Builder's remedy
बिल्डर का उपाय संयुक्त राज्य अमेरिका में एक कानूनी तंत्र है जिसका उपयोग कुछ राज्यों में कम या मध्यम आय वाले आवास के निर्माण में तेजी लाने के लिए किया जा सकता है जब कोई नगरपालिका आवास विकास से संबंधित कानूनों का पालन करने में विफल रहती है। आमतौर पर, जब कोई नगरपालिका नए आवास के विकास के संबंध में राज्य के कानूनों का पालन करने में विफल रहती है, तो बिल्डर का उपाय या तो एक डेवलपर को नगरपालिका के लगभग सभी ज़ोनिंग कानूनों को दरकिनार करने या अनदेखा करने और तेजी से विकास पर निर्माण शुरू करने की अनुमति देता है या डेवलपर को एक कानूनी उपाय प्रदान करता है जिसे अदालत में या एक प्रशासनिक प्रक्रिया के माध्यम से लागू किया जा सकता है। कैलिफ़ोर्निया में बिल्डर की उपचार परियोजनाएं तेजी से आम हो रही हैं, जहाँ स्थानीय नगर पालिकाओं को कैलिफ़ोर्निया में चल रही आवास की कमी को दूर करने के लिए अतिरिक्त आवास को मंजूरी देने के लिए मजबूर करने के लिए नए राज्य कानून पारित किए गए हैं। मैसाचुसेट्स और न्यू जर्सी भी बिल्डर के उपचार के एक रूप का उपयोग करते हैं। पृष्ठभूमि 1970 और 1980 के दशक की शुरुआत में, कुछ समुदायों के निवासियों ने नए आवास विकास का विरोध करना शुरू कर दिया। इन निवासियों, जिन्हें अक्सर एन. आई. एम. बी. वाई. के रूप में संदर्भित किया जाता है, ने तर्क दिया कि नए आवास का निर्माण मौजूदा पड़ोस के चरित्र को बदल देगा, मौजूदा बुनियादी ढांचे पर अधिक बोझ डालेगा, और/या मौजूदा घरों के मूल्य को नकारात्मक रूप से प्रभावित करेगा। इन चिंताओं के जवाब में, इन समुदायों के स्थानीय राजनेता अक्सर मौजूदा निवासियों को खुश करने के प्रयास में नए आवास के निर्माण को अवरुद्ध करने या देरी करने के लिए स्थानीय क्षेत्राधिकार कानूनों का उपयोग करते थे। हालाँकि, नए आवास के निर्माण को अवरुद्ध करने या देरी करने में, इन प्रयासों के परिणामस्वरूप अक्सर आवास की कमी हो जाती है, जिससे राज्य स्तर के राजनेताओं को ऐसे उपाय खोजने के लिए प्रेरित किया जाता है जो आवास की समग्र आपूर्ति को बढ़ाएँ। कैलिफोर्निया 1990 में, कैलिफोर्निया ने आवास जवाबदेही अधिनियम (एच. ए. ए., उससे एक दशक पहले पारित) में संशोधन किया, जिसने राज्य की बिल्डर की उपचार प्रक्रिया का निर्माण किया। एच. ए. ए. के तहत, यदि कोई स्थानीय नगरपालिका कैलिफोर्निया के आवास विकास लक्ष्यों का अनुपालन नहीं कर रही है, तो डेवलपर्स को उस नगरपालिका के ज़ोनिंग कानूनों को दरकिनार करने के लिए अधिकृत किया जाता है, जब तक कि नए आवास विकास में कम से कम 20 प्रतिशत कम आय वाले आवास या 100% मध्यम आय वाले आवास शामिल हों। एच. ए. ए. के लिए उच्च उम्मीदों के बावजूद, बिल्डर के उपचार को प्रारंभिक रूप से अपनाना सीमित था। हालाँकि, 2010 के दशक के अंत में, कैलिफोर्निया ने 2019 के आवास संकट अधिनियम (एस. बी. 330) सहित आवास कानूनों की एक श्रृंखला पारित की, जिसका उद्देश्य बिल्डर के उपचार का उपयोग बढ़ाना और एच. ए. ए. जैसे आवास समर्थक कानूनों को अधिक प्रभाव प्रदान करना था। 2020 के दशक की शुरुआत तक, कैलिफोर्निया में कई बड़ी नगर पालिकाओं ने खुद को कैलिफोर्निया के आवास विकास लक्ष्यों के अनुपालन से बाहर पाया। पहली बार, डेवलपर्स ने कई नए आवास विकासों की मंजूरी लेने के लिए बिल्डर के उपाय का उपयोग करना शुरू किया। बिल्डर के उपचार का उपयोग करने का पहला उदाहरण लॉस एंजिल्स में देखा जा सकता है जहां एक डेवलपर ने जून 2022 में 40 टाउनहोम बनाने के लिए बिल्डर के उपचार परियोजना के लिए आवेदन किया था जब लॉस एंजिल्स शहर आवास तत्व के अनुपालन में विफल रहा था। इसी तरह, सांता मोनिका एक अनुपालन आवास विकास योजना को पारित करने में विफल रहा, डेवलपर्स ने 12 नए विकास स्थलों में फैली लगभग 4,000 नई आवास इकाइयों के निर्माण के साथ आगे बढ़ने के लिए बिल्डर के उपाय का उपयोग किया। इसी तरह, रेडोंडो बीच शहर द्वारा शुरू में अवरुद्ध होने के बाद, वहाँ के डेवलपर्स ने लगभग 2,300 नई आवास इकाइयों के निर्माण के साथ आगे बढ़ने के लिए बिल्डर के उपाय का लाभ उठाया। पालो ऑल्टो के एक अनुपालन आवास विकास योजना को पारित करने की समय सीमा को पूरा करने में विफल रहने के बाद, वहाँ के डेवलपर्स ने घोषणा की कि वे स्थानीय अधिकारियों से आगे की मंजूरी लिए बिना नई परियोजनाओं के साथ आगे बढ़ेंगे। 1975 में, न्यू जर्सी सुप्रीम कोर्ट ने माना कि राज्य में नगर पालिकाओं का न्यू जर्सी राज्य संविधान के तहत दायित्व था कि वे अपने समुदाय में किफायती आवास के निर्माण के लिए यथार्थवादी अवसर प्रदान करें। इस दायित्व को आगे बढ़ाते हुए, जहां कोई नगरपालिका इस तरह के यथार्थवादी अवसरों की अनुमति देने में विफल रहती है, एक इच्छुक विकासकर्ता किसी भी स्थानीय क्षेत्राधिकार नियमों की परवाह किए बिना अपने इच्छित विकास के साथ आगे बढ़ने के लिए प्राधिकरण की मांग करते हुए नगरपालिका के खिलाफ मुकदमा दायर कर सकता है जो निर्माण को प्रतिबंधित या बाधित कर सकता है। मैसाचुसेट्स 1969 में, मैसाचुसेट्स ने निम्न और मध्यम आय आवास अधिनियम पारित किया, जिसने उस राज्य के बिल्डर का उपाय बनाया। "अध्याय 40 बी" के रूप में संदर्भित, यह कानून कम आय वाले आवास के डेवलपर्स को किसी भी स्थानीय क्षेत्राधिकार अधिकारियों के समक्ष त्वरित समीक्षा अवधि का अधिकार देता है। यदि स्थानीय क्षेत्र प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता के आवेदन को अस्वीकार कर दिया जाता है, तो कानून विकासकर्ता को राज्य-स्तरीय बोर्ड के फैसले के खिलाफ अपील करने की अनुमति देता है जो स्थानीय क्षेत्र प्राधिकरण के निर्धारण को उलट सकता है। यह भी देखें समावेशक क्षेत्र संदर्भ कैलिफोर्निया में आवास न्यू जर्सी में आवास मैसाचुसेट्स में किफायती आवास