Holdout (real estate)
ہولڈ آؤٹ ایک ایسی جائیداد ہے جو رئیل اسٹیٹ کی بڑی ترقی کا حصہ نہیں بنی، عام طور پر اس وجہ سے کہ مالک نے اپنی جائیداد فروخت کرنے سے انکار کر دیا تھا۔ دنیا بھر میں ہولڈ آؤٹ کی بہت سی مثالیں موجود ہیں۔ مثال کے طور پر، نیو یارک شہر میں میسی کے ہیرالڈ اسکوائر میں میسی کا صدر دفتر، براڈوے اور ویسٹ 34 ویں اسٹریٹ (ہیرالڈ اسکوائر میں) کے کونے پر ملین ڈالر کارنر نامی ہولڈ آؤٹ کی وجہ سے پورے بلاک کا احاطہ نہیں کرتا ہے۔ اب میسی کے شاپنگ بیگ کے طور پر سجایا گیا، اس عمارت کو اس حقیقت سے اپنا نام ملا کہ یہ 1911 میں ایک ملین ڈالر میں فروخت ہوئی، جو اس وقت کی ایک بے مثال رقم تھی۔ میسی کے ہیرالڈ اسکوائر سے ایک میل () شمال میں 30 راکفیلر سینٹر ہے، جس کے کونوں پر دو عمارتوں کی وجہ سے چھٹے ایونیو پر 49 ویں اور 50 ویں سٹریٹ کے کونوں پر معمولی دھچکے ہیں۔ 1258 سکتھ ایونیو کے مالک، اصل مالک کے پوتے، جان ایف میکسویل نے راکفیلر سینٹر کی تعمیر کے دوران جان ڈی راکفیلر جونیئر کو فروخت کرنے سے یکسر انکار کر دیا۔ جب کہ راکفیلر 1240 سکتھ ایونیو پر ٹاؤن ہاؤس خریدنے میں کامیاب رہا، کرایہ دار-ڈینیئل ہرلی اور پیٹرک ڈیلی، 49 ویں اسٹریٹ پر ایک اسپیکیسی کے مالکان، جنہوں نے طویل مدتی لیز پر دستخط کیے تھے-نے اس وقت تک خالی کرنے سے انکار کر دیا جب تک کہ انہیں ان کی طلب کردہ رقم $250 ملین (بلین ڈالر کے برابر) میں خریدا نہ جائے۔ اسٹیپنی میں، لندن کے ایسٹ اینڈ میں، میل اینڈ روڈ کے شمال کی طرف 1927 میں مکمل ہونے والے ڈپارٹمنٹ اسٹور ویکھمز کی تعمیر میں سپیگل ہالٹر برادران نے رکاوٹ ڈالی تھی جو نمبر 1 پر زیورات کے مالک تھے اور چلاتے تھے۔ 81. زیورات کی دکان کے ارد گرد اسٹور کی عمارت مکمل ہوئی۔ ہیوسٹن، ٹیکساس میں، 1980 کی دہائی کے اوائل میں 700 لوزیانا اسٹریٹ کی تعمیر کو ایک منفرد ہولڈ آؤٹ کے گرد ایک مخمصے کا سامنا کرنا پڑا۔ لوزیانا، کیپیٹل، رسک اور اسمتھ اسٹریٹ سے متصل تعمیراتی جگہ پر، ویسٹرن یونین کمپنی کے لیے ایک مواصلاتی مرکز لوزیانا اور کیپیٹل اسٹریٹ کے کونے میں کھڑا تھا۔ ویسٹرن یونین کی نقل مکانی کرنے کی خواہش نہ ہونے کی وجہ سے مواصلاتی آلات کا راستہ بدلنا مالی طور پر ناقابل عمل تھا، ڈویلپر ہائنز انٹرسٹس نے ویسٹرن یونین کی عمارت کے مکینوں کے ساتھ 700 لوزیانا اسٹریٹ کے جدید اگواڑے کے اندر ایک والٹ میں عمارت کے مکمل احاطے کے لیے بات چیت کی، جس سے اس سہولت کو دوبارہ شروع کرنے کی اجازت ملی۔ فلک بوس عمارت کے 12 منزلہ ملحقہ بینک لابی ڈھانچے کے اندر سائٹ پر کام۔ اس کی بعد میں بندش کے بعد، ویسٹرن یونین کی عمارت کی باقیات کو دوبارہ تیار کیا گیا اور 2018 میں 700 لوزیانا اسٹریٹ میں ضم کیا گیا۔ 1990 کی دہائی میں جاپان کے ناریتا بین الاقوامی ہوائی اڈے پر رن وے کی نئی گنجائش کی تعمیر کو نمایاں مقامی احتجاج کا سامنا کرنا پڑا۔ ایک مثال میں، خاندانوں نے منتقل ہونے سے انکار کر دیا یہاں تک کہ جب ان کے ارد گرد اصل اور اس کے بعد رن وے کی تعمیر کے منصوبے شروع ہوئے۔ جائیداد کا قانون ریاستہائے متحدہ میں، نجی جائیداد کو آئین کی پانچویں ترمیم کے ذریعے حکومت کی طرف سے "منصفانہ معاوضے" کے بغیر ضبط کرنے سے تحفظ حاصل ہے۔ ممتاز ڈومین کے تصور کے تحت، مقامی اور قومی سرکاری ایجنسیاں عوامی مفاد کے مقاصد کے لیے نجی جائیداد لینے کی حقدار ہیں، لیکن مالکان کو جائیداد کی قیمت کے برابر معاوضہ پیش کرنا چاہیے۔ نجی کمپنیوں، اکثر ریلوے، کو ریاستی قانون سازوں کے ذریعہ نافذ کردہ کمپنی چارٹر کے ذریعے ممتاز ڈومین کا اختیار دیا جا سکتا ہے۔ برطانیہ، نیوزی لینڈ اور جمہوریہ آئرلینڈ میں ایک تقابلی عمل ہے جسے لازمی خریداری کہا جاتا ہے، اور آسٹریلیا اور جنوبی افریقہ میں مساوی قوانین موجود ہیں۔ کیلو بمقابلہ سٹی آف نیو لندن (2005) میں، ریاستہائے متحدہ کی سپریم کورٹ نے فیصلہ دیا کہ حکومت کسی بھی وجہ سے نجی فریقوں سے زمین لینے کی حقدار ہے، جس میں نجی ڈویلپرز کو دینا بھی شامل ہے، اس جواز کے ساتھ کہ ترقی کی زیادہ تشخیص شدہ قیمت، اور اس کے نتیجے میں پراپرٹی ٹیکس کی آمدنی میں اضافہ، "عوامی مفاد" کی ضرورت کو پورا کرتا ہے۔ یہ فیصلہ بڑے پیمانے پر غیر مقبول تھا، اور اس نے مختلف ریاستوں کو اس عمل پر پابندی لگانے والے قوانین نافذ کرنے کی ترغیب دی، جس سے معروف ڈومین کی ضبطی کو عوامی کاموں کے منصوبوں تک محدود کردیا گیا۔ تاہم، یہ عمل دوسری ریاستوں میں عام ہے۔ کوششیں عام طور پر نجی گروپ یا سرکاری ایجنسی کی طرف سے زمین خریدنے کی پیشکش سے شروع ہوتی ہیں، اور صرف اس صورت میں ممتاز ڈومین کا سوال بن جاتی ہیں جب فریقین خریداری کی قیمت پر بات چیت نہیں کر سکتے۔ جب نمایاں ڈومین ضبطیاں ہوتی ہیں تو اکثر جائیداد کی قیمت پر تنازعات ہوتے ہیں، اور کیا اسے زمین کے مالک کو زمین کی ہولڈ آؤٹ قیمت کی مکمل تلافی کرنی چاہیے۔ سان فرانسسکو کیل ہاؤس کی ایک تاریخی مثال (نیچے دیکھیں) کے نتیجے میں ریلوے کے سرمایہ کار چارلس کروکر نے 1870 کی دہائی کے آخر میں انڈرٹیکر نکولس ینگ کی ملکیت والے گھر کے ارد گرد باڑ لگا دی، جب ینگ نے اپنی چھوٹی سی جائیداد کروکر کو فروخت کرنے سے انکار کر دیا، جو ایک حویلی بنانے کے لیے بہت کچھ مستحکم کر رہا تھا۔ مزید حالیہ مثالوں میں ایڈیتھ میس فیلڈ شامل ہیں، جنہوں نے اپنے سیئٹل کے گھر کو ایک ڈویلپر کو فروخت کرنے سے انکار کر دیا، اور رینڈل ایکر جنہوں نے پورٹلینڈ، اوریگون میں نامور ڈومین کی طاقت کو چیلنج کیا۔ عوامی جمہوریہ چین نے جائیداد کی ترقی کے بلبلے کے درمیان مارچ 2007 میں اپنا پہلا جدید نجی جائیداد کا قانون منظور کیا۔ کیل ہاؤس چینی نیا لفظ "ڈنگزیہو" (لفظی طور پر، "کیل گھرانہ یا گھر کا مالک") کا ایک کیلک ہے جس سے مراد یا تو وہ شخص ہے جو ترقی کے لیے راستہ بنانے کے لیے اپنا گھر خالی کرنے سے انکار کرتا ہے، یا خود گھر۔ چینی اصطلاح، جو ڈویلپرز نے تیار کی ہے، اس حقیقت سے آتی ہے کہ یہ مکانات ایک کیل کی طرح کھڑے ہوتے ہیں جسے نہ تو نکالا جا سکتا ہے اور نہ ہی ہتھوڑا مارا جا سکتا ہے۔ تاریخی پس منظر عوامی جمہوریہ چین (پی آر سی) میں، زیادہ تر کمیونسٹ دور کے دوران، حقیقی جائیداد کی نجی ملکیت کو ختم کر دیا گیا تھا۔ مرکزی حکومت سرکاری طور پر تمام رئیل اسٹیٹ کی مالک تھی، اور نظریاتی طور پر یہ حکم دے سکتی تھی کہ قومی مفادات کے مطابق جائیداد کے کسی بھی حصے کو کون کنٹرول کرنے کا حقدار ہے۔ لہذا، نجی شہریوں کو اپنی جائیداد رکھنے کا قانونی حق نہیں تھا اگر حکومت نے فیصلہ کیا کہ انہیں چھوڑ دینا چاہیے (حالانکہ عملی طور پر، مختلف وجوہات کی بناء پر استحقاق پیدا ہوئے)۔ مضبوط معیشت اور 1990 کی دہائی کے آخر میں شروع ہونے والی آزاد منڈیوں کے عروج کے ساتھ، نجی ڈویلپرز نے گنجان آباد شہری مراکز میں شاپنگ مالز، ہوٹلوں اور دیگر نجی ترقیوں کی تعمیر شروع کی، جس کے لیے زمین پر رہنے والے رہائشیوں کو بے گھر کرنے کی ضرورت تھی۔ ڈویلپرز عام طور پر رہائشیوں کو نسبتا کم معاوضہ پیش کرتے ہیں، جو ان کی جائیدادوں کی ترقی سے پہلے کی قیمت یا کہیں اور متبادل رہائش حاصل کرنے کی لاگت کی عکاسی کرتا ہے۔ اگر رہائشی مزاحمت کرتے ہیں، یا ان کی سودے بازی کی پوزیشن سے فائدہ اٹھانے کی کوشش کرتے ہیں، تو طاقتور ڈویلپر مقامی حکام اور عدالتوں کو قائل کر سکتے ہیں کہ وہ رہائشیوں کو زمین سے دور کرنے کا حکم دیں۔ دوسرے معاملات میں، رہائشیوں کو جھوٹے الزامات پر گرفتار کیا جاتا یا رہائشیوں کو خوفزدہ کرنے کے لیے ٹھگوں کی خدمات حاصل کی جاتی۔ حال ہی میں، پی آر سی نے رئیل اسٹیٹ کی نجی ملکیت کو قبول کرنا شروع کر دیا ہے، جس میں اب بھی متنازعہ تصور بھی شامل ہے کہ مالکان اس وقت پیسہ کمانے کے لیے آزاد ہیں جب منصوبہ بند پیش رفت کی وجہ سے ان کی زمین زیادہ قیمتی ہو جاتی ہے، یا یہاں تک کہ صرف فروخت نہ کرنے کے لیے۔ ڈویلپرز کی جانب سے غیر قانونی زمینوں پر قبضے اور ملوث سرکاری اہلکاروں کی جانب سے بدعنوانی کے الزامات پر لوگوں میں عدم اطمینان پیدا ہوا۔ مارچ 2007 میں، چین نے اپنا پہلا جدید نجی املاک کا قانون منظور کیا۔ قانون حکومت کو زمین لینے سے منع کرتا ہے، سوائے اس کے کہ جب یہ عوامی مفاد میں ہو۔ اس قانون نے کیل ہاؤس مالکان کی پوزیشن کو مضبوط کیا، لیکن مکمل طور پر یہ طے نہیں کیا کہ آیا نجی تجارتی ترقی کے لیے جگہ بنانا عوامی مفاد تھا جو زمین لینے کا حقدار تھا۔ مثالیں متعدد ہائی پروفائل کیل ہاؤسز نے چینی پریس میں وسیع پیمانے پر توجہ حاصل کی ہے۔ 2007 کے ایک معاملے میں، چونگ کنگ میں ایک سابقہ "سنیک اسٹریٹ" کے مقام پر زیر تعمیر چھ منزلہ شاپنگ مال کے مقام پر 280 دیگر افراد کے درمیان ایک خاندان نے دو سال تک وہ گھر خالی کرنے سے انکار کر دیا جو ان کا خاندان تین نسلوں سے آباد تھا۔ ڈویلپرز نے اپنی بجلی اور پانی کاٹ دیا، اور اپنے گھر کے ارد گرد ایک گڑھے کی کھدائی کی۔ مالکان تعمیراتی جگہ میں گھس گئے، اس پر دوبارہ قبضہ کر لیا، اور اوپر چینی پرچم لہرایا۔ یانگ وو، ایک مقامی مارشل آرٹس چیمپئن، نے ننچاکس کو اپنے گھر کی سیڑھی بنانے کے لیے استعمال کیا، اور اسے بے دخل کرنے کی کوشش کرنے والے کسی بھی حکام کو مارنے کی دھمکی دی۔ اس کی بیوی، وو پنگ نامی ایک ریستوراں مالک جس نے گھر کی نچلی منزل پر ایک ریستوراں کھولنے کا منصوبہ بنایا تھا، نے تشہیر پیدا کرنے کے لیے انٹرویوز اور اکثر پریس ریلیزز دیے۔ مالکان نے 35 لاکھ یوآن (453,000 امریکی ڈالر) کی پیشکش کو ٹھکرا دیا، لیکن بالآخر 2007 میں ڈویلپرز کے ساتھ تصفیہ کر لیا۔ ایک اور مثال میں، چانگشا میں ایک کیل ہاؤس باقی رہا، یہاں تک کہ اس کے ارد گرد ایک شاپنگ مال بنایا گیا تھا، اور اب مال کے صحن میں بیٹھا ہے۔ شینزین میں ایک مالک کو مستقبل کے 439 میٹر (1,440 فٹ) کنگکی فنانس ٹاور کی جگہ پر سات منزلہ عمارت فروخت کرنے کے لیے 10 سے 20 ملین یوآن (13 لاکھ امریکی ڈالر سے 27 لاکھ امریکی ڈالر) کے درمیان ادائیگی کی گئی تھی، جس کی تعمیر پر اسے دس سال قبل 1 ملین یوآن (130,000 امریکی ڈالر) لاگت آئی تھی۔ رہائشی کو بے دخلی کے حکم کے بعد مہینوں تک حراست میں رکھا گیا، اور کسی تصفیے پر پہنچنے کے بعد بھی اسے ہراساں کرنے اور بھتہ خوری کی کوششوں کا سامنا کرنا پڑا۔ کیل ہاؤس کے دو دیگر مالکان نے کنگکی کی ترقی کے خلاف آواز اٹھائی۔ صوبہ جیانگ کے وینلنگ میں ایک نئی سڑک کے بیچ میں ختم ہونے کے بعد ایک اور کیل ہاؤس قابل ذکر بن گیا۔ بزرگ جوڑے نے 2001 سے حکومت کی طرف سے پیش کردہ قیمت پر جائیداد فروخت کرنے سے انکار کر دیا تھا۔ بالآخر گھر کے ارد گرد ایک نئے ٹرین اسٹیشن تک دو لین والی ایک بڑی سڑک تعمیر کی گئی۔ گھر کی تصاویر انٹرنیٹ پر وائرل ہوئیں اور چینی میڈیا نے انہیں بڑے پیمانے پر شائع کیا۔ مالکان کی جانب سے 41,000 ڈالر کے معاوضے کی پیشکش قبول کرنے کے بعد یہ جائیداد دسمبر 2012 میں منہدم کر دی گئی تھی۔ میڈیا کوریج نیل ہاؤسز کو چینی پریس میں غیر معمولی حد تک کوریج ملی ہے۔ چونگ کنگ کے واقعے کو ابتدائی طور پر ایک بلاگر نے "تاریخ کا بہترین کیل ہاؤس" کہا تھا، جس کے بعد اس واقعے کو چین بھر کے بڑے میڈیا بشمول سرکاری اخبارات نے اٹھایا اور یہ ایک قومی سنسنی بن گیا۔ sina.com پر ایک سروے کے 85 ٪ جواب دہندگان نے ڈویلپرز کے بجائے جوڑے کی حمایت کی۔ تاہم بعد میں چینی حکومت نے اخبارات کو اس واقعے کی رپورٹنگ کرنے سے منع کر دیا۔ ایک اور بلاگر، سبزی فروش چاؤ شوگوانگ نے اس واقعے کی کوریج کے لیے صوبہ ہنان میں اپنے گھر سے ٹرین کے ذریعے سفر کیا، جس کی مالی اعانت اپنے قارئین کے عطیات سے کی گئی تھی۔ "زوولا" کے قلم نام سے لکھتے ہوئے، چاؤ نے شرکاء کے ساتھ ساتھ جمع ہونے والے ہجوم اور دوسرے لوگوں کا انٹرویو کیا جنہوں نے اپنے گھروں سے بے دخل ہونے کا دعوی کیا تھا۔ انہیں چین کا پہلا "شہری صحافی" کہا جاتا تھا حالانکہ ان کی سائٹ کو بھی بلاک کر دیا گیا تھا۔ دوسروں نے بھی اس ممانعت کی خلاف ورزی کی، بشمول اسپورٹس السٹریٹڈ کے چینی ایڈیشن، جس نے میگزین کے سرورق پر اس واقعے کا ایک لطیف حوالہ دیا۔ مقبول ثقافت میں دی ڈریو کیری شو کی دو اقساط (سیزن 4، قسط 13، "اے ہاؤس ڈیوائڈڈ"، اور قسط 14، "اے ہاؤس ری یونائیٹڈ") میں یہ ایک پلاٹ پوائنٹ کے طور پر تھا، جس میں ٹائٹلر کردار ایک منصوبہ بند مال کے لیے آخری ہولڈ آؤٹ تھا۔ اس میں اس کے گھر کا حادثاتی طور پر جزوی انہدام بھی شامل تھا۔ 2010 کے اوائل میں چین کے سرکاری فلم ڈسٹریبیوٹر چائنا فلم گروپ کارپوریشن نے فلم اوتار کو جلد ہی اسکرینوں سے واپس لے لیا۔ چین میں بہت سے مبصرین نے ایک بڑی کمپنی کے ذریعہ مقامی آبادیوں کی جبری نقل مکانی کی فلم میں کیل ہاؤس کی بے دخلی اور عکاسی کے درمیان روابط کھینچ لیے۔ لاس اینجلس ٹائمز نے اطلاع دی کہ یہ فیصلہ ان خدشات کی وجہ سے کیا گیا ہے کہ یہ فلم ملک کے کیل ہاؤس رجحان پر اختلاف رائے کو جنم دے گی۔ کیسل میں ایک خاندان کو دکھایا گیا ہے جو اپنے میلبورن گھر کی لازمی خریداری کو قبول کرنے کے لیے تیار نہیں ہے، جو ہوائی اڈے کے رن وے کے قریب ہے۔ فلم بیٹریز ناٹ انکلوڈ (1987) کے اختتام پر، بوڑھے جوڑے کا گھر کھڑا رہتا ہے اور ڈویلپر اس کے ارد گرد اپنی فلک بوس عمارت تعمیر کرنے پر مجبور ہوتا ہے۔ میراج گیمز کے ذریعہ تیار کردہ ایک آن لائن فلیش گیم، دی بگ بیٹل: نیل ہاؤس ورسز ڈیمولیشن ٹیم، 2010 میں چین میں مقبول ہوا۔ 1950 کے معروف ڈومین اسپفنگ کارٹون بے گھر ہرے میں بگز بنی کا زیر تعمیر فلک بوس عمارت کے لیے اپنا سوراخ خالی کرنے سے انکار شامل ہے۔ اس تھیم کو دہرایا گیا، اس بار ہائی وے کی تعمیر کے لیے، 1954 کے بگز بنی شارٹ نو پارکنگ ہرے میں۔ 1974 کی فلم ہربی رائیڈز اگین میں ایک فائر ہاؤس کو دکھایا گیا ہے جسے ایک جارحانہ ڈویلپر دھمکی دے رہا ہے جو اس کے علاقے میں 130 منزلہ عمارت رکھنا چاہتا ہے۔ پکسر کی 2009 کی فلم اپ میں ایک ریٹائرڈ بیوہ کو دکھایا گیا ہے جسے اپنے ہولڈ آؤٹ ہاؤس سے زبردستی باہر نکالنے کی دھمکی دی جاتی ہے، لیکن وہ راضی ہونے سے انکار کر دیتا ہے، اس کے بجائے بہت سے غبارے ہیلیم سے بھر کر اور جنوبی امریکہ کا سفر کرتے ہوئے گھر کو عارضی ڈریجیبل میں تبدیل کر دیتا ہے کیونکہ اس کی مرحومہ بیوی سے وعدہ کیا گیا تھا۔ یہ بھی دیکھیں میری ایلس قبر مائیکل فوربس (کسان) ناریتا بین الاقوامی ہوائی اڈہ (سانریزوکا جدوجہد) چین میں رئیل اسٹیٹ اسپائٹ ہاؤس سینٹ جوزف کیتھولک چرچ (سان انتونیو، ٹیکساس) ویرا کوکنگ رینسم پٹی حوالہ جات مزید پڑھنے بیرونی لنکس http://www.nypl.org/locations/tid/45/node/133855?lref=45%2Fcalendar http://www.godine.com/isbn.asp?isbn=9781567924435 ہولڈ آؤٹ! حوالہ فائلیں، تخلیق کار: اینڈریو الپرن محکمہ میں منعقد۔ ڈرائنگز اینڈ آرکائیوز، ایوری آرکیٹیکچرل اینڈ فائن آرٹس لائبریری، کولمبیا یونیورسٹی، نیو یارک سٹی آرکیٹیکچرل ٹرمینولوجی بلڈنگز اینڈ اسٹرکچرز بلڈنگز اینڈ اسٹرکچرز بلڈنگز بلڈنگز اینڈ اسٹرکچرز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگز بلڈنگ