Residential mortgage-backed security
आवासीय बंधक-समर्थित प्रतिभूति (आर. एम. बी. एस.) एक प्रकार की बंधक-समर्थित प्रतिभूति है जो आवासीय अचल संपत्ति बंधक द्वारा समर्थित है। बंधकों को प्रतिभूतिकृत करने वाले बंधकों को आमतौर पर एक अलग वर्ग के रूप में माना जाता है, जो वित्तीय समझौतों के सामान्य पैकेज का संदर्भ देते हैं जो आम तौर पर नकद पैदावार का प्रतिनिधित्व करते हैं जो निवेशकों को भुगतान किया जाता है और जो घर के मालिकों से प्राप्त नकद भुगतान द्वारा समर्थित होते हैं जो अपने उधारदाताओं के साथ सहमत शर्तों के अनुसार ब्याज और मूलधन का भुगतान करते हैं; यह बंधक ऋण के "प्रवर्तक" या "प्रायोजक" द्वारा बनाया गया एक वित्तपोषण साधन है; व्यक्तिगत ऋणों और बंधकों को प्रति-संपार्श्विक किए बिना (क्योंकि व्यक्तिगत घर के मालिकों से अनुमति प्राप्त करना असंभव होगा), यह एक धन साधन है जो व्यक्तियों से प्राप्त नकदी प्रवाह को इकट्ठा करता है और इन नकद प्राप्तियों का भुगतान झरने की प्राथमिकताओं के साथ करता है जो निवेशकों को किसी भी समय नकदी की प्राप्ति की निश्चितता के साथ सहज होने में सक्षम बनाता है। बैंकों द्वारा उत्पन्न और सेवित बंधक ऋण और आर. एम. बी. एस. के हिस्से के रूप में प्रतिभूतिकृत बंधक ऋण के बीच कई महत्वपूर्ण अंतर हैं। इनमें से प्रमुख परिणाम यह है कि मूलधन जो उधारकर्ता के साथ बातचीत करता है, और "सेवक" के निर्णय लेने को संचालित करता है, जो रिश्ते में नए रूप से पेश किया गया है, अब सार्वजनिक ट्रस्ट और बैंकिंग चार्टर से जुड़ी जिम्मेदारियों के प्रति कोई दायित्व नहीं है जो पारंपरिक रूप से बैंकों और उनके ग्राहकों के बीच ऋण संबंधों को नियंत्रित करता है। जब तक किसी ऋण को किसी मूल ऋणदाता की बैलेंस शीट पर पुनर्गठित नहीं किया जाता है, तब तक उधारकर्ता और उसके बैंक के बीच खुदरा-से-उपभोक्ता संबंध को मूल ग्राहक और एक परिष्कृत मान्यता प्राप्त निवेशक के बीच के संबंध में बदल दिया जाता है, जिसके लिए बैंक सेवक एक मोर्चे के रूप में कार्य करता है। एक आर. एम. बी. एस. को अक्सर भ्रमित करने के बावजूद सही ढंग से "बांड जैसे" वित्तीय निवेश के रूप में संदर्भित किया जाता है क्योंकि आर. एम. बी. एस. को "प्रमुख निवेश" और "उपज" सहित समान विशेषताओं के लिए चित्रित किया जा सकता है; "प्रमुख निवेश", हालांकि, एक घर के मालिक द्वारा जारी किए गए व्यक्तिगत वचन पत्र की खरीद का प्रतिनिधित्व नहीं करता है, बल्कि एक निवेश समझौते से नकदी प्रवाह प्राप्त करने के अधिकार के लिए "प्रमुख" के भुगतान का प्रतिनिधित्व करता है जिसमें कई अन्य समझौतों शामिल हैं। इसी तरह, "उपज" केवल एक आरोपित ब्याज उपज की गणना है जो नकदी प्रवाह की प्राप्ति से उत्पन्न होती है। आर. एम. बी. एस. बाजार अमेरिकी मकान मालिकों को आवासीय बंधक ऋण के वित्तपोषण का सबसे बड़ा स्रोत है (नीचे देखें)। इन प्रतिभूतियों के प्रदर्शन को आम तौर पर वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (सीएमबीएस) की तुलना में अधिक अनुमानित माना गया है, क्योंकि किसी भी व्यक्तिगत आरएमबीएस पूल के भीतर बड़ी संख्या में व्यक्तिगत और भौगोलिक रूप से विविध ऋण मौजूद हैं। आर. एम. बी. एस. के कई अलग-अलग प्रकार हैं, जिनमें बंधक पास-थ्रू, संपार्श्विक बंधक दायित्व (सी. एम. ओ.) और संपार्श्विक ऋण दायित्व (सी. डी. ओ.) शामिल हैं। आधुनिक आवासीय बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की उत्पत्ति का पता गवर्नमेंट नेशनल मॉर्गेज एसोसिएशन (गिन्नी माए) से लगाया जा सकता है, हालांकि 1800 के दशक के अंत और 1900 के दशक की शुरुआत में अमेरिका में बंधक प्रतिभूतिकरण पर भिन्नताएं मौजूद थीं। 1968 में, गिन्नी माए ने पहली बार एक नए प्रकार का सरकार समर्थित बांड जारी किया, जिसे आवासीय बंधक-समर्थित प्रतिभूति के रूप में जाना जाता है। इस बॉन्ड ने कई गृह ऋण लिए, मासिक मूलधन और ब्याज भुगतानों को एकत्र किया और फिर बॉन्ड (ओं) के समर्थन के रूप में मासिक नकदी प्रवाह का उपयोग किया। इन बंधकों के मूलधन की गारंटी गिन्नी मे द्वारा दी गई थी, लेकिन इस जोखिम के लिए नहीं कि उधारकर्ता मूल शेष राशि का जल्दी भुगतान करते हैं या ऋण को पुनर्वित्त करने का विकल्प चुनते हैं, संभावित भविष्य के परिणामों का एक समूह जिसे "पूर्व भुगतान जोखिम" के रूप में जाना जाता है। इस तरह से बंधक के पूल को बेचने से गिन्नी माई को नए धन प्राप्त करने की अनुमति मिली, जिससे बंधक दलालों से अतिरिक्त गृह ऋण खरीदे जा सके, जिसने "किफायती आवास का विस्तार" करने के लिए एजेंसी के कांग्रेस द्वारा अनिवार्य मिशन को आगे बढ़ाया। क्योंकि बैंक और अन्य बंधक प्रवर्तक आर. एम. बी. एस. में अपने बंधक बेच सकते थे, उन्होंने आय का उपयोग नए बंधक ऋण बनाने के लिए किया। चूंकि इन बॉन्डों को संयुक्त राज्य सरकार का पूरा विश्वास और समर्थन प्राप्त था, इसलिए उन्हें उच्च क्रेडिट रेटिंग प्राप्त हुई और "एक ब्याज दर का भुगतान किया जो ट्रेजरी बॉन्ड की तुलना में थोड़ा अधिक था।" गिन्नी माई की पेशकशों की सफलता के बाद, अन्य दो सरकार द्वारा प्रायोजित आवास एजेंसियों, फैनी माई और फ़्रेडी मैक ने आर. एम. बी. एस. के अपने संस्करणों की पेशकश शुरू की। बंधक ऋणों की सरकार की गारंटी ने निवेशकों को आश्वस्त किया कि यदि उधारकर्ता चूक करता है, तो उन्हें पूरा भुगतान किया जाएगा। लेकिन उस गारंटी के बदले में, उधारकर्ताओं को सख्त हामीदारी मानकों का पालन करना पड़ा। उदाहरण के लिए, फैनी माए के साथ, घर खरीदारों को घर के मूल्य का न्यूनतम 10 प्रतिशत डाउन पेमेंट करना पड़ता था, और खरीदार की आय को अच्छी तरह से प्रलेखित किया जाना था और अधिमानतः आवधिक वेतन से। निजी-लेबल एमबीएस का विकास 1970 के दशक के अंत में, सॉलोमन ब्रदर्स की एक टीम ने बैंक ऑफ अमेरिका के साथ काम किया ताकि पहली आवासीय-बंधक समर्थित प्रतिभूति बनाई जा सके जिसकी सरकार द्वारा गारंटी नहीं थी। लुईस रानीरी के नाम से एक सॉलोमन ब्रदर्स के बंधन-व्यापारी ने इस प्रयास में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई। उन्होंने 1977 में परियोजना में शामिल होने के बाद इस अवधि के दौरान "प्रतिभूतिकरण" शब्द गढ़ा। लेखक एलिसा काट्ज़ के अनुसार, रानीरी की महत्वाकांक्षा बंधक बाजार में क्रांति लाना थी, जो इस समय सरकार द्वारा प्रायोजित आवास बीमा संस्थानों (गिन्नी माई, फैनी माई और फ़्रेडी मैक) पर बहुत अधिक निर्भर था। उनकी योजना बंधक बाजार को पूरी तरह से निजी बनाने का एक तरीका खोजने की थी और उस लक्ष्य को वास्तविकता में लाने के लिए, उनकी टीम एक सुरक्षा उत्पाद बनाना चाहती थी जिसे निवेशकों के बीच खरीदा और बेचा जा सके। विचार यह था कि निजी बैंकों को ऋण जारी करने की अनुमति दी जाए और फिर उन ऋणों को आय की एक स्थिर धारा की तलाश करने वाले इच्छुक निवेशकों को बेचा जाए, जिससे पूंजी मुक्त हो जाए जिससे बैंक अतिरिक्त ऋण जारी कर सके। तीन साल तक परियोजना पर काम करने के बावजूद, सॉलोमन टीम द्वारा विकसित किए गए बांड विभिन्न राज्य नियमों और महामंदी से पहले के संघीय प्रतिभूति कानूनों के कारण एक व्यावसायिक विफलता थी। इस समस्या को ठीक करने के लिए, रानीरी ने कांग्रेस के समक्ष 1984 के माध्यमिक बंधक बाजार संवर्धन अधिनियम (एस. एम. एम. ई. ए.) को बनाने और बचाव करने में मदद की। एलिसा काट्ज़ ने अमेरिकी अचल संपत्ति बाजार के हालिया इतिहास पर अपनी 2009 की पुस्तक में लिखा है कि एस. एम. एम. ई. ए. ने बॉन्ड-रेटिंग एजेंसियों-उस समय, मूडीज़ और स्टैंडर्ड एंड पूअर्स-से प्रत्येक बंधक पूल पर विचार करने का आह्वान किया था। जब तक किसी बॉन्ड को एजेंसियों से शीर्ष रेटिंग में से एक मिलती है-जिसका अर्थ है कि एजेंसियों की राय में, निवेशकों को भुगतान प्राप्त करने का विश्वास होना चाहिए-इसे बेचा जा सकता है। जबकि प्रतिभूति और विनिमय आयोग इन प्रतिभूतियों के व्यापार की देखरेख करेगा जैसे उसने बिक्री के लिए सभी निवेश किए थे, अब अमेरिकी सरकार विशेष रूप से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में बाजार का प्रबंधन नहीं करेगी, जैसा कि उसने गिन्नी माए के माध्यम से किया था। रानीरी ने 1984 की शुरुआत में कांग्रेस के सामने गवाही दी, "हमारा मानना है कि रेटिंग सेवाएँ पर्याप्त निवेशक सुरक्षा प्रदान करती हैं।" इस कानून ने "क्रेडिट यूनियनों सहित संघीय रूप से चार्टेड वित्तीय संस्थानों" को अनुमति देने के लिए द्वार खोल दिया, "केवल उन सीमाओं के अधीन बंधक से संबंधित प्रतिभूतियों में निवेश करने की क्षमता जो उपयुक्त नियामक बोर्ड लागू कर सकता है।" इसने निजी लेबल एमबीएस के लिए बाजार बनाया जो तब मौजूद नहीं था जब रानीरी पहली बार 1977 में उन्हें विकसित कर रहे थे। फैनी माई के डेविड मैक्सवेल के अनुसार, "निजी-लेबल" बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के डेवलपर्स ने फैनी और फ़्रेडी की "एजेंसी" एमबीएस को कम करने और बदलने की कोशिश नहीं की-या कम से कम अंत तक नहीं किया। वे "ऐसे उत्पाद खोजना चाहते थे जिनसे वे लाभ उठा सकें जहाँ से उन्हें फैनी के साथ प्रतिस्पर्धा करने की आवश्यकता न हो।" वित्तीय पत्रकार बेथनी मैकलीन और जो नोसेरा का तर्क है कि वॉल स्ट्रीट पर रानीरी और अन्य लोगों ने महसूस किया कि वे कभी भी "[जी. एस. ई.] फैनी और फ़्रेडी को पारंपरिक बंधक के प्रतिभूतिकारक के रूप में अपनी प्रमुख स्थिति से नहीं हटाएंगे", लेकिन फैनी और फ़्रेडी का कोई व्यवसाय नहीं था और गैर-प्राथमिक बंधक (सबप्राइम या ऑल्ट-ए बंधक) में उनकी कोई रुचि नहीं थी। इस प्रकार सबप्राइम बाजार निजी लेबल बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों का क्षेत्र बन गया। "सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम" के एमबीएस, फैनी और फ़्रेडी को उनके उच्च मानकों और अमेरिकी सरकार द्वारा गारंटी के सुझावों के कारण "एएए-रेटेड बॉन्ड के बराबर" माना जाता था। जबकि निजी-लेबल सबप्राइम बंधक कभी भी उस दावे को करने में सक्षम नहीं होंगे, एकत्रित बंधक को "किश्तों" में "काटकर", प्रत्येक की मासिक या त्रैमासिक मूलधन और ब्याज धारा की धारा में अलग-अलग प्राथमिकता होती है, वे उच्चतम प्राथमिकता के साथ किश्तों से ट्रिपल ए रेटेड प्रतिभूतियां बना सकते हैं-सबसे "वरिष्ठ" किश्त। चूँकि सबसे बड़ी किश्त एक "बाल्टी" की तरह थी जिसे मूलधन और ब्याज के "पानी" से भरा जा रहा था जो इस पानी को अगली सबसे छोटी बाल्टी (यानी ब्याज) के साथ साझा नहीं करता था। किश्त) जब तक यह पूरी तरह से भरा नहीं गया था और बहता हुआ था, शीर्ष बाल्टियों/किश्तों (सिद्धांत रूप में) में काफी साख थी और वे उच्चतम क्रेडिट रेटिंग अर्जित कर सकते थे, जिससे वे मुद्रा बाजार और पेंशन फंडों के लिए बिक्री योग्य बन जाते थे जो अन्यथा सबप्राइम बंधक प्रतिभूतियों के साथ सौदा नहीं करते थे। 1980 के दशक के अंत और 1990 की शुरुआत में पहले निजी लेबल सौदों में अक्सर केवल दो किश्तें होती थीं, लेकिन 2005-06 तक सौदे अधिक जटिल हो गए। निजी लेबल सबप्राइम बंधक प्रतिभूतियों (2006) के चरम वर्षों में से एक "विशिष्ट" बंधक-समर्थित "सौदे का वर्णन वित्तीय संकट जांच रिपोर्ट में किया गया था। (दाहिनी ओर तालिका देखें।) "सी. एम. एल. टी. आई. 2006-एन. सी. 2" नाम दिए गए इस सौदे में न्यू सेंचुरी फाइनेंशियल-कैलिफोर्निया स्थित ऋणदाता-द्वारा उत्पन्न 4499 सबप्राइम बंधक शामिल थे और सिटीग्रुप द्वारा बनाई और प्रायोजित एक विशेष प्रयोजन इकाई द्वारा जारी किए गए थे। इकाई ने 94.7 करोड़ डॉलर के बंधक-समर्थित बांडों की 19 किश्तें जारी कीं। चूंकि सिटीग्रुप और अन्य फर्मों ने उच्च रेटिंग प्राप्त करने पर ध्यान केंद्रित किया, इसलिए (चार) वरिष्ठ फार्मों ने ट्रिपल ए का मूल्यांकन किया, जो सौदे का 78 प्रतिशत या 73.7 करोड़ डॉलर था। ग्यारह किश्तें "मेजेनाइन" थीं-तीन रेटेड एए, तीन ए, तीन बीबीबी और दो बीबी (जंक)। सबसे छोटी किश्त को "इक्विटी" या "अवशिष्ट" या "पहला नुकसान" के रूप में जाना जाता था। इसकी कोई क्रेडिट रेटिंग नहीं थी और इसे सिटीग्रुप और एक हेज फंड के बीच विभाजित किया गया था। किश्त जितनी अधिक "छोटी" होगी, इसका जोखिम उतना ही अधिक होगा और मुआवजे में इसकी ब्याज दर उतनी ही अधिक होगी। व्यावसायिक स्तंभकार जो नोसेरा के अनुसार, 2013 के मध्य तक, "निजी बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों का बाजार. मृतप्राय बना हुआ है" [27]; इसके वित्तपोषण पर फैनी और फ़्रेडी का प्रभुत्व हो गया है। विकास, नवाचार, भ्रष्टाचार आवासीय बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों और इसी तरह के ध्वनि उत्पादों का विस्तार जारी रहेगा और पूरे 1980 के दशक में अधिक जटिल हो जाएगा। उदाहरण के लिए, 1983 में फ़्रेडी मैक ने पहले संपार्श्विक बंधक दायित्व (सी. एम. ओ.) का विपणन किया, अंततः संरचित वित्त 1987 में संपार्श्विक ऋण दायित्व (सी. डी. ओ.) के विकास और सी. डी. ओ.-स्क्वायर की तरह आगे के आविष्कारों के साथ विस्फोट करेगा। सीडीओ का उपयोग मूल रूप से कई अलग-अलग आरएमबीएस (जो स्वयं आवासीय बंधक के पूल थे) को इकट्ठा करने के लिए किया जाता था और फिर उन्हें किश्तों में विभाजित किया जाता था और उन्हें निवेशकों को बेच दिया जाता था। इन वित्तीय नवाचारों का अंतिम परिणाम सरकार द्वारा प्रायोजित संस्थाओं के बाहर मौजूद एक द्वितीयक बंधक बाजार था जिसने वॉल स्ट्रीट बैंकों के लिए एक बड़े पैमाने पर विकास का अवसर प्रदान किया। अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष के पूर्व मुख्य अर्थशास्त्री साइमन जॉनसन के अनुसार, "निजी बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की कुल मात्रा (गिन्नी माई, फैनी माई और फ़्रेडी मैक द्वारा जारी की गई प्रतिभूतियों को छोड़कर) 1984 में 11 बिलियन डॉलर से बढ़कर 1994 में 200 बिलियन डॉलर से अधिक हो गई और 2007 में 3 ट्रिलियन डॉलर के करीब पहुंच गई।" निजी बंधक प्रतिभूतिकरण बाजार का विकास जारी रहा। 2004 में "वाणिज्यिक बैंकों, बचत और निवेश बैंकों ने गृह ऋणों को सुरक्षित करने में फैनी माई और फ़्रेडी मैक को पकड़ लिया", और 2005 तक उन्होंने उन्हें पीछे छोड़ दिया। निजी एमबीएस ने मुख्य रूप से अपने मानकों को कम करके और अधिक निम्न-गुणवत्ता, उच्च-जोखिम वाले बंधक जैसे कि ऑल्ट-ए और सबप्राइम बंधक को सुरक्षित करके विकास किया। विद्वान माइकल सिमकोविक का तर्क है कि मानकों में यह छूट ऋण के लिए प्रतिभूतिकर्ताओं के बीच अधिक प्रतिस्पर्धा और ऋण देने वालों के लिए अधिक बाजार शक्ति के कारण थी। वित्तीय पत्रकार बेथनी मैकलीन और जो नोसेरा का तर्क है कि वॉल स्ट्रीट प्रतिभूतिकर्ताओं ने मानकों में ढील को प्रोत्साहित किया क्योंकि खराब गुणवत्ता वाले ऋणों का मतलब "उच्च पैदावार" था। जी. एस. ई. ने भी प्रतिक्रिया में अपने मानकों में ढील दी, लेकिन जी. एस. ई. मानक आम तौर पर निजी बाजार मानकों की तुलना में अधिक रहे, और जी. एस. ई. प्रतिभूतिकरण आम तौर पर बाकी बाजार की तुलना में अच्छा प्रदर्शन करते रहे। हालांकि, कुछ लोगों का मानना है कि जी. एस. ई. के प्रभुत्व ने बाजार को विकृत कर दिया, जिससे अधिक मूल्य निर्धारण हुआ जिससे अचल संपत्ति के बुलबुले और जी. एस. ई. के अंतिम संघीय सरकार के बचाव में मदद मिली। नतीजतन, जी. एस. ई. को धीरे-धीरे बंद करने के लिए कई विधायी और अन्य प्रस्ताव विकसित किए गए हैं। बाजार पतन प्रतिभूतिकरण के माध्यम से वित्तपोषित निम्न-गुणवत्ता वाले बंधक में बहुत तेजी से वृद्धि, व्यापक रूप से 2000 के दशक के अंत में वित्तीय संकट का एक प्रमुख कारण माना जाता है, जिसे सबप्राइम बंधक संकट के रूप में भी जाना जाता है। 2008 के बाद निजी आर. एम. बी. एस. बाजार काफी हद तक ढह गया और इसे सरकार समर्थित प्रतिभूतिकरण द्वारा प्रतिस्थापित किया गया है जो बहुत सख्त हामीदारी और उच्च मानकों की विशेषता है। रूसी बंधक प्रमाणपत्र बांड बंधक ऋण (अनुभाग संयुक्त राज्य बंधक वित्त उद्योग) सबप्राइम बंधक संकट निश्चित आय प्रतिभूतियाँ परिसंचरण जोखिम संदर्भ बाहरी लिंक 1984 के माध्यमिक बंधक बाजार संवर्धन अधिनियम का सारांश संयुक्त राज्य अमेरिका के बांड (वित्त) बंधक उद्योग निश्चित आय प्रतिभूतियाँ संरचित वित्त बंधक समर्थित प्रतिभूति