Residential cluster development
رہائشی کلسٹر ڈویلپمنٹ، یا اوپن اسپیس ڈویلپمنٹ، ایک ترقیاتی سائٹ پر رہائشی جائیدادوں کی گروہ بندی ہے تاکہ اضافی زمین کو کھلی جگہ، تفریح یا زراعت کے طور پر استعمال کیا جا سکے۔ یہ سب ڈویژن کی ترقی میں تیزی سے مقبول ہو رہا ہے کیونکہ یہ ڈویلپر کو زمین پر بہت کم خرچ کرنے اور علیحدہ مکانات کے لیے فی یونٹ اتنی ہی قیمت حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ تاہم، مشترکہ باغ کے علاقے تنازعات کا باعث بن سکتے ہیں۔ دعوی کردہ فوائد میں زیادہ سبز/عوامی جگہ، قریبی کمیونٹی، اور طوفان کے پانی کا بہترین انتظام شامل ہیں۔ کلسٹر کی ترقی کو اکثر منصوبہ بندی کے اعتراضات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ "کلسٹر ڈیولپمنٹ" کے مصنف ولیم ایچ وائٹ کے مطابق کلسٹر ڈیولپمنٹ کی دو قسمیں ہیں: ٹاؤن ہاؤس ڈیولپمنٹ اور سپر ڈیولپمنٹ۔ ٹاؤن ہاؤس کی ترقی کی مثالوں میں موریل پارک، فلاڈیلفیا، پنسلوانیا، رچمنڈ میں ہارٹ سون، اور شریوپورٹ میں ڈڈلی اسکوائر شامل ہیں۔ سپر ڈیولپمنٹ کی مثالوں میں ریسٹن، ورجینیا، کرافٹن، میری لینڈ، اور ورجینیا میں امریکانا فیئر فیکس شامل ہیں۔ پس منظر بہت سے طریقوں سے، قرون وسطی کے گاؤں سے لے کر نیو انگلینڈ شہر تک ابتدائی برادریوں سے کلسٹر ڈویلپمنٹ کا عمل جاری ہے۔ تاہم، اسے ایک جدید تصور کے طور پر صرف مضافاتی پھیلاؤ کے آغاز اور علیحدہ مکانات کی ترقی کی ہر جگہ موجودگی سے باضابطہ بنایا گیا تھا۔ کلسٹر ڈیولپمنٹ کا خیال روایتی ذیلی تقسیم کے متبادل کے طور پر بنایا گیا تھا۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ کا پہلا شعوری اطلاق 1928 میں ریڈبرن، نیو جرسی میں ہوا۔ یہ انگریزی منصوبہ بندی اور ایبنیزر ہاورڈ کی گارڈن سٹی تحریک پر مبنی تھا لیکن اس میں کلسٹر ڈویلپمنٹ کے اصولوں کا استعمال کیا گیا۔ ریڈبرن کے بعد، نیو جرسی کے بہت سے دوسرے قصبوں نے ان اصولوں کو اپنی منصوبہ بندی پر لاگو کیا خاص طور پر ہلزبرو، نیو جرسی میں ولیج گرین اور ساؤتھ برنسوک میں برنسوک ہل۔ ملک کے باقی حصوں میں کلسٹر ڈویلپمنٹ کا استعمال بنیادی طور پر میری لینڈ اور ورجینیا میں بڑھتا گیا، خاص طور پر ریسٹون اور امریکن فیئر فیکس کاؤنٹی میں۔ فی الحال کلسٹر ڈویلپمنٹ کا اطلاق پورے امریکہ میں ہوتا ہے۔ مڈویسٹرن ریاستوں میں اس کے لیے خاص طور پر ایک مضبوط زور ہے جنہیں شہری پھیلاؤ کے ساتھ اہم مسائل کا سامنا کرنا پڑا ہے، جیسے مینیسوٹا، الینوائے، اوہائیو، اور وسکونسن۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ، جسے کنزرویشن ڈویلپمنٹ بھی کہا جاتا ہے، سائٹ پلاننگ کا ایک نقطہ نظر ہے جو روایتی سب ڈویژن ڈویلپمنٹ کا متبادل ہے۔ یہ کم اثر والی ترقی کا ایک رواج ہے جو مجوزہ ذیلی تقسیم میں رہائشی املاک کو قریب سے ایک دوسرے کے ساتھ جوڑتا ہے تاکہ باقی زمین کو کھلی جگہ، تفریح یا زراعت کے لیے استعمال کیا جا سکے۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ منصوبہ بند یونٹ ڈویلپمنٹ (پی یو ڈی) سے مختلف ہے، جس میں رہائشی، تجارتی، صنعتی، یا دیگر استعمالات کا مرکب ہوتا ہے، لیکن کلسٹر ڈویلپمنٹ بنیادی طور پر رہائشی علاقوں پر مرکوز ہوتی ہے۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ کا مقصد یہ ہے کہ: مربوط سائٹ ڈیزائن کو فروغ دینا جو قدرتی خصوصیات اور ٹپوگرافی کو مدنظر رکھتے ہوئے ترقیاتی سائٹ کے ماحولیاتی حساس علاقوں کی حفاظت کرتا ہے، ساتھ ہی ساتھ اہم قدرتی خصوصیات، اہم زرعی زمین، اور کھلی جگہ کو مستقل طور پر محفوظ رکھتا ہے۔ سائٹ پر ناقابل تسخیر سطحوں کے رقبے کو کم کرکے غیر نکاتی ماخذ آلودگی کو کم کریں۔ بنیادی ڈھانچے پر بچت کے اخراجات کی حوصلہ افزائی کریں اور اس طرح کے طریقوں کے ذریعے دیکھ بھال کریں جیسے کہ اس علاقے کو کم کرنا جس کو ہموار کرنے کی ضرورت ہے اور افادیت کو چلانے کے لیے کم ہونے والا فاصلہ بنیادی مقصد کھلی جگہ، تفریح اور زیادہ سماجی تعامل کے لیے زیادہ علاقہ بنانا ہے۔ فوائد وہاں زیادہ سوراخ دار زمینی ڈھکن اور ڈامر اور کنکریٹ جیسی کم ناقابل تسخیر سطحوں کی وجہ سے، طوفان کے پانی سے سیلاب اور کٹاؤ کا خطرہ کم ہوتا ہے۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ کے اقتصادی فوائد میں تعمیر کے لیے کم بنیادی ڈھانچہ شامل ہو سکتا ہے-کم سڑکیں، سیوریج اور یوٹیلیٹی لائنیں۔ ہاؤسنگ کے کلسٹروں کی زیادہ کثافت کا مطلب عوامی نقل و حمل جیسی خدمات کے لیے زیادہ کارکردگی بھی ہے، اور یہ سائیکل کے استعمال میں اضافے اور پیدل چلنے والوں کی حوصلہ افزائی کو بھی فروغ دے سکتا ہے۔ اس قسم کی ترقی کے ذریعے دستیاب اضافی کھلی جگہ پارکوں، راستوں اور کمیونٹی کی حمایت یافتہ زراعت کے لیے گنجائش چھوڑتی ہے۔ دوسری جنگ عظیم کے بعد کے مسائل، شہروں سے مضافاتی علاقوں کی طرف ہجرت امریکہ میں ایک غالب رجحان بن گیا۔ لوگ کوئی بھی زمین حاصل کر رہے تھے جو انہیں مل سکتی تھی ؛ اس کے نتیجے میں ڈویلپرز نے ترقیاتی مقامات پر زیادہ سے زیادہ جگہیں نچوڑنے کی کوشش کی۔ اس کے بعد کمیونٹیز نے زوننگ کے قواعد و ضوابط تیار کیے تاکہ کسی سائٹ پر اجازت شدہ یونٹوں کی تعداد اور کثافت کو محدود کیا جا سکے۔ اگرچہ اس زوننگ نے کمیونٹیز کے لیے زمین کو محفوظ کیا اور ایک حد تک زمین کو ترقی سے محفوظ کیا، لیکن یہ وہی تھا جو بالآخر مضافاتی پھیلاؤ کا باعث بنا جیسا کہ ہم آج جانتے ہیں۔ یہ وہ زوننگ ہے جس میں کلسٹر ڈویلپمنٹ ترمیم کرنے کی کوشش کرتی ہے، اور یہ بنیادی مسئلہ ہے جس کا اسے سامنا ہے۔ زیادہ تر بلدیات نے زوننگ قائم کی ہے جو ڈویلپرز، پلاننگ بورڈز اور کمیونٹیز کو صرف اس روایتی ذیلی تقسیم کی ترقی کو استعمال کرنے پر پابندی عائد کرتی ہے۔ اس طرح، روایتی ترقی کے عمل کو طے شدہ معیار، طریقہ کار سے واقف ہونے اور کچھ نیا کرنے کے خوف کی وجہ سے تبدیل کرنا مشکل ہے۔ اس کے جواب میں، امریکن پلاننگ ایسوسی ایشن جیسے گروپوں نے ایک ماڈل آرڈیننس تیار کیا ہے جو کلسٹر ڈویلپمنٹ کے لیے فریم ورک فراہم کرتا ہے۔ اس آرڈیننس کو انتظامی طور پر نافذ کرنا مشکل نہیں ہے، لیکن سیاسی طور پر، قدامت پسند مزاحمت کی وجہ سے یہ پریشانی کا باعث ہے۔ ذاتی جگہ کے بارے میں لوگوں کے تاثر کا اس مزاحمت سے بڑا تعلق ہے۔ بہت سے معاملات میں لوگوں نے بڑی جائیداد رکھنے کے ارادے سے مضافاتی علاقوں میں رہنے کا انتخاب کیا ؛ لہذا، ان افراد کو ایک ساتھ قریب رہنے کے لیے قائل کرنا مشکل ہے۔ لوگوں کو چھوٹے لاٹ سائز اور زیادہ کثافت والی زندگی کو قبول کرنے کے لیے قائل کرنا کلسٹر کی ترقی میں سب سے بڑی رکاوٹوں میں سے ایک ہے۔ اس رکاوٹ کو زیادہ تر مناسب سائٹ ڈیزائن کے ساتھ دور کیا جا سکتا ہے، جو گھروں کو بلا روک ٹوک نظارے اور موثر نجی جگہ فراہم کرتا ہے۔ لوگوں کو بہتر کمیونٹی اور کھلی جگہ کے فوائد کے بارے میں تعلیم دینے کے ساتھ ساتھ تصورات کو تبدیل کرنے کی حوصلہ افزائی بھی کی جا سکتی ہے۔ کلسٹر کی ترقی میں ایک اضافی رکاوٹ چھوٹے لاٹ سائز بنانے میں دشواری ہے جب کہ میونسپل سیوریج کا نظام موجود نہیں ہے۔ جب سیپٹک سسٹم استعمال کیے جاتے ہیں، تو ہر عمارت پر لیچ فیلڈ کے لیے کافی زمین دستیاب ہونی چاہیے (بعض اوقات دو لیچ فیلڈز کے لیے زمین درکار ہوتی ہے، اضافی زمین بیک اپ کے طور پر الگ رکھی جاتی ہے)۔ زمین کی مقدار کی ضرورت سیپٹک سسٹم کے سائز اور مٹی کے حالات کے تناسب میں ہوتی ہے، جس سے گندے پانی کو محفوظ طریقے سے زمین میں داخل ہونے کی اجازت ملنی چاہیے۔ ان علاقوں میں جہاں کنویں کا پانی استعمال کیا جاتا ہے، کنویں کو لیچ فیلڈ سے کافی حد تک الگ کرنے کے لیے اضافی لاٹ ایریا کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ یہ کم سے کم لاٹ سائز یا اس سے زیادہ کا باعث بن سکتا ہے، جس سے کلسٹر کی ترقی مشکل ہو جاتی ہے۔ تاہم، ترقی کے لیے پیکیج ویسٹ واٹر ٹریٹمنٹ پلانٹ (ڈبلیو ڈبلیو ٹی پی) نصب کرنا (جو ایک چھوٹے کلسٹر پلانٹ کے طور پر کام کرتا ہے، انفرادی سیپٹک ٹینکوں کی ضرورت کو ختم کرتا ہے) یا ہر سیپٹک سسٹم کے ساتھ بائیو فلٹرز کا استعمال چھوٹے لاٹ سائز کو قابل قبول بناتا ہے۔ اس کے علاوہ، ایک پیکیج ڈبلیو ڈبلیو ٹی پی فراہم کرنے سے کلسٹر کے لیے کلیکشن سیوریج لائنوں کا قطر اور گہرائی کم ہو جاتی ہے، اس طرح بنیادی ڈھانچے کی مجموعی لاگت میں کمی آتی ہے۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ کے ساتھ حتمی بنیادی مسئلہ کھلی، تفریحی اور زرعی جگہ سے نمٹنے کا مسئلہ ہے۔ یہ شعبے بہت سے معاملات میں فوائد کے طور پر کام کرتے ہیں لیکن یہ ایسے مسائل بھی ہیں جن سے نمٹنے کی ضرورت ہے۔ کھلی اور تفریحی جگہ کی دیکھ بھال کے لیے گھر کے مالکان کی انجمنوں کی تشکیل کی ضرورت ہوتی ہے جو ٹیکس، بیمہ اور عمومی دیکھ بھال کے لیے فیس کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ ایک عام ذیلی تقسیم کے تحت ضروری نہیں ہوگا، لیکن لوگوں کے اپنے دیکھ بھال کے اخراجات ہوں گے۔ جہاں تک زراعت کا تعلق ہے: لوگ کھاد یا کیڑے مار ادویات لگانے کی ضرورت پڑنے تک اس کے ساتھ رہنے سے لطف اندوز ہوتے ہیں۔ اس حقیقت سے گریز نہیں کیا جا سکتا، لیکن کلسٹر ڈویلپمنٹ کے مناسب استعمال کے ذریعے، زرعی زمین اور رہائشی املاک کے درمیان وسیع فرق اور رکاوٹیں پیدا ہو سکتی ہیں، جو ناپسندیدہ ضمنی مصنوعات کی نمائش کو محدود کر دیں گی۔ درخواست کلسٹر ڈویلپمنٹ کے لیے ماڈل آرڈیننس اسمارٹ گروتھ کوڈز میں سیکشن 4.7 ہے، جسے امریکن پلاننگ ایسوسی ایشن نے جاری کیا ہے۔ رہائشی کلسٹر ڈویلپمنٹ کے تصور کو متعارف کرانے کے ساتھ ساتھ، آرڈیننس درخواست، سائٹ کی منصوبہ بندی اور عمل درآمد کے عمل کا خاکہ پیش کرتا ہے۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ کے اطلاق کے لیے بنیادی تقاضے یہ ہیں کہ تمام پرنسپل یا لوازمات کے استعمال کی اجازت ہے اور یہ کہ ملٹی فیملی رہائش، ڈوپلیکس اور ٹاؤن ہاؤسز کی اجازت ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ انفرادی لاٹ کے برخلاف پوری سائٹ پر زیادہ سے زیادہ لاٹ کوریج، فلور ایریا تناسب، عمارت کی اونچائی، اور پارکنگ کی ضروریات کا اطلاق۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ کی دفعات کے لیے ضروری ہے کہ سائٹ کم از کم 2 سے زیادہ ہو اور اس میں کم از کم لاٹ طول و عرض نہ ہو۔ اس کے علاوہ ہر گھر گلی سے زیادہ نہیں ہو سکتا جس میں کم از کم یارڈ ہو۔ ہر لاٹ پر ایک سے زیادہ اصل عمارت رکھنے کی صلاحیت بھی ہونی چاہیے، اور آخر میں 25 فیصد سے کم جگہ کھلی جگہ کے لیے استعمال نہیں کی جاتی ہے۔ درخواست میں شامل، سائٹ پلان میں گلی اور فٹ پاتھ کی ترتیب، تجویز کردہ رہائشی یونٹوں کی زیادہ سے زیادہ تعداد اور قسم، اور حساب کے ساتھ ساتھ پارکنگ کا رقبہ، کھلی جگہ، اور دیگر لوازمات شامل ہونا ضروری ہے۔ رہائش گاہوں کی اجازت شدہ رقم کا حساب لگانے کے لیے، کسی کو سائٹ کے مجموعی رقبے کی پیمائش ایکڑ کے ایکڑ اور دسویں حصے میں کرنی چاہیے، پھر سرکاری اور نجی گلیوں کے مجموعی رقبے کو گھٹائیں اور عوامی وقف شدہ بہتری ؛ باقی تعمیر کے قابل رقبہ ہوگا۔ پھر خالص تعمیر کے قابل رقبے کو سب سے چھوٹے کم سے کم لاٹ سائز سے تقسیم کریں۔ اس نمبر کو قریب ترین نچلے نمبر پر گول کریں اور یہ اعداد اکائیوں کی زیادہ سے زیادہ تعداد ہوگی۔ ڈیزائن کی خصوصیات خاص طور پر کلسٹر ڈویلپمنٹ میں مختلف الگ الگ ڈیزائن کی خصوصیات ہیں: قدرتی خصوصیات/ٹپوگرافی، چھوٹے لاٹ سائز، کل-ڈی-سیکس کا استعمال، اور کچھ فضلہ/طوفان کے پانی کے انتظام کی تکنیکوں کا استعمال۔ سائٹ کے ڈیزائن کے ساتھ ساتھ فضلہ/طوفان کے پانی کے انتظام کے ڈیزائن کی خصوصیات کلسٹر کی ترقی کا ایک بنیادی پہلو ہیں۔ زمینی پانی کے بہاؤ کو زیادہ سے زیادہ کرکے اور زمینی شکلوں اور پودوں کے اسٹریٹجک استعمال سے بہاؤ کو کم کرنے، روکنے اور علاج کرنے کے لیے، زیادہ تر طوفانی پانی کو سنبھالا جا سکتا ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ گندے پانی سے نمٹنے کے بہت سے آپشن بھی ہیں۔ کمیونٹی ڈرین فیلڈز، آبپاشی کے نظام اور پیکیج پلانٹس جیسی تکنیکیں بنیادی ڈھانچے کی لاگت کو ڈرامائی طور پر کم کر سکتی ہیں اور ماحول کو بہتر بنا سکتی ہیں۔ حوالہ جات وائٹ، ولیم۔ کلسٹر ڈویلپمنٹ 1964 اے پی اے، اسمارٹ گروتھ کوڈ 2.0 یہ بھی دیکھیں منصوبہ بند یونٹ ڈویلپمنٹ ماحولیاتی منصوبہ بندی نئی شہری منصوبہ بندی