Romanian property bubble
رومانیہ کا پراپرٹی بلبلا 2000 کی دہائی کے اوائل سے 2007 تک رومانیہ میں ایک رئیل اسٹیٹ بلبلا تھا۔ 1990 کی دہائی کے نسبتا پرسکون ہونے کے بعد، 2002 کے بعد سے رومانیہ نے جائیداد کی قیمتوں میں ڈرامائی اضافہ دیکھا ہے۔ 2002 اور 2007 کے درمیان، کمیونسٹ دور کے ایک پرانے اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت 10 (x 1000%) کے عنصر سے بڑھ کر تقریبا 10,000 یورو سے 100,000 یورو ہو گئی۔ آج وسطی بخارسٹ میں کچھ اپارٹمنٹس کی قیمتیں پیرس یا لندن کی جائیدادوں کے مقابلے میں ہیں، اور عملی طور پر ہر چھوٹے سے قصبے میں رہائش کی اوسط قیمت یورپی یونین کے اسی طرح کے قصبوں کی حریف ہے۔ دیگر وسطی یورپی ممالک کے مقابلے میں رومانیہ کی مارکیٹ بھی غیر معمولی ہے۔ یورپی یونین میں شامل ہونے کے بعد ہنگری، پولینڈ یا جمہوریہ چیک کے برعکس (جہاں قیمتیں مستحکم رہیں)، جب رومانیہ نے 2007 میں یورپی یونین میں شمولیت اختیار کی تو رہائش کی قیمتوں میں تقریبا 20 فیصد اضافہ ہوا۔ جائیداد کی قیمتوں میں اضافے کی وجوہات درج ذیل سب سے زیادہ حوالہ شدہ عوامل ہیں جنہوں نے قیمتوں میں اس اضافے میں اہم کردار ادا کیا ہے: بینکنگ سسٹم کی ترقی، جس نے سستی رہن کو ممکن بنایا (رومانیہ کے لوگوں کے لیے 2002 سے پہلے رہن حاصل کرنا تقریبا ناممکن تھا) ؛ تقریبا 25 لاکھ رومانیہ کے لوگ بیرون ملک کام کر رہے ہیں (بنیادی طور پر اٹلی اور اسپین میں)، جس سے وہ رومانیہ میں ایک اپارٹمنٹ کے لیے بچت کر سکتے ہیں۔ معیشت کی ترقی (2001 کے بعد سے تقریبا 6 فیصد سالانہ)، اور اوسط خالص ماہانہ تنخواہ میں اضافہ (2002 میں 100 یورو سے اگست 2007 میں 350 یورو تک) ؛ جائیدادوں کی ناقص فراہمی کے ساتھ ساتھ زیادہ مانگ ؛ 1989-2005 کے درمیان رومانیہ میں تقریبا کوئی نیا اپارٹمنٹ نہیں بنایا گیا۔ کچھ مضافاتی ترقی ہوئی، لیکن ناقص انفراسٹرکچر (یوٹیلیٹیز، سڑکیں، پبلک ٹرانسپورٹ) نے اسے سپلائی میں اتنا اضافہ کرنے سے روک دیا تاکہ قیمتوں میں اضافے کو روکا جا سکے۔ نسبتا کم ابتدائی قیمت، جو 2003 میں یورپ میں سب سے کم تھی، بیرونی خریداروں کے بڑھتے ہوئے جنون کی وجہ سے ملک میں سیلاب آگیا، جس کے فورا بعد ایماندار اور بے ایمان ڈویلپرز، بلڈرز، سیلنگ ایجنٹ اور انٹرمیڈیٹس دونوں آئے۔ اس کا اثر 2007 میں سادہ ایک بیڈروم والے اپارٹمنٹس کے ساتھ مانگ کو تقریبا عمودی طور پر بھیجنا تھا جس کی قیمت 2001 کی قیمت سے 10 گنا زیادہ تھی، اس سے پہلے کہ 2012 تک نصف یا اس سے بھی کم ہو جائے (سورس وائٹ ماؤنٹین پراپرٹی ریسرچ)۔ تنقید یہ استدلال کیا گیا ہے کہ رومانیہ کی جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کی مذکورہ بالا ممکنہ وجوہات میں سے کچھ اہم نہیں ہیں۔ 1990 اور 2012 کے درمیان آبادی میں 10 فیصد کمی واقع ہوئی، جس سے مانگ میں کمی واقع ہوئی۔ اس کے علاوہ شرح پیدائش میں بھی نمایاں کمی واقع ہوئی۔ اگرچہ کریڈٹ آج کل ہر بینک کے پروڈکٹ پورٹ فولیو کا حصہ ہے، لیکن بہت کم رومانیہ کے لوگ اصل میں کریڈٹ کے قابل ہیں، اور ان کی اوسط تنخواہ بہت کم ہے جو انہیں گھر خریدنے کے قابل بناتی ہے۔ بیرون ملک کام کرنے والے رومانیہ کے لوگوں کی اکثریت کے پاس کم آمدنی، تعمیراتی کارکنوں، آؤ جوڑوں وغیرہ کے طور پر کم درجے کی ملازمتیں ہیں، اور اس طرح کے زیادہ تر کارکنوں کے لیے رومانیہ میں جائیداد خریدنے کے لیے کافی بچت کرنا مشکل ہوگا۔ مانگ اتنی زیادہ نہیں ہے، اور اتنی تیزی سے نہیں بڑھ رہی ہے، جیسا کہ مارکیٹ کے پر امید افراد کا اندازہ ہے: ملک کی آبادی گرتی رہتی ہے کیونکہ رومانیہ کے لوگ بڑے پیمانے پر بیرون ملک ہجرت کرتے رہتے ہیں (یکم جنوری 2007 سے رومانیہ یورپی یونین کا رکن ملک رہا ہے، جس نے رومانیہ کے لوگوں کے لیے فرانس، جرمنی اور برطانیہ کا سفر کرنا آسان بنا دیا ہے)۔ مقبول عقائد سرکاری تکنیکی اور معاشی عوامل کے علاوہ رومانیہ کے عام لوگوں کا خیال ہے کہ جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ بھی مختلف سیاست دانوں، بدعنوان کاروباری افراد وغیرہ کی منی لانڈرنگ کی ضروریات کی وجہ سے ہوا ہے۔ تاہم، 2004 کے بعد اپنائے گئے کچھ قواعد و ضوابط منی لانڈرنگ کو بہت مشکل بناتے ہیں ؛ رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کی سرگرمیوں کی وجہ سے افراط زر ؛ 2002 سے پہلے رومانیہ میں بہت کم رئیل اسٹیٹ ایجنسیاں کام کر رہی تھیں، لیکن 2008 میں وہ ہزاروں میں تھیں ؛ چونکہ وہ غیر منظم ہیں، اور چونکہ رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کے لیے کوئی ضابطہ اخلاق بھی نہیں ہے (درحقیقت، کوئی بھی ایسا ہونے کا دعوی کر سکتا ہے)، بہت سے عام رومانی باشندوں کا خیال ہے کہ ایجنٹ فروخت کنندگان کی طرف سے طلب کردہ قیمتوں میں مصنوعی طور پر اضافہ کر رہے ہیں۔ حوالہ جات بیرونی روابط رومانیہ اور پراپرٹی مارکیٹ آرٹیکل بذریعہ انتونس لوئیزو، ایف آر آئی سی ایس رومانیہ: رومانیہ کی جائیداد کی قیمتوں میں کمی اور اضافہ رومانیہ: جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ ہونا شروع ہوتا ہے رومانیہ کی اقتصادی تاریخ رومانیہ کی تاریخ (1989-موجودہ) رئیل اسٹیٹ کے بلبلے 2000 کی دہائی کے رئیل اسٹیٹ کے بلبلے