Property law in Ghana
گھانا میں جائیداد کا قانون رسمی اور غیر رسمی قانون کا وہ شعبہ ہے جو اس بات پر حکومت کرتا ہے کہ شہری جائیداد کیسے حاصل کر سکتے ہیں، رجسٹر کر سکتے ہیں اور اسے برقرار رکھ سکتے ہیں۔ اس مثال میں جائیداد کا تعلق جسمانی زمین اور اس کے وسائل سے ہے۔ جائیداد کو قانونی یا روایتی قوانین کے مطابق خریدا اور حاصل کیا جا سکتا ہے۔ گھانا میں 80 فیصد زمین روایتی قانون کے ذریعے ملکیت میں ہے اور باقی بیس فیصد ایک رسمی قانونی اقدامات کے ذریعے خریدی اور فروخت کی جاتی ہے۔ گھانا میں جائیداد کے حقوق اس کی قبل از نوآبادیاتی، نوآبادیاتی اور بعد از نوآبادیاتی شکلوں سے روایتی اور قانونی جائیداد کے قوانین کے درمیان امتزاج کو شامل کرنے کے لیے تیار ہوئے ہیں۔ گھانا کا موجودہ جائیداد کے حقوق کا نظام 2016 کے لینڈ بل اور کئی علاقائی روایتی پالیسیوں کے تحت چلایا جاتا ہے۔ تاریخ نوآبادیاتی دور کے دوران، انگریزوں نے بالواسطہ حکمرانی کے ذریعے گولڈ کوسٹ (جسے اب جدید دور کا گھانا سمجھا جاتا ہے) پر حکومت کی۔ اس طرح کے نظام کے تحت، سرداروں نے روایتی قانون کو برقرار رکھا، لیکن اگر انہیں اپنے لوگوں کی مخالفت کا سامنا کرنا پڑا تو ان کے پاس فیصلوں کو برقرار رکھنے کے لیے وسائل یا اختیار نہیں تھے، جس کی وجہ سے سردار اپنے فیصلوں کو نافذ کرنے میں مدد کے لیے انگریزوں پر انحصار کرتے تھے۔ سرداروں نے خطے میں پالیسی سازی کے لیے انگریزوں کے سیاسی مشیر کے طور پر بھی خدمات انجام دیں، لیکن پالیسی سازی کے عمل میں ان کے پاس کوئی ٹھوس اختیار نہیں تھا۔ بالواسطہ حکمرانی کے اس پہلو نے بہت سے سرداروں کو سیاست کو اپنے حق میں کرنے کی کوششوں میں انگریزوں کو جھوٹی یا بے بنیاد معلومات فراہم کرنے پر مجبور کیا۔ گولڈ کوسٹ میں سونے اور معدنیات کی دریافت نے اس خطے کو زمین خریدنے کے خواہاں سرمایہ کاروں کا مرکز بنا دیا۔ زمین تیزی سے تجارتی ہو گئی، جس کی وجہ سے 1800 کی دہائی کے وسط میں زمین کی قیمتیں بڑھ گئیں۔ سرداروں نے جائیداد کے قانونی قوانین کی پرواہ کیے بغیر زمین فروخت کی، اکثر زمین کا ایک ہی ٹکڑا متعدد خریداروں کو فروخت کیا۔ اس طرح کے رویے سے نمٹنے کے لیے، انگریزوں نے 1897 کے لینڈ بل کی تجویز پیش کی جس میں 'ملکہ میں بنجر زمینوں، جنگلاتی زمینوں اور معدنی زمینوں' کی نشاندہی کی گئی جو افریقیوں کو زمین کی ملکیت کا دعوی کرنے سے روک دے گی جب تک کہ وہ ملکیت کا ٹھوس ثبوت فراہم نہ کر سکیں۔ مقامی اشرافیہ اور روایتی حکمرانوں نے اس بل کے خلاف دلیل دیتے ہوئے کہا کہ لینڈ بل جائز نہیں ہو سکتا کیونکہ گولڈ کوسٹ میں کوئی 'بنجر زمین' نہیں تھی کیونکہ تمام زمین کا حساب روایتی قانون کے ذریعے لیا جاتا تھا۔ انگریزوں نے لینڈ بل کو واپس لے کر اس پسپائی کا جواب دیا۔ 1897 کے لینڈ بل کی واپسی کے بعد، سردار نجی املاک کے معاملات کو سنبھالنے کے قابل تھے تاہم وہ چاہتے تھے، اکثر یکسانیت کے بغیر زمین کی ملکیت دیتے تھے اور روایتی ریاست کو "نئی شکل" دے کر اس عمل کو لچکدار بناتے تھے۔ اس طرح کی بحالی نے بالواسطہ حکمرانی کا استعمال کیا، جس نے سرداروں کو جائیداد کے حقوق کی وضاحت اور اطلاق کا حق دیا۔ حکمرانوں نے ریاستی کونسل، حکمرانوں اور وراثت کے قوانین کے افعال اور صلاحیتوں میں ہیرا پھیری کرکے اپنی ریاست کے روایتی اداروں کے طور پر سمجھی جانے والی چیزوں کو تبدیل کر دیا۔ انہوں نے زمین کے ہر لین دین سے مالی فائدہ اٹھانے کے لیے جائیداد کے ہر مقدمے کے لیے ایسا کیا۔ آزادی کے ساتھ، کومے نکرومہ نے جائیداد کے حقوق پر ریاست کے اختیار کو یکجا کرکے اور مقامی اداروں کے تمام اختیارات سنبھال کر نجی زمین کی ملکیت کو مکمل طور پر تبدیل کر دیا۔ اس کی حکومت نے مقامی امور کی انتظامیہ پر روایتی حکمرانوں کے اثر و رسوخ کو مسترد کر دیا۔ 1959 کے لوکل کورٹ ایکٹ نے مقامی اختیارات کو کالعدم قرار دے دیا اور روایتی قانون سے متعلق مسائل کو حل کرنے کے لیے ذمہ دار سرکاری مجسٹریٹ مقرر کیے۔ قانونی قانون گھانا کا موجودہ جائیداد کا قانونی نظام محکموں اور پالیسیوں کا ایک امتزاج ہے جس کا مقصد زمین کے حصول، اندراج اور ملکیت سے وابستہ طریقہ کار کی نشاندہی کرنا ہے۔ گھانا نے 1992 میں توثیق شدہ گھانا کے آئین میں زمین کی ملکیت کے بارے میں قوانین کو مرتب کیا۔ آئین نے عوامی زمین اور معدنیات کی نشاندہی "گھانا کے عوام کی طرف سے صدر کے پاس اور ان کے لیے اعتماد میں" کے طور پر کی ہے۔ عوامی زمینوں کو وہ زمین سمجھا جاتا ہے جو حکومت نے 1992 کے آئین کی توثیق کے بعد لازمی طور پر حاصل کی تھی۔ لازمی طور پر زمین حاصل کرنے کے عمل کو سب سے پہلے 1962 کے اسٹیٹ لینڈ ایکٹ میں مرتب کیا گیا تھا، جس نے حکومت کو "قومی مفاد یا دیگر متعلقہ مقاصد" کے مقاصد کے لیے زمین حاصل کرنے کی اجازت دی تھی۔ زمین حاصل کرنے کا حکومت کا واحد طریقہ لازمی حصول ہے، اس لیے بہت سی زمین نجی زمین مالکان سے لی جاتی ہے، جس کی وجہ سے وفاقی حکومت اور نجی زمین مالکان کے درمیان بہت سے مسائل پیدا ہوتے ہیں، ان میں سے کچھ حکومت کی طرف سے زمین مالکان کو ناکافی یا بے وقت ادائیگیاں ہوتی ہیں اور تمام فریقوں میں لین دین کا کم سے کم رابطہ ہوتا ہے۔ اس کے علاوہ، گھانا کا سرکاری استعمال کے لیے عوامی زمین اور معدنیات کا لازمی حصول طویل عرصے سے ایک متنازعہ عمل رہا ہے اور اس کی وجہ سے بہت سے زمیندار اپنے قدرتی وسائل کی دیکھ بھال کرنے میں دلچسپی نہیں رکھتے کیونکہ وہ جانتے ہیں کہ انہیں آخر کار اسے حکومت کو بیچنا پڑے گا۔ نیشنل لینڈ پالیسی پہلی زمینی پالیسی ہے جو نجی زمین کے سرکاری حصول کی خرابی کو تسلیم کرتی ہے اور یہ کہ حکومت ان زمینداروں کو ادائیگی مکمل کرنے میں کس طرح ناکام رہتی ہے جو لازمی حصول کے قوانین کے تحت حکومت کو اپنی زمین فروخت کرنے پر مجبور ہیں۔ پالیسی میں کہا گیا ہے کہ حکومت کی طرف سے زمینداروں کو معاوضے پر بات چیت کی جانی چاہیے اور ضروری فریقوں کے ذریعے اس پر اتفاق کیا جانا چاہیے۔ اگرچہ یہ پالیسی قانون ہے، لیکن یہ واضح نہیں ہے کہ حکومت نے پالیسی میں بیان کردہ مسائل کو حل کرنے کے لیے اقدامات کیے ہیں یا نہیں۔ آئین لینڈ کمیشن کو سرکاری اراضی کے استعمال کی ہدایت کرنے، عوامی اراضی اور معدنیات سے متعلق صدر اور متعلقہ حکام کو ترقی کی حکمت عملی اور پالیسیاں تجویز کرنے، اور زمین کے ٹائٹل رجسٹریشن کے طریقہ کار کے نفاذ کی نگرانی کے لیے بنایا گیا محکمہ حکومت کے طور پر بھی نامزد کرتا ہے۔ 1999 میں حکومت نے نیشنل لینڈ پالیسی قائم کی جس نے 2003 میں فرسٹ لینڈ ایڈمنسٹریشن پروجیکٹ (ایل اے پی-1) بنایا، اور اسے 25 سالہ پروجیکٹ کے طور پر ڈیزائن کیا گیا تھا جس کا مقصد "ملک میں زمین کے تنازعات کی اعلی سطح اور مختلف قانونی ایجنسیوں کے ساتھ ساتھ روایتی اداروں کو شامل کرتے ہوئے زمین کے انتظامی طریقہ کار کو پیچیدہ بنانا" تھا۔ بعد میں، ایل اے پی-2 کو "موثر اور شفاف زمینی خدمات کی فراہمی کے لیے شہری اور دیہی زمینی انتظامیہ اور انتظامی نظام کو مستحکم اور مضبوط کرنے" کے لیے قائم کیا گیا تھا۔ ایل اے پی-2 کو زمین کی رجسٹریشن اور منصوبہ بندی کے درمیان ایک انٹرفیس کے طور پر بھی ڈیزائن کیا گیا تھا، جس کے لیے لینڈ رجسٹرار کو یہ یقینی بنانا ضروری تھا کہ زمین منصوبہ بندی کے لیے راستے پر ہو۔ ایل اے پی-2 کی تکمیل لینڈ یوز اینڈ اسپاٹیل پلاننگ اتھارٹی کرتی ہے، جو منصوبہ بندی کے علاقوں کی تخلیق اور اعلان پر مرکزی حکومت کو مشورہ دینے کی ذمہ دار ہے۔ وزارت ماحولیات، سائنس، ٹیکنالوجی اور اختراع (ایم ای ایس ٹی آئی) کے تحت، ایجنسی زمین کی منصوبہ بندی کے علاقوں کو سمجھتی ہے، جو علاقے کے لیے ترقی کی منظوری تک مخصوص علاقے میں کسی بھی قسم کی تعمیر یا انہدام پر پابندی عائد کرتی ہے۔ 2016 کا لینڈ بل گھانا کے 1992 کے آئین کے تحت اور اس کے بعد بنائے گئے تمام زمینی قوانین کو یکجا کرتا ہے۔ یہ لینڈ کمیشن کو لینڈ بل کو نافذ کرنے کے لیے ذمہ دار ایجنسی کے طور پر شناخت کرتا ہے اور زمین کے تمام ممکنہ مفادات (قانونی تعلقات) کو "الوڈیل ٹائٹل، روایتی قانون فری ہولڈ، مشترکہ قانون فری ہولڈ، یوزفرچوری سود، لیز ہولڈ سود، اور روایتی کرایہ داری" کے طور پر بیان کرتا ہے۔ الوڈیل مفادات کو جائیداد میں رکھے جانے والے سود کی اعلی ترین شکل سمجھا جاتا ہے۔ یہ ہولڈر کو سب سے زیادہ وسیع حقوق دیتا ہے جو عام طور پر ایک سردار، خاندان یا قبیلہ ہوتا ہے۔ وہ شخص یا افراد جو کسی پراپرٹی میں الوڈیئل دلچسپی رکھتے ہیں وہ اس پراپرٹی کا اصل مالک ہے (روایتی نقطہ نظر کے تحت)۔ روایتی قانون فری ہولڈ سود غیر معینہ مدت کے دوران زمین کے ایک ٹکڑے کے ساتھ قانونی تعلق ہے جو اس وقت ختم ہوتا ہے جب کوئی چیز یا کوئی شخص زمین پر زمیندار کے دعوے کی صداقت میں خلل ڈالتا ہے۔ اس طرح کی رکاوٹ الوڈیل ہولڈر کے حق سے انکار، زمین کے مالک کی جانشینی کے بغیر موت اور اس کے بعد زمین کے پلاٹ کو مالک کے بغیر چھوڑنے، یا زمین کے ریاستی حصول کی طرح لگ سکتی ہے۔ 2016 کا لینڈ بل بھی خاص طور پر زمین کی رجسٹریشن کے عمل میں روایتی اور قانونی طریقہ کار کے درمیان تعلقات کو مرتب کرتا ہے، برقی زمین کی ترسیل کے نفاذ، سرکاری اہلکاروں کے لیے جرمانے کی وضاحت کرتا ہے جو "زمین کے ریکارڈ کو غلط ثابت کرتے ہیں، دھوکہ دہی سے دستاویزات جاری کرتے ہیں یا تبدیل کرتے ہیں، دھوکہ دہی سے دستاویزات کو ہٹا دیتے ہیں۔ لینڈ رجسٹر، یا کسی بھی لینڈ رجسٹر یا لینڈ کمیشن دستاویز کو مسخ کرتے ہیں"، اور خواتین کی زمین کے مالک ہونے کی صلاحیت پر تبادلہ خیال کرتا ہے۔ روایتی قانون گھانا میں روایتی قوانین منفرد ثقافتی فرمانوں کے مجموعے ہیں جن پر انفرادی گھانا کے قبائل اور نسلی گروہ عمل کرتے ہیں۔ گھانا میں زمین کی ملکیت کے نظام میں روایتی قانون ناقابل یقین حد تک اہم ہے کیونکہ گھانا میں تمام زمین کا 80 ٪ روایتی قانون کے ذریعے ملکیت ہے۔ چونکہ گھانا میں کوئی بھی زمین آزاد یا ملکیت کے بغیر نہیں سمجھی جاتی ہے، اس لیے روایتی قانونی نظام کا زمین کی ملکیت کو ڈھالنے اور ملک کی اکثریت میں زمین کو فروخت کرنے، ترقی دینے یا وراثت میں حاصل کرنے میں بہت بڑا کردار ہے۔ زمین پر پاخانہ یا کھال کی حکومت ہوتی ہے۔ سٹول اور کھالیں گھانا میں سرداروں کے لیے خطے کے مخصوص نام ہیں۔ سٹول جنوبی گھانا میں استعمال ہوتا ہے اور جلد شمالی گھانا میں استعمال ہوتی ہے۔ سٹول ایک آبائی وراثت کے نظام کے تحت حکومت کرتے ہیں جہاں شادی کے اندر مرد کی اولاد کے ذریعے زمین وراثت میں ملتی ہے۔ کھالیں ایک مادری نظام کے تحت حکومت کرتی ہیں جہاں باپ صرف اپنی بہنوں کے بیٹوں یا ماموں کے رشتہ داروں کے مردوں کو زمین منتقل کر سکتے ہیں اور بیٹیاں اپنی ماؤں سے جائیداد کے حقوق حاصل کر سکتی ہیں۔ زمین کے انتظام کو آسان بنانے میں، ٹول اور کھالوں سے چلنے والے علاقے مختلف اصولوں پر عمل کرتے ہیں، لیکن عام طور پر زمین کے حصول کے سات اہم راستوں میں سے کم از کم چند کو تسلیم کرتے ہیں۔ شہری روایتی حکمرانی کے تحت جنگلات کو صاف کرکے زمین حاصل کر سکتے ہیں، ایسی زمین وراثت میں حاصل کر سکتے ہیں جس کے ذریعے ان کی نسلی برادری کے اندر وراثت کے کسی بھی طریقے کو تسلیم کیا جاتا ہے، زمین بطور تحفہ وصول کر سکتے ہیں، کسی رشتہ دار یا دوست سے قرض کے ذریعے زمین حاصل کر سکتے ہیں، زمین کی خریداری کر سکتے ہیں، فصل کا اشتراک کر سکتے ہیں، یا زمین کو لیز پر دے سکتے ہیں۔ ماضی میں، جنگل میں آباد زمین حاصل کرنے کے خواہاں شہری اس جنگل کو صاف کرنے کے لیے مزدوروں کو منظم کرتے تھے اور صفائی مکمل ہونے کے بعد زمین کے مالک ہونے کا حق رکھتے تھے۔ اس ایونیو کے ذریعے زمین حاصل کرنا اب کم عام ہے کیونکہ گھانا میں اتنی غیر کاشت شدہ زمین باقی نہیں ہے۔ جنگلات کی صفائی میں کمی اس طرح زمین کی خریداری میں اضافے کا باعث بنتی ہے کیونکہ شہریوں کو دستیاب جنگلاتی زمین کی عدم موجودگی میں زمین کی منڈی پر زیادہ انحصار کرنا پڑتا ہے۔ اگرچہ جائز مالکان کی ابہام کی وجہ سے روایتی قانون کے تحت زمین فروخت کرنا اب بھی مشکل ہے، اور زمین فروخت کرنا غیر معمولی ہے کیونکہ زیادہ تر لوگ زمین کو اپنے خاندانوں کے اندر رکھنا پسند کرتے ہیں، پھر بھی لوگ زمین فروخت کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں اگر اس طرح کی فروخت کو جائز قرار دیا جا سکے۔ رقم اکٹھا کرنے کی فوری ضرورت۔ روایتی قوانین کے تحت، ملکیت کی عوامی معلومات کی کمی کی وجہ سے زمین کے کسی ٹکڑے کے حقیقی مالک کو سمجھنا مشکل ہے۔ روایتی طریقہ کار میں، حصول کا عمل خاص طور پر پیچیدہ ہو سکتا ہے کیونکہ خاندان کے مختلف افراد ایک دوسرے کو جانے بغیر زمین کے ایک ٹکڑے پر سود کا دعوی کر سکتے ہیں۔ اس کے بعد زمین کو متعدد ناجائز مالکان کے پاس چھوڑ دیا جاتا ہے۔ گھانا میں قانونی اور روایتی قانون، قانونی قانون اور روایتی قانون کے درمیان تعلقات کا ایک پیچیدہ تعلق ہے۔ اگرچہ گھانا کا آئین جائیداد کی ملکیت کے قانونی پہلوؤں پر تبادلہ خیال کرتا ہے، لیکن اس میں یہ بھی واضح کیا گیا ہے کہ عدالت میں لائے گئے زمینی تنازعات کا فیصلہ قانونی قوانین کے تحت کیا جاتا ہے چاہے یہ مسئلہ روایتی جائیداد کے قوانین سے متعلق ہی کیوں نہ ہو۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اگرچہ روایتی قانون اپنے طور پر کام کرتا ہے، لیکن قانونی قوانین پر روایتی فریم ورک کے اندر عمل کیا جانا چاہیے۔ عملی طور پر، اس رشتے کو برقرار رکھنا مشکل ہے، خاص طور پر اراضی کے حصول اور رجسٹریشن کے عمل میں۔ جب ممکنہ خریدار زمین کا ایک ٹکڑا خریدنا چاہتے ہیں تو انہیں زمین کے مالک سے رابطہ کرنا چاہیے۔ تاہم اگر روایتی قوانین سے متعلق تنازعات ہیں جو وراثت کی لکیر طے کرتے ہیں اور زمین کے اس ٹکڑے کے جائز مالک کی شناخت کرتے ہیں، تو حقیقی مالک کی شناخت نہیں کی جا سکتی۔ لہذا ممکنہ خریدار زمین خریدنے کے لیے اصل مالک کی شناخت کرنے سے قاصر ہے اور لینڈ ٹائٹل سرٹیفیکیشن حاصل کرنے کے لیے لینڈ کمیشن کے ساتھ زمین کو رجسٹر کرنے سے قاصر ہے۔ گھانا کے بہت سے حصوں میں، روایتی اور قانونی قوانین کے نفاذ کے درمیان ایک ناہموار توازن ہے۔ ریاستی رہنما اکثر یہ انتخاب کرتے ہیں کہ وہ کہاں زمینی پالیسیاں نافذ کرنا چاہتے ہیں، اور اکرا اور کماسی جیسے مخصوص محصور علاقوں میں مزید وفاقی طاقت کی ہدایت کرتے ہیں۔ اس سے سردار زیادہ تر زمینی قوانین کے مقامی نفاذ کے ذمہ دار بن جاتے ہیں۔ رہنما ملک کے بیشتر حصوں میں اپنی زیادہ تر ریگولیٹری ذمہ داری سے پیچھے ہٹ جاتے ہیں، جس سے سرداروں کو حکومت کے ساتھ تعاون کے بدلے میں زیادہ اختیارات حاصل ہوتے ہیں۔ یہ سرداروں کو قانونی قانون کی سختی سے پرواہ کیے بغیر روایتی قانون کے ذریعے زمین کا انتظام کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ ملکیت کے دوسرے پہلو پر غور کرتے وقت قانونی اور روایتی قانون بھی ایک دوسرے سے متصادم ہوتے ہیں۔ ایڈمنسٹریشن آف لینڈ ایکٹ 1962 روایتی زمینوں کے انتظام پر تبادلہ خیال کرتا ہے اور صدر کو یہ اختیار دیتا ہے کہ اگر ایسا کرنا اس کے مفاد میں ہے تو وہ اسے روایتی زمین کے کسی ٹکڑے کا ٹرسٹی قرار دے سکتا ہے۔ یہ صدر کو روایتی زمین کا قانونی لقب دیتا ہے جبکہ اصل فائدہ مند مفاد روایتی برادری کے پاس ہوتا ہے۔ تاہم عملی طور پر، قانونی لقب اور فائدہ مند مفاد صدر کے پاس ہوتا ہے، جو لینڈ کمیشن کو انتظامی کام فراہم کرتا ہے۔ اس طرح کے متحرک ہونے سے یہ تعین کرنا مشکل ہو جاتا ہے کہ روایتی زمین پر کس کے پاس حقیقی استعمال اور ترقی کا اختیار ہے۔ گھانا کا حوالہ جات کا قانون