Workforce housing
ورک فورس ہاؤسنگ ایک ایسی اصطلاح ہے جو ہاؤسنگ پالیسی یا وکالت سے متعلق منصوبہ سازوں، حکومت اور تنظیموں کے ذریعہ تیزی سے استعمال ہوتی ہے۔ یہ رئیلٹرز، ڈویلپرز اور قرض دہندگان کے ساتھ فائدہ اٹھا رہا ہے۔ ورک فورس ہاؤسنگ کسی بھی قسم کی رہائش کا حوالہ دے سکتی ہے، جس میں واحد یا کثیر خاندانی گھروں کی ملکیت کے ساتھ ساتھ کرایے کی اکائیوں کا قبضہ بھی شامل ہے۔ ورک فورس ہاؤسنگ کا مطلب عام طور پر کمائی ہوئی آمدنی والے گھرانوں کے لیے سستی رہائش سمجھا جاتا ہے جو کام کی جگہ سے معقول قربت میں معیاری رہائش کو محفوظ بنانے کے لیے ناکافی ہے۔ جائزہ ورک فورس ہاؤسنگ پر غور کرنے میں یہ چار اہم عوامل شامل ہیں: ورک فورس اصطلاح "ورک فورس" کا مطلب ان لوگوں کی طرف اشارہ کرنا ہے جو فائدہ مند ملازمت کرتے ہیں، ان لوگوں کا ایک گروپ جنہیں عام طور پر سستی ہاؤسنگ پروگراموں کا ہدف نہیں سمجھا جاتا ہے۔ ورک فورس ہاؤسنگ، پھر، سستی ہاؤسنگ کی تبدیل شدہ یا توسیع شدہ تفہیم کا مطلب ہے۔ ورک فورس ہاؤسنگ عام طور پر کسی کمیونٹی میں "ضروری کارکنوں" کو نشانہ بنایا جاتا ہے۔ پولیس افسران، فائر مین، اساتذہ، نرسیں، طبی اہلکار۔ کچھ کمیونٹیز سروس ورکرز کو شامل کرنے کے لیے زیادہ وسیع پیمانے پر "ضروری" کی وضاحت کرتی ہیں، جیسا کہ ریزورٹ کمیونٹیز کے معاملے میں جہاں کسی کو رئیل اسٹیٹ کے زیادہ اخراجات اور کم تنخواہ والی خدمات کی بڑی تعداد مقامی معیشت کے لیے ضروری لگتی ہے۔ ورک فورس ہاؤسنگ کو عام طور پر آمدنی کی مخصوص سطحوں پر، روزگار کی قسم سے قطع نظر، نشانہ بنایا جا سکتا ہے، جس کی تعریفیں ایریا میڈین انکم (اے ایم آئی) کے 50 فیصد سے لے کر 120% تک ہوتی ہیں۔ افورڈیبلٹی مارگیج قرض دہندگان عام طور پر گھریلو آمدنی کے 28 ٪ سے 36 ٪ کی حد عائد کرتے ہیں جو اصل، سود، ٹیکس اور انشورنس (پی آئی ٹی آئی) کے لیے قابل اجازت ہے۔ کرایہ داروں کے لیے قیمتوں کا حساب، جو تقریبا ایک تہائی امریکی گھرانوں کی نمائندگی کرتے ہیں، مطلوبہ ورک فورس ہاؤسنگ لاگت کو گھریلو آمدنی کے 30 فیصد یا اس سے کم کے طور پر بیان کرتے ہیں۔ سستی کسی کی آمدنی اور علاقے کے رہائشی اخراجات کے درمیان تعلق کا ایک فعل ہے، جو اے ایم آئی کے فیصد میں تغیر کا باعث بنتا ہے جو ان لوگوں کو بیان کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے جنہیں ورک فورس ہاؤسنگ کی ضرورت ہو سکتی ہے۔ قربت سب سے زیادہ مناسب طور پر، "ورک فورس ہاؤسنگ" روزگار کے مراکز میں یا اس کے قریب واقع ہے۔ فائدہ مند روزگار اور رہائش کے درمیان بڑھتے ہوئے فاصلے کو اس کی فراہم کردہ آمدنی کی وجہ سے سستی بنا دیا گیا ہے جس کی وجہ سے لوگ آباد علاقوں کے دائرے میں رہائش کی تلاش کر رہے ہیں۔ اس کا حوالہ شہری پھیلاؤ میں معاون کے طور پر دیا جاتا ہے، جس کی خصوصیت ٹریفک کی بھیڑ، طویل آمد و رفت، سہولت اسٹورز اور پٹی خوردہ مراکز، اور میٹروپولیٹن علاقوں کے بیرونی کناروں پر نئے گھروں کی تعمیر کی وجہ سے کھلی جگہ کی تیزی سے کھپت ہے جہاں زمین عام طور پر سستی ہوتی ہے۔ امریکی میٹروپولیٹن علاقوں میں رائج ہونے کے باوجود، ورک فورس ہاؤسنگ کے مسائل کہیں بھی پیدا ہو سکتے ہیں کہ زمین کی قیمتیں یا معیاری سستی ہاؤسنگ یونٹوں کی تخلیق یا دستیابی پر دیگر پابندیاں زوننگ، مارکیٹ کی قوتوں یا جسمانی حدود کی وجہ سے محدود ہیں۔ معیار اور فراہمی حالیہ دہائیوں میں، وفاقی پروگراموں نے ہاؤسنگ سبسڈی یا واؤچر فراہم کرنے، یا کم آمدنی والے گھرانوں کے لیے عوامی ہاؤسنگ منصوبوں کی تعمیر اور ان کی دیکھ بھال پر توجہ مرکوز کی ہے۔ دیگر تمام لوگوں کے لیے رہائش کی استطاعت کو بنیادی طور پر گھر کے خریداروں کے لیے پروگراموں کے ذریعے، خاص طور پر رہن کی مالی اعانت کے ذریعے مدد فراہم کی گئی ہے۔ چاہے کرایہ پر لینا ہو یا خریدنا ہو، ان علاقوں میں جہاں افرادی قوت کی رہائش کی نشاندہی کی کمی کا سامنا ہے، ایسی اکائیاں جو کام کی جگہوں کے قریب پائی جا سکتی ہیں اکثر ناقص معیار کی ہوتی ہیں۔ اقتصادی تیزی کے دوران تعمیر کی گئی نئی رہائش میں سستی اکائیوں کی کم تعداد شامل ہے، سستی اکائیوں کو اکثر غریب ترین باشندوں کے علاوہ سب کو خارج کرنے کے لیے تجربہ کیا جاتا ہے، اور کم مہنگی رہائش اس فاصلے پر تعمیر کی جاتی ہے جہاں زمین سستی ہو۔ کام سے قربت کا مطلب اکثر ہاؤسنگ اسٹاک، اسکول کے معیار، ذاتی حفاظت کے معیار میں تبدیلی ہوتا ہے۔ حقیقی معنوں میں، کم معیار کی رہائش یا حاشیے کے محلوں میں رہنا آمدنی تک رسائی اور وسائل تک رسائی جیسے کہ گھریلو مساوات میں اضافہ یا معیاری تعلیم کے درمیان ایک باہمی تعلّق ہے۔ ورک فورس ہاؤسنگ کے تصور کی ابتدائی جڑیں کولوراڈو کے اسکی قصبوں ٹیلورائڈ اور ایسپین میں ہیں۔ 1974 میں، نیویارک اور ہالی ووڈ کے خریداروں کی وجہ سے اجرتوں اور گھروں اور زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی وجہ سے مقامی لوگوں کے مکانات نہ خریدنے کے جواب میں، ایسپین انسٹی ٹیوٹ میں ایک کانفرنس کا انعقاد کیا گیا۔ ایسپین میں ایک ثانوی اور علیحدہ "مقامی کارکن" ہاؤسنگ مارکیٹ بنانے کے لیے ایک منصوبہ تیار کیا گیا تھا جو مقامی اجرت اور استطاعت پر مبنی تھا۔ مقامی کارکنوں کے لیے سستی قیمت والے مکانات بنانے کے لیے ایجاد کیا گیا ایک معیاری ٹول جو آنے والی نسلوں کے لیے سستی رہے گا، ایک دستاویز کی پابندی تھی، جس کی سب سے آسان شکل میں کہا گیا ہے کہ گھر خریدنے کے لیے اہل ہونے کے لیے درخواست گزار کو کمیونٹی میں رہنا چاہیے، کمیونٹی میں کسی دوسرے گھر کا مالک نہیں ہونا چاہیے، لازمی طور پر کل وقتی کام کرنا چاہیے اور کم سے کم مدت کے لیے کمیونٹی میں رہنا چاہیے۔ نیز، مالک صرف اسی معیار پر پورا اترنے والے کو گھر بیچ سکتا ہے۔ "آزمائش اور غلطی" کے سالوں میں شامل کی گئی بعد کی دفعات میں اہل ہونے کے لیے آمدنی کی پابندیاں، اور مالک کو منافع کی رقم پر محدود شرحیں شامل ہیں تاکہ اس بات کی ضمانت دی جا سکے کہ گھر ہمیشہ کے لیے سستی رہے گا۔ تین فیصد سالانہ گزشتہ برسوں میں ایک معقول تعداد رہی ہے۔ ایسا لگتا تھا کہ سکی ریزورٹس میں ورک فورس ہاؤسنگ کا مسئلہ ایک بے ضابطگی ہے، جو پہاڑوں اور وفاقی ملکیت والی زمین کی وجہ سے ترقی کے لیے محدود زمین کی وجہ سے بدتر ہو گیا، جس نے "وسیع و عریض" بنا دیا۔ اس کے بجائے، ایسا لگتا ہے کہ یہ ملک اور دنیا بھر میں چھٹیوں کی کمیونٹیز اور میٹروپولیٹن علاقوں کو درپیش مسائل کا پیش خیمہ رہا ہے۔ 2000 کی دہائی کے اوائل میں رہن کی کم شرح سود نے ہاؤسنگ کی طلب میں ملک گیر اضافے کو جنم دیا۔ بہت سی برادریوں میں ریکارڈ ہاؤسنگ کی تعمیر اور ریکارڈ ہاؤسنگ کی قیمتوں نے زمین کی قیمتوں کو بڑھا دیا۔ تعمیراتی مواد اور مزدوری کے اخراجات، جو 2004 اور 2005 میں تباہ کن سمندری طوفانوں کی وجہ سے ہوئے جس نے فلوریڈا اور خلیجی ساحل پر سیکڑوں ہزاروں گھروں کو نقصان پہنچایا یا تباہ کر دیا، اس مسئلے کو ایک نازک مخمصے میں ڈال دیا: بہت سی برادریوں میں، اوسط آمدنی والے گھر اوسط قیمت والے گھر کے متحمل نہیں ہو سکتے۔ کچھ عرصے کے لیے، کم شرح سود اور تخلیقی مالی اختیارات کی دستیابی نے کچھ گھرانوں کے لیے رہائش کے اخراجات اور آمدنی کے درمیان فرق کو ختم کر دیا، جس سے لوگ اپنی آمدنی کا 30 فیصد سے زیادہ استعمال کرنے والے رہن حاصل کر سکتے ہیں یا اپنے گھر میں بڑھتی ہوئی ایکویٹی کو استطاعت کے فرق کی تلافی کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔ سب پرائم رہن کا بحران اور موجودہ معاشی بدحالی موجودہ یا مستقبل کی سستی رہائش کی قلت کو مؤثر طریقے سے حل کرنے کے لیے فنانسنگ ٹولز اور نجی ڈویلپرز کی صلاحیت پر سوالات اٹھاتی ہے۔ ہاؤسنگ نے اقتصادی ترقی اور امریکہ کے متوسط طبقے کی ترقی میں اہم کردار ادا کیا ہے۔ وفاقی ہاؤسنگ پالیسی نے ماضی میں بعض اوقات اس وقت ورک فورس ہاؤسنگ کے لیے نشانہ بنائی گئی آبادی کی مدد کے لیے پروگرام بنائے ہیں۔ مثال کے طور پر، دوسری جنگ عظیم کے بعد سابق فوجیوں کی واپسی کی ضروریات اور بیبی بوم نے جی آئی کو جنم دیا۔ بل جس میں رہن کی سازگار شرائط کی دفعات شامل تھیں اور مضافاتی ترقی کو فروغ دیا گیا، جس سے امریکیوں کی ایک نسل کے لیے سستی گھر کی ملکیت کے مواقع پیدا ہوئے۔ عوامی ہاؤسنگ منصوبوں نے بہت سے شہری خاندانوں کو کرایے کی رہائش بھی فراہم کی۔ بعد کی دہائیوں میں ذرائع-جانچ، سفید پرواز، اور بدانتظامی نے عوامی رہائش کی نوعیت اور تصور کو تبدیل کر دیا، لیکن وسط صدی کے امریکہ میں وہ اب بھی ہزاروں کام کرنے والے اور متوسط طبقے کے خاندانوں کو معیاری، سستی رہائش فراہم کر رہے تھے۔ اصل ایسپین اسکیم جیسے مطالعہ اور پالیسی کے نظام کا پھیلاؤ نہیں ہوا ہے۔ تاہم، ورک فورس ہاؤسنگ کا مسئلہ غیر میٹروپولیٹن کمیونٹیز کو متاثر کرتا رہتا ہے، خاص طور پر ریزورٹ کمیونٹیز جہاں زمین کی اعلی اقدار کے تین گنا اثرات کے شدید اثرات پائے جاتے ہیں، زمین جغرافیائی خصوصیات سے محدود ہے (یعنی. ساحلی پٹی یا پہاڑ) اور کم ادائیگی والے سروس سیکٹر کے روزگار کا پھیلاؤ۔ فی الحال، وکالت اور پالیسی کی سرگرمیوں کی اکثریت میٹروپولیٹن علاقوں پر مرکوز ہے جہاں رہائش کی لاگت قومی اوسط سے زیادہ ہے۔ "ورک فورس ہاؤسنگ" کی اصطلاح قومی اور ریاستی سطحوں پر پالیسی مباحثوں میں نظر آ رہی ہے۔ اگرچہ عام طور پر مقامی اصطلاحات-ایریا میڈین انکم، منصفانہ مارکیٹ کرایہ، اور مخصوص خطے کی روزگار کی بنیاد سے تعریف کی جاتی ہے-صلاحیت فنڈ کے اقدامات کے بغیر یا کافی ترغیبات یا مینڈیٹ پیدا کرنے کے بغیر، سستی رہائش پر کوئی اثر ڈالنا مشکل ہے۔ تمام سستی رہائش کے اقدامات کی طرح، مقامی حکومتیں مطلوبہ نتائج پیدا کرنے کے لیے موجودہ ٹولز جیسے انکلوژری زوننگ، اپزوننگ، ڈینسٹی بونس استعمال کر سکتی ہیں۔ ترغیبات میں بلڈنگ پرمٹ فیس، پانی اور سیوریج فیس جیسی فیسوں کی چھوٹ شامل ہو سکتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس اور ریٹیل سیلز ٹیکس ان ریاستوں میں فنڈنگ فراہم کر سکتے ہیں جہاں مقامی حکومتوں کے پاس اس طرح آمدنی بڑھانے کا اختیار ہے۔ میسوری میں، ریاستی سطح پر تبدیلیوں کے لیے پالیسی سفارشات کی کچھ مثالیں جو ورک فورس ہاؤسنگ کی تخلیق کو تیز کر سکتی ہیں ان میں منصوبوں کو فنڈ دینے کے لیے بانڈ کے مسائل، اور ریاست کی سب سے بڑی بلدیات کے لیے درکار جامع منصوبوں میں ورک فورس ہاؤسنگ کی لازمی شمولیت شامل ہیں۔ ورک فورس ہاؤسنگ کے مسئلے کی وضاحت اور اس سے نمٹنے کے لیے میٹرکس تیار ہو رہے ہیں۔ بہت سی تنظیمیں نیشنل لو انکم ہاؤسنگ کولیشن کی رپورٹ "آؤٹ آف ریچ" کا حوالہ دیتی ہیں جس میں ملک بھر میں ہاؤسنگ اور آمدنی کے درمیان فرق کو واضح کرنے کے لیے ڈیٹا میپس شامل ہیں۔ واشنگٹن ڈی سی میں قائم غیر منافع بخش اربن لینڈ انسٹی ٹیوٹ کی 2010 کی ایک رپورٹ جس کا عنوان "پرائسڈ آؤٹ" ہے، ایک مخصوص علاقے کے لیے گہرائی سے مطالعہ کی ایک مثال ہے۔ یہ بوسٹن میٹروپولیٹن ریجن میں ورک فورس ہاؤسنگ کے مسائل کا ایک جائزہ فراہم کرتا ہے۔ یو ایل آئی نے یہ نتیجہ اخذ کیا ہے کہ بوسٹن کا علاقہ موجودہ افرادی قوت کو رکھنے کے لیے درکار تعداد سے 25,000 یونٹ کم ہے، اور اسے 2020 تک اضافی 11,000 یونٹوں کی کمی کا سامنا کرنا پڑے گا۔ اگرچہ یہ مثال ملک کے سب سے زیادہ متاثرہ علاقوں میں سے ایک سے لی گئی ہے، لیکن یہ مسئلے کے دائرہ کار اور پیمانے کو حل کرنے کے لیے ایک ضروری پیش خیمہ کے طور پر بیان کرنے کی افادیت کی وضاحت کرتی ہے۔ رپورٹ میں بوسٹن کے علاقے کے کچھ مخصوص خاندانوں کی مثالیں بھی شامل ہیں تاکہ یہ واضح کیا جا سکے کہ افرادی قوت کا اطلاق ان لوگوں پر ہوتا ہے جو عام طور پر متوسط طبقے کے سمجھے جاتے ہیں، جیسے اسسٹنٹ کالج پروفیسرز اور سول انجینئرز۔ ورک فورس ہاؤسنگ کے بہت سے وکلاء کو امید ہے کہ اسے پچھلے سستی ہاؤسنگ اقدامات کے مقابلے میں وسیع تر حمایت مل سکتی ہے، کیونکہ اس کا ہدف کمیونٹی کے ضروری اراکین اور ان لوگوں کی طرف ہے جو محنتی، اچھے پڑوسی سمجھے جاتے ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی اقدار پر منفی اثر نہیں ڈالیں گے، اور ان لوگوں سے زیادہ اہل ہیں جو واقعی غریب ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کے پیشہ ور افراد کے لیے ملک کی سب سے بڑی تجارتی ایسوسی ایشن نیشنل ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز اب ایرا گریبن ورک فورس ہاؤسنگ گرانٹ کے ذریعے متعلقہ منصوبوں کے لیے ورک فورس ہاؤسنگ سرٹیفیکیشن اور سپورٹ پیش کرتی ہے۔ قانون سازی اور منصوبے 2013 میں ٹیچرز ولیج نیوارک نیو جرسی میں مکمل ہوا۔ اس مخلوط استعمال کے ترقیاتی کمپلیکس میں چارٹر اسکول، گراؤنڈ فلور ریٹیل، اور 200 نیوارک اساتذہ کے لیے رینٹل یونٹ شامل ہیں۔ اگرچہ 2000 کی دہائی کے اوائل میں نیوارک میں لگژری ہاؤسنگ یونٹس کی بڑی تعداد شامل کی گئی تھی، ٹیچرز ولیج اعتدال پسند یا درمیانی آمدنی والے گھرانوں کے لیے ہاؤسنگ کے پہلے اہم اضافے میں سے ایک ہے۔ کیلیفورنیا بے ایریا میں سستی افرادی قوت کی رہائش کو اساتذہ کو برقرار رکھنے کے لیے نشانہ بنایا گیا ہے جب یہ دریافت کیا گیا کہ رہائش کے زیادہ اخراجات زیادہ کاروبار کی ایک اہم وجہ ہیں۔ ایک ڈویلپر کو ڈینسٹی بونس ملا، یعنی۔ موجودہ زوننگ کی اجازت سے زیادہ یونٹس بنانے کا حق، اے ایم آئی کے 80-120% بنانے والے لوگوں کے لیے تیار یونٹس فراہم کرنے کے بدلے میں۔ سونوما کاؤنٹی، سی اے ورک فورس ہاؤسنگ کے فنڈ کے لیے امپیکٹ فیس عائد کر رہا ہے۔ فلوریڈا کو اپنی تاریخ کے بیشتر حصے میں ریکارڈ ترقی کا سامنا کرنا پڑا ہے، بشمول حالیہ معاشی عروج کے دوران۔ فلوریڈا ہاؤسنگ کولیشن نے تقریبا 20 سالوں تک ہاؤسنگ ایڈوکیسی میں معروف امریکی اختراع کاروں میں سے ایک کے طور پر خدمات انجام دیں اور 1991 میں سدوسکی افورڈیبل ہاؤسنگ ایکٹ بنانے میں مدد کی۔ ساؤتھ فلوریڈا ورک فورس ہاؤسنگ انیشی ایٹو نے ورک فورس ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کو فروغ دینے کے لیے طریقوں کی ایک جامع فہرست مرتب کی ہے، جس میں لینڈ بینکنگ اور فنانسنگ آپشنز سے لے کر زوننگ کی سفارشات اور مراعات تک شامل ہیں۔ نیو ہیمپشائر نے 2008 میں ورک فورس ہاؤسنگ قانون سازی منظور کی اور اس قانون سازی کے تحت تعمیر کیے جانے والے پہلے منصوبے کے منصوبوں کو 2010 میں منظور کیا گیا۔ 2008 میں نیویارک نے لانگ آئلینڈ ورک فورس ہاؤسنگ ایکٹ نافذ کیا جسے جزوی طور پر حمایت حاصل ہوئی کیونکہ طویل عرصے سے رہائشی اپنے چھوٹے بالغ بچوں کو رہائش کے اخراجات کی وجہ سے دور جاتے دیکھ رہے ہیں۔ کلیدی کارکن بھی دیکھیں، یہ اصطلاح برطانیہ میں پبلک سیکٹر کے ضروری ملازمین کے لیے استعمال ہوتی ہے جو اکثر اس ملک میں ورک فورس ہاؤسنگ اسکیموں کے مطلوبہ گاہک ہوتے ہیں۔ ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈویلپمنٹ (ایچ یو ڈی) نیلسن، آرتھر سی ایٹ ال۔، (فروری 2002) گروتھ مینجمنٹ اور ہاؤسنگ افورڈیبلٹی کے درمیان لنک: دی اکیڈمک ایویڈنس دی بروکنگز انسٹی ٹیوشن سینٹر آن اربن اینڈ میٹروپولیٹن پالیسی، حاصل کردہ 2011-01-30۔ ورکر/لیبر رہائش کیمپ (ڈورس) سستی رہائش