Residential mortgage-backed security
رہائشی رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹی (آر ایم بی ایس) رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹی کی ایک قسم ہے جس کی حمایت رہائشی رئیل اسٹیٹ رہن کرتے ہیں۔ رہن کو محفوظ بنانے والے بانڈز کو عام طور پر ایک علیحدہ طبقے کے طور پر سمجھا جاتا ہے، جو مالیاتی معاہدوں کے عمومی پیکیج کا حوالہ دیتے ہیں جو عام طور پر نقد پیداوار کی نمائندگی کرتے ہیں جو سرمایہ کاروں کو ادا کی جاتی ہیں اور جن کی حمایت گھر کے مالکان سے موصول ہونے والی نقد ادائیگیوں سے ہوتی ہے جو اپنے قرض دہندگان کے ساتھ طے شدہ شرائط کے مطابق سود اور اصل ادا کرتے ہیں۔ یہ رہن قرض کے "تخلیق کار" یا "اسپانسر" کے ذریعہ بنایا گیا فنڈنگ کا آلہ ہے۔ انفرادی قرضوں اور رہن کو کراس کولیٹرلائز کیے بغیر (کیونکہ انفرادی گھر کے مالکان سے اجازت حاصل کرنا ناممکن ہوگا)، یہ ایک فنڈنگ کا آلہ ہے جو افراد سے موصول ہونے والے نقد بہاؤ کو جمع کرتا ہے اور ان نقد رسیدوں کو آبشار کی ترجیحات کے ساتھ ادا کرتا ہے جو سرمایہ کاروں کو کسی بھی وقت نقد کی وصولی کے یقین کے ساتھ آرام دہ بناتا ہے۔ رہن قرضوں کے درمیان متعدد اہم اختلافات ہیں جو بینکوں کے ذریعہ شروع کیے گئے اور خدمات انجام دیتے ہیں اور بینک کی کتابوں میں رکھے جاتے ہیں اور رہن قرض جسے آر ایم بی ایس کے حصے کے طور پر محفوظ کیا گیا ہے۔ ان میں سب سے اہم نتیجہ یہ ہے کہ پرنسپل جو قرض لینے والے کے ساتھ بات چیت کرتا ہے، اور "خدمت گار" کے فیصلہ سازی کو چلاتا ہے جو تعلقات میں نیا متعارف کرایا گیا ہے، اب عوامی اعتماد اور بینکنگ چارٹر سے وابستہ ذمہ داریوں کے تئیں ذمہ داری نہیں رکھتا ہے جو روایتی طور پر بینکوں اور ان کے صارفین کے درمیان قرض کے تعلقات کو کنٹرول کرتا ہے۔ جب تک کسی اصل قرض دہندہ کی بیلنس شیٹ پر کسی قرض کی تشکیل نو نہیں کی جاتی ہے، تب تک قرض لینے والے اور اس کے بینک کے درمیان خوردہ سے صارف کا تعلق ایک ایسے رشتے میں تبدیل ہو جاتا ہے جو اصل گاہک اور ایک نفیس تسلیم شدہ سرمایہ کار کے درمیان ہوتا ہے جس کے لیے بینک سروسر کام کرتا ہے۔ آر ایم بی ایس کو اکثر الجھن میں ڈال کر ابھی تک صحیح طریقے سے "بانڈ جیسی" مالیاتی سرمایہ کاری کہا جاتا ہے کیونکہ آر ایم بی ایس کو اسی طرح کی خصوصیات کے ساتھ پیش کیا جا سکتا ہے، بشمول "اصل سرمایہ کاری" اور "پیداوار" ؛ "اصل سرمایہ کاری"، تاہم، گھر کے مالک کی طرف سے جاری کردہ انفرادی وعدے کے نوٹ کی خریداری کی نمائندگی نہیں کرتی ہے، بلکہ سرمایہ کاری کے معاہدے سے نقد بہاؤ حاصل کرنے کے حق کے لیے "اصل" کی ادائیگی کی نمائندگی کرتی ہے جس میں بہت سی دوسری تفہیم شامل ہوتی ہے۔ اسی طرح، "پیداوار" صرف ایک محسوب شدہ سود کی پیداوار کا حساب ہے جو نقد بہاؤ کی وصولی سے پیدا ہوتا ہے۔ آر ایم بی ایس مارکیٹ امریکی گھر مالکان کو رہائشی رہن قرضوں کی فنڈنگ کا سب سے بڑا ذریعہ ہے (نیچے دیکھیں)۔ کسی بھی انفرادی آر ایم بی ایس پول کے اندر موجود انفرادی اور جغرافیائی طور پر متنوع قرضوں کی بڑی تعداد کی وجہ سے ان سیکیورٹیز کی کارکردگی کو عام طور پر تجارتی رہن سے چلنے والی سیکیورٹیز (سی ایم بی ایس) کے مقابلے میں زیادہ متوقع سمجھا جاتا ہے۔ آر ایم بی ایس کی بہت سی مختلف قسمیں ہیں، جن میں رہن پاس تھرو، ضمانت شدہ رہن کی ذمہ داریاں (سی ایم اوز)، اور ضمانت شدہ قرض کی ذمہ داریاں (سی ڈی اوز) شامل ہیں۔ جدید رہائشی رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز کی ابتداء کا سراغ گورنمنٹ نیشنل مارگیج ایسوسی ایشن (گینی مے) سے لگایا جا سکتا ہے، حالانکہ 1800 کی دہائی کے آخر اور 1900 کی دہائی کے اوائل میں امریکہ میں رہن کی سیکیورٹیزائزیشن میں تغیرات موجود تھے۔ 1968 میں، گینی مے نے سب سے پہلے حکومت کی حمایت یافتہ بانڈ کی ایک نئی قسم جاری کی، جسے رہائشی رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹی کے نام سے جانا جاتا ہے۔ اس بانڈ نے کئی گھریلو قرضے لیے، ماہانہ اصل اور سود کی ادائیگیوں کو یکجا کیا اور پھر ماہانہ نقد بہاؤ کو بانڈ کی حمایت کے طور پر استعمال کیا۔ ان رہنوں کے اصل کی ضمانت گینی مے نے دی تھی، لیکن اس خطرے سے نہیں کہ قرض لینے والے اصل بیلنس کو جلد ادا کر دیں یا قرض کو دوبارہ فنانس کرنے کا انتخاب کریں، مستقبل کے ممکنہ نتائج کا ایک مجموعہ جسے "پری پیمنٹ رسک" کہا جاتا ہے۔ رہن کے تالابوں کو اس طرح فروخت کرنے سے گینی مے کو نئے فنڈز حاصل کرنے کا موقع ملا جس سے رہن دلالوں سے اضافی گھریلو قرضے خریدے جا سکیں جس نے "سستی رہائش کو بڑھانے" کے لیے ایجنسی کے کانگریس کے لازمی مشن کو آگے بڑھایا۔ چونکہ بینک اور دیگر رہن بنانے والے اپنے رہن کو آر ایم بی ایس میں فروخت کر سکتے تھے، اس لیے انہوں نے اس آمدنی کو رہن کے نئے قرضے بنانے کے لیے استعمال کیا۔ چونکہ ان بانڈز کو امریکی حکومت کا مکمل اعتماد اور حمایت حاصل تھی، اس لیے انہوں نے اعلی کریڈٹ ریٹنگ حاصل کی اور "سود کی شرح ادا کی جو ٹریژری بانڈز سے صرف قدرے زیادہ تھی"۔ گینی مے کی پیشکشوں کی کامیابی کے بعد، حکومت کے زیر اہتمام دیگر دو ہاؤسنگ ایجنسیوں، فینی مے اور فریڈی میک نے آر ایم بی ایس کے اپنے ورژن پیش کرنا شروع کر دیے۔ رہن قرضوں کی حکومت کی ضمانت نے سرمایہ کاروں کو یقین دلایا کہ اگر قرض لینے والا نادہندہ ہو گیا تو انہیں پوری ادائیگی کر دی جائے گی۔ لیکن اس ضمانت کے بدلے میں قرض لینے والوں کو ضمانت کے سخت معیارات پر قائم رکھا گیا۔ مثال کے طور پر، فینی مے کے ساتھ، گھر کے خریداروں کو گھر کی قیمت کا کم از کم 10 فیصد نیچے کی ادائیگی کرنی پڑتی تھی، اور خریدار کی آمدنی کو اچھی طرح سے دستاویزی ہونا پڑتا تھا اور ترجیحی طور پر وقتا فوقتا تنخواہ سے۔ نجی لیبل والے ایم بی ایس کی ترقی 1970 کی دہائی کے آخر میں، سولومن برادرز کی ایک ٹیم نے بینک آف امریکہ کے ساتھ مل کر پہلی رہائشی رہن پر مبنی سیکیورٹی بنانے کے لیے کام کیا جس کی حکومت کی ضمانت نہیں تھی۔ لیوس رانیری کے نام سے ایک سولومن برادران کے بانڈ ٹریڈر نے اس کوشش میں اہم کردار ادا کیا۔ انہوں نے 1977 میں اس منصوبے میں شامل ہونے کے بعد اس عرصے کے دوران "سیکیوریٹائزنگ" کی اصطلاح تیار کی۔ مصنف ایلیسا کاٹز کے مطابق، رانیری کا مقصد رہن مارکیٹ میں انقلاب لانا تھا، جو اس وقت حکومت کے زیر اہتمام ہاؤسنگ انشورنس اداروں (گینی مے، فینی مے اور فریڈی میک) پر بہت زیادہ منحصر تھا۔ اس کا منصوبہ رہن بازار کو مکمل طور پر نجی معاملہ بنانے کا ایک طریقہ دریافت کرنا تھا اور اس مقصد کو حقیقت میں لانے کے لیے، اس کی ٹیم ایک حفاظتی پروڈکٹ بنانا چاہتی تھی جسے "سرمایہ کاروں کے درمیان خریدا اور فروخت کیا جا سکے"۔ خیال یہ تھا کہ نجی بینکوں کو قرضے جاری کرنے کی اجازت دی جائے اور پھر ان قرضوں کو مستقل آمدنی کے خواہاں سرمایہ کاروں کو فروخت کیا جائے، جس سے سرمایہ آزاد ہو جائے جس کے ساتھ بینک اضافی قرضے جاری کر سکے۔ تین سال تک اس منصوبے پر کام کرنے کے باوجود، سولومن ٹیم نے جو بانڈز تیار کیے وہ مختلف ریاستی قواعد و ضوابط اور بڑے افسردگی سے متعلق وفاقی سیکیورٹیز قوانین کی وجہ سے تجارتی طور پر ناکام رہے۔ اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، رانیری نے کانگریس کے سامنے سیکنڈری مارگیج مارکیٹ انہانسمنٹ ایکٹ 1984 (ایس ایم ایم ای اے) بنانے اور اس کا دفاع کرنے میں مدد کی۔ ایلیسا کاٹز، امریکی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حالیہ تاریخ پر اپنی 2009 کی کتاب میں لکھتی ہیں کہ ایس ایم ایم ای اے نے بانڈ ریٹنگ ایجنسیوں-اس وقت موڈیز اور اسٹینڈرڈ اینڈ پورز-سے مطالبہ کیا تھا کہ وہ ہر رہن پول پر غور کریں۔ جب تک کسی بانڈ کو ایجنسیوں کی طرف سے اعلی درجہ بندی ملتی ہے-یعنی ایجنسیوں کی رائے میں، سرمایہ کاروں کو ادائیگی حاصل کرنے کا یقین ہونا چاہیے-اسے فروخت کیا جا سکتا ہے۔ اگرچہ سیکیورٹیز اینڈ ایکسچینج کمیشن ان سیکیورٹیز کی تجارت کی نگرانی کرے گا جس طرح اس نے فروخت کے لیے تمام سرمایہ کاری کی تھی، لیکن اب امریکی حکومت خصوصی طور پر رہن سے چلنے والی سیکیورٹیز میں مارکیٹ کا انتظام نہیں کرے گی، جیسا کہ اس نے گینی مے کے ذریعے کیا تھا۔ رانیری نے 1984 کے اوائل میں کانگریس کے سامنے گواہی دی، "ہمیں یقین ہے کہ درجہ بندی کی خدمات سرمایہ کاروں کو خاطر خواہ تحفظ فراہم کرتی ہیں۔" اس قانون نے "کریڈٹ یونینوں سمیت وفاقی چارٹرڈ مالیاتی اداروں" کو اجازت دینے کے لیے دروازہ کھول دیا، "رہن سے متعلق سیکیورٹیز میں سرمایہ کاری کرنے کی صلاحیت صرف ان حدود کے تابع ہے جو مناسب ریگولیٹنگ بورڈ عائد کر سکتا ہے"۔ اس نے نجی لیبل ایم بی ایس کے لیے بازار پیدا کیا جو اس وقت موجود نہیں تھا جب رانیری پہلی بار 1977 میں انہیں تیار کر رہا تھا۔ فینی مے کے ڈیوڈ میکسویل کے مطابق، "پرائیویٹ لیبل" رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز کے ڈویلپرز نے فینی اور فریڈی کی "ایجنسی" ایم بی ایس کو کم کرنے اور تبدیل کرنے کی کوشش نہیں کی-یا کم از کم ختم نہیں کیا۔ وہ "ایسی مصنوعات تلاش کرنا چاہتے تھے جن سے وہ منافع کما سکیں جہاں سے انہیں فینی کے ساتھ مقابلہ کرنے کی ضرورت نہ ہو۔" مالیاتی صحافی بیتھانی میک لین، اور جو نوسیرا، دلیل دیتے ہیں کہ وال اسٹریٹ پر رانیری اور دیگر افراد نے محسوس کیا کہ وہ کبھی بھی "[جی ایس ایز] فینی اور فریڈی کو روایتی رہن کے سیکیوریٹائزر کی حیثیت سے اپنے غالب مقام سے نہیں ہٹائیں گے"، لیکن فینی اور فریڈی کا کوئی کاروبار نہیں تھا اور نہ ہی غیر پرائم رہن (سب پرائم یا آلٹ-اے رہن) میں کوئی دلچسپی تھی۔ اس طرح سب پرائم مارکیٹ نجی لیبل مارگیج بیکڈ سیکیورٹیز کا دائرہ بن گیا۔ "حکومت کے زیر اہتمام انٹرپرائز" کے ایم بی ایس، فینی اور فریڈی کو ان کے اعلی معیارات اور امریکی حکومت کی طرف سے ضمانت کی تجاویز کی وجہ سے "اے اے اے ریٹیڈ بانڈز کے مساوی" سمجھا جاتا تھا۔ اگرچہ پرائیویٹ لیبل سب پرائم رہن کبھی بھی یہ دعوی نہیں کر پائیں گے، لیکن جمع شدہ رہن کو "قسطوں" میں "کاٹ" کر، ہر ایک کو ماہانہ یا سہ ماہی اصل اور سود کے سلسلے میں مختلف ترجیح دی جا سکتی ہے، لیکن وہ ٹرانچ سے ٹرپل اے ریٹیڈ سیکیورٹیز بنا سکتے ہیں جن میں سب سے زیادہ ترجیح ہوتی ہے-سب سے زیادہ "سینئر" قسط۔ چونکہ سب سے بڑی قسط ایک "بالٹی" کی طرح تھی جس میں اصل اور سود کے "پانی" سے بھرا ہوا تھا جو اس پانی کو اگلی سب سے چھوٹی بالٹی (یعنی۔ قسط) جب تک کہ یہ حد تک بھر جائے اور بہہ جائے، سب سے اوپر کی بالٹیوں/قسطوں (نظریاتی طور پر) میں کافی کریڈٹ کی اہلیت تھی اور وہ سب سے زیادہ کریڈٹ ریٹنگ حاصل کر سکتے تھے، جس سے وہ منی مارکیٹ اور پنشن فنڈز کے لیے قابل فروخت ہو جاتے تھے جو بصورت دیگر سب پرائم رہن سیکیورٹیز سے نمٹ نہیں سکتے تھے۔ 1980 کی دہائی کے آخر اور 1990 کے اوائل میں پہلے نجی لیبل سودوں میں اکثر صرف دو قسمیں ہوتی تھیں، لیکن 2005-06 تک سودے زیادہ پیچیدہ ہو گئے۔ نجی لیبل سب پرائم مارگیج سیکیورٹیز (2006) کے چوٹی کے سالوں میں سے ایک "عام" مارگیج بیکڈ "ڈیل کو مالیاتی بحران انکوائری رپورٹ میں بیان کیا گیا تھا۔ (دائیں طرف کی میز دیکھیں۔) "سی ایم ایل ٹی آئی 2006-این سی 2" کے نام سے موسوم، اس معاہدے میں 4499 سب پرائم رہن شامل تھے جو کیلیفورنیا میں مقیم قرض دہندہ نیو سنچری فنانشل کے ذریعہ شروع کیے گئے تھے اور سٹی گروپ کے ذریعہ تخلیق اور اسپانسر کردہ ایک خصوصی مقصد کے ادارے کے ذریعہ جاری کیے گئے تھے۔ ادارے نے 947 ملین ڈالر مالیت کے رہن سے چلنے والے بانڈز کی 19 قسمیں جاری کیں۔ چونکہ سٹی گروپ اور دیگر فرموں نے اعلی درجہ بندی حاصل کرنے پر توجہ مرکوز کی، (چار) سینئر رینچوں نے ٹرپل اے کی درجہ بندی کی جو معاہدے کا 78 ٪ یا 737 ملین ڈالر تھا۔ گیارہ قسمیں "میزانائن" تھیں-تین درجہ بند اے اے، تین اے، تین بی بی بی اور دو بی بی (جنک)۔ سب سے چھوٹی قسط کو "ایکویٹی" یا "بقایا" یا "پہلا نقصان" کے نام سے جانا جاتا تھا۔ اس کی کوئی کریڈٹ ریٹنگ نہیں تھی اور اسے سٹی گروپ اور ہیج فنڈ کے درمیان تقسیم کیا گیا تھا۔ قسط جتنی زیادہ "جونیئر" ہوگی، اس کا خطرہ اتنا ہی زیادہ ہوگا اور معاوضے میں اس کی شرح سود اتنی ہی زیادہ ہوگی۔ کاروباری کالم نگار جو نوسیرا کے مطابق، 2013 کے وسط تک، "نجی رہن پر مبنی سیکیورٹیز کا بازار مردہ ہے" [27] ؛ اس کی مالی اعانت پر فینی اور فریڈی کا غلبہ ہو گیا ہے۔ ترقی، اختراع، بدعنوانی رہائشی رہن سے چلنے والی سیکیورٹیز اور اسی طرح کی صوتی مصنوعات 1980 کی دہائی میں توسیع کرتی رہیں گی اور زیادہ پیچیدہ ہوتی جائیں گی۔ مثال کے طور پر، 1983 میں فریڈی میک نے پہلی ضمانت شدہ رہن کی ذمہ داری (سی ایم او) کی مارکیٹنگ کی جو بالآخر 1987 میں ضمانت شدہ قرض کی ذمہ داری (سی ڈی او) کی ترقی اور اس سے بھی مزید ایجادات جیسے سی ڈی او اسکوائرڈ کے ساتھ پھٹ جائے گی۔ سی ڈی اوز کو اصل میں بہت سے مختلف آر ایم بی ایس (جو خود رہائشی رہن کے پول تھے) کو جمع کرنے اور پھر انہیں قسطوں میں تقسیم کرنے اور سرمایہ کاروں کو فروخت کرنے کے لیے استعمال کیا جاتا تھا۔ ان مالیاتی اختراعات کا حتمی نتیجہ ایک ثانوی رہن بازار تھا جو حکومت کے زیر اہتمام اداروں سے باہر موجود تھا جس نے وال اسٹریٹ بینکوں کو بڑے پیمانے پر ترقی کا موقع فراہم کیا۔ بین الاقوامی مالیاتی فنڈ کے سابق چیف اکنامسٹ سائمن جانسن کے مطابق، "نجی رہن سے چلنے والی سیکیورٹیز کا کل حجم (جن میں گینی مے، فینی مے اور فریڈی میک کی طرف سے جاری کردہ سیکیورٹیز شامل نہیں ہیں) 1984 میں 11 بلین ڈالر سے بڑھ کر 1994 میں 200 بلین ڈالر سے بڑھ کر 2007 میں 3 ٹریلین ڈالر کے قریب پہنچ گیا۔" نجی رہن سیکیوریٹائزیشن مارکیٹ میں اضافہ ہوتا رہا۔ 2004 میں "تجارتی بینکوں، تھرفٹس، اور انویسٹمنٹ بینکوں نے گھریلو قرضوں کو محفوظ بنانے میں فینی مے اور فریڈی میک کو پکڑ لیا"، اور 2005 تک انہوں نے انہیں پیچھے چھوڑ دیا۔ نجی ایم بی ایس نے بنیادی طور پر اپنے معیارات کو کم کرکے اور زیادہ کم معیار، اعلی خطرہ والے رہن جیسے کہ آلٹ-اے، اور سب پرائم رہن کو محفوظ بنا کر ترقی کی۔ اسکالر مائیکل سمکووچ کا استدلال ہے کہ معیارات میں یہ نرمی قرضوں کے لیے سیکیوریٹائزرز کے درمیان زیادہ مقابلے اور قرض دینے والوں کے لیے مارکیٹ کی زیادہ طاقت کی وجہ سے تھی۔ مالیاتی صحافی بیتھانی میک لین اور جو نوسیرا کا کہنا ہے کہ وال اسٹریٹ سیکیوریٹائزرز نے معیارات میں نرمی کی حوصلہ افزائی کی کیونکہ ناقص معیار کے قرضوں کا مطلب "زیادہ پیداوار" تھا۔ جی ایس ایز نے بھی جواب میں اپنے معیارات میں نرمی کی، لیکن جی ایس ایز کے معیارات عام طور پر نجی مارکیٹ کے معیارات سے زیادہ رہے، اور جی ایس ایز سیکیوریٹائزیشنز عام طور پر باقی مارکیٹ کے مقابلے میں اچھی کارکردگی کا مظاہرہ کرتی رہیں۔ تاہم، کچھ لوگوں کا خیال ہے کہ جی ایس ایز کے غلبے نے بازار کو مسخ کر دیا، جس کی وجہ سے زیادہ قیمتوں کا تعین ہوا جس سے رئیل اسٹیٹ کے بلبلے اور جی ایس ایز کے حتمی وفاقی حکومت کے بیل آؤٹ میں مدد ملی۔ اس کے نتیجے میں، جی ایس ایز کو بتدریج ختم کرنے کے لیے کئی قانون سازی اور دیگر تجاویز تیار کی گئی ہیں۔ مارکیٹ کا زوال کم معیار کے رہن میں بہت تیز نمو، جس کی مالی اعانت سیکیوریٹائزیشن کے ذریعے کی جاتی ہے، کو وسیع پیمانے پر 2000 کی دہائی کے آخر میں مالی بحران کی ایک بڑی وجہ سمجھا جاتا ہے، جسے سب پرائم رہن کا بحران بھی کہا جاتا ہے۔ 2008 کے بعد نجی آر ایم بی ایس مارکیٹ بڑی حد تک منہدم ہو گئی اور اس کی جگہ حکومت کی حمایت یافتہ سیکیوریٹائزیشن نے لے لی ہے جس کی خصوصیت بہت سخت ضمانت اور اعلی معیارات ہیں۔ روسی مارگیج سرٹیفکیٹ بانڈز مارگیج لون (سیکشن یونائیٹڈ سٹیٹس مارگیج فنانس انڈسٹری) سب پرائم مارگیج بحران فکسڈ انکم سیکیورٹیز کنویکسٹی رسک حوالہ جات بیرونی لنکس 1984 کے سیکنڈری مارگیج مارکیٹ انہانسمنٹ ایکٹ کا خلاصہ بانڈز (فنانس) ریاستہائے متحدہ کی مارگیج انڈسٹری فکسڈ انکم سیکیورٹیز اسٹرکچرڈ فنانس مارگیج بیکڈ سیکیورٹی