Australian property market
ஆஸ்திரேலிய சொத்துச் சந்தை என்பது ஆஸ்திரேலியாவிற்குள் அமைந்துள்ள நில வர்த்தகம் மற்றும் அதன் நிரந்தர சாதனங்களை உள்ளடக்கியது. 1890 முதல் 1990 வரை பணவீக்கத்திற்குப் பிறகு சராசரி ஆஸ்திரேலிய சொத்து விலை ஆண்டுக்கு 0.5 சதவீதம் உயர்ந்தது, இருப்பினும் 1990 முதல் 2017 வரை விரைவான விகிதத்தில் உயர்ந்தது மற்றும் பொருளாதார குமிழி சுருங்குவதற்கான அறிகுறிகளைக் காட்டலாம். ஆஸ்திரேலியாவில் வீட்டு விலைகள் ஊடகங்கள் மற்றும் ரிசர்வ் வங்கியிடமிருந்து கணிசமான கவனத்தைப் பெறுகின்றன, மேலும் சில வர்ணனையாளர்கள் ஆஸ்திரேலிய சொத்து குமிழி இருப்பதாக வாதிட்டனர். குடியிருப்பு வீட்டுச் சந்தை கடந்த சில தசாப்தங்களாக விலைகளில் கடுமையான மாற்றங்களைக் கண்டுள்ளது. சிட்னி, மெல்போர்ன், அடிலெய்ட், பெர்த், பிரிஸ்பேன் மற்றும் ஹோபார்ட் போன்ற முக்கிய நகரங்களில் சொத்துக்களின் விலை உயர்ந்து வருகிறது. சிட்னியில் சராசரி வீட்டு விலை 2016 ஆம் ஆண்டில் $780,000 ஆக உயர்ந்தது. இருப்பினும், கடுமையான கடன் கொள்கை மற்றும் குடியிருப்பு சொத்துக்களில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து வட்டி குறைக்கப்பட்டதால், அனைத்து முக்கிய நகரங்களிலும் விலைகள் குறையத் தொடங்கியுள்ளன. 2017 ஆம் ஆண்டின் உயரும் விலைகளுடன் ஒப்பிடும்போது, சிட்னியில் வீட்டு விலைகள் 11.1% ஆகவும், 2018 ஆம் ஆண்டில் மெல்போர்னில் 7.2 சதவீதமாகவும் சரிந்தன. 2022 ஆம் ஆண்டில் குடியிருப்பு வாடகை சந்தையில் வாடகை கணிசமாக அதிகரித்துள்ளது, இது 'வாடகை நெருக்கடி' என்று விவரிக்கப்பட்டுள்ளது. விளக்கம் கலவை 2011 ஆம் ஆண்டில் 8.6 மில்லியன் குடும்பங்கள் இருந்தன, ஒரு குடும்பத்திற்கு சராசரியாக 2.6 நபர்கள் இருந்தனர். சுதந்திரமாக நிற்கும் வீடுகள் வரலாற்று ரீதியாக பெரும்பாலான கட்டிட ஒப்புதல்களைக் கொண்டுள்ளன, ஆனால் சமீபத்திய தரவு டவுன்ஹவுஸ் மற்றும் அலகுகள் போன்ற அதிக அடர்த்தி கொண்ட வீடுகளை நோக்கிய போக்கைக் காட்டுகிறது. விற்றுமுதல் விகிதங்கள் சந்தை சுழற்சிகளில் வேறுபடுகின்றன, ஆனால் பொதுவாக ஆண்டுக்கு சராசரியாக 6 சதவீதம். மாநில/பிராந்திய வீட்டுவசதி அதிகாரிகளிடமிருந்து வாடகைக்கு எடுக்கும் குடும்பங்களின் விகிதம் 6 சதவீதத்திலிருந்து 3 சதவீதமாகவும், தனியார் வாடகை விகிதம் 20 சதவீதத்திலிருந்து 26 சதவீதமாகவும் குறைந்துள்ளது. பிராந்திய மாறுபாடுகள் ஆஸ்திரேலிய சொத்து சந்தை சீரானதல்ல, முக்கிய நகரங்கள் மற்றும் பிராந்திய பகுதிகளில் அதிக மாறுபாடுகள் காணப்படுகின்றன. சிட்னியில், மார்ச் 2010 நிலவரப்படி, சொத்து சந்தையின் காலியிட விகிதம் 0.53% ஐ எட்டியது, இது சந்தை மீண்டு வருவதைக் குறிக்கிறது, ஏனெனில் இந்த விகிதங்கள் ஆகஸ்ட் 2009 இல் 2 சதவீதத்தை எட்டியிருந்தன. ஜூலை 2015 நிலவரப்படி, சிட்னியில் உள்ள சொத்து சந்தை 2015 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டில் 3.1 சதவீதம் உயர்ந்துள்ளது. சிட்னியின் கிழக்கு மற்றும் வடக்கு புறநகர்ப் பகுதிகள் பொதுவாக அதிக விலைகளை ஈர்க்கின்றன, இது அவற்றின் விரும்பத்தக்க தன்மை மற்றும் பிரீமியம் இருப்பிடத்தை பிரதிபலிக்கிறது. சிட்னியில் வீடுகள் மற்றும் அலகுகளுக்கான வருடாந்திர மூலதன வளர்ச்சி முறையே 4.2 சதவீதம் மற்றும் 3.8 சதவீதமாக உள்ளது. 2000 களின் பிற்பகுதியில், ஆஸ்திரேலியாவில் வீட்டு விலைகள், சராசரி வருமானத்துடன் ஒப்பிடுகையில், உலகிலேயே மிக உயர்ந்தவையாக இருந்தன. 2011ஆம் ஆண்டு நிலவரப்படி, வீடுகளின் விலை 1990ஆம் ஆண்டில் நான்கு மடங்காக இருந்த சராசரி குடும்ப வருமானத்தை விட சராசரியாக ஆறு மடங்கு அதிகமாக இருந்தது. இது பல நாடுகளைப் போலவே இந்த நாடும் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் குமிழியை அனுபவித்து வருகிறது என்ற ஊகத்தைத் தூண்டியது. சமீபத்திய ஆண்டுகளில் சீன முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து குறிப்பாக அதிக மூலதன வரத்து காணப்பட்ட நிலையில், மலிவு விலை பிரச்சினைகளுக்கு அந்நிய முதலீடு ஒரு முக்கிய உந்துசக்தியாக அடையாளம் காணப்பட்டுள்ளது. ஆஸ்திரேலியாவுக்கு குடிவரவு மேக்வாரி வங்கி ஆய்வாளர் ரோரி ராபர்ட்சன் போன்ற பல பொருளாதார வல்லுநர்கள், அதிக குடியேற்றமும், தலைநகரங்களில் புதிதாக வருபவர்களின் விருப்பமும் நாட்டின் வீட்டுவசதி மலிவு சிக்கலை அதிகரிக்கிறது என்று வலியுறுத்துகின்றனர். ராபர்ட்சனின் கூற்றுப்படி, வீட்டுவசதிக்கான தேவையை அதிகரிக்கும் கூட்டாட்சி அரசாங்கத்தின் கொள்கைகளான தற்போது அதிக அளவிலான குடியேற்றம், மூலதன ஆதாய வரி தள்ளுபடிகள் மற்றும் கருவுறுதலை அதிகரிப்பதற்கான மானியங்கள் ஆகியவை நகர்ப்புற விளிம்புகளில் நிலத்தை விட வீட்டுவசதி மலிவு விலையில் அதிக தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளன. உற்பத்தித்திறன் ஆணைய விசாரணை அறிக்கை எண். 28 ஃபர்ஸ்ட் ஹோம் ஓனர்ஷிப் (2004) வீட்டுவசதி தொடர்பாக, "1990 களின் நடுப்பகுதியில் இருந்து குடியேற்றத்தின் வளர்ச்சி, குறிப்பாக சிட்னி மற்றும் மெல்போர்னில் அடிப்படை தேவைக்கு முக்கிய பங்களிப்பாக உள்ளது" என்றும் கூறியது. ஆஸ்திரேலிய கடன் வழங்குநர்கள் தற்காலிக குடியிருப்பாளர்களுக்கான கடன் வழிகாட்டுதல்களை தளர்த்தி, 10 சதவீத வைப்புத்தொகையுடன் ஒரு வீட்டை வாங்க அனுமதித்ததால் இது அதிகரித்துள்ளது. அதே பிசி அறிக்கைக்கு சமர்ப்பித்த ஆர்பிஏ, "மாணவர்கள் போன்ற வெளிநாட்டு பார்வையாளர்களின் விரைவான வளர்ச்சி வாடகை வீட்டுவசதிக்கான தேவையை அதிகரித்திருக்கலாம்" என்றும் கூறியது. இருப்பினும், அறிக்கையில் கேள்விக்குரியதாக குடியிருப்பு மக்கள்தொகையின் புள்ளிவிவரக் கவரேஜ் இருந்தது. "ஏபிஎஸ் மக்கள் தொகை வளர்ச்சி புள்ளிவிவரங்கள் சில வீட்டு உருவாக்கம் குழுக்களை விலக்குகின்றன-அதாவது, வெளிநாட்டு மாணவர்கள் மற்றும் வணிக புலம்பெயர்ந்தோர் ஆஸ்திரேலியாவில் தொடர்ந்து 12 மாதங்கள் தங்காதவர்கள்". இந்த புள்ளிவிவர விலகல் ஒப்புதலுக்கு வழிவகுக்கிறதுஃ "ஏபிஎஸ் குடியிருப்பு மக்கள் தொகை மதிப்பீடுகள் வீட்டுவசதி தேவையை மதிப்பிடுவதற்கு பயன்படுத்தப்படும்போது வரம்புகளைக் கொண்டுள்ளன என்பதை ஆணையம் அங்கீகரிக்கிறது. சமீபத்திய ஆண்டுகளில் ஆஸ்திரேலியாவில் வேலை அல்லது படிப்புக்கு வரும் வெளிநாட்டினரின் குறிப்பிடத்தக்க வருகையைப் பொறுத்தவரை, குறுகிய கால பார்வையாளர் இயக்கங்கள் வீட்டுவசதிக்கான தேவையை அதிகரித்திருக்கலாம் என்று தெரிகிறது. இருப்பினும், விளைவுகளை அளவிடும் எந்தவொரு ஆராய்ச்சியும் ஆணையங்களுக்குத் தெரியாது ". சில தனிநபர்களும் ஆர்வமுள்ள குழுக்களும் குடியேற்றம் அதிக சுமை கொண்ட உள்கட்டமைப்பை ஏற்படுத்துகிறது என்று வாதிட்டனர். குடியிருப்பு சொத்துக்களில் அந்நிய முதலீடு டிசம்பர் 2008 இல், மத்திய அரசு ஆஸ்திரேலிய சொத்துக்களை வெளிநாட்டில் வாங்குபவர்களுக்கு விதிகளை தளர்த்தும் சட்டத்தை அறிமுகப்படுத்தியது. ஆகஸ்ட் 2009 இல் வெளியிடப்பட்ட எஃப். ஐ. ஆர். பி (வெளிநாட்டு முதலீட்டு மறுஆய்வு வாரியம்) தரவுகளின்படி, ஆஸ்திரேலிய ரியல் எஸ்டேட்டில் வெளிநாட்டு முதலீடு இன்றுவரை 30 சதவீதத்திற்கும் அதிகமாக அதிகரித்துள்ளது. ஒரு முகவர் கூறுகையில், "வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் அவற்றை நில வங்கிக்கு வாங்குகிறார்கள், வாடகைக்கு அல்ல. வீடுகள் வெறுமனே காலியாக உள்ளன, ஏனெனில் அவை மூலதன வளர்ச்சியை விரும்புகின்றன ". எதிர்மறையான கியர் ஆஸ்திரேலிய சொத்து முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் எதிர்மறையான கியர் நடைமுறையைப் பயன்படுத்துகின்றனர். சொத்தை வாங்குவதற்கு நிதியளிக்க முதலீட்டாளர் கடன் வாங்கும்போது இது நிகழ்கிறது, மேலும் சொத்தின் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் வட்டி உட்பட சொத்தை சொந்தமாக வைத்திருப்பதற்கும் நிர்வகிப்பதற்கும் ஏற்படும் செலவை விட குறைவாக இருக்கும். மூலதன ஆதாயங்கள் பற்றாக்குறையை ஈடுசெய்யும் என்று முதலீட்டாளர் எதிர்பார்க்கிறார். குடியிருப்பு சொத்து விலைகளில் அது உருவாக்கும் சிதைவு காரணமாக எதிர்மறையான கியர் கணிசமான ஊடகங்கள் மற்றும் அரசியல் கவனத்தைப் பெறுகிறது. 2019 கூட்டாட்சி தேர்தலில் தொழிற்கட்சி தேர்ந்தெடுக்கப்படும் என்ற எதிர்பார்ப்பில், வங்கிகள் குறைந்த வட்டியில் மட்டுமே கடன்களை வழங்கின, அவை பல முதலீட்டாளர்களால் எதிர்மறையான கியர்க்கு பயன்படுத்தப்படுகின்றன. குடியிருப்பு வாடகை சந்தை 2022 ஆம் ஆண்டில் ஆஸ்திரேலிய குடியிருப்பு வாடகை சந்தையில் வருடாந்திர வாடகை 12 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளது, இது 14 ஆண்டுகளில் மிக வலுவான அதிகரிப்பாகும். ஆஸ்திரேலியா முழுவதும் காலியிட விகிதம் 1 சதவீதமாக இருந்தது, அப்போது 2 சதவீதத்திற்கும் குறைவான விகிதம் குத்தகைதாரர்களை பாதிக்கும் மலிவு கட்டுப்பாடுகளுடன் மிகவும் போட்டித்தன்மை வாய்ந்ததாகக் கருதப்படுகிறது. பல ஆதாரங்கள் இந்த நிலைமையை 'வாடகை நெருக்கடி' என்று விவரித்துள்ளன. வாடகை நெருக்கடிக்கு முதன்மையான காரணம், தற்போதுள்ள நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் வாடகை சொத்துக்களை விற்பனை செய்வது உட்பட பல்வேறு காரணங்களால் வழங்கப்படாதது, அவை உரிமையாளர்-ஆக்கிரமிப்பாளர்களால் வாங்கப்படுகின்றன மற்றும் சில நில உரிமையாளர்கள் ஏர்பின்ப் போன்ற குறுகிய கால வாடகை சந்தையில் தங்கள் சொத்துக்களைப் பயன்படுத்துகின்றனர். மற்ற பிரதிநிதிகள் அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படும் சமூக வீட்டுவசதி பற்றாக்குறையை மேற்கோள் காட்டினர். COVID-19 தொற்றுநோய் வாடகை சந்தையையும் பாதித்தது, பகிரப்பட்ட குடும்பங்களின் அளவு குறைந்தது மற்றும் நகர தொழிலாளர்கள் அதிகரித்த தொலைதூர வேலை காரணமாக பிராந்திய பகுதிகளுக்கு குடிபெயர்ந்தனர். ஆஸ்திரேலிய சொத்து குமிழி ஆஸ்திரேலியாவில் வீட்டு உரிமை விக்டோரியாவில் வீட்டுவசதி குறிப்புகள் ஆஸ்திரேலியாவில் ரியல் எஸ்டேட் ஆஸ்திரேலியாவின் பொருளாதாரம் ஆஸ்திரேலியாவில் வீட்டுவசதி 2000 களின் ரியல் எஸ்டேட் குமிழிகள்