Ellis Act
एलिस एक्ट (कैलिफोर्निया गवर्नमेंट कोड चैप्टर 12.75) 1985 का कैलिफोर्निया राज्य का एक कानून है जो मकान मालिकों को आवासीय किरायेदारों को स्थानीय सरकारों की इच्छाओं के बावजूद "किराये के व्यवसाय से बाहर जाने" की अनुमति देता है ताकि उन्हें किराए पर आवास प्रदान करना जारी रखने के लिए मजबूर किया जा सके। विधायिका ने नैश बनाम सिटी ऑफ सांता मोनिका (1984) 37 कैल में कैलिफोर्निया सुप्रीम कोर्ट के फैसले के जवाब में एलिस अधिनियम पारित किया। 3डी 97 में कहा गया था कि नगरपालिकाएं मकान मालिकों को किराये के बाजार से अपनी संपत्ति वापस लेने के लिए अपने किरायेदारों को "व्यवसाय से बाहर जाने" के लिए बेदखल करने से रोकती हैं। सारांश एलिस अधिनियम स्थानीय संस्थाओं, जैसे कि शहरों को किराया नियंत्रण अध्यादेशों से प्रतिबंधित करता है जो आवास के मालिकों को किरायेदारों को बेदखल करने से रोकते हैं यदि मकान मालिक को आवास प्रदान करना जारी रखना आवश्यक है। यह अधिनियम उन अध्यादेशों को सीमित नहीं करता है जो किराए पर देने वाले मकान मालिकों को नियंत्रित करते हैं। उदाहरण के लिए, एक अध्यादेश एक मकान मालिक को एक किरायेदार को बेदखल करने और फिर दूसरे किरायेदार को किराए पर देने से रोक सकता है। एलिस अधिनियम का लाभ उठाने के लिए, एक मकान मालिक को सभी आवासीय किरायेदारों को समाप्त करना चाहिए और सभी "आवास" को वापस लेना चाहिए, जिसका मोटे तौर पर मतलब है सभी "आवासीय किराये की इकाइयाँ"। उदाहरण के लिए, मकान मालिक कम, किराया-नियंत्रित, किराए वाली किराये की इकाइयों की किरायेदारी को समाप्त नहीं कर सकता है और एक ही समय में बाजार दर किरायेदारी को बनाए नहीं रख सकता है। स्थानीय संस्थाओं को मकान मालिक की व्यवसाय से बाहर जाने की क्षमता पर विभिन्न प्रतिबंध लगाने की अनुमति है। उदाहरण के लिए, शहरों में मकान मालिकों को "वापस लेने के इरादे की सूचना" दायर करने की आवश्यकता हो सकती है, शहर को किरायेदारी (जैसे किरायेदारों के नाम, शुरुआत की तारीखें और किराये की दरें) के बारे में जानकारी प्रदान करें। शहरों को "विस्थापित व्यक्तियों पर किसी भी प्रतिकूल प्रभाव को कम करने के लिए" स्थानांतरण सहायता के भुगतान की आवश्यकता हो सकती है या यदि किरायेदार कम से कम 62 या विकलांग होने का दावा करते हैं तो निकासी प्रक्रिया शुरू होने से किरायेदारी की समाप्ति तिथि को मानक 120 दिनों से एक पूरे वर्ष तक बढ़ाने की आवश्यकता हो सकती है। शहर संपत्ति के भविष्य में किराये के उपयोग के खिलाफ भी प्रतिबंध लगा सकता है। इसकी आवश्यकता हो सकती है कि यदि मकान मालिक निकासी के दस वर्षों के भीतर वापस ली गई इकाइयों को पट्टे पर देने की पेशकश करता है, तो इकाई विस्थापित किरायेदार (ओं) को दी जानी चाहिए, और यदि इकाई पहले पांच वर्षों के भीतर दी जाती है, तो इसे विस्थापित किरायेदार (ओं) को पूर्व किराये की दर पर दी जानी चाहिए। एलिस एक्ट का नाम सैन डिएगो के पूर्व प्रतिनिधि रिपब्लिकन स्टेट सीनेटर (1981-1988) जेम्स "जिम" एल. एल. एलिस के नाम पर रखा गया है। कैलिफ़ोर्निया विधायिका ने नैश बनाम सांता मोनिका शहर में कैलिफ़ोर्निया सुप्रीम कोर्ट के फैसले के जवाब में एलिस अधिनियम पारित किया कि नगर पालिकाएँ मकान मालिकों को किराये के बाजार से अपनी संपत्ति वापस लेने के लिए अपने किरायेदारों को "व्यवसाय से बाहर जाने" से रोकती हैं। कार्यान्वयन कार्यान्वयन कानून शहर के अनुसार अलग-अलग होते हैं और इसलिए प्रत्येक क्षेत्राधिकार में अलग-अलग आवश्यकताएं होती हैंः सैन फ्रांसिस्को सैन फ्रांसिस्को को मुआवजे की आवश्यकता होती है, जो सीपीआई के साथ बढ़ता है। 2019 तक, यह प्रति किरायेदार $6,985.23 था, जिसमें प्रति विकलांग या बुजुर्ग किरायेदार अतिरिक्त $4656.81 था, जिसकी सीमा $20,955.68 प्रति इकाई थी। 2014 और 2015 में, सैन फ्रांसिस्को पर्यवेक्षक डेविड कैम्पोस ने विस्थापित किरायेदारों को दो साल की बाजार दर सब्सिडी प्रदान करने के लिए स्थानांतरण भुगतान बढ़ाने का प्रयास करने के लिए दो कानून लिखे। 2014 में असीमित कुल भुगतान राशि के साथ पहला प्रयास और स्थानांतरण पर धन खर्च करने की कोई आवश्यकता नहीं थी, जिसे एक संघीय अदालत द्वारा संपत्ति अधिकारों का असंवैधानिक उल्लंघन घोषित किया गया था। 2015 में, कानून का दूसरा टुकड़ा 2014 के कानून का एक छोटा संस्करण था, जिसने इस बार स्थानांतरण को अधिकतम 50,000 डॉलर प्रति किरायेदार तक सीमित कर दिया और आवश्यक था कि धन को स्थानांतरण पर खर्च किया जाए। उस कानून को एक राज्य की अदालत ने रद्द कर दिया था क्योंकि इसने "किराये के बाजार से बाहर निकलने के मकान मालिक के अधिकार पर एक निषेधात्मक मूल्य रखा था।" सैन फ्रांसिस्को काउंटी के लिए एलिस अधिनियम में एक संशोधन 2014 में कैलिफोर्निया राज्य विधानमंडल, एस. बी. 1439 में प्रस्तावित किया गया था। यदि लागू किया जाता है, तो एस. बी. 1439 को उन संपत्ति मालिकों की आवश्यकता होगी जिन्होंने एलिस बेदखली दायर की है, उन्हें किसी अन्य इमारत के साथ ऐसा करने से पहले पांच साल इंतजार करना होगा। उपाय पारित नहीं हुआ। सांता मोनिका सांता मोनिका को एलिस अधिनियम बेदखली के बाद किसी भी उद्देश्य के लिए इमारत का उपयोग करने से पहले एक मालिक को पुनः व्यवसाय अनुमति प्राप्त करने की आवश्यकता होती है। लॉस एंजिल्स लॉस एंजिल्स पाँच साल बाद तक एक ही संपत्ति पर निर्मित इकाइयों पर किराया नियंत्रण प्रावधान लागू करता है। आवेदन यदि वापस ली गई आवासीय इकाइयों को अब किराए पर नहीं दिया जा सकता है, तो एलिस अधिनियम का आह्वान करने वाले संपत्ति मालिक अक्सर अपार्टमेंट को व्यक्तिगत किरायेदारी ("टी. आई. सी".) इकाइयों के रूप में बेचते हैं। कुछ शहर, जैसे कि सैन फ्रांसिस्को, वापस ली गई संपत्ति पर सख्त प्रतिबंध लगाते हैं (जैसे कि कॉन्डोमिनियम रूपांतरण को रोकना या सहायक आवासीय इकाइयों को जोड़ना)। हालांकि, फर्स्ट डिस्ट्रिक्ट कोर्ट ऑफ अपील्स द्वारा 2016 के एक फैसले ने सैन फ्रांसिस्को के अध्यादेश के खिलाफ इकाइयों के एलिस अधिनियम के "विलय" को रोकने के खिलाफ एक चुनौती को बरकरार रखा और पाया कि राज्य का कानून "आवासीय किराये के बाजार से इकाइयों को वापस लेने का प्रयास करने वाले मालिकों के लिए" पर्याप्त बेदखली नियंत्रण के क्षेत्र में है और सुझाव दिया कि एलिस अधिनियम निकासी के बाद "दंड" पर एक सीमा लगा सकता है जो राज्य के कानून के तहत उस अधिकार के उपयोग को हतोत्साहित करने का प्रयास करता है। आलोचना और प्रतिक्रिया सैन फ्रांसिस्को और लॉस एंजिल्स में किरायेदार समूहों का दावा है कि कैलिफोर्निया के मकान मालिक आमतौर पर "किराया नियंत्रण को दरकिनार करने के लिए" एलिस अधिनियम का दुरुपयोग करते हैं और किराए-स्थिर संपत्तियों को खाली करने के लिए प्रबंधन करके चरम आवास बाजार अवधि के दौरान नकदी बनाने के लिए, जब वे महंगे कॉन्डोमिनियम बनाने के लिए इमारतों को ध्वस्त कर सकते हैं, शीर्ष-बाजार किराए पर नव-खाली इकाइयों को बनाए रख सकते हैं, या इमारतों को बहुत अधिक कीमतों पर पुनर्विक्रय कर सकते हैं, एक बार जब वे लंबे समय तक किराए-स्थिर किरायेदारों की उपस्थिति से मूल्य-भारित नहीं होते हैं। 2014 में, राज्य सीनेटर मार्क लेनो ने बिल एस. बी. 1439 पेश किया, कानून जो मकान मालिकों को संपत्ति खरीदने के बाद पांच साल तक एलिस अधिनियम का उपयोग करने में सक्षम होने से रोकेगा। सेल्सफोर्स, ट्विलियो के साथ-साथ एसेला, आफ्टरकॉलेज, पीयर्सस्पेस, स्क्वेरट्रेड और ज़ूम जैसी तकनीकी कंपनियां एस. बी. 1439 के समर्थन में सामने आईं। संदर्भ बाहरी लिंक सैन फ्रांसिस्को एलिस अधिनियम बेदखली एलिस बेदखली सैन फ्रांसिस्को किराया अध्यादेश (सैन फ्रांसिस्को, कैलिफोर्निया) के तहत कैलिफोर्निया संयुक्त राज्य अमेरिका में मकान मालिक-किरायेदार कानून अचल संपत्ति कानून