Alt-A
एक ऑल्ट-ए बंधक, वैकल्पिक ए-पेपर के लिए छोटा, एक प्रकार का अमेरिकी बंधक है, जिसे विभिन्न कारणों से ए-पेपर या "प्राइम" की तुलना में जोखिम भरा माना जाता है, और सबसे जोखिम वाली श्रेणी "सबप्राइम" की तुलना में कम जोखिम भरा माना जाता है। इन कारणों से, साथ ही कुछ मामलों में उनके आकार के लिए, ऑल्ट-ए ऋण फैनी माई या फ़्रेडी मैक द्वारा खरीद के लिए पात्र नहीं हैं। ऑल्ट-ए ब्याज दरें, जो ऋण जोखिम द्वारा निर्धारित की जाती हैं, इसलिए प्राइम और सबप्राइम गृह ऋणों के बीच होती हैं, हालांकि ऑल्ट-ए की कोई एकल स्वीकृत परिभाषा नहीं है। आम तौर पर ऑल्ट-ए बंधक पूर्ण प्रलेखन से कम, औसत क्रेडिट स्कोर, उच्च ऋण-से-मूल्य, और अधिक निवेश संपत्तियों और द्वितीयक घरों वाले उधारकर्ताओं द्वारा चिह्नित किए जाते हैं। ए-माइनस ऑल्ट-ए से संबंधित है, कुछ ऋणदाता उन्हें समान रूप से वर्गीकृत करते हैं, लेकिन ए-माइनस को पारंपरिक रूप से 680 से कम के एफ. आई. सी. ओ. स्कोर वाले बंधक उधारकर्ताओं के रूप में परिभाषित किया जाता है, जबकि ऑल्ट-ए को पारंपरिक रूप से पूर्ण प्रलेखन की कमी वाले ऋण के रूप में परिभाषित किया जाता है। ऑल्ट-ए बंधक में उत्कृष्ट ऋण हो सकता है लेकिन अन्य कारणों से अंडरराइटिंग मानदंडों को पूरा नहीं कर सकता है। पिछले दशक के दौरान, ऑल्ट-ए बंधक की एक महत्वपूर्ण राशि संपत्ति की खरीद के बजाय पुनर्वित्त के परिणामस्वरूप हुई। ऑल्ट-ए ऋणों को वैकल्पिक प्रलेखन ऋणों के साथ भ्रमित नहीं किया जाना चाहिए, जिन्हें आम तौर पर प्रासंगिक जानकारी को सत्यापित करने के लिए विभिन्न दस्तावेजों के उपयोग के बावजूद पूर्ण प्रलेखन ऋणों के समान जोखिम माना जाता है। सबप्राइम बंधक के साथ, ऑल्ट-ए बंधक का एक बड़ा हिस्सा बैंकों और बचत के बजाय विशेष ऋणदाताओं द्वारा उत्पन्न किया जाता है। ऑल्ट-ए की विशेषताएँ अमेरिकी बंधक उद्योग के भीतर, विभिन्न बंधक उत्पादों को आम तौर पर इस बात से परिभाषित किया जाता है कि वे सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (जी. एस. ई.) फैनी माए और फ़्रेडी मैक द्वारा गारंटीकृत "अनुरूप" या "एजेंसी" बंधक के प्रकारों से कैसे भिन्न होते हैं। ऐसे कई कारक हैं जो बंधक को जी. एस. ई. के पारंपरिक ऋण दिशानिर्देशों के तहत अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते हैं, भले ही उधारकर्ता की साख आमतौर पर मजबूत हो। कुछ अधिक महत्वपूर्ण कारक हैंः उधारकर्ता की आय और परिसंपत्ति प्रलेखन में कमी (उदाहरण के लिए, "बताई गई आय", "बताई गई परिसंपत्तियां", "कोई आय सत्यापन नहीं") उधारकर्ता का ऋण-से-आय अनुपात जो फैनी या फ़्रेडी उधारकर्ता को ऋण के लिए अनुमति देगा, परिसंपत्तियों और संपत्ति के प्रकार को वित्तपोषित किया जा रहा है एक "एजेंसी" ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए बहुत सारी समस्याओं के साथ ऋण इतिहास, लेकिन इतने अधिक नहीं कि एक सबप्राइम ऋण की आवश्यकता हो (उदाहरण के लिए, कम एफ. आई. सी. ओ. स्कोर या गंभीर अपराध, लेकिन कोई हालिया शुल्क-बंद या दिवालियापन नहीं) संपत्ति, अधिभोग या उधारकर्ता विशेषताओं के लिए एजेंसी सीमा से ऊपर मूल्य अनुपात (उधार ली गई संपत्ति की कीमत का प्रतिशत) ऋण इस तरह से शामिल है। उधारकर्ता के विचार एक व्यक्ति का राज्य आय बंधक का अनुरोध करने का एक उदाहरण आय के कई और अलग-अलग स्रोतों वाला व्यक्ति है जिसे दस्तावेज बनाने के लिए भारी मात्रा में कागजी कार्रवाई की आवश्यकता होगी, जैसे कि स्व-रोजगार या निवेश से आय। ध्यान दें कि कम किए गए प्रलेखन ऋणों के लिए अभी भी आवश्यक है कि उधारकर्ता आवेदन पर आय को सत्यापित करने के लिए आंतरिक राजस्व सेवा से यादृच्छिक रूप से अपने कर रिटर्न का आदेश देने के लिए ऋणदाता को अधिकृत करें। समान प्रलेखन सुविधाएँ "सबप्राइम" दिशानिर्देशों के तहत उपलब्ध हैं, और इसी तरह की सुविधाएँ एजेंसी दिशानिर्देशों के तहत भी उपलब्ध हो सकती हैं। ऑल्ट-ए और सबप्राइम इस बात में भिन्न होते हैं, आम तौर पर, एक ऑल्ट-ए उधारकर्ता के पास "अनुरूप" बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए पर्याप्त वित्तीय प्रोफ़ाइल होती, अगर केवल यह ऊपर उल्लिखित कारकों में से एक के लिए नहीं होता, जबकि एक सबप्राइम उधारकर्ता असाधारण रूप से कमजोर ऋण, आय या परिसंपत्ति विशेषताओं से पीड़ित होता। हालांकि, ऐसे मामलों में जहां उधारकर्ता, संपत्ति और ऋण विशेषताएँ एजेंसी के दिशानिर्देशों को विशेष रूप से अच्छी तरह से पूरा करती हैं, फैनी और फ़्रेडी की स्वचालित पूर्व-अनुमोदन प्रणालियाँ आम तौर पर बिना किसी अतिरिक्त लागत के स्वचालित रूप से कम प्रलेखन सुविधाओं को प्रदान करती हैं। मजबूत उधारकर्ताओं के लिए अपने आवेदनों में तेजी लाने के लिए अधिक महंगे ऑल्ट-ए या सबप्राइम ऋण आवश्यक नहीं हैं। कम प्रलेखन सुविधाओं के अलावा, ऑल्ट-ए दिशानिर्देश आमतौर पर उधारकर्ताओं को ऋण स्कोर, आय और परिसंपत्ति स्तरों से संबंधित एजेंसी दिशानिर्देशों की तुलना में अधिक लचीलापन प्रदान करते हैं। इस प्रकार एक उधारकर्ता जिसका वित्तीय विवरण अनुरोधित ऋण शर्तों के लिए एजेंसी के दिशानिर्देशों को पूरा नहीं कर सकता है, वह अभी भी ऑल्ट-ए दिशानिर्देशों के तहत पात्र हो सकता है। संपत्ति और अधिभोग पर विचार उधारकर्ता के ऋण और वित्तीय विवरण के अलावा, जी. एस. ई. मानक भी आम तौर पर सबसे सख्त होते हैं कि किसी दी गई संपत्ति के प्रकार का कितना मूल्य या खरीद मूल्य मालिक के कब्जे वाले, दूसरे ("छुट्टी") और गैर-मालिक के कब्जे वाले ("निवेश") घरों पर उधार देने की अनुमति है, और किन शर्तों के तहत। किसी दिए गए उधारकर्ता के प्रोफाइल के साथ इन संपत्ति और अधिभोग कारकों का संयोजन ऋण को एजेंसी-अनुरूप ऋणों की "प्रमुख" श्रेणी से बाहर और ऑल्ट-ए और सबप्राइम जैसी कम कठोर श्रेणियों में स्थानांतरित कर सकता है। उदाहरण के लिए, फैनी माए किसी विशेष क्षेत्र में एकल परिवार के दूसरे घरों पर किसी विशेष ऋणदाता द्वारा दिए गए आय, संपत्ति और ऋण सीमा के भीतर उधारकर्ताओं के लिए एक विशेष अधिकतम एल. टी. वी. पर किए गए सभी ऋणों को खरीदने के लिए सहमत हो सकती है। उन सीमाओं से परे उधारकर्ताओं, या जो दूसरे घरों के लिए उस अधिकतम एल. टी. वी. से अधिक ऋण चाहते हैं, उन्हें ऑल्ट-ए ऋण के लिए आवेदन करने की आवश्यकता होगी। आय, परिसंपत्ति और ऋण सीमा से आगे भी उधारकर्ताओं को सबप्राइम वित्तपोषण पर विचार करने की आवश्यकता हो सकती है-2008 तक इसे ढूंढना मुश्किल है। ऑल्ट-ए ऋण के समान, जंबो और सुपर-जंबो श्रेणियां आम तौर पर उधारकर्ता की पात्रता के लिए एजेंसी और ऑल्ट-ए दिशानिर्देशों के एक समामेलन का उपयोग करती हैं, जबकि जी. एस. ई. द्वारा अनुमत राशि की तुलना में बड़ी अधिकतम ऋण राशि की अनुमति देती हैं (2023 तक, अलास्का, हवाई, गुआम और यू. एस. वर्जिन द्वीप समूह के बाहर एक परिवार के घर के लिए 726,200 डॉलर)। जोखिम का पुनर्मूल्यांकन 2007 में शुरू हुए सबप्राइम बंधक संकट के दौरान, ऑल्ट-ए बंधक विशेष जांच के दायरे में आया। ऑल्ट-ए ऋण से जुड़ी एक समस्या ऋण के लिए अनुमोदित होने के लिए आवश्यक प्रमाण या दस्तावेजों की कमी है। इस प्रकार, ऋणदाता उधारकर्ताओं को एक बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए अपनी आय या परिसंपत्तियों को कम करने का सुझाव देने के लिए इच्छुक हो सकते हैं; लंबे समय में, उधारकर्ता अपने भुगतान को वहन करने में असमर्थ हो सकते हैं लेकिन ऋणदाता अभी भी भारी लाभ एकत्र करते हैं। क्योंकि ऑल्ट-ए ऋण अधिकांश गैर-मालिक के कब्जे वाली, निवेश संपत्तियों के लिए पसंद का वित्तपोषण भी है, एक वर्ग के रूप में वे पारंपरिक, अनुरूप बंधक की तुलना में उधारकर्ता चूक की कहीं अधिक संभावना का प्रतिनिधित्व करते हैं, क्योंकि लोगों को एक ऐसी संपत्ति को छोड़ने की अधिक संभावना होती है जिसमें वे नहीं रहते हैं क्योंकि वे अपने प्राथमिक घरों को खोने का जोखिम उठाते हैं। 2008 तक, सबप्राइम द्वारा समर्थित प्रतिभूतियों में संकट के समान कारणों के लिए ऑल्ट-ए बंधक द्वारा समर्थित प्रतिभूतियों के बीच कमजोरी के मजबूत प्रमाण थे। क्योंकि ऑल्ट-ए ऋण मुख्य रूप से जी. एस. ई. द्वारा नहीं खरीदे गए थे, इस प्रकार वे अधिक महंगे हो गए और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए बाजारों में सामान्य संकट के परिणामस्वरूप उन्हें ढूंढना बहुत कठिन हो गया। ऑल्ट-ए ऋण अभी भी अलग-अलग संस्थानों से उपलब्ध थे जो उन्हें निवेशकों को फिर से बेचने के बजाय "पोर्टफोलियो में" रखते थे, और 2008 के मध्य तक, एफ. एन. एम. ए. और एफ. एच. एल. एम. सी. को उनमें से अधिक खरीदने की अनुमति देने के लिए एक मजबूत दबाव था। हालाँकि, इस ऋण श्रेणी में ब्याज दरों में 2006 और 2008 के बीच सिकुड़ते द्वितीयक बाजार के परिणामस्वरूप काफी वृद्धि हुई। ए-पेपर सबप्राइम लेंडिंग संदर्भ भी देखें बाहरी लिंक फैनी माई होम पेज फ़्रेडी मैक होम पेज मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन ऑफ़ अमेरिका मॉर्गेज यूनाइटेड स्टेट्स हाउसिंग बबल