ABSA v Sweet
اے بی ایس اے بینک لمیٹڈ بمقابلہ سویٹ اور دیگر جنوبی افریقہ میں معاہدہ کے قانون میں ایک اہم معاملہ ہے۔ اس کی سماعت کیپ صوبائی ڈویژن میں 12 مئی 1992 کو جے ٹیبٹ نے کی، جس نے 19 جون کو فیصلہ سنایا۔ حقائق پہلے مدعا علیہ، سویٹ نے 3 اگست 1990 کو اس کے مالک سے کچھ جائیداد خریدنے کی پیشکش کی تھی۔ یہ پیشکش 10 اگست کو قبول کر لی گئی۔ پیشکش کی یہ ایک شرط تھی کہ اس میں "تمام موجودہ کرایہ داریاں شامل ہوں"۔ دوسرا مدعا علیہ ایک کرایہ دار تھا، جو 1988 سے زبانی لیز کے لحاظ سے قبضے میں تھا۔ 15 اگست 1990 کو دوسرے مدعا علیہ نے احاطے کے سلسلے میں پہلے مدعا علیہ کے ساتھ تحریری لیز پر دستخط کیے۔ تاہم، یہ لیز ایک معطل شرط، شق 15 (i) کے تابع تھی: لیز کی "کرایہ دار کے نام پر رجسٹریشن کے بعد 14 دن کے اندر کرایہ دار کے ذریعے تصدیق کی جانی تھی"۔ 5 اکتوبر کو، سویٹ کی جانب سے ایک "وی" نے اے بی ایس اے کو احاطے پر پہلے رہن بانڈ کی ضمانت کے خلاف 180,000 روپے کے قرض کے لیے درخواست دی۔ درخواست فارم میں، "V" نے اعلان کیا کہ اس میں دی گئی تفصیلات، ان کے بہترین علم اور عقیدے کے مطابق، درست اور درست تھیں، اور یہ کہ ایسی کوئی معلومات نہیں جو بینک کے فیصلے کو متاثر کر سکتی ہو۔ درخواست میں ایک سوال کے جواب میں کہ احاطے پر کون قبضہ کرے گا، "V" نے جواب دیا کہ اس پر سویٹ کا قبضہ ہوگا۔ سوال کے مخالف جگہ میں "اگر کرایہ دار ہے، ماہانہ کرایہ؟" "، حروف" N/A "نمودار ہوئے۔ "V" نے سویٹ کی جانب سے اس بات پر بھی اتفاق کیا کہ مؤخر الذکر بینک کی "رہن قرضوں کے لیے معیاری شرائط" کا پابند ہوگا، جن میں سے ایک رہن بانڈ میں موجود ہے اور بشرطیکہ "رہن رکھنے والا اس بات سے اتفاق کرتا ہے کہ رہن والی جائیداد کو بینک کی تحریری رضامندی کے بغیر ایک ماہ سے زیادہ مدت کے لیے نہیں دیا جائے گا۔ قرض کی درخواست منظور کر لی گئی۔ 16 نومبر کو احاطے کو سویٹ کو منتقل کر دیا گیا اور رہن بانڈ رجسٹر کر لیا گیا۔ 20 نومبر کو، سویٹ نے لیز پر توثیق کی، جیسا کہ شق 15 (i) کے مطابق، الفاظ "20/11/90 پر تصدیق شدہ"۔ سویٹ رہن بانڈ کے تحت اپنی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکام رہی، اس لیے 19 ستمبر 1991 کو بینک کی جانب سے اس کے خلاف حاصل کردہ فیصلے پر عمل درآمد کے لیے احاطے نیلامی کے ذریعے فروخت کر دیے گئے۔ فروخت کی شرائط کی شق 5 میں کہا گیا ہے کہ جائیداد کسی بھی موجودہ کرایہ داری کے تابع فروخت کی جائے گی۔ اگر اس طرح وصول کی گئی رقم پھانسی کے قرض دہندہ کی واجب الادا رقم کو پورا کرنے کے لیے ناکافی ہے، تو جائیداد بانڈ کے اندراج کے بعد درج کردہ کسی بھی کرایہ داری سے مفت فروخت کی جائے گی۔ بینک نے عمل میں فروخت پر جائیداد اس رقم میں خریدی جو بینک پر سویٹ کے بانڈ قرض سے کم تھی۔ اس کے بعد شیرف نے فروخت کی شرائط پر توثیق کی کہ، "اوپر کی شق 5 کے لحاظ سے، جائیداد کو کسی بھی مبینہ لیز سے مفت فروخت کیا گیا تھا"۔ اس کے بعد بینک نے دوسرے مدعا علیہ کو احاطے سے نکالنے کے لیے صوبائی ڈویژن میں درخواست دی۔ دوسرے مدعا علیہ نے، درخواست کی مخالفت کرتے ہوئے، سویٹ کے ساتھ تحریری لیز پر انحصار کیا، یہ دلیل دیتے ہوئے کہ عمل میں فروخت پر بینک کو احاطے کی فروخت تحریری لیز کے لحاظ سے اس کی کرایہ داری سے مشروط ہے، اس طرح کی لیز بینک کو جائیداد کی فروخت سے پہلے اور بانڈ کے اندراج سے پہلے مکمل کی گئی تھی۔ اصول اگرچہ کسی معاہدے کے لیے فریقین کے باہمی حقوق جو ایک معطل شرط سے مشروط ہیں، معاہدے کی تاریخ سے متعلق ہیں جہاں معطل شرط پوری ہوتی ہے، تیسرے فریق کے حقوق، جو شاید نیک نیتی سے حاصل کیے گئے ہوں، معطل شرط کی تکمیل تک، معاہدے کے اس طرح کے ماضی سے متعلق عمل سے متعصبانہ نہیں ہیں۔ فیصلہ عدالت نے فیصلہ دیا کہ، اس حقیقت کو مدنظر رکھتے ہوئے کہ لیز کا معاہدہ شق 15 (i) میں موجود معطل شرط سے مشروط تھا، اور اس وجہ سے شرط پوری ہونے تک نامکمل یا غیر قانونی، رہن دار کے طور پر بینک کا حقیقی حق، جو احاطے پر رہن بانڈ کے اندراج سے پیدا ہوتا ہے، دوسرے مدعا علیہ کے کرایہ دار کے حقیقی حق کو ترجیح دیتے ہوئے درجہ بند کیا جاتا ہے۔ دوسرے مدعا علیہ کا حق ماضی سے یا ماضی سے متعلق تصور کے مطابق وجود میں آیا سمجھا جاتا تھا، لیکن یہ اس وقت تک قائم نہیں ہوا جب تک کہ معطل شرط پوری نہ ہو جائے: اس وقت تک یہ غیر یقینی تھا، جبکہ رہن دار کے طور پر بینک کا حق مضبوطی سے اور یقینی طور پر قائم تھا جب بانڈ رجسٹرڈ ہوا تھا۔ چونکہ لیز کے سلسلے میں تیسرے فریق کے طور پر بینک کے حقوق، معطل شرط کی تکمیل کی وجہ سے لائے گئے لیز کے سابقہ عمل سے متعصبانہ نہیں تھے، اس لیے رہن بانڈ کے بعد وقت پر لیز کے نتائج سامنے آئے۔ سب سے زیادہ بولی کے طور پر، جب احاطے کو عمل میں فروخت کیا گیا تھا، تو رہن کے قرض کا احاطہ نہیں کیا گیا تھا، جائیداد کو صحیح طریقے سے لیز سے مفت فروخت کیا گیا تھا۔ عدالت نے مزید کہا کہ اس بات کی کوئی بنیاد نہیں ہے کہ بینک کو رہن داخل ہونے کے وقت لیز کے وجود کے بارے میں معلوم تھا، اور اس کے مطابق، بینک دوسرے مدعا علیہ کو نکالنے کے حکم کا حقدار ہے۔ جنوبی افریقہ کے معاہدے کے قانون کے حوالہ جات کی کتابیں ڈو پلیسیس، جیکس وغیرہ بھی دیکھیں۔ جنوبی افریقہ میں معاہدہ کا قانون۔ ڈیل ہچیسن، کرس جیمز پریٹوریس، مارک ٹاؤنسینڈ اور ہیلینا جینیش کے ذریعہ ترمیم شدہ۔ کیپ ٹاؤن، مغربی کیپ: آکسفورڈ یونیورسٹی پریس، 2010۔ مقدمات اے بی ایس اے بینک لمیٹڈ بمقابلہ سویٹ اور دیگر 1993 (1) ایس اے 318 (سی)۔ نوٹسز جنوبی افریقی کنٹریکٹ کیس قانون 1992 جنوبی افریقی قانون 1992 میں کیس قانون مغربی کیپ ڈویژن کے مقدمات میں