Liberator Building Society
लिबरेटर बिल्डिंग सोसाइटी का गठन 1868 में जाबेज बाल्फोर द्वारा किया गया था। धन जुटाने के लिए उनके व्यापक गैर-अनुरूपवादी और संयम संबंधों का उपयोग करते हुए, यह 1890 के दशक तक देश का सबसे बड़ा समाज बन गया। हालांकि, अंत तक, अधिकांश बंधक अन्य बाल्फोर-नियंत्रित कंपनियों द्वारा सट्टा विकास को उन कीमतों पर वित्तपोषित करने के लिए थे जो धोखाधड़ी वाले थे। 1892 में, बाल्फोर का बैंक ढह गया, उसके बाद उनकी कुछ विकास कंपनियाँ। मुक्तिदाता निकासी की मांग को पूरा करने में असमर्थ था और अक्टूबर 1892 में एक परिसमापक नियुक्त किया गया था। 8 मिलियन पाउंड से अधिक। मुक्तिदाता और उसके सहयोगियों के हाथों हार गया था। प्रारंभिक वर्षों में द बिल्डिंग सोसाइटीज गजट ने 1871 और 1891 के बीच धोखाधड़ी के 30 मामलों की सूचना दी, लेकिन 1892 में लिबरेटर का पतन पूरी तरह से अलग पैमाने का था। सोसायटी की स्थापना 1868 में द लिबरेटर परमानेंट बिल्डिंग एंड इन्वेस्टमेंट सोसाइटी के रूप में की गई थी, एक नाम जो इसने अंत तक रखा। जाबेज़ स्पेंसर बाल्फ़ोर पहले इसके उपाध्यक्ष, फिर सचिव, प्रबंध निदेशक और अध्यक्ष थे। पद जो भी हो, वे "समाज के पीछे की मुख्य शक्ति" थे। उनके पिता टेम्पेरेंस बिल्डिंग सोसाइटी के निदेशक थे, जो लिबरेटर के शुरुआती वर्षों के लिए एक मॉडल थे; उनकी माँ, एक प्रसिद्ध व्याख्याता, लेखक और संयम प्रचारक थीं। नतीजतन, उनके संबंध व्यापक थे और उन्होंने खुद को प्रमुख बैपटिस्ट, कांग्रेगेशनलिस्ट और संयम नेताओं से घेर लिया। उन्होंने राष्ट्रीय प्रसिद्धि हासिल की और व्यापक नियुक्तियों के बीच वे 1880 में टैमवर्थ के सांसद, 1883 में क्रॉयडन के पहले महापौर और 1889 में बर्नले के सांसद थे। बाल्फोर ने घोषणा की कि प्रस्तावित सोसायटी का मुख्य उद्देश्य "गैर-अनुरूपवादी चैपलों के निर्माण में सहायता करना और वांछित शर्तों पर घर की संपत्ति खरीदने के इच्छुक व्यक्तियों को सुविधाएं प्रदान करना" था। संस्थापकों में एक लॉर्ड, चार सांसद और छह मंत्री और आम लोग शामिल थे। नोट-पेपर पर उन लोगों की प्रमुखता और संबंधों को बढ़ा-चढ़ाकर बताना मुश्किल है। सोसायटी के विकास को गैर-अनुरूपवादी और संयमी सदस्यों के बीच एजेंसियों के एक व्यापक नेटवर्क के माध्यम से लागू किया जाना था, जो उदार कमीशन का भुगतान करते थे; कुछ वर्षों के भीतर एजेंसी रोल पर 500 से अधिक मंत्री और आम लोग थे। पहले कुछ वर्षों के लिए, दक्षिणी इंग्लैंड और वेल्स में फैले मालिक व्यवसाय के लिए छोटे घरों पर अग्रिम किया गया था। दस वर्षों के बाद परिसंपत्तियाँ 1 मिलियन पाउंड से अधिक हो गईं और 15 वर्षों के बाद लिबरेटर सबसे बड़ा समाज था। चार वर्षों के बाद एकल घरों से निपटने की प्रक्रिया को धीमा माना गया और इसलिए बाल्फोर ने सैकड़ों घरों का निर्माण करने के लिए स्वतंत्र कंपनियों का गठन किया, जिसका उद्देश्य उनके निर्माण का वित्तपोषण करना और फिर अलग-अलग घरों को गिरवी रखना था। दस वर्षों तक मुक्तिदाता ने सामान्य व्यवसाय जारी रखा, लेकिन भूमि आवंटन कंपनी और हाउस एंड लैंड इन्वेस्टमेंट कंपनी को दिए गए ऋण ने परिसंपत्तियों का एक बड़ा प्रतिशत ले लिया; 1880 तक, इन दोनों के लिए बंधक मुक्तिदाता परिसंपत्तियों का 20 प्रतिशत था। इन दोनों कंपनियों को 1880 के दशक की शुरुआत में लंदन स्टॉक एक्सचेंज में उद्धृत किया गया था, जैसा कि नेशनल मॉडल ड्वेलिंग्स कंपनी थी। तीनों के बोर्ड में कम से कम बालफोर और लिबरेटर अध्यक्ष थे। मुक्तिदाता का व्यवसाय स्पष्ट रूप से बदल रहा था। पारंपरिक भवन निर्माण सोसायटी व्यवसाय में गिरावट आई और 1885 तक संपत्ति का केवल 15 प्रतिशत हिस्सा था। इसके बजाय, मुक्तिदाता अपनी सहयोगी कंपनियों के सट्टा गैर-आवास विकास को तेजी से ऋण दे रहा था। अन्य में, इनमें फ्लैटों के ब्लॉक, होटल, आइल ऑफ वाइट पर भूमि सुधार, रासायनिक कार्य और कोयला खदानें शामिल थीं। यह स्वाभाविक रूप से पारंपरिक घर बंधक की तुलना में अधिक जोखिम भरा था, लेकिन वास्तविक खतरा यह था कि ऋण धोखाधड़ी से दिया गया था। धोखाधड़ी लिबरेटर और बाल्फोर से जुड़ी या नियंत्रित विभिन्न अन्य विकास कंपनियों के बीच संबंधों पर केंद्रित थी। एक संपत्ति खरीदने और उसे किसी अन्य बाल्फोर कंपनी को अत्यधिक कीमत पर बेचने की तकनीक सरल थी। यह संपत्ति तब नई कीमत पर मुक्तिदाता को पूरी तरह से गिरवी रखी जाएगी। अक्सर, संपत्ति कंपनी उस बढ़ी हुई कीमत पर पैसा नहीं कमा सकती थी और न ही मुक्तिदाता को ब्याज का भुगतान कर सकती थी; उस ब्याज को तब पूंजीकृत किया जाता था (ऋण के मूल्य में जोड़ा जाता था)। हालांकि कई बाल्फोर कंपनियों का लिबरेटर के साथ सौदा था, लेकिन दो तिहाई बंधक बिल्डर जे. डब्ल्यू. हॉब्स के पास थे, जो 1885 में सार्वजनिक हुआ। 1887 में, लेखा परीक्षकों ने निदेशकों को लिबरेटर द्वारा अपने जमाकर्ताओं को दिए गए ब्याज की सुरक्षा के बारे में चेतावनी जारी की, लेकिन अच्छी तरह से पारिश्रमिक पाने वाले निदेशकों से कोई प्रतिक्रिया नहीं मिलने पर, लेखा परीक्षकों ने अभी भी एक प्रमाण पत्र जारी किया जिसमें कहा गया था कि बैलेंस शीट किताबों से सहमत है। विफलता अंततः जमाकर्ताओं को भुगतान करने के लिए नए धन का प्रवाह अपर्याप्त हो गया और बाल्फोर ने अपने पहले और दूसरे बंधक के बल पर धन उधार लेना शुरू कर दिया, जो कथित तौर पर 17 प्रतिशत और 22 प्रतिशत तक था। 1892 के दौरान मुक्तिदाता के बारे में अफवाहें बढ़ गईं और सवाल पूछे जा रहे थे जिसके कारण सोसायटी और दो संबद्ध कंपनियों-लंदन एंड जनरल बैंक और हाउस एंड लैंड इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट से भारी निकासी हुई। 2 सितंबर 1892 को, बाल्फोर के लंदन एंड जनरल बैंक ने भुगतान को निलंबित कर दिया। तुरंत, मुक्तिदाता निकासी को पूरा करने में असमर्थ था और जमाकर्ताओं को बताया गया कि उन्हें केवल बारी-बारी से भुगतान किया जा सकता है। निदेशकों ने सबसे बड़े शेयरधारकों और जमाकर्ताओं की एक प्रारंभिक बैठक बुलाई "एक ऐसी योजना पर चर्चा करने के लिए जिसके तहत सोसाइटी की संपत्तियों को उसके शेयरधारकों और जमाकर्ताओं के लिए संरक्षित किया जाएगा।" निदेशक परिसंपत्ति मूल्यांकन के पक्ष में खड़े रहे और दावा किया कि सोसायटी अभी भी विलायक है और उन्होंने पुनर्निर्माण के लिए समय मांगा। शेयरधारकों ने पुनर्निर्माण की एक वैकल्पिक योजना का प्रस्ताव करने के लिए विधिवत अपनी बैठक आयोजित की, जबकि यह मानते हुए कि जमा पर चलने से सहयोगी कंपनियों के भवनों को पूरा करने के लिए आवश्यक धन प्रदान करना मुश्किल हो गया था। पुनर्वित्त पर कोई समझौता नहीं हो सका और 4 अक्टूबर को मुक्तिदाता एक अनिवार्य समापन आदेश का विषय था। पारंपरिक घर बंधक अब मुक्तिदाता की बंधक संपत्ति के 2 प्रतिशत से भी कम थे; 93 प्रतिशत तीन बाल्फोर कंपनियों के साथ दूसरे या तीसरे बंधक थे, जो सभी परिसमापन में चले गए। बाल्फोर कम्पनियों द्वारा लगभग दस लाख पाउंड का अवैतनिक ब्याज लिबरेटर खातों में पूंजीकृत किया गया था। लिबरेटर और उससे जुड़ी कंपनियों को कुल नुकसान 8 मिलियन पाउंड से अधिक था। इस पतन के कारण 1874 भवन सोसायटी अधिनियम बना, जिसके तहत ऋण देने पर सख्त प्रतिबंध और अधिक प्रकटीकरण की आवश्यकता थी। होब्स और अन्य भवन सहयोगियों पर अगले वर्ष आरोप लगाया गया। बाल्फोर अर्जेन्टीना भाग गया लेकिन 1895 में उसे नाटकीय तरीके से वापस लाया गया और 14 साल की सजा सुनाई गई। मैकी, डेविड (2004) जाबेज़ः द राइज़ एंड फॉल ऑफ़ ए विक्टोरियन रोग, लंदन द टाइम्स, सितंबर-अक्टूबर 1892 बिल्डिंग सोसाइटीज़