Lenders mortgage insurance
قرض دہندگان کا رہن بیمہ (ایل ایم آئی)، جسے امریکہ میں نجی رہن بیمہ (پی ایم آئی) بھی کہا جاتا ہے، ایک قسم کا بیمہ ہے جو قرض دہندہ یا ٹرسٹی کو سیکیورٹیز کے پول کے لیے ادا کیا جاتا ہے جو رہن قرض لیتے وقت درکار ہو سکتا ہے۔ اس کا مقصد اس صورت میں نقصانات کی تلافی کرنا ہے جہاں رہن دینے والا قرض کی ادائیگی کرنے کے قابل نہیں ہے اور قرض دہندہ پیشگی بندش اور رہن والی جائیداد کی فروخت کے بعد اپنے اخراجات کی وصولی کرنے کے قابل نہیں ہے۔ امریکہ میں رہن بیمہ پی ایم آئی کی سالانہ لاگت مختلف ہوتی ہے اور زیادہ تر معاملات میں قرض کی کل قیمت کے لحاظ سے ظاہر کی جاتی ہے، اس کا انحصار قرض کی مدت، قرض کی قسم، گھر کی کل قیمت کا تناسب جس کی مالی اعانت کی جاتی ہے، کوریج کی رقم، اور پریمیم ادائیگیوں کی تعدد (ماہانہ، سالانہ، یا واحد) پر ہوتا ہے۔ پی ایم آئی پہلے ہی قابل ادائیگی ہو سکتا ہے، یا اسے واحد پریمیم پروڈکٹ کی صورت میں قرض پر سرمایہ بنایا جا سکتا ہے۔ اس قسم کے بیمہ کی ضرورت عام طور پر صرف اس صورت میں ہوتی ہے جب نیچے کی ادائیگی سیلز پرائس یا تشخیص شدہ قیمت کا 20 فیصد یا اس سے کم ہو (دوسرے لفظوں میں، اگر لون ٹو ویلیو تناسب (ایل ٹی وی) 80 فیصد یا اس سے زیادہ ہو)۔ ایک بار جب اصل قیمت کو 80 فیصد تک کم کر دیا جاتا ہے، تو روایتی قرضوں پر اکثر پی ایم آئی کی ضرورت نہیں رہتی ہے۔ یہ اصل کی ادائیگی، گھر کی قیمت میں اضافہ، یا دونوں کے ذریعے ہو سکتا ہے۔ ایف ایچ اے قرضوں کو اکثر پی ایم آئی کو ہٹانے کے لیے ری فنانسنگ کی ضرورت ہوتی ہے، یہاں تک کہ ایل ٹی وی کے 80 فیصد سے نیچے آنے کے بعد بھی۔ پی ایم آئی کی ادائیگی سے سود کی موثر بچت کافی ہو سکتی ہے۔ قرض دہندہ کے ذریعے ادا کردہ ایم آئی کے معاملے میں، پالیسی کی مدت فراہم کردہ کوریج کی قسم (یا تو پرائمری انشورنس، یا کسی قسم کی پول انشورنس پالیسی) کی بنیاد پر مختلف ہو سکتی ہے۔ قرض لینے والوں کو عام طور پر کسی بھی قرض دہندہ کی طرف سے ادا کردہ ایم آئی کا علم نہیں ہوتا ہے، درحقیقت زیادہ تر "کوئی ایم آئی درکار نہیں" قرضوں میں دراصل قرض دہندہ کی طرف سے ادا کردہ ایم آئی ہوتا ہے، جس کی مالی اعانت زیادہ شرح سود کے ذریعے کی جاتی ہے جو قرض لینے والا ادا کرتا ہے۔ بعض اوقات قرض دہندگان کو رہن بیمہ ایک مقررہ مدت (مثال کے طور پر، 2 یا 3 سال) کے لیے ادا کرنے کی ضرورت ہوگی، چاہے اصل اس سے پہلے 80 فیصد تک پہنچ جائے۔ قانونی طور پر، ایم آئی کی منسوخی کی اجازت دینے کی کوئی ذمہ داری نہیں ہے جب تک کہ قرض کی اصل خریداری کی قیمت کی بنیاد پر 78 فیصد ایل ٹی وی تناسب پر ادائیگی نہ ہو جائے۔ منسوخی کی درخواست رہن کے خدمت گار کی طرف سے پی ایم آئی کمپنی کو ہونی چاہیے جس نے بیمہ جاری کیا تھا۔ اکثر خدمت گار کو ایل ٹی وی کا تعین کرنے کے لیے نئی تشخیص کی ضرورت ہوگی۔ اگر قرض لینے والوں کے پاس رہن بیمہ کی ضرورت سے بچنے کے لیے درکار 20 فیصد سے کم ادائیگی ہے، تو وہ فرق کو پورا کرنے کے لیے دوسرے رہن (جسے بعض اوقات "پگی بیک لون" کہا جاتا ہے) کا استعمال کر سکتے ہیں۔ اس قرض دینے کی تکنیک کے دو مقبول ورژن نام نہاد 80/10/10 اور 80/15/5 انتظامات ہیں۔ دونوں میں 80 فیصد ایل ٹی وی کے لیے بنیادی رہن حاصل کرنا شامل ہے۔ ایک 80/10/10 پروگرام 10 فیصد ڈاؤن پیمنٹ کے ساتھ 10 فیصد ایل ٹی وی سیکنڈ رہن کا استعمال کرتا ہے، اور ایک 80/15/5 پروگرام 5 فیصد ڈاؤن پیمنٹ کے ساتھ 15 فیصد ایل ٹی وی سیکنڈ رہن کا استعمال کرتا ہے۔ دوسرے رہن اور نیچے کی ادائیگی کی رقم کے دیگر امتزاج بھی دستیاب ہو سکتے ہیں۔ ان انتظامات کو استعمال کرنے کا ایک فائدہ یہ ہے کہ ریاستہائے متحدہ کے ٹیکس قانون کے تحت، رہن سود کی ادائیگی قرض لینے والے کے انکم ٹیکس پر کٹوتی کے قابل ہو سکتی ہے، جبکہ رہن انشورنس پریمیم 2007 تک نہیں تھے۔ کچھ حالات میں، قرض لینے کی مکمل لاگت ایک واحد قرض کے ساتھ جانے کے مقابلے میں سستی ہو سکتی ہے جس میں قرض لینے والے کی ادائیگی یا قرض دہندہ کی ادائیگی کا ایم آئی شامل ہو۔ ایل ایم آئی/پی ایم آئی ٹیکس کٹوتی رہن بیمہ 2007 میں امریکہ میں ٹیکس کٹوتی کے قابل بن گیا۔ کچھ گھر مالکان کے لیے، نئے قانون نے رہن کا بیمہ حاصل کرنا 'پگگی بیک' قرض حاصل کرنے سے سستا بنا دیا۔ 2006 میں منظور شدہ ایم آئی ٹیکس کٹوتی کا التزام سالانہ 109,000 ڈالر تک کمانے والے گھر مالکان کے لیے نجی رہن بیمہ کی لاگت کے لیے ایک آئٹمائزڈ کٹوتی فراہم کرتا ہے۔ اصل قانون میں 2007 میں تین سالہ کٹوتی فراہم کرنے کے لیے توسیع کی گئی تھی، جو 31 دسمبر 2006 کے بعد اور یکم جنوری 2010 سے پہلے جاری کردہ رہن کے معاہدوں کے لیے موثر ہے۔ اس کا اطلاق رہن بیمہ معاہدوں پر نہیں ہوتا جو قانون سازی کی منظوری سے پہلے موجود تھے۔ 2023 تک، پی ایم آئی 2007 سے 2021 تک تمام سالوں کے لیے ٹیکس کٹوتی کے قابل تھا۔ آئی آر ایس 2022 کے لیے پی ایم آئی کاٹنے کی اجازت نہیں دیتا ہے۔ آسٹریلیا میں رہن بیمہ آسٹریلیا میں دو اہم رہن بیمہ کنندگان جین ورتھ فنانشل اور کیو بی ای ایل ایم آئی ہیں۔ رہن بیمہ قابل ادائیگی ہے اگر قرض سے قیمت کا تناسب (آسٹریلیا میں ایل ٹی وی، یا ایل وی آر) 80 فیصد سے زیادہ ہے، یا کم دستاویز والے قرضوں کے لیے 60 فیصد سے زیادہ ہے۔ کچھ غیر بینک قرض دہندگان ایل وی آر سے قطع نظر ہر قرض کے لیے رہن بیمہ حاصل کرتے ہیں، تاہم اگر قرض 80 فیصد ایل وی آر سے کم ہے تو قرض دہندہ اس کی ادائیگی کرتا ہے۔ ایل ایم آئی پریمیم کا حساب قرض کی رقم اور ایل وی آر کی بنیاد پر سلائڈنگ پیمانے کا استعمال کرتے ہوئے کیا جاتا ہے۔ ریاستی حکومت کی اسٹامپ ڈیوٹی پریمیم پر قابل ادائیگی ہو سکتی ہے۔ پریمیم اکثر قرض کی رقم کے اوپر کیپٹلائز کیا جاتا ہے۔ دوسرے ممالک کے برعکس، ایل ایم آئی پریمیم آسٹریلیا میں ایک بار کی فیس ہے۔ کینیڈا میں رہن بیمہ بینک ایکٹ جو بینکوں کے ساتھ ساتھ کریڈٹ یونینوں اور کیسیس پاپولر کو کنٹرول کرنے والے صوبائی قوانین کو کنٹرول کرتا ہے، زیادہ تر منظم قرض دینے والے اداروں کو بیمہ کے بغیر رہن فراہم کرنے سے منع کرتا ہے اگر ایل ٹی وی 80 فیصد سے زیادہ ہے۔ کینیڈا مارگیج اینڈ ہاؤسنگ کارپوریشن کی طرف سے فراہم کردہ عام پریمیم کی شرحیں قرض کے اصل کے 1 فیصد (80 فیصد ایل ٹی وی کے لیے) اور 2.75% (95 فیصد ایل ٹی وی کے لیے) کے درمیان ہوتی ہیں۔ مورٹگیج انشورنس کریڈٹ ڈیفالٹ سویپ حوالہ جات مورٹگیج انشورنس مورٹگیج انڈسٹری آف دی یونائیٹڈ سٹیٹس مورٹگیج انڈسٹری آف آسٹریلیا بھی دیکھیں۔