Home mortgage interest deduction
ہوم مارگیج سود میں کٹوتی ان ٹیکس دہندگان کو اجازت دیتی ہے جو اپنے گھروں کے مالک ہیں کہ وہ اپنی قابل ٹیکس آمدنی کو قرض پر ادا کردہ سود کی رقم سے کم کر سکتے ہیں جو ان کی اصل رہائش گاہ (یا، بعض اوقات، دوسرے گھر) سے محفوظ ہوتی ہے۔ رہن کی کٹوتی گھر کی خریداری کو زیادہ پرکشش بناتی ہے، لیکن مکان کی اونچی قیمتوں میں معاون ہوتی ہے۔ زیادہ تر ترقی یافتہ ممالک ذاتی قرضوں پر سود کے لیے کٹوتی کی اجازت نہیں دیتے، لیکن نیدرلینڈز، سوئٹزرلینڈ، ریاستہائے متحدہ، بیلجیم، ڈنمارک اور آئرلینڈ کسی نہ کسی طرح کی کٹوتی کی اجازت دیتے ہیں۔ ممالک میں حیثیت کینیڈا کینیڈا کا وفاقی انکم ٹیکس ٹیکس دہندہ کی ذاتی رہائش گاہ کے ذریعے محفوظ کردہ قرضوں پر سود کے لیے قابل ٹیکس آمدنی سے کٹوتی کی اجازت نہیں دیتا ہے، لیکن مکان مالک جو کرایے پر رہائشی یا تجارتی جائیداد کے مالک ہیں وہ معقول کاروباری اخراجات کے طور پر رہن کے سود میں کٹوتی کر سکتے ہیں۔ دونوں کے درمیان فرق یہ ہے کہ کٹوتی کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب جائیداد ٹیکس دہندہ کے ذاتی استعمال کے لیے نہ ہو، بلکہ کاروبار کے طور پر کرائے پر دی گئی ہو۔ تاہم، غیر فعال سرگرمی کے نقصانات کے لیے اضافی استثناء ہو سکتے ہیں۔ ایک بالواسطہ طریقہ، جسے دی اسمتھ منویور کے نام سے جانا جاتا ہے، ذاتی رہائشی ٹیکس کے لیے رہن پر سود کو کینیڈا میں کٹوتی کے قابل بنانے کے لیے اثاثوں کے تبادلے کے ذریعے ہے، جس کے ذریعے گھر خریدنے والا اپنی موجودہ سرمایہ کاری فروخت کرتا ہے، فروخت کے ذریعے مکمل یا جزوی طور پر مکان خریدتا ہے، گھر پر رہن حاصل کرتا ہے، اور آخر کار، رہن سے رقم کے ساتھ اپنی سرمایہ کاری واپس خریدتا ہے۔ کینیڈا کی سپریم کورٹ نے 2001 میں سنگلٹن بمقابلہ کینیڈا کے معاملے میں فیصلہ دیا ہے کہ اثاثوں کے تبادلے میں لین دین کو الگ سمجھا جانا چاہیے، اس طرح اثاثوں کے تبادلے کے ٹیکس کے حصے کے طور پر حاصل کردہ گھر کے رہن پر سود کو کٹوتی کے قابل بناتا ہے۔ ٹیکس پالیسی میں فرق کے باوجود کینیڈا میں گھر کی ملکیت کی شرح تقریبا اتنی ہی تھی جتنی 2008 میں ریاستہائے متحدہ میں تھی۔ خاص طور پر، اگرچہ، کینیڈا میں رہن حاصل کرنے کے لیے استعمال ہونے والی رہائشی جائیدادوں کا تناسب امریکہ کے مقابلے میں بہت کم ہے۔ کینیڈین، جن میں رہن سود کی کٹوتی کی کمی ہے، اپنے امریکی ہم منصبوں کے مقابلے میں اپنے رہائشی رہن کی تیزی سے ادائیگی کرتے ہیں۔ اس کے برعکس، ٹیکس دہندہ کی ذاتی رہائش گاہ کی فروخت سے حاصل ہونے والے سرمائے کے فوائد کینیڈا کے قانون کے تحت قابل ٹیکس نہیں ہیں۔ یہ ثانوی رہائش گاہوں پر لاگو نہیں ہوتا ہے۔ ڈنمارک میں سود کا کچھ حصہ کٹوتی کے قابل ہے۔ 1987 میں یہ 73 فیصد تھی۔ 1993 میں یہ 50 فیصد تھی اور 1998 میں یہ 46 فیصد تھی۔ 1998 سے 2001 تک یہ گھٹ کر 32 فیصد رہ گئی۔ 2019 میں اسے 25.5% تک کم کرنے کی تجویز پیش کی گئی تھی لیکن اسے اپنایا نہیں گیا۔ اوپر اور نیچے معمولی تبدیلیاں ہوئی ہیں اور شرح آج 33.5% ہے۔ فرانس فرانس گھریلو رہن کے سود میں کٹوتی کی اجازت نہیں دیتا ہے۔ 2007 میں، نو منتخب صدر نکولس سرکوزی نے فرانسیسی معیشت کو فروغ دینے کے لیے اپنے قانون سازی کے منصوبے کے حصے کے طور پر کٹوتی کرنے کی تجویز پیش کی۔ اگست 2007 میں، فرانس کی اعلی ترین عدالت، آئینی کونسل نے رہن کے سود میں کٹوتی کو غیر آئینی طور پر ٹیکس کا فائدہ پیدا کرنے کے طور پر مسترد کر دیا جو غیر گھر مالکان کو مکان خریدنے کی ترغیب دینے کے اپنے بیان کردہ ہدف سے کہیں زیادہ ہے۔ عدالت نے نوٹ کیا کہ کٹوتی کا اطلاق ان لوگوں پر ہوگا جن کے پاس پہلے سے ہی مکانات ہیں۔ انڈیا ہوم لون سود کا حصہ (سیکشن 24 (بی) کے تحت) کسی پراپرٹی کے حصول یا تعمیر کے لیے ٹیکس سال میں 150,000 روپے تک کٹوتی کے قابل ہے۔ کٹوتی صرف اس وقت دستیاب ہوتی ہے جب تعمیر مکمل ہو یا آپ کے پاس جائیداد کا قبضہ ہو۔ تعمیر سے پہلے کی مدت کا سود پانچ مساوی قسطوں میں کٹوتی کے قابل ہے۔ پہلی قسط اس سال میں کٹوتی کی جاتی ہے جس میں جائیداد کی تعمیر مکمل ہوتی ہے یا جائیداد حاصل کی جاتی ہے۔ پرنسپل سیکشن 80 سی کے تحت کٹوتی کے قابل ہے، جس کی حد 150,000 روپے ہے۔ نیدرلینڈ میں، سود کی ادائیگیوں کا ایک حصہ زیادہ سے زیادہ 30 سال کی مدت کے لیے کاٹا جا سکتا ہے۔ کٹوتی کا فیصد کسی شخص کی آمدنی پر مبنی ہوتا ہے۔ تاہم، کٹوتی سے پہلے قابل ٹیکس آمدنی میں جائیداد کی قیمت کا ایک فیصد (نام نہاد "تصوراتی کرایہ کی قیمت") اس استدلال کے ساتھ بڑھایا جاتا ہے کہ جائیداد کا آمدنی پیدا کرنے کا ایک ممکنہ مقصد ہے۔ اس وقت بھی، رہن سود ٹیکس کی کٹوتی شدید بحث کا موضوع ہے، اور حالیہ انتخابات کے دوران ایک سیاسی مسئلہ ہے۔ اگرچہ بڑی حد تک ڈچ رائے دہندگان کے ساتھ بات چیت کا ایک جذباتی نقطہ، اور بہت سے لوگوں کے ذریعہ "سیاسی خودکشی" کے طور پر بیان کیا گیا ہے، لیکن زیادہ تر ڈچ لوگوں کا خیال ہے کہ رہن سود ٹیکس کی کٹوتی میں بالآخر اصلاح کی جائے گی۔ خاتمے کی بہت سی وجوہات کی نشاندہی کی گئی ہے، جو اکثر سیاسی نظریے کی وجہ سے ہوتی ہیں (مثال کے طور پر. گھر کی قیمتوں میں افراط زر پیدا کرنا، معاشی بدحالی کے وقت میں سرکاری آمدنی کو محدود کرنا، رہن سود ٹیکس کی کٹوتی نیدرلینڈ میں پہلے سے ہی اعلی ٹیکس کی سطح میں اضافہ کر رہی ہے، جس سے اعلی آمدنی والے افراد کو زیادہ غیر متناسب فائدہ ہو رہا ہے)۔ جیسا کہ اب یہ کھڑا ہے، ڈچ سیاست دان اور دیگر تنظیمیں سود کی ادائیگی ٹیکس کی کٹوتی کو ختم کرنے کے لیے ممکنہ حکمت عملیوں پر تحقیق کر رہی ہیں اور ڈچ عوام کو حتمی خاتمے کے لیے تیار کرنے کے لیے عوامی بحث کو ہوا دے رہی ہیں۔ ڈچ عوامی حمایت کا صرف 18 ٪ رہن سود کی کٹوتی کو مکمل طور پر ختم کرتا ہے۔ ناروے ادا کردہ کسی بھی سود کو، چاہے وہ گھر کے رہن کے لیے ہو یا دوسرے قرض کے لیے، کٹوتی کے قابل اخراجات کے طور پر سمجھتا ہے۔ اس کے نتیجے میں ادا کیے گئے تمام سود کے ٹیکس بل میں 22 فیصد کی کمی واقع ہوتی ہے۔ حقیقت یہ ہے کہ حکومت سود کے بل کے 25 فیصد پر سبسڈی دیتی ہے جس نے ناروے میں گھر کی ملکیت کو انتہائی فائدہ مند بنا دیا ہے، اور ناقدین کا کہنا ہے کہ اس کٹوتی سے رئیل اسٹیٹ کی لاگت میں اضافہ ہوا ہے۔ سینٹر پارٹی نے کٹوتی کو کم کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔ سویڈن طلباء کے قرضوں کے علاوہ کسی بھی ذاتی قرض کے لیے، 100,000 ایس ای کے تک سود کا 30 ٪ ٹیکس کریڈٹ، اور اس رقم پر 21 ٪۔ یہ رقم تقریبا 10,000 ایس ای کے فی ٹیکس دہندہ شخص قرضوں کے ساتھ تھی۔ برطانیہ برطانیہ نے رہن کے سود کو ٹیکس میں کٹوتی کی اجازت دینے کے لیے 1983 میں میراس نامی اسکیم متعارف کرائی۔ اسے 2000 میں ختم کر دیا گیا تھا۔ ریاستہائے متحدہ ٹیکس اصلاحات ایکٹ 1986 (TRA86) سے پہلے، تمام ذاتی قرضوں (بشمول کریڈٹ کارڈ کے قرض) پر سود کٹوتی کے قابل تھا۔ ٹی آر اے 86 نے اس وسیع کٹوتی کو ختم کر دیا، لیکن گھر کے رہن کے سود کی کٹوتی کو تنگ کر دیا۔ اگرچہ کچھ امریکیوں کا خیال ہو سکتا ہے کہ کانگریس نے گھر کی ملکیت کی حوصلہ افزائی کے لیے گھر رہن سود میں کٹوتی کی تخلیق کی تھی، لیکن مورخین بتاتے ہیں کہ ایسا کبھی نہیں تھا، جیسا کہ نیو یارک ٹائمز کے ایک مضمون میں بیان کیا گیا ہے جس میں کہا گیا ہے کہ 1913 میں جب سود میں کٹوتی شروع ہوئی تو کانگریس "یقینی طور پر سود میں کٹوتی کو متوسط طبقے کے گھر کی ملکیت کے لیے ایک قدم کے طور پر نہیں سوچ رہی تھی، کیونکہ ٹیکس میں پہلے $3,000 (یا شادی شدہ جوڑوں کے لیے، $4,000) آمدنی کو خارج کر دیا گیا تھا ؛ 1 فیصد سے بھی کم آبادی اس سے زیادہ کمائی کرتی تھی ؛" اس کے علاوہ، اس دور میں، گھر خریدنے والے زیادہ تر لوگوں نے رہن لینے کے بجائے پیشگی ادائیگی کی۔ بلکہ، کٹوتی کی وجہ یہ تھی کہ چھوٹے مالکان کے ملک میں، کاروباری اور ذاتی اخراجات کو الگ کرنا زیادہ مشکل تھا، اور اس لیے تمام سود کی کٹوتی کی اجازت دینا آسان تھا۔ داخلی محصولات کے ضابطے کے تحت، ریاستہائے متحدہ کئی حدود کے ساتھ گھر کے رہن کے سود میں کٹوتی کی اجازت دیتا ہے۔ سب سے پہلے، ٹیکس دہندہ کو کٹوتیوں کو آئٹمائز کرنے کا انتخاب کرنا چاہیے، اور کل آئٹمائزڈ کٹوتیوں کو معیاری کٹوتی سے تجاوز کرنا چاہیے (بصورت دیگر، آئٹمائزیشن ٹیکس کو کم نہیں کرے گی)۔ دوسرا، کٹوتی اصل رہائش گاہ یا دوسرے گھر کے ذریعے محفوظ کردہ قرضوں پر سود تک محدود ہے۔ تیسرا، سود صرف پہلے 10 لاکھ ڈالر کے قرض پر کٹوتی کے قابل ہے جو رہائش گاہ کے حصول، تعمیر، یا کافی حد تک بہتری کے لیے استعمال ہوتا ہے، (500,000 ڈالر اگر علیحدہ سے فائل کرتے ہیں) یا ہوم ایکویٹی کے پہلے 100,000 ڈالر قرض کے مقصد یا استعمال سے قطع نظر۔ ریاستہائے متحدہ میں، گھر کی ملکیت کے لیے اضافی ٹیکس مراعات موجود ہیں۔ مثال کے طور پر، ٹیکس دہندگان کو حقیقی جائیداد کی فروخت پر کیپٹل گین کے 250,000 ڈالر (مشترکہ طور پر فائل کرنے والے شادی شدہ جوڑے کے لیے 500,000 ڈالر) تک کے اخراج کی اجازت ہے اگر مالک اسے فروخت کی تاریخ سے پہلے پانچ میں سے دو سال تک بنیادی رہائش گاہ کے طور پر استعمال کرتا ہے۔ ماہرین اقتصادیات نے یہ ثابت کیا ہے کہ زیادہ لاگت والے زیادہ آمدنی والے علاقوں کو زیادہ تر ٹیکس کا فائدہ ملتا ہے۔ مثال کے طور پر، 1999 میں، سان فرانسسکو، کیلیفورنیا کو فی گھر 26,385 ڈالر ملے جبکہ ایل پاسو، ٹیکساس کو فی گھر 2,153 ڈالر ملے، جو کہ 1، 225% کا فرق تھا۔ 2005 میں، پانچ سب سے زیادہ آمدنی والے میٹرو شہروں میں ٹیکس کی آمد کا 87 فیصد موصول ہوا، جس میں نصف سے زیادہ صرف کیلیفورنیا میں گیا۔ پالیسی پر بحث کٹوتی ریاستہائے متحدہ میں پالیسی پر بحث کا مرکز ہے۔ کٹوتی کا معیاری جواز یہ ہے کہ یہ گھر کی ملکیت کی حوصلہ افزائی کرتا ہے۔ لیکن زیادہ تر ماہرین اقتصادیات کا خیال ہے کہ کٹوتی ایک خراب پالیسی ہے اور یہ نتیجہ خیز نہیں ہے۔ وہ نوٹ کرتے ہیں کہ اس سے عدم مساوات میں اضافہ ہوتا ہے، مارکیٹ میں ایک غیر ضروری بگاڑ ہے، اور رہائش کی عدم استطاعت میں اضافہ ہوتا ہے۔ نیشنل ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز رہن سود کی کٹوتی کی بھرپور حمایت کرتی ہے۔ 2008 میں، ایسوسی ایشن نے دعوی کیا کہ "اگر رہن سود کی کٹوتی کو ٹیکس کریڈٹ میں تبدیل کرنے کی سفارشات پر عمل درآمد کیا جائے تو گھروں کی قیمتیں، خاص طور پر زیادہ لاگت والے علاقوں میں، 15 فیصد کم ہو سکتی ہیں۔" اس کے برعکس، ٹیکس فاؤنڈیشن کا استدلال ہے کہ کچھ کم اور درمیانی آمدنی والے ٹیکس دہندگان اس کٹوتی سے فائدہ اٹھاتے ہیں، اسے رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے لیے سبسڈی کہتے ہیں۔ سینٹر فار کمیونٹی پروگریس کے ایک سینئر فیلو اور فیڈرل ریزرو بینک آف فلاڈیلفیا کے ایک وزٹنگ اسکالر ایلن ملاچ کا کہنا ہے کہ کٹوتی مصنوعی طور پر گھروں کی قیمتوں کو بڑھا دیتی ہے۔ 2013 کے ایک تجزیے کے مطابق، ٹیکس کٹوتی کو ٹیکس کریڈٹ میں تبدیل کرنے اور کریڈٹ کے تحت آنے والی رقم میں کمی سے دس سالوں میں تقریبا 200 بلین ڈالر کا اضافہ ہوگا۔ ماہر معاشیات ایڈورڈ گلیسر نے دی نیویارک ٹائمز میں تبصرہ کیا کہ یہ پالیسی "عوامی پدرانہ پن اپنی بدترین حالت میں ہے" اور غلط طریقے سے "لوگوں کو شہری علاقوں کو چھوڑنے کی ترغیب دیتی ہے" اور ساتھ ہی رہائش پر شرط لگانے کے لیے زیادہ سے زیادہ قرض لینے کی بھی۔ پی بی ایس پر 2012 کے پینل میں جاننے کی ضرورت ہے، ایلیوٹ اسپٹزر، نیویارک کے سابق ڈیموکریٹک گورنر ؛ ٹیکس قانون کی پروفیسر ڈوروتھی اے۔ براؤن ؛ ریگن کے گھریلو پالیسی کے مشیر بروس بارٹلیٹ ؛ اور آزاد خیال ماہر معاشیات ڈینیل جے مچل نے متفقہ طور پر وفاقی رہن سود میں کٹوتی کی مخالفت کی۔ 2018 کے امریکن اکنامک ریویو کے مطالعے سے پتہ چلا ہے کہ رہن کے سود میں کٹوتی کو ختم کرنے سے مکان کی قیمتوں میں کمی، گھر کی ملکیت میں اضافہ، رہن کے قرض میں کمی اور فلاح و بہبود میں بہتری آئے گی۔ 2017 کے ٹیکس کٹس اینڈ جابز ایکٹ کا اثر چونکہ 2017 کے ٹیکس کٹس اینڈ جابز ایکٹ نے معیاری کٹوتی کو اس سطح تک بڑھا دیا جہاں بہت کم ٹیکس دہندگان نے اپنے اخراجات کو آئٹمائز کیا (جہاں وہ رہن سود میں کٹوتی کرتے ہیں)، رہن سود کی کٹوتی کی وفاقی حکومت کی لاگت 60 فیصد کم ہو گئی، جو 2017 میں تقریبا 60 بلین ڈالر تھی جو 2018 میں 25 بلین ڈالر ہو گئی۔ یہ بھی دیکھیں ہڈن ویلفیئر اسٹیٹ انٹرسٹ لینڈ ویلیو ٹیکس لون مارگیج لون کوالیفائیڈ ریزیڈنس انٹرسٹ ٹیکس کٹوتی ٹیکس پالیسی قابل ٹیکس حوالہ جات مارگیج انکم ٹیکس این ایل: ہائپوتھیکرینٹیفٹریک (نیدرلینڈ)