Net lease
تجارتی رئیل اسٹیٹ کے میدان میں، خاص طور پر ریاستہائے متحدہ میں، خالص لیز کے لیے کرایہ دار کو کرایہ کے علاوہ، جائیداد کے کچھ یا تمام اخراجات ادا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جو عام طور پر جائیداد کے مالک کے ذریعے ادا کیے جاتے ہیں (جسے "زمیندار" یا "کرایہ دار" کہا جاتا ہے)۔ ان میں پراپرٹی ٹیکس، بیمہ، دیکھ بھال، مرمت، اور آپریشن، یوٹیلیٹیز اور دیگر اشیاء جیسے اخراجات شامل ہیں۔ ان اخراجات کو اکثر "تین جالوں" میں درجہ بند کیا جاتا ہے: پراپرٹی ٹیکس، بیمہ، اور دیکھ بھال۔ امریکی بول چال میں، ایک لیز جہاں یہ تینوں اخراجات کرایہ دار ادا کرتا ہے، اسے ٹرپل نیٹ لیز، این این این لیز، یا مختصر اور بعض اوقات تحریری این این این کے لیے ٹرپل-این کے نام سے جانا جاتا ہے۔ "خالص لیز" کی اصطلاح "مجموعی لیز" کی اصطلاح سے ممتاز ہے۔ خالص لیز میں، جائیداد کے مالک کو کرایہ داروں کو منتقل کیے جانے والے اخراجات کی ادائیگی کے بعد کرایہ "خالص" وصول ہوتا ہے۔ مجموعی لیز میں، کرایہ دار کرایہ کی مجموعی رقم ادا کرتا ہے، جسے مکان مالک اخراجات کی ادائیگی کے لیے یا کسی اور طریقے سے استعمال کر سکتا ہے جیسا کہ مکان مالک مناسب سمجھے۔ مجموعی لیزوں میں عام طور پر کرایہ کی لائن میں ان میں سے کچھ اخراجات کی وصولی کے لیے کرایہ کے زیادہ چارجز ہوتے ہیں، بجائے اس کے کہ خالص انتظام کے ذریعے ایسا کیا جائے۔ کرایہ دار کی طرف سے ادا کی جانے والی عین مطابق اشیاء عام طور پر تحریری لیز میں بیان کی جاتی ہیں۔ ان جائیدادوں کے لیے جو ایک سے زیادہ کرایہ دار کے ذریعے لیز پر دی جاتی ہیں، جیسے کہ شاپنگ سینٹر، وہ اخراجات جو کرایہ داروں کو منتقل کیے جاتے ہیں، عام طور پر ہر کرایہ دار کے زیر قبضہ علاقے کے سائز (مربع فوٹیج) کی بنیاد پر کرایہ داروں کے درمیان پرو ریٹنگ کیے جاتے ہیں۔ بہت سے تغیرات موجود ہیں، جن میں فیسوں اور اس طرح کے سال بہ سال کے تغیرات کو کنٹرول کرنے کے اختیارات موجود ہیں۔ خالص لیز کی اقسام تجارتی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں خالص لیز میں کرایہ دار کو منتقل ہونے والے اخراجات کے مختلف سیٹوں کے معیاری نام ہیں۔ سنگل نیٹ لیز ایک واحد خالص لیز میں (بعض اوقات نیٹ یا این کے لیے مختصر)، کرایہ دار یا کرایہ دار پراپرٹی ٹیکس ادا کرنے کا ذمہ دار ہوتا ہے۔ یہ عام طور پر عام نہیں ہیں۔ ڈبل نیٹ لیز (نیٹ نیٹ یا این این) میں، کرایہ دار یا کرایہ دار پراپرٹی ٹیکس اور بلڈنگ انشورنس کا ذمہ دار ہوتا ہے۔ کرایہ دار یا زمیندار ساختی مرمت اور مشترکہ علاقے کی دیکھ بھال کے لیے ہونے والے کسی بھی اخراجات کا ذمہ دار ہوتا ہے۔ ٹرپل نیٹ لیز ایک ٹرپل نیٹ لیز (ٹرپل نیٹ یا این این این) ایک پراپرٹی پر لیز کا معاہدہ ہے جہاں کرایہ دار یا کرایہ دار معاہدے (کرایہ، یوٹیلیٹیز وغیرہ) کے تحت متوقع کسی بھی عام فیس کے علاوہ پراپرٹی پر تمام رئیل اسٹیٹ ٹیکس، بلڈنگ انشورنس، اور دیکھ بھال (تین "نیٹ") ادا کرنے پر راضی ہوتا ہے۔ اس طرح کے لیز میں، کرایہ دار یا کرایہ دار کسی بھی مشترکہ علاقے (جسے سی اے ایم-کامن ایریا مینٹیننس بھی کہا جاتا ہے) کی مرمت اور دیکھ بھال سے وابستہ تمام اخراجات کا ذمہ دار ہوتا ہے۔ سی اے ایم فیسوں کو عام طور پر ایک مقررہ ڈالر کے اعداد و شمار فی مربع فٹ کے طور پر آگے بڑھایا جاتا ہے۔ لیز کی یہ شکل اکثر تجارتی فری اسٹینڈنگ عمارتوں کے لیے استعمال ہوتی ہے۔ تاہم، یہ واحد خاندانی رہائشی کرایہ پر رئیل اسٹیٹ کی جائیدادوں میں بھی استعمال ہوتا رہا ہے۔ بانڈیبل لیز (جسے "مطلق ٹرپل نیٹ لیز"، "حقیقی ٹرپل نیٹ لیز"، "جہنم یا ہائی واٹر لیز"، یا "مطلق خالص لیز" بھی کہا جاتا ہے) ٹرپل نیٹ لیز کی سب سے زیادہ تبدیلی ہے، جہاں کرایہ دار جائیداد سے متعلق ہر قابل تصور رئیل اسٹیٹ کا خطرہ اٹھاتا ہے۔ خاص طور پر، ان اضافی خطرات میں حادثے کے بعد دوبارہ تعمیر کرنے کی ذمہ داریاں، انشورنس کی آمدنی کی مناسبیت سے قطع نظر، اور جزوی یا مکمل مذمت کے بعد کرایہ ادا کرنا شامل ہیں۔ یہ پٹے کرایہ دار کے ذریعے ختم نہیں کیے جا سکتے اور نہ ہی کرایے میں کمی کی اجازت ہے۔ تصور یہ ہے کہ کرایہ کو تمام حالات میں بالکل خالص بنایا جائے، جو بانڈ کی ذمہ داریوں کے برابر ہے: اس لیے "جہنم یا اونچا پانی" کا عرفی نام ہے۔ اس قسم کے لیز کی ایک مثال لیز بیک کا انتظام ہوگا جس میں ایک خوردہ فروش اس عمارت کو واپس لیز پر دیتا ہے جو اس کی سابقہ ملکیت تھی اور اسٹور کو چلانا جاری رکھتا ہے۔ بانڈیبل لیز عام طور پر نام نہاد کریڈٹ کرایہ دار لیز کے سودوں میں استعمال ہوتے ہیں، جہاں قیمت کا بنیادی محرک رئیل اسٹیٹ نہیں ہوتا ہے، بلکہ عام طور پر انویسٹمنٹ گریڈ کی درجہ بندی والے "کریڈٹ" کرایہ دار سے بلاتعطل نقد بہاؤ ہوتا ہے۔ چونکہ بانڈیبل لیز کی سرمایہ کاری اتنا کم خطرہ پیش کرتی ہے، اس لیے زیادہ سرمایہ کاری کی شرحیں نہ صرف بانڈ مارکیٹ میں بلکہ مجموعی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بھی بحالی کی نشاندہی کر سکتی ہیں۔ گراؤنڈ لیز ایک "گراؤنڈ لیز" خالص لیز کی ایک اور تبدیلی ہے۔ گراؤنڈ لیز کے تحت، زمین کا مالک زمین کرایہ دار کو لیز پر دیتا ہے جس سے کرایہ دار کو عمارت تعمیر کرنے کا موقع ملتا ہے۔ اس کے بعد کرایہ دار کا جائیداد میں لیز ہولڈ سود ہوگا۔ گراؤنڈ لیز کے تحت کرایہ دار عام طور پر وہی اشیاء ادا کرے گا جس کی وہ ٹرپل نیٹ لیز یا بانڈیبل لیز کے تحت ادائیگی کرتا ہے۔ عام طور پر، لیز کے اختتام پر عمارت کی ملکیت زمین کے مالک کو واپس کر دی جائے گی۔ معاشیات عام طور پر، وہ عمارتیں جن میں زمیندار ٹرپل نیٹ لیز (این این این) استعمال کرتے ہیں وہ "نقد بہاؤ کی سرمایہ کاری" کے بجائے "ایکویٹی انویسٹمنٹ" ہیں۔ مثال کے طور پر، مالک کسی پراپرٹی پر خریداری کی قیمت کے ایک اہم حصے کی مالی اعانت کرے گا اور اس کے نتیجے میں رہن کو کرایہ دار کے ماہانہ واجب الادا کرایہ کے ساتھ ادا کرے گا۔ عام طور پر مالک کے لیے ماہانہ منافع کے طور پر ایک چھوٹی سی رقم باقی رہ جاتی ہے (مثبت نقد بہاؤ)، لیکن زیادہ سرمایہ کاری کی ادائیگی ٹیکس شیلڈ سے ہوتی ہے جو مالک کو لیوریج یا گیئرنگ کے استعمال کے ذریعے فراہم کی جاتی ہے۔ اس کے نتیجے میں جائیداد کو ایکویٹی بلڈنگ کی مدت کے بعد فروخت کیا جاتا ہے، عام طور پر پانچ سال-عام تجارتی رہن کی مدت۔ حوالہ جات تجارتی رئیل اسٹیٹ رئیل پراپرٹی قانون لیز