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होम अफोर्डेबल रिफाइनेंस प्रोग्राम (एच. ए. आर. पी.) संयुक्त राज्य अमेरिका का एक संघीय कार्यक्रम है, जिसे मार्च 2009 में फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी द्वारा स्थापित किया गया था, ताकि पानी के नीचे और पानी के नीचे के घर के मालिकों को अपने बंधक को पुनर्वित्त करने में मदद मिल सके। होम अफोर्डेबल मॉडिफिकेशन प्रोग्राम (एच. ए. एम. पी.) के विपरीत, जो उन घर मालिकों की सहायता करता है जो फोरक्लोजर के खतरे में हैं, यह कार्यक्रम उन घर मालिकों को लाभान्वित करता है जिनके बंधक भुगतान वर्तमान हैं, लेकिन जो अमेरिकी आवास बाजार सुधार के मद्देनजर घर की कीमतों में गिरावट के कारण पुनर्वित्त नहीं कर सकते हैं। पृष्ठभूमि 2008 में अमेरिकी आवास बुलबुला फटने के बाद लाखों उधारकर्ताओं ने खुद को एक कठिन संकट में पाया। जैसे-जैसे देश भर में इन्वेंट्री बढ़ी, घरों की कीमतें गिर गईं। कई नए मकान मालिकों ने देखा कि उनके घरों का मूल्य उनके बंधक के संतुलन से नीचे गिर गया, या लगभग इतना ही। बाद में, इन घर के मालिकों को पुनर्वित्त के माध्यम से कम ब्याज दरों का लाभ उठाने से रोका गया, क्योंकि बैंकों को पारंपरिक रूप से निजी बंधक बीमा (पीएमआई) के बिना पुनर्वित्त के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए 80 प्रतिशत या उससे कम के ऋण-से-मूल्य अनुपात (एलटीवी) की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए एक घर को लें जिसे 160,000 डॉलर में खरीदा गया था लेकिन बाजार में गिरावट के कारण अब इसकी कीमत 100,000 डॉलर है। इसके अलावा, मान लीजिए कि घर के मालिक पर बंधक पर 120,000 डॉलर का बकाया है। इस परिदृश्य में, ऋण-से-मूल्य अनुपात 120% होगा, और यदि घर का मालिक पुनर्वित्त का विकल्प चुनता है, तो उसे निजी बंधक बीमा के लिए भी भुगतान करना होगा। यदि घर का मालिक पहले से ही पीएमआई के लिए भुगतान नहीं कर रहा था, तो अतिरिक्त लागत पुनर्वित्त के अधिकांश लाभ को रद्द कर सकती है, इसलिए घर के मालिक को पुनर्वित्त से प्रभावी रूप से प्रतिबंधित किया जा सकता है। गृह किफायती पुनर्वित्त कार्यक्रम (एच. ए. आर. पी.) मार्च 2009 में संघीय आवास वित्त एजेंसी द्वारा बनाया गया था ताकि 80 प्रतिशत से अधिक ऋण-से-मूल्य अनुपात वाले लोगों को बंधक बीमा के लिए भुगतान किए बिना पुनर्वित्त करने की अनुमति दी जा सके। मूल रूप से, केवल 105% के एल. टी. वी. वाले ही अर्हता प्राप्त कर सकते थे। उसी वर्ष बाद में, एल. टी. वी. वाले लोगों को 125% तक शामिल करने के लिए कार्यक्रम का विस्तार किया गया। इसका मतलब यह था कि यदि किसी व्यक्ति पर वर्तमान में 100,000 डॉलर की संपत्ति पर 125,000 डॉलर बकाया है, तो वह फिर भी कम ब्याज दर में पुनर्वित्त और ताला लगाने में सक्षम होगा। दिसंबर 2011 में, नियम को फिर से बदल दिया गया, जिसे "एचएआरपी 2" के रूप में संदर्भित किया गया; अब 30 साल तक के बंधक के लिए नकारात्मक इक्विटी पर कोई सीमा नहीं होगी-इसलिए जो अपने घर के मूल्य के 125% से अधिक बकाया हैं, वे भी पीएमआई के बिना पुनर्वित्त कर सकते हैं। इसके अलावा, घर के मालिकों को उनके ऋण पर पीएमआई के साथ स्वीकार करने के लिए कार्यक्रम का विस्तार किया गया था। अंत में, किसी भी नए बंधक ऋणदाता को मूल ऋण पर की गई धोखाधड़ी के लिए जिम्मेदार नहीं ठहराया जाएगा। इसने कार्यक्रम में भाग लेने के लिए ऋणदाताओं की इच्छा को बहुत बढ़ा दिया। एच. ए. आर. पी. के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए कुछ मानदंडों को पूरा करना आवश्यक है। जबकि बंधक सेवा प्रदाता द्वारा लगाए गए अतिरिक्त मानदंड हो सकते हैं, सरकारी आवश्यकताएँ इस प्रकार हैंः बंधक का स्वामित्व या गारंटी फ़्रेडी मैक या फैनी माई द्वारा दी जानी चाहिए। कई मकान मालिक इस बात से अनजान हैं कि उनके बंधक इनमें से किसी एक संगठन से जुड़े हैं, क्योंकि न तो फ़्रेडी मैक और न ही फैनी माई सीधे जनता के साथ सौदा करते हैं। बंधक का अधिग्रहण फ्रेडी मैक या फैनी माई द्वारा 31 मई, 2009 को या उससे पहले किया गया होना चाहिए। घर के मालिक के पास बंधक का पिछला एच. ए. आर. पी. पुनर्वित्त नहीं होना चाहिए, जब तक कि यह एक फैनी मेई ऋण न हो जिसे मार्च-मई 2009 के दौरान एच. ए. आर. पी. के तहत पुनर्वित्त किया गया था। मकान मालिक को अपने बंधक भुगतान पर वर्तमान होना चाहिए, जिसमें पिछले छह महीनों में कोई (30-दिन) विलंब भुगतान नहीं होना चाहिए और पिछले बारह महीनों में एक से अधिक विलंब भुगतान नहीं होना चाहिए। संपत्ति का वर्तमान ऋण-से-मूल्य अनुपात (एल. टी. वी.) 80 प्रतिशत से अधिक होना चाहिए। घर के मालिक को या तो कम मासिक भुगतान या अधिक स्थिर उत्पाद (जैसे कि एक समायोज्य-दर बंधक (ए. आर. एम.) से एक निश्चित-दर बंधक में जाने) के लिए ऋण से लाभ उठाना चाहिए। एच. ए. आर. पी. 2 और पी. एम. आई. कई लोग जिन्होंने खरीद मूल्य के 20 प्रतिशत से कम के डाउनपेमेंट के साथ अपना घर खरीदा था, उनके पास निजी बंधक बीमा (पी. एम. आई.) होना आवश्यक था। फ्रेडी मैक या फैनी माई ऋणों के साथ यह आम बात है। ऋण के साथ पीएमआई संलग्न होने से उस ऋण को वॉल स्ट्रीट द्वितीयक बाजार में "पूर्ण ऋण" के रूप में बेचना आसान हो गया। पीएमआई ने उच्च ऋण-से-मूल्य अनुपात द्वारा लाए गए जोखिम को "पूरे ऋण" के मालिक के लिए फोरक्लोजर के खिलाफ बीमा की पेशकश करके कम किया। हालाँकि एच. ए. आर. पी. 2 पी. एम. आई. वाले मकान मालिकों को मेकिंग होम अफोर्डेबल रिफाइनेंस प्रोग्राम के माध्यम से आवेदन करने की अनुमति देता है, लेकिन कई मकान मालिकों को अपने मूल ऋणदाता के साथ पुनर्वित्त करने में कठिनाई का सामना करना पड़ा है। एच. ए. आर. पी. के लिए नए ऋण को मूल ऋण के समान स्तर का बंधक बीमा कवरेज प्रदान करने की आवश्यकता होती है। विशेष रूप से ऋणदाता द्वारा भुगतान किए गए निजी बंधक बीमा (एल. पी. एम. आई.) के मामले में यह कठिन और समय लेने वाला हो सकता है। नतीजतन, कई ऋणदाता पीएमआई बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए अनिच्छुक हैं। सौभाग्य से, एच. ए. आर. पी. 2 घर के मालिकों को पुनर्वित्त के लिए किसी भी ऋणदाता के पास जाने में सक्षम बनाता है, इसलिए यदि मूल बैंक एच. ए. आर. पी. पुनर्वित्त का पीछा करने के लिए तैयार नहीं है तो बंधक धारक को कोई बाधा नहीं होगी। अधिभोग प्रकार एच. ए. आर. पी. 2 पुनर्वित्त की अनुमति सभी अधिभोग प्रकारों पर दी गई हैः प्राथमिक निवास (मालिक-अधिकृत), दूसरा घर, या निवेश (किराये की) संपत्ति। हालांकि, फैनी माई और फ़्रेडी मैक द्वारा निवेश संपत्तियों के पुनर्वित्त के लिए एच. ए. आर. पी. 2 में मालिक के कब्जे वाली संपत्तियों की तुलना में अधिक बंधक दरें हैं। मूल्यांकन छूट एच. ए. आर. पी. की एक अन्य विशेषता यह है कि यदि क्षेत्र में एक विश्वसनीय स्वचालित मूल्यांकन मॉडल उपलब्ध है तो आवेदक घरेलू मूल्यांकन को छोड़ सकते हैं। इससे उधारकर्ता का समय और पैसा बच सकता है, लेकिन यह बंधक सेवा प्रदाता के विवेक के अधीन है। हार्प 3 2012 के स्टेट ऑफ द यूनियन संबोधन के हिस्से के रूप में, राष्ट्रपति बराक ओबामा ने "प्रत्येक जिम्मेदार गृहस्वामी को अपने बंधक पर लगभग 3,000 डॉलर प्रति वर्ष बचाने का मौका देने" की योजना का उल्लेख किया। बंधक उद्योग के भीतर, इस योजना को एचएआरपी 3 के रूप में संदर्भित किया जा रहा है। यह योजना पारित नहीं हुई है। एच. ए. आर. पी. 3 से गैर-फैनी माई और गैर-फ़्रेडी मैक बंधक वाले घर के मालिकों के लिए एच. ए. आर. पी. की पात्रता आवश्यकताओं का विस्तार होने की उम्मीद है, जिसमें जंबो बंधक और ऑल्ट-ए बंधक वाले घर के मालिक शामिल हैं, जिनके मूल बंधक आय, बताई गई संपत्ति या दोनों बताए गए थे। हालांकि एचएआरपी कार्यक्रम मूल रूप से 31 दिसंबर, 2016 को समाप्त होने वाला था, फेडरल हाउसिंग एजेंसी ने अगस्त 2016 में घोषणा की कि इसे सितंबर 2017 तक बढ़ाया जाएगा। इस कार्यक्रम को 17 अगस्त, 2017 को फिर से दिसंबर 2018 तक बढ़ा दिया गया था। संयुक्त राज्य अमेरिका के आवास बाजार सुधार गृह किफायती संशोधन कार्यक्रम (एच. ए. एम. पी.) में ऋण संशोधन भी देखें संदर्भ बाहरी लिंक घर बनाना Affordable.gov फैनी माई ऋण खोज उपकरण, फैनी माई वेबसाइट। फ्रेडी मैक ऋण खोज उपकरण, फ्रेडी मैक वेबसाइट। http://www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/Prepared-Remarks-FHFA-Director-at-Greenlining-Institute-22nd-Annual-Economic-Summit.aspx संयुक्त राज्य अमेरिका में बैंकिंग संयुक्त राज्य अमेरिका बंधक कानून का आवास बुलबुला बंधक उद्योग