Real estate economics
अचल संपत्ति अर्थशास्त्र अचल संपत्ति बाजारों में आर्थिक तकनीकों का अनुप्रयोग है। यह कीमतों, आपूर्ति और मांग के पैटर्न का वर्णन, व्याख्या और भविष्यवाणी करने का प्रयास करता है। आवास अर्थशास्त्र का निकट से संबंधित क्षेत्र दायरे में संकीर्ण है, जो आवासीय अचल संपत्ति बाजारों पर ध्यान केंद्रित करता है, जबकि अचल संपत्ति के रुझानों पर शोध व्यवसाय और उद्योग को प्रभावित करने वाले संरचनात्मक परिवर्तनों पर केंद्रित है। दोनों आंशिक संतुलन विश्लेषण (आपूर्ति और मांग), शहरी अर्थशास्त्र, स्थानिक अर्थशास्त्र, बुनियादी और व्यापक अनुसंधान, सर्वेक्षण और वित्त पर आकर्षित करते हैं। अचल संपत्ति बाजारों का अवलोकन अचल संपत्ति बाजारों में मुख्य प्रतिभागी हैंः उपयोगकर्ताः ये लोग मालिक और किरायेदार दोनों हैं। वे निवेश के रूप में घर या वाणिज्यिक संपत्ति खरीदते हैं और व्यवसाय में रहने या उपयोग करने के लिए भी। व्यवसायों को भूमि का उपयोग करने के लिए भवनों की आवश्यकता हो भी सकती है और नहीं भी। भूमि का उपयोग अन्य तरीकों से किया जा सकता है, जैसे कि कृषि, वानिकी या खनन के लिए। मालिकः ये लोग शुद्ध निवेशक हैं। वे उस अचल संपत्ति पर कब्जा नहीं करते हैं जिसे वे खरीदते हैं। आमतौर पर, वे संपत्ति को किराए पर देते हैं या अन्य पक्षों को पट्टे पर देते हैं। किरायेदारः वे शुद्ध उपभोक्ता हैं। विकासकर्ताः ये लोग बाजार में बिक्री के लिए इमारतों के लिए भूमि विकसित करने में लगे हुए हैं। नवीनीकरणकर्ताः वे बाजार में नवीनीकृत संपत्तियों की आपूर्ति करते हैं। सुविधा प्रदाताः इस समूह में बैंक, अचल संपत्ति दलाल, वकील, सरकारी नियामक और अन्य शामिल हैं जो अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री की सुविधा प्रदान करते हैं। उपयोगकर्ताओं, मालिकों और किराएदारों की पसंद बाजार का मांग पक्ष बनाती है, जबकि मालिकों, डेवलपर्स और नवीनीकरणकर्ताओं की पसंद आपूर्ति पक्ष बनाती है। अचल संपत्ति बाजारों में सरल आपूर्ति और मांग विश्लेषण को लागू करने के लिए, मानक सूक्ष्म आर्थिक धारणाओं और प्रक्रियाओं में कई संशोधन किए जाने की आवश्यकता है। विशेष रूप से, अचल संपत्ति बाजार की अनूठी विशेषताओं को समायोजित किया जाना चाहिए। इन विशेषताओं में शामिल हैंः स्थायित्व। अचल संपत्ति टिकाऊ होती है। एक इमारत दशकों या सदियों तक भी चल सकती है, और इसके नीचे की भूमि व्यावहारिक रूप से अविनाशी है। नतीजतन, अचल संपत्ति बाजारों को स्टॉक/प्रवाह बाजार के रूप में मॉडल किया जाता है। यद्यपि अनुपात समय के साथ अत्यधिक परिवर्तनशील है, भवन आपूर्ति के विशाल बहुमत में मौजूदा भवनों का भंडार शामिल है, जबकि एक छोटे से अनुपात में नए विकास का प्रवाह शामिल है। किसी भी अवधि में अचल संपत्ति की आपूर्ति का स्टॉक पिछली अवधि में मौजूदा स्टॉक, मौजूदा स्टॉक के बिगड़ने की दर, मौजूदा स्टॉक के नवीनीकरण की दर और वर्तमान अवधि में नए विकास के प्रवाह से निर्धारित होता है। अचल संपत्ति बाजार समायोजन के प्रभाव को मौजूदा भवनों के अपेक्षाकृत बड़े भंडार से कम किया जा सकता है। विषमता। अचल संपत्ति की प्रत्येक इकाई अपने स्थान, भवन और इसके वित्तपोषण के मामले में अद्वितीय है। यह मूल्य निर्धारण को कठिन बनाता है, खोज लागत को बढ़ाता है, सूचना विषमता पैदा करता है, और प्रतिस्थापन को बहुत सीमित करता है। इस समस्या को हल करने के लिए, अर्थशास्त्रियों ने, मुथ (1960) से शुरू करते हुए, सेवा इकाइयों के संदर्भ में आपूर्ति को परिभाषित किया है; यानी, किसी भी भौतिक इकाई को प्रदान की जाने वाली सेवाओं में पुनर्निर्मित किया जा सकता है। ओल्सन (1969) ने आवास सेवाओं की इन इकाइयों को एक अव्यवहार्य सैद्धांतिक निर्माण के रूप में वर्णित किया है। आवास स्टॉक में गिरावट आती है, जिससे यह नई इमारतों से गुणात्मक रूप से अलग हो जाता है। बाजार-संतुलन प्रक्रिया कई गुणवत्ता स्तरों पर काम करती है। इसके अलावा, अचल संपत्ति बाजार को आम तौर पर आवासीय, वाणिज्यिक और औद्योगिक क्षेत्रों में विभाजित किया जाता है। इसे मनोरंजन, आय-सृजन, ऐतिहासिक या संरक्षित, और इसी तरह की उपश्रेणियों में भी विभाजित किया जा सकता है। उच्च लेन-देन लागत। अधिकांश प्रकार के लेन-देन की तुलना में घर खरीदने और/या घर में रहने में बहुत अधिक खर्च होता है। लागतों में खोज लागत, अचल संपत्ति शुल्क, स्थानांतरण लागत, कानूनी शुल्क, भूमि हस्तांतरण कर और विलेख पंजीकरण शुल्क शामिल हैं। विक्रेता के लिए लेन-देन की लागत आमतौर पर खरीद मूल्य के 1.5 से 6 प्रतिशत के बीच होती है। महाद्वीपीय यूरोप के कुछ देशों में, खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए लेनदेन लागत 15 प्रतिशत और 20 प्रतिशत के बीच हो सकती है। लंबे समय तक विलंब। बाजार समायोजन प्रक्रिया समय की देरी के अधीन है क्योंकि इसमें वित्त, डिजाइन और नई आपूर्ति के निर्माण में समय लगता है और मांग में परिवर्तन की अपेक्षाकृत धीमी दर के कारण भी। इन अंतरालों के कारण, अल्पावधि में असंतुलन की बहुत संभावना है। समायोजन तंत्र अधिक तरल बाजार के सापेक्ष धीमा होता है। निवेश और उपभोग दोनों ही अच्छे हैं। अचल संपत्ति को लाभ (एक निवेश वस्तु) प्राप्त करने की उम्मीद के साथ खरीदा जा सकता है, इसका उपयोग करने के इरादे से (एक उपभोग वस्तु), या दोनों। इन कार्यों को अलग किया जा सकता है (बाजार प्रतिभागियों के एक या दूसरे कार्य पर ध्यान केंद्रित करने के साथ) या संयुक्त (उस व्यक्ति के मामले में जो अपने घर में रहता है)। अच्छाई की इस दोहरी प्रकृति का मतलब है कि लोगों के लिए अचल संपत्ति में अधिक निवेश करना असामान्य नहीं है, यानी किसी संपत्ति में खुले बाजार की तुलना में अधिक पैसा निवेश करना। अस्थिरता। अचल संपत्ति स्थानीय रूप से अचल है (गतिशील घरों को छोड़कर, लेकिन उनके नीचे की भूमि अभी भी अचल है)। उपभोक्ता अच्छा करने के बजाय अच्छा करने के लिए आते हैं। इसके कारण, कोई भौतिक बाजार नहीं हो सकता है। इस स्थानिक स्थिरता का अर्थ है कि बाजार समायोजन वस्तुओं की आवाजाही के बजाय आवासीय इकाइयों में जाने वाले लोगों द्वारा किया जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि स्वाद बदलता है और अधिक लोग उपनगरीय घरों की मांग करते हैं, तो लोगों को उपनगरों में आवास ढूंढना चाहिए, क्योंकि अपने मौजूदा घर और लॉट को उपनगर में लाना असंभव है (यहां तक कि एक मोबाइल घर का मालिक, जो घर को स्थानांतरित कर सकता है, उसे अभी भी एक नया लॉट ढूंढना होगा)। शहरी क्षेत्रों में आवास इकाइयों की निकटता के साथ संयुक्त स्थानिक स्थिरता किसी दिए गए स्थान में निहित बाह्यताओं की क्षमता का सुझाव देती है। आवास उद्योग आवास उद्योग घरों का विकास, निर्माण और बिक्री है। संयुक्त राज्य अमेरिका में इसके हितों का प्रतिनिधित्व नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स (एनएएचबी) द्वारा किया जाता है। ऑस्ट्रेलिया में आवासीय आवास उद्योग का प्रतिनिधित्व करने वाला व्यापार संघ आवास उद्योग संघ है। यह आवास बाजार को भी संदर्भित करता है जिसका अर्थ है घरों की आपूर्ति और मांग, आमतौर पर किसी विशेष देश या क्षेत्र में। आवास बाजार में आवास की आपूर्ति, आवास की मांग, घर की कीमतें, किराए का क्षेत्र और आवास बाजार में सरकारी हस्तक्षेप जैसी विशेषताएं शामिल हैं। आवास की मांग आवास की मांग के मुख्य निर्धारक जनसांख्यिकीय हैं। लेकिन अन्य कारक, जैसे आय, आवास की कीमत, लागत और ऋण की उपलब्धता, उपभोक्ता वरीयताएँ, निवेशक वरीयताएँ, विकल्प की कीमत और पूरक की कीमत, सभी एक भूमिका निभाते हैं। मुख्य जनसांख्यिकीय चर जनसंख्या का आकार और जनसंख्या वृद्धि हैंः अर्थव्यवस्था में जितने अधिक लोग होंगे, आवास की मांग उतनी ही अधिक होगी। लेकिन यह एक अति सरलीकरण है। परिवार के आकार, परिवार की आयु संरचना, पहले और दूसरे बच्चों की संख्या, शुद्ध प्रवास (आप्रवासन माइनस प्रवास), गैर-परिवार घरेलू गठन, दोहरे परिवार के परिवारों की संख्या, मृत्यु दर, तलाक की दर और विवाह पर विचार करना आवश्यक है। आवास अर्थशास्त्र में, विश्लेषण की मौलिक इकाई व्यक्ति नहीं है, क्योंकि यह मानक आंशिक संतुलन मॉडल में है। बल्कि, यह घर हैं, जो आवास सेवाओं की मांग करते हैंः आमतौर पर प्रति घर एक घर। घरों का आकार और जनसांख्यिकीय संरचना परिवर्तनशील है और पूरी तरह से बाह्य नहीं है। यह आवास बाजार के लिए इस मायने में अंतर्वर्धक है कि जैसे-जैसे आवास सेवाओं की कीमत बढ़ेगी, वैसे-वैसे घर का आकार भी बढ़ेगा। आय भी एक महत्वपूर्ण निर्धारक है। उत्तरी अमेरिका में मांग की आय लोच के अनुभवजन्य उपाय 0.5 से 0.9 (डी लीयू 1971) तक हैं। यदि स्थायी आय लोच को मापा जाता है, तो परिणाम थोड़े अधिक होते हैं (केन और क्विगले 1975) क्योंकि अस्थायी आय साल-दर-साल और व्यक्तियों में भिन्न होती है, इसलिए सकारात्मक अस्थायी आय नकारात्मक अस्थायी आय को रद्द कर देगी। कई आवास अर्थशास्त्री अचल संपत्ति खरीदने की उच्च लागत के कारण वार्षिक आय के बजाय स्थायी आय का उपयोग करते हैं। कई लोगों के लिए, अचल संपत्ति सबसे महंगी वस्तु होगी जिसे वे कभी भी खरीदेंगे। आवास की कीमत भी एक महत्वपूर्ण कारक है। उत्तरी अमेरिका में आवास सेवाओं की मांग की कीमत लोच का अनुमान पोलिंस्की और एलवुड (1979) द्वारा नकारात्मक 0.7 और मैसेल, बर्नहैम और ऑस्टिन (1971) द्वारा नकारात्मक 0.9 के रूप में लगाया गया है। एक व्यक्तिगत घर की आवास मांग को मानक उपयोगिता/विकल्प सिद्धांत के साथ मॉडल किया जा सकता है। एक उपयोगिता कार्य, जैसे कि, का निर्माण किया जा सकता है, जिसमें घर की उपयोगिता विभिन्न वस्तुओं और सेवाओं () का एक कार्य है। यह एक बजट बाधा के अधीन होगा जैसे कि, घर की उपलब्ध आय कहाँ है और विभिन्न वस्तुओं और सेवाओं की कीमतें क्या हैं। समानता इंगित करती है कि सभी वस्तुओं और सेवाओं पर खर्च किया गया धन उपलब्ध आय के बराबर होना चाहिए। चूंकि यह अवास्तविक है, इसलिए मॉडल को उधार लेने और बचत करने की अनुमति देने के लिए समायोजित किया जाना चाहिए। धन, आजीवन आय या स्थायी आय का एक पैमाना आवश्यक है। मॉडल को अचल संपत्ति की विविधता के लिए भी समायोजित किया जाना चाहिए। यह उपयोगिता कार्य का पुनर्निर्माण करके किया जा सकता है। यदि आवास सेवाओं () को इसके घटक घटकों () में विभाजित किया जाता है, तो उपयोगिता कार्य को इस रूप में फिर से लिखा जा सकता है। आवास सेवाओं की कीमत में बदलाव करके और इष्टतम उपयोगिता के बिंदुओं को हल करके, आवास सेवाओं के लिए परिवार की मांग अनुसूची का निर्माण किया जा सकता है। बाजार मांग की गणना सभी व्यक्तिगत घरेलू मांगों को जोड़कर की जाती है। आवास की आपूर्ति डेवलपर्स भूमि, श्रम और विभिन्न निवेश जैसे बिजली और निर्माण सामग्री का उपयोग करके आवास आपूर्ति का उत्पादन करते हैं। नई आपूर्ति की मात्रा इन निवेशों की लागत, घरों के मौजूदा स्टॉक की कीमत और उत्पादन की तकनीक से निर्धारित होती है। उपनगरीय उत्तरी अमेरिका में एक विशिष्ट एकल-परिवार निवास के लिए, कोई भी अनुमानित लागत प्रतिशत निम्नानुसार निर्धारित कर सकता हैः अधिग्रहण लागत, 10 प्रतिशत; स्थल सुधार लागत, 11 प्रतिशत; श्रम लागत, 26 प्रतिशत; सामग्री लागत, 31 प्रतिशत; वित्त लागत, 3 प्रतिशत; प्रशासनिक लागत, 15 प्रतिशत; और विपणन लागत, 4 प्रतिशत। बहु-इकाई आवासीय आवास आमतौर पर निम्नानुसार विभाजित होते हैंः अधिग्रहण लागत, 7 प्रतिशत; स्थल सुधार लागत, 8 प्रतिशत; श्रम लागत, 27 प्रतिशत; सामग्री लागत, 33 प्रतिशत; वित्त लागत, 3 प्रतिशत; प्रशासनिक लागत, 17 प्रतिशत; और विपणन लागत, 5 प्रतिशत। सार्वजनिक-उपखंड आवश्यकताएँ क्षेत्राधिकार के आधार पर विकास लागत में 3 प्रतिशत तक की वृद्धि कर सकती हैं। बिल्डिंग कोड में अंतर विकास लागत में लगभग 2 प्रतिशत भिन्नता के लिए जिम्मेदार है। हालांकि, ये उपखंड और भवन-कोड लागत आमतौर पर इमारतों के बाजार मूल्य में कम से कम उनके लागत परिव्यय की राशि से वृद्धि करती हैं। एक उत्पादन कार्य जैसे कि निर्माण किया जा सकता है जिसमें उत्पादित घरों की मात्रा, नियोजित श्रम की मात्रा, उपयोग की गई भूमि की मात्रा और अन्य सामग्रियों की मात्रा होती है। हालाँकि, इस उत्पादन कार्य को मौजूदा भवनों के नवीनीकरण और संवर्धन के लिए समायोजित किया जाना चाहिए। ऐसा करने के लिए, एक दूसरे उत्पादन कार्य का निर्माण किया जाता है जिसमें मौजूदा आवास का स्टॉक और निर्धारक के रूप में उनकी उम्र शामिल होती है। दोनों कार्यों का सारांश दिया गया है, जिससे कुल उत्पादन कार्य प्राप्त होता है। वैकल्पिक रूप से, एक हेडोनिक मूल्य निर्धारण मॉडल को कम किया जा सकता है। आपूर्ति की दीर्घकालिक मूल्य लोच काफी अधिक है। जॉर्ज फॉलिस (1985) ने इसका अनुमान 8.2 के रूप में लगाया है, लेकिन अल्पावधि में, आपूर्ति बहुत ही मूल्य-अस्थिर होती है। आपूर्ति-मूल्य लोच प्रतिस्थापन और आपूर्ति प्रतिबंधों की लोच पर निर्भर करती है। भूमि और सामग्री दोनों के बीच और श्रम और सामग्री के बीच महत्वपूर्ण प्रतिस्थापन क्षमता है। उच्च-मूल्य वाले स्थानों में, डेवलपर्स आमतौर पर उपयोग की जाने वाली महंगी भूमि की मात्रा को कम करने के लिए बहु-मंजिला कंक्रीट इमारतों का निर्माण कर सकते हैं। जैसे-जैसे 1950 के दशक से श्रम लागत में वृद्धि हुई है, श्रम की मात्रा को कम करने के लिए नई सामग्री और पूंजी-गहन तकनीकों का उपयोग किया गया है। हालांकि, आपूर्ति प्रतिबंध प्रतिस्थापन क्षमता को काफी प्रभावित कर सकते हैं। विशेष रूप से, कुशल श्रम (और श्रम-संघ की आवश्यकताओं) की आपूर्ति की कमी पूंजी से श्रम के प्रतिस्थापन को बाधित कर सकती है। भूमि की उपलब्धता प्रतिस्थापन को भी बाधित कर सकती है यदि रुचि के क्षेत्र को चित्रित किया जाता है (यानी, क्षेत्र जितना बड़ा होगा, भूमि के उतने अधिक आपूर्तिकर्ता होंगे, और उतना ही अधिक प्रतिस्थापन संभव होगा)। भूमि-उपयोग नियंत्रण जैसे कि क्षेत्र-निर्धारण उपनियम भी भूमि प्रतिस्थापन को कम कर सकते हैं। समायोजन तंत्र बुनियादी समायोजन तंत्र एक स्टॉक/प्रवाह मॉडल है जो इस तथ्य को दर्शाता है कि बाजार में लगभग 98 प्रतिशत मौजूदा स्टॉक है और लगभग 2 प्रतिशत नए भवनों का प्रवाह है। निकटवर्ती आरेख में, आवास आपूर्ति का भंडार बाएं पैनल में प्रस्तुत किया गया है जबकि नया प्रवाह दाएं पैनल में है। बुनियादी समायोजन तंत्र में चार चरण हैं। सबसे पहले, प्रारंभिक संतुलन मूल्य (आर. ओ.) मौजूदा आवास स्टॉक (एस. एच.) की आपूर्ति और आवास की मांग (डी.) के प्रतिच्छेदन द्वारा निर्धारित किया जाता है। इस किराए को फिर नकद प्रवाह में छूट के माध्यम से मूल्य (वीओ) में परिवर्तित किया जाता है। मूल्य की गणना वर्तमान अवधि के किराए को छूट दर से विभाजित करके की जाती है, यानी एक स्थायी के रूप में। फिर मूल्य की तुलना निर्माण लागत (सी. सी.) से की जाती है ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि डेवलपर्स के लिए लाभदायक अवसर मौजूद हैं या नहीं। निर्माण लागत और आवास सेवाओं के मूल्य का प्रतिच्छेदन नए आवास प्रारंभ (एचएसओ) के अधिकतम स्तर को निर्धारित करता है। अंत में वर्तमान अवधि में शुरू होने वाले आवास की राशि को अगली अवधि में आवास के उपलब्ध स्टॉक में जोड़ा जाता है। अगली अवधि में, आपूर्ति वक्र एसएच राशि एचएसओ द्वारा दाईं ओर स्थानांतरित हो जाएगा। मूल्यह्रास के साथ समायोजन दाईं ओर का आरेख मूल्यह्रास के प्रभावों को दर्शाता है। यदि मौजूदा आवास की आपूर्ति खराब होने के कारण बिगड़ती है, तो आवास आपूर्ति का स्टॉक कम हो जाता है। इस वजह से, आवास की आपूर्ति (एस. एच. ओ.) बाईं ओर (एस. एच. 1) स्थानांतरित हो जाएगी जिसके परिणामस्वरूप आर. 1 की एक नई संतुलन मांग होगी (क्योंकि घरों की संख्या में कमी आई है, लेकिन मांग अभी भी मौजूद है)। आर. ओ. से आर. 1 तक मांग की वृद्धि मूल्य कार्य को ऊपर (वी. ओ. से वी. 1 तक) ले जाएगी। नतीजतन, अधिक घरों का उत्पादन लाभप्रद रूप से किया जा सकता है और आवास की शुरुआत में वृद्धि होगी (एचएसओ से एचएस1 तक)। फिर आवास की आपूर्ति अपनी प्रारंभिक स्थिति (एसएच1 से एसएचओ) पर वापस आ जाएगी। मांग में वृद्धि दाईं ओर का आरेख अल्पावधि में मांग में वृद्धि के प्रभावों को दर्शाता है। यदि आवास की मांग में वृद्धि होती है, जैसे कि डी. ओ. से डी. 1 में स्थानांतरण, तो या तो मूल्य या मात्रा समायोजन होगा, या दोनों। कीमत समान रहने के लिए आवास की आपूर्ति बढ़ानी होगी। यानी, एस. एच. ओ. की आपूर्ति में एच. एस. की वृद्धि होनी चाहिए। लागत में वृद्धि दाईं ओर का आरेख अल्पावधि में लागत में वृद्धि के प्रभावों को दर्शाता है। यदि निर्माण लागत बढ़ती है (जैसे सी. सी. ओ. से सी. सी. 1 तक), तो विकासकर्ताओं को अपना व्यवसाय कम लाभदायक लगेगा और वे अपने उद्यमों में अधिक चयनात्मक होंगे। इसके अलावा कुछ विकासकर्ता उद्योग छोड़ सकते हैं। आवास शुरू होने की मात्रा कम हो जाएगी (एचएसओ से एचएस1)। यह अंततः आपूर्ति के स्तर (एस. एच. ओ. से एस. एच. 1 तक) को कम कर देगा क्योंकि आवास के मौजूदा स्टॉक में गिरावट आती है। कीमतें बढ़ेंगी (आर. ओ. से आर. 1 तक)। अचल संपत्ति वित्तपोषण के विभिन्न तरीके हैंः सरकारी और वाणिज्यिक स्रोत और संस्थान। एक घर खरीदार या बिल्डर बचत और ऋण संघों, वाणिज्यिक बैंकों, बचत बैंकों, बंधक बैंकरों और दलालों, जीवन बीमा कंपनियों, क्रेडिट यूनियनों, संघीय एजेंसियों, व्यक्तिगत निवेशकों और बिल्डरों से वित्तीय सहायता प्राप्त कर सकता है। पिछले दशक में, बीजिंग या शंघाई में आवासीय कीमतों में हर साल औसतन दोहरे अंकों की वृद्धि हुई है। हालांकि कई पर्यवेक्षकों और शोधकर्ताओं का तर्क है कि आवास क्षेत्र के बुनियादी तत्व, दोनों क्षेत्र-विशिष्ट और व्यापक आर्थिक, आवास की कीमतों में अस्थिरता के पीछे प्रेरक शक्ति हो सकते हैं। बचत और ऋण संगठन इन संस्थानों का सबसे महत्वपूर्ण उद्देश्य आवासीय संपत्ति पर बंधक ऋण देना है। ये संगठन, जिन्हें बचत संघों, भवन और ऋण संघों, सहकारी बैंकों (न्यू इंग्लैंड में), या आवासीय संघों (लुइसियाना में) के रूप में भी जाना जाता है, अमेरिकी मकान मालिकों के एक बड़े वर्ग के लिए वित्तीय सहायता का प्राथमिक स्रोत हैं। गृह-वित्तपोषण संस्थानों के रूप में, वे एकल-परिवार के आवासों पर प्राथमिक ध्यान देते हैं और इस क्षेत्र में ऋण देने के लिए सुसज्जित हैं। बचत और ऋण संघ की कुछ सबसे महत्वपूर्ण विशेषताएँ हैंः यह आम तौर पर एक स्थानीय स्वामित्व वाली और निजी रूप से प्रबंधित गृह-वित्तपोषण संस्था है। यह व्यक्तियों की बचत प्राप्त करता है और इन निधियों का उपयोग घर खरीदारों को दीर्घकालिक परिशोधन ऋण देने के लिए करता है। यह घरों के निर्माण, खरीद, मरम्मत या पुनर्वित्त के लिए ऋण देता है। यह राज्य या संघीय रूप से चार्टर्ड है। वाणिज्यिक बैंक बैंकिंग कानूनों और नीतियों में बदलाव के कारण, वाणिज्यिक बैंक गृह वित्तपोषण में तेजी से सक्रिय हो रहे हैं। अचल संपत्ति पर बंधक प्राप्त करने में, ये संस्थान दो मुख्य प्रथाओं का पालन करते हैंः कुछ बैंक सक्रिय और सुव्यवस्थित विभागों को बनाए रखते हैं जिनका प्राथमिक कार्य अचल संपत्ति ऋण के लिए सक्रिय रूप से प्रतिस्पर्धा करना है। विशेष अचल संपत्ति वित्तीय संस्थानों की कमी वाले क्षेत्रों में, ये बैंक आवासीय और कृषि बंधक ऋणों का स्रोत बन जाते हैं। बैंक केवल बंधक बैंकरों या विक्रेताओं से खरीदकर बंधक प्राप्त करते हैं। इसके अलावा, व्यापारी सेवा कंपनियाँ, जिनका उपयोग मूल रूप से वाणिज्यिक बैंकों जैसे स्थायी ऋणदाताओं के लिए कार ऋण प्राप्त करने के लिए किया जाता था, अपने स्थानीय क्षेत्र से परे अपनी गतिविधि को व्यापक बनाना चाहती थीं। हालाँकि, हाल के वर्षों में, ऐसी कंपनियों ने वाणिज्यिक बैंकों और बचत और ऋण संघों दोनों के लिए मोबाइल गृह ऋण प्राप्त करने पर ध्यान केंद्रित किया है। सेवा कंपनियाँ इन ऋणों को खुदरा विक्रेताओं से आमतौर पर गैर-सहारा आधार पर प्राप्त करती हैं। लगभग सभी बैंक या सेवा कंपनी समझौतों में एक क्रेडिट बीमा पॉलिसी होती है जो उपभोक्ता के चूक करने पर ऋणदाता की रक्षा करती है। बचत बैंक ये डिपॉजिटरी वित्तीय संस्थान संघीय रूप से चार्टर्ड हैं, जो मुख्य रूप से उपभोक्ता जमा स्वीकार करते हैं और गृह बंधक ऋण देते हैं। बंधक बैंकर और दलाल बंधक बैंकर ऐसी कंपनियाँ या व्यक्ति होते हैं जो बंधक ऋण उत्पन्न करते हैं, उन्हें अन्य निवेशकों को बेचते हैं, मासिक भुगतान की सेवा करते हैं, और करों और बीमा के लिए धन वितरित करने के लिए एजेंट के रूप में कार्य कर सकते हैं। बंधक दलाल घर खरीदारों को विभिन्न ऋण स्रोतों से ऋण प्रदान करते हैं। उनकी आय किसी भी अन्य बैंक की तरह ऋण देने वाले ऋणदाता से आती है। चूँकि वे विभिन्न प्रकार के ऋणदाताओं का उपयोग कर सकते हैं, वे उधारकर्ता की ओर से खरीदारी कर सकते हैं और सर्वोत्तम उपलब्ध शर्तों को प्राप्त कर सकते हैं। कानून के बावजूद जो प्रमुख बैंकों का पक्ष ले सकता है, बंधक बैंकर और दलाल बाजार को प्रतिस्पर्धी रखते हैं इसलिए सबसे बड़े ऋणदाताओं को कीमत और सेवा पर प्रतिस्पर्धा जारी रखनी चाहिए। पोर्ट ऑरेंज, फ्लोरिडा में ब्राइटग्रीन होमलोन्स के डॉन बर्नेट के अनुसार, "बंधक उद्योग में प्रतिस्पर्धी संतुलन बनाए रखने के लिए बंधक बैंकर और दलाल माध्यम महत्वपूर्ण है। इसके बिना, सबसे बड़े ऋणदाता दरों और मूल्य निर्धारण को अनुचित रूप से प्रभावित करने में सक्षम होंगे, जिससे संभावित रूप से उपभोक्ता को नुकसान होगा। प्रतिस्पर्धा इस उद्योग में प्रत्येक संगठन को अपने प्रदर्शन में लगातार सुधार करने के लिए प्रेरित करती है, और इस परिदृश्य में उपभोक्ता विजेता होता है। जीवन बीमा कंपनियां जीवन बीमा कंपनियां वित्तीय सहायता का एक अन्य स्रोत हैं। ये कंपनियाँ अचल संपत्ति पर निवेश के एक रूप के रूप में ऋण देती हैं और बदलती आर्थिक स्थितियों को प्रतिबिंबित करने के लिए समय-समय पर अपने पोर्टफोलियो को समायोजित करती हैं। बीमा कंपनी से ऋण लेने वाले व्यक्ति सीधे स्थानीय शाखा कार्यालय या स्थानीय अचल संपत्ति दलाल के साथ सौदा कर सकते हैं जो एक या अधिक बीमा कंपनियों के लिए ऋण संवाददाता के रूप में कार्य करता है। क्रेडिट यूनियन ये सहकारी वित्तीय संस्थान उन लोगों द्वारा आयोजित किए जाते हैं जो एक सामान्य बंधन साझा करते हैं-उदाहरण के लिए, किसी कंपनी, श्रमिक संघ या धार्मिक समूह के कर्मचारी। कुछ ऋण संघ अन्य वित्तीय सेवाओं के अलावा गृह ऋण भी प्रदान करते हैं। संघीय रूप से समर्थित एजेंसियां कुछ शर्तों और निधि सीमाओं के तहत, वयोवृद्ध प्रशासन (वी. ए.) वी. ए. के प्रशासक द्वारा निर्दिष्ट आवास ऋण की कमी वाले क्षेत्रों में ऋण योग्य दिग्गजों को प्रत्यक्ष ऋण देता है। ऐसे क्षेत्र आम तौर पर ग्रामीण और छोटे शहर और कस्बे होते हैं जो बड़े शहरों के महानगरीय या आवागमन क्षेत्रों के पास नहीं होते हैं-ऐसे क्षेत्र जहां निजी संस्थानों से जी. आई. ऋण उपलब्ध नहीं होते हैं। यहाँ संदर्भित संघीय रूप से समर्थित एजेंसियों में तथाकथित दूसरी-परत वाले ऋणदाता शामिल नहीं हैं जो ऋण देने वाली संस्था और व्यक्तिगत घर खरीदार के बीच बंधक की व्यवस्था के बाद दृश्य में प्रवेश करते हैं। रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आर. ई. आई. टी.) उपलब्ध हैं, जो 1 जनवरी, 1961 को रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट अधिनियम के प्रभावी होने के बाद शुरू हुए थे। आर. ई. आई. टी., बचत और ऋण संघों की तरह, अचल संपत्ति ऋण देने के लिए प्रतिबद्ध हैं और राष्ट्रीय अचल संपत्ति बाजार की सेवा कर सकते हैं और कर सकते हैं, हालांकि उनकी गतिविधियों में कुछ विशेषज्ञता हुई है। संयुक्त राज्य अमेरिका में, आर. ई. आई. टी. आम तौर पर बहुत कम या कोई संघीय आयकर का भुगतान नहीं करते हैं, लेकिन आंतरिक राजस्व संहिता में निर्धारित कई विशेष आवश्यकताओं के अधीन हैं, जिनमें से एक वार्षिक रूप से अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90 प्रतिशत लाभांश के रूप में वितरित करने की आवश्यकता है। अन्य स्रोत व्यक्तिगत निवेशक गृह बंधक ऋण के लिए धन का काफी बड़ा लेकिन कुछ हद तक घटता हुआ स्रोत हैं। अनुभवी पर्यवेक्षकों का दावा है कि ये ऋणदाता अल्पकालिक दायित्वों को पसंद करते हैं और आमतौर पर अपने ऋण को आवासीय संपत्ति के मूल्य के दो-तिहाई से कम तक सीमित करते हैं। इसी तरह, भवन ठेकेदार कभी-कभी घर के निर्माण मूल्य के आंशिक भुगतान में दूसरा बंधक स्वीकार करते हैं यदि खरीदार प्रस्तावित पहले बंधक धन से ऊपर डाउन भुगतान की कुल राशि को बढ़ाने में असमर्थ है। इसके अलावा, घर खरीदार या बिल्डर अतिरिक्त शुल्क का भुगतान न करने के लिए एफ. एस. बी. ओ. का उपयोग करके अपने पैसे बचा सकते हैं। आम गलत धारणाएँ कैलिफोर्निया विश्वविद्यालय के तीन प्रोफेसरों द्वारा प्रकाशित 2022 के एक अध्ययन में पाया गया कि संयुक्त राज्य अमेरिका में लोग आवास की कीमत का मुकाबला करने में आपूर्ति की भूमिका को व्यापक रूप से गलत समझते हैं। हालांकि अधिकांश किराएदार और घर के मालिक अन्य वस्तुओं के लिए बाजार में बढ़ती आपूर्ति के प्रभाव की भविष्यवाणी करने में सक्षम थे, शोधकर्ताओं ने पाया कि दोनों समूहों में से केवल 30 से 40 प्रतिशत ही घरों के लिए बाजार में लागू होने पर नई आपूर्ति के प्रभाव की सही भविष्यवाणी कर सकते हैं। किराएदारों और मकान मालिकों दोनों में से अधिकांश अपने शहर के लिए कम किराए और आवास की कीमतों को पसंद करते पाए गए, लेकिन इस पसंदीदा नीतिगत परिणाम को अर्थशास्त्रियों द्वारा समर्थित आपूर्ति-पक्ष समाधानों से जोड़ने के लिए संघर्ष करना पड़ा। "आपूर्ति संदेह", जैसा कि अध्ययन ने इस घटना को लेबल किया, नए आवास के निर्माण के विरोध के साथ-साथ राज्य स्तर की नीतियों के विरोध की भविष्यवाणी करने के लिए पाया गया जो बहिष्करण क्षेत्र जैसे स्थानीय बाधाओं को कम करते हैं। यह भी देखें कि किफायती आवास यूनाइटेड किंगडम में आवास की किफायती ऑस्ट्रेलियाई संपत्ति बाजार अचल संपत्ति के लिए प्रभावी सकल आय निवेश रेटिंग भूमि मूल्य कर अचल संपत्ति के रुझान अचल संपत्ति व्यवसाय अचल संपत्ति विकास अचल संपत्ति बुलबुला 2000 के दशक संयुक्त राज्य अमेरिका आवास बुलबुला सनशाइन कर नोट्स संदर्भ बॉर्न, एल. एस. और हिचकॉक, जे. आर. संपादक., (1978) शहरी आवास बाजारः अनुसंधान और नीति में हाल की दिशाएँ, टोरंटो विश्वविद्यालय प्रेस, टोरंटो, 1978। फॉलिस, जी. 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