Residential cluster development
एक आवासीय समूह विकास, या खुला स्थान विकास, एक विकास स्थल पर आवासीय संपत्तियों का समूह है ताकि अतिरिक्त भूमि का उपयोग खुले स्थान, मनोरंजन या कृषि के रूप में किया जा सके। यह उपखंड विकास में तेजी से लोकप्रिय हो रहा है क्योंकि यह विकासकर्ता को भूमि पर बहुत कम खर्च करने और अलग किए गए घरों के लिए प्रति इकाई बहुत समान मूल्य प्राप्त करने की अनुमति देता है। हालाँकि, साझा उद्यान क्षेत्र संघर्ष का एक स्रोत हो सकते हैं। दावा किए गए लाभों में अधिक हरा-भरा/सार्वजनिक स्थान, निकट समुदाय और एक इष्टतम तूफान जल प्रबंधन शामिल हैं। क्लस्टर विकास को अक्सर योजना संबंधी आपत्तियों का सामना करना पड़ता है। "क्लस्टर विकास" के लेखक विलियम एच. व्हाइट के अनुसार समूह विकास दो प्रकार के होते हैंः टाउनहाउस विकास और सुपर विकास। टाउनहाउस विकास के उदाहरणों में मोरेल पार्क, फिलाडेल्फिया, पेंसिल्वेनिया, रिचमंड में हार्टशोन और श्रेवेपोर्ट में डडली स्क्वायर शामिल हैं। सुपर डेवलपमेंट के उदाहरणों में रेस्टन, वर्जीनिया, क्रॉफ्टन, मैरीलैंड और वर्जीनिया में अमेरिकाना फेयरफैक्स शामिल हैं। पृष्ठभूमि कई मायनों में, मध्ययुगीन गाँव से लेकर न्यू इंग्लैंड शहर तक के प्रारंभिक समुदायों से समूह विकास का अभ्यास किया जाता रहा है। हालाँकि, इसे एक आधुनिक अवधारणा के रूप में केवल उपनगरीय फैलाव और अलग-अलग घर के विकास की सर्वव्यापीता की शुरुआत से औपचारिक रूप दिया गया था। समूह विकास का विचार पारंपरिक उपखंड के विकल्प के रूप में बनाया गया था। समूह विकास का पहला सचेत अनुप्रयोग 1928 में रेडबर्न, न्यू जर्सी में हुआ था। यह अंग्रेजी योजना और एबेनेज़र हॉवर्ड के गार्डन सिटी आंदोलन पर आधारित था, लेकिन समूह विकास के सिद्धांतों का उपयोग किया। रेडबर्न के बाद, न्यू जर्सी के कई अन्य शहरों ने उन सिद्धांतों को अपनी योजना में लागू किया, विशेष रूप से हिल्सबोरो, न्यू जर्सी में विलेज ग्रीन और साउथ ब्रंसविक में ब्रंसविक हिल। देश के बाकी हिस्सों में समूह विकास का उपयोग मुख्य रूप से मैरीलैंड और वर्जीनिया में बढ़ा, विशेष रूप से रेस्टन और अमेरिकन फेयरफैक्स काउंटी में। वर्तमान में समूह विकास पूरे संयुक्त राज्य में लागू किया जाता है। मिनेसोटा, इलिनोइस, ओहियो और विस्कॉन्सिन जैसे शहरी फैलाव के साथ महत्वपूर्ण समस्याओं वाले मध्य पश्चिमी राज्यों में इसके लिए विशेष रूप से एक मजबूत धक्का है। क्लस्टर विकास, जिसे संरक्षण विकास के रूप में भी जाना जाता है, एक स्थल योजना दृष्टिकोण है जो पारंपरिक उपखंड विकास का एक विकल्प है। यह कम प्रभाव वाले विकास की एक प्रथा है जो एक प्रस्तावित उपखंड में आवासीय संपत्तियों को एक साथ समूहित करती है ताकि बाकी भूमि का उपयोग खुले स्थान, मनोरंजन या कृषि के लिए किया जा सके। क्लस्टर विकास एक नियोजित इकाई विकास (पी. यू. डी.) से अलग होता है, जिसमें आवासीय, वाणिज्यिक, औद्योगिक या अन्य उपयोगों का मिश्रण होता है, लेकिन क्लस्टर विकास मुख्य रूप से आवासीय क्षेत्रों पर केंद्रित होता है। क्लस्टर विकास का उद्देश्य हैः एकीकृत साइट डिजाइन को बढ़ावा देना जो प्राकृतिक विशेषताओं के लिए विचारशील हो और विकास स्थल की स्थलाकृति पर्यावरण की दृष्टि से संवेदनशील क्षेत्रों की रक्षा करे, साथ ही साथ महत्वपूर्ण प्राकृतिक विशेषताओं, प्रमुख कृषि भूमि और खुले स्थान को स्थायी रूप से संरक्षित करने के साथ-साथ साइट पर अभेद्य सतहों के क्षेत्र को कम करके गैर-बिंदु स्रोत प्रदूषण को कम करें, बुनियादी ढांचे पर बचत लागत को प्रोत्साहित करें और रखरखाव जैसे कि उस क्षेत्र को कम करना जिसे पक्का करने की आवश्यकता है और उपयोगिताओं को कम करने की आवश्यकता है, प्राथमिक उद्देश्य खुले स्थान, मनोरंजन और अधिक सामाजिक संपर्क के लिए अधिक क्षेत्र बनाना है। क्लस्टर विकास के आर्थिक लाभों में निर्माण के लिए कम बुनियादी ढांचा होना शामिल हो सकता है-कम सड़कें, सीवर और उपयोगिता लाइनें। आवास के समूहों के उच्च घनत्व का मतलब सार्वजनिक परिवहन जैसी सेवाओं के लिए अधिक दक्षता भी है, और यह साइकिल के उपयोग में वृद्धि और पैदल चलने वालों के प्रोत्साहन को भी बढ़ावा दे सकता है। इस प्रकार के विकास द्वारा उपलब्ध कराई गई अतिरिक्त खुली जगह उद्यानों, पगडंडियों और समुदाय समर्थित कृषि के लिए जगह छोड़ती है। द्वितीय विश्व युद्ध के बाद, शहरों से उपनगरों में पलायन अमेरिका में एक प्रमुख प्रवृत्ति बन गई। लोग किसी भी भूमि का अधिग्रहण कर रहे थे जो उन्हें मिल सकती थी; परिणामस्वरूप डेवलपर्स ने विकास स्थलों पर जितना हो सके उतने लॉट निचोड़ने का प्रयास किया। तब समुदायों ने किसी स्थल पर अनुमत इकाइयों की संख्या और घनत्व को सीमित करने के लिए क्षेत्राधिकार नियमों का विकास किया। हालाँकि इस क्षेत्र ने समुदायों के लिए भूमि को संरक्षित किया और कुछ हद तक भूमि को विकास से संरक्षित किया, लेकिन यह वही था जो अंततः उपनगरीय फैलाव का कारण बना जैसा कि हम आज जानते हैं। यह वह क्षेत्र है जिसमें समूह विकास संशोधन करने का प्रयास करता है, और यह प्राथमिक मुद्दा है जिसका यह सामना करता है। अधिकांश नगर पालिकाओं ने क्षेत्र स्थापित किया है जो डेवलपर्स, योजना बोर्डों और समुदायों को केवल इस पारंपरिक उपखंड विकास का उपयोग करने के लिए प्रतिबंधित करता है। इस प्रकार, निर्धारित मानक, प्रक्रिया से परिचित होने और कुछ नया करने के डर के कारण पारंपरिक विकास के अभ्यास को बदलना मुश्किल है। इसके जवाब में, अमेरिकन प्लानिंग एसोसिएशन जैसे समूहों ने एक मॉडल अध्यादेश विकसित किया है जो समूह विकास के लिए रूपरेखा प्रदान करता है। इस अध्यादेश को प्रशासनिक रूप से लागू करना मुश्किल नहीं है, लेकिन राजनीतिक रूप से, रूढ़िवादी प्रतिरोध के कारण यह समस्याग्रस्त है। व्यक्तिगत स्थान के बारे में लोगों की धारणा का इस प्रतिरोध के साथ एक बड़ा हिस्सा है। कई मामलों में लोगों ने एक बड़ी संपत्ति रखने के इरादे से उपनगरों में रहने का विकल्प चुना; इसलिए, उन व्यक्तियों को एक साथ रहने के लिए राजी करना मुश्किल है। लोगों को छोटे आकार और उच्च घनत्व वाले जीवन को स्वीकार करने के लिए आश्वस्त करना समूह विकास की सबसे बड़ी बाधाओं में से एक है। इस बाधा को ज्यादातर उचित साइट डिजाइन के साथ दूर किया जा सकता है, जो घरों को निर्बाध दृश्य और प्रभावी निजी स्थान प्रदान करता है। लोगों को बेहतर समुदाय और खुले स्थान के लाभों के बारे में शिक्षित करने के साथ-साथ धारणाओं को बदलने के लिए प्रोत्साहन के रूप में काम कर सकते हैं। क्लस्टर विकास के लिए एक अतिरिक्त बाधा छोटे लॉट आकार बनाने में कठिनाई है जब कोई नगरपालिका सीवर प्रणाली नहीं है। जब सेप्टिक प्रणालियों का उपयोग किया जाता है, तो प्रत्येक भवन पर एक लीच क्षेत्र के लिए पर्याप्त भूमि उपलब्ध होनी चाहिए (कभी-कभी दो लीच क्षेत्रों के लिए भूमि की आवश्यकता होती है, अतिरिक्त भूमि को बैक-अप के रूप में अलग रखा जाता है)। आवश्यक भूमि की मात्रा सेप्टिक प्रणाली के आकार और मिट्टी की स्थिति के अनुपात में होती है, जिससे अपशिष्ट जल को सुरक्षित रूप से जमीन में रिसने की अनुमति मिलनी चाहिए। जिन क्षेत्रों में कुएँ के पानी का उपयोग किया जाता है, वहाँ कुएँ को लीच क्षेत्र से पर्याप्त रूप से अलग करने के लिए अतिरिक्त लॉट क्षेत्र की आवश्यकता हो सकती है। इससे न्यूनतम लॉट आकार या उससे अधिक हो सकते हैं, जिससे समूह का विकास मुश्किल हो जाता है। हालांकि, विकास के लिए एक पैकेज अपशिष्ट जल उपचार संयंत्र (डब्ल्यू. डब्ल्यू. टी. पी.) स्थापित करना (जो एक छोटे समूह संयंत्र के रूप में कार्य करता है, व्यक्तिगत सेप्टिक टैंकों की आवश्यकता को समाप्त करता है) या प्रत्येक सेप्टिक प्रणाली के साथ जैव फ़िल्टर का उपयोग करना छोटे आकार को स्वीकार्य बनाता है। इसके अलावा, एक पैकेज डब्ल्यू. डब्ल्यू. टी. पी. प्रदान करने से क्लस्टर के लिए संग्रह सीवर लाइनों का व्यास और गहराई कम हो जाती है, इस प्रकार बुनियादी ढांचे की समग्र लागत कम हो जाती है। समूह विकास के साथ अंतिम प्राथमिक मुद्दा खुले, मनोरंजक और कृषि स्थान से निपटने का मुद्दा है। ये क्षेत्र कई मायनों में लाभ के रूप में काम करते हैं लेकिन ऐसे मुद्दे भी हैं जिनसे निपटने की आवश्यकता है। खुले और मनोरंजक स्थान के रखरखाव के लिए घर के मालिकों के संघों के गठन की आवश्यकता होती है जो करों, बीमा और सामान्य रखरखाव के लिए शुल्क की आवश्यकता होती है। यह एक विशिष्ट उपखंड के तहत आवश्यक नहीं होगा, लेकिन लोगों का अपना रखरखाव खर्च होगा। जहाँ तक कृषि की बात है, लोग तब तक इसके बगल में रहने का आनंद लेते हैं जब तक कि उर्वरक या कीटनाशक लगाने की आवश्यकता न हो। इस तथ्य से बचा नहीं जा सकता है, लेकिन समूह विकास के उचित उपयोग के माध्यम से, कृषि भूमि और आवासीय संपत्तियों के बीच व्यापक अंतराल और बाधाएं हो सकती हैं, जो अवांछित उपोत्पादों के संपर्क को सीमित कर देगी। अनुप्रयोग क्लस्टर विकास के लिए मॉडल अध्यादेश अमेरिकन प्लानिंग एसोसिएशन द्वारा जारी स्मार्ट ग्रोथ कोड में धारा 4.7 है। आवासीय क्लस्टर विकास की अवधारणा को पेश करने के साथ-साथ, अध्यादेश आवेदन, स्थल योजना और कार्यान्वयन की प्रक्रिया को रेखांकित करता है। समूह विकास के अनुप्रयोग के लिए प्राथमिक आवश्यकताएं यह हैं कि सभी प्रमुख या सहायक उपयोगों की अनुमति है और बहु-परिवार आवास, डुप्लेक्स और टाउनहाउस की अनुमति है। साथ ही व्यक्तिगत लॉट के विपरीत पूरे स्थल पर अधिकतम लॉट कवरेज, फर्श क्षेत्र अनुपात, भवन की ऊंचाई और पार्किंग आवश्यकताओं का अनुप्रयोग। एक समूह विकास के प्रावधानों के लिए आवश्यक है कि साइट कम से कम 2 से है और इसमें कम से कम लॉट आयाम नहीं हैं; इसके अलावा प्रत्येक घर कम से कम यार्ड के साथ सड़क से अधिक नहीं हो सकता है। प्रत्येक लॉट पर एक से अधिक प्रमुख इमारतों को रखने की क्षमता भी होनी चाहिए, और अंत में कम से कम 25 प्रतिशत साइट का उपयोग खुले स्थान के लिए किया जाता है। आवेदन में शामिल, स्थल योजना में सड़क और फुटपाथ लेआउट, प्रस्तावित आवास इकाइयों की अधिकतम संख्या और प्रकार, और गणना के साथ वे कितने क्षेत्र पर कब्जा करेंगे; साथ ही साथ पार्किंग का क्षेत्र, खुला स्थान और अन्य सहायक उपकरण शामिल होना आवश्यक है। आवासों की अनुमत राशि की गणना करने के लिए, एक एकड़ के एकड़ और दसवें हिस्से में साइट के सकल क्षेत्र को मापना चाहिए, फिर सार्वजनिक और निजी सड़कों के सकल क्षेत्र को घटाना चाहिए और सार्वजनिक समर्पित सुधार करना चाहिए; शेष निर्माण योग्य क्षेत्र होगा। फिर शुद्ध निर्माण योग्य क्षेत्र को सबसे छोटे न्यूनतम लॉट आकार से विभाजित करें; इस संख्या को निकटतम निचली संख्या में गोल करें और यह आंकड़ा इकाइयों की अधिकतम संख्या होगी। डिजाइन विशेषताएँ समूह विकास में विभिन्न विशिष्ट डिजाइन विशेषताएँ हैं विशेष रूप सेः प्राकृतिक विशेषताओं/स्थलाकृति पर विचार, छोटे लॉट आकार, कुल-डी-सैक्स का उपयोग, और कुछ अपशिष्ट/तूफान जल प्रबंधन तकनीकों का उपयोग। साइट डिजाइन के साथ-साथ, अपशिष्ट/तूफान जल प्रबंधन डिजाइन सुविधाएँ क्लस्टर विकास का एक प्रमुख पहलू हैं। भूमि जल प्रवाह को अधिकतम करके और अपवाह को धीमा करने, पकड़ने और उपचार करने के लिए भूमि रूपों और पौधों के रणनीतिक उपयोग से, अधिकांश तूफानी जल को नियंत्रित किया जा सकता है। साथ ही, अपशिष्ट जल से निपटने के लिए कई विकल्प हैं। सामुदायिक जल निकासी क्षेत्र, सिंचाई प्रणाली और पैकेज संयंत्र जैसी तकनीकें बुनियादी ढांचे की लागत को नाटकीय रूप से कम कर सकती हैं और पर्यावरण में सुधार कर सकती हैं। संदर्भ व्हाइट, विलियम। क्लस्टर विकास 1964 ए. पी. ए., स्मार्ट ग्रोथ कोड 2 भी देखें नियोजित इकाई विकास पर्यावरण योजना नई शहरीकरण शहरी योजना