Comparables
موازنہ (یا کمپس) ایک رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کی اصطلاح ہے جس میں ایسی خصوصیات کا حوالہ دیا جاتا ہے جو کسی موضوع کی جائیداد سے ملتی جلتی ہیں جس کی قیمت طلب کی جا رہی ہے۔ یہ یا تو کسی رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے ذریعے پورا کیا جا سکتا ہے جو مارکیٹ کے تجزیے کے ذریعے کسی ممکنہ کلائنٹ کے گھر یا جائیداد کی قیمت قائم کرنے کی کوشش کرتا ہے یا، کسی لائسنس یافتہ یا تصدیق شدہ تشخیص کار یا سروےر کے ذریعے، رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کرتے وقت، زیادہ واضح طریقوں کا استعمال کرتے ہوئے۔ موازنہ کا تعین کرتے وقت عام طور پر پانچ عوامل پر غور کیا جاتا ہے: فروخت کی شرائط: کیا موازنہ حال ہی میں حالات کے تحت ہوا (جیسے۔ بازو کی لمبائی، پریشانی کی فروخت، اسٹیٹ سیٹلمنٹ) جو قیمت کے معیار کے مطابق ہیں جس کے تحت تشخیص کی جا رہی ہے؟ مالی شرائط: کیا موازنہ لین دین غیر بازار یا دیگر سازگار (یا یہاں تک کہ ناموافق) مالی شرائط سے متاثر تھا؟ مثال کے طور پر، اگر موازنہ فروخت کنندہ کی طرف سے فراہم کردہ مارکیٹ سے نیچے کی شرح سود کے ساتھ فروخت کیا جاتا ہے، اور اگر قیمت کا معیار (جیسے. مارکیٹ ویلیو) اس طرح کی کوئی غیر معمولی فنانسنگ نہیں مانتی ہے، پھر تشخیص کنندہ کو سازگار فنانسنگ کے تخمینہ شدہ اثرات کے برابر رقم سے موازنہ قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ بازار کے حالات: اسے اکثر وقت کی ایڈجسٹمنٹ کہا جاتا ہے اور وقت کے ساتھ قیمتوں میں تبدیلی کا حساب ہوتا ہے۔ لوکیشنل موازنہ: کیا موازنہ اور موضوع کی خاصیت ایک ہی لوکیشنل خصوصیات سے متاثر ہیں؟ مثال کے طور پر، یہاں تک کہ ایک ہی محلے کے دو گھروں کے بھی مختلف نظریات ہو سکتے ہیں، جس کی وجہ سے ایک دوسرے سے زیادہ قیمتی ہوتا ہے۔ جسمانی موازنہ: اس میں سائز، حالت، معیار اور عمر جیسے عوامل شامل ہیں۔ تشخیص میں استعمال رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کسی بھی دوسرے شماریاتی نمونے لینے کے عمل کی طرح ہے۔ موازنہ وہ نمونے ہوتے ہیں جو تیار کیے جاتے ہیں اور ناپا جاتا ہے، اور نتیجہ قیمت کا تخمینہ ہوتا ہے-جسے رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کی اصطلاح میں "قدر کی رائے" کہا جاتا ہے۔ زیادہ تر شماریاتی نمونے لینے کے عمل میں، ایک واحد بہترین تخمینہ طلب کیا جاتا ہے۔ تاہم، چونکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹیں انتہائی غیر موثر ہونے کے لیے جانی جاتی ہیں، اور مارکیٹ کے لین دین کے اعداد و شمار اہم غلطی کا شکار ہوتے ہیں، اس لیے تشخیص کا عمل عام طور پر قدر کے لیے بیک وقت متعدد طریقوں پر انحصار کرتا ہے، جس میں تشخیص کنندہ کی رائے تک پہنچنے کے لیے حتمی قدم کے طور پر فیصلہ کن مفاہمت ہوتی ہے۔ اس طرح، موازنہ ڈیٹا تمام تشخیص کے طریقوں میں استعمال ہوتا ہے۔ لاگت کا نقطہ نظر یہ نقطہ نظر بہتری کی تعمیراتی لاگت کا اندازہ لگاتا ہے، جیسے کہ نیا، اور فرسودگی، ناکارہ پن، اور بیرونی غیر فعال ہونے کے عوامل کو کم کرتا ہے۔ اس میں سائٹ کی قدر اور سائٹ کی بہتری شامل کی جاتی ہے۔ نتیجہ لاگت کے نقطہ نظر کے ذریعے قیمت ہے۔ سائٹ کی قیمت کا اندازہ لگانے کے لیے تقابلی ڈیٹا استعمال کیا جاتا ہے، اور تعمیراتی اخراجات اور دیگر عوامل کا اندازہ لگانے میں بھی مفید ثابت ہو سکتا ہے۔ تاہم، عملی طور پر، زیادہ تر تشخیص کار لاگت کے تخمینوں کے لیے معیاری لاگت کی خدمات کا استعمال کرتے ہیں اور فرسودگی کے لیے عمر کی مدت کا طریقہ استعمال کرتے ہیں۔ لاگت کا نقطہ نظر تاریخی طور پر زیادہ تر تجارتی رئیل اسٹیٹ تشخیص کے ایک حصے کے طور پر تیار کیا گیا تھا۔ تاہم، لاگت کے نقطہ نظر کو شامل کرنے کی ذمہ داری (جب یہ متعلقہ نہیں تھی) پچھلے 20 سالوں میں ختم ہو گئی ہے۔ متبادل کا اصول لاگت کے نقطہ نظر کو استعمال کرنے کی تکنیکی بنیاد ہے۔ متبادل کے پرنسپل کے مطابق، ایک سمجھدار خریدار اسی طرح کی جائیداد بنانے کی لاگت سے زیادہ ادا نہیں کرے گا۔ دوسرے لفظوں میں، کوئی نیا اپارٹمنٹ کمپلیکس خریدنے کے لیے $2,000,000 خرچ نہیں کرے گا اگر وہ اسے 1,500,000 کے لیے بنا سکے۔ لاگت کے نقطہ نظر کی قیمت زمین کی مارکیٹ ویلیو، فرسودہ متبادل لاگت اور کاروباری کوشش کا مجموعہ ہے۔ زمین کی قدر عام طور پر فروخت کے موازنہ کے نقطہ نظر کا استعمال کرتے ہوئے کی جاتی ہے۔ متبادل لاگت اسی معیار اور فعال افادیت کی عمارت کی تعمیر کی لاگت ہے جو موضوع کی جائیداد کے طور پر ہے۔ (تولیدی لاگت ایک عین مطابق نقل بنانے کی لاگت ہے۔ یہ نقطہ نظر کبھی کبھار پرانی عمارتوں کے لیے استعمال ہوتا ہے جو مواد اور یا دستکاری کی اقسام کا استعمال کرتے ہوئے بنائی گئی ہیں جو فی الحال استعمال نہیں ہوتی ہیں۔) بیرونی غیر فعالیت اس وقت ہوتی ہے جب موضوع کی جائیداد کی حدود سے باہر کے حالات اس کی قدر کو منفی طور پر متاثر کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، نیویارک میں ایک دفتر کی عمارت بیرونی معدومیت کا شکار ہو جائے گی اگر مین ہیٹن کے دفتر کا قبضہ 93 فیصد سے کم ہو کر 75 فیصد ہو جائے۔ ذبح خانے کے ساتھ بنائی گئی حویلی بیرونی معدومیت کی ایک اور مثال ہے۔ کاروباری منافع معاوضے کی وہ رقم ہے جو کسی کو جائیداد کی منصوبہ بندی اور تعمیر کے لیے ضروری سائٹ، سرمایہ کاروں، قرض، فن تعمیر، تعمیر اور لیز کو منظم کرنے کے لیے آمادہ کرنے کے لیے ضروری ہے۔ کاروباری منافع کی مناسب رقم کا انحصار مسابقت، منصوبے کی مشکل، بازار کے حالات اور ڈویلپر کے منصوبے کی دانشمندی جیسے عوامل پر ہوتا ہے۔ بعض صورتوں میں، بیرونی یا فعال فرسودگی کاروباری منافع کو روکتی ہے۔ لاگت کے نقطہ نظر کا خلاصہ درج ذیل ہے: زمین کی مارکیٹ ویلیو + تبدیلی کی لاگت میں نئی بہتری-ہر طرح کی فرسودگی + کاروباری منافع = مارکیٹ ویلیو بذریعہ لاگت کے نقطہ نظر فروخت کے موازنہ کے نقطہ نظر یہ وہ نقطہ نظر ہے جو عام طور پر موازنہ کے استعمال سے وابستہ ہوتا ہے۔ تشخیص کنندہ کافی موازنہ تلاش کرتا ہے (رہائشی تجزیے میں کم سے کم تین، غیر رہائشی تشخیص میں بہت زیادہ) اور موازنہ کے مختلف عوامل کے مطابق موازنہ کی فروخت کی قیمتوں میں ایڈجسٹمنٹ کرتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی موضوع رہائش گاہ ہے، لیکن موازنہ 1,100 ہے، تو موازنہ کی فروخت کی قیمت کو قیمت میں اس فرق کے حساب سے نیچے کی طرف ایڈجسٹ کیا جائے گا۔ نیچے کی طرف ایڈجسٹمنٹ بہت کم ہو سکتی ہے، کیونکہ موازنہ عوامل کی معمولی قیمتیں عام طور پر اقدار کی چھوٹی حدود پر اوسط قیمتوں سے بہت کم ہوتی ہیں۔ آمدنی کا نقطہ نظر یہ نقطہ نظر مستقبل کے نقد بہاؤ کے رعایتی یا بڑے تخمینوں پر منحصر ہے۔ اکثر، ان مستقبل کے نقد بہاؤ کا تخمینہ موازنہ آمدنی پیدا کرنے والی خصوصیات کا استعمال کرتے ہوئے کیا جانا چاہیے۔ رعایتی شرحوں اور سرمایہ کاری کی شرحوں کا تخمینہ اکثر تقابلی خصوصیات کی حالیہ فروخت کا استعمال کرتے ہوئے لگایا جاتا ہے، جس میں تقابلی اور موضوع کے درمیان تفریق کے خطرے کو مدنظر رکھتے ہوئے مناسب ایڈجسٹمنٹ کی جاتی ہے۔ خاص حالات تشخیص کاروں کو اکثر مخصوص عوامل کے اثرات کا اندازہ لگانے کے لیے کہا جاتا ہے، جیسے کہ آلودگی، آسانی، یا تعمیراتی عیب۔ ایسے کام میں مہارت رکھنے والے تشخیص کار عام طور پر تقابلی لین دین، کیس اسٹڈیز، یا تعلیمی مطالعات کے ڈیٹا بیس کو برقرار رکھتے ہیں جن پر ایڈجسٹمنٹ معقول طور پر مبنی ہو سکتی ہیں۔ "کمپ چیک" انجام دیتے وقت بھی کمپ چیکس کمپریبلز کا استعمال کیا جا سکتا ہے، جو عام طور پر رئیل اسٹیٹ ایجنٹ یا بروکر کے ذریعے فروخت کی قیمتوں یا اقدار کی ممکنہ حد کا اندازہ لگانے کے لیے کیے جانے والے سادہ تجزیے کے لیے استعمال ہوتا ہے۔ یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی اصل تشخیص عام طور پر معیارات کے ایک سیٹ کے مطابق کی جاتی ہے، عام طور پر امریکہ میں پروفیشنل تشخیص پریکٹس کے یکساں معیارات، یا مختصر طور پر یو ایس پی اے پی۔ ایسے ٹولز بھی ہیں جو گھر کے خریداروں یا فروخت کنندگان کو ان کی جائیداد کی قیمت کا اندازہ لگانے میں مدد کر سکتے ہیں، لیکن ان کی جائیداد کے مکمل اور جامع تجزیے کے لیے، ممکنہ گاہکوں کو ہمیشہ لائسنس یافتہ یا تصدیق شدہ تشخیص کنندہ کے تجزیے پر انحصار کرنا چاہیے۔ حوالہ جات رئیل اسٹیٹ کی تشخیص