Planned unit development
एक नियोजित इकाई विकास (पी. यू. डी.) एक प्रकार का लचीला, गैर-यूक्लिडियन ज़ोनिंग उपकरण है जो एक निर्दिष्ट भूमि क्षेत्र के भीतर अनुमत भूमि उपयोग को फिर से परिभाषित करता है। पी. यू. डी. में एकात्मक स्थल योजनाएं शामिल हैं जो खुले स्थानों के निर्माण, मिश्रित उपयोग वाले आवास और भूमि उपयोग, पर्यावरण संरक्षण और स्थिरता और विकास लचीलेपन को बढ़ावा देती हैं। पी. यू. डी. के रूप में पुनर्निर्धारित क्षेत्रों में भवन विकास, आवास, मनोरंजन, वाणिज्यिक केंद्र और औद्योगिक उद्यान जैसे विभिन्न और अनुकूल भूमि उपयोगों के समूह शामिल हैं-एक निहित विकास या उपखंड के भीतर। विकसित क्षेत्र आकार और क्षेत्रीय उपयोगों जैसे औद्योगिक, वाणिज्यिक और आवासीय उपयोगों के आधार पर भिन्न होते हैं। इसी तरह के अन्य प्रकार के ज़ोनिंग उपकरणों में फ्लोटिंग ज़ोन, ओवरले ज़ोन, विशेष जिला ज़ोनिंग, प्रदर्शन-आधारित कोड और हस्तांतरणीय विकास अधिकार शामिल हैं। पी. यू. डी. की वैचारिक उत्पत्ति 1926 में न्यूयॉर्क की क्षेत्रीय योजना पर समिति द्वारा 1925 के मॉडल योजना सक्षम अधिनियम के अधिनियमन से हुई, जिसने स्थानीय क्षेत्राधिकार विनियमों द्वारा आवश्यक निर्णयों से पहले योजना बोर्डों और आयोगों के निर्णयों की अनुमति दी। विशेष रूप से, मॉडल योजना सक्षम अधिनियम की धारा 12 ने योजना बोर्डों और आयोगों को विकास योजनाओं और सीमित औसत जनसंख्या घनत्व और भवनों द्वारा कवर किए गए कुल भूमि क्षेत्र को यथोचित रूप से संशोधित करने या बदलने के लिए अधिकृत किया। इसी तरह, 1928 के मानक शहर योजना सक्षम अधिनियम की धारा 14 और 15 ने योजना आयोगों को पी. यू. डी. के डिजाइन सिद्धांतों और आसपास के समुदाय और अर्थव्यवस्था दोनों पर इसके प्रभाव पर सरकार और डेवलपर्स के बीच एक समझौते पर पी. यू. डी. को अधिकृत करने की अनुमति दी। पी. यू. डी. की भौतिक उत्पत्ति बीसवीं शताब्दी के मध्य के बढ़ते उपनगरीयकरण में निहित है, जिसके दौरान अमेरिका में पी. यू. डी. के सबसे पुराने रूप द्वितीय विश्व युद्ध के तुरंत बाद लेविटटाउन और पार्क वन विकास में दिखाई दिए। उपनगरीय घरों के बीच सौंदर्य भिन्नता की कमी और बढ़ती जनसंख्या के आकार को समायोजित करने के लिए उच्च उपनगरीय घनत्व की बढ़ती आवश्यकता दोनों के जवाब में पी. यू. डी. के कार्यान्वयन में वृद्धि हुई। पी. यू. डी. ने बड़े पैमाने पर समस्याओं का समाधान किया, कई अलग-अलग भूमि उपयोगों में उपनगरीय विकास को कुशलता से जोड़ा गया, विशिष्ट स्थल मापदंडों की सीमाओं के भीतर मूल्यवान खुले स्थान और उपनगरीय सौंदर्यशास्त्र को संरक्षित किया गया। पी. यू. डी. का पहला ज़ोनिंग साक्ष्य 1949 में प्रिंस जॉर्ज काउंटी, मैरीलैंड द्वारा बनाया गया था, जिसमें विकासात्मक इकाई में कई भूमि उपयोग शामिल थे, जो एकल-भूमि उपयोग यूक्लिडियन ज़ोनिंग के लिए काउंटी की पिछली प्रतिबद्धता के विपरीत था। नए अमेरिकी समुदायों में पी. यू. डी. का उपयोग, कुछ हद तक, कुछ अंतरराष्ट्रीय प्रभाव का परिणाम रहा है; 1950 के दशक में इंग्लैंड के रेस्टन जैसे ब्रिटिश शहरों ने इस क्षेत्र में औद्योगिक तत्वों के एकीकरण के माध्यम से अपने आर्थिक आधार को बढ़ाने का प्रयास किया। यद्यपि अमेरिकी नए समुदायों को आवासीय क्षेत्रों के विकास के बाद उद्योग को आकर्षित करना पड़ा, अमेरिकी नए समुदायों की इन ब्रिटिश शहरों के समान आर्थिक आवश्यकताएँ थीं और इसके परिणामस्वरूप, आवासीय और गैर-आवासीय क्षेत्र के सापेक्ष अनुमत औद्योगिक क्षेत्र का प्रतिशत बढ़ाने के लिए पी. यू. डी. एस. का उपयोग किया गया। वर्तमान परिभाषाएँ पी. यू. डी. भूमि विनियमन का एक साधन है जो बड़े पैमाने पर, स्थल-विशिष्ट, मिश्रित-उपयोग भूमि विकास को बढ़ावा देता है। यूक्लिडियन ज़ोनिंग की तुलना में पी. यू. डी. ज़ोनिंग का एक बहुत ही लचीला रूप है, जिसमें पी. यू. डी. नवीन और रचनात्मक डिजाइन को बढ़ावा देता है, पर्यावरण संरक्षण और किफायती आवास, क्लस्टरिंग और बढ़े हुए घनत्व को बढ़ावा दे सकता है। जहां उपयुक्त हो, इस प्रकार के विकास को बढ़ावा मिलता हैः विकास शुरू होने से पहले परियोजना योजनाओं को पहले से पूरा करना भूमि उपयोग दोनों का मिश्रण-जैसे कि वाणिज्यिक और औद्योगिक प्रकृति-और निवास प्रकार जो मानक क्षेत्राधिकार अध्यादेशों की तुलना में अधिक नवीन हैं आवासीय भूमि उपयोगों का समूह सार्वजनिक और आम खुला स्थान प्रदान करता है। पहाड़ी या आर्द्रभूमि जैसी संवेदनशील भूमि का पर्यावरण के अनुकूल संरक्षण, जिसे अन्यथा विकसित किया जा सकता था यदि पी. यू. डी. मिश्रित उपयोगों के साथ-साथ चलने की क्षमता को प्राथमिकता देता है तो ग्रीनहाउस गैस उत्सर्जन में कमी विकास और प्रशासनिक लागतों में कमी, विशेष रूप से सड़कों, ड्राइववे, और पानी और सीवर लाइनों जैसी बुनियादी सुविधाओं की लागतों में कमी वर्तमान भूमि उपयोग नियमों और कठोर प्लेट अनुमोदन प्रक्रियाओं को अलग रखते हुए एक स्थानीय पेशेवर योजना कर्मचारियों के लिए प्रशासनिक विवेक में वृद्धि विकासकर्ता और सरकारी नगर पालिकाओं के बीच सौदेबाजी की प्रक्रिया में वृद्धि हुई जनसंख्या घनत्व में वृद्धि हुई और सड़क की चौड़ाई में कमी आई उपलब्ध सामुदायिक सुविधाओं में वृद्धि हुई-जैसे कि साइकिल ट्रेल्स और मनोरंजन केंद्र-और प्राकृतिक खुले स्थान अक्सर, पी. यू. डी. खुले स्थानों के साथ संयुक्त घरों के छोटे समूहों से लेकर हजारों निवासियों वाले नए और विकासशील शहरों तक विभिन्न रूप लेते हैं। भूमि उपयोग पी. यू. डी. के मिश्रण एकल-प्रकार के क्षेत्र के सीधे विरोधाभास में हैं जो पारंपरिक रूप से यूक्लिड बनाम एम्बलर रियल्टी कंपनी के फैसले के बाद से संयुक्त राज्य अमेरिका में क्षेत्र को रेखांकित करता है। पी. यू. डी. के भीतर, जोनिंग कई भूमि उपयोगों और जिलों को आस-पास के भूमि पार्सल पर रखे जाने के साथ अधिक एकीकृत हो जाता है। मानक क्षेत्र निर्धारण सक्षम अधिनियम (एस. जेड. ई. ए.) के अधिनियमन ने इस बात को मजबूत किया कि घनत्व को एक नियामक प्राथमिकता माना जाता है, जो विभिन्न आकारों, विभिन्न भवन उपयोगों और विभिन्न प्रकार के आवासों के मिश्रण के एकीकरण के माध्यम से पी. यू. डी. के विकास का समर्थन करता है। पी. यू. डी. एस. आवासीय और गैर-आवासीय उपयोगों-जैसे कार्यालयों, वाणिज्यिक दुकानों और अन्य सेवाओं-को जोड़ता है और एक विविध समुदाय को आकर्षित करता है। विशेष रूप से, पी. यू. डी. के फुटपाथ और सड़कें दिन और रात दोनों समय अधिक सक्रिय और सुरक्षित होती हैं, और व्यस्त समय के दौरान भीड़भाड़ कम होती है। पी. यू. डी. के विकास को मंजूरी देने के लिए विस्तृत योजनाओं और समीक्षा प्रक्रियाओं की आवश्यकता होती है, क्योंकि आवासीय और गैर-आवासीय उपयोगों को भूमि क्षेत्रों में मिलाने की प्रकृति के कारण पहले केवल एकल उपयोग के लिए अनुमति दी गई थी; पी. यू. डी. को मंजूरी देने के लिए अनिवार्य रूप से एक कानूनी पुनर्व्यवस्थापन की आवश्यकता होती है, जिसमें नगरपालिका की व्यापक योजना के संबंध में एक योजना बोर्ड या आयोग द्वारा भिन्नताओं और सशर्त उपयोग परमिट को मंजूरी दी जानी चाहिए। सामान्य क्षेत्रों के रखरखाव में पी. यू. डी. प्रावधानों में सामान्य, सार्वजनिक क्षेत्रों के रखरखाव को सुनिश्चित करने के लिए मालिकों या संबंधित हितधारकों की क्षमता पर विचार करना शामिल है; ऐसे प्रावधानों में संबंधित लागत, आय स्तर और हितधारकों के हित और सामान्य क्षेत्र और आसपास के विकास दोनों की प्रकृति शामिल है। विकास प्रक्रिया के दौरान, जो पहले से ही पी. यू. डी. आवेदन प्रक्रिया के हिस्से के रूप में निर्धारित और पूर्व-अनुमोदित है, सामान्य क्षेत्रों के रखरखाव को इनरोड्स की गणना की गई सर्विसिंग के माध्यम से बनाए रखा जा सकता है। विकास के बाद, पी. यू. डी. के भीतर घर के मालिकों के संघों के शासी दस्तावेज अक्सर रखरखाव की अधिकांश जिम्मेदारियों को मालिकों को सौंप देते हैं, जिसमें कम से कम संभव जिम्मेदारी मानी जाती है। डिजाइन सिद्धांत न्यूनतम पार्सल आकार न्यूनतम पार्सल आकार की आवश्यकता आवासीय इकाइयों या एकड़ के संबंध में हो सकती है और विकास के प्रकार और स्थान दोनों के आधार पर भिन्न हो सकती है। यह देखते हुए कि न्यूनतम पार्सल आकार परियोजना अनुमोदन के लिए शायद ही कभी आवश्यक कारक हैं, इसके बजाय अधिकतम घनत्व आवश्यकताओं का उपयोग अक्सर किया जाता है, या तो प्रति एकड़ इकाइयों की अधिकतम संख्या या प्रति आवास इकाई न्यूनतम लॉट एकड़ पर ध्यान केंद्रित किया जाता है। अनुमत उपयोग अनुमत उपयोग आवासीय, वाणिज्यिक और औद्योगिक उपयोगों के लिए भूमि उपयोग के कुछ प्रतिशत को आवंटित करके निर्धारित किया जाता है। अक्सर, आवंटित राशि एक परिभाषित क्षेत्र के भीतर गैर-आवासीय उपयोगों के सापेक्ष आवासीय उपयोगों के प्रतिशत पर निर्भर करती है। घनत्व यह देखते हुए कि पी. यू. डी. एक निर्दिष्ट क्षेत्र में मिश्रित उपयोगों को एकीकृत करने पर ध्यान केंद्रित करते हैं, घनत्व की गणना संघीय आवास अधिनियम की भूमि उपयोग तीव्रता (एल. यू. आई.) रेटिंग के आधार पर की जाती है, जिसमें एकल, संख्यात्मक रेटिंग के भीतर फर्श क्षेत्र, खुली जगह, रहने की क्षमता और मनोरंजक स्थान शामिल हैं। पी. यू. डी. एस. में घरों में अक्सर घर के आसपास एक बड़ी, साझा खुली जगह के साथ-साथ एक छोटे, निजी यार्ड तक पहुंच शामिल होती है। क्लस्टर आवासीय घर और इमारतें घर के मालिकों को कम कीमतों के साथ, छोटी सड़कों से कम बुनियादी ढांचे की लागत के रूप में और एकल-परिवार, दो-परिवार, कई-परिवार आवास के मिश्रण की पेशकश करके भी प्रदान करती हैं। स्थानीय संपत्ति करों पर एक छोटा प्रभाव बनाए रखते हुए भूमि क्षेत्र कैसे उपलब्ध आवासीय आवास को बढ़ा सकता है, इसके लिए पी. यू. डी. को बड़े, एकल-परिवार क्षेत्र के लिए एक कानूनी विकल्प माना जा सकता है। अन्य क्षेत्रों के संरक्षण को सुनिश्चित करते हुए घरों को वाणिज्यिक और कार्यालय भूमि उपयोग के बगल में रखा जा सकता है। हालाँकि, घरों में अक्सर सामने के बरामदे के बजाय गैरेज दिखाई देते हैं, क्योंकि उन्हें अन्य पी. यू. डी. पहलों के माध्यम से बनाए गए छोटे स्ट्रिप मॉल के सापेक्ष परिधि में रखा जाता है। आकार को ध्यान में रखते हुए छोटे आकार के पी. यू. डी., जो आम तौर पर 250 एकड़ से कम होते हैं, विकास के मिश्रित उपयोग को बढ़ावा दे सकते हैं, लेकिन, क्योंकि वे आस-पास के विकास को प्रभावित करने के लिए बहुत छोटे हैं, आस-पास के परिधीय और ग्रामीण क्षेत्रों में फैलाव में योगदान कर सकते हैं। छोटे पी. यू. डी. में, केवल निवासियों के लिए खरीदारी की सुविधा प्रदान करना विकास के लिए टिकाऊ या व्यवहार्य नहीं हो सकता है। मध्यम आकार के पी. यू. डी., आम तौर पर 250 एकड़ से अधिक लेकिन 1000 एकड़ से कम, आस-पास के क्षेत्रों में विकासात्मक प्रभाव के बीच संतुलन बनाए रख सकते हैं, जबकि अभी भी पर्याप्त नकदी प्रवाह आवश्यकताओं को बनाए रख सकते हैं। मध्यम आकार के पी. यू. डी. वाणिज्यिक राजमार्गों और आवासीय क्षेत्रों के विकास में भी योगदान करते हैं, जिससे भूमि के छोटे क्षेत्रों को अधिक कुशलता से विकसित या उपयोग करने की क्षमता बढ़ सकती है। बड़े आकार के पी. यू. डी., आमतौर पर 1000 एकड़ से अधिक, फैलाव से संबंधित मुद्दों को नियंत्रित कर सकते हैं, फिर भी स्थानीय डेवलपर्स की प्रबंधन क्षमता पर भी दबाव डाल सकते हैं। पी. यू. डी. में उपलब्ध खुले स्थानों के संबंध में कई प्रावधान शामिल होने चाहिए, जिनमें सशर्त अनुमोदन पर, सार्वजनिक क्षेत्रों की मात्रा, स्थान और रखरखाव से संबंधित प्रावधान शामिल हैं। इस तरह के प्रावधानों के लिए अनुमोदन निम्नलिखित में से किसी एक द्वारा संतुष्ट किया जा सकता हैः आवास इकाइयों की एक विशिष्ट संख्या या सकल एकड़ के प्रत्यक्ष प्रतिशत के सापेक्ष न्यूनतम एकड़ की आवश्यकता को पूरा करना; सार्वजनिक, खुले स्थान के प्रस्तावित स्थान पर एक योजना बोर्ड से अनुमोदन; या निवासियों के बीच सह-हस्ताक्षरित रखरखाव समझौते-चाहे वह नगरपालिका या एक संगठित आवासीय समुदाय द्वारा हो, जैसे कि घर का मालिक संघ या सामुदायिक न्यास। इन उपरोक्त संशोधनों की आवश्यकता यह सुनिश्चित करने के लिए है कि सार्वजनिक उपयोग और पहुंच में आसानी के लिए खुली, सार्वजनिक भूमि, सुविधाओं, सुविधाओं और आवश्यकताओं को अच्छी तरह से रखा जाए। स्ट्रीट स्ट्रीट पैटर्न का उपयोग आवासीय समुदाय के पड़ोस के चरित्र को बदलने के लिए किया जा सकता है, विशेष रूप से डेवलपर्स को गैर-पी. यू. डी. ज़ोनिंग नियमों का पालन किए बिना इमारतों को लचीले ढंग से व्यवस्थित करने की अनुमति देकर। चौड़े, घुमावदार और कुल-डी-सैक सड़क पैटर्न उदाहरण हैं। इन सड़क, गोल सड़क पैटर्न का उपयोग डेवलपर्स को इमारतों को क्लस्टर करने और उपलब्ध खुली जगह को अधिकतम करने की अनुमति देता है। जब कोई समुदाय पी. यू. डी. को मंजूरी देता है तो मौजूदा सड़क और ब्लॉक पैटर्न, ऐतिहासिक संरक्षण और गैर-आवासीय, वाणिज्यिक उपयोगों के लिए भू-तल सड़क के मोर्चों के आरक्षण पर भी विचार किया जाता है। डिजाइन विशेषताओं का संयोजन एक विकास इकाई के भीतर उपयोगिताओं, मनोरंजक सुविधाओं, स्कूलों और उद्यानों जैसी कई सुविधाओं को शामिल करने का लचीलापन इस बात का प्रतिनिधित्व करता है कि कैसे अपरंपरागत, यूक्लिडियन ज़ोनिंग प्रथाएं भूमि के दिए गए टुकड़े की मिश्रित-उपयोग क्षमता को बढ़ा सकती हैं। पी. यू. डी. परियोजना योजनाओं के लिए आवासीय संतुलन की आवश्यकता होती है, जैसे कि एकल-परिवार के घर और अपार्टमेंट, और गैर-आवासीय आवश्यकताएं, यह सुनिश्चित करते हुए कि बातचीत करने वाले व्यक्ति और वाहन सुरक्षित रूप से, और आसानी से, पी. यू. डी. की विभिन्न इमारतों, स्थानों और सड़कों पर जाने में सक्षम हैं। ऐसे पी. यू. डी. का स्वामित्व और जिम्मेदारी या तो सार्वजनिक या निजी हो सकती है। संदर्भ शहरी योजना