Highest and best use
उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग (या उच्चतम या सर्वोत्तम उपयोग; एच. बी. यू.) अचल संपत्ति मूल्यांकन में एक अवधारणा है जो इरविंग फिशर जैसे प्रारंभिक अर्थशास्त्रियों के साथ उत्पन्न हुई, जिन्होंने अधिकतम उत्पादकता के विचार की अवधारणा की। "उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग" के सिद्धांत के अनुसार, किसी भी मामले में जहां वास्तविक संपत्ति का बाजार मूल्य मांगा जाता है, वह मूल्य उस उपयोग पर आधारित होना चाहिए जो किसी संपत्ति के लिए उच्चतम मूल्य का उत्पादन करेगा, चाहे उसका वास्तविक वर्तमान उपयोग कुछ भी हो। उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग की परिभाषा कनाडा का मूल्यांकन संस्थान उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग शब्द को इस प्रकार परिभाषित करता हैः संपत्ति का यथोचित संभावित और कानूनी उपयोग, जो भौतिक रूप से संभव है, उचित रूप से समर्थित है, और वित्तीय रूप से संभव है, और जिसके परिणामस्वरूप उच्चतम मूल्य प्राप्त होता है। मूल्यांकन संस्थान उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग को निम्नानुसार परिभाषित करता हैः खाली भूमि या एक बेहतर संपत्ति का यथोचित संभावित और कानूनी उपयोग जो भौतिक रूप से संभव है, उचित रूप से समर्थित है, वित्तीय रूप से व्यवहार्य है, और जिसके परिणामस्वरूप उच्चतम मूल्य प्राप्त होता है। चार मानदंड जिन्हें उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग को पूरा करना चाहिए, वे हैं कानूनी अनुमति, भौतिक संभावना, वित्तीय व्यवहार्यता और अधिकतम उत्पादकता। वैकल्पिक रूप से, भूमि या बेहतर संपत्ति का संभावित उपयोग-उपयोगकर्ता और उपयोग के समय के संबंध में विशिष्ट-जो पर्याप्त रूप से समर्थित है और उच्चतम वर्तमान मूल्य में परिणाम देता है। कुछ मामलों में, एक प्रस्तावित उपयोग उच्चतम और सबसे अच्छा उपयोग हो सकता है लेकिन कुछ लागत के लिए जो शुद्ध अर्थशास्त्र को बदल देता है। एक उदाहरण एक औद्योगिक रूप से उपयोग की जाने वाली साइट हो सकती है जिसका उपयोग अब ऊंची आवासीय इमारतों के लिए कानूनी रूप से किया जा सकता है, लेकिन इसे साफ करने (सुधारने) में इतना खर्च आएगा कि वर्तमान में उपयोग किया जाने वाला मूल्य अधिक है। उस स्थिति में, यदि इसे जारी रखा जा सकता है, तो मौजूदा औद्योगिक उपयोग सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग हो सकता है। कुछ मामलों में मूल्यांकनकर्ताओं को एक अनुमानित उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग के रूप में विशिष्ट निर्देश दिए जाते हैं। यह उपयोग एक वैध उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग के रूप में नीचे चर्चा किए गए परीक्षणों को पारित नहीं कर सकता है, और बहुत अच्छी तरह से एक अलग मूल्य का उत्पादन कर सकता है। इसका एक उदाहरण उद्यान भूमि मूल्यांकन हो सकता है, जिसमें मूल्यांकनकर्ता को अन्य सभी संभावित उपयोगों को नजरअंदाज करने का निर्देश दिया गया है। इसके अलावा, किसी संपत्ति का उच्चतम और सबसे अच्छा उपयोग एक विशिष्ट उपयोग (जैसे खुदरा या बहु परिवार) के बजाय उपयोगों का एक वर्ग (जैसे खुदरा या बहु परिवार) हो सकता है। फास्ट फूड रेस्तरां का विकास)। उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग का परीक्षण किसी संपत्ति की अधिकतम क्षमता का निर्धारण करने के लिए भूमि उपयोग डेवलपर्स को अक्सर संपत्ति विश्लेषण, पात्रता और बाधा विश्लेषण और बाजार विश्लेषण सहित तीन-चरणीय विश्लेषण शुरू करना पड़ता है। हालाँकि, किसी संपत्ति के उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग के रूप में माने जाने के लिए, किसी भी संभावित उपयोग को परीक्षणों की एक श्रृंखला में उत्तीर्ण होना चाहिए। उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग की सटीक परिभाषा अलग-अलग होती है, लेकिन आम तौर पर उपयोग निम्नलिखित होना चाहिएः कानूनी रूप से अनुमत शारीरिक रूप से संभव आर्थिक रूप से अधिकतम उत्पादक कानूनी रूप से अनुमत केवल वे उपयोग जो कानूनी रूप से अनुमत हैं, या हो सकते हैं, संभावित उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग हैं। यह उन उपयोगों को बाहर कर सकता है जो क्षेत्र निर्धारण, भूमि उपयोग योजना, सरकारी नियमों द्वारा निषिद्ध उपयोग, और विलेख प्रतिबंधों या समझौतों द्वारा निषिद्ध उपयोगों द्वारा अनुमत नहीं हैं, और बनने की संभावना नहीं है। एक उपयोग के साथ गुण जो मौजूदा क्षेत्र या अन्य संपत्ति नियमों से पहले के हैं, कानूनी रूप से गैर-अनुरूप हो सकते हैं। इस तरह के उपयोग आम तौर पर कानूनी होते हैं, भले ही वे वर्तमान क्षेत्र या अन्य नियमों को पूरा नहीं करते हैं। चूँकि उनका उपयोग इन नियमों से पहले होता है, वे "दादा-दादी" हैं। हालाँकि, ऐसे कुछ उपयोगों को पुनः प्रस्तुत नहीं किया जा सकता है यदि कानूनी रूप से गैर-अनुरूप सुधार एक निश्चित बिंदु से परे नष्ट या क्षतिग्रस्त हो जाता है। "कानूनी रूप से अनुमेय" एक मुश्किल वैचारिक परीक्षण हो सकता है, क्योंकि उन उपयोगों पर भी विचार किया जा सकता है जिनकी वर्तमान में अनुमति नहीं है। यह तब होता है जब एक उचित संभावना (कम से कम 50 प्रतिशत) होती है कि विनियमन, क्षेत्र निर्धारण, विलेख प्रतिबंध, आदि। प्रस्तावित उपयोग की अनुमति देने के लिए बदला जा सकता है। भौतिक रूप से संभव साइट के आकार, आकार, स्थलाकृति और अन्य विशेषताओं को देखते हुए कोई भी संभावित उपयोग भौतिक रूप से संभव होना चाहिए। उदाहरण के लिए, एक मंजिला गोदाम एक साइट पर फिट नहीं होगा; इसलिए, वह उपयोग भौतिक संभावना परीक्षण में विफल हो जाएगा। वित्तीय व्यवहार्यता किसी संपत्ति का उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग वित्तीय रूप से संभव होना चाहिएः किसी संपत्ति के प्रस्तावित उपयोग से निर्माण की लागत और विकासकर्ता के लिए लाभ को उचित ठहराने के लिए पर्याप्त राजस्व उत्पन्न होना चाहिए। एक बेहतर संपत्ति के मामले में, स्पष्ट शेष आर्थिक जीवन के साथ, वित्तीय व्यवहार्यता का सवाल कुछ हद तक अप्रासंगिक है। सीमित शेष आर्थिक जीवन के साथ एक बेहतर संपत्ति के मामले में, वित्तीय व्यवहार्यता का सवाल साइट के अधिकतम उत्पादक उपयोग का सवाल बन जाता है। यदि खाली के रूप में भूमि का मूल्य संपत्ति के मूल्य से अधिक है क्योंकि कम प्रत्यावर्तन/विध्वंस लागत में सुधार हुआ है, तो साइट का पुनर्विकास संपत्ति का अधिकतम उत्पादक उपयोग बन जाता है, और मौजूदा सुधारों का निरंतर उपयोग जो साइट के उच्चतम शुद्ध मूल्य का प्रतिनिधित्व नहीं करते हैं, उन्हें वित्तीय रूप से अव्यवहारिक माना जाता है। अधिकतम उत्पादक उपयोग अंत में, उपयोग से विकासकर्ता को उच्चतम शुद्ध लाभ (लाभ) प्राप्त होना चाहिए। एक संपत्ति जिसे अनुमानित रूप से आवासीय, वाणिज्यिक या औद्योगिक विकास के साथ विकसित किया जा सकता है, उसके उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग के रूप में उन उपयोगों में से केवल एक ही हो सकता है। ये तीन काल्पनिक विकास परिदृश्य अधिकतम उत्पादक उपयोग के परीक्षण को स्पष्ट करने के लिए अनुसरण करते हैं। साइट की कीमतः $100,000 (तीनों उदाहरणों में अपरिवर्तित रहता है) औद्योगिक गोदाम के निर्माण की लागतः औद्योगिक गोदाम का $750,000 बाजार मूल्यः औद्योगिक विकास के लिए $910,000 लाभः खुदरा पट्टी केंद्र के निर्माण की लागत 7 प्रतिशत खुदरा पट्टी केंद्र का बाजार मूल्यः खुदरा विकास के लिए $1,840,000 लाभः आवासीय कॉन्डोमिनियम के निर्माण की लागत 15 प्रतिशत आवासीय कॉन्डोमिनियम का बाजार मूल्यः आवासीय कॉन्डोमिनियम का बाजार मूल्यः आवासीय विकास के लिए $1,534,000 लाभः 18 प्रतिशत उदाहरणों से पता चलता है, भले ही खुदरा विकास के परिणामस्वरूप विकास के लिए समग्र उच्चतम बाजार मूल्य प्राप्त होता है, आवासीय विकास परिदृश्य के परिणामस्वरूप विकासकर्ता को उच्चतम शुद्ध लाभ मिलता है और यह इसे अधिकतम उत्पादक बनाता है। वास्तव में, पूंजी और श्रम की उपलब्धता पर अल्पकालिक बाधाएं, अन्य प्रमुख कारकों के बीच अपरिहार्य संघर्ष, साथ ही साथ विकासकर्ताओं की प्रवृत्ति और अनुभव, अक्सर ऐसे विकास की ओर ले जाते हैं जो अधिकतम उत्पादक नहीं होते हैं, लेकिन एक समझौता होते हैं। वे पर्याप्त उत्पादक और इतने सुरक्षित हैं कि विकासकर्ता आगे बढ़ता है, लेकिन वे अधिकतम उत्पादक नहीं हैं। जेम्स ग्रासकैम्प ने पूरी तरह से एक मॉडल विकसित किया जो इस वास्तविकता को अधिक स्पष्ट रूप से दर्शाता है, और इसे सबसे संभावित उपयोग कहा। उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग का परीक्षण एक बेहतर संपत्ति पर लागू किया जाता है, जैसे कि बेहतर और खाली दोनों। खाली संपत्तियों को आम तौर पर केवल खाली परीक्षा के रूप में दिया जाता है। खाली के रूप में उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग समान या बेहतर के रूप में उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग के रूप में भिन्न हो सकता है। बेहतर गुणों के लिए, लागू किया गया पहला विश्लेषण इस धारणा के आधार पर संपत्ति का उपयोग है कि पार्सल खाली है। फिर, विश्लेषण उस उपयोग पर केंद्रित होता है जो संपत्ति से किया जाना चाहिए क्योंकि इसमें वर्तमान में सुधार किया गया है। मौजूदा सुधार उच्चतम और खाली होने पर सर्वोत्तम उपयोग से किस हद तक भिन्न होते हैं, यह किसी भी कार्यात्मक अप्रचलन की सीमा को प्रकट करता है। इसके अलावा, मौजूदा सुधारों के संबंध में तीन संभावित कार्य किए जा सकते हैंः मौजूदा सुधारों को बनाए रखना, सुधारों का संशोधन या साइट की विकास योजना, या सुधारों को ध्वस्त करना और हटाना। उदाहरण के लिए, आवासीय उपयोग के लिए ज़ोन किए गए क्षेत्र में घर ए का खाली के रूप में सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग हो सकता है और बेहतर के रूप में सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग हो सकता है जो दोनों आवासीय हैं। व्यावसायिक रूप से ज़ोन किए गए क्षेत्र में एक समान घर बी का सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग हो सकता है जैसा कि एक वाणिज्यिक विकास के लिए विकास के रूप में खाली है, और सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग एकल परिवार निवास के रूप में निरंतर उपयोग के लिए हो सकता है। यदि "हाउस बी" में खाली वाणिज्यिक लॉट का मूल्य एक निवास के रूप में घर के मूल्य से अधिक हो जाता है, तो इस संपत्ति का समग्र उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग वाणिज्यिक लॉट का खाली मूल्य होगा। उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि "हाउस बी" का मूल्य 200,000 डॉलर के घर के रूप में है, और साइट का मूल्य 250,000 डॉलर के वाणिज्यिक लॉट के रूप में है, जिसमें घर को ध्वस्त करने और साइट को 25,000 डॉलर में तैयार करने की लागत है। साइट का उच्चतम और सबसे अच्छा उपयोग घर को ध्वस्त करना और साइट को वाणिज्यिक स्थल के रूप में बेचना है। बाजार मूल्य $225,000 ($250,000 स्थल मूल्य माइनस $25,000 विध्वंस लागत) होगा। हालाँकि, यदि विध्वंस की लागत $55,000 तक बढ़ जाती है, तो सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग मौजूदा आवासीय उपयोग होगा, क्योंकि एक वाणिज्यिक लॉट (अब $195,000) के रूप में मूल्य निवास के रूप में मौजूदा मूल्य से अधिक नहीं होगा। यह संपत्ति का उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग होगा, भले ही यह वास्तव में मौजूद चीज़ों के विपरीत हो। भले ही घर को ध्वस्त नहीं किया गया हो और साइट को एक वाणिज्यिक लॉट के रूप में बेचा गया हो, सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग वाणिज्यिक लॉट का उपयोग है। संपत्ति का बाजार मूल्य इस काल्पनिक रूपांतरण से संचालित होता है, भले ही यह कभी न हो, इस उपयोगिता के कारण कि यह संभावित रूपांतरण एक खरीदार के लिए लाएगा। आर्थिक सिद्धांत उपयोगिता और प्रतिस्थापन की आर्थिक अवधारणाएँ उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग विश्लेषण को प्रेरित करती हैं। किसी संपत्ति का उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग संभावित खरीदार के लिए उसकी उपयोगिता निर्धारित करता है। एक खरीदार एक ही उपयोगिता के साथ एक प्रतिस्पर्धी संपत्ति की तुलना में किसी संपत्ति के लिए अधिक भुगतान नहीं करेगा, जबकि एक विक्रेता एक तुलनीय संपत्ति के किसी अन्य विक्रेता से कम नहीं स्वीकार करेगा। अन्य विचार एच. बी. यू. एक ऐसी इकाई की पहचान करने के लिए एक पदनाम है जिसका उच्च मूल्य हो सकता है यदि इसका उपयोग किसी अन्य उद्देश्य के लिए किया जाता है। कई अन्य समान अवधारणाएँ हैं जो व्यावसायिक मूल्यांकन अभ्यास (यू. एस. पी. ए. पी.) के समान मानकों में बताए गए अचल संपत्ति मूल्यांकन से संबंधित क्षेत्रों में उपयोग की जाती हैं। एक उदाहरण उच्च और बेहतर उपयोग (एच. बी. यू.) है, जैसा कि नीचे बताया गया है। यूएस फिश एंड वाइल्डलाइफ सर्विस के साथ काम करने वाली एक संस्था द्वारा तैयार किए गए एक लेख के अनुसार, जिसे यूनाइटेड स्टेट्स फिश एंड वाइल्डलाइफ सर्विस वेबसाइट पर पोस्ट किया गया थाः "इन्हें (एचबीयू) ऐसी भूमि के रूप में परिभाषित किया गया है जो मनोरंजन और संरक्षण जैसी अपनी गैर-लकड़ी सुविधाओं के लिए उच्च मूल्य रखती है।" अमेरिकन सोसाइटी ऑफ फार्म मैनेजर्स एंड रूरल अप्रेजर्स (एएसएफएमआरए), अमेरिकन सोसाइटी ऑफ अप्रेजर्स (एएसए) और अप्रेजल इंस्टीट्यूट जैसे संगठनों ने अपने सदस्यों को यह कहते हुए मार्गदर्शन जारी किया है कि उपरोक्त जैसी गैर-आर्थिक मूल्यांकन अवधारणाओं का उपयोग विशिष्ट मूल्यांकन कार्यों में संलग्न होने पर बाजार मूल्य और उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग जैसी अवधारणाओं के संबंध में नहीं किया जाना चाहिए। हालांकि, वैकल्पिक मूल्यांकन मेट्रिक्स के समर्थक बताते हैं कि विशुद्ध रूप से आर्थिक परिप्रेक्ष्य के माध्यम से भूमि का मूल्यांकन अक्सर जनता के लिए महत्वपूर्ण लाभों जैसे कि स्वच्छ पानी, सुखद दृश्य, कटाव नियंत्रण और मनोरंजन को पकड़ने में विफल रहता है। सार्वजनिक हित मूल्य संभावित रूप से सबसे प्रसिद्ध वैकल्पिक मूल्यांकन अवधारणा है और कई लेखकों द्वारा चर्चा की गई है और विशेष रूप से संघीय भूमि अधिग्रहण के लिए समान मानकों (यूएएसएफएलए) में संबोधित किया गया है। मूल्यांकन में, एक इकाई का मूल्यांकन अधिकतम मूल्य और राजस्व बढ़ाने के लिए उसके उच्चतम या सर्वोत्तम उपयोग पर किया जाता है। हालाँकि, अपने उच्चतम या सर्वोत्तम उपयोग पर किसी इकाई का मूल्य उसके वर्तमान उपयोग में किसी इकाई के मूल्य से अधिक नहीं हो सकता है यदि इकाई को एक अलग उपयोग में बदलने के लिए उपचार की आवश्यकता है। यह भी देखें भूमि मूल्य कर संदर्भ अचल संपत्ति का मूल्यांकन, 12वां संस्करण, मूल्यांकन संस्थान द्वारा बाहरी लिंक "उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग और मूल्य के बुनियादी सिद्धांत", कामा संसाधन और प्रौद्योगिकी एल. एल. पी. जर्मन रियल एस्टेट मूल्यांकन कंपनी रियल एस्टेट मूल्यांकन