Tenancy deposit scheme (England and Wales)
یونائیٹڈ کنگڈم ہاؤسنگ ایکٹ 2004 کی دفعات کے تحت انگلینڈ اور ویلز میں یقینی شارٹ ہولڈ کرایہ داری کے لیے ڈپازٹ لینے والے ہر زمیندار یا کرایہ دار ایجنٹ کو ایک مجاز کرایہ داری ڈپازٹ اسکیم کے تحت ڈپازٹ کی حفاظت کرنی ہوگی۔ یہ ضابطے 6 اپریل 2007 کو نافذ ہوئے، اور لوکلزم ایکٹ 2011 (6 اپریل 2012 سے نافذ) اور ڈی ریگولیشن ایکٹ 2015 (26 مارچ 2015 سے نافذ) کے ذریعے ان میں ترمیم کی گئی۔ حال ہی میں کرایہ دار فیس ایکٹ 2019 نے کرایہ داروں کو مزید تحفظ فراہم کیا (مثال کے طور پر۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کو محدود کرنا جو لیا جا سکتا ہے اور خودکار صفائی کی فیس پر پابندی لگانا اس بات سے قطع نظر کہ جائیداد کتنی صاف تھی)۔ تعارف کی وجوہات مکان مالکان کے لیے کرایہ داری کے آغاز میں کرایہ دار سے خستہ حال ڈپازٹ لینا عام بات ہے۔ اگر کرایہ دار جائیداد کو کوئی نقصان پہنچاتا ہے تو ڈپازٹ حفاظتی طور پر کام کرتا ہے۔ کچھ بے ایمان زمیندار یا تو کرایہ داری کے اختتام پر جمع رقم واپس کرنے میں بہت سست روی کا مظاہرہ کرتے ہیں یا غیر منصفانہ کٹوتی کرتے ہیں۔ قواعد و ضوابط کا مقصد اس علاقے میں اچھے عمل کو یقینی بنانا ہے، اور متبادل تنازعات کے حل کی حوصلہ افزائی کرکے زمینداروں اور کرایہ داروں کے درمیان تنازعات کو عدالتوں سے باہر رکھنے کی کوشش کرنا ہے۔ تاہم، کرایہ داروں اور زمینداروں کو کرایہ داری ختم ہونے کے بعد بھی معاملات کو ڈپازٹ پروٹیکشن اسکیم تک بڑھانے کے لیے تیار رہنے کی ضرورت ہے اگر معاہدہ جلد نہیں ہوتا ہے، بصورت دیگر بہت زیادہ انتظار کرنے کا مطلب یہ ہو سکتا ہے کہ وہ اسکیم کی غیر جانبدارانہ فیصلہ سازی کی خدمت تک رسائی سے محروم ہو جائیں۔ تفصیل کرایہ دار کرایہ داری کے معاہدے پر دستخط ہونے پر معمول کے مطابق ڈپازٹ (عام طور پر ایک ماہ کا کرایہ) ادا کرتا ہے۔ مکان مالک یا کرایہ دینے والی ایجنسی کے پاس ڈپازٹ کی وصولی سے 30 دن ہوتے ہیں کہ وہ کرایہ دار کو اس اسکیم کی تفصیلات فراہم کرے جو وہ استعمال کر رہے ہیں (جسے مقرر کردہ معلومات کہا جاتا ہے)۔ اگر کرایہ داری کے اختتام پر کوئی تنازعہ نہیں ہے تو اتفاق کے مطابق دونوں فریقوں کو ڈپازٹ واپس کر دیا جائے گا۔ اگر کوئی تنازعہ پیدا ہوا ہے تو فریقین کو متبادل تنازعات کے حل کے عمل کو استعمال کرنے کے لیے مدعو کیا جائے گا جو اسکیم کے اندر مفت فراہم کیا جاتا ہے۔ اگر فریقین تنازعات کے متبادل حل کا انتخاب کرتے ہیں تو وہ اس کے فیصلے کے پابند ہوں گے، لیکن فیصلے کو کالعدم کرنے کے لیے صرف کاؤنٹی عدالت میں اپیل کر سکتے ہیں۔ تحفظ کی اسکیم کی دو قسمیں ہیں:-تحویل پر مبنی-بیمہ پر مبنی انگلینڈ اور ویلز میں یہ اسکیمیں فراہم کرنے والی تین کمپنیاں ہیں: کرایہ دار ڈپازٹ اسکیم (ٹی ڈی ایس) مائی ڈپازٹ ڈپازٹ پروٹیکشن سروس (ڈی پی ایس) تحویل کی اسکیمیں استعمال کرنے کے لیے آزاد ہیں اور مکان مالک یا کرایہ دینے والے ایجنٹ آسانی سے آن لائن یا فون پر جمع کی ادائیگی کر سکتے ہیں۔ یہ رقم اسکیم کے ذریعے بینک کھاتے میں رکھی جاتی ہے اور ایک بار جب دونوں فریق جاری کرنے کے لیے کل رقم پر متفق ہو جاتے ہیں تو براہ راست کرایہ دار کو منتقل کر دی جاتی ہے۔ جب ڈپازٹ انشورنس پر مبنی اسکیم کے تحت ہوتا ہے، تو مکان مالک یا کرایہ دینے والا ایجنٹ ڈپازٹ رکھے گا لیکن اس بات کو یقینی بنانے کے لیے فیس ادا کرنی ہوگی کہ مکان مالک کرایہ داری کے اختتام پر غیر قانونی طور پر ڈپازٹ کو برقرار نہیں رکھے گا۔ اگر کرایہ داری کے اختتام پر مکان مالک ڈپازٹ جاری نہیں کرتا ہے، تو بیمہ کرایہ دار کو واپس کر دے گا۔ ابتدائی طور پر، ڈی پی ایس نے صرف ایک نگہداشت اسکیم پیش کی جبکہ ٹی ڈی ایس اور مائی ڈپازٹس نے صرف انشورنس کی حمایت یافتہ اسکیم پیش کی۔ اپریل 2013 سے، ڈی پی ایس نے انشورنس کی حمایت یافتہ اسکیم بھی پیش کی، اور اپریل 2016 سے، ٹی ڈی ایس اور مائی ڈپازٹس دونوں نے حراست کی اسکیم پیش کرنا شروع کر دی۔ اپریل اور ستمبر 2013 کے درمیان، کیپیٹا نے انشورنس کی حمایت یافتہ اسکیم بھی چلائی۔ کیپٹا کے ذریعے محفوظ کردہ ڈپازٹ کو بعد میں مائی ڈپازٹس میں منتقل کر دیا گیا۔ اگر کوئی مکان مالک یا کرایہ دینے والا ایجنٹ کرایہ دار کے ڈپازٹ کی حفاظت نہیں کرتا ہے اور کرایہ دار کو 30 دن کے اندر مقررہ معلومات فراہم نہیں کرتا ہے تو انہیں ہاؤسنگ ایکٹ 1988 کے تحت سیکشن 21 کے نوٹس کے تحت جائیداد پر دوبارہ قبضہ کرنے سے روکا جاتا ہے، جب تک کہ ڈپازٹ پہلے ادا نہ کیا جائے یا مکان مالک یا اس کے ایجنٹ کے خلاف جرمانے کی کارروائی شروع اور طے نہ کی جائے۔ اگر کرایہ دار ڈپازٹ کے تحفظ کے لیے عدالت میں درخواست دیتا ہے اور یہ ظاہر ہوتا ہے کہ مکان مالک اسکیم کی تعمیل نہیں کر رہا ہے، تو عدالت کو مکان مالک کو 14 دن کے اندر کرایہ دار کو ڈپازٹ کی رقم کے ایک سے تین گنا کے درمیان ادا کرنے کا حکم دینا چاہیے۔ 6 اپریل 2007 کو قواعد و ضوابط کے آغاز سے پہلے لی گئی ڈپازٹ کی عدم حفاظت کے نتیجے میں جرمانہ نہیں ہوتا ہے، لیکن جب تک ڈپازٹ کی حفاظت نہیں کی جاتی تب تک کوئی درست سیکشن 21 نوٹس نہیں دیا جا سکتا ہے۔ 2012 سے پہلے کے مقدمات ٹینسیا بمقابلہ ویژن انٹرپرائزز لمیٹڈ-14 دن کی ڈیڈ لائن کے بعد رجسٹرڈ ڈپازٹ گلیڈہرسٹ پراپرٹیز لمیٹڈ بمقابلہ ہاشیمی-کرایہ داری کے دوران ڈپازٹ کبھی رجسٹرڈ نہیں ہوا ڈرائیکوٹ بمقابلہ ہینلز-14 دن کی ڈیڈ لائن کے بعد رجسٹرڈ ڈپازٹ ہاروی بمقابلہ بامفورتھ-14 دن کے اندر ڈپازٹ رجسٹرڈ لیکن معلومات فراہم نہیں کی گئیں۔ ان معاملات میں دفاع لوکلزم ایکٹ 2011 سے متاثر ہوتے ہیں، جس نے ڈپازٹ رجسٹریشن کو متاثر کرنے والے قانون میں درج ذیل تبدیلیاں کیں: رجسٹریشن کی آخری تاریخ اور مقررہ معلومات فراہم کرنے کے لیے ڈپازٹ کی ادائیگی کے بعد 14 سے 30 دن میں تبدیلی کی گئی۔ عدم تعمیل کے لیے جرمانے لاگو ہوتے ہیں یہاں تک کہ اگر رجسٹریشن دیر سے کی جاتی ہے تو عدالت کو ڈپازٹ کی رقم کو منظوری کے طور پر 1x سے 3x دینے کی صوابدید دیتا ہے، تمام معاملات میں 3x کے بجائے عدم تعمیل کے لیے جرمانے لاگو ہوتے ہیں۔ دعوی شروع کرنے کا پہلا قدم مکان مالک یا کرایہ دار کے آن لائن اکاؤنٹ تک رسائی حاصل کرکے نام نہاد قانونی اعلامیہ حاصل کرنا، اور آن لائن فارم کا استعمال کرتے ہوئے عمل شروع کرنا ہے۔ ایک بار دعوی شروع ہونے کے بعد، زیر بحث تنازعات کی خدمت دونوں فریقوں کو تنازعہ سے آگاہ کرتی ہے، اور کسی اضافی ثبوت کی درخواست کرتی ہے، اس سے پہلے کہ دعوی کو متبادل تنازعات کے حل کی خدمت میں بھیجا جائے، جب تک کہ کوئی بھی فریق یہ نہ کہے کہ وہ اے ڈی آر سروس استعمال کرنا چاہتے ہیں یا تحریری طور پر مطلع نہ کریں کہ وہ کاؤنٹی عدالتوں میں تنازعہ کو حل کرنا چاہتے ہیں، یا متبادل طور پر کسی اور تنازعات کے حل کی خدمت۔ لوکلزم ایکٹ 2011 ہاؤسنگ ایکٹ نے زمینداروں اور کرایہ دار ایجنٹوں کے لیے ایک خامی کھولی۔ اگرچہ ڈپازٹ کی حفاظت نہ کرنے یا مقررہ معلومات جاری نہ کرنے پر جرمانہ تھا، لیکن اصل 14 دن کی حد کے اندر ایسا نہ کرنے پر کوئی جرمانہ نہیں تھا۔ اس خامی کو ختم کرنے کے لیے، لوکلزم ایکٹ 2011 نے کرایہ داری کے ذخائر کی حفاظت کے لیے وقت کی حد کو 14 سے بڑھا کر 30 دن کر دیا، اور یہ حد مطلق ہو گئی۔ لہذا، مکان مالک کو رقم جمع کرنے کی ادائیگی کے 31 ویں دن کرایہ دار عدالت میں درخواست دے سکتا ہے اگر رقم کو محفوظ نہیں کیا گیا ہے اور مقررہ معلومات نہیں دی گئی ہیں۔ یہاں تک کہ اگر ڈپازٹ رجسٹرڈ ہے یا 30 دن کی ونڈو کے بعد کسی بھی وقت مقرر کردہ معلومات دی جاتی ہیں تب بھی کرایہ دار کو دعوی کرنے کا حق حاصل ہے۔ دعوی ڈپازٹ کی مکمل رقم کی واپسی کے ساتھ ساتھ ڈپازٹ کی رقم کے ایک سے تین گنا کے درمیان جرمانے کے لیے ہوگا، جو عدالت کی صوابدید پر دیا جائے گا۔ کرایہ دار اب کرایہ داری ختم ہونے کے بعد جرمانہ ایوارڈ کے لیے کاؤنٹی عدالت میں درخواست بھی دے سکتے ہیں۔ متبادل کئی "نو ڈپازٹ" یا "زیرو ڈپازٹ" اسکیمیں چل رہی ہیں جو انشورنس کمپنیوں کے ذریعے فراہم کی جاتی ہیں۔ یہ جمع کیے بغیر زمینداروں کو تحفظ فراہم کر سکتے ہیں۔ بانڈ اسکیمیں ان لوگوں کے لیے ایک متبادل ہیں جو ڈپازٹ کے متحمل نہیں ہو سکتے۔ وہ عام طور پر بے گھر ہونے کی روک تھام کے اقدام کے طور پر استعمال ہوتے ہیں۔ یہ بھی دیکھیں انگلینڈ اور ویلز میں کرایہ پر کنٹرول حوالہ جات بیرونی روابط گورنمنٹ ٹینیسی ڈپازٹ: ڈائریکٹگوو کمیونٹیز اور لوکل گورنمنٹ ویب سائٹ ٹریڈ گروپس ایسوسی ایشن آف ریزیڈنشل لیٹنگ ایجنٹس رائل انسٹی ٹیوشن آف چارٹرڈ سروےرز ریزیڈنشل لینڈلورڈز ایسوسی ایشن نیشنل لینڈلورڈز ایسوسی ایشن شیلٹر مہم انگلینڈ میں ٹینیسی ڈپازٹ کے ضوابط 2007 کے بارے میں آگاہی بڑھانا 2007 ویلز میں 2007 کے ادارے سیاست میں انگلینڈ میں سستی ہاؤسنگ انگلینڈ میں ہاؤسنگ ویلز میں زمیندار-کرایہ دار قانون انگلینڈ میں مقامی حکومت ویلز میں غربت ویلز برطانیہ میں رئیل اسٹیٹ برطانیہ میں انگریزی پراپرٹی لاء ویلفیئر کرایہ پر لینا برطانیہ میں انشورنس قانون سازی انشورنس برطانیہ میں انشورنس ڈپازٹ انشورنس کی اقسام