنوبی چین میں یانگپو کے قریب ہینان کے شمالی کنارے پر ایک مصنوعی جزیرہ بنانے کے لیے 100 بلین آر ایم بی (15.5 بلین امریکی ڈالر) کا منصوبہ، 2019 اور 2021 کے درمیان برقی گاڑی کی ترقی میں 45 بلین آر ایم بی (7 بلین امریکی ڈالر) سے زیادہ خرچ کرنے کا منصوبہ، اور چین کے امیر ترین فٹ بال کلب گوانگ زو ایف سی کی ملکیت شامل ہے۔ ویلتھ مینجمنٹ پروڈکٹس دی فنانشل ٹائمز نے اطلاع دی ہے کہ "ایورگرانڈے نے فنڈنگ کے فرق کو دور کرنے کے لیے خوردہ مالیاتی سرمایہ کاری کا استعمال کیا"۔ کمپنی نے ویلتھ مینجمنٹ پروڈکٹس (ڈبلیو ایم پی) کے ذریعے اربوں ڈالر اکٹھے کیے اور اس رقم کو اپنی فنڈنگ میں کمی کو دور کرنے اور دولت کی مصنوعات کے دیگر سرمایہ کاروں کو ادائیگی کے لیے استعمال کیا۔ فروخت ہونے والی مصنوعات انتہائی خطرناک تھیں، ایک گمنام ایگزیکٹو نے تجویز کیا کہ وہ "خوردہ سرمایہ کاروں کے لیے بہت خطرناک ہیں اور انہیں پیش نہیں کیا جانا چاہیے تھا"۔ ان کی بڑے پیمانے پر مارکیٹنگ کی گئی۔ مثال کے طور پر، ایورگرانڈے منیجروں نے ماتحتوں پر دباؤ ڈالا کہ وہ 10 فیصد سے زیادہ سالانہ منافع پر مشتہر کردہ مصنوعات خریدیں۔ ستمبر 2021 میں ڈبلیو ایم پی کی کل واجبات 40 بلین آر ایم بی تھیں۔ سپلائی چین فنانس کی ایک قسم کے طور پر حوالہ دیا جاتا ہے، سرمایہ کار شیل کمپنیوں میں پیسہ لگائیں گے جن کے بارے میں ان کا غلط خیال تھا کہ وہ کام کرنے والے سرمائے کی تکمیل کے لیے موجود ہیں۔ جیسے جیسے مصنوعات کی فروخت میں کمی آئی، ان کا کاروباری ماڈل غیر مستحکم ہو گیا۔ 2021 میں ایک ایورگرانڈے ایگزیکٹو کے حوالے سے کہا گیا تھا کہ "بہت سے لوگ۔ ۔ ۔ اگر سرمایہ کاروں کو ادائیگی نہیں ہوتی ہے تو مالی دھوکہ دہی کے الزام میں گرفتار کیا جا سکتا ہے۔ ہماری مصنوعات سب کے لیے نہیں تھیں۔ لیکن ہمارے نچلی سطح کے سیلز والوں نے اپنی سیلز پچ بناتے وقت اس پر غور نہیں کیا اور انہوں نے اپنے سیلز کے اہداف کو پورا کرنے کے لیے سب کو نشانہ بنایا۔ " دولت کے انتظام کی مصنوعات فروخت کرنے والی دیگر چینی کمپنیوں میں باونینگ، کنٹری گارڈن، سناک اور کائیسا شامل ہیں۔ 2021 میں، ایورگرانڈے کی بیرون ملک واجبات میں 19 بلین ڈالر کا تخمینہ لگایا گیا تھا۔ امریکی اور یورپی کمپنیوں کو کارپوریٹ بانڈز کے انعقاد کے ذریعے ایورگرانڈے سے نمایاں نمائش ہوئی۔ ابھرتے ہوئے مارکیٹ کے ماہر ایشمور گروپ کے پاس جون کے آخر میں 40 کروڑ ڈالر سے زیادہ کی ملکیت تھی، جبکہ یو بی ایس کے پاس 30 کروڑ ڈالر سے زیادہ کی ملکیت تھی۔ بلیک راک کے تمام فنڈز میں کل 400 ملین ڈالر کی نمائش ہوئی، اس کے اعلی پیداوار والے فنڈز میں سے ایک نے اگست میں اضافی 18 ملین ڈالر مالیت کے بانڈز حاصل کیے تھے۔ دیگر کمپنیوں کی نمائش کم رہی ہے، جس میں ایچ ایس بی سی کی نمائش 31 ملین ڈالر کی چوٹی پر ہے۔ ایورگرانڈے افواہوں اور درجہ بندی پر شکوک و شبہات بڑھتے ہیں 22 جون 2021 کو، فچ نے ایورگرانڈے کی کریڈٹ ریٹنگ کو بی + سے بی میں گھٹا دیا، اور 28 جولائی کو اسے مزید گھٹا کر سی سی سی + کر دیا۔ کمپنی کے مطابق، ابتدائی گراوٹ "ایورگرانڈے کے لیے اپنے کاروبار کو کم کرنے اور کل قرض کو کم کرنے کے لیے جاری دباؤ" کی عکاسی کرتی ہے، مؤخر الذکر کارروائی "لیکویڈیٹی کو برقرار رکھنے میں ایورگرانڈے کے کم ہوتے ہوئے مارجن آف سیفٹی" کی وجہ سے ہے۔ 3 اگست 2021 کو موڈیز نے ایورگرانڈے کی درجہ بندی کو بی 2 سے کم کر کے سی اے اے 1 کر دیا۔ 5 اگست کو، ایس اینڈ پی گلوبل ریٹنگز نے ایورگرانڈے اور اس کی ذیلی کمپنیوں کو بی-سے سی سی سی میں کم کر دیا، اس کے پیمانے پر دو قدم، جس نے اسے انتہائی قیاس آرائی پر مبنی کریڈٹ کی اہلیت کے طور پر اہل بنایا۔ 7 ستمبر کو، فچ نے ایورگرانڈے کو سی سی سی + سے سی سی میں مزید نیچے کر دیا۔ اگست کا خط اگست 2021 کے آخری ہفتے میں، ایک خط بڑے پیمانے پر آن لائن گردش کرنے لگا۔ خط میں، ایورگرانڈے نے صوبہ گوانگ ڈونگ کی حکومت کو مطلع کیا کہ ان کے پاس نقد رقم ختم ہونے کے قریب ہے۔ ابتدائی طور پر کمپنی نے دعوی کیا کہ یہ خط من گھڑت ہے۔ ایورگرانڈے نے اس خط کی "خالص بدنامی" کے طور پر مذمت کی، اور سرمایہ کاروں اور عوام کے خوف کو کم کرنے کے لیے متعدد عوامی اعلانات کیے۔ 31 اگست 2021 کو ایک بیان میں، ایورگرانڈے نے خبردار کیا کہ اگر وہ ان کا احاطہ کرنے کے لیے کافی نقد رقم اکٹھا کرنے میں ناکام رہا تو وہ اپنے قرضوں پر ڈیفالٹ کر دے گا۔ اس وقت، ایورگرانڈے چین کا سب سے زیادہ مقروض رئیل اسٹیٹ ڈویلپر تھا، اور اس کے پاس مستقبل قریب کے لیے بانڈ کی کئی بڑی ادائیگیاں تھیں۔ چینی حکومت کے ردعمل 22 ستمبر 2021 کو، زوھائی اور نانشان ضلع، شینزین کی حکومتوں نے گھر کے خریداروں کی حفاظت اور کمپنی کی پیشرفت کی تعمیر کو جاری رکھنے کے لیے ریاست کے زیر کنٹرول تحویل کھاتے میں ایورگرانڈے کی جائیدادوں کی فروخت کی آمدنی کا کنٹرول سنبھال لیا۔ مختلف صوبوں نے اس کی پیروی کی کیونکہ ڈویلپر نے سینکڑوں منصوبوں کو روک دیا۔ اکتوبر 2021 میں، وال اسٹریٹ جرنل نے اطلاع دی کہ مرکزی حکومت رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں سے نمٹنے کے لیے ملک گیر پراپرٹی ٹیکس نافذ کرنے کا منصوبہ بنا رہی ہے۔ تاہم، رپورٹ میں چینی کمیونسٹ پارٹی (سی سی پی) کے اندر وسیع پیمانے پر مزاحمت کی تفصیل دی گئی، جس کے نتیجے میں سرکاری ملکیت میں رہائش فراہم کرنے کی ایک متبادل تجویز سامنے آئی۔ 23 اکتوبر کو، رئیل اسٹیٹ کی زیادہ قیمتوں والے منتخب علاقوں، ممکنہ طور پر شینزین، ہانگژو اور ہینان کے لیے مجوزہ ٹیکس کے پانچ سالہ مقدمے کی سماعت کا اعلان کیا گیا۔ ستمبر میں گم شدہ ادائیگیاں 24 ستمبر 2021 کو، ایورگرانڈے نے مجموعی طور پر 83.5 ملین امریکی ڈالر کے آف شور بانڈ کی ادائیگیاں چھوٹ دیں۔ اگرچہ کمپنی کے پاس قرض کی نادہندگی سے بچنے کے لیے 30 دن تھے، تجزیہ کاروں نے محسوس کیا کہ ایسا کرنے کا امکان نہیں ہے۔ 12 اکتوبر کو، ایورگرانڈے نے تین آف شور بانڈز پر ادائیگیاں چھوٹ دیں جن کی کل مالیت 148 ملین امریکی ڈالر تھی۔ اس تاریخ تک، ڈویلپر بحران کے دوران پانچ بانڈ کی ادائیگیوں سے محروم ہو چکا تھا۔ 20 اکتوبر کو، ایورگرانڈے نے 24 ستمبر کے بانڈز پر ڈیفالٹ سے بچنے کے لیے 83.5 ملین امریکی ڈالر مالیت کا سود ادا کیا۔ مالیاتی نظام ایورگرانڈے کی اثاثوں کی فروخت کی کوششوں کا جواب دیتا ہے۔ سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے، گروپ نے اپنے کچھ اثاثے بیچنا شروع کر دیے۔ 29 ستمبر 2021 کو، کمپنی نے شینگجنگ بینک میں 20 فیصد حصص فروخت کیے، 15 فیصد برقرار رکھتے ہوئے، 10 بلین آر ایم بی (1.5 بلین امریکی ڈالر) اکٹھا کیا۔ 4 اکتوبر 2021 کو، کیلیئن پریس نے اطلاع دی کہ حریف ہاپسن ڈویلپمنٹ ایورگرانڈے پراپرٹی سروسز کے ذیلی ادارے میں 51 فیصد حصص تقریبا 5 بلین امریکی ڈالر میں خریدنے کے لیے تیار ہے۔ اسی دن، ایورگرانڈے نے مستقبل قریب میں "ممکنہ عام پیشکش" کا حوالہ دیتے ہوئے ہانگ کانگ اسٹاک ایکسچینج میں اپنے حصص منجمد کر دیے، لیکن 20 اکتوبر تک نہ تو انہیں منجمد کیا تھا اور نہ ہی پیشکش کے بارے میں اعلانات کیے تھے۔ 20 اکتوبر کو، انہوں نے اعلان کیا کہ معاہدہ ختم ہو گیا ہے اور اس نے اپنے حصص پر تجارت کو دوبارہ کھولنے کے لیے درخواست دی۔ ایورگرانڈے کے مطابق، علاقائی بینک میں حصص کے علاوہ، اس تاریخ تک "گروپ کے اثاثوں کی فروخت پر کوئی مادی پیش رفت نہیں ہوئی ہے"۔ اس کے جواب میں، حصص 13.6% گر گئے۔ مالیاتی متعدی آف شور بانڈ ہولڈرز نے کرک لینڈ اینڈ ایلس اور مویلس اینڈ کمپنی کی خدمات حاصل کیں تاکہ ستمبر میں ممکنہ تنظیم نو سے قبل انہیں مشورہ دیا جا سکے۔ اکتوبر 2021 کے دوسرے ہفتے میں، انہوں نے بانڈ ہولڈرز کو مطلع کیا کہ انہیں توقع ہے کہ ایورگرانڈے ڈیفالٹ "قریب" ہوگا اور یہ کہ کمپنی ان کے ساتھ "معنی خیز" طور پر مشغول ہونے میں ناکام رہی ہے۔ 28 ستمبر 2021 کو سنک نے اپنے 34 ملین ڈالر کے بانڈ واپس خرید لیے اور حکومتی مدد کی درخواست کرنے سے انکار کر دیا۔ ایک خط، جس کے بارے میں ڈویلپر نے دعوی کیا کہ یہ محض ایک مسودہ تھا، آن لائن سامنے آیا جس میں بحث کی گئی کہ شاکسنگ میں حالیہ قواعد و ضوابط جس کا مقصد جائیداد کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا ہے اس نے ایک مقامی منصوبے کو توڑنے سے قاصر کردیا ہے۔ 5 اکتوبر 2021 کو، ڈویلپر فینٹاسیا ہولڈنگز نے 206 ملین امریکی ڈالر کے بانڈ کی ادائیگی چھوٹ دی جو ایک دن پہلے ہی پختہ ہو گیا تھا، جس سے ڈیفالٹ شروع ہو گیا۔ چند ہفتے قبل، ڈویلپر نے سرمایہ کاروں کو یقین دلایا تھا کہ اس کے پاس "لیکویڈیٹی کا کوئی مسئلہ نہیں ہے"۔ 7 اکتوبر 2021 کو، چینی اسٹیٹ ہولڈنگز نے اعلان کیا کہ وہ ممکنہ ایورگرانڈے ڈیفالٹ سے متعدی بیماری سے بچنے کے لیے نجی ہو جائیں گے۔ 11 اکتوبر 2021 کو، ڈویلپر سنک ہولڈنگز گروپ کمپنی نے خبردار کیا کہ 18 اکتوبر 2021 کو واجب الادا 250 ملین امریکی ڈالر کے بانڈ کی ادائیگی کا امکان نہیں ہے۔ اعلان کے وقت، سنک کے پاس 694 ملین امریکی ڈالر کے بانڈز بقایا تھے۔ 11 اکتوبر 2021 کے ہفتے میں، ماڈرن لینڈ نے پیر کو 250 ملین امریکی ڈالر کے بانڈ کی پختگی کو بڑھانے کی کوشش کی اور سناک اور گوانگژو آر اینڈ ایف بانڈز کی قیمتوں میں تیزی سے کمی واقع ہوئی۔ 15 اکتوبر کو، چینی حکومت نے پہلی بار ایورگرانڈے کی صورتحال پر تبصرہ کرتے ہوئے کمپنی کو اس کے مسائل کا ذمہ دار ٹھہرایا اور کہا کہ مالیاتی نظام میں انفیکشن قابو میں ہے۔ 19 اکتوبر 2021 کو، سینک نے 246 ملین امریکی ڈالر مالیت کے بانڈز پر ڈیفالٹ کیا۔ اسی دن، سرکاری اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ چین میں رئیل اسٹیٹ کی پیداوار سال بہ سال تیسری سہ ماہی میں 1.6 فیصد کم تھی، یہ وبائی امراض کے آغاز کے بعد پہلی بار منفی رہی ہے۔ 20 اکتوبر 2021 کو، چین کے قومی ادارہ شماریات نے اعداد و شمار شائع کیے جس سے یہ ظاہر ہوتا ہے کہ اپریل 2015 کے بعد پہلی بار گھروں کی قیمتوں میں ماہ بہ ماہ کمی واقع ہوئی ہے، اور سروے میں شامل آدھے سے زیادہ شہروں میں کمی واقع ہوئی ہے۔ ایورگرانڈے ڈیفالٹ نومبر میں، یہ اطلاع ملی تھی کہ چینی حکومت بحران کو حل کرنے کے لیے ایورگرانڈے کی تنظیم نو کے لیے بند دروازوں کے پیچھے کام کر رہی ہے۔ 10 نومبر 2021 کو، ایورگرانڈے نے سود کی ادائیگیوں کے لیے رعایتی مدت سے محروم ہونے کے بعد تین اضافی بانڈز پر ڈیفالٹ کیا، لیکن مبینہ طور پر آخری تاریخ کے بعد ادائیگیاں مکمل کیں۔ 19 نومبر 2021 کو، یہ اعلان کیا گیا کہ ہانگ کانگ کا ہینگ سینگ چائنا انٹرپرائزز انڈیکس ایورگرانڈے گروپ کو خارج کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔ کمپنیوں کی فہرست سے خارج ہونے کی وجوہات عام طور پر انڈیکس کے ذریعے نہیں دی جاتی ہیں۔ کسی بھی ڈیلسٹنگ کا امکان بحران شروع ہونے کے بعد سے کمپنی کی ناقص کارکردگی کی وجہ سے ہے۔ 7 دسمبر 2021 کو، یہ اطلاع ملی کہ ایورگرانڈے نے پہلی بار 30 دن کی رعایتی مدت کے اختتام پر امریکی ڈالر کے بانڈز پر سود کی ادائیگی کی آخری تاریخ چھوٹ دی تھی، جس میں ادائیگی کا کوئی نشان نہیں تھا۔ ایک دن بعد، اسی طرح کی پریشانی کا شکار چینی پراپرٹی ڈویلپر کسا گروپ ہولڈنگز کے حصص میں تجارت اس وقت معطل کر دی گئی جب ایک گمنام ذریعے نے کہا کہ کسا شاید 400 ملین ڈالر کے آف شور قرض کی آخری تاریخ کو پورا نہیں کرے گا۔ دسمبر 2021 کے اوائل میں، کسا ڈویلپرز میں آف شور قرض کا دوسرا سب سے بڑا ہولڈر (ایورگرانڈے کے بعد) تھا۔ ریٹنگ ایجنسی فچ نے 9 دسمبر 2021 کو ایورگرانڈے گروپ (اور کسا) کو "سی" سے "آر ڈی" میں مزید نیچے کر دیا، اس طرح یہ اعلان کیا کہ دونوں گروپوں نے آف شور بانڈز پر ڈیفالٹ کیا ہے۔ فچ نے اس ڈاؤن گریڈ کے ساتھ ایک نام نہاد "محدود ڈیفالٹ" کی حیثیت منسلک کی۔ نہ ہی ڈویلپر نے ابھی تک باضابطہ طور پر ڈیفالٹ کا اعلان کیا تھا جو قرض کی تنظیم نو کے عمل کا باعث بن سکتا ہے۔ 10 دسمبر 2021 کو، ایک تیسرے فریق نے "سیکیورٹی انٹرسٹ" (حصص کا وعدہ کیا گیا تھا) کو نافذ کرنے کے لیے چیئرمین ہوئی کا یان کی ایورگرانڈے اسٹاک کی ذاتی ہولڈنگ کا تقریبا 3.4 فیصد زبردستی فروخت کر دیا۔ 17 دسمبر 2021 کو کریڈٹ ریٹنگ ایجنسی ایس اینڈ پی گلوبل نے بقایا امریکی ڈالر کے بانڈز کی ادائیگیوں کے حوالے سے ایورگرانڈے کو "سلیکٹو ڈیفالٹ" قرار دیا۔ مسمار کرنے کا نوٹس 27 دسمبر 2021 کو، ڈینژو کی عوامی حکومت نے ایک نوٹس جاری کیا جس میں ایورگرانڈے سے کہا گیا کہ وہ اپنے اوشین فلاور آئی لینڈ، یا ہائیہوا آئی لینڈ، پروجیکٹ پر 39 عمارتوں کو منہدم کرے، جو ڈینژو سٹی، ہینان کے ساحل سے دور ہے۔ حکومت نے کہا کہ یہ عمارتیں غیر قانونی طور پر تعمیر کی گئی تھیں۔ 8 مربع کلومیٹر کے منصوبہ بند رقبے اور تقریبا 81 بلین یوآن کی سرمایہ کاری کے ساتھ، حیہوا جزیرہ دنیا کا سب سے بڑا مصنوعی جزیرہ ہوتا۔ یہ مالی بحران سے پہلے ایورگرانڈے کا سب سے بااثر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ بھی تھا۔ اس حکم نے بیجنگ کی ایورگرانڈے کو اپنے قرضوں کو پورا کرنے کے لیے اپنے اثاثے فروخت کرنے کی اجازت دینے کی تجویز پر مارکیٹ کے اعتماد کو مزید کمزور کر دیا۔ 2022 ایورگرانڈے کے حصص کی تجارت 3 جنوری 2022 کو روک دی گئی تھی۔ اگلے دن جمع کرائی گئی فائلنگ میں، ایورگرانڈے نے مستقبل میں دوبارہ تجارت کرنے کا عہد کیا، لیکن نوٹ کیا کہ اس کی 2021 کی فروخت 43.02 بلین یوآن ($70 بلین) تھی، جو 2020 سے 39 فیصد کم ہے۔ جیسے جیسے چینی معیشت کی حالت پر تشویش اور قرضوں پر اس کا انحصار بڑھتا گیا، چینی بینکوں نے اپنی روایتی قرض دینے کی سرگرمی کو کم کر دیا اور حکومت کے عائد کردہ قرضے کے کوٹے کو پورا کرنے کے لیے کم خطرے والے مالیاتی آلات کی خریداری کی۔ 20 فروری 2022 کو، مختلف ایورگرانڈے ٹھیکیداروں نے اطلاع دی کہ چینی عدالتوں کے حکم پر 150 ملین امریکی ڈالر سے زیادہ کے اثاثے منجمد کر دیے گئے ہیں۔ 23 فروری 2022 کو، مارکو میٹزلر نے کہا کہ ریٹنگ ایجنسی فچ کے تجزیے کی بنیاد پر ایورگرانڈے کو اب کامیابی کے ساتھ دوبارہ تشکیل نہیں دیا جا سکتا۔ اس تجزیے میں، کمپنی کا لیکویڈیشن صرف 0 ٪ اور 10 ٪ کے درمیان اصل قرض دہندگان کو واپس کرے گا۔ میٹزلر ایف ایم پی سی کنسلٹنگ کے چیئرمین تھے، جنہوں نے ایورگرانڈے کے جزائر کیمین کے ذیلی ادارے کے حوالے سے ایورگرانڈے کے قرض دہندگان کو ممکنہ دیوالیہ پن کی کارروائی کے بارے میں مشورہ دیا۔ 15 مارچ 2022 کو، ایورگرانڈے کے حصص کی قیمت اکتوبر 2017 میں HK $31 سے زیادہ کی بلند ترین سطح سے کم ہو کر HK $1.16 (US $0.15) کی نئی اب تک کی کم ترین سطح پر پہنچ گئی۔ 17 مارچ 2022 کو، فروخت کے لحاظ سے چین کے تیسرے سب سے بڑے پراپرٹی ڈویلپر سناک کے اسٹاک کو ریٹنگ ایجنسی ایس اینڈ پی نے بی-کریڈٹ ریٹنگ میں گھٹا دیا تھا، اس خدشے کی وجہ سے کہ کمپنی 2022 کے لیے تقریبا 4 بلین امریکی ڈالر کے اپنے بہت بڑے قرض کی ادائیگیوں کو پورا نہیں کر سکے گی۔ ریٹنگ ایجنسی نے کمپنی کی لیکویڈیٹی پوزیشن کو "کافی سے کم" سے "کمزور" میں تبدیل کر دیا تھا۔ 22 مارچ 2022 کو، ایورگرانڈے نے کہا کہ وہ "جاری آڈٹ کے کام" کی وجہ سے 2021 کے اپنے مالی نتائج کے اجرا میں تاخیر کرے گا۔ اس ہفتے میں، بینکوں نے اس کی پراپرٹی سروسز یونٹ ایورگرانڈے پراپرٹی سروسز گروپ سے تقریبا 13.4 بلین یوآن (2.11 بلین امریکی ڈالر) کے ذخائر ضبط کیے تھے کیونکہ یہ رقم تیسرے فریق کی ضمانتوں کے لیے ضمانت کے طور پر رکھی گئی تھی۔ ایورگرانڈے نے 31 جولائی 2022 تک ابتدائی قرض کی تنظیم نو کا منصوبہ فراہم کرنے کا وعدہ کیا۔ اگست تک ایسا نہیں تھا۔ اس کے بجائے، کمپنی نے اپنے آف شور قرض کے لیے "ابتدائی تنظیم نو کے اصولوں" پر تفصیلات پیش کیں۔ ایورگرانڈے نے مزید کہا کہ اس کا مقصد "2022 کے اندر ایک مخصوص آف شور تنظیم نو کا منصوبہ" ہے۔ 2 ستمبر 2022 کو، ہانگ کانگ ہائی کورٹ کے ایک جج نے چائنا ایورگرانڈے گروپ کو ختم کرنے کے لیے قانونی کارروائی 7 نومبر 2022 کو دوبارہ شیڈول کی، تاکہ کمپنی کو تنظیم نو کا منصوبہ بنانے کے لیے وقت دیا جا سکے۔ چینی گھر خریدنے والوں نے 2022 کے وسط میں رہن کی ادائیگیوں کا بائیکاٹ کرنا شروع کر دیا۔ ویب سائٹ "وی نیڈ ہوم" کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ گھر خریدنے والے ستمبر 2022 کے وسط میں 343 منصوبوں کی ادائیگیوں کا بائیکاٹ کر رہے تھے۔ یہ جولائی کے اوائل میں 318 منصوبوں کے مقابلے میں اضافہ تھا۔ 2023 میں جائیداد کی فروخت سست رہی۔ ایک سینئر ماہر معاشیات کے مطابق، ڈویلپرز کو قیمتوں میں کمی سے روکنے کے لیے حکومت کی طرف سے عائد کردہ پراپرٹی پرائس فلور کی وجہ سے فروخت میں کمی آئی۔ تاہم، اسی وقت حکومت جائیداد کی قیمت پر ٹیکس لگانے کی تجویز پر تبادلہ خیال کر رہی تھی، جس میں مقامی حکومت کے قرض کے مسائل کو حل کرنے کی صلاحیت تھی، لیکن جس سے زمین کی قیمت میں 50 فیصد کمی آسکتی ہے۔ اپریل میں، حکومت نے ایک متحد رئیل اسٹیٹ رجسٹریشن سسٹم مکمل کیا، جو پراپرٹی ٹیکس کو نافذ کرنے کے قابل بنا سکتا ہے۔ جون تک، ایسی اطلاعات تھیں کہ پراپرٹی ڈویلپرز اپارٹمنٹ کی فروخت کو فروغ دینے کے لیے کاروں اور موبائل فون جیسی ترغیبات کا استعمال کر رہے تھے۔ ہانگژو کے ایک ڈویلپر ہوافا تیانفو نے ایک اپارٹمنٹ (450,000 یوآن، اپارٹمنٹ کی قیمت کا تقریبا 18 فیصد) خریدنے پر انعام کے طور پر 1 کلو سونا پیش کیا۔ چین کی پراپرٹی کنسلٹنسی سی آر آئی سی کے مطابق، جولائی 2023 میں سرزمین چین میں سرفہرست 100 ڈویلپرز کی فروخت میں سال بہ سال تقریبا 33 فیصد کمی واقع ہوئی تھی۔ تجزیہ کاروں کے مطابق، چینی جائیداد کے شعبے سے مضبوط تعلقات کے ساتھ "شیڈو بینکوں" (جیسا کہ ٹرسٹ کمپنیوں کو بھی جانا جاتا ہے) کی طرف سے ڈیفالٹ میں اضافہ چین میں رئیل اسٹیٹ کے شعبے پر دباؤ بڑھائے گا۔ بلومبرگ اکنامکس نے اندازہ لگایا کہ ٹرسٹ سیکٹر کی رئیل اسٹیٹ سے نمائش کل اثاثوں کا تقریبا 10 فیصد تھی۔ اگست 2023 میں، یہ اندازہ لگایا گیا تھا کہ چین میں 60-80 ملین خالی اپارٹمنٹس تھے۔ ایورگرانڈے کی مارکیٹنگ کی جائیدادوں کا حوالہ دیتے ہوئے، جے کیپٹل ریسرچ کی این سٹیونسن-یانگ نے 2023 کے موسم گرما میں رائے دی کہ ماضی میں ایسی بہت سی جائیدادیں "قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاری کے طور پر فروخت کی جاتی تھیں، نہ کہ رہنے کی جگہ کے طور پر فروخت کی جاتی تھیں، لہذا ظاہر ہے کہ اعتماد کا کھیل صرف اس وقت تک کام کرے گا جب تک لوگ خریدتے رہیں گے۔" 17 جولائی 2023 کو، ایورگرانڈے نے عام طور پر بتایا کہ اس نے 2021 کے لیے 476 بلین یوآن (66.3 بلین امریکی ڈالر) اور 2022 کے لیے 1 بلین یوآن (14.7 بلین امریکی ڈالر) کے حصص یافتگان کو خالص نقصان پہنچایا ہے۔ گروپ نے بتایا کہ 31 دسمبر 2022 کو اس کی کل واجبات 2.43 ٹریلین یوآن (تقریبا 340 بلین امریکی ڈالر) تھیں، جو ستمبر 2021 میں 2 ٹریلین یوآن تھیں۔ گروپ کے قرضوں کی تنظیم نو سے متعلق عدالتی سماعت جولائی 2023 میں ہانگ کانگ اور کیریبین میں ہونی تھی۔ 18 اگست 2023 کو نیویارک کی ایک عدالت میں، ایورگرانڈے نے یو ایس دیوالیہ پن کوڈ کے باب 15 کے تحت دیوالیہ پن سے تحفظ کے لیے درخواست دائر کی، جو تنظیم نو کے معاہدے کی کوشش کے دوران اپنے امریکی اثاثوں کی حفاظت کرتا ہے۔ 28 اگست 2023 کو، ہانگ کانگ میں ایورگرانڈے اسٹاک گر گیا جب 17 ماہ کی معطلی کے بعد تجارت دوبارہ شروع ہوئی، جو 21 مارچ 2022 کو HK $1.65 کی پری معطلی قیمت کے مقابلے میں 79 فیصد گر کر 35 HK سینٹ ہو گئی۔ اکتوبر 2017 میں اسٹاک کی ریکارڈ قیمت HK $31 سے زیادہ رہی تھی۔ ایورگرانڈے گروپ کے بورڈ کے چیئرمین اور کمیونسٹ پارٹی کے سکریٹری ہوئی کا یان کو 28 ستمبر 2023 کو مشتبہ غیر قانونی سرگرمیوں کے لیے "لازمی اقدامات" (حکام کی طرف سے ایک قسم کی حراست) کے تحت رکھا گیا تھا۔ وال اسٹریٹ جرنل نے اطلاع دی کہ اس پر اثاثوں کو سمندر کے کنارے منتقل کرنے کا شبہ تھا جبکہ یہ ابھی تک واضح نہیں تھا کہ آیا مقروض پراپرٹی ڈویلپر اپنے تمام نامکمل منصوبوں کو مکمل کر سکے گا یا نہیں۔ پچھلے دنوں میں ایورگرانڈے کی کئی اہم شخصیات کو بھی گرفتار کیا گیا تھا۔ کنٹری گارڈن اگست 2023 میں، کنٹری گارڈن ہولڈنگز نے جائیداد کے منصوبوں میں خرابی اور منافع کے مارجن میں کمی کی وجہ سے 2023 کے پہلے چھ مہینوں کے لیے بڑے خالص نقصان کے بارے میں خبردار کیا۔ کنٹری گارڈن چین کا سب سے بڑا نجی پراپرٹی ڈویلپر تھا۔ 2022 میں اسی عرصے میں تقریبا 1.91 بلین یوآن کے خالص منافع کے بعد اس کا نقصان 45 بلین یوآن (6.25 بلین امریکی ڈالر) سے 55 بلین یوآن کے درمیان ہونے کی توقع تھی۔ منافع کے انتباہ کے بعد دن میں کمپنی کے حصص 14.4 فیصد تک گر کر ریکارڈ کم ہو گئے، جو پہلی بار 1 ایچ کے ڈی سے نیچے بند ہوئے۔ اگلے ہفتے اس کا اسٹاک 30 فیصد کم ہوا۔ 30 اگست 2023 کو اعلان کردہ پہلے نصف سال کا اصل نقصان 48.9 بلین یوآن (6.7 بلین امریکی ڈالر) تھا۔ 15 اگست کو، کنٹری گارڈن نے ایک نجی آن شور بانڈ کی ادائیگی میں تاخیر کرنے کی کوشش کی، اور 11 دیگر آن شور بانڈز کی تجارت معطل کر دی، جس سے کچھ تجزیہ کاروں کا خیال ہے کہ کمپنی قرض کی تنظیم نو کی تیاری کر رہی تھی۔ اگست 2023 کے آخر تک، کنٹری گارڈن کی سب سے بڑی شیئر ہولڈر اور دو سال قبل چین کی سب سے امیر خاتون، یانگ ہوئیان نے اپنی ذاتی دولت میں 84 فیصد کمی دیکھی تھی، جو اس کے بعد سے تقریبا 28.6 بلین امریکی ڈالر تھی۔ 30 اگست کو، دی واشنگٹن پوسٹ کے مطابق، کنٹری گارڈن نے خبردار کیا کہ وہ ہانگ کانگ اسٹاک ایکسچینج کو فائل کرنے میں ڈیفالٹ کے "دہانے" پر ہے، کیونکہ وہ "رئیل اسٹیٹ میں جاری گراوٹ کے خطرات کو سمجھنے اور ان پر رد عمل ظاہر کرنے میں ناکام رہا ہے، خاص طور پر چھوٹے شہروں میں جو اس کی زیادہ تر پیش رفت کا گھر ہیں۔" گارڈین نے نوٹ کیا کہ اگر کنٹری گارڈن ستمبر 2023 کے آغاز میں بانڈ کی ادائیگی کی آخری تاریخ کو پورا نہیں کرتا ہے، تو یہ 2021 میں ایورگرانڈے ڈیفالٹ کے بعد سے ڈیفالٹ کرنے والی سب سے بڑی چینی رئیل اسٹیٹ فرم بن جائے گی۔ اگرچہ کنٹری گارڈن ستمبر 2023 کے آغاز میں اپنے بانڈ کی ادائیگی کرنے میں کامیاب رہا، 10 اکتوبر 2023 کو کمپنی نے کہا کہ وہ واجب الادا ہونے پر 470 ملین ہانگ کانگ ڈالر (60 ملین امریکی ڈالر) کا اصل ادا کرنے میں ناکام رہی ہے۔ کمپنی نے مزید کہا کہ اسے توقع نہیں ہے کہ وہ اپنی تمام آف شور ادائیگی کی ذمہ داریوں کو پورا کر سکے گی، بشمول ڈالر سے منسوب بانڈز کے حوالے سے۔ بیان کے دن کنٹری گارڈن کے حصص دس فیصد سے زیادہ گر کر HK $0.75 پر آگئے۔ بلومبرگ کے اعداد و شمار کے مطابق اس کے ایک امریکی ڈالر کے بانڈ نے اس دن ڈالر پر تقریبا 7 سینٹ حاصل کیے۔ کمپنی کی فائلنگ سے پتہ چلتا ہے کہ ستمبر 2023 تک بارہ مہینوں میں، اربوں یوآن میں ماپا جانے والی معاہدہ شدہ ماہانہ فروخت تقریبا 33 ارب یوآن سے کم ہو کر 6 ارب یوآن رہ گئی تھی۔ ساؤتھ چائنا مارننگ پوسٹ نے اس زبردست گراوٹ کو "اعتماد کا بحران" قرار دیا جس نے کنٹری گارڈن کو "نقد بہاؤ کے اہم ذریعہ" سے محروم کر دیا تھا۔ ژونگژی اور ژونگرنگ اسی طرح کے مسائل ژونگژی انٹرپرائز گروپ میں پیدا ہوئے، جو چین کے سب سے بڑے نجی دولت کے منتظمین میں سے ایک ہے، جس کے زیر انتظام 137 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ کے اثاثے ہیں۔ اگرچہ یہ واضح نہیں تھا کہ ژونگزی نے کتنی مصنوعات کو ڈیفالٹ کیا تھا، لیکن اس نے اگست کے وسط میں اپنی تقریبا تمام مصنوعات پر ادائیگیاں معطل کر دیں۔ فرم نے اپنی بیلنس شیٹ کا جائزہ لینے کے لیے کے پی ایم جی کی خدمات حاصل کیں، کیونکہ چینی بینکنگ ریگولیٹر نے خطرات کا جائزہ لینے کے لیے ایک ٹاسک فورس تشکیل دی تھی۔ ژونگ رونگ انٹرنیشنل ٹرسٹ کمپنی چین کی نویں سب سے بڑی ٹرسٹ کمپنی تھی، جس کے زیر انتظام اثاثوں میں تقریبا 600 بلین یوآن تھے، اور یہ جزوی طور پر ژونگزی کی ملکیت تھی۔ 14 اگست 2023 کو، رپورٹوں میں متعدی بیماری کے بڑھتے ہوئے خطرے کے بارے میں خبردار کیا گیا، کیونکہ ژونگرونگ کچھ سرمایہ کاری کی مصنوعات پر ادائیگی کے لیے اپنی ذمہ داریوں سے محروم رہا۔ دو چینی کمپنیوں نے کہا کہ ژونگرونگ نے انہیں پختہ سرمایہ کاری کے لیے وقت پر ادائیگی نہیں کی۔ دیگر کمپنیاں 14 اگست کو، ریاستی حمایت یافتہ ڈویلپر سینو اوشین نے اعلان کیا کہ اس نے سود کی ادائیگیوں میں تقریبا 21 ملین امریکی ڈالر چھوٹ دیے ہیں۔ یہ بھی دیکھیں چینی جائیداد کا بلبلہ (2005-2011) چینی معاشی بحران (2020-موجودہ) مالیاتی متعدی حوالہ جات مالی بحران مالی اسکینڈلز 2021 چین میں 2020 کی معاشی تاریخ 2022 چین میں عوامی جمہوریہ چین کی اقتصادی تاریخ چین میں رئیل اسٹیٹ