Real estate economics
رئیل اسٹیٹ معاشیات رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں معاشی تکنیکوں کا اطلاق ہے۔ یہ قیمتوں، فراہمی اور طلب کے نمونوں کی وضاحت، وضاحت اور پیش گوئی کرنے کی کوشش کرتا ہے۔ ہاؤسنگ اکنامکس کا قریب سے متعلق شعبہ دائرہ کار میں تنگ ہے، جس کی توجہ رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں پر مرکوز ہے، جبکہ رئیل اسٹیٹ کے رجحانات پر تحقیق کاروبار اور صنعت کو متاثر کرنے والی ساختی تبدیلیوں پر مرکوز ہے۔ دونوں جزوی توازن تجزیہ (رسد اور طلب)، شہری معاشیات، مقامی معاشیات، بنیادی اور وسیع تحقیق، سروے اور مالیات پر مبنی ہیں۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں کا جائزہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں اہم شرکاء یہ ہیں: صارفین: یہ لوگ مالک اور کرایہ دار دونوں ہیں۔ وہ مکانات یا تجارتی جائیداد بطور سرمایہ کاری خریدتے ہیں اور کاروبار میں رہنے یا استعمال کرنے کے لیے بھی۔ کاروباروں کو زمین استعمال کرنے کے لیے عمارتوں کی ضرورت ہو بھی سکتی ہے اور نہیں بھی۔ زمین کو دوسرے طریقوں سے استعمال کیا جا سکتا ہے، جیسے زراعت، جنگلات یا کان کنی کے لیے۔ مالکان: یہ لوگ خالص سرمایہ کار ہیں۔ وہ اس رئیل اسٹیٹ پر قبضہ نہیں کرتے جو وہ خریدتے ہیں۔ عام طور پر، وہ جائیداد کو دوسرے فریقوں کو کرایہ پر دیتے ہیں یا لیز پر دیتے ہیں۔ کرایہ دار: وہ خالص صارفین ہیں۔ ڈویلپرز: یہ لوگ بازار میں فروخت کے لیے عمارتوں کے لیے زمین تیار کرنے میں شامل ہوتے ہیں۔ تجدید کار: وہ مارکیٹ میں تجدید شدہ خصوصیات فراہم کرتے ہیں۔ سہولت کار: اس گروپ میں بینک، رئیل اسٹیٹ بروکرز، وکلاء، سرکاری ریگولیٹرز اور دیگر شامل ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی خریداری اور فروخت میں سہولت فراہم کرتے ہیں۔ صارفین، مالکان اور کرایہ داروں کے انتخاب بازار کی مانگ کا پہلو بناتے ہیں، جبکہ مالکان، ڈویلپرز اور تجدید کاروں کے انتخاب سپلائی کا پہلو بناتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں سپلائی اور ڈیمانڈ کے سادہ تجزیے کو لاگو کرنے کے لیے، معیاری مائیکرو اکنامک مفروضوں اور طریقہ کار میں متعدد تبدیلیاں کرنے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی منفرد خصوصیات کو ایڈجسٹ کیا جانا چاہیے۔ ان خصوصیات میں شامل ہیں: استحکام۔ رئیل اسٹیٹ پائیدار ہے۔ ایک عمارت کئی دہائیوں یا صدیوں تک چل سکتی ہے، اور اس کے نیچے کی زمین عملی طور پر ناقابل تسخیر ہے۔ نتیجے کے طور پر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں کو اسٹاک/فلو مارکیٹ کے طور پر بنایا جاتا ہے۔ اگرچہ یہ تناسب وقت کے ساتھ انتہائی متغیر ہے، لیکن عمارت کی فراہمی کی اکثریت موجودہ عمارتوں کے ذخیرے پر مشتمل ہے، جبکہ ایک چھوٹا سا تناسب نئی ترقی کے بہاؤ پر مشتمل ہے۔ کسی بھی مدت میں رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کے اسٹاک کا تعین پچھلی مدت میں موجودہ اسٹاک، موجودہ اسٹاک کی خرابی کی شرح، موجودہ اسٹاک کی تزئین و آرائش کی شرح، اور موجودہ مدت میں نئی ترقی کے بہاؤ سے ہوتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایڈجسٹمنٹ کا اثر موجودہ عمارتوں کے نسبتا بڑے اسٹاک سے کم ہوتا ہے۔ متفرقیت۔ رئیل اسٹیٹ کا ہر یونٹ اس کے مقام، عمارت اور اس کی مالی اعانت کے لحاظ سے منفرد ہے۔ اس سے قیمتوں کا تعین مشکل ہو جاتا ہے، تلاش کے اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے، معلومات میں عدم توازن پیدا ہوتا ہے، اور متبادل کو بہت حد تک محدود کر دیتا ہے۔ اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، ماہرین اقتصادیات، متھ (1960) سے شروع کرتے ہوئے، سروس یونٹس کے لحاظ سے سپلائی کی وضاحت کرتے ہیں ؛ یعنی، کسی بھی فزیکل یونٹ کو ان خدمات میں تبدیل کیا جا سکتا ہے جو وہ فراہم کرتی ہیں۔ اولسن (1969) ہاؤسنگ سروسز کی ان اکائیوں کو ایک ناقابل مشاہدہ نظریاتی تعمیر کے طور پر بیان کرتا ہے۔ ہاؤسنگ اسٹاک میں گراوٹ آتی ہے، جس کی وجہ سے یہ نئی عمارتوں سے معیاری طور پر مختلف ہوتا ہے۔ بازار کے توازن کا عمل متعدد معیار کی سطحوں پر چلتا ہے۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو عام طور پر رہائشی، تجارتی اور صنعتی حصوں میں تقسیم کیا جاتا ہے۔ اسے مزید ذیلی زمروں میں بھی تقسیم کیا جا سکتا ہے جیسے تفریحی، آمدنی پیدا کرنے والا، تاریخی یا محفوظ، اور اسی طرح۔ اعلی لین دین کے اخراجات۔ گھر خریدنے اور/یا گھر میں منتقل ہونے میں زیادہ تر قسم کے لین دین سے کہیں زیادہ لاگت آتی ہے۔ اخراجات میں تلاش کے اخراجات، رئیل اسٹیٹ فیس، منتقل کرنے کے اخراجات، قانونی فیس، لینڈ ٹرانسفر ٹیکس، اور ڈیڈ رجسٹریشن فیس شامل ہیں۔ بیچنے والے کے لیے لین دین کی لاگت عام طور پر خریداری کی قیمت کے 1.5 فیصد اور 6 فیصد کے درمیان ہوتی ہے۔ براعظمی یورپ کے کچھ ممالک میں، خریدار اور فروخت کنندہ دونوں کے لیے لین دین کی لاگت 15 ٪ اور 20 ٪ کے درمیان ہو سکتی ہے۔ طویل تاخیر۔ مارکیٹ ایڈجسٹمنٹ کا عمل وقت کی تاخیر سے مشروط ہے کیونکہ اس میں فنانس، ڈیزائن، اور نئی سپلائی کی تعمیر میں لگنے والے وقت کی لمبائی اور مانگ کی تبدیلی کی نسبتا سست شرح کی وجہ سے بھی۔ ان وقفوں کی وجہ سے، مختصر مدت میں عدم توازن کے بہت زیادہ امکانات ہیں۔ ایڈجسٹمنٹ میکانزم زیادہ سیال بازاروں کے مقابلے میں سست ہوتے ہیں۔ سرمایہ کاری اور کھپت دونوں اچھے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کو واپسی (سرمایہ کاری کا سامان) حاصل کرنے کی توقع کے ساتھ، اسے استعمال کرنے کے ارادے سے (کھپت کا سامان)، یا دونوں کے ساتھ خریدا جا سکتا ہے۔ ان افعال کو الگ کیا جا سکتا ہے (بازار کے شرکاء کے ساتھ ایک یا دوسرے کام پر توجہ مرکوز کی جا سکتی ہے) یا مشترکہ (اس شخص کے معاملے میں جو اس گھر میں رہتا ہے جس کا وہ مالک ہے)۔ اچھائی کی اس دوہری نوعیت کا مطلب یہ ہے کہ لوگوں کے لیے رئیل اسٹیٹ میں زیادہ سرمایہ کاری کرنا کوئی غیر معمولی بات نہیں ہے یعنی کسی اثاثے میں اس سے زیادہ رقم کی سرمایہ کاری کرنا جس کی قیمت کھلی منڈی میں ہے۔ حرکت پذیری۔ رئیل اسٹیٹ مقامی طور پر غیر متحرک ہے (موبائل گھروں کو چھوڑ کر، لیکن ان کے نیچے کی زمین اب بھی غیر متحرک ہے)۔ صارفین اچھے کے لیے آتے ہیں بجائے اس کے کہ اچھے صارفین کے پاس جائیں۔ اس کی وجہ سے کوئی جسمانی بازار نہیں ہو سکتا۔ اس مقامی استحکام کا مطلب یہ ہے کہ بازار میں ایڈجسٹمنٹ سامان کی نقل و حرکت کے بجائے رہائش گاہوں میں منتقل ہونے والے لوگوں کے ذریعہ ہونی چاہیے۔ مثال کے طور پر، اگر ذائقے بدلتے ہیں اور زیادہ لوگ مضافاتی مکانات کا مطالبہ کرتے ہیں، تو لوگوں کو مضافاتی علاقوں میں رہائش تلاش کرنی چاہیے، کیونکہ اپنے موجودہ مکان اور لاٹ کو مضافاتی علاقے میں لانا ناممکن ہے (یہاں تک کہ ایک متحرک گھر کا مالک، جو گھر منتقل کر سکتا ہے، اسے پھر بھی ایک نیا لاٹ تلاش کرنا ہوگا)۔ شہری علاقوں میں ہاؤسنگ یونٹس کی قربت کے ساتھ مل کر مقامی فکسٹی کسی دیئے گئے مقام میں موروثی بیرونی پہلوؤں کی صلاحیت کو ظاہر کرتی ہے۔ ہاؤسنگ انڈسٹری ہاؤسنگ انڈسٹری گھروں کی ترقی، تعمیر اور فروخت ہے۔ اس کے مفادات کی نمائندگی ریاستہائے متحدہ میں نیشنل ایسوسی ایشن آف ہوم بلڈرز (این اے ایچ بی) کرتی ہے۔ آسٹریلیا میں رہائشی ہاؤسنگ انڈسٹری کی نمائندگی کرنے والی تجارتی ایسوسی ایشن ہاؤسنگ انڈسٹری ایسوسی ایشن ہے۔ اس سے مراد ہاؤسنگ مارکیٹ بھی ہے جس کا مطلب ہے گھروں کی فراہمی اور طلب، عام طور پر کسی خاص ملک یا خطے میں۔ ہاؤسنگ مارکیٹ میں رہائش کی فراہمی، رہائش کی طلب، مکان کی قیمتیں، کرایے کا شعبہ اور ہاؤسنگ مارکیٹ میں حکومتی مداخلت جیسی خصوصیات شامل ہیں۔ ہاؤسنگ کی مانگ ہاؤسنگ کی مانگ کے اہم تعین کنندگان آبادیاتی ہیں۔ لیکن دیگر عوامل، جیسے آمدنی، رہائش کی قیمت، کریڈٹ کی لاگت اور دستیابی، صارفین کی ترجیحات، سرمایہ کاروں کی ترجیحات، متبادلات کی قیمت، اور تکمیل کی قیمت، سبھی ایک کردار ادا کرتے ہیں۔ بنیادی آبادیاتی متغیرات آبادی کا سائز اور آبادی میں اضافہ ہیں: معیشت میں جتنے زیادہ لوگ ہوں گے، رہائش کی مانگ اتنی ہی زیادہ ہوگی۔ لیکن یہ ایک حد سے زیادہ آسان کاری ہے۔ خاندانی سائز، خاندان کی عمر کی ساخت، پہلے اور دوسرے بچوں کی تعداد، خالص ہجرت (امیگریشن مائنس امیگریشن)، غیر خاندانی گھریلو تشکیل، دوہرے خاندانی گھرانوں کی تعداد، شرح اموات، طلاق کی شرح، اور شادیوں پر غور کرنا ضروری ہے۔ ہاؤسنگ اکنامکس میں، تجزیہ کی بنیادی اکائی فرد نہیں ہے، جیسا کہ یہ معیاری جزوی توازن کے نمونوں میں ہے۔ بلکہ، یہ گھرانے ہیں، جو ہاؤسنگ خدمات کا مطالبہ کرتے ہیں: عام طور پر فی گھر ایک گھر۔ گھرانوں کا سائز اور آبادیاتی ساخت متغیر ہے اور مکمل طور پر خارجی نہیں ہے۔ یہ ہاؤسنگ مارکیٹ کے لیے اس لحاظ سے غیر معمولی ہے کہ جیسے جیسے ہاؤسنگ سروسز کی قیمت بڑھتی جائے گی، گھریلو سائز میں بھی اضافہ ہوتا جائے گا۔ آمدنی بھی ایک اہم تعین کنندہ ہے۔ شمالی امریکہ میں مانگ کی آمدنی کی لچک کے تجرباتی اقدامات 0.0 سے 0.0 تک ہیں۔ اگر مستقل آمدنی کی لچک کو ماپا جاتا ہے، تو نتائج قدرے زیادہ ہوتے ہیں (کین اور کوئگلی 1975) کیونکہ عارضی آمدنی سال بہ سال اور افراد میں مختلف ہوتی ہے، لہذا مثبت عارضی آمدنی منفی عارضی آمدنی کو منسوخ کرنے کا رجحان رکھتی ہے۔ بہت سے ہاؤسنگ ماہر معاشیات رئیل اسٹیٹ خریدنے کی زیادہ لاگت کی وجہ سے سالانہ آمدنی کے بجائے مستقل آمدنی کا استعمال کرتے ہیں۔ بہت سے لوگوں کے لیے، رئیل اسٹیٹ سب سے مہنگی چیز ہوگی جو وہ کبھی خریدیں گے۔ رہائش کی قیمت بھی ایک اہم عنصر ہے۔ شمالی امریکہ میں ہاؤسنگ سروسز کی مانگ کی قیمت کی لچک کا تخمینہ پولنسکی اور ایل ووڈ (1979) کے ذریعہ منفی 0.7 اور میسل، برنھم اور آسٹن (1971) کے ذریعہ منفی 0.9 کے طور پر لگایا گیا ہے۔ انفرادی گھرانے کی رہائش کی مانگ کو معیاری افادیت/انتخاب کے نظریہ کے ساتھ نمونہ بنایا جا سکتا ہے۔ ایک یوٹیلیٹی فنکشن، جیسے کہ تعمیر کیا جا سکتا ہے، جس میں گھر کی یوٹیلیٹی مختلف اشیا اور خدمات کا فنکشن ہے۔ یہ بجٹ کی رکاوٹ سے مشروط ہوگا جیسے کہ گھر کی دستیاب آمدنی کہاں ہے اور مختلف اشیا اور خدمات کی قیمتیں کیا ہیں۔ مساوات اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ تمام اشیا اور خدمات پر خرچ کی جانے والی رقم دستیاب آمدنی کے برابر ہونی چاہیے۔ چونکہ یہ غیر حقیقی ہے، اس لیے ماڈل کو ادھار لینے اور بچت کی اجازت دینے کے لیے ایڈجسٹ کیا جانا چاہیے۔ دولت، زندگی بھر کی آمدنی، یا مستقل آمدنی کی پیمائش درکار ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی تنوع کے حساب سے ماڈل کو بھی ایڈجسٹ کیا جانا چاہیے۔ یہ یوٹیلیٹی فنکشن کو ڈی کنسٹرکٹ کرکے کیا جا سکتا ہے۔ اگر ہاؤسنگ سروسز () کو اس کے اجزاء () میں الگ کیا جاتا ہے، تو یوٹیلیٹی فنکشن کو اس طرح دوبارہ لکھا جا سکتا ہے۔ ہاؤسنگ سروسز () کی قیمت میں تبدیلی کرکے اور زیادہ سے زیادہ افادیت کے نکات کو حل کرکے، ہاؤسنگ سروسز کے لیے گھریلو مانگ کا شیڈول بنایا جا سکتا ہے۔ بازار کی مانگ کا حساب تمام انفرادی گھریلو مطالبات کا خلاصہ کرکے کیا جاتا ہے۔ ہاؤسنگ ڈویلپرز کی فراہمی زمین، محنت، اور مختلف ان پٹ، جیسے بجلی اور تعمیراتی مواد کا استعمال کرتے ہوئے ہاؤسنگ سپلائی تیار کرتی ہے۔ نئی سپلائی کی مقدار کا تعین ان ان پٹ کی لاگت، گھروں کے موجودہ اسٹاک کی قیمت، اور پیداوار کی ٹیکنالوجی سے ہوتا ہے۔ مضافاتی شمالی امریکہ میں ایک عام واحد خاندانی رہائش کے لیے، کوئی بھی لاگت کا تخمینہ فیصد مندرجہ ذیل طور پر تفویض کر سکتا ہے: حصول کے اخراجات، 10 ٪ ؛ سائٹ کی بہتری کے اخراجات، 11 ٪ ؛ مزدوری کے اخراجات، 26 ٪ ؛ مواد کے اخراجات، 31 ٪ ؛ مالیاتی اخراجات، 3 ٪ ؛ انتظامی اخراجات، 15 ٪ ؛ اور مارکیٹنگ کے اخراجات، 4 ٪۔ ملٹی یونٹ رہائشی رہائش گاہیں عام طور پر مندرجہ ذیل طور پر ٹوٹ جاتی ہیں: حصول کے اخراجات، 7 ٪ ؛ سائٹ کی بہتری کے اخراجات، 8 ٪ ؛ مزدوری کے اخراجات، 27 ٪ ؛ مواد کے اخراجات، 33 ٪ ؛ مالیاتی اخراجات، 3 ٪ ؛ انتظامی اخراجات، 17 ٪ ؛ اور مارکیٹنگ کے اخراجات، 5 ٪۔ پبلک سب ڈویژن کی ضروریات دائرہ اختیار کے لحاظ سے ترقیاتی اخراجات میں 3 فیصد تک اضافہ کر سکتی ہیں۔ بلڈنگ کوڈز میں فرق ترقیاتی اخراجات میں تقریبا 2 فیصد فرق کا سبب بنتا ہے۔ تاہم، یہ ذیلی تقسیم اور بلڈنگ کوڈ کے اخراجات عام طور پر عمارتوں کی مارکیٹ ویلیو میں کم از کم ان کی لاگت کی رقم سے اضافہ کرتے ہیں۔ ایک پیداواری فنکشن جیسا کہ تعمیر کیا جا سکتا ہے جس میں پیدا شدہ مکانات کی مقدار ہوتی ہے، محنت کی مقدار ہوتی ہے، استعمال شدہ زمین کی مقدار ہوتی ہے، اور دیگر مواد کی مقدار ہوتی ہے۔ تاہم، اس پیداواری فنکشن کو موجودہ عمارتوں کی تزئین و آرائش اور اضافے کے حساب سے ایڈجسٹ کیا جانا چاہیے۔ ایسا کرنے کے لیے، ایک دوسرا پروڈکشن فنکشن بنایا جاتا ہے جس میں موجودہ رہائش کا ذخیرہ اور ان کی عمر بطور تعین کار شامل ہوتی ہے۔ دونوں افعال کا خلاصہ کیا گیا ہے، جس سے کل پیداواری فعل حاصل ہوتا ہے۔ متبادل طور پر، ہیڈونک پرائسنگ ماڈل کو ریگرس کیا جا سکتا ہے۔ سپلائی کی طویل مدتی قیمت کی لچک کافی زیادہ ہے۔ جارج فالس (1985) نے اس کا تخمینہ 8.2 لگایا ہے، لیکن مختصر مدت میں، سپلائی بہت زیادہ قیمت پر مبنی ہوتی ہے۔ سپلائی قیمت کی لچک کا انحصار متبادل اور سپلائی کی پابندیوں کی لچک پر ہوتا ہے۔ زمین اور مواد دونوں کے درمیان اور محنت اور مواد کے درمیان اہم متبادلیت ہے۔ زیادہ قیمت والے مقامات پر، ڈویلپر عام طور پر کثیر منزلہ کنکریٹ کی عمارتیں تعمیر کر سکتے ہیں تاکہ استعمال کی جانے والی مہنگی زمین کی مقدار کو کم کیا جا سکے۔ جیسے جیسے 1950 کی دہائی سے مزدوری کے اخراجات میں اضافہ ہوا ہے، استعمال شدہ مزدوری کی مقدار کو کم کرنے کے لیے نئے مواد اور سرمایہ پر مبنی تکنیکوں کو استعمال کیا گیا ہے۔ تاہم، سپلائی کی پابندیاں متبادلیت کو نمایاں طور پر متاثر کر سکتی ہیں۔ خاص طور پر ہنر مند مزدوروں کی فراہمی کی کمی (اور لیبر یونین کی ضروریات) سرمائے سے لیبر کے متبادل کو محدود کر سکتی ہے۔ زمین کی دستیابی متبادل کو بھی محدود کر سکتی ہے اگر دلچسپی کے رقبے کی وضاحت کی جائے (یعنی، رقبہ جتنا بڑا ہوگا، زمین کے اتنے ہی زیادہ سپلائر ہوں گے، اور اتنا ہی زیادہ متبادل ممکن ہوگا)۔ زمین کے استعمال کے کنٹرول جیسے زوننگ ضمنی قوانین بھی زمین کے متبادل کو کم کر سکتے ہیں۔ ایڈجسٹمنٹ میکانزم بنیادی ایڈجسٹمنٹ میکانزم ایک اسٹاک/فلو ماڈل ہے جو اس حقیقت کی عکاسی کرتا ہے کہ تقریبا 98 ٪ مارکیٹ موجودہ اسٹاک ہے اور تقریبا 2 ٪ نئی عمارتوں کا بہاؤ ہے۔ ملحقہ خاکہ میں، ہاؤسنگ سپلائی کا ذخیرہ بائیں پینل میں پیش کیا گیا ہے جبکہ نیا بہاؤ دائیں پینل میں ہے۔ بنیادی ایڈجسٹمنٹ میکانزم میں چار مراحل ہیں۔ سب سے پہلے، ابتدائی توازن قیمت (آر او) کا تعین موجودہ ہاؤسنگ اسٹاک (ایس ایچ) کی فراہمی اور ہاؤسنگ کی طلب (ڈی) کے انٹرسیکشن سے ہوتا ہے۔ اس کرایہ کو پھر رعایتی نقد بہاؤ کے ذریعے ویلیو (وی او) میں ترجمہ کیا جاتا ہے۔ قیمت کا حساب موجودہ مدت کے کرایوں کو رعایت کی شرح سے تقسیم کرکے کیا جاتا ہے، یعنی مستقل طور پر۔ پھر قیمت کا موازنہ تعمیراتی اخراجات (سی سی) سے کیا جاتا ہے تاکہ اس بات کا تعین کیا جا سکے کہ ڈویلپرز کے لیے منافع بخش مواقع موجود ہیں یا نہیں۔ تعمیراتی اخراجات کا چوراہا اور ہاؤسنگ سروسز کی قیمت نئے ہاؤسنگ اسٹارٹ (ایچ ایس او) کی زیادہ سے زیادہ سطح کا تعین کرتی ہے۔ آخر میں موجودہ مدت میں شروع ہونے والی ہاؤسنگ کی رقم کو اگلی مدت میں ہاؤسنگ کے دستیاب اسٹاک میں شامل کیا جاتا ہے۔ اگلی مدت میں، سپلائی وکر ایس ایچ ایچ ایس او کی رقم کے لحاظ سے دائیں طرف منتقل ہو جائے گا۔ فرسودگی کے ساتھ ایڈجسٹمنٹ دائیں طرف کا خاکہ فرسودگی کے اثرات کو ظاہر کرتا ہے۔ اگر موجودہ ہاؤسنگ کی سپلائی خراب ہونے کی وجہ سے خراب ہو جاتی ہے، تو ہاؤسنگ سپلائی کا اسٹاک کم ہو جاتا ہے۔ اس کی وجہ سے، رہائش کی فراہمی (ایس ایچ او) بائیں طرف (ایس ایچ 1) منتقل ہو جائے گی جس کے نتیجے میں آر 1 کی ایک نئی توازن کی مانگ ہوگی (چونکہ گھروں کی تعداد میں کمی آئی ہے، لیکن مانگ اب بھی موجود ہے)۔ آر او سے آر 1 تک مانگ میں اضافہ ویلیو فنکشن کو اوپر لے جائے گا (وی او سے وی 1 تک)۔ نتیجے کے طور پر، زیادہ مکانات منافع بخش طریقے سے تیار کیے جا سکتے ہیں اور ہاؤسنگ اسٹارٹ میں اضافہ ہوگا (ایچ ایس او سے ایچ ایس 1 تک)۔ اس کے بعد رہائش کی فراہمی اپنی ابتدائی پوزیشن (ایس ایچ 1 سے ایس ایچ او) پر واپس چلی جائے گی۔ مانگ میں اضافہ دائیں طرف کا خاکہ مختصر مدت میں مانگ میں اضافے کے اثرات کو ظاہر کرتا ہے۔ اگر رہائش کی مانگ میں اضافہ ہوتا ہے، جیسے کہ ڈو سے ڈی 1 میں تبدیلی، تو قیمت یا مقدار میں ایڈجسٹمنٹ، یا دونوں ہوں گے۔ قیمت یکساں رہنے کے لیے رہائش کی فراہمی میں اضافہ ہونا ضروری ہے۔ یعنی سپلائی ایس ایچ او میں ایچ ایس کا اضافہ ہونا چاہیے۔ لاگت میں اضافہ دائیں طرف کا خاکہ قلیل مدت میں لاگت میں اضافے کے اثرات کو ظاہر کرتا ہے۔ اگر تعمیراتی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے (جیسے کہ سی سی او سے لے کر سی سی 1 تک)، تو ڈویلپرز اپنے کاروبار کو کم منافع بخش پائیں گے اور اپنے منصوبوں میں زیادہ انتخابی ہوں گے۔ اس کے علاوہ کچھ ڈویلپر صنعت چھوڑ سکتے ہیں۔ ہاؤسنگ اسٹارٹ کی مقدار کم ہو جائے گی (ایچ ایس او سے ایچ ایس 1)۔ اس سے بالآخر سپلائی کی سطح (ایس ایچ او سے ایس ایچ 1 تک) کم ہو جائے گی کیونکہ ہاؤسنگ کے موجودہ اسٹاک کی قیمت کم ہو جاتی ہے۔ قیمتیں بڑھتی رہیں گی (آر او سے آر 1 تک)۔ رئیل اسٹیٹ فنانسنگ کے مختلف طریقے ہیں: سرکاری اور تجارتی ذرائع اور ادارے۔ گھر خریدنے والا یا بلڈر بچت اور قرض کی انجمنوں، تجارتی بینکوں، بچت بینکوں، رہن بینکروں اور دلالوں، لائف انشورنس کمپنیوں، کریڈٹ یونینوں، وفاقی ایجنسیوں، انفرادی سرمایہ کاروں اور بلڈروں سے مالی امداد حاصل کر سکتا ہے۔ پچھلی دہائی کے دوران، بیجنگ یا شانگھائی میں رہائشی قیمتوں میں ہر سال اوسطا دوہرے ہندسے کا اضافہ ہوا۔ تاہم بہت سے مبصرین اور محققین کا کہنا ہے کہ ہاؤسنگ سیکٹر کے بنیادی اصول، سیکٹر مخصوص اور میکرو اکنامک دونوں، ہاؤسنگ کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کے پیچھے محرک قوت ہو سکتے ہیں۔ بچت اور قرض کی انجمنیں ان اداروں کا سب سے اہم مقصد رہائشی جائیداد پر رہن قرض دینا ہے۔ یہ تنظیمیں، جنہیں بچت ایسوسی ایشنز، بلڈنگ اینڈ لون ایسوسی ایشنز، کوآپریٹو بینک (نیو انگلینڈ میں)، یا ہوم اسٹیڈ ایسوسی ایشنز (لوزیانا میں) کے نام سے بھی جانا جاتا ہے، امریکی گھر مالکان کے ایک بڑے حصے کے لیے مالی مدد کا بنیادی ذریعہ ہیں۔ ہوم فنانسنگ اداروں کے طور پر، وہ واحد خاندانی رہائش گاہوں پر بنیادی توجہ دیتے ہیں اور اس شعبے میں قرض دینے کے لیے لیس ہوتے ہیں۔ بچت اور قرض کی انجمن کی کچھ سب سے اہم خصوصیات یہ ہیں: یہ عام طور پر مقامی ملکیت اور نجی طور پر زیر انتظام گھریلو مالی اعانت کا ادارہ ہے۔ یہ افراد کی بچت وصول کرتا ہے اور ان فنڈز کو گھر کے خریداروں کو طویل مدتی قرضے دینے کے لیے استعمال کرتا ہے۔ یہ مکانات کی تعمیر، خریداری، مرمت یا دوبارہ مالی اعانت کے لیے قرض دیتا ہے۔ یہ ریاستی یا وفاقی طور پر چارٹرڈ ہے۔ تجارتی بینک بینکنگ قوانین اور پالیسیوں میں تبدیلیوں کی وجہ سے تجارتی بینک گھر کی مالی اعانت میں تیزی سے سرگرم ہو رہے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ پر رہن حاصل کرنے میں، یہ ادارے دو اہم طریقوں پر عمل کرتے ہیں: کچھ بینک فعال اور منظم محکموں کو برقرار رکھتے ہیں جن کا بنیادی کام رئیل اسٹیٹ قرضوں کے لیے فعال طور پر مقابلہ کرنا ہے۔ خصوصی رئیل اسٹیٹ مالیاتی اداروں کی کمی والے علاقوں میں، یہ بینک رہائشی اور زرعی رہن قرضوں کا ذریعہ بن جاتے ہیں۔ بینک رہن صرف رہن بینکروں یا ڈیلروں سے خرید کر حاصل کرتے ہیں۔ اس کے علاوہ، ڈیلر سروس کمپنیاں، جو اصل میں مستقل قرض دہندگان جیسے تجارتی بینکوں کے لیے کار لون حاصل کرنے کے لیے استعمال ہوتی تھیں، اپنی سرگرمی کو اپنے مقامی علاقے سے آگے بڑھانا چاہتی تھیں۔ تاہم، حالیہ برسوں میں، ایسی کمپنیوں نے تجارتی بینکوں اور بچت اور قرض کی انجمنوں دونوں کے لیے حجم میں موبائل ہوم لون حاصل کرنے پر توجہ مرکوز کی ہے۔ سروس کمپنیاں یہ قرضے خوردہ ڈیلروں سے حاصل کرتی ہیں، عام طور پر غیر سہارا کی بنیاد پر۔ تقریبا تمام بینک یا سروس کمپنی کے معاہدوں میں کریڈٹ انشورنس پالیسی ہوتی ہے جو صارف کے ڈیفالٹ ہونے کی صورت میں قرض دہندہ کی حفاظت کرتی ہے۔ بچت بینک یہ ذخیرہ مالیاتی ادارے وفاقی طور پر چارٹرڈ ہوتے ہیں، بنیادی طور پر صارفین کے ذخائر کو قبول کرتے ہیں، اور گھریلو رہن کے قرضے دیتے ہیں۔ رہن کے بینکر اور دلال رہن کے بینکر وہ کمپنیاں یا افراد ہیں جو رہن کے قرضوں کی ابتدا کرتے ہیں، انہیں دوسرے سرمایہ کاروں کو فروخت کرتے ہیں، ماہانہ ادائیگیوں کی خدمت کرتے ہیں، اور ٹیکسوں اور بیمہ کے لیے فنڈز تقسیم کرنے کے لیے ایجنٹوں کے طور پر کام کر سکتے ہیں۔ رہن دلال گھر خریدنے والوں کو قرض کے مختلف ذرائع سے قرض پیش کرتے ہیں۔ ان کی آمدنی کسی بھی دوسرے بینک کی طرح قرض دینے والے سے آتی ہے۔ چونکہ وہ مختلف قسم کے قرض دہندگان سے رابطہ کر سکتے ہیں، اس لیے وہ قرض لینے والے کی طرف سے خریداری کر سکتے ہیں اور بہترین دستیاب شرائط حاصل کر سکتے ہیں۔ قانون سازی کے باوجود جو بڑے بینکوں کے حق میں ہو سکتی ہے، رہن کے بینکر اور دلال بازار کو مسابقتی رکھتے ہیں لہذا سب سے بڑے قرض دہندگان کو قیمت اور خدمات پر مقابلہ جاری رکھنا چاہیے۔ پورٹ اورنج، فلوریڈا میں برائٹ گرین ہوملوانس کے ڈان برنیٹ کے مطابق، "رہن کی صنعت میں مسابقتی توازن برقرار رکھنے کے لیے رہن بینکر اور بروکر کا راستہ بہت ضروری ہے۔ اس کے بغیر، سب سے بڑے قرض دہندگان شرحوں اور قیمتوں کو غیر ضروری طور پر متاثر کر سکیں گے، جس سے ممکنہ طور پر صارفین کو نقصان پہنچے گا۔ مقابلہ اس صنعت میں ہر تنظیم کو اپنی کارکردگی میں مسلسل بہتری لانے کے لیے متحرک کرتا ہے، اور اس منظر نامے میں صارف فاتح ہوتا ہے۔ لائف انشورنس کمپنیاں لائف انشورنس کمپنیاں مالی مدد کا ایک اور ذریعہ ہیں۔ یہ کمپنیاں رئیل اسٹیٹ پر سرمایہ کاری کی ایک شکل کے طور پر قرض دیتی ہیں اور بدلتے ہوئے معاشی حالات کی عکاسی کرنے کے لیے وقتا فوقتا اپنے محکموں کو ایڈجسٹ کرتی ہیں۔ انشورنس کمپنی سے قرض لینے والے افراد براہ راست مقامی برانچ آفس یا مقامی رئیل اسٹیٹ بروکر کے ساتھ لین دین کر سکتے ہیں جو ایک یا زیادہ انشورنس کمپنیوں کے لیے قرض نامہ نگار کے طور پر کام کرتا ہے۔ کریڈٹ یونین یہ کوآپریٹو مالیاتی ادارے ان لوگوں کے ذریعہ منظم کیے جاتے ہیں جو مشترکہ بانڈ کا اشتراک کرتے ہیں-مثال کے طور پر، کسی کمپنی، لیبر یونین، یا مذہبی گروپ کے ملازمین۔ کچھ کریڈٹ یونین دیگر مالیاتی خدمات کے علاوہ ہوم لون بھی پیش کرتے ہیں۔ وفاقی حمایت یافتہ ایجنسیاں بعض شرائط اور فنڈ کی حدود کے تحت، ویٹرنز ایڈمنسٹریشن (وی اے) وی اے کے منتظم کے ذریعہ نامزد ہاؤسنگ کریڈٹ کی کمی والے علاقوں میں کریڈٹ کے قابل سابق فوجیوں کو براہ راست قرض دیتی ہے۔ ایسے علاقے عام طور پر دیہی اور چھوٹے شہر اور قصبے ہوتے ہیں جو بڑے شہروں کے میٹروپولیٹن یا آمد و رفت والے علاقوں کے قریب نہیں ہوتے ہیں-وہ علاقے جہاں نجی اداروں سے جی آئی قرضے دستیاب نہیں ہوتے ہیں۔ یہاں جن وفاقی حمایت یافتہ ایجنسیوں کا حوالہ دیا گیا ہے ان میں نام نہاد دوسری پرت کے قرض دہندگان شامل نہیں ہیں جو قرض دینے والے ادارے اور انفرادی گھر کے خریدار کے درمیان رہن کا انتظام ہونے کے بعد منظر عام پر آتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (آر ای آئی ٹی)، جو اس وقت شروع ہوا جب رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ ایکٹ یکم جنوری 1961 کو نافذ ہوا، دستیاب ہیں۔ آر ای آئی ٹی، جیسے بچت اور قرض کی انجمنیں، رئیل اسٹیٹ قرض دینے کے لیے پرعزم ہیں اور قومی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی خدمت کر سکتے ہیں اور کر سکتے ہیں، حالانکہ ان کی سرگرمیوں میں کچھ مہارت حاصل ہوئی ہے۔ ریاستہائے متحدہ میں، آر ای آئی ٹی عام طور پر بہت کم یا کوئی وفاقی انکم ٹیکس ادا نہیں کرتے ہیں لیکن اندرونی ریونیو کوڈ میں بیان کردہ متعدد خصوصی تقاضوں کے تابع ہیں، جن میں سے ایک یہ ہے کہ سالانہ طور پر اپنی قابل ٹیکس آمدنی کا کم از کم 90 فیصد حصص یافتگان کو منافع کی شکل میں تقسیم کرنا ضروری ہے۔ دیگر ذرائع انفرادی سرمایہ کار گھریلو رہن قرضوں کے لیے رقم کا کافی بڑا لیکن کسی حد تک کم ہوتا ہوا ذریعہ بناتے ہیں۔ تجربہ کار مبصرین کا دعوی ہے کہ یہ قرض دہندگان قلیل مدتی ذمہ داریوں کو ترجیح دیتے ہیں اور عام طور پر اپنے قرضوں کو رہائشی جائیداد کی قیمت کے دو تہائی سے بھی کم تک محدود رکھتے ہیں۔ اسی طرح، عمارت کے ٹھیکیدار بعض اوقات گھر کی تعمیراتی قیمت کی جزوی ادائیگی میں دوسرے رہن کو قبول کرتے ہیں اگر خریدار پیش کردہ پہلی رہن کی رقم سے نیچے کی ادائیگی کی کل رقم بڑھانے سے قاصر ہے۔ اس کے علاوہ، گھر خریدنے والے یا بلڈر اضافی فیس ادا نہ کرنے کے لیے ایف ایس بی او کا استعمال کرتے ہوئے اپنے پیسے بچا سکتے ہیں۔ عام غلط فہمیاں کیلیفورنیا یونیورسٹی کے تین پروفیسرز کی طرف سے شائع 2022 کے ایک مطالعے سے پتہ چلا ہے کہ ریاستہائے متحدہ میں لوگ ہاؤسنگ کی قیمت کا مقابلہ کرنے میں سپلائی کے کردار کو بڑے پیمانے پر غلط سمجھتے ہیں۔ اگرچہ زیادہ تر کرایہ دار اور گھر کے مالکان دوسرے سامان کی مارکیٹ پر بڑھتی ہوئی سپلائی کے اثرات کی پیش گوئی کرنے میں کامیاب رہے، لیکن محققین نے پایا کہ دونوں گروپوں میں سے صرف 30 سے 40 فیصد ہی گھروں کی مارکیٹ میں لاگو ہونے پر نئی سپلائی کے اثرات کی درست پیش گوئی کر سکتے ہیں۔ کرایہ داروں اور مکان مالکان دونوں کی اکثریت اپنے شہر کے لیے کرایہ اور رہائش کی کم قیمتوں کو ترجیح دیتی پائی گئی، لیکن اس ترجیحی پالیسی کے نتائج کو ماہرین اقتصادیات کی طرف سے تجویز کردہ سپلائی سائیڈ حل سے جوڑنے کے لیے جدوجہد کی۔ "سپلائی شکوک و شبہات"، جیسا کہ مطالعہ نے اس رجحان کو لیبل کیا، نئے مکانات کی تعمیر کی مخالفت کے ساتھ ساتھ ریاستی سطح کی پالیسیوں کی مخالفت کی پیش گوئی کرنے کے لیے پایا گیا جو خارج شدہ زوننگ جیسی مقامی رکاوٹوں کو کم کرتی ہیں۔ یہ بھی دیکھیں کہ برطانیہ میں سستی رہائش آسٹریلیائی پراپرٹی مارکیٹ رئیل اسٹیٹ لینڈ ویلیو ٹیکس رئیل اسٹیٹ کے رجحانات کے لیے موثر مجموعی آمدنی کی سرمایہ کاری کی درجہ بندی رئیل اسٹیٹ کاروبار رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ رئیل اسٹیٹ بلبلا 2000 کی دہائی ریاستہائے متحدہ ہاؤسنگ بلبلا سن شائن ٹیکس نوٹس حوالہ جات بورن، ایل ایس اور ہچکاک، جے آر۔ ایڈیٹرز۔، (1978) اربن ہاؤسنگ مارکیٹس: ریسرچ اینڈ پالیسی میں حالیہ ہدایات، یونیورسٹی آف ٹورنٹو پریس، ٹورنٹو، 1978۔ فالس، جی۔ (1985) ہاؤسنگ اکنامکس، بٹر ورتھ، ٹورنٹو، 1985۔ کین جے ایف اور کوئگلی جے ایم (1975) ہاؤسنگ مارکیٹس اینڈ ریسیل ڈسکریمینیشن، نیشنل بیورو آف اکنامک ریسرچ، نیویارک۔ کاوگوچی، وائی۔، (2013)، رئیل اسٹیٹ اکنامکس، سیبنشا، ٹوکیو۔ کاوگوچی، وائی۔، (2001)، رئیل اسٹیٹ فنانشل انجینئرنگ، سیبنشا، ٹوکیو۔ متھ، آر۔ (1960) "دی ڈیمانڈ فار نان فارم ہاؤسنگ"، اے۔ سی۔ ہاربرگر، ایڈ۔، دی ڈیمانڈ فار ڈیوریبل گڈز، یونیورسٹی آف شکاگو پریس، شکاگو، 1960۔ بیرونی روابط جوس فرانسسکو بیلڈ ریڈونڈو، یونیورسٹی آف ملاگا، رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں کا پتہ لگانا: ہسپانوی کیس: 1989 اور 2009 کے درمیان ہسپانوی ہاؤسنگ مارکیٹ کی کارکردگی (ہسپانوی میں)، مئی 2011 شہری معاشیات رئیل اسٹیٹ انڈسٹری