Second mortgage
دوسرے رہن، جنہیں عام طور پر جونیئر لینز کہا جاتا ہے، بنیادی رہن کے علاوہ کسی جائیداد کے ذریعے محفوظ کردہ قرضے ہوتے ہیں۔ اس وقت پر منحصر ہے جس پر دوسرا رہن شروع ہوتا ہے، قرض کو یا تو اسٹینڈ لون سیکنڈ رہن یا پگگی بیک سیکنڈ رہن کے طور پر تشکیل دیا جا سکتا ہے۔ جب کہ ایک اسٹینڈ لون دوسرا رہن بنیادی قرض کے بعد کھولا جاتا ہے، وہ لوگ جن کے پاس پگگی بیک قرض کا ڈھانچہ ہوتا ہے وہ بنیادی رہن کے ساتھ بیک وقت پیدا ہوتے ہیں۔ اس طریقہ کار کے حوالے سے جس میں فنڈز نکالے جاتے ہیں، دوسرے رہن کو ہوم ایکویٹی لون یا ہوم ایکویٹی لائن آف کریڈٹ کے طور پر ترتیب دیا جا سکتا ہے۔ ہوم ایکویٹی لون قرض کی ابتدا کے وقت پوری رقم کے لیے دیے جاتے ہیں اس کے برعکس ہوم ایکویٹی لائن آف کریڈٹ جو گھر کے مالک کو پہلے سے طے شدہ رقم تک رسائی کی اجازت دیتا ہے جو ادائیگی کی مدت کے دوران ادا کی جاتی ہے۔ قرض کی قسم پر منحصر ہے، دوسرے رہن پر وصول کی جانے والی سود کی شرحیں قرض کی مدت کے دوران طے یا مختلف ہو سکتی ہیں۔ عام طور پر، دوسرے رہن بنیادی قرض کے مقابلے میں زیادہ شرح سود کے تابع ہوتے ہیں کیونکہ ان میں دوسرے واجب الادا کے لیے زیادہ خطرہ ہوتا ہے۔ فورکلوزر کی صورت میں، جس میں قرض لینے والا رئیل اسٹیٹ لون پر ڈیفالٹ ہوتا ہے، قرض کو محفوظ کرنے کے لیے ضمانت کے طور پر استعمال ہونے والی جائیداد کو دونوں رہن کے قرضوں کی ادائیگی کے لیے فروخت کیا جاتا ہے۔ چونکہ دوسرے رہن کا اثاثوں کی فروخت پر ماتحت دعوی ہوتا ہے، اس لیے دوسرے رہن قرض دہندہ کو پہلے رہن کی مکمل ادائیگی کے بعد بقیہ آمدنی حاصل ہوتی ہے اور اس لیے ہو سکتا ہے کہ اسے مکمل طور پر ادا نہ کیا جائے۔ جاری سود کی ادائیگیوں کے علاوہ، قرض لینے والوں کو قرض کی ابتدا، درخواست اور تشخیص سے وابستہ ابتدائی اخراجات برداشت کرنے پڑتے ہیں۔ دوسرے رہن کی پروسیسنگ اور ضمانت سے متعلق چارجز کو بالترتیب درخواست فیس اور اصل فیس کہا جاتا ہے۔ قرض لینے والے اضافی اخراجات کے تابع بھی ہوتے ہیں جو قرض دہندہ، تشخیص کنندہ اور بروکر کے ذریعے وصول کیے جاتے ہیں۔ ری فنانسنگ کرتے وقت، اگر گھر کا مالک پہلے رہن کو ری فنانس کرنا چاہتا ہے اور دوسرا رہن رکھنا چاہتا ہے، تو گھر کے مالک کو دوسرے قرض دہندہ سے ماتحت ہونے کی درخواست کرنی ہوگی تاکہ نئے پہلے قرض دہندہ کو پہلے لین ہولڈر کی پوزیشن میں قدم رکھنے دیا جائے۔ قرض دہندہ کے رہنما خطوط کی وجہ سے، تیسرے یا چوتھے رہن والی جائیداد کے لیے روایتی قرضے شاذ و نادر ہی ملتے ہیں۔ ایسے حالات میں جب کوئی جائیداد فورکلوزر کی وجہ سے ضائع ہو جاتی ہے اور اس میں بہت کم یا کوئی ایکویٹی نہیں ہوتی ہے، پہلے لین ہولڈر کے پاس یہ اختیار ہوتا ہے کہ وہ دوسرے لین ہولڈر کے ساتھ ٹائٹل سے دوسرے رہن کو جاری کرنے کے لیے کم قیمت پر تصفیے کی درخواست کرے۔ ایک بار جب دوسرا واجب الادا مالک خود کو لقب سے آزاد کر لیتا ہے، تو وہ فیصلے کو آگے بڑھانے کے لیے سول عدالت میں گھر کے مالک کے پیچھے آ سکتے ہیں۔ اس موقع پر، گھر کے مالک کے لیے دستیاب واحد آپشن فیصلہ قبول کرنا یا دیوالیہ پن درج کرنا ہے۔ رہن کی دوسری اقسام ایک ساتھ دوسرے رہن دو اہم شکلوں میں آتے ہیں، ہوم ایکویٹی لون اور ہوم ایکویٹی لائن آف کریڈٹ۔ ہوم ایکویٹی لون، جسے عام طور پر ایک یکمشت رقم کہا جاتا ہے، قرض کی ابتدا کے وقت پوری رقم کے لیے دیا جاتا ہے۔ ایسے قرضوں پر سود کی شرحیں قرض کی پوری مدت کے لیے طے کی جاتی ہیں، ان دونوں کا تعین اس وقت کیا جاتا ہے جب دوسرا رہن ابتدائی طور پر دیا جاتا ہے۔ ان اختتامی قرضوں کے لیے قرض لینے والوں کو ادائیگی کے عمل میں ماہانہ بنیاد پر اصل اور سود کی ادائیگی کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ سود کی ادائیگی وہ اخراجات ہیں جو قرض لینے سے وابستہ ہیں جبکہ اصل ادا شدہ رقم قرض کے بقایا کو کم کرتی ہے۔ ہر بعد کی ادائیگی کے ساتھ، کل رقم مستقل رہتی ہے تاہم سود کی لاگت سے متعلق حصہ کم ہو جاتا ہے جبکہ اصل رقم میں اضافہ ہوتا ہے۔ یہ اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ ادائیگی کے شیڈول کے اختتام پر قرض کی مکمل ادائیگی ہو جائے۔ ہوم ایکویٹی لون عام طور پر قرض کو مستحکم کرنے یا موجودہ کھپت کے اخراجات کے لیے استعمال ہوتے ہیں کیونکہ عام طور پر مقررہ شرح سود سے وابستہ خطرہ کم ہوتا ہے۔ لائن آف کریڈٹ ہوم ایکویٹی لائن آف کریڈٹ اوپن اینڈڈ لون ہوتے ہیں جن میں ہر ماہ ادھار لی گئی رقم گھر کے مالک کی صوابدید پر مختلف ہو سکتی ہے۔ یہ قرضے لچکدار ادائیگی کے نظام الاوقات پیش کرتے ہیں اور متغیر سود کی شرحوں کے تابع ہوتے ہیں جو قرض کی مدت کے دوران ممکنہ طور پر بڑھ یا کم ہو سکتے ہیں۔ قرض لینے والوں کو لائن رقم تک رسائی حاصل ہوتی ہے جو قرض کی ابتدا کے وقت پہلے سے طے شدہ ہوتی ہے لیکن اگر وہ نہیں چاہتے تو انہیں رقم نکالنے کی ضرورت نہیں ہوتی ہے۔ گردشی کریڈٹ کی سہولت قرض لینے والوں کو صرف اس صورت میں رقم کم کرنے کی لچک فراہم کرتی ہے جب ضرورت ہو تاکہ غیر ضروری کریڈٹ پر سود سے بچا جا سکے۔ یہ اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ کم از کم قرض کی سطح برقرار رہے کیونکہ ماہانہ ادائیگیاں دستیاب مکمل رقم کے بجائے صرف استعمال شدہ رقوم سے مطابقت رکھتی ہیں۔ ہوم ایکویٹی لون عام طور پر اس وقت استعمال ہوتے ہیں جب قرض لینے والے مستقبل کے کھپت کے اخراجات کے ساتھ ساتھ کریڈٹ شاکس کی توقع کرتے ہیں جو مستقبل میں کریڈٹ تک رسائی کو متاثر کرتے ہیں۔ دوسرا رہن قرض کا ڈھانچہ اسٹینڈ ایلون دوسرا رہن دوسرے رہن کو اسٹینڈ ایلون ڈیل یا پگگی بیک لون کے طور پر تشکیل دیا جا سکتا ہے۔ موجودہ انتظام میں خلل ڈالے بغیر ہوم ایکویٹی تک رسائی کے لیے بنیادی رہن قرض کے بعد اسٹینڈ ایلون سیکنڈ رہن کھولے جاتے ہیں۔ عام طور پر، گھر کا خریدار پوری رقم کے لیے بنیادی رہن خریدتا ہے اور مطلوبہ 20 فیصد ڈاون پیمنٹ ادا کرتا ہے۔ قرض کی مدت کے دوران، ماہانہ رہن کی ادائیگیاں اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کی تعریف جائیداد کی ایکویٹی میں اضافہ کرتی ہے۔ ایسی صورتوں میں، علیحدہ علیحدہ دوسرے رہن اضافی فنڈز تک رسائی کے لیے جائیداد کی ایکویٹی کو ضمانت کے طور پر استعمال کرنے کے قابل ہوتے ہیں۔ یہ فنانسنگ آپشن غیر محفوظ ذاتی قرضوں کے مقابلے میں مسابقتی شرح سود بھی پیش کرتا ہے جو ماہانہ ادائیگیوں کو کم کرتا ہے۔ غیر محفوظ ذاتی قرضوں کے حوالے سے، قرض دہندگان کو زیادہ خطرے کا سامنا کرنا پڑتا ہے کیونکہ واجب الادا رقم کو محفوظ کرنے یا ضمانت دینے کے لیے ضمانت کی ضرورت نہیں ہوتی ہے۔ اگر قرض لینے والا اپنی ادائیگیوں پر ڈیفالٹ ہوتا ہے، تو قرض دہندہ بقایا قرض کو پورا کرنے کے لیے اثاثے فروخت کرنے کے قابل نہیں ہوتا ہے۔ اس کے مطابق، دوسرے رہن نہ صرف زیادہ رقم تک رسائی کو یقینی بناتے ہیں بلکہ غیر محفوظ قرضوں کے مقابلے میں کم شرح سود کو بھی یقینی بناتے ہیں۔ نقد بہاؤ میں اضافے کے ساتھ، دوسرے رہن کا استعمال قرض کی صوابدید پر مختلف قسم کے اخراجات کی مالی اعانت کے لیے کیا جاتا ہے جس میں گھر کی تزئین و آرائش، کالج ٹیوشن، طبی اخراجات اور قرض کو مستحکم کرنا شامل ہیں۔ پگگی بیک دوسرے رہن پگگی بیک دوسرے رہن ایک ہی اختتامی عمل میں گھر کی خریداری کی مالی اعانت کے لیے پہلے رہن کے ساتھ بیک وقت شروع ہوتے ہیں۔ روایتی رہن کے انتظام میں، گھر کے خریداروں کو جائیداد کی قیمت کا 80 فیصد قرض لینے کی اجازت ہوتی ہے جبکہ 20 فیصد کی ادائیگی کی جاتی ہے۔ جو لوگ ڈاون پیمنٹ کی ضرورت کو حاصل کرنے سے قاصر ہیں انہیں پرائیویٹ مارگیج انشورنس (پی ایم آئی) کا اضافی خرچ ادا کرنا ہوگا جو خریدار کے بقایا قرض کے ایک حصے کو پورا کرکے فورکلوزر کی صورت میں قرض دہندگان کی حفاظت کرتا ہے۔ لہذا، دوسرا رہن کھولنے کا اختیار خاص طور پر ان خریداروں پر لاگو ہوتا ہے جن کے پاس 20 فیصد ڈاؤن پیمنٹ ادا کرنے کے لیے ناکافی فنڈز ہیں اور وہ پی ایم آئی ادا کرنے سے بچنا چاہتے ہیں۔ عام طور پر، دو شکلیں ہوتی ہیں جن میں پگگی بیک دوسرا رہن لے سکتا ہے۔ دونوں میں سے زیادہ عام 80/10/10 رہن کا انتظام ہے جس میں گھر کے خریدار کو بنیادی رہن پر 80 فیصد لون ٹو ویلیو (LTV) اور دوسرے رہن پر 10 فیصد LTV 10 فیصد ڈاؤن ادائیگی کے ساتھ دیا جاتا ہے۔ پگگی بیک دوسرے رہن کی مالی اعانت 80/20 قرض کے ڈھانچے کے ذریعے بھی کی جا سکتی ہے۔ پچھلے طریقہ کار کے برعکس، اس انتظام کے لیے ڈاؤن ادائیگی کی ضرورت نہیں ہے جبکہ اب بھی گھر کے خریداروں کو بنیادی رہن پر 80 فیصد ایل ٹی وی اور دوسرے رہن پر 20 فیصد ایل ٹی وی کی اجازت ہے۔ ادائیگی جاری سود کی ادائیگی مختلف شرح سود کی پالیسیاں مختلف قسم کے دوسرے رہن پر لاگو ہوتی ہیں۔ ان میں ہوم ایکویٹی لون اور ہوم ایکویٹی لائن آف کریڈٹ شامل ہیں۔ ہوم ایکویٹی لون کے حوالے سے، قرض دہندگان قرض کی ابتدا کے وقت پوری رقم پیشگی دیتے ہیں۔ نتیجتا، گھر کے مالکان کو ماہانہ شیڈول پر پوری رقم کے لیے اصول اور سود کے قرض کی ادائیگی کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ ایسے قرضوں پر وصول کی جانے والی مقررہ سود کی شرح قرض کی ابتدا کے وقت مقرر کی جاتی ہے جو قرض کی مدت کے دوران مستقل ماہانہ ادائیگیوں کو یقینی بناتی ہے۔ اس کے برعکس، ہوم ایکویٹی کریڈٹ کی لائنیں اوپن اینڈڈ ہوتی ہیں اور متغیر سود کی شرح پر مبنی ہوتی ہیں۔ قرض لینے کی مدت کے دوران، گھر کے مالکان کو پہلے سے طے شدہ رقم تک قرض لینے کی اجازت ہوتی ہے جسے ادائیگی کی مدت کے دوران ادا کرنا ہوتا ہے۔ اگرچہ متغیر سود کے چارجز کم ابتدائی ادائیگیوں کی اجازت دے سکتے ہیں، لیکن ان شرحوں میں ادائیگی کی مدت کے دوران اضافے کا امکان ہوتا ہے۔ دوسری رہن سود کی شرح کی ادائیگیاں بھی ٹیکس کی کٹوتی کے قابل ہیں کیونکہ کچھ شرائط پوری ہوتی ہیں۔ دوسرے رہن کا یہ فائدہ قرض لینے والے کی قابل ٹیکس آمدنی کو سود کے اخراجات کی قیمت سے کم کر دیتا ہے۔ عام طور پر، دوسرے رہن پر کل ماہانہ ادائیگیاں پہلے رہن سے کم ہوتی ہیں۔ اس کی وجہ سود کی شرح میں فرق کے بجائے بنیادی قرض کے مقابلے میں دوسرے رہن میں ادھار لی گئی کم رقم ہے۔ دوسرے رہن سود کی شرحیں عام طور پر اس طرح کے قرضوں کے متعلقہ خطرے کی وجہ سے زیادہ ہوتی ہیں۔ پیشگی بندش کی صورت میں، بنیادی رہن کی ادائیگی پہلے کی جاتی ہے اور باقی رقم دوسرے رہن کو پورا کرنے کے لیے استعمال کی جاتی ہے۔ یہ دوسرے رہن قرض دہندہ کے لیے زیادہ خطرے کا باعث بنتا ہے کیونکہ انہیں ادھار لی گئی رقم کو پورا کرنے کے لیے کافی رقم ملنے کا امکان کم ہوتا ہے۔ نتیجتا، دوسرے رہن زیادہ شرح سود کے تابع ہوتے ہیں تاکہ پیشگی بندش سے وابستہ خطرے کی تلافی کی جا سکے۔ اختتامی اخراجات دوسرے رہن دہندگان جاری ادائیگیوں کے علاوہ رہن حاصل کرنے کی اختتامی لاگت سے وابستہ پیشگی فیس کے تابع ہیں۔ ان میں درخواست اور ابتدا کی فیس کے ساتھ ساتھ قرض دہندہ، تشخیص کنندہ اور بروکر کے چارجز بھی شامل ہیں۔ درخواست کی فیس ممکنہ قرض دہندگان سے رہن کی دوسری درخواست پر کارروائی کے لیے وصول کی جاتی ہے۔ یہ فیس قرض دہندگان کے درمیان مختلف ہوتی ہے اور عام طور پر ناقابل واپسی ہوتی ہے۔ ابتدا کی فیس قرض دہندہ کی صوابدید پر وصول کی جاتی ہے اور اس کا تعلق دوسرے رہن کی پروسیسنگ، ضمانت اور فنڈنگ کے اخراجات سے ہوتا ہے۔ قرض دہندہ کی فیس کے طور پر بھی جانا جاتا ہے، پوائنٹس قرض دہندہ کی طرف سے وصول کردہ قرض کا ایک فیصد ہے۔ ہر پوائنٹ کے قرض کی رقم کے ایک فیصد میں ترجمہ ہونے کے ساتھ، قرض لینے والوں کے پاس قرض کی شرح سود کو کم کرنے کے لیے یہ فیس ادا کرنے کا اختیار ہوتا ہے۔ جب کہ پوائنٹس کی ادائیگی سے پیشگی ادائیگیوں میں اضافہ ہوتا ہے، قرض لینے والے کم شرح سود کے تابع ہوتے ہیں جو قرض کی مدت کے دوران ماہانہ ادائیگیوں کو کم کرتے ہیں۔ دوسرے رہن کا انحصار جائیداد کی ایکویٹی پر ہوتا ہے جو جائیداد کی قیمت میں تبدیلیوں کی وجہ سے وقت کے ساتھ بدلتا رہتا ہے۔ پیشہ ورانہ تشخیص کرنے والے جو گھر کی مارکیٹ ویلیو کا اندازہ لگاتے ہیں اس کے نتیجے میں ممکنہ قرض لینے والوں کو اضافی لاگت آتی ہے۔ ایک بروکر فیس، جو مشورہ فراہم کرنے اور دوسرے رہن کا انتظام کرنے کی خدمت سے وابستہ ہے، بھی قرض لینے والوں کے ذریعے ادا کی جاتی ہے۔ دوسرے رہن میں رجحانات رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں کم شرح سود کے ماحول میں عام ہیں جو قرض لینے کی صلاحیت میں اضافہ کرتی ہیں، اس کے علاوہ انڈر رائٹنگ کے کم معیارات اور رہن کی مصنوعات کی جدت جو کریڈٹ تک زیادہ رسائی فراہم کرتی ہیں۔ یہ عوامل رئیل اسٹیٹ کی طلب اور ہاؤسنگ کی قیمتوں میں اضافے میں معاون ہیں۔ اس طرح کے ماحول کا اثر نیچے کی ادائیگیوں اور ماہانہ رہن کی ادائیگیوں کے لحاظ سے جائیداد کی خریداری کی لاگت میں اضافہ ہے۔ اگرچہ روایتی بنیادی رہن گھر کے خریداروں کو جائیداد کی قیمت کا 80 فیصد تک قرض لینے کی اجازت دیتے ہیں، لیکن وہ 20 فیصد نیچے کی ادائیگی پر مشروط ہیں۔ گھر کے خریدار جن کے پاس اس ضرورت کو پورا کرنے کے لیے ناکافی فنڈز ہیں انہیں بنیادی قرض پر سود کے علاوہ بنیادی رہن بیمہ (پی ایم آئی) ادا کرنا ہوگا۔ یہ خرچ ڈاؤن پیمنٹ کے سائز، کریڈٹ سکور اور جاری کردہ قرض کی قسم کے لحاظ سے لاگت میں مختلف ہو سکتا ہے۔ اس وجہ سے، دوسرے رہن رہائش کے ماحول کی تعریف کرنے میں خاص طور پر پرکشش ہوتے ہیں کیونکہ وہ 20 فیصد سے کم ڈاؤن ادائیگی والے گھر کے خریداروں کو پی ایم آئی کی خریداری کے بغیر بنیادی رہن کے لیے اہل ہونے کے لیے اضافی رقم ادھار لینے کی اجازت دیتے ہیں۔ یہ غیر روایتی رہن کی مصنوعات گھر کی مالی اعانت کی لاگت کو کم کر سکتی ہیں یا گھر کے خریداروں کو زیادہ مہنگی جائیدادوں کے لیے اہل بنا سکتی ہیں۔ قرض دہندہ کے نقطہ نظر سے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ رہن کی ابتدا کرنے کی ترغیب پیدا کرتا ہے کیونکہ جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمت سے کریڈٹ رسک کی تلافی ہوتی ہے۔ اسی وجہ سے، موجودہ گھر مالکان کو زیادہ سے زیادہ گھر کی ایکویٹی تک رسائی حاصل ہے، جسے دوسرا رہن کھول کر اضافی فنڈز کے ذریعہ کے طور پر استعمال کیا جا سکتا ہے۔ مجموعی طور پر، جیسے جیسے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قیمتیں بڑھتی جا رہی ہیں، دوسرے رہن اور دیگر غیر روایتی رہن کی مصنوعات کی مانگ میں اضافہ ہوتا ہے۔ شرح سود کم شرح سود قرض کی دی گئی سطح کو برقرار رکھنے کی صلاحیت میں اضافہ کرتی ہے، جس سے گھر کے مالکان کو دوسرے رہن کی شکل میں ہاؤسنگ ایکویٹی نکالنے کی ترغیب ملتی ہے۔ خاص طور پر، کم شرح سود قرضوں پر وصول ہونے والے سود کو کم کرتی ہے اور قرض لینے کی کل لاگت کو کم کرتی ہے۔ رہن بازاروں کے تناظر میں، اس کا مطلب ہے گھر کے مالکان کے لیے ماہانہ رہن کی ادائیگیوں میں کمی اور ممکنہ گھر خریداروں کے لیے قرض بڑھانے کے لیے اضافی مراعات۔ یہ قرض کی اعلی سطح کے لیے اہل درخواست دہندگان کی تعداد کے علاوہ دی گئی قرض کی رقم کو بھی متاثر کرتا ہے۔ گرتی ہوئی شرح سود کے حوالے سے، کم آمدنی والے گھر کے خریدار جو پہلے نااہل تھے، قرض سے آمدنی کی سطح زیادہ ہونے کے باوجود سستے ہوم لون کے لیے اہل ہیں۔ دوسرے رہن کے فوائد اور خطرہ دوسرا رہن قرض لینے والے کو گھر/گھر کی جائیداد کو ضمانت کے طور پر استعمال کرکے بڑی رقم ادھار لینے کی سہولت دیتا ہے۔ ان قرضوں کی شرح سود اکثر کم ہوتی ہے اور ٹیکس کے فوائد فراہم کر سکتے ہیں۔ دوسرے رہن کے ساتھ خطرات شامل ہیں، اور وہ سنگین ہو سکتے ہیں۔ اگر قرض لینے والا ادائیگی کرنے سے قاصر ہے تو اس بات کا امکان ہے کہ قرض لینے والا اپنا گھر کھو سکتا ہے۔ دوسرا رہن حاصل کرنے کے لیے، قرض لینے والے کو قرض بند کرنے کے لیے فیس ادا کرنے کے لیے تیار رہنا چاہیے۔ دوسرے رہن کی تاریخ آسٹریلیا 1980 کی دہائی میں مالی ضابطوں کو ختم کرنے سے پہلے، آسٹریلیائی رہن مارکیٹ پر بینکوں اور قرض دینے والے اداروں کی ایک چھوٹی سی تعداد کا غلبہ تھا۔ اس نے مسابقتی دباؤ کو محدود کر دیا کیونکہ مالیاتی نظام غیر ملکی بینکوں اور غیر ملکی لین دین کے لیے بند تھا۔ 1960 کی دہائی میں سخت ریگولیٹری طریقوں کی وجہ سے، بینک غیر بینک مالیاتی بچولیوں کے مقابلے میں مسابقتی طور پر نقصان دہ تھے جس کی وجہ سے مارکیٹ شیئر میں نقصان ہوا۔ یہ اس وقت تک جاری رہا جب تک کہ 1980 کی دہائی میں رہن مارکیٹ کو مالی طور پر غیر منظم نہیں کیا گیا جس نے بینکوں کو مالیاتی کمپنیوں، مرچنٹ بینکوں اور بلڈنگ سوسائٹیوں کے خلاف زیادہ مسابقتی طور پر کام کرنے کی اجازت دی۔ اس کے بعد، رہن بازار کو بین الاقوامی مسابقت کا بھی سامنا کرنا پڑا جس نے مالیاتی اداروں کو زیادہ سطح کا قرض دیا۔ اس عرصے کے دوران رہن دلالوں کے بازار میں داخل ہونے سے قرض لینے والوں اور قرض دہندگان کے درمیان مالیاتی دلالوں کا استعمال بڑھ گیا۔ غیر بینکنگ شعبے کے اس جزو نے 1990 کی دہائی کے دوران نمایاں ترقی کی اور تمام تحریری ہاؤسنگ قرضوں میں 10 فیصد کا حصہ ڈالا۔ رئیل اسٹیٹ کی زیادہ مانگ کی وجہ سے ہاؤسنگ لون انتہائی منافع بخش ہو گئے جس سے موجودہ بینکوں کے لیے مقابلہ بڑھ گیا۔ جب کہ موجودہ قرض دہندگان نے پہلے سال کے لیے رعایتی شرح سود کے ساتھ ہنی مون قرضے پیش کرنا شروع کر دیے تھے، وہ معیاری متغیر شرحوں کو کم کرنے میں ہچکچاتے تھے کیونکہ اس سے موجودہ قرضوں پر شرح سود میں کمی آئے گی۔ اس کے برعکس، رہن دلالوں نے سستی فنڈنگ حاصل کرنے کے لیے سیکیوریٹائزیشن کا استعمال کیا اور موجودہ قرض دہندگان سے 1 سے 1.5ppt کم شرحیں پیش کیں۔ قرضوں کی ابتدا کرکے اور انہیں سیکیورٹیز کو بیچ کر، رہن دلالوں نے کم معیار کے قرضوں کے خطرے کو برقرار رکھے بغیر کمیشن اور ابتدا کے لیے فیس حاصل کی۔ اس نے خطرے سے قطع نظر بڑی مقدار میں قرضوں کی ابتدا کرنے کے لیے مضبوط مالی ترغیبات پیدا کیں اور شرکاء کے لیے کم سے کم داخلے کی قابلیت، دلالوں کے معاوضے کے لیے کمیشن کے استعمال، جوابدہی کی کمی اور صارفین کے گاہکوں کو فراہم کردہ ناقص مشورے سے ظاہر ہوا۔ رہن کی ابتدا کے ناقص معیارات اور طریقوں کے ساتھ مل کر، غیر بینکنگ شعبے نے روایتی قرضوں اور رہن سے زیادہ مختلف قسم کی مالیاتی مصنوعات بھی پیش کیں۔ ان مصنوعات میں دوسرے رہن، غیر مطابقت پذیر قرض، ریورس رہن، شیئر ایکویٹی رہن، انٹرنیٹ اور فون بینکنگ، موبائل رہن قرض دہندگان، ری ڈرا سہولیات، آفسیٹ اکاؤنٹس اور رہن سے منسلک ڈیبٹ کارڈ شامل تھے۔ جیسے جیسے مالیاتی فراہمی میں اضافہ ہوا، بینکوں پر دباؤ ڈالا گیا کہ وہ ان مصنوعات کو استعمال کریں اور کم مارجن قبول کریں۔ ریاستہائے متحدہ میں بینکوں اور قرض دینے والے اداروں کے ناقص ضمانت کے معیارات نے 2007 میں عالمی مالیاتی بحران (جی ایف سی) سے قبل 2000 کی دہائی کے اوائل میں دوسرے رہن میں تیزی سے اضافے میں اہم کردار ادا کیا۔ یہ اقتصادی ترغیبات اور مواقع سے بہت زیادہ متاثر ہوا جو ریاستہائے متحدہ کے ہاؤسنگ بلبلے کے دوران پیدا ہوئے جس نے خطرناک قرضوں اور قرض دینے کے طریقوں کی حوصلہ افزائی کی۔ رہن دلالوں اور قرض دہندگان نے 100 فیصد ایل ٹی وی کے ساتھ سستی مصنوعات پیش کیں۔ اس نے ممکنہ گھر مالکان کو صفر ادائیگی اور قرض لینے والے کے محدود دستاویزات کے ساتھ جائیداد خریدنے کی اجازت دی۔ مزید برآں، فینی مے اور فریڈی میک نے کم آمدنی والے قرض دہندگان کو اسی طرح کے سودے فراہم کیے جن میں جائیداد کی قیمت کے 90 فیصد سے زیادہ ایل ٹی وی تناسب والے قرضے بھی شامل ہیں۔ جیسے جیسے قرض دینے کے معیارات میں نرمی جاری رہی، ایل ٹی وی کا تناسب 107 فیصد تک بڑھ گیا جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ گھر کے خریدار اپنے رہن قرضوں پر درخواست اور اصل فیس وصول کرتے ہیں۔ دستاویز سازی دوسرا رہن حاصل کرنا گھر کی خریداری سے ملتا جلتا ہے، قرض دہندہ کو درخواست پر فیصلہ کرنے کے لیے مختلف قسم کی معلومات اور دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے: ٹیکس ریٹرن بینک اسٹیٹمنٹ مکمل قرض کی درخواست خراب قرض دینے کے طریقے دوسرے رہن اکثر ممکنہ مسائل پیش کرتے ہیں جو روایتی گھر کی خریداری کے ساتھ عام نہیں ہوتے ہیں۔ غبارے کی ادائیگیاں رضاکارانہ بیمہ قبل از ادائیگی کے جرمانے بھی دیکھیں ہوم ایکویٹی لون مارگیج انویسٹمنٹ کارپوریشن مارگیج لون مارگیج قانون ری فنانسنگ حوالہ جات مارگیج