Home Affordable Refinance Program
வீட்டு கட்டுப்படியாகக்கூடிய மறுநிதியளிப்பு திட்டம் (எச்ஏஆர்பி) என்பது அமெரிக்காவின் கூட்டாட்சி திட்டமாகும், இது மார்ச் 2009 இல் ஃபெடரல் ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ் ஏஜென்சியால் அமைக்கப்பட்டது, இது நீருக்கடியில் மற்றும் நீருக்கடியில் உள்ள வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு தங்கள் அடமானங்களை மறுநிதியளிப்பதற்கு உதவுகிறது. முன்கூட்டியே மூடப்படும் அபாயத்தில் உள்ள வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு உதவும் வீட்டு கட்டுப்படியாகக்கூடிய மாற்றத் திட்டம் (எச்ஏஎம்பி) போலல்லாமல், இந்த திட்டம் அடமானக் கொடுப்பனவுகள் தற்போதுள்ள வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு பயனளிக்கிறது, ஆனால் அமெரிக்க வீட்டுச் சந்தை திருத்தத்தைத் தொடர்ந்து வீட்டு விலைகள் வீழ்ச்சியடைந்ததால் மறுநிதியளிப்பு செய்ய முடியாது. பின்னணி 2008 ஆம் ஆண்டில் யு. எஸ். வீட்டுவசதி குமிழி வெடித்த பிறகு மில்லியன் கணக்கான கடன் வாங்குபவர்கள் ஒரு கடினமான இக்கட்டான சூழ்நிலையில் தங்களைக் கண்டனர். நாடு முழுவதும் சரக்குகள் உயர்ந்ததால், வீடுகளின் விலைகள் சரிந்தன. பல புதிய வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் வீடுகளின் மதிப்பு தங்கள் அடமானங்களின் சமநிலையை விடக் குறைந்து வருவதைக் கண்டனர். பின்னர், இதே வீட்டு உரிமையாளர்கள் குறைந்த வட்டி விகிதங்களை மறுநிதியளிப்பு மூலம் பயன்படுத்திக் கொள்வதைத் தடுத்தனர், ஏனெனில் வங்கிகளுக்கு பாரம்பரியமாக தனியார் அடமானக் காப்பீடு (பிஎம்ஐ) இல்லாமல் மறுநிதியளிப்பதற்கு தகுதி பெற 80 சதவீதம் அல்லது அதற்கும் குறைவான கடன்-மதிப்பு விகிதம் (எல்டிவி) தேவைப்படுகிறது. உதாரணமாக, 160,000 டாலருக்கு வாங்கப்பட்ட ஒரு வீட்டை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள், ஆனால் சந்தை சரிவு காரணமாக இப்போது 100,000 டாலர் மதிப்புடையது. மேலும், வீட்டு உரிமையாளர் அடமானத்திற்கு $120,000 செலுத்த வேண்டும் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இந்த சூழ்நிலையில், கடன்-மதிப்பு விகிதம் 120% ஆக இருக்கும், மேலும் வீட்டு உரிமையாளர் மறுநிதியளிப்பைத் தேர்வுசெய்தால், அவர் தனியார் அடமானக் காப்பீட்டிற்கும் பணம் செலுத்த வேண்டியிருக்கும். வீட்டு உரிமையாளர் ஏற்கனவே பிஎம்ஐக்கு பணம் செலுத்தவில்லை என்றால், கூடுதல் செலவு மறுநிதியளிப்பின் பெரும்பகுதியை ரத்துசெய்யக்கூடும், எனவே வீட்டு உரிமையாளர் மறுநிதியளிப்பதில் இருந்து திறம்பட தடை செய்யப்படலாம். வீட்டுக் கட்டுப்படியாகக்கூடிய மறுநிதியளிப்பு திட்டம் (எச்ஏஆர்பி) மார்ச் 2009 இல் ஃபெடரல் ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ் ஏஜென்சியால் உருவாக்கப்பட்டது, இது அடமானக் காப்பீட்டிற்கு பணம் செலுத்தாமல் மறுநிதியளிப்பதற்கு 80 சதவீதத்திற்கு மேல் கடன்-மதிப்பு விகிதம் உள்ளவர்களை அனுமதிக்கிறது. முதலில், 105% எல்டிவி வைத்திருப்பவர்கள் மட்டுமே தகுதி பெற முடியும். அதே ஆண்டின் பிற்பகுதியில், எல். டி. வி உள்ளவர்களை 125% வரை சேர்க்க இந்த திட்டம் விரிவுபடுத்தப்பட்டது. இதன் பொருள் என்னவென்றால், தற்போது 100,000 டாலர் மதிப்புள்ள ஒரு சொத்தின் மீது யாராவது 125,000 டாலர் கடன்பட்டிருந்தால், அவரால் இன்னும் குறைந்த வட்டி விகிதத்தில் மறுநிதியளிப்பதற்கும் பூட்டுவதற்கும் முடியும். டிசம்பர் 2011 இல், இந்த விதி மீண்டும் மாற்றப்பட்டது, இது "ஹார்ப் 2" என்று குறிப்பிடப்படுவதை உருவாக்கியது; 30 ஆண்டுகள் வரை அடமானங்களுக்கு எதிர்மறை பங்குகளுக்கு இனி எந்த வரம்பும் இருக்காது-எனவே அவர்களின் வீட்டு மதிப்பில் 125% க்கும் அதிகமாக உள்ளவர்கள் கூட பிஎம்ஐ இல்லாமல் மறுநிதியளிக்க முடியும். மேலும், வீட்டுக்காரர்கள் தங்கள் கடனில் பி. எம். ஐ உடன் ஏற்றுக்கொள்ளும் வகையில் இந்த திட்டம் விரிவுபடுத்தப்பட்டது. இறுதியாக, எந்தவொரு புதிய அடமானக் கடன் வழங்குபவரும் அசல் கடனில் செய்யப்பட்ட மோசடிக்கு பொறுப்பேற்க மாட்டார்கள் என்று உத்தரவாதம் அளிக்கப்பட்டது. இது இந்த திட்டத்தில் பங்கேற்பதற்கான கடன் வழங்குநர்களின் விருப்பத்தை பெரிதும் விரிவுபடுத்தியது. தகுதி அளவுகோல்கள் எச். ஏ. ஆர். பி. க்கு தகுதி பெற சில அளவுகோல்கள் பூர்த்தி செய்யப்பட வேண்டும். அடமான சேவையாளரால் கூடுதல் அளவுகோல்கள் விதிக்கப்படலாம் என்றாலும், அரசாங்கத் தேவைகள் பின்வருமாறுஃ அடமானம் ஃப்ரெடி மேக் அல்லது ஃபென்னி மேவுக்கு சொந்தமானதாகவோ அல்லது உத்தரவாதம் அளிக்கப்பட்டதாகவோ இருக்க வேண்டும். பல வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு தங்கள் அடமானங்கள் இந்த நிறுவனங்களில் ஒன்றுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளன என்பது தெரியாது, ஏனெனில் ஃப்ரெடி மேக் அல்லது ஃபென்னி மே இருவரும் பொதுமக்களுடன் நேரடியாக தொடர்பு கொள்ளவில்லை. அடமானம் ஃப்ரெடி மேக் அல்லது ஃபென்னி மே ஆகியோரால் மே 31,2009 அன்று அல்லது அதற்கு முன் வாங்கியிருக்க வேண்டும். மார்ச்-மே 2009 காலகட்டத்தில் எச். ஏ. ஆர். பி. யின் கீழ் மறுநிதியளிக்கப்பட்ட ஃபென்னி மே கடனாக இல்லாவிட்டால், வீட்டு உரிமையாளர் அடமானத்தின் முந்தைய எச். ஏ. ஆர். பி மறுநிதியளிப்பைக் கொண்டிருக்கக்கூடாது. வீட்டு உரிமையாளர் தங்கள் அடமானக் கொடுப்பனவுகளில் தற்போதையவராக இருக்க வேண்டும், கடந்த ஆறு மாதங்களில் (30 நாள்) தாமதமான கொடுப்பனவுகள் இல்லை மற்றும் கடந்த பன்னிரண்டு மாதங்களில் ஒரு தாமதமான கட்டணத்திற்கு மேல் இல்லை. சொத்தின் தற்போதைய கடன்-மதிப்பு விகிதம் (எல்டிவி) 80 சதவீதத்திற்கு மேல் இருக்க வேண்டும். குறைந்த மாதாந்திர கொடுப்பனவுகள் அல்லது மிகவும் நிலையான தயாரிப்புக்கு (சரிசெய்யக்கூடிய விகித அடமானத்திலிருந்து (ஏ. ஆர். எம்) ஒரு நிலையான விகித அடமானத்திற்கு செல்வது போன்றவை) செல்வதன் மூலம் வீட்டு உரிமையாளர் கடனிலிருந்து பயனடைய வேண்டும். ஹார்ப் 2 மற்றும் பிஎம்ஐ கொள்முதல் விலையில் 20 சதவீதத்திற்கும் குறைவான கட்டணத்துடன் தங்கள் வீட்டை வாங்கிய பலர் தனியார் அடமானக் காப்பீட்டை (பிஎம்ஐ) வைத்திருக்க வேண்டும். ஃப்ரெடி மேக் அல்லது ஃபென்னி மே கடன்களில் இது பொதுவான நடைமுறையாகும். ஒரு கடனுடன் பிஎம்ஐ இணைக்கப்பட்டிருப்பது அந்த கடனை வோல் ஸ்ட்ரீட் இரண்டாம் நிலை சந்தையில் "முழு கடனாக" விற்பனை செய்வதை எளிதாக்கியது. "முழு கடனையும்" வைத்திருப்பவருக்கு முன்கூட்டியே காப்பீடு வழங்குவதன் மூலம் அதிக கடன்-மதிப்பு விகிதத்தால் ஏற்படும் அபாயத்தை பி. எம். ஐ பாதுகாத்தது. எச். ஏ. ஆர். பி. 2 பி. எம். ஐ. கொண்ட வீட்டு உரிமையாளர்களை வீட்டுக்கடன் கட்டுப்படியாகக்கூடிய மறுநிதியளிப்பு திட்டத்தின் மூலம் விண்ணப்பிக்க அனுமதித்தாலும், பல வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் அசல் கடன் வழங்குநருடன் மறுநிதியளிப்பதில் சிரமத்தை எதிர்கொண்டுள்ளனர். எச். ஏ. ஆர். பி. க்கு புதிய கடன் அசல் கடனைப் போலவே அதே அளவிலான அடமானக் காப்பீட்டை வழங்க வேண்டும். குறிப்பாக கடன் வழங்குபவர் செலுத்தும் தனியார் அடமானக் காப்பீட்டின் (எல்பிஎம்ஐ) விஷயத்தில் இது கடினமாகவும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்வதாகவும் இருக்கலாம். இதன் விளைவாக, பல கடன் வழங்குநர்கள் பிஎம்ஐ அடமானத்திற்கு மறுநிதியளிக்க தயங்குகிறார்கள். அதிர்ஷ்டவசமாக, எச்ஏஆர்பி 2 வீட்டு உரிமையாளர்கள் எந்தவொரு கடன் வழங்குநரிடமும் மறுநிதியளிப்புக்கு செல்ல உதவுகிறது, எனவே அசல் வங்கி எச்ஏஆர்பி மறுநிதியளிப்பைத் தொடர விரும்பவில்லை என்றால் அடமானம் வைத்திருப்பவர் தடுக்கப்படுவதில்லை. ஆக்கிரமிப்பு வகை ஹார்ப் 2 மறுநிதியளிப்பு அனைத்து ஆக்கிரமிப்பு வகைகளிலும் அனுமதிக்கப்படுகிறதுஃ முதன்மை குடியிருப்பு (உரிமையாளர் ஆக்கிரமித்துள்ள), இரண்டாவது வீடு அல்லது முதலீடு (வாடகை) சொத்து. இருப்பினும், ஃபன்னி மே மற்றும் ஃப்ரெடி மேக் ஆகியோரால் முதலீட்டு சொத்துக்களுக்கு மறு நிதியளிக்கப்பட்ட ஹார்ப் 2 உரிமையாளர் ஆக்கிரமித்துள்ள சொத்துக்களை விட அதிக அடமான விகிதங்களைக் கொண்டுள்ளது. மதிப்பீட்டு தள்ளுபடி எச். ஏ. ஆர். பி. யின் மற்றொரு அம்சம் என்னவென்றால், அப்பகுதியில் நம்பகமான தானியங்கி மதிப்பீட்டு மாதிரி இருந்தால் விண்ணப்பதாரர்கள் வீட்டு மதிப்பீட்டை கைவிடலாம். இது கடன் வாங்குபவரின் நேரத்தையும் பணத்தையும் மிச்சப்படுத்தும், ஆனால் இது அடமான சேவையாளரின் விருப்பத்திற்கு உட்பட்டது. ஹார்ப் 3,2012 ஆம் ஆண்டு மாநில ஒன்றிய உரையின் ஒரு பகுதியாக, ஜனாதிபதி பராக் ஒபாமா "ஒவ்வொரு பொறுப்பான வீட்டு உரிமையாளருக்கும் தங்கள் அடமானத்தில் ஆண்டுக்கு சுமார் $3,000 சேமிக்க ஒரு வாய்ப்பை" வழங்குவதற்கான திட்டத்தை குறிப்பிட்டார். அடமானத் தொழில்துறையில், இந்த திட்டம் ஹார்ப் 3 என குறிப்பிடப்படுகிறது. அந்தத் திட்டம் நிறைவேறவில்லை. ஜம்போ அடமானங்கள் மற்றும் ஆல்ட்-ஏ அடமானங்களைக் கொண்ட வீட்டு உரிமையாளர்கள், அசல் அடமானங்கள் வருமானம், கூறப்பட்ட சொத்து அல்லது இரண்டும் என்று கூறப்பட்டவர்கள் உட்பட, ஃபென்னி மே மற்றும் ஃப்ரெடி மேக் அல்லாத அடமானங்களைக் கொண்ட வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு ஹார்ப் 3 இன் தகுதித் தேவைகளை விரிவுபடுத்தும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. எச்ஏஆர்பி திட்டம் முதலில் டிசம்பர் 31,2016 அன்று முடிவடைய திட்டமிடப்பட்டிருந்தாலும், ஃபெடரல் ஹவுசிங் ஏஜென்சி ஆகஸ்ட் 2016 இல் செப்டம்பர் 2017 வரை நீட்டிக்கப்படும் என்று அறிவித்தது. இந்தத் திட்டம் மீண்டும் ஆகஸ்ட் 17,2017 அன்று டிசம்பர் 2018 வரை நீட்டிக்கப்பட்டது. யுனைடெட் ஸ்டேட்ஸ் யுனைடெட் ஸ்டேட்ஸ் ஹவுசிங் மார்க்கெட் திருத்தம் ஹோம் கட்டுப்படியாகக்கூடிய மாற்றத் திட்டம் (எச்ஏஎம்பி) குறிப்புகள் வெளிப்புற இணைப்புகள் மேக்கிங் ஹோம் Affordable.gov ஃபேன்னி மே கடன் தேடல் கருவி, ஃபேன்னி மே வலைத்தளம் ஆகியவற்றில் கடன் மாற்றத்தையும் பார்க்கவும். ஃப்ரெடி மேக் கடன் தேடல் கருவி, ஃப்ரெடி மேக் வலைத்தளம். http://www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/Prepared-Remarks-FHFA-Director-at-Greenlining-Institute-22nd-Annual-Economic-Summit.aspx அமெரிக்காவில் வங்கி, அமெரிக்காவில் வீட்டுவசதி குமிழி, அமெரிக்க அடமானச் சட்டத்தின் அடமானத் தொழில்