Buyer brokerage
ஒரு வாங்குபவர் தரகு அல்லது வாங்குபவர் நிறுவனம் என்பது ரியல் எஸ்டேட் தரகர்கள் மற்றும் அவர்களின் முகவர்கள் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில் வாங்குபவரை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தும் நடைமுறையாகும், இயல்பாகவே, விற்பனையாளரை நேரடியாகவோ அல்லது துணை முகவராகவோ பிரதிநிதித்துவப்படுத்துவதை விட. ஐக்கிய இராச்சியம் மற்றும் ஆஸ்திரேலியாவில், மிகவும் பொதுவான சொல் வாங்கும் முகவர். பெரும்பாலான அமெரிக்க மாநிலங்கள் மற்றும் கனேடிய மாகாணங்களில், 1990 கள் வரை, ஒரு வீட்டைக் கண்டுபிடிப்பதில் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் தரகர் முகவருடன் பணிபுரிந்த வாங்குபவர்கள் தரகு நிறுவனத்தின் வாடிக்கையாளர்களாக இருந்தனர், ஏனெனில், அந்த நேரத்தில் பெரும்பாலான மாநிலங்களின் பொதுவான சட்டத்தின்படி, தரகர் விற்பனையாளர்களை மட்டுமே பிரதிநிதித்துவப்படுத்தினார். 1990 களின் முற்பகுதியில் இருந்தே மாநிலங்கள் வாங்குபவர்களின் நிறுவனத்தை உருவாக்க சட்ட சட்டத்தை நிறைவேற்றின. வாங்குபவர் நிறுவனம் பிரத்தியேகமாக இருக்க முடியும் (ஒரு தரகு நிறுவனம் வாங்குபவர்களை மட்டுமே பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, விற்பனையாளர்களை ஒரு பிரத்யேக வாங்குபவர் முகவராக அல்ல) அல்லது, ஒரு முழு சேவை நிறுவனத்தில், வாடிக்கையாளர்களாக மாறும் வாங்குபவர்களுக்கு வாங்குபவர் நிறுவனத்தை வழங்குவதன் மூலம். அந்த நிறுவனம் விற்பனைக்கு பட்டியலிட்டுள்ள மற்றும் விற்பனையாளரை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தும் ஒரு வீட்டை வாங்க விரும்பினால், வாங்குபவர்கள் ஒருவித இரட்டை நிறுவனத்திற்கு ஒப்புக் கொள்ள வேண்டும். வாங்குபவர் சொத்தை பட்டியலிடும் தரகு நிறுவனத்தைத் தவிர வேறு தரகருடன் பணிபுரிகிறார் என்றால், பங்குதாரர்கள் பிரதிநிதித்துவப்படுத்த ஒரு வாங்குபவர்-தரகு ஒப்பந்தத்தில் நுழைய தேர்வு செய்யலாம். இரட்டை ஏஜென்சி சட்டத்தால் அனுமதிக்கப்பட்ட சில சந்தர்ப்பங்களில், பட்டியலிடப்பட்ட தரகர் கூட வாங்குபவரை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தலாம். வாங்குபவர் இந்த ஒப்பந்தத்தில் நுழையவில்லை என்றால், அவர்/அவள் தரகரின் வாடிக்கையாளராகவே இருப்பார், அவர் பின்னர் விற்பனையாளரின் தரகர் துணை முகவராக இருப்பார். வாடிக்கையாளர்களாக வாங்குபவர்கள் வட அமெரிக்காவில் வாங்குபவர் ஏஜென்சியின் நடைமுறை அதிகரித்துள்ள நிலையில், குறிப்பாக பெரும்பாலான பகுதிகளில் 1990 களின் பிற்பகுதியில் இருந்து, முகவர்கள் (தங்கள் தரகர்களின் கீழ் செயல்படும்) தரகர்களுக்கும் விற்பனையாளர்களுக்கும் இடையிலான "பட்டியல் ஒப்பந்தத்தைப்" போலல்லாமல் (பெரும்பாலும் விற்பனையாளர் நிறுவனம் என்று குறிப்பிடப்படுகிறது) ஒரு எழுதப்பட்ட "வாங்குபவர் ஏஜென்சி ஒப்பந்தத்துடன்" பரிவர்த்தனையில் வாங்குபவர்களை பிரதிநிதித்துவப்படுத்த முடிந்தது. ரியல் எஸ்டேட் உரிமம் பெற்றவர், வாங்குபவருடன் எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தத்தில் நுழைந்தவுடன், வாங்குபவருக்காக மட்டுமே வேலை செய்ய ஒப்புக்கொள்கிறார், அதற்கு ஈடாக, வாங்குபவர் பிரத்யேக பிரதிநிதித்துவத்திற்கு ஒப்புக்கொள்கிறார். இந்த கட்டத்தில், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் தரகு வாங்குபவரின் சிறந்த நலனுக்காக செயல்படுவதன் மூலம் வாங்குபவருக்கு விசுவாசத்தின் மீதான கடமைகளை வாங்குபவருக்கு கடன்பட்டுள்ளது. சிறந்த விதிமுறைகளை பேச்சுவார்த்தை நடத்தும் வாங்குபவரின் திறனை பாதிக்கக்கூடிய உண்மைகளை வெளியிடாமல் இருப்பதன் மூலம் ரகசியத்தன்மை. உரிமம் பெற்றவர் வாங்குபவரின் முகவராக ஈடுபட்டுள்ளார் என்பதை பரிவர்த்தனையில் மற்ற தரப்பினருக்கு வெளிப்படுத்துதல். தரகர் வாங்குபவர்களின் சார்பாக விலை மற்றும் விதிமுறைகளை பேச்சுவார்த்தை நடத்தி, ஒப்பந்த படிவத்தில் உள்ள வெற்றிடங்களை நிரப்புவதன் மூலம் நிலையான ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தைத் தயாரிக்கிறார். வாங்குபவரின் முகவர் வாங்குபவருக்கு நம்பிக்கைக்குரியவராக செயல்படுகிறார். வாங்குபவர் முகவர் ஒப்பந்தங்கள் விற்பனையாளர்களுடனான பட்டியலிடல் ஒப்பந்தத்தைப் போலவே, வாங்குபவர்களுடனான ஒப்பந்தங்களும் ஒரு தொடக்க மற்றும் இறுதி தேதியைக் கொண்டிருக்க வேண்டும், அத்துடன் வாங்குபவரின் தரகர் எவ்வாறு செலுத்தப்பட வேண்டும் என்பதைக் குறிப்பிட வேண்டும் (விற்பனையாளரால் அல்லது வாங்குபவரால்). கூடுதலாக, இது அனைத்து தரப்பினரின் கடமைகள் மற்றும் கடமைகளை விவரிக்க வேண்டும். வட்டி மோதல் எவ்வாறு கையாளப்படும் என்பதையும் இந்த ஒப்பந்தம் குறிப்பிட வேண்டும். ஒரு வழக்கமான நிறுவனத்தால் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தப்படும் ஒரு வாங்குபவர் அந்த நிறுவனத்தால் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தப்படும் ஒரு விற்பனையாளரால் ஆர்வமாக இருக்கும்போது வட்டி மோதல் ஏற்படலாம். அதே நிறுவனம் ஒரே சொத்துக்காக போட்டியிடும் இரண்டு வாங்குபவர்களை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தும் போது மற்றொரு சாத்தியமான வட்டி மோதல் ஏற்படலாம். ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் வட்டி மோதல்களை எவ்வாறு கையாளும் என்பதற்கான எழுதப்பட்ட, புறநிலைக் கொள்கையைக் கொண்டிருக்க வேண்டும், மேலும் இந்தக் கொள்கையை எந்தவொரு சாத்தியமான வாடிக்கையாளருக்கும் முன்கூட்டியே வெளிப்படுத்த வேண்டும். வாங்குபவர் முகவர் ஒப்பந்தங்கள் என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குபவரை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தும் இடமாகும். 1990 களின் முற்பகுதியில் விற்பனையாளர் நிறுவனத்திற்கு மாறாக "வாங்குபவர் நிறுவனம்" (வாங்குபவர் தரகு) வந்தவுடன், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர்/தரகர் ஒரு வீடு/சொத்தை வாங்குவதில் வாங்குபவரை பிரதிநிதித்துவப்படுத்த ஒப்புக்கொள்கிறார். இந்த பிரதிநிதித்துவத்தின் விதிமுறைகளையும் நிபந்தனைகளையும் நிர்ணயிக்க வாங்குபவர் முகவர் ஒப்பந்தங்கள் உருவாக்கப்பட்டன. அவை பட்டியலிடப்பட்ட முகவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களுக்கு (சொத்து உரிமையாளர்கள்) இடையே தேவைப்படும் எழுதப்பட்ட "பட்டியலிடப்பட்ட ஒப்பந்தங்களுக்கு" ஒத்தவை. வாங்குபவர் முகவர் மற்றும் அவரது வாங்குபவர் வாடிக்கையாளருக்கு இடையிலான உறவின் முக்கிய நிபந்தனைகளை வாங்குபவர் முகவர் ஒப்பந்தங்கள் அமைக்கின்றன, இதில் ஒப்பந்தத்தின் காலம், சம்பாதிக்க/செலுத்த வேண்டிய கமிஷன் மற்றும் கட்சிகளின் பல்வேறு உரிமைகள், கடமைகள் மற்றும் கடமைகள் ஆகியவை அடங்கும். நம்பகத்தன்மை, நேர்மை, நோக்கத்திற்கான அர்ப்பணிப்பு, வாங்குபவரின் சிறந்த நலன்களுக்காக செயல்படுவது உள்ளிட்ட இந்த உறவு மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாங்குபவருக்கு நம்பகமான கடமைகளை வாங்குபவர் முகவர் செலுத்த வேண்டும். வாங்குபவர் முகவர் ஒப்பந்தத்தில் வாங்குபவரின் முகவருக்கு செலுத்தப்பட வேண்டிய கமிஷன், இறுதியில் வாங்குபவரின் கடமை என்றாலும், பொதுவாக பங்கிற்கு எதிராக முழுமையாகவோ அல்லது பகுதியாகவோ ஈடுசெய்யப்படுகிறது, அல்லது பல பட்டியல் சேவை ("எம்எல்எஸ்") மூலம் பட்டியலிடப்பட்ட முகவர் வழங்கும் "கூட்டுறவு" கமிஷன். ஒரு பிரத்யேக வாங்குபவர் முகவர் என்பது ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் விற்பனையாளர்களைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தாத ஒரு நிறுவனத்தில் பணிபுரியும் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர் ஆவார். பிரத்யேக வாங்குபவர் முகவர்கள் (மற்றும் அவர்களின் வாடிக்கையாளர்கள்) தங்கள் பட்டியல்கள் அல்லது அவர்களின் நிறுவனத்தின் பட்டியல்களை ஊக்குவிக்கும் ஒரு முகவருடன் பணிபுரியும் வட்டி மோதலைத் தவிர்க்கிறார்கள். சொத்தைப் பற்றிய தகவல்களைப் பெறுவதற்கும், அந்த தகவலின் அடிப்படையில் வாங்குபவருக்கு ஆலோசனை வழங்குவதற்கும் முகவர் பொறுப்பாக இருப்பதால், வாங்குபவருக்கு பிரதிநிதித்துவம் இருப்பது நன்மை பயக்கும். ஒரு ஒப்பந்தம் இல்லாமல், வாங்குபவரின் சிறந்த நலன்களை மனதில் கொண்டு வேலை செய்ய முகவருக்கு ஒரு கடமை இருக்காது. ஒரு வாங்குபவரின் முகவராக செயல்படும் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளருக்கு பொருளாதார வட்டி மோதல் இருக்கலாம், ஏனெனில் ஒரு வாங்குபவர் ஒரு சொத்துக்கு அதிக பணம் செலுத்தினால் நியமிக்கப்பட்ட வாங்குபவரின் முகவருக்கு அதிக ஊதியம் வழங்கப்படலாம், ஆனால் அந்த பொருளாதார ஊக்கத்தொகை ஒட்டுமொத்த கமிஷனுடன் ஒப்பிடும்போது ஒப்பீட்டளவில் சிறியதாக இருக்கலாம். பிரத்யேக வாங்குபவர் முகவர் அல்லது ஈபிஏ ரியல் எஸ்டேட் ரியால்டர் பல பட்டியல் சேவைகள் எஸ்டேட் முகவர் (யுனைடெட் கிங்டம்) இங்கிலாந்து சொத்து கண்டுபிடிப்பாளர் குறிப்புகள் விற்பனை தொழில்கள் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வாங்கும் முகவர்