Development of non-profit housing in the United States
गैर-लाभकारी आवास विकासकर्ता निजी बाजार द्वारा कम सेवा वाले व्यक्तियों के लिए किफायती आवास का निर्माण करते हैं। गैर-लाभकारी आवास क्षेत्र सामुदायिक विकास निगमों (सी. डी. सी.) और राष्ट्रीय और क्षेत्रीय गैर-लाभकारी आवास संगठनों से बना है जिनका मिशन जरूरतमंद, बुजुर्गों, कामकाजी परिवारों और अन्य लोगों को प्रदान करना है जिन्हें निजी आवास बाजार पर्याप्त रूप से सेवा नहीं देता है। सामाजिक आवास क्षेत्र की कुल 46 लाख इकाइयों में से गैर-लाभकारी विकासकर्ताओं ने लगभग 41 लाख इकाइयों या कुल स्टॉक का लगभग एक तिहाई उत्पादन किया है। चूँकि गैर-लाभकारी विकासकर्ताओं के पास शायद ही कभी वित्तीय संसाधन या पूंजी तक पहुंच होती है जो लाभकारी संस्थाएं करती हैं, वे अक्सर वित्तपोषण की कई परतों का उपयोग करते हैं, आमतौर पर इन किफायती आवास इकाइयों के विकास और संचालन दोनों के लिए विभिन्न स्रोतों से। गैर-लाभकारी विकास बनाम लाभकारी विकास गैर-लाभकारी क्षेत्र और लाभकारी क्षेत्र दोनों किफायती आवास का निर्माण करते हैं, हालांकि मिशन, संचालन और वित्तीय और तकनीकी क्षमताएं भिन्न होती हैं। एक लाभकारी और गैर-लाभकारी संगठन के बीच मुख्य अंतर यह है कि लाभकारी संस्थाएं मालिकों या शेयरधारकों को रिटर्न देने के लिए काम करती हैं, जबकि गैर-लाभकारी संस्थाएं या तो संगठन में मुनाफे का पुनर्निवेश करती हैं और/या अपने मिशन को पूरा करने के लिए धन दान करती हैं। संगठनात्मक उद्देश्य का यह अंतर्निहित अंतर उनकी परियोजनाओं की परिचालन रणनीति को निर्धारित करता है; लाभ के लिए किफायती आवास बनाने की संभावना है जो लाभ को अधिकतम करता है, जहां गैर-लाभ का उद्देश्य सबसे कमजोर आबादी की सेवा करना है। उन रणनीतियों के उदाहरण जिनका लाभ के लिए उपयोग संस्थाएं लाभ को अधिकतम करने के लिए करती हैं, उनमें शामिल हैं अपनी परियोजनाओं को मजबूत किराये के बाजारों वाले पड़ोस में स्थापित करना, परिचालन आय बढ़ाने के लिए अपनी इमारतों में बाजार-दर इकाइयों को जोड़ना और अपने भवन से बिक्री आय को अधिकतम करने के लिए एक निकास रणनीति विकसित करना। इसके विपरीत, गैर-लाभकारी संस्थाओं के संकटग्रस्त इलाकों में विकसित होने की अधिक संभावना है, वे अपनी सभी इकाइयों को कम आय वाले किरायेदारों को समर्पित करते हैं और सामर्थ्य के मिशन को पूरा करने के लिए लंबी अवधि के लिए परियोजनाओं का संचालन करते हैं। अपनी व्यावसायिक रणनीति के परिणामस्वरूप, गैर-लाभकारी संस्थाओं के पास लाभ के लिए वित्तीय और तकनीकी संसाधनों की कमी होती है, इस प्रकार, वे विकास लागतों को पूरा करने के लिए सार्वजनिक और निजी अनुदान और सब्सिडी जैसे कई वित्तपोषण स्रोतों पर भरोसा करने के लिए मजबूर होते हैं। कई वित्तपोषण स्रोतों का उपयोग करना जोखिम भरा है क्योंकि यह जटिल वित्तपोषण पैदा करता है जो समय पर और महंगा दोनों हो सकता है। इनमें से अधिकांश सार्वजनिक और निजी स्रोत विशेष रूप से गैर-लाभकारी संस्थाओं के लिए मौजूद हैं और हालांकि यह गैर-लाभकारी उद्योग के लिए एक लाभ प्रदान करता है, लाभ के लिए अक्सर इस तरह के जटिल सौदों के लिए बिना मुआवजे के समय और प्रयास खर्च करने से बचते हैं। भूमि अधिग्रहण, साझेदारी बनाना, उचित परिश्रम करना और अधिकार प्राप्त करना जैसे पूर्व-विकास पूर्व प्रयासों के दौरान मुद्दे विकासकर्ताओं द्वारा किसी परियोजना को शुरू करने से पहले उठाए जाने वाले महत्वपूर्ण पहले कदम हैं। गैर-लाभकारी डेवलपर्स के लिए एक बड़ी समस्या यह है कि उनके सौदे कम पूंजीकृत होते हैं और पूर्व-विकास लागतों का वित्तपोषण करना मुश्किल होता है; इन लागतों में वास्तुकला, इंजीनियरिंग, साइट नियंत्रण और व्यवहार्यता विश्लेषण शामिल हैं। गैर-लाभकारी संस्थाएं भी विपणन क्षमता, व्यवहार्यता और वित्तपोषण समस्याओं का सामना करती हैं जो आमतौर पर लाभ के लिए विकास करने वालों को रोकती हैं। परियोजना प्रस्ताव की पैकेजिंग के लिए पूर्व-विकास आवश्यक है, और इस दौरान किसी भी मुद्दे पर काम करने के लिए धन की आवश्यकता होती है। पूर्व-विकास निधि की कमी कमजोर परियोजना प्रस्तावों और भूमि अधिग्रहण के अवसरों का लाभ उठाने में विफलता का कारण बन सकती है। इसके अलावा, धन की कमी विकास जोखिमों को बढ़ाती है और पूंजी निवेशकों को आकर्षित करने या निजी बैंकों से ऋण प्राप्त करने की संभावना को कम करती है। 1980 के दशक की शुरुआत में, गैर-लाभकारी आवास डेवलपर्स की वित्तीय और तकनीकी दुर्दशा में सुधार के लिए राष्ट्रीय, राज्य और स्थानीय मध्यस्थों का गठन किया गया। इन संगठनों ने परियोजना और संचालन सहायता, पूर्व-विकास वित्त सहित पूंजी जुटाने में सुधार किया और वित्त पैकेजिंग के लिए तकनीकी सहायता प्रदान की। नतीजतन, गैर-लाभकारी डेवलपर्स ने अपनी तकनीकी क्षमता को बढ़ाना शुरू कर दिया और संभावित सार्वजनिक और निजी क्षेत्र के निवेशकों के लिए जोखिम को कम करना शुरू कर दिया। राष्ट्रीय मध्यस्थों में स्थानीय पहल समर्थन गठबंधन (एल. आई. एस. सी.), उद्यम फाउंडेशन, पड़ोस पुनर्निवेश निगम (एन. आर. सी.) और आवास सहायता परिषद (एच. ए. सी.) जैसे संगठन शामिल हैं। ये संगठन गैर-लाभकारी आवास डेवलपर्स को कर क्रेडिट, कॉर्पोरेट इक्विटी निवेश, द्वितीयक बंधक बाजार और ऋणदाता प्रतिबद्धताओं के साथ-साथ अचल संपत्ति विकास और वित्त और सामुदायिक आयोजन और सामाजिक सेवा प्रावधान पर प्रशिक्षण पाठ्यक्रम प्रदान करने में मदद करते हैं। इसके अलावा, ये समूह गैर-लाभकारी संस्थाओं को एक-दूसरे और सार्वजनिक और निजी दलों के साथ साझेदारी बनाने में मदद करते हैं, जो गैर-लाभकारी आवास विकास के लिए समर्थन और वित्त पोषण को बढ़ावा देने में मदद करते हैं। स्वामित्व गैर-लाभकारी संस्थाएं आम तौर पर किफायती आवास परियोजनाओं को विकसित करने और उनके मालिक बनने के लिए साझेदारी करती हैं। गैर-लाभकारी संस्थाएं स्वामित्व इकाई बनाने से पहले जिन विचारों का मूल्यांकन करती हैं, उनमें आसानी और गति के साथ निर्णय लिए जा सकते हैं, संपत्ति प्रबंधन संचालन का कुशल प्रावधान, और परियोजना नकदी प्रवाह, सराहना और व्यक्तिगत दायित्व के प्रति दृष्टिकोण के संबंध में निवेशकों की इक्विटी जरूरतों और निवेश उद्देश्यों को पूरा करने के लिए आवश्यक निवेशकों की संख्या शामिल है। इसके अलावा, स्वामित्व इकाई के साथ-साथ व्यक्तिगत निवेशकों के लिए कर संबंधी विचारों के प्रभावों का भी मूल्यांकन किया जाता है; इसमें सामान्य आय देयता और पूंजीगत लाभ देयता का विभाजन शामिल है। गैर-लाभकारी संस्थाओं द्वारा बनाई जाने वाली कानूनी स्वामित्व संरचनाओं के रूपों में सामान्य साझेदारी, सीमित साझेदारी और सीमित देयता कंपनियां (एल. एल. सी.) शामिल हैं। एक सामान्य साझेदारी में, दो या दो से अधिक संस्थाएं एक नई व्यावसायिक इकाई बनाने के लिए एक साथ आती हैं जहां प्रत्येक भागीदार सभी कानूनी और वित्तीय दायित्वों के लिए संयुक्त रूप से और अलग-अलग रूप से उत्तरदायी होता है। इसके अलावा, प्रत्येक सदस्य को सभी साझेदारी निर्णयों में भाग लेने का अधिकार है जब तक कि साझेदारी समझौते में अन्यथा निर्दिष्ट न हो। साझेदारी कर निकाय नहीं हैं, इसलिए सभी कर परिणाम सीधे व्यक्तिगत भागीदारों को दिए जाते हैं; भागीदार कर परिणामों के शेयरों के साथ-साथ नकदी प्रवाह और परियोजना की सराहना के लिए सहमत होते हैं। सीमित साझेदारी एक सामान्य साझेदारी के समान होती है सिवाय इसके कि एक या अधिक भागीदार एक सामान्य भागीदार के रूप में कार्य करते हैं, और शेष भागीदार सीमित भागीदार होते हैं। सीमित भागीदारों के साथ सामान्य भागीदारों की तुलना में अलग व्यवहार किया जाता है क्योंकि वे केवल निवेश की गई पूंजी के लिए उत्तरदायी होते हैं और अपनी सीमित देयता सुरक्षा को खोए बिना नियमित संचालन या साझेदारी के निर्णयों में भाग नहीं ले सकते हैं। साझेदारी समझौता प्रत्येक भागीदार की जिम्मेदारी को परिभाषित करता है और कैसे शेयर लाभ और कर परिणाम। एल. एल. सी. व्यक्तिगत देयता उद्देश्यों के लिए निगम के लाभों (देयता निवेश की गई पूंजी की राशि तक सीमित है) और कर उद्देश्यों के लिए साझेदारी के लाभों (इकाई पर कर नहीं लगाया जाता है) को जोड़ती है। वित्तपोषण चूंकि गैर-लाभकारी संस्थाओं के पास अपने भवनों को विकसित करने और संचालित करने के लिए धन की कमी होती है, इसलिए वे स्थानीय, राज्य और संघीय सरकारों और निजी संस्थाओं जैसे बाहरी स्रोतों से धन की मांग करते हैं। परियोजनाओं में अक्सर इक्विटी, ऋण, अनुदान और कर रियायतों के रूप में स्तरित सब्सिडी होती है (गैर-लाभकारी आई. आर. एस. कर संहिता की धारा 501 (सी) (3) के अनुसार कर-मुक्त संस्थाएं हैं)। एल. आई. एच. टी. सी. के माध्यम से संघीय कम आय वाले आवास कर क्रेडिट, निवेशकों को 10 साल की अवधि में प्राप्त प्रत्येक कर क्रेडिट के लिए एक डॉलर ($1) का कर आश्रय प्राप्त होता है। व्यक्तिगत कर क्रेडिट की कीमत भिन्न हो सकती है और जरूरी नहीं कि यह 1:1 का विनिमय हो। किसी राज्य के लिए उपलब्ध कर क्रेडिट की डॉलर राशि उस राज्य की आबादी द्वारा निर्धारित की जाती है। विकासकर्ता कर क्रेडिट के आवंटन के लिए राज्य आवास वित्त एजेंसी जैसी राज्य एजेंसियों को आवेदन करते हैं। टैक्स क्रेडिट प्राप्त करने के बाद, डेवलपर निवेशकों को क्रेडिट बेच देता है। गैर-लाभकारी संगठनों द्वारा आवास विकास के लिए राज्य के कर क्रेडिट आवंटन का कम से कम 10 प्रतिशत आवंटित किया जाना चाहिए। एल. आई. एच. टी. सी. बेचते समय, विकासकर्ता आम तौर पर एक निवेशक के साथ एक सीमित साझेदारी (एल. पी. या एल. एल. सी.) में प्रवेश करते हैं (स्वामित्व के बारे में ऊपर चर्चा देखें) जहां निवेशक 99 प्रतिशत भागीदार बन जाता है। जबकि एल. आई. एच. टी. सी. का उपयोग निवेशकों को किसी परियोजना के लिए लुभाने के लिए किया जा सकता है, वे शायद ही कभी कुल विकास लागत को पूरा करते हैं और डेवलपर्स को "अंतराल वित्तपोषण" के अतिरिक्त स्रोत खोजने चाहिए। धारा 8 वर्तमान में, आवास विकल्प वाउचर कार्यक्रम (धारा 8 के माध्यम से) सार्वजनिक आवास प्राधिकरणों (पी. एच. ए.) को धन प्रदान करता है जो एकल और बहु-परिवार के घर के मालिकों को किरायेदारों की आय के 30 प्रतिशत और किफायती आवास प्रदान करने के लिए "उचित बाजार किराए" के बीच के अंतर का भुगतान करते हैं। धारा 8 निधि के वितरण के दो तरीके हैंः परियोजना-आधारित सहायता और किरायेदार-आधारित सहायता के माध्यम से। गैर-लाभकारी संगठनों को सीधे परियोजना-आधारित सहायता आवंटित नहीं की जाती है; इसलिए, इस कार्यक्रम का लाभ उठाने के लिए पी. एच. ए. के साथ साझेदारी की आवश्यकता होती है। पी. एच. ए. परियोजना आधारित वाउचर के लिए अपने वाउचर आवंटन का 20 प्रतिशत तक उपयोग कर सकते हैं। गैर-लाभकारी विकासकर्ताओं के लिए जो उस भूमि के मालिक हैं जहाँ उनका आवास विकास स्थित है, धारा 8 आम तौर पर एक परियोजना की आय को प्रभावित करती है क्योंकि किराये की सब्सिडी प्रदान की जा रही है। परियोजना-आधारित वाउचर मालिकों को सस्ती किराये के आवास के लिए एक हिस्सा या अपनी पूरी संपत्ति समर्पित करने और ऐसा करने के लिए सब्सिडी प्राप्त करने की अनुमति देते हैं। यदि कोई किरायेदार सब्सिडी वाली इकाई से बाहर निकलने का फैसला करता है, तो वह इकाई सस्ती रहती है। इसके विपरीत, किरायेदार-आधारित वाउचर के साथ, सब्सिडी किरायेदार से जुड़ी होती है, इस प्रकार किरायेदार एक घर से दूसरे घर में जा सकता है और फिर भी आवास सहायता के लिए पात्र हो सकता है। धारा 202 और धारा 811 धारा 202 और 811 एच. यू. डी. कार्यक्रम हैं जो बुजुर्गों (धारा 202) और विकलांगों (धारा 811) के लिए सहायक आवास के निर्माण, पुनर्वास या अधिग्रहण के वित्तपोषण के लिए गैर-लाभकारी संस्थाओं को पूंजी अनुदान प्रदान करते हैं। ये कार्यक्रम यह सुनिश्चित करते हैं कि इन कार्यक्रमों के तहत बुजुर्गों और विकलांग आवासों के गैर-लाभकारी मालिकों को बहुत कम आय वाले किरायेदारों का समर्थन करने के लिए ऋण और किराये की सब्सिडी की आवश्यकता को समाप्त करके दीर्घकालिक वित्तपोषण के लिए भुगतान नहीं करना पड़ेगा। वर्णित निम्नलिखित वित्त पोषण कार्यक्रम एच. यू. डी. द्वारा प्रदान किए जाते हैं, लेकिन परियोजनाओं को वितरण के लिए राज्यों और स्थानीय क्षेत्राधिकारों को आवंटित किए जाते हैं। आवास विकासकर्ता राज्यों और स्थानीय क्षेत्राधिकारों के माध्यम से धन के लिए आवेदन करते हैं; हालाँकि, सब्सिडी वित्तपोषण वास्तव में संघीय धन से आता है। सामुदायिक विकास खंड अनुदान सी. डी. बी. जी. कार्यक्रम 1974 के आवास और सामुदायिक विकास अधिनियम द्वारा स्थापित किया गया था और आठ संघीय कार्यक्रमों को प्रतिस्थापित किया गया था जो परियोजना-विशिष्ट प्रस्तावों के आधार पर राज्यों और स्थानीय समुदायों को धन प्रदान करते थे और इस पर सख्त नियम थे कि धन कैसे आवंटित किया जा सकता है। इसके विपरीत, सी. डी. बी. जी. कार्यक्रम राज्यों और नगर पालिकाओं को अपनी समेकित योजना (एक अनिवार्य योजना जो समुदाय की आवास आवश्यकताओं, इसकी 5-वर्षीय रणनीति और संसाधनों और कार्यान्वयन पर केंद्रित एक-वर्षीय योजना को रेखांकित करती है) के आधार पर सी. डी. बी. जी. निधियों का बजट बनाने की अनुमति देता है। समेकित योजना बनाते समय सामुदायिक भागीदारी की आवश्यकता होती है। एच. यू. डी. तब यह निर्धारित करता है कि कुछ सूत्रों का उपयोग करके विभिन्न आवेदक समुदायों को धन कैसे वितरित किया जाता है जो महानगरीय क्षेत्रों की तुलना में गरीबी, जनसंख्या, आवास की अधिकता, आवास की आयु और जनसंख्या वृद्धि अंतराल की सीमा को मापते हैं। किसी समुदाय को दी जाने वाली सी. डी. बी. जी. निधियों का 70 प्रतिशत से कम कम और मध्यम आय वाले लोगों (80 प्रतिशत ए. एम. आई. या क्षेत्र औसत आय तक) को लाभान्वित करना चाहिए। शेष राशि का उपयोग झुग्गियों या रोगों को रोकने या समाप्त करने या प्राकृतिक आपदा के कारण होने वाली सामुदायिक जरूरतों के लिए किया जा सकता है। धन का उपयोग वास्तविक संपत्ति के अधिग्रहण, निपटान या प्रतिधारण के लिए किया जा सकता है; मौजूदा आवासीय और गैर-आवासीय भवनों का पुनर्निर्माण; सामाजिक सेवाएं; और आर्थिक विकास। स्थानीय सरकारों को नए आवासीय विकास के लिए सी. डी. बी. जी. निधि का उपयोग करने से प्रतिबंधित किया गया है ("अंतिम उपाय आवास" को छोड़कर, या जब सी. डी. बी. जी. परियोजना के लिए तुलनीय प्रतिस्थापन आवास केवल नए निर्माण द्वारा पूरा किया जा सकता है)। हालांकि, गैर-लाभकारी और अन्य संगठन जो पड़ोस के पुनरोद्धार, सामुदायिक आर्थिक विकास या ऊर्जा संरक्षण परियोजना का हिस्सा हैं, उन्हें आवास के लिए धन का उपयोग करने की अनुमति है। 2011 की शुरुआत में, राष्ट्रपति बराक ओबामा ने 2012 के वित्तीय वर्ष के लिए एक बजट का प्रस्ताव रखा था जिसमें सी. डी. बी. जी. कार्यक्रम में 7.5 प्रतिशत या 30 करोड़ डॉलर की कटौती शामिल थी। होम निवेश साझेदारी कार्यक्रम, एक अन्य सामुदायिक ब्लॉक अनुदान कार्यक्रम, 1990 में कांग्रेस द्वारा बनाया गया था और क्रैन्स्टन-गोंजालेज राष्ट्रीय किफायती आवास अधिनियम के शीर्षक II के रूप में अधिकृत किया गया था। सी. डी. बी. जी. के समान, होम फंड के वितरण से पहले एक समेकित योजना की आवश्यकता होती है। सी. डी. बी. जी. के विपरीत, होम फंड राज्यों और स्थानीय क्षेत्राधिकारों को विशेष रूप से कम और मध्यम आय वाले परिवारों के लिए किफायती स्वामित्व और किराये के आवास के प्रावधान के लिए दिया जाता है। राज्यों को 40 प्रतिशत धन प्राप्त होता है और शहरों और अन्य स्थानीय सरकारों को 60 प्रतिशत प्राप्त होता है। धन का आवंटन आवश्यकता आधारित सूत्र (सी. डी. बी. जी. कार्यक्रम के समान) पर आधारित है। राज्य फॉर्मूला आवंटन की उच्च राशि या 30 लाख डॉलर के लिए पात्र हैं और स्थानीय क्षेत्राधिकार कम से कम 500,000 डॉलर के लिए पात्र हैं। किसी राज्य या स्थानीय क्षेत्राधिकार को आवंटित धन में से कम से कम 15 प्रतिशत समुदाय आधारित गैर-लाभकारी संगठनों (सामुदायिक आवास विकास संगठन या सीएचडीओ) को वितरित किया जाना चाहिए। होम फंड का उपयोग लोगों को घर खरीदने में सहायता करने के लिए, मालिक के कब्जे वाले और किराये के आवास को विकसित करने के लिए (जिसमें भूमि का अधिग्रहण और घर-वित्त पोषित परियोजना की अनुमति देने के लिए मौजूदा वास्तविक संपत्ति को ध्वस्त करना शामिल है; और भुगतान स्थानांतरण खर्च), मौजूदा घरों के पुनर्वास के लिए, और "किरायेदार-आधारित किराये की सहायता" (या टीबीआरए) प्रदान करने के लिए किया जा सकता है। विकास परियोजनाएँ 80 प्रतिशत से कम ए. एम. आई वाले परिवारों के लिए लक्षित होनी चाहिए, और किराये की परियोजनाओं के लिए, कम से कम 90 प्रतिशत लाभान्वित परिवारों की आय 60 प्रतिशत से कम ए. एम. आई. होनी चाहिए। जिन किराये की परियोजनाओं में पाँच या अधिक इकाइयों की सहायता की जा रही है, उनमें कम से कम 20 प्रतिशत परिवारों की आय 50 प्रतिशत ए. एम. आई. से कम होनी चाहिए। होम फंड के लिए अन्य आवश्यकताओं में अन्य स्रोतों से धन का मिलान, परियोजनाओं के लिए न्यूनतम सामर्थ्य शर्तें, टीबीआरए पर सीमाएं और इस बात की समय सीमा शामिल है कि धन को कब आवंटित किया जाना चाहिए और कब खर्च किया जाना चाहिए। प्राप्त होम फंड के प्रत्येक डॉलर के लिए, क्षेत्राधिकारों को गैर-संघीय स्रोतों में 25 सेंट का मिलान प्रदान करना चाहिए। नवनिर्मित किराये का आवास कम से कम 20 वर्षों के लिए किफायती होना चाहिए। मालिक के कब्जे वाले आवास (नवनिर्मित और पुनर्निर्मित), अधिग्रहित किराये के आवास, और पुनर्निर्मित किराये के आवास के लिए, सहायता प्राप्त इकाइयों की संख्या के संबंध में प्राप्त धन की राशि के आधार पर न्यूनतम सामर्थ्य अवधि 5 से 15 वर्ष तक होती है। धारा 8 वाउचर के विपरीत, टीबीआरए दो साल तक सीमित है और इसका उपयोग परियोजना-आधारित किराये की सहायता के लिए नहीं किया जा सकता है। अंत में, होम फंड को दो साल के भीतर (सीएचडीओ के लिए धन आरक्षित करने सहित) प्रतिबद्ध किया जाना चाहिए और पांच साल के भीतर खर्च किया जाना चाहिए। अक्सर, ए. एम. आई. के आधार पर किराए को अधिकतम स्वीकृत तक लाने के लिए होम फंड पर्याप्त नहीं होते हैं; इसलिए अतिरिक्त फंडिंग प्राप्त की जानी चाहिए और होम फंड के साथ संयोजन में उपयोग किया जाना चाहिए, जैसे कि एल. आई. एच. टी. सी.। 30 प्रतिशत ए. एम. आई. के बराबर या उससे कम आय वाले परिवारों के लिए आवास प्रदान करने के लिए पर्याप्त सब्सिडी प्रदान करने में असमर्थ होने के लिए होम और सी. डी. बी. जी. दोनों निधियों की आलोचना की गई है। अन्य सार्वजनिक वित्त पोषण स्रोत कर-मुक्त बॉन्ड कर-मुक्त बॉन्ड, या निजी गतिविधि बॉन्ड का उद्देश्य स्थानीय क्षेत्रों में रोजगार सृजन को बढ़ावा देना और आर्थिक विकास को बढ़ाना है; इसलिए, वे आवास निर्माण तक सीमित नहीं हैं। ये बॉन्ड राज्य आवास वित्त एजेंसियों (एल. आई. एच. टी. सी. के समान) या स्थानीय सरकारी विकास एजेंसियों द्वारा जारी किए जाते हैं। चूंकि बॉन्ड पर ब्याज राज्य और स्थानीय करों से मुक्त है, इसलिए बॉन्ड खरीदने वाले ऋणदाता इस बचत को कम ब्याज दरों के माध्यम से उधारकर्ताओं को देते हैं। कर-मुक्त बॉन्ड पारंपरिक ऋणों के समान होते हैं जिसमें उधारकर्ता को ऋणदाता को सिद्धांत और ब्याज का भुगतान करना होता है; हालाँकि, कर-मुक्त बॉन्ड में आमतौर पर पारंपरिक ऋणों की तुलना में लंबी वित्तपोषण अवधि होती है। सामान्य तौर पर, इस प्रकार के बंधन का उपयोग दस लाख डॉलर से अधिक की परियोजनाओं के लिए किया जाता है। ऐसे बॉन्ड हैं जो विशेष रूप से गैर-लाभकारी संगठनों द्वारा आवासीय किराये के आवास प्रदान करने के लिए उपयोग के लिए मौजूद हैं। जब इस तरह के उद्देश्यों के लिए उपयोग किया जाता है, तो आई. आर. एस. कोड कम से कम 95 प्रतिशत बांड आय पर सीमाओं का उपयोग करता है। अनुमत उपयोगों में से एक न्यूनतम किफायती अधिभोग स्तर रखता है। एल. आई. एच. टी. सी. के समान, कम से कम 40 प्रतिशत इकाइयों पर 60 प्रतिशत ए. एम. आई. या उससे कम आय वाले परिवारों का कब्जा होना चाहिए, या कम से कम 20 प्रतिशत इकाइयों पर 50 प्रतिशत से अधिक ए. एम. आई. वाले परिवारों का कब्जा होना चाहिए। संघीय सरकार कर-मुक्त बांडों की राशि को सीमित करती है जो एक राज्य किसी दिए गए वर्ष के भीतर जारी कर सकता है। 2000 के दशक के अंत में वित्तीय संकट के कारण, राज्य आवास वित्त एजेंसियां "आवास बांड बाजार से लगभग बाहर" हो गईं, जिसके कारण कई एजेंसियों को जारी किए गए बांड की राशि को या तो निलंबित करना पड़ा या उसमें काफी कमी करनी पड़ी। हाउसिंग ट्रस्ट फंड (एच. टी. एफ.) सरकार के सभी स्तरों (राष्ट्रीय, राज्य, काउंटी और स्थानीय) पर स्थापित किए जाते हैं। ये निधियाँ विशेष रूप से निम्न और मध्यम आय वाले परिवारों के लिए किफायती आवास के प्रावधान के लिए बनाई गई हैं और ये एकत्रित राजस्व स्रोतों पर आधारित हैं। एच. टी. एफ. में आम तौर पर सार्वजनिक वित्तपोषण के अन्य रूपों की तुलना में बहुत कम प्रतिबंध होते हैं और इनका उपयोग विकास गतिविधियों की एक विस्तृत श्रृंखला के लिए किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, राष्ट्रीय आवास न्यास निधि के तहत योग्य गतिविधियों में शामिल हैं लेकिन ये इन तक सीमित नहीं हैंः संपत्ति अधिग्रहण, विकास/पुनर्वास लागत, निर्माण लागत और कुछ परिचालन खर्च। अधिकांश ट्रस्ट फंडों में 5 से 30 वर्षों तक की न्यूनतम सामर्थ्य की आवश्यकता होती है। अधिकांश एच. टी. एफ. 80 प्रतिशत ए. एम. आई. और उससे कम आय वाले लोगों को लक्षित करते हैं; हालाँकि, लगभग एक चौथाई एच. टी. एफ. बेघर या 50 प्रतिशत ए. एम. आई. या उससे कम आय वाले लोगों को लक्षित करते हैं। धारा 8 निधियों के समान, चूंकि न्यास निधियों को आम तौर पर सरकारी या अर्ध-सरकारी एजेंसियों द्वारा धन का उपयोग करने के लिए प्रशासित किया जाता है, गैर-लाभकारी विकास परियोजनाओं को आवास प्राधिकरणों, सामुदायिक विकास विभागों या निगमों, पुनर्विकास एजेंसियों या कई अन्य संभावित शासी एजेंसियों के साथ साझेदारी में पूरा किया जाता है। (शासी अभिकरणों के बारे में अधिक जानकारी के लिए, आवास न्यास निधि-प्रशासन या शासन देखें) किफायती आवास के लिए अनुदान और कम ब्याज वाले ऋणों के रूप में निजी निजी सहायता आमतौर पर स्थानीय सामुदायिक प्रतिष्ठानों और राष्ट्रीय गैर-लाभकारी संस्थाओं द्वारा वित्त पोषित की जाती है। स्थानीय सामुदायिक फाउंडेशन मुख्य रूप से विशिष्ट पड़ोस में सुधार पर ध्यान केंद्रित करते हैं, जबकि राष्ट्रीय गैर-लाभकारी संस्थाओं के व्यापक उद्देश्य होते हैं। लाभ के लिए निगम वित्तीय संस्थानों, बीमा कंपनियों और एच. यू. डी. की साझेदारी द्वारा बनाए गए आवास कोष, लिविंग सिटीज जैसे संबंधित गैर-लाभकारी प्रतिष्ठानों या साझेदारी के माध्यम से वित्त पोषण के अवसर भी प्रदान करते हैं। इसके अलावा, यदि कोई निजी कंपनी किसी विशेष क्षेत्र में अपने व्यवसाय का एक बड़ा हिस्सा चलाती है तो वे गैर-लाभकारी डेवलपर्स को भूमि, धन और विशेषज्ञता का भी योगदान दे सकती है। संचालन विकास के अंतिम चरण में गैर-लाभकारी प्रायोजक परियोजना की दीर्घकालिक व्यवहार्यता स्थापित करता है। इसमें परियोजना के लिए स्थायी वित्तपोषण और भविष्य के भवन संचालन और प्रबंधन के लिए योजना बनाना शामिल है। गैर-लाभकारी संस्थाएँ या तो स्वयं भवन का प्रबंधन करेंगी या संचालन की देखरेख के लिए एक प्रबंधन कंपनी को अनुबंधित करेंगी। संपत्ति प्रबंधन के लिए विपणन, किरायेदार चयन, किराया संग्रह, रखरखाव, वित्त, नियम प्रवर्तन, रणनीतिक योजना आदि की आवश्यकता होती है। किफायती आवास के संचालन का एक महत्वपूर्ण घटक परियोजना के वित्तपोषण का प्रबंधन करना है। डेवलपर भविष्य में अनुमानित नकदी प्रवाह के माध्यम से संपत्ति की वित्तीय व्यवहार्यता निर्धारित करने के लिए एक परिचालन मॉडल बनाते हैं। एक परिचालन मॉडल परिचालन व्यय (रखरखाव, पानी, सीवर, बिजली, बीमा, आदि) को घटाकर वार्षिक नकदी प्रवाह या परिचालन आय की गणना करता है। किराए और अन्य आय जैसे कपड़े धोने, वेंडिंग और पार्किंग सेवाओं से उत्पन्न आय से। संपत्ति पर बंधक भुगतान को कवर करने के लिए सकारात्मक परिचालन आय आवश्यक है और यदि आय ऋण को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं है तो बैंक संपत्ति पर रोक लगा सकता है। ऋणदाता ऋण-सेवा-कवरेज अनुपात का उपयोग करके बंधक भुगतान करने के लिए एक परियोजना की परिचालन आय की क्षमता को मापते हैं, जो वार्षिक बंधक भुगतानों द्वारा विभाजित वार्षिक परिचालन आय की गणना है; अनुपात जितना अधिक होगा परियोजना के बंद होने का जोखिम उतना ही कम होगा। जीवन भर स्थिर राजस्व बनाए रखना एक गैर-लाभकारी संगठन के लिए चुनौतीपूर्ण है। अक्सर, किफायती आवास कमजोर आवास बाजारों और उच्च अपराध दर, खाली और परित्यक्त संपत्तियों और कम किराए की कीमतों की विशेषता वाले पड़ोस में मौजूद होते हैं। इन बाजारों में आवास आम तौर पर अनाकर्षक होते हैं और इसलिए किराए पर लेना मुश्किल होता है, इसलिए अधिक रिक्तियों के कारण इमारतों का पैसा बर्बाद हो जाता है। खराब बाजारों में परियोजनाओं को किराएदारों की बढ़ती जांच और उच्च किरायेदार कारोबार के कारण इकाइयों की तैयारी से जुड़ी उच्च लागत का भी अनुभव हो सकता है। इसके अलावा, किफायती परियोजनाएं अक्सर किराए के उस हिस्से को कवर करने के लिए सरकारी सब्सिडी पर निर्भर करती हैं जिसे कम आय वाले किरायेदार वहन नहीं कर सकते हैं (आमतौर पर किरायेदार की आय और बाजार किराए के 30 प्रतिशत के बीच का अंतर); अगर सरकारें किरायेदार सहायता कार्यक्रमों में कटौती करती हैं तो परियोजनाओं को भविष्य में नकदी प्रवाह खोने का खतरा होता है। इसके अलावा, अपर्याप्त संपत्ति प्रबंधन किराया एकत्र करने या लागतों के प्रबंधन की प्रभावहीनता के माध्यम से परिचालन आय को प्रभावित कर सकता है। परिचालन आय के नुकसान से जुड़े जोखिमों में भवन की भौतिक गिरावट और ऋण दायित्वों को पूरा करने में असमर्थता शामिल हैं। राजस्व की कमी संपत्ति प्रबंधक की इमारत की मरम्मत या पूंजी में सुधार करने की क्षमता को बाधित करती है, जिससे संपत्ति खराब हो जाती है। इस जोखिम को कम करने के लिए, गैर-लाभकारी मालिक अक्सर उस स्थिति में पूंजीगत व्यय को कवर करने के लिए एक आरक्षित खाता स्थापित करते हैं जब कोई संपत्ति रखरखाव लागत को कवर करने के लिए पर्याप्त आय उत्पन्न नहीं करती है। इसके अलावा, यदि ऋण सेवा को कवर नहीं किया जा सकता है, तो ऋणदाता संपत्ति को बंद कर सकता है, सस्ती इकाइयों को बाजार से हटा सकता है और गैर-लाभकारी के मिशन को नुकसान पहुंचा सकता है। गैर-लाभकारी संस्थाएं सार्वजनिक संस्थाओं के साथ दीर्घकालिक ऋण प्राप्त करके पूर्वनिर्धारण के जोखिम को कम कर सकती हैं क्योंकि सार्वजनिक संस्थाएं गैर-लाभकारी संस्थाओं के समान मिशन साझा करती हैं और पूर्वनिर्धारण के बजाय वित्तपोषण के पुनर्गठन के लिए अधिक इच्छुक होंगी। इसके अलावा, यदि गैर-लाभकारी संस्था के पास कई इमारतें हैं, तो इमारतों के स्थान, किरायेदारों के प्रकार और परियोजना के वित्त पोषण के स्रोत में विविधता लाने से पूरे संगठन के विफल होने का खतरा कम हो सकता है यदि सब्सिडी बंद हो जाती है या बाजार ध्वस्त हो जाते हैं। संदर्भ बाहरी लिंक रीबिल्डिंग टुगेदर हैबिटेट फॉर ह्यूमैनिटी मर्सी हाउसिंग नेशनल कम्युनिटी रेनैस्सं नेबरवर्क्स अमेरिका हाउसिंग इन द यूनाइटेड स्टेट्स अफोर्डेबल हाउसिंग