Maritime Industrial Zoning Overlay District
मैरीटाइम इंडस्ट्रियल ज़ोनिंग ओवरले डिस्ट्रिक्ट (एम. आई. जेड. ओ. डी.) को 2004 में बाल्टीमोर, मैरीलैंड में बंदरगाह और समुद्री औद्योगिक उपयोगों के लिए गहरे पानी की पहुंच को संरक्षित करने के लिए बनाया गया था। जैसे-जैसे तटवर्ती आवासीय और वाणिज्यिक विकास शहर के भीतर समुद्री औद्योगिक उपयोगों पर अतिक्रमण कर रहा था, तटवर्ती उद्योगों को अपने संचालन के उन्नयन और विस्तार के लिए बैंकों से ऋण प्राप्त करना मुश्किल हो रहा था। एम. आई. जेड. ओ. डी. एक ऐसा क्षेत्र है जो पानी के साथ मौजूदा औद्योगिक क्षेत्रों में फैला हुआ है ताकि केवल उन उद्योगों को अनुमति दी जा सके जो गहरे पानी का उपयोग करते हैं या जिन्हें इसकी आवश्यकता होती है। ओवरले जिला 2014 में समाप्त होने वाला था, लेकिन हाल ही में 2024 में समाप्त होने के लिए बढ़ाया गया था। इतिहास और अधिनियम बाल्टीमोर, मैरीलैंड का बंदरगाह वाणिज्यिक और आवासीय विकासकर्ताओं द्वारा तट के व्यावहारिक रूप से अनियंत्रित विकास के कारण अस्पष्टता में जाने के खतरे में आ गया। 1980 में डाउनटाउन बाल्टीमोर तट पर तत्कालीन खाली इनर हार्बर स्टीमशिप डॉक के पास हार्बर प्लेस का विकास बाल्टीमोर में औद्योगिक भूमि पर वाणिज्यिक और आवासीय तट विकास का अग्रदूत था। 1990 और 2000 के दशक में औद्योगिक भवनों का तेजी से विकास और पुनः उपयोग हुआ, जिसमें टाइड प्वाइंट, एक साबुन निर्माता का कार्यालयों में पुनः उपयोग और साइलो प्वाइंट शामिल हैं, जिसने एक अप्रयुक्त अनाज साइलो को एक उच्च वृद्धि वाले कॉन्डोमिनियम विकास में बदल दिया ये परियोजनाएं 2004 में समुद्री औद्योगिक आच्छादन जिले (एम. आई. जेड. ओ. डी.) के विकास में महत्वपूर्ण थीं ताकि जिले में भूमि के उपयोग को सीमित किया जा सके ताकि गहरे पानी के बंदरगाहों द्वारा उपयोग किया जा सके। इसमें नियोजित इकाई विकास (पी. यू. डी.) को प्रतिबंधित करना, औद्योगिक संपत्तियों का मिश्रित उपयोग विकास के लिए पुनः उपयोग करना और क्षेत्रीय कानूनों में कार्यालय और होटल के उपयोग को सशर्त उपयोग से प्रतिबंधित करना शामिल था। बाल्टीमोर शहर ने विधायी फाइल में निम्नलिखित लिखा जिसने एम. आई. जेड. ओ. डी. को अधिनियमित कियाः "समुद्री औद्योगिक आच्छादन जिले को समुद्री उपयोग के लिए बाल्टीमोर बंदरगाह के सीमित गहरे पानी के अग्रभाग के संरक्षण को सुनिश्चित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। इसका उद्देश्य एक ऐसे क्षेत्र को चित्रित करना है जहां गैर-औद्योगिक उपयोगों की घुसपैठ के बिना समुद्री नौवहन का संचालन किया जा सकता है और जहां समुद्री बुनियादी ढांचे में निवेश को प्रोत्साहित किया जाता है। "बाल्टीमोर तट पर तेजी से विकास का अनुभव कर रहा था और योजनाकारों को डर था कि बाल्टीमोर बंदरगाह का समर्थन करने वाले अधिकांश बुनियादी ढांचे को हटा दिया जाएगा ताकि आगे के तटों को हल्का किया जा सके। एक बार इस बुनियादी ढांचे को हटा दिए जाने के बाद इसे बदलना या तो असंभव होगा या बहुत महंगा होगा, जिसमें गहरे पानी तक पहुंच वाली संपत्ति और उन्हें सहारा देने वाले रेलवे और ट्रक मार्ग दोनों शामिल होंगे। जबकि मिजॉड को बंदरगाह और बंदरगाह सुविधाओं के आसपास के उद्योगों की रक्षा के लिए बनाया गया था, जो गहरे पानी की पहुंच पर निर्भर था, इसका इच्छित प्रभाव पूरे शहर और क्षेत्र में विनिर्माण विकास को बढ़ावा देना था। एम. आई. जेड. ओ. डी. सीमाओं के बाहर कई विनिर्माण कंपनियां एक अंतरराष्ट्रीय और राष्ट्रीय परिवहन केंद्र की निकटता पर भरोसा करती हैं। बाल्टीमोर अंतर्राष्ट्रीय आयोजनों का लाभ उठाने के लिए एक अनूठी स्थिति में है, 2014 में पूरा होने के कारण पनामा नहर का विस्तार पूर्वी तट को "मेगा शिप्स" या पनामैक्स जहाजों नामक बहुत बड़े जहाजों के लिए खोल देगा। नहर एक चौथाई मील लंबे जहाजों के लिए अनुमति देगी जो वर्तमान में नहर से गुजरने वाले 4,500 कंटेनरों को ले जाने वाले जहाजों के विपरीत 14,000 शिपिंग कंटेनरों को समायोजित कर सकती है। बाल्टीमोर वर्तमान में बड़े पूर्वी तट बंदरगाहों में बुनियादी ढांचे की कमी के कारण इस नए यातायात का लाभ उठाने की स्थिति में है। सवाना और चार्ल्सटन की सेवा करने वाले चैनल जहाजों के गहरे मसौदों को समायोजित करने के लिए बहुत उथले हैं और बेयोन ब्रिज इन बड़े जहाजों द्वारा नेवार्क तक पहुंच को अवरुद्ध करता है। यह बाल्टीमोर को केवल कुछ अन्य पूर्वी तट बंदरगाहों के साथ "मेगा शिप" यातायात के अवसर को साझा करने की स्थिति में लाएगा। उद्योगों को गैर-संगत उपयोगों के अतिक्रमण से बचाने और उच्च वेतन, कम शिक्षा वाली नौकरियों को संरक्षित करने के लिए औद्योगिक संरक्षण की आवश्यकता है। औद्योगिक भूमि पर वाणिज्यिक और आवासीय उपयोगों का अतिक्रमण बैंकों को उन क्षेत्रों में समुद्री और औद्योगिक कंपनियों को धन उधार देने के बारे में बहुत सतर्क बनाता है जहां आसपास के क्षेत्रों में गैर-संगत उपयोग विकसित किए जाते हैं। बैंक किसी औद्योगिक क्षेत्र में या उसके पास जाने के बाद निवासियों की शक्ति और राजनीतिक अनुनय को समझते हैं। सुबह और देर रात की पाली और शिपिंग से उत्पन्न यातायात और शोर शहर में शिकायतों का कारण बनता है और अंततः निवासियों द्वारा पैरवी के प्रयासों से औद्योगिक संपत्तियों और गतिविधियों पर प्रतिबंध लग जाता है जो एक औद्योगिक कंपनी की उत्पादकता, लाभ और व्यवहार्यता को खतरे में डालता है। नियोजित विनिर्माण जिलों पर विस्कॉन्सिन विश्वविद्यालय की एक रिपोर्ट में गैर-संगत उपयोगों की प्रक्रिया का वर्णन करने के लिए "औद्योगिक विस्थापन" वाक्यांश का उपयोग किया गया है जो उद्योग को क्षेत्रों से बाहर करने के लिए मजबूर करता है, विशेष रूप से एक शहर के केंद्रीय केंद्र के आसपास। एम. आई. जेड. ओ. डी. समुद्री औद्योगिक क्षेत्र आच्छादन जिलों के प्रतिरोध को प्रतिरोध का सामना करना पड़ा और औद्योगिक भूमि की रक्षा करने के प्रयास पर कई चिंताओं को जन्म दिया। बाल्टीमोर विनिर्माण और बंदरगाह यातायात में गिरावट का सामना कर रहा था, एक कारण था कि औद्योगिक संपत्तियों को नरमी से इस तरह के दबाव का सामना करना पड़ रहा था कि कई खाली इमारतों को अन्य उपयोगों में परिवर्तित किया जाना था। कई लोगों ने तर्क दिया कि भूमि के लिए उद्योग का संरक्षण "उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग" नहीं था, आवासीय और वाणिज्यिक विकास कम उपयोग की गई, कम कर मूल्य वाली संपत्तियों को कर उत्पादक विकास में बदल सकता है। खाली इमारतों के अप्रयुक्त रहने की चिंता पड़ोस को और खराब कर देगी, बाल्टीमोर में सभी भूमि का तीस प्रतिशत उद्योग के लिए उपयोग किया जाता है, उस भूमि का 13.5% खाली रहता है। मिजॉड में अभी भी अपेक्षाकृत अधिक रिक्ति दर है और उस भूमि के मालिक अब उस भूमि को आवासीय, वाणिज्यिक या यहां तक कि कुछ औद्योगिक डेवलपर्स को बेचने में असमर्थ हैं। यह भूमि खाली रहने की संभावना है क्योंकि चूक गई अवसर लागत की प्रतिपूर्ति नहीं होगी और भूमि को बेचने या विकसित करने में असमर्थता इन भूखंडों की संपत्ति के मूल्य को कम कर देगी। बाल्टीमोर में डेवलपर्स विशेष रूप से एम. आई. जेड. ओ. डी. के प्रति प्रतिरोधी थे क्योंकि सिलो पॉइंट और टाइड पॉइंट जैसी पुनर्विकास और अनुकूली पुनः उपयोग परियोजनाएं ऐसी सफलताएँ थीं। कई विनिर्माण कंपनी के मालिक एम. आई. जेड. ओ. डी. के निर्माण के खिलाफ थे, यह तर्क देते हुए कि यदि उनकी इमारतें बहुत छोटी, पुरानी या अप्रचलित हो जाती हैं, तो संपत्तियों को बेचना मुश्किल होगा यदि उन्हें किसी बड़ी या अधिक उन्नत संपत्ति में जाने की आवश्यकता होगी। मिज़ोद बाल्टीमोर के प्रभावों ने महसूस किया कि समुद्री औद्योगिक भूमि के नुकसान से बंदरगाह यातायात को आकर्षित करने की उनकी क्षमता में बाधा आएगी। एम. आई. जेड. ओ. डी. के निर्माण और इसने समुद्री उद्योग को जो सुरक्षा दी है, शिपिंग लेन की निरंतर ड्रेजिंग और पनामा नहर के आसन्न विस्तार ने बहुत सारे निजी निवेश को बढ़ावा दिया है। बैंक अब एम. आई. जेड. ओ. डी. द्वारा कवर किए गए क्षेत्रों में औद्योगिक संचालन के लिए ऋण देने में अधिक सहज हैं और एम. आई. जेड. ओ. डी. के कार्यान्वयन के दो वर्षों के भीतर, समुद्री आधारित उद्योगों में घाटों में सुधार और उत्पादन लाइनों को जोड़ने पर लाखों डॉलर खर्च किए गए हैं। बाल्टीमोर विकास निगम की 2007 की वार्षिक रिपोर्ट के अनुसार; एम. आई. जेड. ओ. डी. संरक्षण के तहत बाल्टीमोर बंदरगाह में बड़ी कंपनियों में से, जिन्होंने विस्तार किया है या संचालन का विस्तार करने की योजना बनाई है, वे हैंः सी. एस. एक्स. रेलरोड्स, जो कोयला और कच्चे माल के खम्भों का संचालन करता है, ने घाट की मरम्मत और दुकान में सुधार पर 19 लाख डॉलर खर्च किए हैं; डोमिनोज़ शुगर ने न्यूयॉर्क और लुइसियाना में संकटग्रस्त संचालन को बाल्टीमोर में स्थानांतरित कर दिया है, जिसमें कर्मचारियों को जोड़ा गया है, एक अतिरिक्त 15 लाख डॉलर की उत्पादन लाइन और अधिक उत्पादन लाइनें, गोदाम और एक अनुसंधान और विकास सुविधा जोड़ने पर विचार कर रहे हैं; मैरीलैंड पोर्ट अथॉरिटी जिसने 26.4 लाख डॉलर का क्रूज टर्मिनल जोड़ा है और नॉर्थ अमेरिकन पेपर टर्मिनल और रुकर्ट टर्मिनल्स कॉर्पोरेशन को पूरा किया है, जिसने अभी-अभी 25 लाख डॉलर में एक नया 1000 फुट "अत्याधुनिक" 50 फुट गहरा ड्राफ्ट घाट बनाया है। नवंबर 2009 में, मैरीलैंड राज्य ने राज्य के स्वामित्व वाली सीगर्ट कंटेनर सुविधा को 50 वर्षों के लिए एक निजी कंपनी को पट्टे पर देने पर सहमति व्यक्त की। कंपनी "बड़े जहाजों" को समायोजित करने के लिए 50 फुट गहरी बर्थ के निर्माण के लिए 105 मिलियन डॉलर का निवेश कर रही है। इससे 2,700 और स्थायी बंदरगाह से संबंधित नौकरियां और 3,000 निर्माण नौकरियां पैदा होंगी, बर्थ के निर्माण के लिए 1,000 और सड़कों और पुलों सहित टर्मिनल के आसपास बुनियादी ढांचे में सुधार के लिए 2,000 राज्य और शहर के ठेकेदार। 50 वर्षों में बंदरगाह के पट्टाधारकों द्वारा 50 करोड़ डॉलर (ड्रेसर 11-20-2009) का निवेश करने की उम्मीद है। सरकारी स्वामित्व वाली सुविधाओं के निजीकरण के लिए यह नवउदारवादी दृष्टिकोण बड़े जहाजों के प्रवाह के लिए बंदरगाह सुविधाओं को संशोधित करते हुए राज्य द्वारा आवश्यक पूंजी निवेश की मात्रा को कम करेगा। बाल्टीमोर विकास निगम के संदर्भ। 2007 में। "मैरीटाइम ओवरले डिस्ट्रिक्ट 2006 एनुअल रिपोर्ट" औद्योगिक गिरावट को रोकना या पुनर्विकास को विफल करनाः शिकागो के क्लाइबोर्न कॉरिडोर, गूज़ आइलैंड और एल्स्टन कॉरिडोर नियोजित विनिर्माण जिलों का मूल्यांकन। (2005, नवंबर) द यूनिवर्सिटी ऑफ विस्कॉन्सिन-मिलवॉकी सेंटर फॉर इकोनॉमिक डेवलपमेंट डांस स्कॉट। 2009 में। "मेयर डिक्सन ने 2012 तक बाल्टीमोर के समुद्री क्षेत्र के बंदरगाह की रक्षा करने वाले विधेयक पर हस्ताक्षर किए" बाल्टीमोर बिजनेस जर्नल। 5/12/09 ड्रेसर, माइकल। 2009 में। "पोर्ट ऑफ बाल्टीमोर टू गेट मल्टी मिलियन डॉलर अपग्रेड". बाल्टीमोर सन। 11/20/09। फ्रीडमैन, जॉन। 1987 में। "योजना सिद्धांत का क्षेत्र" सार्वजनिक क्षेत्र में योजना बनाना। प्रिंसटन, एन. जे. प्रिंसटन यूनिवर्सिटी प्रेस हेंटशेल, जॉन जे। 2009 में। "बाल्टीमोर के औद्योगिक तट के भविष्य का चार्टिंग" बाल्टीमोरः एबेल फाउंडेशन। क्रौल, क्रिस। 2009 में। "पनामा नहर का विस्तार चल रहा है" लॉस एंजिल्स टाइम्स 6/1/09। मैरीटाइम इंडस्ट्रियल ज़ोनिंग ओवरले डिस्ट्रिक्ट (एम. आई. जेड. ओ. डी.) ड्राफ्ट सारांश और मूल्यांकन (2010) मैरीलैंड योजना विभाग। बाहरी लिंक समुद्री औद्योगिक क्षेत्र आच्छादन जिला अध्ययन। सितंबर 2008 संयुक्त राज्य अमेरिका में बाल्टीमोर औद्योगिक उद्यानों का भूगोल