Highway Properties Ltd v Kelly, Douglas and Co Ltd
ہائی وے پراپرٹیز لمیٹڈ بمقابلہ کیلی، ڈگلس اینڈ کمپنی لمیٹڈ کینیڈا کی سپریم کورٹ کے ذریعے طے شدہ تجارتی زمیندار-کرایہ دار تعلقات سے متعلق کینیڈا کے پراپرٹی قانون کا ایک معروف مقدمہ ہے۔ اس فیصلے نے املاک کے قانون میں ممکنہ نقصانات کے لیے انکار اور وصولی کے معاہدے کے قانون کے تصور کو درآمد کیا۔ اس سے زمینداروں کو یہ حق حاصل ہوا کہ وہ کرایہ دار پر لیز کے معاہدے کی خلاف ورزی (عام طور پر ترک کر کے) کے لیے مقدمہ دائر کریں اور کرایہ دار کے لیز کے معاہدے کی خلاف ورزی کی وجہ سے کھوئے ہوئے کاروبار کے نتیجے میں ہونے والے نقصانات کے ساتھ ساتھ مستقبل کے غیر ادا شدہ کرایہ کی موجودہ قیمت کی وصولی کریں۔ پس منظر مکان مالک، ہائی وے پراپرٹیز لمیٹڈ نے اپنے شاپنگ سینٹر میں ایک خوردہ مقام کرایہ دار، کیلی ڈگلس اینڈ کمپنی لمیٹڈ کو لیز پر دیا، جسے "گروسری اسٹور اور سپر مارکیٹ کے لیے استعمال کیا جائے گا"۔ لیز پر 19 اگست 1960 کو اتفاق کیا گیا تھا، اور یہ یکم اکتوبر 1960 سے پندرہ سال کی مدت کے لیے نافذ ہونا تھا۔ مکان مالک کا شاپنگ سینٹر 11 خوردہ جگہوں پر مشتمل تھا اور سپر مارکیٹ اس منصوبے کا اینکر کرایہ دار ہونا تھا۔ لیز کے معاہدے کی شق 9 میں کہا گیا ہے کہ کرایہ دار "مذکورہ احاطے میں اپنا کاروبار مسلسل جاری رکھے"۔ زیر بحث احاطے کو 20 اکتوبر 1960 سے ایک ذیلی کرایہ دار نے گروسری اسٹور کے طور پر چلایا تھا۔ تاہم، شاپنگ سینٹر کامیاب نہیں رہا اور اسے کبھی بھی مکمل طور پر لیز پر نہیں دیا گیا۔ 24 مارچ 1962 تک، ماتحت نے نوٹس دیا کہ وہ اپنا کاروبار بند کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔ اس نے ایسا ہی کیا اور اپنا سامان اتارنا شروع کر دیا۔ 16 جولائی 1962 کو مکان مالک نے کرایہ دار کے خلاف مقدمہ دائر کیا۔ کرایہ دار نے کرایہ ادا کرنا جاری رکھا جبکہ ناکام طور پر دوسرے ذیلی کرایہ دار کی تلاش جاری رکھی۔ 22 نومبر 1963 تک، احاطے کو چھوڑ دیا گیا تھا، اور شاپنگ سینٹر کے زیادہ تر دوسرے کرایہ دار بھی باہر چلے گئے تھے۔ اس تاریخ کو زمیندار نے احاطے پر قبضہ کر لیا اور نیا کرایہ دار تلاش کرنے کی کوشش کی۔ مقدمے کی سماعت میں مکان مالک نے دعوی کیا کہ معاوضے کے لیے نقصانات کا سامنا کرنا پڑا لیکن اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ مدعا علیہ کی جانب سے لیز کی پوری مدت کے لیے شاپنگ سینٹر میں سپر مارکیٹ کا کاروبار جاری رکھنے میں ناکامی کے نتیجے میں ہونے والے ممکنہ نقصان کے لیے بھی۔ سپریم کورٹ میں زیر بحث مسئلہ لیز معاہدے کی خلاف ورزی سے ہونے والا ممکنہ نقصان تھا۔ عدالت لاسکن جے کی رائے، ایک متفقہ عدالت کے لیے لکھتے ہوئے، زمیندار کرایہ دار قانون کی موجودہ حالت کا جائزہ لیا، اور لیز کی تردید کے لیے زمینداروں کے لیے دستیاب تین موجودہ باہمی خصوصی علاج کا خلاصہ پیش کیا۔ عام قانون کے تحت تین روایتی علاج یہ تھے: انکار کو قبول کرنے سے انکار کرنے پر، مکان مالک لیز کی کارکردگی پر اصرار کر سکتا ہے اور کرایہ دار پر ہر بار واجب الادا کرایہ کے لیے مقدمہ کر سکتا ہے۔ مسترد ہونے اور لیز کے خاتمے کی قبولیت پر، مکان مالک احاطے پر دوبارہ قبضہ کر سکتا ہے اور کرایہ دار پر کرایہ دار کی طرف سے معاہدوں کی خلاف ورزی کے نتیجے میں ہونے والے واجب الادا یا نقصانات کے لیے مقدمہ کر سکتا ہے۔ یا کرایہ دار کو مشورہ دے سکتا ہے کہ وہ کرایہ دار کی طرف سے جائیداد کو دوبارہ کرایہ پر دینے اور اس بنیاد پر قبضہ کرنے کی تجویز کرتا ہے (اس طرح مکان مالک-کرایہ دار کا رشتہ جاری رہتا ہے)، اور کرایہ میں کمی کے لیے مقدمہ کر سکتا ہے جہاں یہ ہوتا ہے۔ لاسکن نے چوتھے علاج کے لیے زمیندار کی دلیل کو قبول کر لیا: مکان مالک لیز کو ختم کرنے کا انتخاب کر سکتا ہے لیکن نادہندہ کرایہ دار کو نوٹس کے ساتھ کہ نقصانات کا دعوی اس کی غیر معینہ مدت میں لیز کا فائدہ کھونے کے نقصانات کی موجودہ وصولی کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ اس طرح کے نقصانات کا ایک عنصر، یقینا، لیز کی غیر معینہ مدت کے لیے غیر ادا شدہ مستقبل کے کرایے کی موجودہ قیمت اس مدت کے لیے احاطے کی اصل کرایے کی قیمت کو کم کرے گی۔ ایک اور عنصر نقصان ہوگا، جہاں تک قابل ثبوت ہے، شق 9 کی تردید کے نتیجے میں۔ ایسا کرتے ہوئے، لاسکن نے نوٹ کیا کہ جائیداد کے روایتی قانون کے علاج جدید تجارتی کرایہ داریوں کی حقیقتوں کو مناسب طریقے سے بیان نہیں کرتے، جو فطرت میں انتہائی معاہدہ پر مبنی تھے: کچھ عمومی تحفظات ہیں جو اس نظریے کی حمایت کرتے ہیں جو میں لوں گا۔ یہ دکھاوا کرنا اب سمجھدار نہیں ہے کہ تجارتی لیز، جیسے کہ اس عدالت کے سامنے، محض ایک ترسیل ہے نہ کہ معاہدہ۔ معاہدوں کی تردید کے ازالے کے لیے عام طور پر دستیاب علاج کے مکمل ہتھیاروں کا سہارا لینے سے انکار کرنا بھی اتنا ہی ناقابل قبول ہے، صرف اس وجہ سے کہ معاہدے زمین میں کسی جائیداد سے وابستہ ہو سکتے ہیں۔ آخر میں، دیگر حالات کی طرح یہاں بھی ایسے متعدد اقدامات سے بچنے کی اہلیت ہے جو بصورت دیگر اس اصرار کے ساتھ ہو سکتے ہیں کہ مکان مالک انکار کرنے والے کرایہ دار کے خلاف قسطوں کی قانونی چارہ جوئی میں مشغول ہو۔ ہرجانے کی اس چوتھی بنیاد پر اپیل کی اجازت دی گئی اور کرایہ دار کی واجب الادا رقم کی تشخیص کے لیے مقدمہ ٹرائل کورٹ کو بھیج دیا گیا۔ اس کے بعد ہائی وے پراپرٹیز کے فیصلے نے بنیادی طور پر انکار کے نتیجے میں مستقبل کے نقصانات کی وصولی کے لیے معاہدہ علاج درآمد کیا، لیکن اس سوال کو کھلا چھوڑ دیا کہ آیا نوٹس کی ضرورت تھی (اور اگر ایسا ہے تو، اسے کب دیا جانا چاہیے) اور کیا مکان مالک کے لیے نقصانات کو کم کرنے کا فرض ہے جیسا کہ معاہدہ قانون میں ہے۔ نوٹس کی ضرورت اس کے بعد کے معاملات واضح نہیں ہیں کہ آیا ممکنہ نقصانات کی وصولی کا دعوی کرنے کے لیے تمام حالات میں تردید سے پہلے معقول نوٹس کی ضرورت ہے یا نہیں۔ ویسوگلو بمقابلہ اوکیف اور گوڈی میں، عدالت نے فیصلہ دیا کہ نوٹس ضروری نہیں تھا کیونکہ لیز کے معاہدے میں خاص طور پر یہ فراہم کیا گیا تھا کہ لیز کی پوری مدت کے لیے واجب الادا کرایہ کا توازن کرایہ دار کی طرف سے لیز کی تردید پر واجب الادا ہو جاتا ہے۔ عدالت نے پایا کہ کارروائی کے حق کو واضح طور پر تسلیم کرنا نوٹس کی ضرورت کو مسترد کرتا ہے کیونکہ کرایہ دار اس امکان سے پہلے ہی واقف تھا جب اس نے لیز پر دستخط کیے تھے۔ دوسری طرف، لینگلی کراسنگ شاپنگ سینٹر بمقابلہ نارتھ ویسٹ پروڈیوس کی عدالت نے فیصلہ دیا کہ برطرفی کے وقت بھی علیحدہ نوٹس ضروری ہے۔ ایک اور متعلقہ مسئلہ کھلا رہا کہ آیا نوٹس لیز کے خاتمے کے ساتھ ہم عصر ہونا چاہیے۔ عدالتوں نے عام طور پر فیصلہ دیا ہے کہ نوٹس "معقول وقت" کے اندر دیا جائے لیکن ضروری نہیں کہ لیز کے خاتمے کے ساتھ ساتھ دیا جائے۔ مثال کے طور پر نارتھ بے ٹی وی میں۔ اور آڈیو لمیٹڈ بمقابلہ نووا الیکٹرانکس لمیٹڈ اور دیگر، کرایہ دار کے لیز ختم کرنے کے تقریبا چھ ہفتوں بعد دعوے کا بیان "مناسب وقت" کے اندر قرار دیا گیا تھا۔ ہائی وے پراپرٹیز میں فیصلے سے پہلے، زمیندار کرایہ دار کے ترک ہونے کے بعد اپنے نقصانات کو کم کرنے کی ذمہ داری کے تحت نہیں تھے۔ لیز ہولڈ قانون میں دستیاب تین روایتی طریقوں کا استعمال کرتے ہوئے، وہ لیز کو زندہ رکھنے اور کرایہ دار کو بقایا کرایہ کے لیے ذمہ دار ٹھہرانے میں کامیاب رہے۔ تاہم، معاہدے کے اصولوں کی درآمد نے اسے کم واضح کر دیا۔ زمیندار اب بھی تین روایتی طریقوں کے تحت مقدمہ کرنے کے قابل تھے، لیکن ممکنہ نقصانات کے لیے چوتھے تک رسائی بھی رکھتے تھے۔ کینیڈا کی سپریم کورٹ نے ہائی وے پراپرٹیز کے بعد تخفیف کے مسئلے پر توجہ نہیں دی ہے، اور صوبائی اپیلٹ عدالتیں متضاد رہی ہیں۔ تاہم، یہ واضح ہے کہ جہاں مکان مالک نے درحقیقت اپنے نقصانات کو کم کیا ہے (مثال کے طور پر پہلے کرایہ دار کے ترک ہونے کے بعد کسی دوسرے کرایہ دار کو احاطہ کرایہ پر دے کر)، عدالتوں نے نقصانات کے حساب میں اسے مدنظر رکھا ہے۔ جہاں مؤخر الذکر کرایہ دار ترک کردینے والے کرایہ دار سے زیادہ ادائیگی کرتا ہے، وہاں ترک کردینے والے کرایہ دار کو ذمہ دار نہیں ٹھہرایا گیا ہے کیونکہ مکان مالک کو کوئی نقصان نہیں پہنچا تھا۔ دیکھیں، مثال کے طور پر، ٹورنٹو ہاؤسنگ کمپنی بمقابلہ پوسٹل پروموشنز لمیٹڈ۔ حوالہ جات بیرونی روابط سپریم کورٹ آف کینیڈا کے مقدمات کینیڈا کے پراپرٹی کیس قانون 1971 کینیڈا کے کیس قانون میں