Ellis Act
ایلس ایکٹ (کیلیفورنیا گورنمنٹ کوڈ چیپٹر 12.75) کیلیفورنیا کا 1985 کا ریاستی قانون ہے جو زمینداروں کو مقامی حکومتوں کی خواہشات کے باوجود رہائشی کرایہ داروں کو "کرایے کے کاروبار سے باہر جانے" کی اجازت دیتا ہے تاکہ وہ کرایے پر رہائش فراہم کرنے پر مجبور ہوں۔ مقننہ نے نیش بمقابلہ سٹی آف سانتا مونیکا (1984) 37 کیل میں کیلیفورنیا کی سپریم کورٹ کے فیصلے کے جواب میں ایلس ایکٹ منظور کیا۔ 3d 97 جس کا مؤقف تھا کہ بلدیات زمینداروں کو کرایہ دار بازار سے اپنی جائیداد واپس لینے کے لیے اپنے کرایہ داروں کو "کاروبار سے باہر جانے" سے روکتی ہیں۔ خلاصہ ایلس ایکٹ مقامی اداروں، جیسے شہروں کو کرایہ پر قابو پانے کے آرڈیننس رکھنے سے منع کرتا ہے جو مکان کے مالکان کو کرایہ داروں کو بے دخل کرنے سے روکتے ہیں اگر مکان مالک کو رہائش فراہم کرنا جاری رکھنا ضروری ہے۔ یہ ایکٹ ان آرڈیننس کو محدود نہیں کرتا جو کرایہ پر جاری رکھنے والے زمینداروں کو کنٹرول کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ایک آرڈیننس ایک مکان مالک کو کرایہ دار کو بے دخل کرنے اور پھر دوسرے کرایہ دار کو کرایہ پر دینے سے روک سکتا ہے۔ ایلس ایکٹ سے فائدہ اٹھانے کے لیے، ایک مکان مالک کو تمام رہائشی کرایہ داریوں کو ختم کرنا چاہیے اور تمام "رہائش" کو واپس لینا چاہیے، جس کا مطلب تقریبا تمام "رہائشی کرایہ کی اکائیاں" ہے۔ مثال کے طور پر، مکان مالک کم، کرایہ پر قابو پانے والے، کرایے والے کرایے کے یونٹوں کے کرایہ کو ختم نہیں کر سکتا اور ایک ہی وقت میں مارکیٹ ریٹ کرایہ داری کو برقرار نہیں رکھ سکتا۔ مقامی اداروں کو مکان مالک کی کاروبار سے باہر جانے کی صلاحیت پر مختلف پابندیاں لگانے کی اجازت ہے۔ مثال کے طور پر، شہروں میں زمینداروں سے مطالبہ کیا جا سکتا ہے کہ وہ "دستبرداری کے ارادے کا نوٹس" دائر کریں، شہر کو کرایہ داری کے بارے میں معلومات فراہم کریں (جیسے کرایہ داروں کے نام، آغاز کی تاریخیں، اور کرایے کے نرخ)۔ شہروں کو "بے گھر افراد پر کسی بھی منفی اثر کو کم کرنے کے لیے" نقل مکانی کی امداد کی ادائیگی کی ضرورت پڑ سکتی ہے یا اگر کرایہ دار کم از کم 62 یا معذور ہونے کا دعوی کرتے ہیں تو انخلا کے عمل کے آغاز سے کرایہ داریوں کی اختتامی تاریخ کو معیاری 120 دن سے بڑھا کر پورے سال کر دیا جا سکتا ہے۔ شہر جائیداد کے مستقبل کے کرایے کے استعمال کے خلاف بھی پابندیاں عائد کر سکتا ہے۔ اس کے لیے ضروری ہو سکتا ہے کہ اگر مکان مالک انخلا کے دس سال کے اندر واپس لیے گئے یونٹس کو لیز پر دینے کی پیشکش کرتا ہے، تو یہ یونٹ بے گھر کرایہ دار کو پیش کیا جانا چاہیے، اور یہ کہ اگر یونٹ پہلے پانچ سالوں کے اندر پیش کیا جاتا ہے، تو اسے بے گھر کرایہ دار کو سابقہ کرایے کی شرح پر پیش کیا جانا چاہیے۔ تاریخ ایلس ایکٹ کا نام ریپبلکن اسٹیٹ سینیٹر (1981-1988) جیمز "جم" ایل ایلس کے نام پر رکھا گیا ہے، جو سان ڈیاگو کے سابق نمائندے تھے۔ کیلیفورنیا کی مقننہ نے نیش بمقابلہ سٹی آف سانتا مونیکا میں کیلیفورنیا کی سپریم کورٹ کے فیصلے کے جواب میں ایلس ایکٹ منظور کیا کہ بلدیات زمینداروں کو کرایے کی منڈی سے اپنی جائیداد واپس لینے کے لیے اپنے کرایہ داروں کو "کاروبار سے باہر جانے" سے روکتی ہیں۔ نفاذ کے نفاذ کے قوانین شہر کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں اور اس لیے ہر دائرہ اختیار میں مختلف تقاضے ہوتے ہیں: سان فرانسسکو سان فرانسسکو کو معاوضے کی ضرورت ہوتی ہے، جو سی پی آئی کے ساتھ بڑھتا ہے۔ 2019 تک، یہ فی کرایہ دار $6,985.23 تھا، جس میں اضافی $4656.81 فی معذور یا بزرگ کرایہ دار، فی یونٹ $20,955.68 تھا۔ 2014 اور 2015 میں، سان فرانسسکو کے سپروائزر ڈیوڈ کیمپوس نے بے گھر کرایہ داروں کو دو سال کی مارکیٹ ریٹ سبسڈی فراہم کرنے کے لیے نقل مکانی کی ادائیگیوں میں اضافہ کرنے کی کوشش کے لیے قانون سازی کے دو ٹکڑے لکھے۔ 2014 میں پہلی کوشش جس میں لامحدود کل ادائیگی کی رقم اور اس رقم کو نقل مکانی پر خرچ کرنے کی کوئی ضرورت نہیں تھی، کو وفاقی عدالت نے جائیداد کے حقوق کی غیر آئینی خلاف ورزی قرار دیا تھا۔ 2015 میں، قانون سازی کا دوسرا حصہ 2014 کی قانون سازی کا ایک چھوٹا سا ورژن تھا جس نے اس بار نقل مکانی کو زیادہ سے زیادہ $50,000 فی کرایہ دار تک محدود کر دیا تھا اور اس بات کی ضرورت تھی کہ رقم کو نقل مکانی پر خرچ کیا جائے۔ اس قانون کو ایک ریاستی عدالت نے مسترد کر دیا تھا کیونکہ اس نے "کرایہ کی منڈی سے باہر نکلنے کے مالک مکان کے حق پر ممنوعہ قیمت رکھی تھی"۔ سان فرانسسکو کاؤنٹی کے لیے ایلس ایکٹ میں ایک ترمیم 2014 میں کیلیفورنیا اسٹیٹ مقننہ، ایس بی 1439 میں تجویز کی گئی تھی۔ اگر نافذ کیا جاتا، تو ایس بی 1439 کے لیے ضروری ہوتا کہ جائیداد کے مالکان جنہوں نے ایلس کی بے دخلی کی درخواست دائر کی ہے وہ دوسری عمارت کے ساتھ ایسا کرنے سے پہلے پانچ سال انتظار کریں۔ پیمائش پاس نہیں ہوئی۔ سانتا مونیکا سانتا مونیکا کو ایلس ایکٹ کی بے دخلی کے بعد عمارت کو کسی بھی مقصد کے لیے استعمال کرنے سے پہلے مالک کو دوبارہ کام کرنے کا اجازت نامہ حاصل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ لاس اینجلس لاس اینجلس پانچ سال بعد تک اسی پراپرٹی پر بنائے گئے یونٹوں پر کرایہ پر قابو پانے کی دفعات کا اطلاق کرتا ہے۔ درخواست اگر واپس لی گئی رہائشی اکائیوں کو اب کرایہ پر نہیں دیا جا سکتا ہے، تو ایلس ایکٹ کی درخواست کرنے والے پراپرٹی مالکان اکثر اپارٹمنٹس کو انفرادی کرایہ داری عام ("ٹی آئی سی") اکائیوں کے طور پر فروخت کرتے ہیں۔ کچھ شہر، جیسے سان فرانسسکو، واپس لی گئی جائیداد پر سخت پابندیاں عائد کرتے ہیں (جیسے کنڈومینیئم کی تبدیلی کو روکنا یا لوازمات کے رہائشی یونٹوں کو شامل کرنا)۔ تاہم، فرسٹ ڈسٹرکٹ کورٹ آف اپیل کے 2016 کے فیصلے نے ایلس ایکٹ کے یونٹوں کے "انضمام" کو روکنے والے سان فرانسسکو کے آرڈیننس کے خلاف ایک چیلنج کو برقرار رکھا اور پایا کہ ریاستی قانون "رہائشی رینٹل مارکیٹ سے یونٹس کو واپس لینے کی کوشش کرنے والے مالکان کے لیے" ٹھوس بے دخلی کنٹرول کے میدان پر قابض ہے اور تجویز کیا کہ ایلس ایکٹ انخلا کے بعد "جرمانے" پر ایک حد عائد کر سکتا ہے جو ریاستی قانون کے تحت اس حق کے استعمال کی حوصلہ شکنی کرنے کی کوشش کرتا ہے۔ سان فرانسسکو اور لاس اینجلس میں تنقید اور ردعمل کرایہ دار گروپوں کا دعوی ہے کہ کیلیفورنیا کے زمیندار عام طور پر ایلس ایکٹ کا غلط استعمال کرتے ہیں "کرایہ کے کنٹرول کو نظرانداز کرنے کے لیے" اور ہاؤسنگ مارکیٹ کے چوٹی کے ادوار کے دوران کرایہ سے مستحکم جائیدادوں کو خالی کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں، جب وہ عمارتوں کو منہدم کر کے مہنگے کنڈومینیئم بنا سکتے ہیں، مارکیٹ کے اعلی کرایوں پر نئے خالی یونٹس کو برقرار رکھ سکتے ہیں، یا عمارتوں کو ان کی خریدی ہوئی قیمتوں سے کہیں زیادہ قیمتوں پر دوبارہ فروخت کر سکتے ہیں، ایک بار جب وہ طویل مدتی، کرایہ سے مستحکم کرایہ داروں کی موجودگی سے قدر سے محروم ہو جاتے ہیں۔ 2014 میں، ریاستی سینیٹر مارک لینو نے بل ایس بی 1439 متعارف کرایا، قانون سازی جو زمینداروں کو جائیداد خریدنے کے بعد پانچ سال تک ایلس ایکٹ استعمال کرنے کے قابل ہونے سے روکے گی۔ سیلز فورس، ٹویلیو کے ساتھ ساتھ ٹیک کمپنیاں جیسے ایکسیلا، آفٹر کالج، پیئر اسپیس، اسکوائر ٹریڈ اور زوم ایس بی 1439 کی حمایت میں سامنے آئیں۔ حوالہ جات بیرونی روابط سان فرانسسکو ایلس ایکٹ بے دخلی ایلس بے دخلی سان فرانسسکو رینٹ آرڈیننس (سان فرانسسکو، کیلیفورنیا) کے تحت کیلیفورنیا کا قانون زمیندار کرایہ دار قانون ریاستہائے متحدہ میں جائیداد کا قانون