Maritime Industrial Zoning Overlay District
துறைமுகம் மற்றும் கடல்சார் தொழில்துறை பயன்பாடுகளுக்கான ஆழ்கடல் அணுகலைப் பாதுகாப்பதற்காக 2004 ஆம் ஆண்டில் மேரிலாந்தின் பால்டிமோரில் கடல்சார் தொழில்துறை மண்டல மேலடுக்குப் பகுதி (மிசோட்) உருவாக்கப்பட்டது. கடலோர குடியிருப்பு மற்றும் வணிக மேம்பாடு நகரத்திற்குள் கடல்சார் தொழில்துறை பயன்பாடுகளை ஆக்கிரமித்ததால், நீர்நிலை தொழிற்சாலைகள் தங்கள் செயல்பாடுகளை மேம்படுத்துவதற்கும் விரிவுபடுத்துவதற்கும் வங்கிகளிடமிருந்து கடன்களைப் பெறுவது கடினமாக இருந்தது. மிசோட் என்பது ஆழமான நீர் அணுகலைப் பயன்படுத்தும் அல்லது தேவைப்படும் தொழில்துறைகளை மட்டுமே அனுமதிக்கும் வகையில் தற்போதுள்ள தொழில்துறை மண்டலங்களில் தண்ணீருடன் இணைக்கப்பட்ட ஒரு மண்டல மாவட்டமாகும். ஓவர்லே மாவட்டம் 2014 இல் காலாவதியாகும் என்று திட்டமிடப்பட்டிருந்தது, ஆனால் சமீபத்தில் 2024 இல் காலாவதியாகும் வரை நீட்டிக்கப்பட்டது. வணிக மற்றும் குடியிருப்பு மேம்பாட்டாளர்களால் நீர்நிலையின் நடைமுறையில் கட்டுப்பாடற்ற வளர்ச்சி காரணமாக மேரிலாந்தின் துறைமுகமான பால்டிமோர் மறைந்து போகும் அபாயத்தில் இருந்தது. 1980 ஆம் ஆண்டில் டவுன்டவுன் பால்டிமோர் நீர்வீழ்ச்சியில் அப்போதைய காலியாக இருந்த இன்னர் ஹார்பர் நீராவிக் கப்பல் துறைமுகங்களுக்கு அருகில் ஹார்பர் பிளேஸ் உருவாக்கப்பட்டது பால்டிமோரில் உள்ள தொழில்துறை நிலங்களில் வணிக மற்றும் குடியிருப்பு நீர்வீழ்ச்சி வளர்ச்சிக்கு முன்னோடியாக இருந்தது. 1990 கள் மற்றும் 2000 களில் தொழில்துறை கட்டிடங்களின் விரைவான வளர்ச்சி மற்றும் மறுபயன்பாட்டிற்கு வழிவகுத்தது, இதில் டைட் பாயிண்ட், ஒரு சோப்பு உற்பத்தியாளரை அலுவலகங்களாக மறுபயன்பாடு செய்தல் மற்றும் சிலோ பாயிண்ட், இது பயன்படுத்தப்படாத தானியக் குவளையை உயரமான காண்டோமினியம் வளர்ச்சியாக மாற்றியது. திட்டமிடப்பட்ட அலகு மேம்பாடுகளை (பி. யு. டி) தடை செய்தல், தொழில்துறை சொத்துக்களை கலப்பு பயன்பாட்டு முன்னேற்றங்களுக்கு மீண்டும் பயன்படுத்துதல் மற்றும் மண்டலச் சட்டங்களில் நிபந்தனைக்குட்பட்ட பயன்பாட்டிலிருந்து அலுவலகம் மற்றும் ஹோட்டல் பயன்பாடுகளை அனுமதிப்பது ஆகியவை இதில் அடங்கும். பால்டிமோர் நகரம் மிசோட் சட்டத்தை இயற்றிய சட்டக் கோப்பில் பின்வருவனவற்றை எழுதியதுஃ "கடல்சார் பயன்பாட்டிற்காக பால்டிமோர் துறைமுகத்தின் வரையறுக்கப்பட்ட ஆழமான நீர் முகப்பைப் பாதுகாப்பதை உறுதி செய்வதற்காக கடல்சார் தொழில்துறை மேலடுக்கை மாவட்டம் வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. தொழில்துறை அல்லாத பயன்பாடுகளின் ஊடுருவல் இல்லாமல் கடல்சார் கப்பல் போக்குவரத்து நடத்தப்படக்கூடிய ஒரு பகுதியை வரையறுப்பதும், கடல்சார் உள்கட்டமைப்பில் முதலீடு ஊக்குவிக்கப்படுவதும் இதன் நோக்கமாகும். "பால்டிமோர் நீர்நிலையில் விரைவான வளர்ச்சியை அனுபவித்து வருகிறது, மேலும் பால்டிமோர் துறைமுகத்தை ஆதரிக்கும் உள்கட்டமைப்பின் பெரும்பகுதி அகற்றப்படும் என்று திட்டமிடுபவர்கள் அஞ்சினர். இந்த உள்கட்டமைப்பு அகற்றப்பட்டவுடன், ஆழமான நீர் அணுகல் மற்றும் அவற்றை ஆதரிக்கும் ரயில் மற்றும் டிரக் பாதைகள் ஆகிய இரண்டையும் உள்ளடக்கிய சொத்துக்களை மாற்றுவது சாத்தியமற்றது அல்லது மிகவும் விலை உயர்ந்ததாக இருக்கும். துறைமுகத்தைச் சுற்றியுள்ள தொழிற்சாலைகள் மற்றும் ஆழமான நீர் அணுகலை நம்பியிருக்கும் துறைமுக வசதிகளைப் பாதுகாப்பதற்காக மிசோட் உருவாக்கப்பட்டாலும், இதன் நோக்கம் முழு நகரத்திலும் பிராந்தியத்திலும் உற்பத்தி வளர்ச்சியைத் தூண்டுவதாகும். மிசோட் எல்லைகளுக்கு வெளியே உள்ள பல உற்பத்தி நிறுவனங்கள் ஒரு சர்வதேச மற்றும் தேசிய போக்குவரத்து மையத்தின் அருகாமையை நம்பியுள்ளன. பால்டிமோர் சர்வதேச நிகழ்வுகளைப் பயன்படுத்திக் கொள்ள ஒரு தனித்துவமான நிலையில் உள்ளது, 2014 ஆம் ஆண்டில் முடிக்கப்படவுள்ள பனாமா கால்வாயின் விரிவாக்கம் கிழக்கு கடற்கரையை "மெகா கப்பல்கள்" அல்லது பனாமாக்ஸ் கப்பல்கள் என்று அழைக்கப்படும் மிகப் பெரிய கப்பல்களுக்குத் திறக்கும். தற்போது கால்வாய் வழியாக செல்லக்கூடிய 4,500 கொள்கலன்களைக் கொண்டு செல்லும் கப்பல்களுக்கு மாறாக, 14,000 கப்பல் கொள்கலன்களுக்கு இடமளிக்கக்கூடிய கால் மைல் நீளமுள்ள கப்பல்களை இந்த கால்வாய் அனுமதிக்கும். பெரிய கிழக்கு கடற்கரை துறைமுகங்களில் உள்கட்டமைப்பு இல்லாததால் பால்டிமோர் தற்போது இந்த புதிய போக்குவரத்தின் பெரும்பகுதியைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளும் நிலையில் உள்ளது. சவன்னா மற்றும் சார்லஸ்டனுக்கு சேவை செய்யும் கால்வாய்கள் கப்பல்களின் ஆழமான வரைவுகளுக்கு இடமளிக்க மிகவும் ஆழமற்றவை மற்றும் பயோன் பாலம் இந்த பெரிய கப்பல்களால் நெவார்க்கிற்கான அணுகலைத் தடுக்கிறது. இது பால்டிமோரை "மெகா கப்பல்" போக்குவரத்தின் வாய்ப்பை ஒரு சில கிழக்கு கடற்கரை துறைமுகங்களுடன் மட்டுமே பகிர்ந்து கொள்ளும் நிலையில் வைக்கும். தொழில்துறைகள் இணக்கமற்ற பயன்பாடுகளை ஆக்கிரமிக்காமல் பாதுகாப்பதற்கும், உயர் ஊதியம், குறைந்த கல்வி வேலைகளைப் பாதுகாப்பதற்கும் தொழில்துறை பாதுகாப்பு தேவைப்படுகிறது. தொழில்துறை நிலங்களில் வணிக மற்றும் குடியிருப்பு பயன்பாடுகளை ஆக்கிரமிப்பது, சுற்றியுள்ள பகுதிகளில் பொருந்தாத பயன்பாடுகள் உருவாக்கப்பட்ட பகுதிகளில் கடல் மற்றும் தொழில்துறை நிறுவனங்களுக்கு கடன் வழங்குவதில் வங்கிகளை மிகவும் எச்சரிக்கையாக ஆக்குகிறது. ஒரு தொழில்துறை பகுதிக்கு அல்லது அதற்கு அருகில் சென்றவுடன் குடியிருப்பாளர்கள் கொண்டிருக்கும் அதிகாரம் மற்றும் அரசியல் தூண்டுதலை வங்கிகள் புரிந்துகொள்கின்றன. அதிகாலை மற்றும் நள்ளிரவு ஷிப்டுகள் மற்றும் கப்பல் போக்குவரத்தால் ஏற்படும் போக்குவரத்து மற்றும் சத்தம் நகரத்திற்கு புகார்களுக்கு வழிவகுக்கிறது, இறுதியில் குடியிருப்பாளர்களின் பரப்புரை முயற்சிகள் தொழில்துறை சொத்துக்கள் மற்றும் செயல்பாடுகளுக்கு கட்டுப்பாடுகளுக்கு வழிவகுக்கின்றன, இது ஒரு தொழில்துறை நிறுவனத்தின் உற்பத்தித்திறன், லாபம் மற்றும் நம்பகத்தன்மையை ஆபத்தில் ஆழ்த்துகிறது. திட்டமிடப்பட்ட உற்பத்தி மாவட்டங்கள் குறித்த விஸ்கான்சின் பல்கலைக்கழக அறிக்கை "தொழில்துறை இடப்பெயர்ச்சி" என்ற சொற்றொடரைப் பயன்படுத்தி, தொழில்துறையை, குறிப்பாக ஒரு நகரத்தின் மையப்பகுதியைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகளிலிருந்து வெளியேற்றும் பொருத்தமற்ற பயன்பாடுகளின் செயல்முறையை விவரிக்கிறது. மிசோட் கடல்சார் தொழில்துறை மண்டல மேற்பரப்பு மாவட்டங்களுக்கு எதிர்ப்பு எதிர்ப்பை சந்தித்தது மற்றும் தொழில்துறை நிலங்களைப் பாதுகாக்க முயற்சிப்பது குறித்து பல கவலைகளை எழுப்பியது. பால்டிமோர் உற்பத்தி மற்றும் துறைமுக போக்குவரத்தில் சரிவை அனுபவித்து வந்தது, தொழில்துறை சொத்துக்கள் மென்மையாக இருப்பதால் இத்தகைய அழுத்தத்தை அனுபவிப்பதற்கான ஒரு காரணம், பல காலியாக உள்ள கட்டிடங்கள் மற்ற பயன்பாடுகளுக்கு மாற்றப்பட வேண்டும். நிலத்திற்கு தொழில்துறையைப் பாதுகாப்பது "மிக உயர்ந்த மற்றும் சிறந்த பயன்பாடு" அல்ல, குடியிருப்பு மற்றும் வணிக மேம்பாடு குறைவாகப் பயன்படுத்தப்பட்ட, குறைந்த வரி மதிப்புள்ள சொத்துக்களை வரி உற்பத்தி வளர்ச்சிகளாக மாற்றக்கூடும் என்று பலர் வாதிட்டனர். காலியாக உள்ள கட்டிடங்கள் பயன்படுத்தப்படாமல் இருக்கும் என்ற கவலை சுற்றுப்புறங்களை மேலும் மோசமாக்கும், பால்டிமோரில் உள்ள அனைத்து நிலங்களிலும் முப்பது சதவீதம் தொழில்துறைக்கு பயன்படுத்தப்படுகிறது, அந்த நிலத்தில் 13.5% காலியாக உள்ளது. மிசோட்டில் இன்னும் ஒப்பீட்டளவில் அதிக காலியிட விகிதம் உள்ளது, மேலும் அந்த நிலத்தின் உரிமையாளர்களால் இப்போது அந்த நிலத்தை குடியிருப்பு, வணிக அல்லது சில தொழில்துறை மேம்பாட்டாளர்களுக்கு விற்க முடியவில்லை. தவறவிட்ட வாய்ப்பு செலவுகளை திருப்பிச் செலுத்தாமல் இந்த நிலம் காலியாக இருக்க வாய்ப்புள்ளது, மேலும் நிலத்தை விற்கவோ மேம்படுத்தவோ இயலாமை இந்த இடங்களின் சொத்து மதிப்புகளைக் குறைக்கிறது. மறுவடிவமைப்பு மற்றும் சிலோ பாயிண்ட் மற்றும் டைட் பாயிண்ட் போன்ற தகவமைப்பு மறுபயன்பாட்டுத் திட்டங்கள் அத்தகைய வெற்றிகளாக இருந்ததால், பால்டிமோரில் உள்ள டெவலப்பர்கள் மிசோட்டை குறிப்பாக எதிர்த்தனர். பல உற்பத்தி நிறுவன உரிமையாளர்கள் மிசோட் உருவாக்கத்திற்கு எதிராக இருந்தனர், தங்கள் கட்டிடங்கள் மிகவும் சிறியதாகவோ, பழையதாகவோ அல்லது வழக்கற்றுப் போனதாகவோ மாறினால், அவர்கள் ஒரு பெரிய அல்லது மேம்பட்ட சொத்துக்கு செல்ல வேண்டியிருந்தால் சொத்துக்களை விற்க கடினமாக இருக்கும் என்று வாதிட்டனர். மிசோட் பால்டிமோரின் விளைவுகள் கடல்சார் தொழில்துறை நிலத்தின் இழப்பு துறைமுக போக்குவரத்தை ஈர்க்கும் திறனைத் தடுக்கும் என்பதை உணர்ந்தன. மிசோட் உருவாக்கம் மற்றும் கடல்சார் தொழில்துறைக்கு அது அளித்த பாதுகாப்பு, கப்பல் பாதைகளை தொடர்ந்து அகழ்வாராய்ச்சி செய்தல் மற்றும் பனாமா கால்வாயின் வரவிருக்கும் விரிவாக்கம் ஆகியவை ஏராளமான தனியார் முதலீட்டைத் தூண்டியுள்ளன. மிசோட்-இன் கீழ் உள்ள பகுதிகளில் தொழில்துறை நடவடிக்கைகளுக்கு கடன் வழங்க வங்கிகள் இப்போது மிகவும் வசதியாக உள்ளன, மேலும் மிசோட் அமல்படுத்தப்பட்ட இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள், துறைமுகங்களை மேம்படுத்துவதற்கும் கடல்சார் அடிப்படையிலான தொழில்களில் உற்பத்தி வழிகளைச் சேர்ப்பதற்கும் மில்லியன் கணக்கான டாலர்கள் செலவிடப்பட்டுள்ளன. பால்டிமோர் மேம்பாட்டுக் கழகத்தின் 2007 வருடாந்திர அறிக்கையின்படி; மிசோட் பாதுகாப்பின் கீழ் பால்டிமோர் துறைமுகத்தில் உள்ள பெரிய நிறுவனங்களில் விரிவாக்கப்பட்ட அல்லது செயல்பாடுகளை விரிவுபடுத்த திட்டமிட்டுள்ளவற்றில் பின்வருவன அடங்கும்ஃ நிலக்கரி மற்றும் மூலப்பொருள் துறைமுகங்களை இயக்கும் சிஎஸ்எக்ஸ் இரயில் பாதைகள், கப்பல் பழுதுபார்ப்பு மற்றும் கடை மேம்பாடுகளுக்காக 19 மில்லியன் டாலர் செலவழித்துள்ளன; டோமினோ சுகர் நியூயார்க் மற்றும் லூசியானாவில் ஆபத்தான செயல்பாடுகளை பால்டிமோர் நகரத்திற்கு மாற்றியமைத்துள்ளது, ஊழியர்களைச் சேர்க்கிறது, கூடுதலாக 15 மில்லியன் டாலர் உற்பத்தி வரிசை மற்றும் கூடுதல் உற்பத்தி கோடுகள், கிடங்குகள் மற்றும் ஆராய்ச்சி மற்றும் மேம்பாட்டு வசதியைச் சேர்ப்பது குறித்து பரிசீலித்து வருகிறது; மேரிலாந்து துறைமுக ஆணையம் 26,4 மில்லியன் டாலர் பயண முனையத்தைச் சேர்த்து வட அமெரிக்க காகித முனையம் மற்றும் ருகர்ட் முனையக் கழகத்தை நிறைவு செய்துள்ளது, இது இப்போது $25 மில்லியனுக்கு ஒரு புதிய 1000 அடி "அதிநவீ நவம்பர் 2009 இல், மேரிலாந்து மாநிலம் அரசுக்கு சொந்தமான சீஜர்ட் கொள்கலன் வசதியை ஒரு தனியார் நிறுவனத்திற்கு 50 ஆண்டுகளுக்கு குத்தகைக்கு விட ஒப்புக்கொண்டது. "மெகா கப்பல்களுக்கு" இடமளிக்க 50 அடி ஆழத்தில் ஒரு பெர்த்தை உருவாக்க நிறுவனம் 105 மில்லியன் டாலர்களை முதலீடு செய்கிறது. இது மேலும் 2,700 நிரந்தர துறைமுகம் தொடர்பான வேலைகளையும் 3,000 கட்டுமான வேலைகளையும் உருவாக்கும், பெர்த் கட்டுமானத்திற்கு 1,000 மற்றும் சாலைகள் மற்றும் பாலங்கள் உள்ளிட்ட முனையத்தைச் சுற்றியுள்ள உள்கட்டமைப்பை மேம்படுத்த 2,000 அரசு மற்றும் நகர ஒப்பந்தக்காரர்கள். 50 ஆண்டுகளில் துறைமுகத்தின் குத்தகைதாரர்கள் 500 மில்லியன் டாலர் (டிரெசர் 11-20-2009) முதலீடு செய்வார்கள் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அரசாங்கத்திற்குச் சொந்தமான வசதிகளை தனியார்மயமாக்குவதற்கான இந்த புதிய தாராளவாத அணுகுமுறை அரசுக்குத் தேவையான மூலதன முதலீட்டின் அளவைக் குறைக்கும், அதே நேரத்தில் பெரிய கப்பல்களின் வருகைக்கான துறைமுக வசதிகளை மாற்றியமைக்கும். குறிப்புகள் பால்டிமோர் மேம்பாட்டுக் கழகம். 2007 ஆம் ஆண்டு. "கடல்சார் மேலோடு மாவட்டம் 2006 வருடாந்திர அறிக்கை" தொழில்துறை வீழ்ச்சியைத் தடுப்பது அல்லது மறுவடிவமைப்பைத் தடுப்பதுஃ சிகாகோவின் கிளைபர்ன் நடைபாதை, கூஸ் தீவு மற்றும் எல்ஸ்டன் நடைபாதை திட்டமிடப்பட்ட உற்பத்தி மாவட்டங்களின் மதிப்பீடு. (2005, நவம்பர்) விஸ்கான்சின் பல்கலைக்கழகம்-மில்வாக்கி சென்டர் ஃபார் எகனாமிக் டெவலப்மென்ட் டான்ஸ் ஸ்காட். 2009 ஆம் ஆண்டு. "மேயர் டிக்சன் 2012 வரை பால்டிமோர் கடல்சார் மண்டலத்தின் துறைமுகத்தைப் பாதுகாக்கும் மசோதாவில் கையெழுத்திட்டார்" பால்டிமோர் பிசினஸ் ஜர்னல். 5/12/09 டிரஸ்ஸர், மைக்கேல். 2009 ஆம் ஆண்டு. "பல மில்லியன் டாலர் மேம்படுத்தலைப் பெற பால்டிமோர் துறைமுகம்". பால்டிமோர் சன். 11/20/09. ஃப்ரீட்மேன், ஜான். 1987 ஆம் ஆண்டு. "திட்டமிடல் கோட்பாட்டின் நிலப்பரப்பு" பொது களத்தில் திட்டமிடல். பிரின்ஸ்டன், என். ஜே. பிரின்ஸ்டன் பல்கலைக்கழக பிரஸ் ஹென்ட்செல், ஜான் ஜே. 2009 ஆம் ஆண்டு. "பால்டிமோரின் தொழில்துறை நீர்நிலையின் எதிர்காலத்தை பட்டியலிடுதல்" பால்டிமோர்ஃ அபெல் அறக்கட்டளை. கிரால், கிறிஸ். 2009 ஆம் ஆண்டு. "பனாமா கால்வாய் விரிவாக்கம் நடந்து வருகிறது" லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் டைம்ஸ் 6/1/09. கடல்சார் தொழில்துறை மண்டல மேலோடு மாவட்டம் (மிசோட்) வரைவு சுருக்கம் மற்றும் மதிப்பீடு (2010) மேரிலாந்து திட்டமிடல் துறை. வெளிப்புற இணைப்புகள் கடல்சார் தொழில்துறை மண்டல மேற்பரப்பு மாவட்ட ஆய்வு. செப்டம்பர் 2008 அமெரிக்காவில் உள்ள பால்டிமோர் தொழில்துறை பூங்காக்களின் புவியியல்