Buyer brokerage
خریدار بروکریج یا خریدار ایجنسی رئیل اسٹیٹ بروکرز اور ان کے ایجنٹوں کا عمل ہے جو رئیل اسٹیٹ لین دین میں خریدار کی نمائندگی کرتے ہیں بجائے اس کے کہ ڈیفالٹ کے طور پر، براہ راست یا ذیلی ایجنٹ کے طور پر بیچنے والے کی نمائندگی کریں۔ برطانیہ اور آسٹریلیا میں سب سے عام اصطلاح خرید ایجنٹ ہے۔ زیادہ تر امریکی ریاستوں اور کینیڈا کے صوبوں میں، 1990 کی دہائی تک، وہ خریدار جو مکان تلاش کرنے میں رئیل اسٹیٹ بروکر کے ایجنٹ کے ساتھ کام کرتے تھے، وہ بروکریج کے گاہک تھے، کیونکہ اس وقت زیادہ تر ریاستوں کے عام قانون کے مطابق، بروکر صرف فروخت کنندگان کی نمائندگی کرتا تھا۔ یہ صرف 1990 کی دہائی کے اوائل سے ہی ہے کہ ریاستوں نے خریداروں کی ایجنسی بنانے کے لیے قانونی قانون منظور کیا۔ خریدار ایجنسی خصوصی طور پر موجود ہو سکتی ہے (جہاں ایک بروکریج فرم صرف خریداروں کی نمائندگی کرنے کا انتخاب کرتی ہے اور کبھی فروخت کنندگان نہیں، ایک خصوصی خریدار ایجنٹ کے طور پر) یا، ایک مکمل خدمت والی کمپنی میں، خریدار ایجنسی کو خریداروں کو پیش کر کے جو کلائنٹ بن جاتے ہیں۔ خریداروں کو اس صورت میں دوہری ایجنسی کی کسی شکل سے اتفاق کرنا پڑے گا کہ وہ ایک ایسا گھر خریدنا چاہتے ہیں جسے اس کمپنی نے فروخت کے لیے درج کیا ہے اور جس کے لیے وہ بیچنے والے کی نمائندگی کرتا ہے۔ بروکرز خریدار-بروکریج معاہدہ کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں جس کی نمائندگی کی جائے اگر خریدار بروکریج کے علاوہ کسی اور بروکر کے ساتھ کام کر رہا ہو جس نے جائیداد کو درج کیا ہو۔ کچھ معاملات میں جہاں قانون کے ذریعہ دوہری ایجنسی کی اجازت ہے، یہاں تک کہ لسٹنگ بروکر بھی خریدار کی نمائندگی کر سکتا ہے۔ اگر خریدار اس معاہدے میں داخل نہیں ہوتا ہے، تو وہ بروکر کا گاہک رہتا ہے جو اس وقت بیچنے والے کے بروکر کا ذیلی ایجنٹ ہوتا ہے۔ خریدار بطور کلائنٹ شمالی امریکہ میں خریدار ایجنسی کے عمل میں اضافے کے ساتھ، خاص طور پر زیادہ تر علاقوں میں 1990 کی دہائی کے آخر سے، ایجنٹ (جو اپنے دلالوں کے تحت کام کر رہے ہیں) ایک تحریری "خریدار ایجنسی معاہدے" کے ساتھ لین دین میں خریداروں کی نمائندگی کرنے کے قابل ہو گئے ہیں جو دلالوں اور فروخت کنندگان کے درمیان "لسٹنگ معاہدے" کے برعکس نہیں ہے (جسے اکثر فروخت کنندگان کی ایجنسی کہا جاتا ہے)۔ رئیل اسٹیٹ لائسنس یافتہ، خریدار کے ساتھ تحریری معاہدہ کرنے پر، صرف خریدار کے لیے کام کرنے پر راضی ہوتا ہے اور بدلے میں، خریدار خصوصی نمائندگی پر راضی ہوتا ہے۔ اس موقع پر، ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج خریدار کے بہترین مفاد میں کام کرتے ہوئے خریدار کے ساتھ وفاداری کے فرائض کا مقروض ہوتا ہے۔ ایسے حقائق کو ظاہر نہ کرنے سے رازداری جو خریداروں کی بہترین شرائط پر بات چیت کرنے کی صلاحیت کو متاثر کر سکتی ہے۔ لین دین میں دیگر فریقوں کو یہ انکشاف کہ لائسنس یافتہ خریدار کے ایجنٹ کے طور پر مصروف ہے۔ بروکر خریداروں کی جانب سے قیمت اور شرائط پر گفت و شنید کرتا ہے اور کنٹریکٹ فارم میں خالی جگہوں کو پر کرکے معیاری رئیل اسٹیٹ خریداری کا معاہدہ تیار کرتا ہے۔ خریدار کا ایجنٹ خریدار کے لیے ایک مخلص کے طور پر کام کرتا ہے۔ خریدار ایجنسی کے معاہدے فروخت کنندگان کے ساتھ لسٹنگ معاہدے کی طرح، خریداروں کے ساتھ معاہدوں کی ابتدائی اور اختتامی تاریخ ہونی چاہیے اور ساتھ ہی یہ بھی بتانا چاہیے کہ خریدار کے بروکر کو کس طرح ادائیگی کی جانی چاہیے (بیچنے والے کے ذریعے یا خود خریدار کے ذریعے)۔ اس کے علاوہ، اسے تمام فریقوں کے فرائض اور ذمہ داریوں کی وضاحت کرنی چاہیے۔ معاہدے میں یہ بھی واضح ہونا چاہیے کہ مفادات کے تصادم سے کیسے نمٹا جائے گا۔ مفادات کا تصادم اس وقت ہو سکتا ہے جب کسی روایتی فرم کی نمائندگی کرنے والا خریدار کسی بیچنے والے کی طرف سے دلچسپی لیتا ہے جس کی نمائندگی بھی اس فرم کی طرف سے کی جاتی ہے۔ دلچسپی کا ایک اور ممکنہ تصادم اس وقت ہو سکتا ہے جب ایک ہی فرم خود کو دو خریداروں کی نمائندگی کرتی ہے جو ایک ہی جائیداد کے لیے مقابلہ کر رہے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ ایجنسی کے پاس ایک تحریری، معروضی پالیسی ہونی چاہیے کہ وہ مفادات کے تنازعات سے کیسے نمٹے گی اور اس پالیسی کا انکشاف کسی بھی ممکنہ کلائنٹ کو پہلے سے کیا جانا چاہیے۔ خریدار ایجنسی کے معاہدے وہ ہوتے ہیں جہاں ایک رئیلٹر رئیل اسٹیٹ کے خریدار کی نمائندگی کرتا ہے۔ بیچنے والی ایجنسی کے برخلاف 1990 کی دہائی کے اوائل میں "خریدار ایجنسی" (خریدار بروکریج) کی آمد کے ساتھ، ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ/بروکر اتفاق کرتا ہے اور مکان/جائیداد کی خریداری میں خریدار کی نمائندگی کرنے کا معاہدہ کرتا ہے۔ خریدار ایجنسی کے معاہدے اس نمائندگی کی شرائط و ضوابط طے کرنے کے لیے تیار کیے گئے تھے۔ وہ تحریری "لسٹنگ ایگریمنٹس" سے ملتے جلتے ہیں، جو لسٹنگ ایجنٹس اور سیلرز (پراپرٹی مالکان) کے درمیان درکار ہوتے ہیں۔ خریدار ایجنسی کے معاہدوں میں خریدار ایجنٹ اور اس کے خریدار کلائنٹ کے درمیان تعلقات کی اہم شرائط طے کی گئی ہیں جن میں معاہدے کی مدت، کمائی/ادا کی جانے والی کمیشن، اور فریقین کے مختلف حقوق، فرائض اور ذمہ داریاں شامل ہیں۔ خریدار ایجنٹ اس رشتے اور معاہدے کے تحت خریدار کے لیے مخلصانہ فرائض کا مقروض ہے، جس میں وفاداری، ایمانداری، مقصد کے لیے لگن، خریدار کے بہترین مفادات میں کام کرنا وغیرہ شامل ہیں۔ خریدار ایجنسی کے معاہدے میں خریدار کے ایجنٹ کو ادا کیا جانے والا کمیشن، اگرچہ بالآخر خریدار کی ذمہ داری ہے، عام طور پر مکمل یا جزوی طور پر شیئر، یا "کوآپ"، کمیشن کے خلاف آفسیٹ کیا جاتا ہے جو لسٹنگ ایجنٹ کے ذریعہ ملٹیپل لسٹنگ سروس ("ایم ایل ایس") کے ذریعے پیش کیا جاتا ہے۔ ایک خصوصی خریدار ایجنٹ ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ ہوتا ہے جو کسی ایسی کمپنی کے لیے کام کرتا ہے جو کبھی بھی رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں فروخت کنندگان کی نمائندگی نہیں کرتا ہے۔ خصوصی خریدار ایجنٹ (اور ان کے کلائنٹ) کسی ایسے ایجنٹ کے ساتھ کام کرنے کے مفادات کے تصادم سے گریز کرتے ہیں جو ان کی لسٹنگ یا ان کی فرم کی لسٹنگ کو فروغ دیتا ہے۔ خریدار کے لیے نمائندگی کا ہونا فائدہ مند ہے کیونکہ ایجنٹ جائیداد کے بارے میں معلومات حاصل کرنے اور اس معلومات کی بنیاد پر خریدار کو مشورہ دینے کا ذمہ دار ہوتا ہے۔ معاہدے کے بغیر، ایجنٹ پر خریدار کے بہترین مفادات کو ذہن میں رکھتے ہوئے کام کرنے کی ذمہ داری نہیں ہو سکتی ہے۔ ایک رئیلٹر جو خریدار کے ایجنٹ کے طور پر کام کر رہا ہے اس کے مفادات کا معاشی تنازعہ ہو سکتا ہے کیونکہ اگر کوئی خریدار کسی پراپرٹی کے لیے زیادہ رقم ادا کرتا ہے تو کمیشن شدہ خریدار کے ایجنٹ کو زیادہ ادائیگی کی جا سکتی ہے لیکن مجموعی طور پر یہ معاشی ترغیب مجموعی کمیشن کے مقابلے میں نسبتا کم ہو سکتی ہے۔ خصوصی خریدار ایجنٹ یا ای بی اے رئیل اسٹیٹ رئیلٹر ملٹیپل لسٹنگ سروسز اسٹیٹ ایجنٹ (برطانیہ) یوکے پراپرٹی فائنڈر نوٹس سیلز پیشے رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں خریدار ایجنٹ بھی دیکھیں۔