Ellis Act
எல்லிஸ் சட்டம் (கலிபோர்னியா அரசாங்க குறியீடு அத்தியாயம் 12.75) என்பது 1985 ஆம் ஆண்டு கலிபோர்னியா மாநிலச் சட்டமாகும், இது உள்ளூர் அரசாங்கங்கள் தொடர்ந்து வாடகை வீடுகளை வழங்கும்படி கட்டாயப்படுத்திய போதிலும், குடியிருப்பு குத்தகைதாரர்களை "வாடகை வணிகத்திலிருந்து வெளியேற" நில உரிமையாளர்களை அனுமதிக்கிறது. நாஷ் வி. சிட்டி ஆஃப் சாண்டா மோனிகா (1984) 37 கால் வழக்கில் கலிபோர்னியா உச்ச நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்புக்கு பதிலளிக்கும் வகையில் சட்டமன்றம் எல்லிஸ் சட்டத்தை நிறைவேற்றியது. வாடகை சந்தையில் இருந்து தங்கள் சொத்துக்களை திரும்பப் பெறுவதற்காக நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் குத்தகைதாரர்களை "வணிகத்திலிருந்து வெளியேற" வெளியேற்றுவதை நகராட்சிகள் தடுக்கின்றன என்று 3d 97 கூறியது. எல்லிஸ் சட்டம் நகரங்கள் போன்ற உள்ளூர் நிறுவனங்களை வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு கட்டளைகளைக் கொண்டிருப்பதைத் தடைசெய்கிறது, இது நில உரிமையாளர் தொடர்ந்து வீட்டுவசதி வழங்க வேண்டியிருந்தால், வீட்டு உரிமையாளர்கள் குத்தகைதாரர்களை வெளியேற்றுவதைத் தடுக்கிறது. தொடர்ந்து வாடகைக்கு எடுக்கும் நில உரிமையாளர்களைக் கட்டுப்படுத்தும் கட்டளைகளை இந்தச் சட்டம் கட்டுப்படுத்தவில்லை. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு கட்டளை ஒரு நில உரிமையாளர் ஒரு குத்தகைதாரரை வெளியேற்றுவதையும் பின்னர் மற்றொரு குத்தகைதாரருக்கு வாடகைக்கு விடுவதையும் தடுக்கலாம். எல்லிஸ் சட்டத்தைப் பயன்படுத்திக் கொள்ள, ஒரு நில உரிமையாளர் அனைத்து குடியிருப்பு குத்தகைதாரர்களையும் பணிநீக்கம் செய்து அனைத்து "தங்குமிடங்களையும்" திரும்பப் பெற வேண்டும், அதாவது தோராயமாக அனைத்து "குடியிருப்பு வாடகை அலகுகள்". உதாரணமாக, நில உரிமையாளர், குறைந்த, வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு, வாடகைகள் கொண்ட வாடகை அலகுகளின் வாடகைகளை நிறுத்த முடியாது மற்றும் அதே நேரத்தில் சந்தை விகித வாடகைகளை பராமரிக்க முடியாது. உள்ளூர் நிறுவனங்கள் வணிகத்திலிருந்து வெளியேறும் நில உரிமையாளரின் திறனுக்கு பல்வேறு கட்டுப்பாடுகளை விதிக்க அனுமதிக்கப்படுகிறார்கள். உதாரணமாக, நகரங்கள் நில உரிமையாளர்கள் "திரும்பப் பெறுவதற்கான நோக்க அறிவிப்பை" தாக்கல் செய்ய வேண்டும், குத்தகை பற்றிய தகவல்களை நகரத்திற்கு வழங்க வேண்டும் (குத்தகைதாரர்களின் பெயர்கள், தொடக்க தேதிகள் மற்றும் வாடகை விகிதங்கள் போன்றவை). குடியிருப்புகள் இடம்பெயர்ந்த நபர்களுக்கு ஏதேனும் பாதகமான தாக்கத்தைத் தணிக்க நகரங்களுக்கு இடமாற்றம் உதவி தேவைப்படலாம் அல்லது குத்தகைதாரர்கள் குறைந்தது 62 அல்லது ஊனமுற்றவர்கள் என்று கூறினால், திரும்பப் பெறும் செயல்முறை தொடங்கியதிலிருந்து நிலையான 120 நாட்களிலிருந்து ஒரு முழு ஆண்டாக குத்தகைதாரர்களின் பணிநீக்க தேதியை நீட்டிக்க வேண்டும். சொத்தின் எதிர்கால வாடகை பயன்பாட்டிற்கு எதிராக நகரமும் கட்டுப்பாடுகளை விதிக்கலாம். நில உரிமையாளர் திரும்பப் பெற்ற பத்து ஆண்டுகளுக்குள் திரும்பப் பெறப்பட்ட அலகுகளை குத்தகைக்கு வழங்கினால், அந்த அலகு இடம்பெயர்ந்த குத்தகைதாரருக்கு வழங்கப்பட வேண்டும், மேலும் முதல் ஐந்து ஆண்டுகளுக்குள் அலகு வழங்கப்பட்டால், அது இடம்பெயர்ந்த குத்தகைதாரருக்கு முந்தைய வாடகை விகிதத்தில் வழங்கப்பட வேண்டும். வரலாறு எலிஸ் சட்டம் குடியரசுக் கட்சியின் மாநில செனட்டர் (1981-1988) சான் டியாகோவின் முன்னாள் பிரதிநிதியான ஜேம்ஸ் "ஜிம்" எல். எல்லிஸின் பெயரால் அழைக்கப்படுகிறது. நாஷ் வி. சிட்டி ஆஃப் சாண்டா மோனிகாவில் கலிபோர்னியா உச்ச நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்புக்கு பதிலளிக்கும் வகையில் கலிபோர்னியா சட்டமன்றம் எல்லிஸ் சட்டத்தை நிறைவேற்றியது, வாடகை சந்தையில் இருந்து தங்கள் சொத்துக்களை திரும்பப் பெறுவதற்காக நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் குத்தகைதாரர்களை "வணிகத்திலிருந்து வெளியேற" செய்வதைத் தடுக்கின்றன. அமலாக்க அமலாக்கச் சட்டங்கள் நகரத்திற்கு ஏற்ப வேறுபடுகின்றன, எனவே ஒவ்வொரு அதிகார வரம்பிலும் வெவ்வேறு தேவைகள் உள்ளனஃ சான் பிரான்சிஸ்கோ சான் பிரான்சிஸ்கோ இழப்பீடு தேவைப்படுகிறது, இது சிபிஐ உடன் அதிகரிக்கிறது. 2019 ஆம் ஆண்டு நிலவரப்படி, இது ஒரு குத்தகைதாரருக்கு $6,985.23 ஆக இருந்தது, ஊனமுற்ற அல்லது வயதான குத்தகைதாரருக்கு கூடுதலாக $4656.81, ஒரு யூனிட்டுக்கு $20,955.68 ஆக இருந்தது. 2014 மற்றும் 2015 ஆம் ஆண்டுகளில், சான் பிரான்சிஸ்கோ மேற்பார்வையாளர் டேவிட் காம்போஸ் இடம்பெயர்ந்த குத்தகைதாரர்களுக்கு இரண்டு ஆண்டு சந்தை விகித மானியத்தை வழங்குவதற்காக இடமாற்றம் கொடுப்பனவுகளை அதிகரிக்க முயற்சிக்கும் இரண்டு சட்டங்களை எழுதினார். 2014 ஆம் ஆண்டில் வரம்பற்ற மொத்த கட்டணத் தொகையுடன் முதல் முயற்சி மற்றும் இடமாற்றத்திற்கு பணம் செலவழிக்க வேண்டிய அவசியமில்லை, இது ஒரு கூட்டாட்சி நீதிமன்றத்தால் சொத்துரிமைகளை அரசியலமைப்பு மீறுவதாக அறிவிக்கப்பட்டது. 2015 ஆம் ஆண்டில், இரண்டாவது சட்டம் 2014 ஆம் ஆண்டின் சட்டத்தின் அளவிடப்பட்ட பதிப்பாகும், இது இந்த முறை இடமாற்றத்தை ஒரு குத்தகைதாரருக்கு அதிகபட்சமாக $50,000 ஆக மட்டுப்படுத்தியது மற்றும் இடமாற்றத்திற்கு பணம் செலவிடப்பட வேண்டும். அந்த சட்டம் ஒரு மாநில நீதிமன்றத்தால் ரத்து செய்யப்பட்டது, ஏனெனில் அது "வாடகை சந்தையிலிருந்து வெளியேற ஒரு நில உரிமையாளரின் உரிமைக்கு தடைசெய்யப்பட்ட விலையை வைத்தது". சான் பிரான்சிஸ்கோ கவுண்டிக்கான எல்லிஸ் சட்டத்தில் ஒரு திருத்தம் 2014 ஆம் ஆண்டில் கலிபோர்னியா மாநில சட்டமன்றத்தில் எஸ். பி. 1439 இல் முன்மொழியப்பட்டது. இந்தச் சட்டம் இயற்றப்பட்டிருந்தால், எஸ். பி. 1439 எல்லிஸ் வெளியேற்றத்தை தாக்கல் செய்த சொத்து உரிமையாளர்கள் மற்றொரு கட்டிடத்துடன் அவ்வாறு செய்வதற்கு ஐந்து ஆண்டுகள் காத்திருக்க வேண்டியிருக்கும். அந்த நடவடிக்கை நிறைவேறவில்லை. சாண்டா மோனிகா சாண்டா மோனிகாவுக்கு எல்லிஸ் சட்டம் வெளியேற்றப்பட்ட பிறகு கட்டிடத்தை எந்த நோக்கத்திற்காகவும் பயன்படுத்துவதற்கு முன்பு ஒரு உரிமையாளருக்கு மறுவாழ்வு அனுமதி தேவைப்படுகிறது. லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் ஐந்து ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அதே சொத்தில் கட்டப்பட்ட அலகுகளுக்கு வாடகை கட்டுப்பாட்டு விதிகளைப் பயன்படுத்துகிறது. திரும்பப் பெறப்பட்ட குடியிருப்பு அலகுகளை இனி வாடகைக்கு எடுக்க முடியாவிட்டால், எல்லிஸ் சட்டத்தை செயல்படுத்தும் சொத்து உரிமையாளர்கள் பெரும்பாலும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை தனிப்பட்ட குத்தகைதாரர் ("டிஐசி") அலகுகளாக விற்கிறார்கள். சான் பிரான்சிஸ்கோ போன்ற சில நகரங்கள், திரும்பப் பெறப்பட்ட சொத்துக்களுக்கு கடுமையான கட்டுப்பாடுகளை விதிக்கின்றன (காண்டோமினியம் மாற்றத்தைத் தடுப்பது அல்லது துணை வீட்டு அலகுகளைச் சேர்ப்பது போன்றவை). எவ்வாறாயினும், முதல் மாவட்ட மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றத்தின் 2016 ஆம் ஆண்டு முடிவு, சான் பிரான்சிஸ்கோவின் கட்டளைக்கு எதிரான ஒரு சவாலை உறுதி செய்தது, எலிஸ் சட்டம் அலகுகளை "இணைப்பதை" தடுக்கிறது, மேலும் "குடியிருப்பு வாடகை சந்தையில் இருந்து அலகுகளை திரும்பப் பெற முயற்சிக்கும் உரிமையாளர்களுக்கு" கணிசமான வெளியேற்றக் கட்டுப்பாடுகளின் களத்தை மாநில சட்டம் ஆக்கிரமித்துள்ளது என்பதைக் கண்டறிந்தது, மேலும் எல்லிஸ் சட்டம் மாநில சட்டத்தின் கீழ் அந்த உரிமையைப் பயன்படுத்துவதைத் தடுக்க முற்படும் திரும்பப் பெறுதலுக்குப் பிந்தைய "அபராதங்களுக்கு" ஒரு வரம்பை விதிக்கலாம் என்று பரிந்துரைத்தது. சான் பிரான்சிஸ்கோ மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸில் உள்ள குத்தகைதாரர் குழுக்கள் கலிபோர்னியா நில உரிமையாளர்கள் பொதுவாக எல்லிஸ் சட்டத்தை "வாடகைக் கட்டுப்பாட்டைத் தவிர்ப்பதற்காக" தவறாகப் பயன்படுத்துவதாகவும், உச்ச வீட்டுச் சந்தை காலங்களில் வாடகை-நிலைப்படுத்தப்பட்ட சொத்துக்களை காலியாக நிர்வகிப்பதன் மூலம் பணமாக்குவதாகவும், கட்டிடங்களை இடித்து விலையுயர்ந்த காண்டோமினியங்களை உருவாக்கலாம், உயர்மட்ட சந்தை வாடகைகளில் புதிதாக விடப்பட்ட அலகுகளை தக்கவைத்துக்கொள்ளலாம் அல்லது அவர்கள் வாங்கியதை விட மிக அதிக விலையில் கட்டிடங்களை மறுவிற்பனை செய்யலாம், நீண்ட கால, வாடகை-நிலைப்படுத்தப்பட்ட குத்தகைதாரர்கள் இருப்பதால் அவர்கள் இனி மதிப்பு செலுத்தப்படுவதில்லை. 2014 ஆம் ஆண்டில், மாநில செனட்டர் மார்க் லெனோ எஸ். பி 1439 மசோதாவை அறிமுகப்படுத்தினார், இது நில உரிமையாளர்கள் ஒரு சொத்தை வாங்கிய பிறகு ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு எல்லிஸ் சட்டத்தை பயன்படுத்துவதைத் தடுக்கும். சேல்ஸ்ஃபோர்ஸ், ட்விலியோ மற்றும் அக்ஸெலா, ஆஃப்டர்காலேஜ், பீர்ஸ்பேஸ், ஸ்கொயரட்ரேட் மற்றும் ஜூம் போன்ற தொழில்நுட்ப நிறுவனங்கள் எஸ். பி 1439 க்கு ஆதரவாக வந்தன. சான் பிரான்சிஸ்கோ எல்லிஸ் சட்டம் வெளியேற்றங்கள் சான் பிரான்சிஸ்கோ வாடகை கட்டளைச் சட்டத்தின் கீழ் (சான் பிரான்சிஸ்கோ, கலிபோர்னியா) கலிபோர்னியா சட்டங்கள் நில உரிமையாளர்-குத்தகைதாரர் சட்டம் அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் சட்டம்