Development of non-profit housing in the United States
غیر منافع بخش ہاؤسنگ ڈویلپرز نجی مارکیٹ کے زیر انتظام افراد کے لیے سستی رہائش کی تعمیر کرتے ہیں۔ غیر منافع بخش ہاؤسنگ سیکٹر کمیونٹی ڈویلپمنٹ کارپوریشنز (سی ڈی سی) اور قومی اور علاقائی غیر منافع بخش ہاؤسنگ تنظیموں پر مشتمل ہے جس کا مشن ضرورت مندوں، بزرگوں، کام کرنے والے گھرانوں اور دیگر لوگوں کو فراہم کرنا ہے جن کی نجی ہاؤسنگ مارکیٹ مناسب خدمت نہیں کرتی ہے۔ سماجی ہاؤسنگ کے شعبے میں کل 4.6 ملین یونٹس میں سے، غیر منافع بخش ڈویلپرز نے تقریبا 1 ملین یونٹس، یا کل اسٹاک کا تقریبا ایک تہائی حصہ تیار کیا ہے۔ چونکہ غیر منافع بخش ڈویلپرز کے پاس شاذ و نادر ہی مالی وسائل یا سرمائے تک رسائی ہوتی ہے جو منافع بخش ادارے کرتے ہیں، وہ اکثر مالی اعانت کی متعدد تہوں کا استعمال کرتے ہیں، عام طور پر ان سستی ہاؤسنگ یونٹوں کی ترقی اور آپریشن دونوں کے لیے مختلف ذرائع سے۔ غیر منافع بخش ترقی بمقابلہ منافع بخش ترقی غیر منافع بخش شعبہ اور منافع بخش شعبہ دونوں سستی رہائش کی تعمیر کرتے ہیں، حالانکہ مشن، آپریشن اور مالی اور تکنیکی صلاحیتیں مختلف ہیں۔ منافع بخش اور غیر منافع بخش تنظیم کے درمیان بنیادی فرق یہ ہے کہ منافع بخش ادارے مالکان یا حصص یافتگان کو منافع دینے کے لیے کام کرتے ہیں، جبکہ غیر منافع بخش ادارے یا تو تنظیم میں منافع کی دوبارہ سرمایہ کاری کرتے ہیں اور/یا اپنے مشن کی تکمیل کے لیے رقم عطیہ کرتے ہیں۔ تنظیمی مقصد کا یہ موروثی فرق ان کے منصوبوں کی آپریشنل حکمت عملی کا تعین کرتا ہے۔ منافع کے لیے ممکنہ طور پر سستی رہائش پیدا کرنے کا امکان ہے جو زیادہ سے زیادہ منافع بخش ہو، جہاں غیر منافع بخش اداروں کا مقصد انتہائی کمزور آبادیوں کی خدمت کرنا ہے۔ ان حکمت عملیوں کی مثالیں جو منافع بخش ادارے زیادہ سے زیادہ منافع حاصل کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں ان میں کرایہ کی مضبوط منڈیوں والے محلوں میں اپنے منصوبوں کا پتہ لگانا، آپریٹنگ آمدنی بڑھانے کے لیے اپنی عمارتوں میں مارکیٹ ریٹ یونٹس کو ملانا، اور اپنی عمارت سے فروخت کی آمدنی کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے باہر نکلنے کی حکمت عملی تیار کرنا شامل ہیں۔ اس کے برعکس، غیر منافع بخش اداروں کے مصیبت زدہ محلوں میں ترقی کرنے، اپنے تمام یونٹس کو کم آمدنی والے کرایہ داروں کے لیے وقف کرنے اور سستی کے مشن کو پورا کرنے کے لیے طویل مدتی منصوبوں کو چلانے کا زیادہ امکان ہے۔ ان کی کاروباری حکمت عملی کے نتیجے میں، غیر منافع بخش اداروں میں منافع کے لیے مالی اور تکنیکی وسائل کی کمی ہوتی ہے، اس طرح وہ ترقیاتی اخراجات کو پورا کرنے کے لیے فنڈنگ کے متعدد ذرائع جیسے سرکاری اور نجی گرانٹ اور سبسڈی پر انحصار کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔ فنڈنگ کے متعدد ذرائع کا استعمال خطرناک ہے کیونکہ اس سے پیچیدہ فنانسنگ پیدا ہوتی ہے جو بروقت اور مہنگی دونوں ہو سکتی ہے۔ ان میں سے زیادہ تر سرکاری اور نجی ذرائع خصوصی طور پر غیر منافع بخش اداروں کے لیے موجود ہیں اور اگرچہ یہ غیر منافع بخش صنعت کے لیے فائدہ فراہم کرتا ہے، لیکن منافع بخش ادارے اکثر اس طرح کے پیچیدہ سودوں کے لیے غیر معاوضہ وقت اور کوشش خرچ کرنے سے گریز کرتے ہیں۔ ترقی سے پہلے کی کوششوں کے دوران مسائل جیسے زمین حاصل کرنا، شراکت داری قائم کرنا، مستعدی سے کام کرنا اور حقوق حاصل کرنا ڈویلپرز کے ذریعے کسی پروجیکٹ کے آغاز سے پہلے اٹھائے جانے والے اہم پہلے اقدامات ہیں۔ غیر منافع بخش ڈویلپرز کے لیے ایک بڑا مسئلہ یہ ہے کہ ان کے سودے کم سرمایہ دار ہوتے ہیں اور ترقی سے پہلے کے اخراجات کی مالی اعانت مشکل ہوتی ہے۔ ان اخراجات میں فن تعمیر، انجینئرنگ، سائٹ کنٹرول اور فزیبلٹی تجزیہ شامل ہیں۔ غیر منافع بخش اداروں کو بازار کاری، فزیبلٹی اور فنانسنگ کے مسائل کا بھی سامنا کرنا پڑتا ہے جو عام طور پر منافع بخش ڈویلپرز کو روکتے ہیں۔ پروجیکٹ کی تجویز کو پیک کرنے کے لیے پری ڈیولپمنٹ ضروری ہے، اور اس دوران کسی بھی مسئلے پر کام کرنے کے لیے فنڈنگ ضروری ہے۔ پری ڈیولپمنٹ فنڈنگ کی کمی کمزور پروجیکٹ تجاویز اور زمین حاصل کرنے کے مواقع سے فائدہ اٹھانے میں ناکامی کا باعث بن سکتی ہے۔ اس کے علاوہ، فنڈز کی کمی ترقیاتی خطرات کو بڑھاتا ہے اور سرمایہ سرمایہ کاروں کو راغب کرنے یا نجی بینکوں سے قرض حاصل کرنے کے امکانات کو کم کرتا ہے۔ 1980 کی دہائی کے آغاز میں، غیر منافع بخش ہاؤسنگ ڈویلپرز کی مالی اور تکنیکی حالت زار کو بہتر بنانے کے لیے قومی، ریاستی اور مقامی انٹرمیڈیٹس تشکیل دی گئیں۔ ان تنظیموں نے پروجیکٹ اور آپریٹنگ سپورٹ، پری ڈویلپمنٹ فنانس سمیت سرمائے کو متحرک کرنے میں بہتری لائی، اور فنانس پیکیجنگ کے لیے تکنیکی مدد فراہم کی۔ نتیجے کے طور پر، غیر منافع بخش ڈویلپرز نے اپنی تکنیکی صلاحیت کو بڑھانا شروع کیا اور ممکنہ سرکاری اور نجی شعبے کے سرمایہ کاروں کے لیے خطرے کو کم کرنا شروع کیا۔ قومی بچولیوں میں لوکل انیشیٹو سپورٹ کولیشن (ایل آئی ایس سی)، انٹرپرائز فاؤنڈیشن، نیبرہوڈ ری انویسٹمنٹ کارپوریشن (این آر سی) اور ہاؤسنگ اسسٹنس کونسل (ایچ اے سی) جیسی تنظیمیں شامل ہیں۔ یہ تنظیمیں غیر منافع بخش ہاؤسنگ ڈویلپرز کو ٹیکس کریڈٹ، کارپوریٹ ایکویٹی انویسٹمنٹ، سیکنڈری مارگیج مارکیٹس اور قرض دہندگان کے وعدوں تک رسائی کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ اور فنانس اور کمیونٹی آرگنائزنگ اور سماجی خدمات کی فراہمی پر تربیتی کورسز پیش کرنے میں مدد کرتی ہیں۔ مزید برآں، یہ گروپ غیر منافع بخش اداروں کو ایک دوسرے اور سرکاری اور نجی جماعتوں کے ساتھ شراکت داری قائم کرنے میں مدد کرتے ہیں، جس سے غیر منافع بخش ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے لیے تعاون اور فنڈنگ کو فروغ دینے میں مدد ملتی ہے۔ ملکیت غیر منافع بخش ادارے عام طور پر سستی رہائش کے منصوبوں کو تیار کرنے اور ان کے مالک بننے کے لیے شراکت داری بناتے ہیں۔ ملکیت کا ادارہ بنانے سے پہلے غیر منافع بخش ادارے جن کچھ پہلوؤں کا جائزہ لیتے ہیں ان میں فیصلے کرنے میں آسانی اور رفتار، جائیداد کے انتظام کی کارروائیوں کی موثر فراہمی، اور سرمایہ کاروں کی ایکویٹی کی ضروریات اور سرمایہ کاری کے مقاصد کو پورا کرنے کے لیے درکار سرمایہ کاروں کی تعداد شامل ہیں۔ مزید برآں، ملکیت کے ادارے کے ساتھ ساتھ انفرادی سرمایہ کاروں کے لیے ٹیکس کے تحفظات کے اثرات کا بھی جائزہ لیا جاتا ہے۔ اس میں عام آمدنی کی ذمہ داری اور سرمائے کے فوائد کی ذمہ داری کو تقسیم کرنا شامل ہے۔ قانونی ملکیت کے ڈھانچے کی شکلیں جو غیر منافع بخش تخلیق کرتے ہیں ان میں عام شراکت داری، محدود شراکت داری اور محدود ذمہ داری والی کمپنیاں (ایل ایل سی) شامل ہیں۔ عام شراکت داری میں، دو یا زیادہ ادارے ایک نیا کاروباری ادارہ بنانے کے لیے اکٹھے ہوتے ہیں جہاں ہر شراکت دار تمام قانونی اور مالی ذمہ داریوں کے لیے مشترکہ اور الگ الگ طور پر ذمہ دار ہوتا ہے۔ نیز، ہر رکن کو شراکت داری کے تمام فیصلوں میں حصہ لینے کا حق حاصل ہے جب تک کہ شراکت داری کے معاہدے میں دوسری صورت میں اس کی وضاحت نہ کی جائے۔ شراکت داری ٹیکس کے ادارے نہیں ہیں، لہذا ٹیکس کے تمام نتائج براہ راست انفرادی شراکت داروں کو منتقل کیے جاتے ہیں۔ شراکت دار ٹیکس کے نتائج کے حصص کے ساتھ ساتھ نقد بہاؤ اور منصوبے کی تعریف پر اتفاق کرتے ہیں۔ محدود شراکت داری عام شراکت داری سے ملتی جلتی ہوتی ہے سوائے اس کے کہ ایک یا زیادہ شراکت دار عام شراکت دار کے طور پر کام کرتے ہیں، اور باقی شراکت دار محدود شراکت دار ہوتے ہیں۔ محدود شراکت داروں کے ساتھ عام شراکت داروں سے مختلف سلوک کیا جاتا ہے جس میں وہ صرف سرمایہ کاری شدہ سرمائے کے ذمہ دار ہوتے ہیں اور اپنے محدود ذمہ داری کے تحفظ کو کھونے کے بغیر معمول کی کارروائیوں یا شراکت داری کے فیصلوں میں حصہ نہیں لے سکتے۔ شراکت داری کا معاہدہ ہر شراکت دار کی ذمہ داری اور حصص کے منافع اور ٹیکس کے نتائج کی وضاحت کرتا ہے۔ ایل ایل سی ذاتی ذمہ داری کے مقاصد کے لیے کارپوریشن کے فوائد کو یکجا کرتا ہے (ذمہ داری سرمایہ کاری کی رقم تک محدود ہوتی ہے) اور ٹیکس کے مقاصد کے لیے شراکت داری کے فوائد (ادارے پر ٹیکس نہیں لگایا جاتا ہے)۔ چونکہ غیر منافع بخش اداروں کے پاس اپنی عمارتوں کو تیار کرنے اور چلانے کے لیے فنڈز کی کمی ہوتی ہے اس لیے وہ بیرونی ذرائع جیسے مقامی، ریاستی اور وفاقی حکومتوں اور نجی اداروں سے مالی اعانت حاصل کرتے ہیں۔ منصوبوں میں اکثر ایکویٹی، قرض، گرانٹ اور ٹیکس مراعات کی شکل میں پرتوں والی سبسڈی ہوتی ہے (غیر منافع بخش ادارے آئی آر ایس ٹیکس کوڈ کے سیکشن 501 (سی) (3) کے مطابق ٹیکس سے مستثنی ادارے ہیں)۔ فیڈرل لو انکم ہاؤسنگ ٹیکس کریڈٹ ایل آئی ایچ ٹی سی کے ذریعے، سرمایہ کاروں کو 10 سال کی مدت میں موصول ہونے والے ہر ٹیکس کریڈٹ کے لیے ایک ڈالر (1 ڈالر) کا ٹیکس شیلٹر ملتا ہے۔ انفرادی ٹیکس کریڈٹ کی قیمت مختلف ہو سکتی ہے اور ضروری نہیں کہ یہ 1:1 کا تبادلہ ہو۔ کسی ریاست کو دستیاب ٹیکس کریڈٹ کی ڈالر کی رقم کا تعین اس ریاست کی آبادی سے ہوتا ہے۔ ڈویلپرز ٹیکس کریڈٹ کی تقسیم کے لیے ریاستی ایجنسیوں، جیسے ریاستی ہاؤسنگ فنانس ایجنسی کو درخواست دیتے ہیں۔ ٹیکس کریڈٹ حاصل کرنے کے بعد، ڈویلپر پھر سرمایہ کاروں کو کریڈٹ فروخت کرتا ہے۔ غیر منافع بخش تنظیموں کے ذریعہ ریاست کے ٹیکس کریڈٹ کی مختص رقم کا 10 فیصد سے کم حصہ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے لیے مختص کیا جانا چاہیے۔ ایل آئی ایچ ٹی سی فروخت کرتے وقت، ڈویلپرز عام طور پر ایک سرمایہ کار کے ساتھ محدود شراکت داری (ایل پی یا ایل ایل سی) میں داخل ہوتے ہیں (ملکیت کے حوالے سے اوپر کی بحث دیکھیں) جہاں سرمایہ کار 99 فیصد شراکت دار بن جاتا ہے۔ اگرچہ ایل آئی ایچ ٹی سی کا استعمال سرمایہ کاروں کو کسی پروجیکٹ کی طرف راغب کرنے کے لیے کیا جا سکتا ہے، لیکن وہ شاذ و نادر ہی کل ترقیاتی اخراجات کو پورا کرتے ہیں اور ڈویلپرز کو "گیپ فنانسنگ" کے اضافی ذرائع تلاش کرنے چاہئیں۔ سیکشن 8 فی الحال، ہاؤسنگ چوائس واؤچر پروگرام (سیکشن 8 کے ذریعے) پبلک ہاؤسنگ اتھارٹیز (پی ایچ اے) کو فنڈز فراہم کرتا ہے جو واحد اور کثیر خاندانی مکان مالکان کو کرایہ داروں کی آمدنی کے 30 فیصد اور سستی رہائش فراہم کرنے کے لیے "منصفانہ بازار کرایہ" کے درمیان فرق ادا کرتے ہیں۔ سیکشن 8 فنڈز کی تقسیم کے دو طریقے ہیں: پروجیکٹ پر مبنی امداد کے ذریعے اور کرایہ دار پر مبنی مدد کے ذریعے۔ غیر منافع بخش تنظیموں کو براہ راست پروجیکٹ پر مبنی امداد مختص نہیں کی جاتی ہے۔ لہذا، اس پروگرام سے فائدہ اٹھانے کے لیے پی ایچ اے کے ساتھ شراکت کی ضرورت ہے۔ پی ایچ اے اپنے واؤچر مختص کا 20 فیصد تک پروجیکٹ پر مبنی واؤچرز کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔ غیر منافع بخش ڈویلپرز کے لیے جو اس زمین کے مالک ہیں جہاں ان کی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ واقع ہے، سیکشن 8 عام طور پر کسی پروجیکٹ کی آمدنی کو متاثر کرتا ہے کیونکہ کرایے کی سبسڈی فراہم کی جا رہی ہے۔ پروجیکٹ پر مبنی واؤچر مالکان کو ایک حصہ یا اپنی تمام جائیداد کو سستی کرایے کی رہائش کے لیے وقف کرنے اور ایسا کرنے کے لیے سبسڈی حاصل کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ اگر کوئی کرایہ دار سبسڈی والے یونٹ سے باہر جانے کا فیصلہ کرتا ہے، تو وہ یونٹ سستی رہتا ہے۔ اس کے برعکس، کرایہ دار پر مبنی واؤچر کے ساتھ، سبسڈی کرایہ دار سے منسلک ہوتی ہے، اس طرح کرایہ دار ایک گھر سے دوسرے گھر میں منتقل ہو سکتا ہے اور پھر بھی ہاؤسنگ امداد کا اہل ہو سکتا ہے۔ سیکشن 202 اور سیکشن 811 سیکشن 202 اور 811 ایچ یو ڈی پروگرام ہیں جو بزرگوں (سیکشن 202) اور معذوروں (سیکشن 811) کے لیے معاون رہائش کی تعمیر، بحالی یا حصول کے لیے مالی اعانت کے لیے غیر منافع بخش اداروں کو سرمایہ گرانٹ فراہم کرتے ہیں۔ یہ پروگرام اس بات کو یقینی بناتے ہیں کہ ان پروگراموں کے تحت بزرگوں اور معذور رہائش گاہوں کے غیر منافع بخش مالکان کو بہت کم آمدنی والے کرایہ داروں کی مدد کے لیے قرض اور کرایے کی سبسڈی کی ضرورت کو ختم کر کے طویل مدتی مالی اعانت کے لیے ادائیگی نہیں کرنی پڑے گی۔ بیان کردہ درج ذیل فنڈنگ پروگرام ایچ یو ڈی کے ذریعہ فراہم کیے جاتے ہیں، لیکن منصوبوں میں تقسیم کے لیے ریاستوں اور مقامی دائرہ اختیار کو مختص کیے جاتے ہیں۔ ہاؤسنگ ڈویلپرز ریاستوں اور مقامی دائرہ اختیار کے ذریعے فنڈز کے لیے درخواست دیتے ہیں ؛ تاہم، سبسڈی فنڈنگ دراصل وفاقی رقوم سے آتی ہے۔ کمیونٹی ڈویلپمنٹ بلاک گرانٹ سی ڈی بی جی پروگرام 1974 کے ہاؤسنگ اینڈ کمیونٹی ڈویلپمنٹ ایکٹ کے ذریعے قائم کیا گیا تھا اور اس نے آٹھ وفاقی پروگراموں کی جگہ لی تھی جنہوں نے منصوبوں کی مخصوص تجاویز کی بنیاد پر ریاستوں اور مقامی برادریوں کو فنڈز فراہم کیے تھے اور اس کے بارے میں سخت ضابطے تھے کہ رقم کیسے مختص کی جا سکتی ہے۔ اس کے برعکس، سی ڈی بی جی پروگرام ریاستوں اور میونسپلٹیوں کو اپنے مجموعی منصوبے کی بنیاد پر سی ڈی بی جی فنڈز کا بجٹ بنانے کی اجازت دیتا ہے (ایک لازمی منصوبہ جو کمیونٹی کی رہائش کی ضروریات، اس کی 5 سالہ حکمت عملی، اور وسائل اور نفاذ پر مرکوز 1 سالہ منصوبے کا خاکہ پیش کرتا ہے)۔ ایک مربوط منصوبہ بناتے وقت کمیونٹی کی شرکت ضروری ہے۔ اس کے بعد ایچ یو ڈی اس بات کا تعین کرتا ہے کہ چند فارمولوں کا استعمال کرتے ہوئے مختلف درخواست دہندگان کمیونٹیز میں فنڈز کیسے تقسیم کیے جاتے ہیں جو میٹروپولیٹن علاقوں کے مقابلے میں غربت، آبادی، رہائش کی زیادہ بھیڑ، رہائش کی عمر، اور آبادی میں اضافے کے وقفے کی پیمائش کرتے ہیں۔ کسی کمیونٹی کو دیئے گئے سی ڈی بی جی فنڈز کے 70 فیصد سے کم سے کم کم اور اعتدال پسند آمدنی والے لوگوں (80 فیصد اے ایم آئی، یا ایریا میڈین انکم تک) کو فائدہ پہنچانا چاہیے۔ بقیہ رقم کچی آبادیوں یا بلوئٹ کو روکنے یا ختم کرنے یا قدرتی آفت کی وجہ سے کمیونٹی کی ضروریات کے لیے استعمال کی جا سکتی ہے۔ فنڈز کا استعمال حقیقی جائیداد کے حصول، تصرف یا برقرار رکھنے ؛ موجودہ رہائشی اور غیر رہائشی عمارتوں کی تزئین و آرائش ؛ سماجی خدمات ؛ اور معاشی ترقی کے لیے کیا جا سکتا ہے۔ مقامی حکومتوں کو سی ڈی بی جی فنڈز کو نئی رہائشی ترقی کے لیے استعمال کرنے سے منع کیا گیا ہے (سوائے "آخری ریزورٹ ہاؤسنگ" کے، یا جب سی ڈی بی جی پروجیکٹ کے لیے تقابلی متبادل ہاؤسنگ صرف نئی تعمیر کے ذریعے مکمل کی جا سکتی ہے)۔ تاہم، غیر منافع بخش اور دیگر تنظیمیں جو پڑوس کی بحالی، کمیونٹی اقتصادی ترقی یا توانائی کے تحفظ کے منصوبے کا حصہ ہیں، انہیں فنڈز کو رہائش کے لیے استعمال کرنے کی اجازت ہے۔ 2011 کے اوائل میں، صدر براک اوباما نے 2012 کے مالی سال کے لیے بجٹ کی تجویز پیش کی تھی جس میں سی ڈی بی جی پروگرام میں 7.5 فیصد یا 30 کروڑ ڈالر کی کٹوتی شامل تھی۔ ہوم انویسٹمنٹ پارٹنرشپ پروگرام، ایک اور کمیونٹی بلاک گرانٹ پروگرام، کانگریس نے 1990 میں بنایا تھا اور اسے کرینسٹن-گونزلیز نیشنل افورڈیبل ہاؤسنگ ایکٹ کے ٹائٹل II کے طور پر اختیار دیا گیا تھا۔ سی ڈی بی جی کی طرح، ہوم فنڈز کی تقسیم سے پہلے ایک مربوط منصوبہ درکار ہوتا ہے۔ سی ڈی بی جی کے برعکس، ہوم فنڈز ریاستوں اور مقامی دائرہ اختیار کو خاص طور پر کم اور اعتدال پسند آمدنی والے گھرانوں کے لیے سستی ملکیت اور کرایے پر رہائش کی فراہمی کے لیے دیے جاتے ہیں۔ ریاستوں کو 40 فیصد فنڈز ملتے ہیں اور شہروں اور دیگر مقامی حکومتوں کو 60 فیصد فنڈز ملتے ہیں۔ فنڈز کی تقسیم ضروریات پر مبنی فارمولے (سی ڈی بی جی پروگرام کی طرح) پر مبنی ہوتی ہے۔ ریاستیں فارمولہ الاٹمنٹ کی زیادہ رقم یا 30 لاکھ ڈالر کے اہل ہیں ؛ اور مقامی دائرہ اختیار کم از کم 500,000 ڈالر کے اہل ہیں۔ کسی ریاست یا مقامی دائرہ اختیار کے لیے مختص رقم میں سے کم از کم 15 فیصد کمیونٹی پر مبنی غیر منافع بخش تنظیموں (کمیونٹی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ آرگنائزیشنز، یا سی ایچ ڈی اوز) میں تقسیم کیا جانا چاہیے۔ ہوم فنڈز کا استعمال لوگوں کو گھر خریدنے میں مدد کرنے، مالک کے زیر قبضہ اور کرایے پر رہائش (بشمول زمین کا حصول اور موجودہ حقیقی جائیداد کو مسمار کرنا تاکہ ہوم فنڈ سے چلنے والے منصوبے کی اجازت دی جا سکے ؛ اور منتقلی کے اخراجات کی ادائیگی)، موجودہ گھروں کی بحالی، اور "کرایہ دار پر مبنی کرایے کی مدد" (یا ٹی بی آر اے) فراہم کرنے کے لیے کیا جا سکتا ہے۔ ترقیاتی منصوبوں کا مقصد 80 فیصد سے زیادہ اے ایم آئی والے گھرانوں کے لیے ہونا چاہیے، اور کرایے کے منصوبوں کے لیے، کم از کم 90 فیصد مستفید ہونے والے خاندانوں کی آمدنی 60 فیصد سے کم اے ایم آئی ہونی چاہیے۔ کرایہ کے منصوبوں کے لیے جن میں پانچ یا اس سے زیادہ یونٹس کی مدد کی جا رہی ہے، کم از کم 20 فیصد گھرانوں کی آمدنی 50 فیصد اے ایم آئی سے کم ہونی چاہیے۔ ہوم فنڈز کے لیے دیگر ضروریات میں دوسرے ذرائع سے فنڈز کا ملاپ، منصوبوں کے لیے کم از کم استطاعت کی شرائط، ٹی بی آر اے پر حدود، اور اس وقت کی حد شامل ہے جب فنڈز کو مختص اور خرچ کیا جانا چاہیے۔ موصول ہونے والے ہوم فنڈز کے ہر ڈالر کے لیے، دائرہ اختیار کو غیر وفاقی ذرائع میں 25 سینٹ کا میچ فراہم کرنا چاہیے۔ نئی تعمیر شدہ کرایہ کی رہائش کم از کم 20 سال تک سستی ہونی چاہیے۔ مالک کے قبضے والی رہائش (نئی تعمیر شدہ اور نئی شکل دی گئی)، حاصل کردہ کرایے کی رہائش، اور دوبارہ تیار کردہ کرایے کی رہائش کے لیے، کم از کم استطاعت کی مدت 5 سے 15 سال تک ہوتی ہے جو معاون یونٹوں کی تعداد کے سلسلے میں موصول ہونے والے فنڈز کی رقم پر منحصر ہوتی ہے۔ سیکشن 8 واؤچرز کے برعکس، ٹی بی آر اے دو سال تک محدود ہے اور ہو سکتا ہے کہ اسے پروجیکٹ پر مبنی کرایے کی امداد کے لیے استعمال نہ کیا جائے۔ آخر میں، ہوم فنڈز کو دو سال کے اندر (بشمول سی ایچ ڈی اوز کے لیے فنڈز محفوظ کرنا) اور پانچ سال کے اندر خرچ کیا جانا چاہیے۔ اکثر اوقات، ہوم فنڈز کرایے کو اے ایم آئی کی بنیاد پر زیادہ سے زیادہ اجازت تک لانے کے لیے کافی نہیں ہوتے ہیں۔ اس لیے اضافی فنڈنگ حاصل کی جانی چاہیے اور ہوم فنڈز، جیسے کہ ایل آئی ایچ ٹی سی کے ساتھ مل کر استعمال کی جانی چاہیے۔ ہوم اور سی ڈی بی جی دونوں فنڈز پر تنقید کی گئی ہے کہ وہ 30 فیصد اے ایم آئی کے برابر یا اس سے کم آمدنی والے گھرانوں کے لیے رہائش فراہم کرنے کے لیے کافی بڑی سبسڈی فراہم کرنے سے قاصر ہیں۔ ٹیکس سے مستثنی بانڈز، یا نجی سرگرمی بانڈز کا مقصد روزگار کے مواقع پیدا کرنا اور مقامی علاقوں میں معاشی ترقی کو بڑھانا ہے ؛ لہذا، وہ رہائش کی تخلیق تک محدود نہیں ہیں۔ یہ بانڈ ریاستی ہاؤسنگ فنانس ایجنسیوں (ایل آئی ایچ ٹی سی کی طرح) یا مقامی حکومت کی ترقیاتی ایجنسیوں کے ذریعے جاری کیے جاتے ہیں۔ چونکہ بانڈز پر سود ریاستی اور مقامی ٹیکسوں سے مستثنی ہے، اس لیے بانڈز خریدنے والے قرض دہندگان اس بچت کو کم شرح سود کے ذریعے قرض لینے والوں کو منتقل کرتے ہیں۔ ٹیکس سے مستثنی بانڈز روایتی قرضوں کی طرح ہوتے ہیں جس میں قرض لینے والے کو قرض دہندہ کو اصول اور سود واپس کرنا ہوتا ہے۔ تاہم، ٹیکس سے مستثنی بانڈز میں عام طور پر روایتی قرضوں کے مقابلے میں طویل مالی مدت ہوتی ہے۔ عام طور پر، اس قسم کے تعلقات کو ایک ملین ڈالر سے زیادہ کے منصوبوں کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔ ایسے بانڈ موجود ہیں جو خصوصی طور پر غیر منافع بخش تنظیموں کے ذریعہ رہائشی کرایہ پر رہائش فراہم کرنے کے لیے استعمال ہوتے ہیں۔ جب اس طرح کے مقاصد کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، تو آئی آر ایس کوڈ بانڈ کی کم از کم 95 ٪ آمدنی پر حدود کا استعمال کرتا ہے۔ اجازت شدہ استعمال میں سے ایک، کم از کم سستی قبضے کی سطح رکھتا ہے۔ ایل آئی ایچ ٹی سی کی طرح، کم از کم 40 فیصد اکائیوں پر 60 فیصد اے ایم آئی یا اس سے کم آمدنی والے گھرانوں کا قبضہ ہونا چاہیے، یا کم از کم 20 فیصد اکائیوں پر 50 فیصد سے زیادہ اے ایم آئی والے گھرانوں کا قبضہ ہونا چاہیے۔ وفاقی حکومت ٹیکس سے مستثنی بانڈز کی رقم کو محدود کرتی ہے جو ایک مخصوص سال کے اندر ریاست جاری کر سکتی ہے۔ 2000 کی دہائی کے آخر میں مالی بحران کی وجہ سے، ریاستی ہاؤسنگ فنانس ایجنسیاں "ہاؤسنگ بانڈ مارکیٹ سے عملی طور پر منجمد ہو گئیں" جس کی وجہ سے بہت سی ایجنسیاں جاری کردہ بانڈز کی رقم کو معطل یا نمایاں طور پر کم کر دیں۔ ہاؤسنگ ٹرسٹ فنڈز (ایچ ٹی ایف) حکومت کی تمام سطحوں (قومی، ریاست، کاؤنٹی اور مقامی) پر قائم کیے جاتے ہیں۔ یہ فنڈز خاص طور پر کم اور اعتدال پسند آمدنی والے گھرانوں کو سستی رہائش کی فراہمی کے لیے بنائے گئے ہیں اور جمع شدہ آمدنی کے ذرائع پر مبنی ہیں۔ ایچ ٹی ایف میں عام طور پر عوامی مالی اعانت کی دیگر شکلوں کے مقابلے میں بہت کم پابندیاں ہوتی ہیں اور انہیں وسیع پیمانے پر ترقیاتی سرگرمیوں کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، نیشنل ہاؤسنگ ٹرسٹ فنڈ کے تحت اہل سرگرمیوں میں شامل ہیں لیکن ان تک محدود نہیں ہیں: جائیداد کے حصول، ترقی/بحالی کے اخراجات، تعمیراتی اخراجات، اور کچھ آپریٹنگ اخراجات۔ زیادہ تر ٹرسٹ فنڈز میں کم از کم استطاعت کی ضرورت ہوتی ہے جو 5 سے 30 سال تک ہوتی ہے۔ ایچ ٹی ایف کی اکثریت 80 فیصد اے ایم آئی پر اور اس سے نیچے والوں کو نشانہ بناتی ہے ؛ تاہم، تقریبا ایک چوتھائی ایچ ٹی ایف بے گھر یا 50 فیصد اے ایم آئی یا اس سے کم آمدنی والے لوگوں کو نشانہ بناتے ہیں۔ سیکشن 8 فنڈز کی طرح، چونکہ ٹرسٹ فنڈز عام طور پر سرکاری یا نیم سرکاری ایجنسیوں کے زیر انتظام ہوتے ہیں، فنڈز کو استعمال کرنے کے لیے، غیر منافع بخش ترقیاتی منصوبوں کو ہاؤسنگ حکام، کمیونٹی ڈویلپمنٹ ڈیپارٹمنٹ یا کارپوریشنز، ری ڈیولپمنٹ ایجنسیوں، یا متعدد دیگر ممکنہ گورننگ ایجنسیوں کے ساتھ شراکت میں مکمل کیا جاتا ہے۔ (گورننگ ایجنسیوں کے بارے میں مزید معلومات کے لیے، ہاؤسنگ ٹرسٹ فنڈ-ایڈمنسٹریشن یا گورننس دیکھیں) سستی رہائش کے لیے گرانٹ اور کم سود والے قرضوں کی شکل میں نجی نجی امداد کو عام طور پر مقامی کمیونٹی فاؤنڈیشنز اور قومی غیر منافع بخش اداروں کے ذریعے مالی اعانت فراہم کی جاتی ہے۔ مقامی کمیونٹی فاؤنڈیشنز بنیادی طور پر مخصوص محلوں کو بہتر بنانے پر توجہ مرکوز کرتی ہیں، جبکہ قومی غیر منافع بخش اداروں کے وسیع تر مقاصد ہوتے ہیں۔ منافع بخش کارپوریشنز متعلقہ غیر منافع بخش فاؤنڈیشنز یا پارٹنرشپ جیسے لیونگ سٹیز، مالیاتی اداروں، انشورنس کمپنیوں اور ایچ یو ڈی کی شراکت داری کے ذریعے بنایا گیا ہاؤسنگ فنڈ کے ذریعے فنڈنگ کے مواقع بھی پیش کرتی ہیں۔ نیز، اگر کوئی نجی کمپنی اپنے کاروبار کا ایک بڑا حصہ کسی خاص علاقے میں چلاتی ہے تو وہ غیر منافع بخش ڈویلپرز کو زمین، رقم اور مہارت بھی دے سکتی ہے۔ آپریشن ترقی کے آخری مرحلے میں غیر منافع بخش اسپانسر منصوبے کی طویل مدتی عملداری کو قائم کرتا ہے۔ اس میں پروجیکٹ کے لیے مستقل مالی اعانت حاصل کرنا اور مستقبل کی تعمیراتی کارروائیوں اور انتظام کے لیے منصوبہ بندی شامل ہے۔ غیر منافع بخش ادارے یا تو خود عمارت کا انتظام کریں گے یا کارروائیوں کی نگرانی کے لیے کسی انتظامی کمپنی سے معاہدہ کریں گے۔ پراپرٹی مینجمنٹ کے لیے مارکیٹنگ، کرایہ دار کا انتخاب، کرایہ جمع کرنا، دیکھ بھال، مالیات، قواعد کا نفاذ، اسٹریٹجک پلاننگ وغیرہ کی ضرورت ہوتی ہے۔ سستی رہائش کو چلانے کا ایک اہم جزو پروجیکٹ کی مالی اعانت کا انتظام کرنا ہے۔ ڈویلپرز مستقبل کے متوقع نقد بہاؤ کے ذریعے جائیداد کی مالی عملداری کا تعین کرنے کے لیے ایک آپریٹنگ ماڈل بناتے ہیں۔ آپریٹنگ ماڈل آپریٹنگ اخراجات (دیکھ بھال، پانی، سیوریج، بجلی، بیمہ وغیرہ) کو گھٹا کر سالانہ نقد بہاؤ یا آپریٹنگ آمدنی کا حساب لگاتا ہے۔ کرایہ اور دیگر آمدنی جیسے لانڈری، وینڈنگ اور پارکنگ کی خدمات سے حاصل ہونے والی آمدنی سے۔ جائیداد پر رہن کی ادائیگیوں کو پورا کرنے کے لیے مثبت آپریٹنگ آمدنی ضروری ہے اور اگر آمدنی قرض کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے تو بینک جائیداد کو بند کر سکتا ہے۔ قرض دہندگان قرض-سروس-کوریج تناسب کا استعمال کرتے ہوئے رہن کی ادائیگی کرنے کے لیے کسی پروجیکٹ کی آپریٹنگ آمدنی کی صلاحیت کی پیمائش کرتے ہیں، جو کہ سالانہ آپریٹنگ آمدنی کا حساب ہے جسے سالانہ رہن کی ادائیگیوں سے تقسیم کیا جاتا ہے۔ تناسب جتنا زیادہ ہوگا پروجیکٹ کے بند ہونے کا خطرہ اتنا ہی کم ہوگا۔ زندگی بھر مستحکم آمدنی کو برقرار رکھنا غیر منافع بخش کے لیے مشکل ہے۔ اکثر، سستی رہائش کمزور ہاؤسنگ مارکیٹوں اور محلوں میں موجود ہوتی ہے جس کی خصوصیت جرائم کی اعلی شرح، خالی اور ترک شدہ جائیدادیں اور کرایے کی کم قیمتیں ہوتی ہیں۔ ان بازاروں میں رہائش عام طور پر غیر دلکش ہوتی ہے اور اس لیے کرایہ پر لینا مشکل ہوتا ہے، اس لیے زیادہ خالی جگہوں کی وجہ سے عمارتیں پیسہ کھو دیتی ہیں۔ ناقص بازاروں میں منصوبوں کو کرایہ داروں کی بڑھتی ہوئی جانچ اور کرایہ دار کے زیادہ کاروبار کی وجہ سے یونٹوں کی تیاری سے وابستہ اعلی لاگت کا بھی سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ نیز، سستی منصوبے اکثر کرایہ کے اس حصے کو پورا کرنے کے لیے سرکاری سبسڈی پر انحصار کرتے ہیں جو کم آمدنی والے کرایہ دار برداشت نہیں کر سکتے (عام طور پر کرایہ دار کی آمدنی اور بازار کے کرایوں کے 30 فیصد کے درمیان فرق) ؛ اگر حکومتیں کرایہ دار کے امدادی پروگراموں میں کٹوتی کرتی ہیں تو منصوبوں کو مستقبل میں نقد بہاؤ سے محروم ہونے کا خطرہ لاحق ہوتا ہے۔ مزید برآں، جائیداد کا ناکافی انتظام کرایہ جمع کرنے یا اخراجات کے انتظام کی عدم تاثیر کے ذریعے آپریٹنگ آمدنی کو متاثر کر سکتا ہے۔ آپریٹنگ آمدنی کے نقصان سے وابستہ خطرات عمارت کی جسمانی خرابی اور قرض کی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکامی ہیں۔ آمدنی کی کمی پراپرٹی منیجر کی عمارت کی مرمت یا سرمائے میں بہتری لانے کی صلاحیت کو روکتی ہے، جس کی وجہ سے جائیداد خراب ہو جاتی ہے۔ اس خطرے کو کم کرنے کے لیے، غیر منافع بخش مالکان اکثر اس صورت میں سرمائے کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے ایک ریزرو اکاؤنٹ قائم کرتے ہیں جب کوئی جائیداد دیکھ بھال کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے کافی آمدنی پیدا نہیں کرتی ہے۔ مزید برآں، اس صورت میں جب قرض کی خدمت کا احاطہ نہیں کیا جا سکتا، قرض دہندہ جائیداد کو بند کر سکتا ہے، سستی یونٹس کو بازار سے ہٹا سکتا ہے اور غیر منافع بخش کے مشن کو نقصان پہنچا سکتا ہے۔ غیر منافع بخش عوامی اداروں کے ساتھ طویل مدتی قرض کو محفوظ بنا کر فورکلوزر کے خطرے کو کم کر سکتے ہیں کیونکہ عوامی ادارے غیر منافع بخش کے طور پر اسی طرح کے مشن کا اشتراک کرتے ہیں اور فورکلوزنگ کے بجائے فنانسنگ کی تنظیم نو کے لیے زیادہ مائل ہوں گے۔ نیز، اگر غیر منافع بخش ایک سے زیادہ عمارتوں کا مالک ہے، عمارتوں کے مقام، کرایہ داروں کی قسم اور پروجیکٹ فنڈنگ کے ذرائع کو متنوع بنانا پوری تنظیم کے ناکام ہونے کے خطرے کو کم کر سکتا ہے اگر سبسڈی خشک ہو یا بازار گر جائیں۔ حوالہ جات بیرونی روابط ری بلڈنگ ٹوگر ہیبی ٹیٹ فار ہیومینٹی مرسی ہاؤسنگ نیشنل کمیونٹی ریناسنس نیبر ورکس امریکہ ہاؤسنگ ان دی یونائیٹڈ سٹیٹس افورڈیبل ہاؤسنگ