Alt-A
آلٹ-اے رہن، جو متبادل اے-پیپر کے لیے مختصر ہے، امریکی رہن کی ایک قسم ہے جسے مختلف وجوہات کی بنا پر اے-پیپر، یا "پرائم" سے زیادہ خطرناک سمجھا جاتا ہے، اور سب پرائم، جو کہ سب سے زیادہ خطرناک زمرہ ہے، سے کم خطرناک سمجھا جاتا ہے۔ ان وجوہات کے ساتھ ساتھ کچھ معاملات میں ان کے سائز کی وجہ سے، آلٹ-اے لون فینی مے یا فریڈی میک کے ذریعے خریداری کے اہل نہیں ہیں۔ آلٹ-اے سود کی شرحیں، جن کا تعین کریڈٹ رسک سے ہوتا ہے، اس لیے پرائم اور سب پرائم ہوم لون کے درمیان ہوتی ہیں، حالانکہ آلٹ-اے کی کوئی واحد قبول شدہ تعریف نہیں ہے۔ عام طور پر آلٹ-اے رہن کی خصوصیت قرض لینے والے ہوتے ہیں جن کے پاس مکمل دستاویزات سے کم، اوسط کریڈٹ اسکور، زیادہ قرض سے قیمت، اور زیادہ سرمایہ کاری کی جائیدادیں اور ثانوی مکانات ہوتے ہیں۔ اے-مائنس کا تعلق آلٹ-اے سے ہے، کچھ قرض دہندگان ان کی ایک ہی درجہ بندی کرتے ہیں، لیکن اے-مائنس کو روایتی طور پر 680 سے کم ایف آئی سی او اسکور والے رہن قرض دہندگان کے طور پر بیان کیا جاتا ہے جبکہ آلٹ-اے کو روایتی طور پر ایسے قرضوں کے طور پر بیان کیا جاتا ہے جن میں مکمل دستاویزات کی کمی ہوتی ہے۔ آلٹ-اے رہن میں بہترین کریڈٹ ہو سکتا ہے لیکن ہو سکتا ہے کہ وہ دیگر وجوہات کی بناء پر ضمانت کے معیار پر پورا نہ اترے۔ پچھلی دہائی کے دوران، آلٹ-اے رہن کی ایک قابل ذکر رقم جائیداد کی خریداری کے بجائے ری فائنانسنگ کے نتیجے میں ہوئی۔ آلٹ-اے قرضوں کو متبادل دستاویزات والے قرضوں کے ساتھ الجھن میں نہیں ڈالنا چاہیے، جن کو عام طور پر متعلقہ معلومات کی تصدیق کے لیے مختلف دستاویزات کے استعمال کے باوجود مکمل دستاویزات والے قرضوں جیسا ہی خطرہ سمجھا جاتا ہے۔ سب پرائم رہن کی طرح، آلٹ-اے رہن کا ایک بڑا حصہ بینکوں اور تھرفٹس کے بجائے خصوصی قرض دہندگان کے ذریعہ پیدا ہوتا ہے۔ امریکی رہن کی صنعت کے اندر، مختلف رہن کی مصنوعات کی وضاحت عام طور پر اس بات سے کی جاتی ہے کہ وہ "کنفارمنگ" یا "ایجنسی" رہن کی اقسام سے کس طرح مختلف ہیں، جن کی ضمانت حکومت کے زیر اہتمام انٹرپرائزز (جی ایس ایز) فینی مے اور فریڈی میک نے دی ہے۔ ایسے متعدد عوامل ہیں جو رہن کو جی ایس ای کے روایتی قرض دینے کے رہنما خطوط کے تحت اہل نہ ہونے کا سبب بن سکتے ہیں حالانکہ قرض لینے والے کی ساکھ عام طور پر مضبوط ہوتی ہے۔ کچھ اور اہم عوامل یہ ہیں: قرض لینے والے کی آمدنی اور اثاثوں کی دستاویزات میں کمی (مثال کے طور پر، "بیان کردہ آمدنی"، "بیان کردہ اثاثے"، "آمدنی کی تصدیق نہیں") قرض لینے والے کے قرض سے آمدنی کا تناسب اس سے زیادہ جو فینی یا فریڈی قرض لینے والے کے کریڈٹ کے لیے اجازت دے گا، اثاثوں اور جائیداد کی قسم کو مالی اعانت فراہم کی جا رہی ہے کریڈٹ ہسٹری جس میں "ایجنسی" قرض کے لیے کوالیفائی کرنے کے لیے بہت زیادہ مسائل ہیں، لیکن اتنے زیادہ نہیں کہ سب پرائم لون کی ضرورت ہو (مثال کے طور پر، کم ایف آئی سی او اسکور یا سنگین جرائم، لیکن کوئی حالیہ چارج آف یا دیوالیہ پن نہیں) جائیداد، قبضے یا قرض لینے والے کی خصوصیات کے لیے ایجنسی کی حدود سے زیادہ قیمت کا قرض (قرض لی گئی جائیداد کی قیمت کا فیصد) اس طرح، آلٹ قرض لینے والے کے تحفظات اسٹیٹڈ انکم رہن کی درخواست کرنے والے شخص کی ایک مثال وہ فرد ہے جس کے پاس آمدنی کے متعدد اور مختلف ذرائع ہیں جن کو دستاویز کرنے کے لیے بھاری مقدار میں کاغذی کارروائی کی ضرورت ہوگی، جیسے کہ خود روزگار یا سرمایہ کاری سے آمدنی۔ نوٹ کریں کہ کم دستاویزات والے قرضوں کے لیے اب بھی یہ ضروری ہے کہ قرض لینے والے درخواست پر آمدنی کی تصدیق کے لیے اندرونی ریونیو سروس سے بے ترتیب طور پر اپنے ٹیکس ریٹرن کا آرڈر دینے کے لیے قرض دہندہ کو اختیار دیں۔ وہی دستاویزات کی خصوصیات "سب پرائم" رہنما خطوط کے تحت دستیاب ہیں، اور اسی طرح کی خصوصیات ایجنسی کے رہنما خطوط کے تحت بھی دستیاب ہو سکتی ہیں۔ آلٹ-اے اور سب پرائم اس میں مختلف ہیں، عام طور پر، ایک آلٹ-اے قرض لینے والے کے پاس "کنفارمنگ" رہن کے لیے کوالیفائی کرنے کے لیے کافی مالیاتی پروفائل ہوتا، اگر صرف یہ اوپر بیان کردہ عوامل میں سے کسی ایک کے لیے نہ ہوتا، جبکہ ایک سب پرائم قرض لینے والا غیر معمولی طور پر کمزور کریڈٹ، آمدنی یا اثاثہ خصوصیات کا شکار ہوتا۔ تاہم، ایسے معاملات میں جہاں قرض لینے والا، جائیداد اور قرض کی خصوصیات ایجنسی کے رہنما اصولوں کو خاص طور پر اچھی طرح سے پورا کرتی ہیں، فینی اور فریڈی کے خودکار قبل از منظوری کے نظام عام طور پر بغیر کسی اضافی لاگت کے خود بخود کم دستاویزات کی خصوصیات فراہم کرتے ہیں۔ مضبوط قرض دہندگان کے لیے اپنی درخواستوں کو تیز کرنے کے لیے زیادہ مہنگے آلٹ-اے یا سب پرائم قرضے ضروری نہیں ہیں۔ کم دستاویزات کی خصوصیات کے علاوہ، آلٹ-اے رہنما خطوط عام طور پر قرض لینے والوں کو قرض لینے والے کے کریڈٹ اسکور، آمدنی اور اثاثوں کی سطح سے متعلق ایجنسی کے رہنما خطوط کے مقابلے میں زیادہ لچک بھی پیش کرتے ہیں۔ اس طرح ایک قرض لینے والا جس کا مالیاتی پروفائل درخواست کردہ قرض کی شرائط کے لیے ایجنسی کے رہنما اصولوں پر پورا نہیں اترتا ہے وہ اب بھی آلٹ-اے کے رہنما خطوط کے تحت اہل ہو سکتا ہے۔ جائیداد اور قبضے پر غور قرض لینے والے کے کریڈٹ اور مالی پروفائل کے علاوہ، جی ایس ای کے معیارات بھی عام طور پر سب سے زیادہ سخت ہوتے ہیں کہ کسی دی گئی جائیداد کی قسم کی قیمت یا خریداری کی قیمت مالک کے زیر قبضہ، دوسرے ("چھٹی") اور غیر مالک کے زیر قبضہ ("سرمایہ کاری") گھروں پر قرض دینے کے لیے جائز ہے، اور کن شرائط کے تحت۔ قرض لینے والے کے پروفائل کے ساتھ ان جائیداد اور قبضے کے عوامل کا امتزاج قرض کو ایجنسی کے مطابق قرضوں کے "پرائم" زمرے سے باہر اور کم سخت زمروں جیسے کہ آلٹ-اے اور سب پرائم میں منتقل کر سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، فینی مے کسی مخصوص قرض دہندہ کی طرف سے کسی مخصوص علاقے میں ایک ہی خاندان کے دوسرے گھروں پر دیے گئے تمام قرضے کسی مخصوص زیادہ سے زیادہ ایل ٹی وی پر قرض لینے والوں کے لیے دی گئی آمدنی، اثاثے اور کریڈٹ کی حدود کے اندر خریدنے پر راضی ہو سکتی ہے۔ ان حدود سے زیادہ قرض لینے والوں، یا دوسرے گھروں کے لیے زیادہ سے زیادہ ایل ٹی وی سے زیادہ قرض لینے والوں کو آلٹ-اے قرض کے لیے درخواست دینے کی ضرورت ہوگی۔ قرض لینے والوں کو اب بھی آمدنی، اثاثہ جات اور کریڈٹ کی حدود سے باہر سب پرائم فنانسنگ پر غور کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے-2008 تک تلاش کرنا مشکل ہے۔ آلٹ-اے لینڈنگ کی طرح، جمبو اور سپر جمبو زمرے عام طور پر قرض لینے والے کی اہلیت کے لیے ایجنسی اور آلٹ-اے کے رہنما خطوط کا امتزاج استعمال کرتے ہیں جبکہ جی ایس ایز کی اجازت سے زیادہ سے زیادہ قرض کی رقم کی اجازت دیتے ہیں (2023 تک، الاسکا، ہوائی، گوام اور یو ایس ورجن جزائر سے باہر ایک ہی خاندانی گھر کے لیے 726,200 ڈالر)۔ خطرے کی دوبارہ تشخیص 2007 میں شروع ہونے والے سب پرائم رہن کے بحران کے دوران، آلٹ-اے رہن خاص جانچ پڑتال کے تحت آئے۔ آلٹ-اے قرضوں سے وابستہ ایک مسئلہ یہ ہے کہ قرض کے لیے منظوری کے لیے ضروری ثبوت یا دستاویزات کی کمی ہے۔ اس طرح، قرض دہندگان قرض دہندگان کو بڑے قرض کے لیے اہل ہونے کے لیے اپنی آمدنی یا اثاثوں کو موڑنے کی تجویز دینے کی طرف مائل ہو سکتے ہیں ؛ طویل مدت میں، قرض دہندگان اپنی ادائیگیوں کے متحمل ہونے سے قاصر ہو سکتے ہیں لیکن قرض دہندگان پھر بھی بھاری منافع وصول کرتے ہیں۔ کیونکہ آلٹ-اے قرضے زیادہ تر غیر مالک کے زیر قبضہ، سرمایہ کاری کی جائیدادوں کے لیے انتخاب کی مالی اعانت بھی ہیں، ایک طبقے کے طور پر وہ روایتی، مطابقت پذیر رہن کے مقابلے میں قرض لینے والے کے ڈیفالٹ ہونے کے کہیں زیادہ امکان کی نمائندگی کرتے ہیں، کیونکہ لوگوں کے کسی ایسی جائیداد کو ترک کرنے کا امکان زیادہ ہوتا ہے جس میں وہ نہیں رہتے ہیں اس کے بجائے کہ وہ اپنے بنیادی گھروں کو کھونے کا خطرہ مول لیں۔ 2008 تک، سب پرائم کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز میں بحران سے ملتی جلتی وجوہات کی بنا پر آلٹ-اے رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز میں کمزوری کے ٹھوس ثبوت موجود تھے۔ چونکہ آلٹ-اے قرضے بنیادی طور پر جی ایس ایز کے ذریعے نہیں خریدے گئے تھے، اس لیے وہ زیادہ مہنگے ہو گئے اور رہن سے چلنے والی سیکیورٹیز کے لیے بازاروں میں عام بحران کے نتیجے میں انہیں تلاش کرنا بہت مشکل ہو گیا۔ آلٹ-اے قرضے اب بھی انفرادی اداروں سے دستیاب تھے جو انہیں سرمایہ کاروں کو دوبارہ فروخت کرنے کے بجائے "پورٹ فولیو میں" رکھتے تھے، اور 2008 کے وسط تک، ایف این ایم اے اور ایف ایچ ایل ایم سی کو ان میں سے زیادہ خریدنے کی اجازت دینے پر زور دیا گیا تھا۔ تاہم، سیکنڈری مارکیٹ کے سکڑنے کے نتیجے میں 2006 اور 2008 کے درمیان اس قرضے کے زمرے میں شرح سود میں کافی اضافہ ہوا۔ اے پیپر سب پرائم لینڈنگ حوالہ جات بیرونی لنکس فینی مے ہوم پیج فریڈی میک ہوم پیج مارگیج بینکرز ایسوسی ایشن آف امریکہ مارگیج یونائیٹڈ سٹیٹس ہاؤسنگ بلبلا بھی دیکھیں۔