Highway Properties Ltd v Kelly, Douglas and Co Ltd
हाईवे प्रॉपर्टीज लिमिटेड बनाम केली, डगलस एंड कंपनी लिमिटेड कनाडा के सर्वोच्च न्यायालय द्वारा तय किए गए वाणिज्यिक मकान मालिक-किरायेदार संबंधों से संबंधित एक प्रमुख कनाडाई संपत्ति कानून मामला है। इस निर्णय ने संपत्ति कानून में संभावित नुकसान के लिए अस्वीकृति और वसूली की अनुबंध कानून अवधारणा को आयात किया। इसने मकान मालिकों को पट्टा समझौते के उल्लंघन (आमतौर पर त्याग द्वारा) के लिए एक किरायेदार पर मुकदमा करने और अवैतनिक भविष्य के किराए के वर्तमान मूल्य के साथ-साथ किरायेदार द्वारा पट्टा समझौते के उल्लंघन के कारण खोए हुए व्यवसाय के परिणामस्वरूप होने वाले नुकसान की वसूली करने का अधिकार दिया। पृष्ठभूमि मकान मालिक, हाईवे प्रॉपर्टीज लिमिटेड, ने अपने खरीदारी केंद्र में एक खुदरा स्थान किरायेदार, केली डगलस एंड कंपनी लिमिटेड को पट्टे पर दिया, जिसका उपयोग किराने की दुकान और सुपर मार्केट के लिए किया जाएगा। लीज पर 19 अगस्त, 1960 को सहमति हुई थी और यह 1 अक्टूबर, 1960 से पंद्रह साल की अवधि के लिए प्रभावी होना था। मकान मालिक के खरीदारी केंद्र में 11 खुदरा स्थान शामिल थे और सुपरमार्केट उद्यम का प्रमुख किरायेदार होना था। पट्टा समझौते के खंड 9 में प्रावधान किया गया है कि किरायेदार "उक्त परिसर में अपना व्यवसाय लगातार" जारी रखे। विचाराधीन परिसर को 20 अक्टूबर, 1960 से एक किरायेदार द्वारा किराने की दुकान के रूप में संचालित किया गया था। हालाँकि, खरीदारी केंद्र सफल नहीं रहा और कभी भी पूरी तरह से पट्टे पर नहीं दिया गया। 24 मार्च, 1962 तक, अधीनस्थ ने नोटिस दिया कि वह अपना व्यवसाय बंद करने का इरादा रखता है। उसने ऐसा किया और अपना माल निकालना शुरू कर दिया। 16 जुलाई, 1962 को मकान मालिक ने किरायेदार के खिलाफ मुकदमा दायर किया। किरायेदार ने दूसरे किरायेदार की असफल खोज करते हुए किराया देना जारी रखा। 22 नवंबर, 1963 तक, परिसर को छोड़ दिया गया था, और खरीदारी केंद्र के अधिकांश अन्य किरायेदार भी बाहर चले गए थे। उस तारीख को मकान मालिक ने परिसर पर कब्जा कर लिया और एक नया किरायेदार खोजने का प्रयास किया। मुकदमे में मकान मालिक ने दावा किया कि मुआवजे के लिए नुकसान हुआ, लेकिन इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि पट्टे की पूरी अवधि के लिए खरीदारी केंद्र में सुपरमार्केट व्यवसाय करने में प्रतिवादी की विफलता के परिणामस्वरूप होने वाले संभावित नुकसान के लिए भी। उच्चतम न्यायालय में पट्टा समझौते के उल्लंघन से संभावित नुकसान का मुद्दा था। कोर्ट लास्किन जे. की राय, एक सर्वसम्मत अदालत के लिए लिखते हुए, मकान मालिक-किरायेदार कानून की मौजूदा स्थिति का सर्वेक्षण किया, और पट्टे को अस्वीकार करने के लिए मकान मालिकों के लिए उपलब्ध तीन मौजूदा पारस्परिक रूप से अनन्य उपायों को संक्षेप में प्रस्तुत किया। सामान्य कानून के तहत तीन पारंपरिक उपाय थेः अस्वीकृति स्वीकार करने से इनकार करने पर, मकान मालिक पट्टे के प्रदर्शन पर जोर दे सकता था और हर बार देय होने पर किरायेदार पर बकाया किराए के लिए मुकदमा कर सकता था; अस्वीकृति और पट्टे की समाप्ति की स्वीकृति पर, मकान मालिक परिसर को फिर से अपने कब्जे में ले सकता था और किरायेदार पर बकाया किराए या समाप्ति की तारीख तक किरायेदार द्वारा समझौतों के उल्लंघन के परिणामस्वरूप हुए नुकसान के लिए मुकदमा कर सकता था; या किरायेदार को सलाह दे सकता था कि वह किरायेदार की ओर से संपत्ति को फिर से किराए पर देने और उस आधार पर कब्जा करने का प्रस्ताव रखता है (जिससे मकान मालिक-किरायेदार संबंध जारी रहता है), और किराए में कमी के लिए मुकदमा कर सकता है जहां ऐसा होता है। लास्किन ने चौथे उपाय के लिए मकान मालिक के तर्क को स्वीकार कर लियाः मकान मालिक पट्टे को समाप्त करने का विकल्प चुन सकता है, लेकिन चूक करने वाले किरायेदार को नोटिस के साथ कि पट्टे का लाभ खोने के लिए नुकसान की वर्तमान वसूली के आधार पर नुकसान का दावा किया जाएगा। इस तरह के नुकसान का एक तत्व, निश्चित रूप से, पट्टे की अनिश्चित अवधि के लिए अवैतनिक भविष्य के किराए का वर्तमान मूल्य उस अवधि के लिए परिसर के वास्तविक किराये के मूल्य को कम करेगा। एक अन्य तत्व खंड 9 के खंडन के परिणामस्वरूप होने वाला नुकसान होगा, जहां तक सिद्ध किया जा सके। ऐसा करते हुए, लास्किन ने नोट किया कि पारंपरिक संपत्ति कानून उपचार आधुनिक वाणिज्यिक किरायेदारों की वास्तविकताओं के लिए ठीक से जिम्मेदार नहीं थे, जो प्रकृति में अत्यधिक संविदात्मक थेः कुछ सामान्य विचार हैं जो इस दृष्टिकोण का समर्थन करते हैं जो मैं लूंगा। यह दिखावा करना अब समझदारी की बात नहीं है कि एक वाणिज्यिक पट्टा, जैसे कि इस न्यायालय के समक्ष, केवल एक हस्तांतरण है न कि एक अनुबंध भी। वाचाओं के खंडन के निवारण के लिए सामान्य रूप से उपलब्ध उपचारों के पूर्ण शस्त्रागार का सहारा लेने से इनकार करना भी उतना ही असमर्थनीय है, केवल इसलिए कि वाचाएं भूमि में किसी संपत्ति से जुड़ी हो सकती हैं। अंत में, अन्य स्थितियों की तरह यहां भी ऐसे कई कार्यों से बचने की योग्यता है जो अन्यथा इस आग्रह के साथ हो सकते हैं कि एक मकान मालिक एक अस्वीकृत किरायेदार के खिलाफ किश्त मुकदमे में संलग्न हो। हर्जाने के इस चौथे आधार पर अपील की अनुमति दी गई थी और किरायेदार द्वारा देय राशि के आकलन के लिए मामला निचली अदालत को भेजा गया था। इसके बाद राजमार्ग संपत्ति निर्णय ने अनिवार्य रूप से अस्वीकृति के परिणामस्वरूप भविष्य के नुकसान की वसूली के लिए संविदात्मक उपाय को आयात किया, लेकिन इस सवाल को खुला छोड़ दिया कि क्या नोटिस की आवश्यकता थी (और यदि ऐसा है, तो इसे कब दिया जाना चाहिए) और क्या मकान मालिक के लिए नुकसान को कम करने का कर्तव्य है जैसा कि अनुबंध कानून में है। सूचना की आवश्यकता बाद के मामलों में यह स्पष्ट नहीं है कि संभावित नुकसान की वसूली का दावा करने के लिए सभी परिस्थितियों में अस्वीकृति से पहले उचित सूचना की आवश्यकता है या नहीं। वेसोग्लू बनाम ओ 'कीफे और गौडी में, अदालत ने माना कि नोटिस आवश्यक नहीं था क्योंकि पट्टे के समझौते में विशेष रूप से प्रावधान किया गया था कि पट्टे की पूरी अवधि के लिए बकाया किराए का संतुलन किरायेदार द्वारा पट्टे को अस्वीकार करने पर देय हो गया था। अदालत ने पाया कि कार्रवाई के अधिकार की स्पष्ट मान्यता ने नोटिस की आवश्यकता को नकार दिया क्योंकि किरायेदार को इस संभावना के बारे में पहले से ही पता था जब उसने पट्टे पर हस्ताक्षर किए थे। दूसरी ओर, लैंगली क्रॉसिंग शॉपिंग सेंटर बनाम नॉर्थ-वेस्ट प्रोड्यूस मामले में अदालत ने माना कि समाप्ति के समय भी अलग से नोटिस देना आवश्यक था। एक अन्य संबंधित मुद्दा खुला छोड़ दिया गया था कि क्या नोटिस पट्टे की समाप्ति के साथ समकालीन होना चाहिए। अदालतों ने आम तौर पर माना है कि नोटिस "उचित समय" के भीतर दिया जाना चाहिए, लेकिन जरूरी नहीं कि पट्टे की समाप्ति के साथ-साथ दिया जाए। उदाहरण के लिए, उत्तरी खाड़ी में टी. वी. और ऑडियो लिमिटेड बनाम नोवा इलेक्ट्रॉनिक्स लिमिटेड। और, किरायेदार द्वारा पट्टा समाप्त करने के लगभग छह सप्ताह बाद दावे का एक बयान "उचित समय" के भीतर माना गया था। राजमार्ग संपत्तियों में निर्णय से पहले, मकान मालिकों का कर्तव्य नहीं था कि वे किरायेदार के परित्याग के बाद अपने नुकसान को कम करें। लीजहोल्ड कानून में उपलब्ध तीन पारंपरिक उपायों का उपयोग करते हुए, वे लीज को जीवित रखने और बकाया किराए के लिए किरायेदार को जिम्मेदार ठहराने में सक्षम थे। हालाँकि, संविदात्मक सिद्धांतों के आयात ने इसे कम स्पष्ट कर दिया। मकान मालिक अभी भी तीन पारंपरिक उपायों के तहत मुकदमा करने में सक्षम थे, लेकिन संभावित नुकसान के लिए एक चौथाई तक पहुंच भी थी। कनाडा के सर्वोच्च न्यायालय ने राजमार्ग संपत्तियों के बाद शमन के मुद्दे को संबोधित नहीं किया है, और प्रांतीय अपीलीय अदालतें असंगत रही हैं। हालाँकि, यह स्पष्ट है कि जहां मकान मालिक ने वास्तव में अपने नुकसान को कम किया है (उदाहरण के लिए पहले किरायेदार के परित्याग के बाद किसी अन्य किरायेदार को परिसर किराए पर देकर), अदालतों ने नुकसान की गणना में इसे ध्यान में रखा है। जहाँ बाद वाला किरायेदार परित्यक्त किरायेदार द्वारा भुगतान की गई राशि से अधिक भुगतान करता है, वहाँ परित्याग करने वाले किरायेदार को जिम्मेदार नहीं ठहराया गया है क्योंकि मकान मालिक को कोई नुकसान नहीं हुआ था। उदाहरण के लिए देखें, टोरंटो हाउसिंग कंपनी बनाम पोस्टल प्रमोशन लिमिटेड संदर्भ बाहरी लिंक कनाडा के सर्वोच्च न्यायालय के मामले कनाडाई संपत्ति मामला कानून 1971 कनाडा के मामले कानून में