Indirect economic effects of the subprime mortgage crisis
یہ مضمون سب پرائم رہن کے بحران کا ایک ماتحت مضمون ہے۔ اس میں مرکزی صفحہ کے بہاؤ کو برقرار رکھنے کے لیے بحران کے کچھ متفرق اثرات کا مزید تفصیل سے احاطہ کیا گیا ہے۔ تجارتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں گراوٹ سب پرائم رہن کے بحران کے نتیجے میں عوامل کے امتزاج نے تجارتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مسائل پیدا کیے ہیں۔ نیشنل ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (این اے آر) کے مطابق کریڈٹ کو سخت کرنے اور ترقی کو سست کرنے کی وجہ سے تجارتی رئیل اسٹیٹ میں سست روی ہے، جو سب پرائم رہن کے بحران کا براہ راست نتیجہ ہے۔ این اے آر کے چیف اکنامسٹ، لارنس یون نے کہا کہ "اگرچہ رہائشی قرضوں کے لیے سرمایہ دستیاب رہتا ہے، لیکن تجارتی قرضوں میں کریڈٹ کا بحران واضح ہے"، انہوں نے مزید کہا کہ "سست معیشت کے ساتھ مل کر، کریڈٹ کی کمی تجارتی رئیل اسٹیٹ کے شعبوں میں سرگرمیوں کو کم کر رہی ہے۔ نتیجے کے طور پر، جگہ کے خالص جذب میں کمی آئی ہے، جس کی وجہ سے زیادہ آسامیاں اور کرایے میں معمولی اضافہ ہو رہا ہے۔ " ریئلٹرز کمرشل الائنس کمیٹی کی سربراہ پیٹریشیا نونی نے اس کمی کو غیر معمولی قرار دیا کیونکہ "لین دین میں کمی مانگ کی کمی کی وجہ سے نہیں بلکہ مالی اعانت حاصل کرنے میں سنگین چیلنجوں کی وجہ سے کی جا رہی ہے"۔ مالیاتی کمپنیاں دیوالیہ ہونے یا حاصل ہونے سے تجارتی رئیل اسٹیٹ پر بھی اثر پڑنے کا امکان ہے اور جے پی مورگن کے تجزیہ کاروں کا اندازہ ہے کہ دفاتر کی خالی آسامیاں 5 سے 7 فیصد تک بڑھ سکتی ہیں اور کرایوں میں 20 فیصد کمی ہو سکتی ہے۔ لیمن برادرز کے دیوالیہ پن سے تجارتی رئیل اسٹیٹ کی قیمت میں گراوٹ کا سبب بننے کا بھی اندازہ لگایا گیا ہے، اس خدشے کی وجہ سے کہ فرم تجارتی رئیل اسٹیٹ میں اپنی ہولڈنگز کو ختم کر دے گی، دیگر ہولڈنگز کو توقع کے مطابق فروخت کیا جا رہا ہے۔ یہ بھی توقع کی جاتی ہے کہ آرک اسٹون کی 22 بلین ڈالر کی خریداری کے لیمن کے قرض اور ایکویٹی ٹکڑوں کو اتارنا اپارٹمنٹ عمارتوں کے ساتھ بھی اسی طرح کی کارروائی کا سبب بن سکتا ہے۔ گھر سے متعلق جرائم میں اضافہ اس بات کا خدشہ ہے کہ کچھ گھر کے مالکان رہن سے بچنے کے لیے آتش زنی کا رخ کر رہے ہیں جو وہ نہیں کر سکتے یا ادا کرنے سے انکار کر سکتے ہیں۔ ایف بی آئی نے اطلاع دی ہے کہ 2005 سے 2006 تک مضافاتی علاقوں میں آتش زدگی میں 4 فیصد اور شہروں میں 2.2 فیصد اضافہ ہوا۔ 2007 کے اعداد ابھی تک دستیاب نہیں تھے۔ میونسپل بانڈز اور بانڈ انشورنس کمپنیوں پر اثر بحران کی ایک ثانوی وجہ اور اثر میونسپل بانڈ "مونولائن" انشورنس کارپوریشنوں جیسے امبیک اور ایم بی آئی اے کے کردار سے متعلق ہے۔ میونسپل بانڈ کے مسائل کا بیمہ کر کے، وہ بانڈ زیادہ قرض کی درجہ بندی حاصل کرتے ہیں۔ تاہم، ان میں سے کچھ کمپنیوں نے سب پرائم مارگیج بیکڈ سیکیورٹیز کی کم درجہ بندی والی قسطوں کی حمایت سے سی ڈی اوز کا بیمہ بھی کرایا، اور چونکہ ان ایم بی ایس پر ڈیفالٹ کی شرحوں میں اضافہ ہوا ہے، بیمہ کنندگان کو نمایاں نقصان اٹھانا پڑا ہے۔ نتیجے کے طور پر، درجہ بندی ایجنسیوں نے کئی بانڈ بیمہ کنندگان کے ساتھ ساتھ ان کے بیمہ کردہ بانڈز کی درجہ بندی کو کم کر دیا ہے-کچھ قیاس آرائی پر مبنی گریڈ کی درجہ بندی کے زمرے میں۔ کمی بانڈ بیمہ کنندگان کو مزید خطرہ بناتی ہے کیونکہ وہ آگے بڑھتے ہوئے نئے کاروبار کو انڈر رائٹ کرنے سے قاصر ہو جاتے ہیں۔ کمی کے لیے بانڈز رکھنے والے مالیاتی اداروں کو ان کی قیمت کم کرنے یا انہیں فروخت کرنے کی بھی ضرورت پڑ سکتی ہے، کیونکہ کچھ اداروں (جیسے پنشن فنڈز) کو صرف اعلی درجے کے بانڈز رکھنے کی اجازت ہے۔ ادارہ جاتی سرمایہ کاروں اور بانڈز رکھنے والی کارپوریشنوں (بشمول بڑے بینکوں) پر اس طرح کی قدر میں کمی کے اثرات کا تخمینہ 200 بلین ڈالر تک لگایا گیا ہے۔ ریگولیٹر اس طرح کے اثرات سے بچنے کے لیے بینکوں کی حوصلہ افزائی کے لیے کارروائی کر رہے ہیں کہ وہ کچھ مونولائن بیمہ کنندگان کو مطلوبہ سرمایہ قرض دیں۔ تاہم، سب پرائم سے متعلق مصنوعات کی نمائش سے دوچار بیمہ اکائیوں کو دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کے بجائے، کچھ بیمہ کنندگان اضافی سرمائے کو پہلے سے غیر فعال اکائیوں میں منتقل کرنے پر توجہ مرکوز کر رہے ہیں جو نئے کاروبار کی ضمانت جاری رکھ سکتے ہیں۔ بلومبرگ کے مطابق مالیاتی شعبے میں ملازمتوں پر اثرات جولائی 2007 سے مارچ 2008 تک مالیاتی اداروں نے 34,000 سے زیادہ ملازمین کو فارغ کیا۔ اپریل میں، نوکریوں میں کٹوتی کے اعلانات جاری رہے اور سٹی گروپ نے 2008 کے بقیہ حصے کے لیے 9,000 اضافی چھٹکاروں کا اعلان کیا، جنوری 2008 میں سٹی گروپ نے پہلے ہی 4,200 عہدوں میں کمی کر دی تھی۔ اپریل میں بھی، میرل لنچ نے کہا کہ اس نے سال کے آخر تک 2,900 ملازمتوں کو ختم کرنے کا منصوبہ بنایا ہے۔ بیئر سٹرنز میں خدشہ ہے کہ جے پی مورگن چیس کے حصول مکمل ہونے کے بعد 14,000 ملازمتوں میں سے نصف ختم ہو سکتی ہیں۔ اسی مہینے، واچوویا نے انویسٹمنٹ بینکر کے 500 عہدوں میں کٹوتی کی، واشنگٹن میوچل نے اپنی تنخواہ میں 3,000 کارکنوں کی کٹوتی کی اور فنانشل ٹائمز نے اطلاع دی کہ آر بی ایس دنیا بھر میں 7,000 ملازمتوں میں کٹوتی کر سکتا ہے۔ محکمہ محنت کے مطابق، اگست 2007 سے اگست 2008 تک مالیاتی اداروں نے ریاستہائے متحدہ میں 65,400 سے زیادہ ملازمتوں میں کمی کی ہے۔ افراد پر اثرات گھر کے مالکان کی مجموعی مالیت میں کمی ایس اینڈ پی/کیس شلر ہاؤسنگ پرائس انڈیکس کے مطابق، نومبر 2007 تک، اوسط امریکی ہاؤسنگ کی قیمتیں 2006 کے وسط کی چوٹی سے تقریبا 8 فیصد گر چکی تھیں اور جون 2008 تک یہ تقریبا 20 فیصد تھی۔ پچھلے سال کے مقابلے 2007 میں نئے گھروں کی فروخت کے حجم (یونٹس) میں 26.4% کی کمی واقع ہوئی۔ جنوری 2008 تک، دسمبر 2007 کی فروخت کے حجم کی بنیاد پر غیر فروخت شدہ نئے گھروں کی انوینٹری 9.8 ماہ تھی، جو 1981 کے بعد سب سے زیادہ سطح ہے۔ ہاؤسنگ کی قیمتوں میں اس وقت تک کمی جاری رہنے کی توقع ہے جب تک کہ اضافی گھروں (اضافی فراہمی) کی اس انوینٹری کو زیادہ عام سطح تک کم نہیں کیا جاتا ہے۔ چونکہ ایم بی ایس اور سی ڈی او کی قیمت کا تعلق بنیادی ہاؤسنگ کولیٹرل کی قیمت سے ہے، ایم بی ایس اور سی ڈی او کے نقصانات اس وقت تک جاری رہیں گے جب تک کہ ہاؤسنگ کی قیمتیں مستحکم نہ ہوں۔ چونکہ قیاس آرائیوں کی وجہ سے گھروں کی قیمتوں میں اضافے کے بعد اور ری فنانسنگ کے معیارات سخت ہونے کے بعد گھروں کی قیمتوں میں کمی آئی ہے، اس لیے متعدد مکانات کو بند کر دیا گیا ہے اور وہ خالی ہیں۔ یہ خالی مکانات اکثر ناقص طور پر برقرار رکھے جاتے ہیں اور بعض اوقات بے گھر افراد اور/یا مجرمانہ سرگرمیوں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں جس کے نتیجے میں پڑوس میں بڑھتی ہوئی بندش اکثر علاقے میں گھروں کی قیمتوں میں کمی کو مزید تیز کرنے کا کام کرتی ہے۔ کرایے میں اتنی کمی نہیں آئی جتنی گھروں کی قیمتوں میں ہوئی ہے جس کے نتیجے میں کچھ متمول محلوں میں وہ مکانات جو پہلے مالک کے قبضے میں تھے اب کرایہ داروں کے قبضے میں ہیں۔ منتخب علاقوں میں گھر کی قیمتوں میں کمی کے ساتھ ساتھ امریکی ڈالر میں کمی نے غیر ملکیوں کو کبھی کبھار استعمال اور/یا طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے گھر خریدنے کی ترغیب دی ہے۔ بیبی بومر نسل کی آنے والی ریٹائرمنٹ سے مستقبل میں اضافی مسائل کی توقع کی جاتی ہے۔ سیکیورٹیز انڈسٹری ایسوسی ایشن کے 2006 کے ایک مطالعے سے پتہ چلا ہے کہ بیبی بومرز کا ایک اہم تناسب ریٹائرمنٹ کے لیے مناسب بچت نہیں کر رہا تھا اور اس نے اپنی جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمت کو "پگی بینک" کے طور پر یا ریٹائرمنٹ بچت اکاؤنٹ کے متبادل کے طور پر استعمال کرنے کا منصوبہ بنایا۔ یہ ان گھروں کے بارے میں روایتی امریکی نقطہ نظر سے علیحدگی ہے جہاں "لوگ خاندانی گھر کی ادائیگی کے لیے کام کرتے تھے تاکہ وہ اسے اپنے بچوں کے حوالے کر سکیں"۔ اقلیتی گھر کی ملکیت کچھ اقلیتی محلوں میں غیر متناسب سطح پر بندش ہوتی ہے۔ خریداروں کے سب پرائم قرض دہندگان سے قرض حاصل کرنے کا زیادہ امکان تھا۔ قانونی اور غیر قانونی دونوں تارکین وطن کو اپنی ملازمت اور اپنے گھروں سے محروم ہونے کا خطرہ بڑھ رہا ہے۔ فیڈرل ریزرو کے اعداد و شمار کے مطابق، 2005 میں رہن حاصل کرنے والے تقریبا 46 فیصد ہسپانوی اور 55 فیصد افریقی امریکیوں کو تقریبا 17 فیصد گوروں اور ایشیائی باشندوں کے مقابلے میں زیادہ لاگت والے قرضے ملے۔ [دیگر مطالعات سے پتہ چلتا ہے کہ وہ کم شرح والے قرضوں کے اہل ہوتے۔ یہ ایک ساپیکش تبصرہ ہے۔ اسے مقداری تشخیص کے ذریعے بہت بڑھایا جائے گا۔] ملک بھر میں تمام سب پرائم رہن کا 40 ٪ ہسپانوی لوگوں کے پاس ہے۔ مثال کے طور پر، نیویارک شہر میں، فرمین سینٹر فار رئیل اسٹیٹ اینڈ اربن پالیسی کے ایک تجزیے سے پتہ چلا ہے کہ 2004 اور 2006 کے درمیان جاری کیے گئے سب پرائم قرضوں میں سے تقریبا 30 فیصد ہسپانوی باشندوں کو دیے گئے تھے، اور اس طرح کے قرضوں میں سے 40 فیصد افریقی امریکیوں کو دیے گئے تھے۔ سفید فاموں کی طرح ایشیائی باشندوں کو بھی تقریبا 10 فیصد سب پرائم قرضے ملتے تھے۔ گوروں اور ایشیائی باشندوں کا فیصد کم ہے کیونکہ انہیں اس قسم کے قرضوں کی ضرورت نہیں تھی۔ وہ اپنی آمدنی ثابت کر سکتے تھے اور حقیقت میں مکانات کے متحمل ہو سکتے تھے۔ کرایہ داروں کی بے دخلی بہت سے کرایہ داروں کو ان کے گھروں سے بے دخل کر دیا گیا ہے، اکثر بغیر اطلاع کے، اس وجہ سے کہ ان کے زمینداروں نے قرضوں پر ڈیفالٹ کیا تھا۔ مارگیج بینکرز ایسوسی ایشن کے جنوری 2008 کے مطالعے کے مطابق، میری لینڈ کے ہر سات گھروں میں سے ایک جس پر قرض دہندگان نے پچھلے موسم گرما میں فورکلوزر کی کارروائی شروع کی تھی، مالک کے قبضے میں نہیں تھا۔ فورکلوزر کسی بھی لیز کے معاہدے کو کالعدم قرار دیتا ہے، اور کرایہ داروں کو کرایہ جاری رکھنے کا کوئی قانونی حق نہیں ہے۔ اکتوبر 2008 میں، 2006 کے بعد سے اس طرح کی بے دخلی میں ڈرامائی اضافے کے جواب میں، کک کاؤنٹی، الینوائے کے منتخب شیرف ٹام ڈارٹ نے اس معاملے پر موقف اختیار کرنے کا فیصلہ کیا۔ انہوں نے رہن کمپنیوں کو کالعدم جائیدادوں میں کرایہ داروں کی شناخت کرنے کی اپنی ذمہ داری پوری کرنے میں ناکام ہونے پر تنقید کا نشانہ بنایا، اور اعلان کیا کہ وہ فوری طور پر تمام فورکلوزر بے دخلی کو معطل کر رہے ہیں۔ الینوائے بینکرز ایسوسی ایشن نے ڈارٹ پر "چوکسی" میں ملوث ہونے کا الزام لگایا۔ بوسٹن، ایم اے میں، کمیونٹی ایکٹیوسٹ گروپ سٹی لائف/ویڈا اربانا نے کرایہ داروں کو ان کی جائیداد کی بندش کی وجہ سے بے دخلی کا سامنا کرنا پڑا ہے اور بہت سے معاملات میں، احتجاج اور قانونی کارروائیوں کے ذریعے بے دخلی کو روکا یا روکا ہے۔ حوالہ جات سب پرائم رہن بحران 2008 معاشیات میں