Transferable development rights
ٹرانسفر ایبل ڈویلپمنٹ رائٹس (ٹی ڈی آر) ایک ایسا طریقہ ہے جس کے ذریعے ڈویلپر ایک نامزد "بھیجنے والے ضلع" کے اندر کچھ پارسل کے ترقیاتی حقوق خرید سکتے ہیں اور اپنی نئی ترقی کی کثافت کو بڑھانے کے لیے حقوق کو دوسرے "وصول کرنے والے ضلع" میں منتقل کر سکتے ہیں۔ ترقیاتی حقوق کے پروگرام کی منتقلی کا بنیادی قانونی تصور یہ تصور ہے کہ تمام زمین کے پاس جائیداد کے حقوق کا ایک بنڈل ہے۔ اس کا استعمال زمین کے استعمال کو کنٹرول کرنے کے لیے کیا جاتا ہے تاکہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور زیادہ موثر شہری ترقی کے انتظام اور زمین کے تحفظ کے لیے زوننگ کی تکمیل کی جا سکے۔ تفصیل ٹی ڈی آر کے عمل کو ترقی پر توجہ مرکوز کرکے شہری پھیلاؤ کو کنٹرول کرنے کا ایک ذریعہ سمجھا جا سکتا ہے۔ ٹی ڈی آر ایک قانونی طریقہ کار ہے جو کچھ مقامی حکومت کے دائرہ اختیار میں ترقیاتی کنٹرول کی ایک شکل کے طور پر پیش کیا جاتا ہے۔ ریاستہائے متحدہ میں، ٹی ڈی آر ریزویننگ علاقوں کی وجہ سے ہونے والے آئینی معاملات سے بچنے کا بھی ایک طریقہ ہے جو بصورت دیگر جائیداد سے قابل قدر قیمت کو ختم کر دیتا ہے۔ یہ طریقہ کار زمینداروں کو اپنی زمین کی ماحولیاتی، ورثے یا زرعی اقدار کے تحفظ اور دیکھ بھال کے لیے مالی مراعات یا بونس پیش کرتا ہے۔ ٹی ڈی آر اس تصور پر مبنی ہے کہ زمین کی ملکیت کے ساتھ زمین کے استعمال یا زمین کی ترقی کا حق آتا ہے۔ یہ زمین پر مبنی ترقیاتی حقوق کچھ دائرہ اختیار میں پارسل کے مالک کے ذریعہ استعمال، غیر استعمال شدہ، فروخت یا دوسری صورت میں منتقل کیے جا سکتے ہیں۔ بھیجنے والے اضلاع عام طور پر مطلوبہ خصوصیات والے علاقوں سے بنے ہوتے ہیں جن کی ترقی کا خطرہ ہوتا ہے جیسے زرعی اراضی یا بیابان کے علاقے، لیکن یہ نئے نامزد تاریخی مقامات بھی ہو سکتے ہیں۔ متبادل طور پر، عمارتوں والے پارسل جو اپنے تمام دستیاب سائز کا استعمال نہیں کرتے ہیں ان میں "اضافی" قابل ترقی صلاحیت ہوتی ہے جسے دوسرے پارسل تک پہنچایا جا سکتا ہے، ممکنہ طور پر پہلے پارسل سے متصل۔ وصول کرنے والے اضلاع عام طور پر شہری علاقوں میں واقع ہوتے ہیں جو ترقی کے لیے تیار ہوتے ہیں۔ وصول کرنے والے اضلاع عام طور پر زیادہ کثافت والی ترقی کے لیے زیادہ موزوں علاقے ہوتے ہیں اور بھیجنے والے اضلاع ماحولیاتی، ورثے یا زرعی اقدار والے علاقے ہوتے ہیں جنہیں کاؤنٹی، شہر یا قصبہ محفوظ کرنا چاہتا ہے۔ ٹی ڈی آر کریڈٹ بینکوں کو خریدے گئے ترقیاتی حقوق کو ذخیرہ کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے، اگر وصول کرنے والے علاقے کے ترقیاتی منصوبے کی ابھی تک نشاندہی نہیں کی گئی ہے۔ یہ طریقہ کار اس وقت استعمال ہوتا ہے جب بھیجنے والے علاقے میں فروخت کا وقت وصول کرنے والے علاقے میں ترقی کے ساتھ ہم آہنگ نہ ہو۔ یہ ان کمیونٹیز میں بھی مفید ہے جن کے پاس تحفظ کے اعلی دلچسپی والے علاقے سے حقوق خریدنے کا موقع ہے لیکن ان کے پاس ایسا ترقیاتی منصوبہ نہیں ہے جو اس وقت زیادہ کثافت حاصل کر سکے۔ میساچوسٹس میں یہ سفارش کی جاتی ہے کہ ٹی ڈی آر کریڈٹ بینکوں کو کسی تیسرے فریق کی تنظیم کے ذریعے چلایا جائے جو ترقیاتی حقوق کی فروخت پر بات چیت کرنے کا اختیار رکھتی ہے، جیسے کہ غیر منافع بخش تنظیم یا کمیونٹی کے اندر کام کرنے والی ایجنسی۔ قابل ذکر مثالیں ڈسٹریکٹڈ ٹی ڈی آر کی ایک وسیع پیمانے پر مشہور مثال مونٹگمری کاؤنٹی، میری لینڈ ایگریکلچرل ریزرو ہے۔ کولوراڈو، میساچوسٹس، ورجینیا اور واشنگٹن سمیت کئی ریاستوں میں 200 سے زیادہ امریکی کمیونٹیز میں ٹی ڈی آر پروگرام نافذ کیے گئے ہیں۔ نیویارک شہر میں ہر عمارت کے فضائی حقوق کی حدود ہیں، لیکن وہ آزادانہ طور پر منتقلی کے قابل ہیں۔ ٹی ڈی آر کی سب سے مشہور مثالوں میں سے ایک پین سنٹرل ٹرانسپورٹیشن کمپنی بمقابلہ نیو یارک سٹی (1978) کے معاملے میں ہے۔ ریاستہائے متحدہ کی سپریم کورٹ نے فیصلہ دیا کہ شہر کے لینڈمارکس پریزرویشن کمیشن نے گرینڈ سینٹرل ٹرمینل کے مالکان کو اسٹیشن کے اوپر دفتر کی عمارت بنانے کے حق سے انکار کر کے تمام معاشی قدر سے انکار نہیں کیا۔ ٹرمینل مالکان کے پاس ہوائی حقوق تھے جنہیں ٹی ڈی آر کے طور پر استعمال کیا جا سکتا تھا تاکہ وہ اپنی دیگر جائیدادوں پر روایتی زوننگ سے زیادہ تعمیر کر سکیں۔ جامع منصوبہ بندی ماحولیاتی منصوبہ بندی حوالہ جات ماحولیاتی منصوبہ بندی زمین کے استعمال کا قانون بھی دیکھیں۔