Home Affordable Refinance Program
ہوم افورڈیبل ری فنانس پروگرام (ایچ اے آر پی) ریاستہائے متحدہ کا ایک وفاقی پروگرام ہے، جسے فیڈرل ہاؤسنگ فنانس ایجنسی نے مارچ 2009 میں قائم کیا تھا، تاکہ پانی کے اندر اور قریب زیر آب مکان مالکان کو اپنے رہن کی ری فنانسنگ میں مدد ملے۔ ہوم افورڈیبل موڈیفیکیشن پروگرام (ایچ اے ایم پی) کے برعکس، جو ان گھر مالکان کی مدد کرتا ہے جو فورکلوزر کے خطرے میں ہیں، یہ پروگرام ان گھر مالکان کو فائدہ پہنچاتا ہے جن کی رہن کی ادائیگیاں موجودہ ہیں، لیکن جو امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ کی اصلاح کے تناظر میں گھر کی قیمتوں میں کمی کی وجہ سے ری فنانس نہیں کر سکتے ہیں۔ پس منظر 2008 میں امریکی ہاؤسنگ بلبلا پھٹنے کے بعد لاکھوں قرض دہندگان نے خود کو ایک مشکل حالت میں پایا۔ جیسے جیسے ملک بھر میں انوینٹریز میں اضافہ ہوا، گھروں کی قیمتیں گر گئیں۔ بہت سے نئے گھر مالکان نے دیکھا کہ ان کے گھروں کی قیمت ان کے رہن کے توازن سے نیچے گر گئی، یا تقریبا اسی طرح۔ بعد میں، ان ہی گھر مالکان کو ری فنانسنگ کے ذریعے کم شرح سود کا فائدہ اٹھانے سے روکا گیا، کیونکہ بینکوں کو روایتی طور پر نجی رہن انشورنس (پی ایم آئی) کے بغیر ری فنانسنگ کے لیے اہل ہونے کے لیے 80 فیصد یا اس سے کم کے لون ٹو ویلیو تناسب (ایل ٹی وی) کی ضرورت ہوتی ہے۔ مثال کے طور پر ایک ایسا مکان لیں جو 160,000 ڈالر میں خریدا گیا تھا لیکن مارکیٹ میں گراوٹ کی وجہ سے اب اس کی قیمت 100,000 ڈالر ہے۔ مزید یہ فرض کریں کہ گھر کے مالک پر رہن پر 120,000 ڈالر واجب الادا ہیں۔ اس منظر نامے میں، قرض سے قیمت کا تناسب 120% ہوگا، اور اگر گھر کا مالک دوبارہ مالی اعانت کرنے کا انتخاب کرتا ہے، تو اسے نجی رہن بیمہ کے لیے بھی ادائیگی کرنی ہوگی۔ اگر گھر کا مالک پہلے سے ہی پی ایم آئی کی ادائیگی نہیں کر رہا تھا، تو اضافی لاگت ری فنانسنگ کے زیادہ تر فوائد کو ختم کر سکتی ہے، لہذا گھر کے مالک کو ری فنانسنگ سے مؤثر طریقے سے روک دیا جا سکتا ہے۔ ہوم افورڈیبل ری فنانس پروگرام (ایچ اے آر پی) فیڈرل ہاؤسنگ فنانس ایجنسی نے مارچ 2009 میں بنایا تھا تاکہ رہن انشورنس کی ادائیگی کے بغیر بھی 80 فیصد سے زیادہ قرض سے قیمت کے تناسب والے افراد کو ری فنانس کرنے کی اجازت دی جا سکے۔ اصل میں، صرف وہ لوگ اہل ہو سکتے ہیں جن کے پاس 105% کا ایل ٹی وی ہو۔ اسی سال بعد میں، پروگرام کو توسیع دی گئی تاکہ ان لوگوں کو شامل کیا جا سکے جن کے پاس 125% تک ایل ٹی وی ہے۔ اس کا مطلب یہ تھا کہ اگر کسی شخص پر کسی ایسی جائیداد پر 125,000 ڈالر واجب الادا ہیں جس کی قیمت فی الحال 100,000 ڈالر ہے، تو وہ پھر بھی کم شرح سود میں ری فنانس اور لاک کرنے کے قابل ہوگا۔ دسمبر 2011 میں، اس اصول کو ایک بار پھر تبدیل کر دیا گیا، جسے "ہارپ 2" کہا جاتا ہے ؛ 30 سال تک کے رہن کے لیے منفی ایکویٹی پر اب کوئی حد نہیں ہوگی-اس لیے جو لوگ اپنے گھر کی قیمت سے 125% سے زیادہ واجب الادا ہیں وہ بھی پی ایم آئی کے بغیر ری فنانس کر سکتے ہیں۔ نیز، گھر کے مالکان کو ان کے قرض پر پی ایم آئی کے ساتھ قبول کرنے کے لیے پروگرام کو بڑھایا گیا۔ آخر میں، کسی بھی نئے رہن قرض دہندہ کو اس بات کی ضمانت دی گئی کہ وہ اصل قرض پر ہونے والی دھوکہ دہی کا ذمہ دار نہیں ٹھہرایا جائے گا۔ اس سے قرض دہندگان کی پروگرام میں حصہ لینے کی آمادگی بہت بڑھ گئی۔ اہلیت کے معیار HARP کے لیے کوالیفائی کرنے کے لیے کچھ معیارات کو پورا کرنا ضروری ہے۔ اگرچہ رہن خدمت گار کی طرف سے اضافی معیارات عائد کیے جا سکتے ہیں، لیکن حکومتی تقاضے مندرجہ ذیل ہیں: رہن کی ملکیت یا ضمانت فریڈی میک یا فینی مے کی ہونی چاہیے۔ بہت سے گھر کے مالکان اس بات سے بے خبر ہیں کہ ان کے رہن ان تنظیموں میں سے کسی ایک سے منسلک ہیں، کیونکہ نہ تو فریڈی میک اور نہ ہی فینی مے براہ راست عوام کے ساتھ معاملات کرتے ہیں۔ رہن فریڈی میک یا فینی مے نے 31 مئی 2009 کو یا اس سے پہلے حاصل کیا ہوگا۔ گھر کے مالک کے پاس رہن کی سابقہ ایچ اے آر پی ری فنانس نہیں ہونی چاہیے، جب تک کہ یہ فینی مے لون نہ ہو جسے مارچ-مئی 2009 کے دوران ایچ اے آر پی کے تحت ری فنانس کیا گیا تھا۔ گھر کے مالک کو اپنے رہن کی ادائیگیوں پر موجودہ ہونا چاہیے، پچھلے چھ مہینوں میں کوئی (30 دن) دیر سے ادائیگی نہیں اور پچھلے بارہ مہینوں میں ایک سے زیادہ دیر سے ادائیگی نہیں۔ جائیداد کا موجودہ قرض سے قیمت کا تناسب (ایل ٹی وی) 80 فیصد سے زیادہ ہونا چاہیے۔ گھر کے مالک کو کم ماہانہ ادائیگیوں یا زیادہ مستحکم پروڈکٹ (جیسے ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیج (اے آر ایم) سے فکسڈ ریٹ مارگیج) میں منتقل ہو کر قرض سے فائدہ اٹھانا چاہیے۔ ہارپ 2 اور پی ایم آئی بہت سے لوگ جنہوں نے خریداری کی قیمت کے 20 فیصد سے کم کی ادائیگی کے ساتھ اپنا گھر خریدا تھا، ان کے پاس نجی رہن بیمہ (پی ایم آئی) ہونا ضروری تھا۔ فریڈی میک یا فینی مے لون کے ساتھ یہ عام عمل ہے۔ قرض کے ساتھ پی ایم آئی منسلک ہونے سے اس قرض کو وال اسٹریٹ سیکنڈری مارکیٹ میں "مکمل قرض" کے طور پر فروخت کرنا آسان ہو گیا۔ پی ایم آئی نے "پورے قرض" کے مالک کے لیے پیشگی بندش کے خلاف بیمہ پیش کر کے قرض سے قیمت کے اعلی تناسب کی وجہ سے پیدا ہونے والے خطرے سے بچا لیا۔ اگرچہ ایچ اے آر پی 2 پی ایم آئی والے گھر مالکان کو میکنگ ہوم افورڈیبل ری فنانس پروگرام کے ذریعے درخواست دینے کی اجازت دیتا ہے، لیکن بہت سے گھر مالکان کو اپنے اصل قرض دہندہ کے ساتھ ری فنانسنگ میں دشواری کا سامنا کرنا پڑا ہے۔ ایچ اے آر پی کے لیے نئے قرض کی ضرورت ہوتی ہے کہ وہ اصل قرض کی طرح رہن بیمہ کوریج فراہم کرے۔ یہ مشکل اور وقت طلب ہو سکتا ہے، خاص طور پر قرض دہندہ کے ادا کردہ نجی رہن بیمہ (ایل پی ایم آئی) کے معاملے میں۔ اس کے نتیجے میں، بہت سے قرض دہندگان پی ایم آئی رہن کی دوبارہ مالی اعانت کرنے سے گریزاں ہیں۔ خوش قسمتی سے، ایچ اے آر پی 2 گھر کے مالکان کو کسی بھی قرض دہندہ کے پاس ری فنانس کرنے کے قابل بناتا ہے، لہذا اگر اصل بینک ایچ اے آر پی ری فنانس کرنے کے لیے تیار نہیں ہے تو رہن ہولڈر کو روکا نہیں جاتا ہے۔ قبضے کی قسم ہارپ 2 ری فنانسنگ کی اجازت تمام قبضے کی اقسام پر ہے: بنیادی رہائش گاہ (مالک کے زیر قبضہ)، دوسرا گھر، یا سرمایہ کاری (کرایے پر) پراپرٹی۔ تاہم، فینی مے اور فریڈی میک کے ذریعے سرمایہ کاری کی جائیدادوں کی ری فنانسنگ کے لیے ہارپ 2 میں مالک کے زیر قبضہ جائیدادوں کے مقابلے رہن کی شرحیں زیادہ ہیں۔ تشخیص کی چھوٹ ایچ اے آر پی کی ایک اور خصوصیت یہ ہے کہ اگر علاقے میں قابل اعتماد خودکار تشخیص کا ماڈل دستیاب ہے تو درخواست دہندگان گھریلو تشخیص کو ترک کر سکتے ہیں۔ اس سے قرض لینے والے کا وقت اور پیسہ بچ سکتا ہے، لیکن یہ رہن خدمت گار کی صوابدید کے تابع ہے۔ ہارپ 3 2012 کے اسٹیٹ آف دی یونین خطاب کے ایک حصے کے طور پر، صدر براک اوباما نے "ہر ذمہ دار گھر کے مالک کو اپنے رہن پر تقریبا 3,000 ڈالر سالانہ بچانے کا موقع دینے" کے منصوبے کا حوالہ دیا۔ رہن کی صنعت کے اندر، اس منصوبے کو ہارپ 3 کے نام سے جانا جا رہا ہے۔ منصوبہ منظور نہیں ہوا۔ ایچ اے آر پی 3 سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ ایچ اے آر پی کی اہلیت کی ضروریات کو غیر فینی مے اور غیر فریڈی میک رہن والے گھر مالکان تک بڑھا دے گا، بشمول جمبو رہن والے گھر کے مالکان اور آلٹ-اے رہن والے، جن کے اصل رہن آمدنی، بیان کردہ اثاثہ، یا دونوں بیان کیے گئے تھے۔ ڈیڈ لائن اگرچہ ہارپ پروگرام اصل میں 31 دسمبر 2016 کو ختم ہونا تھا، لیکن فیڈرل ہاؤسنگ ایجنسی نے اگست 2016 میں اعلان کیا کہ اسے ستمبر 2017 تک بڑھا دیا جائے گا۔ اس پروگرام کو 17 اگست 2017 کو دوبارہ دسمبر 2018 تک بڑھا دیا گیا۔ یونائیٹڈ سٹیٹس یونائیٹڈ سٹیٹس ہاؤسنگ مارکیٹ کریکشن ہوم افورڈیبل ماڈیفیکیشن پروگرام (ایچ اے ایم پی) میں قرض میں ترمیم بھی دیکھیں حوالہ جات بیرونی لنکس میکنگ ہوم Affordable.gov فینی مے لون لک اپ ٹول، فینی مے ویب سائٹ۔ فریڈی میک لون لک اپ ٹول، فریڈی میک ویب سائٹ۔ http://www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/Prepared-Remarks-FHFA-Director-at-Greenlining-Institute-22nd-Annual-Economic-Summit.aspx ریاستہائے متحدہ میں بینکنگ ریاستہائے متحدہ کی ہاؤسنگ بلبلا رہن کی صنعت ریاستہائے متحدہ رہن قانون سازی