Marriage Value
شادی کی قدر، جسے ہم آہنگی کی قدر بھی کہا جاتا ہے، جائیداد کی تشخیص میں ایک تصور ہے۔ رائل انسٹی ٹیوشن آف چارٹرڈ سروےرز نے اس کی تعریف "دو یا زیادہ اثاثوں یا مفادات کے امتزاج سے پیدا ہونے والی قدر کا ایک اضافی عنصر جہاں مشترکہ قیمت الگ الگ اقدار کے مجموعے سے زیادہ ہو" کے طور پر کی ہے۔ انگلینڈ اور ویلز میں، اس اصطلاح کا سامنا اکثر لیز ہولڈ فرنچائزمنٹ میں ہوتا ہے جہاں رہائشی لیز میں توسیع کرنے یا گراؤنڈ لیز پر رکھی گئی رہائشی پراپرٹی کی فری ہولڈ خریدنے کے لیے تشخیص کی جاتی ہے۔ یہ مسئلہ اس لیے پیدا ہوتا ہے کیونکہ انگلینڈ میں جون 2022 تک فلیٹس اور کبھی کبھار ہاؤسسٹس کو اس بنیاد پر فروخت کرنا عام رواج تھا کہ خریدار عام طور پر 99 سال یا اس سے زیادہ کا لیز گراؤنڈ رینٹ کے طور پر بیان کردہ معمولی کرایہ پر حاصل کرتا ہے اور ایسا کرنے کے لیے فری ہولڈ قیمت کے قریب ادا کرتا ہے۔ 30 جون 2022 کو نافذ ہونے والے لیز ہولڈ ریفارم (گراؤنڈ رینٹ) ایکٹ 2022 نے تقریبا تمام نئے رہائشی لیزوں کے لیے صفر گراؤنڈ رینٹ (جسے اکثر "پیپر کارن" کہا جاتا ہے) کی ضرورت کے ذریعے اس عمل کو تبدیل کر دیا۔ ۔ گراؤنڈ لیز لیز ہولڈر کے لیے ایک ضائع کرنے والا اثاثہ ہے کیونکہ لیز کم ہونے کے ساتھ جائیداد کی قیمت اس کی طویل لیز کی قیمت کے مقابلے میں کم ہوتی جاتی ہے۔ لیز ہولڈرز کو اپنے لیز میں توسیع کرنے کی اجازت دینے والے قانون کی عدم موجودگی میں لیز کی میعاد ختم ہونے پر جائیداد فری ہولڈر کو واپس کر دی جائے گی جس مقام پر لیز ہولڈر کے سود کی قیمت صفر ہوگی۔ قانون سازی میں کہا گیا ہے کہ ایک اہل لیز ہولڈر فری ہولڈر کو معاوضے کی ادائیگی پر اپنے لیز میں توسیع کر سکتا ہے۔ اس معاوضے کا ایک حصہ لیز میں توسیع کے نتیجے میں فلیٹ کی قیمت میں اضافے کا تناسب ہے۔ مثال کے طور پر، کسی پراپرٹی کی قیمت 300,000 پاؤنڈ ہو سکتی ہے اگر اس کی 99 سالہ لیز ہو لیکن اس کی قیمت اس قیمت کا صرف 85 فیصد ہو اگر لیز کے صرف 70 سال باقی ہوں۔ اگر لیز ہولڈر جس کی 70 سال کی میعاد ختم نہیں ہوئی ہے وہ لیز کو 99 سال یا اس سے زیادہ تک بڑھانے کا حقدار ہے، تو ان کے پاس جائیداد میں اپنے سود کی قیمت میں 45,000 پاؤنڈ کا اضافہ کرنے کا موقع ہے۔ یہ اعداد شادی کی قیمت ہے۔ برطانیہ میں لیز ہولڈ قانون سازی تسلیم کرتی ہے کہ جب لیز میں توسیع ہوتی ہے تو اس شادی کی قیمت کے نتیجے میں کرایہ دار کو نقصان پہنچے گا اور اس لیے یہ فراہم کرتا ہے کہ یہ شادی کی قیمت عام طور پر فری ہولڈر اور لیز ہولڈر کے درمیان 50/50 کی بنیاد پر تقسیم کی جاتی ہے-حالانکہ قانون سازی میں مخصوص شق موجود ہے کہ اگر توسیع کی درخواست کے وقت لیز پر 80 سال سے زیادہ باقی ہیں، تو لیز ہولڈر فری ہولڈر کو شادی کی کوئی قیمت ادا کرنے کی ذمہ داری کے تحت نہیں ہے۔ رہائشی لیز کی توسیع میں شادی کی قیمت کی اصطلاح ممکنہ طور پر ایک غلط نام ہے کیونکہ دو مفادات کو یکجا نہیں کیا جا رہا ہے، بلکہ ایک میں توسیع کی جا رہی ہے، لیکن یہ اصطلاح برطانیہ میں لیز ہولڈ پراپرٹی کی قیمت میں بڑے پیمانے پر استعمال ہوتی ہے۔ ایسے دیگر حالات بھی ہیں جہاں شادی کی قدر قابل اطلاق ہو سکتی ہے اور ان سیاق و سباق میں ہم آہنگی کی قدر کی اصطلاح زیادہ کثرت سے استعمال ہوتی ہے۔ حوالہ جات رئیل اسٹیٹ