Mortgages in English law
अंग्रेजी कानून में बंधक ऋण अनुबंध के माध्यम से पूंजी जुटाने की एक विधि है। आम तौर पर एक बैंक के साथ, ऋणदाता/बंधककर्ता उधारकर्ता/बंधककर्ता को धन देता है, जो अपनी संपत्ति/भूमि/घर का उपयोग प्रतिभूति (अनिवार्य रूप से एक आश्वासन) के रूप में करता है कि वे ऋण और किसी भी प्रासंगिक ब्याज का भुगतान करेंगे। यदि गिरवी रखने वाला भुगतान करने में विफल रहता है, तो गिरवी रखी गई संपत्ति जिसका उपयोग प्रतिभूति के रूप में किया गया है, विभिन्न गिरवी रखने वाले उपचारों के अधीन हो सकती है जिससे वे ऋण को पुनः प्राप्त कर सकते हैं। बंधक अंग्रेजी भूमि कानून और संपत्ति कानून का एक महत्वपूर्ण हिस्सा हैं। ये चिंताएं, सबसे पहले, बंधक की रक्षा के लिए सामान्य कानून, वैधानिक और नियामक नियमों से संबंधित हैं (यानी। ऋणकर्ता) बंधक समझौते के समापन के समय। दूसरा, अंग्रेजी कानून चूक की स्थिति में संपत्ति पर कब्जा करने की प्रक्रिया को परिभाषित और प्रतिबंधित करता है। तीसरा, यह बंधक रखने वालों पर शुल्क लगाता है (अर्थात। ऋणदाता, जैसे बैंक) संपत्ति बेचते समय प्राप्त होने वाली कीमत पर। हालाँकि गिरवी रखने से संबंधित अधिकांश कानून भूमि के गिरवी रखने से संबंधित हैं, लेकिन लगभग किसी भी प्रकार की संपत्ति को गिरवी रखना संभव है। व्यक्तिगत संपत्ति पर बंधक को अक्सर 'संपत्ति बंधक' के रूप में संदर्भित किया जाता है, और अमूर्त अधिकारों पर बंधक को अक्सर असाइनमेंट के माध्यम से संचालित करने के लिए व्यक्त किया जाता है। मर्चेंट शिपिंग एक्ट 1995 के तहत जहाजों के बंधक और केप टाउन कन्वेंशन के तहत विमान और संबंधित भागों के बंधक के संबंध में अलग वैधानिक व्यवस्थाएं भी मौजूद हैं। तकनीकी रूप से "बंधक" शब्द संपार्श्विक में प्रतिभूति ब्याज को संदर्भित करता है, लेकिन वाणिज्यिक भाषा में इस शब्द का उपयोग अक्सर पूरी सुरक्षित ऋण व्यवस्था के संदर्भ में किया जाता है। बंधक का कानून कुख्यात रूप से जटिल है। भूमि बंधक से संबंधित 1986 के एक कार्य पत्र में, विधि आयोग ने इस प्रकार शुरू कियाः "भूमि बंधक का अंग्रेजी कानून कुख्यात रूप से कठिन है। इसे कभी भी व्यवस्थित वैधानिक सुधार के अधीन नहीं किया गया है, और सदियों के क्रमिक विकास के दौरान इसने एक बहु-स्तरीय संरचना हासिल की है जो ऐतिहासिक रूप से आकर्षक है लेकिन अनुचित और कभी-कभी अनावश्यक रूप से जटिल है। थोड़ा और अधिक विनम्रता से, लॉर्ड मैकनाघटेन ने एक बार एक फैसले में टिप्पणी कीः "मुझे यकीन है कि प्रकृति की रोशनी में किसी ने भी अचल संपत्ति के अंग्रेजी बंधक को कभी नहीं समझा।" अंग्रेजी कानून के कई पहलुओं की तरह, बंधक से संबंधित कानून इसके ऐतिहासिक विकास के साथ निकटता से जुड़ा हुआ है। 12वीं शताब्दी से अंग्रेजी कानून में बंधक मौजूद हैं, लेकिन प्रारंभिक अंग्रेजी बंधक काफी हद तक ब्याज कानूनों द्वारा आकार दिए गए थे। उस समय ब्याज लेना कानून के खिलाफ था और पाप भी। तदनुसार, एक बंधक के अनुदान पर, बंधककर्ता भूमि के कब्जे में आ जाएगा-यदि भूमि से उत्पन्न आय बंधक ऋण का भुगतान करती है तो इसे एक जीवित प्रतिज्ञा (या विवम वैदम) के रूप में संदर्भित किया जाता था, लेकिन यदि बंधककर्ता ने केवल उन आय को लिया और ऋण अपरिवर्तित था तो इसे एक मृत प्रतिज्ञा कहा जाता था (मूल रूप से एक मोर्ट्यूम वेडियम, जिसे बाद में नॉर्मन फ्रेंच, मोर्ट गेज द्वारा प्रतिस्थापित किया गया था, जो अंततः बंधक बन गया)। 1400 के दशक तक बंधक का रूप कुछ हद तक बदल गया था-बंधक अभी भी भूमि के स्वामित्व को बंधक देने वाले को हस्तांतरित करके बनाए गए थे, लेकिन भूमि पर काम करने के लिए गिरवी रखने वाले के कब्जे में रहे। हालाँकि, मोचन के लिए निर्दिष्ट दिन पर गिरवीदार को ऋण की पूरी राशि का भुगतान करना पड़ता था, अन्यथा वे भुनाने का अपना अधिकार खो देंगे और भूमि पूरी तरह से गिरवीदार की होगी। यह दोगुना कठोर था क्योंकि गिरवी रखने वाले ने न केवल अपनी जमीन खो दी, बल्कि ऋण बना रहा और फिर भी उसे चुकाना पड़ा। हालाँकि, जैसे-जैसे क्रमिक ब्याज अधिनियमों के पारित होने के कारण ब्याज वसूलने के संबंध में कानून कम प्रतिबंधात्मक हो गया, और जैसे-जैसे समाज का दृष्टिकोण बदला, बंधक का अधिक व्यापक रूप से उपयोग होने लगा, और चांसरी की अदालतें लोगों को मुक्ति से संबंधित सामान्य कानून नियमों की गंभीरता से बचाने में तेजी से रुचि लेने लगीं। न्यायसंगत सिद्धांतों की एक श्रृंखला विकसित करके चांसरी के न्यायालयों ने गिरवी रखने वालों को अधिक से अधिक सुरक्षा प्रदान की। उनका मानना था कि कब्जे में बंधक रखने वाले को संपत्ति पर प्राप्त सभी किराए का हिसाब देना होता है, और कुछ हद तक सुरक्षा प्रदान करनी होती है जहां बंधक देने वाले को ऋण चुकाने में देरी होती है। वास्तव में चांसरी की अदालतों ने "बंधक को जबरन वसूली के साधनों से वाणिज्य के एक सुविधाजनक और लचीले साधन में बदल दिया।" भले ही एक बंधक का प्रभाव बंधकधारक को कानूनी स्वामित्व हस्तांतरित करना था, चांसरी की अदालतों ने माना कि बंधककर्ता के पास इक्विटी में संपत्ति के अधिकार की एक अलग प्रजाति थी, जिसे "इक्विटी ऑफ रिडेम्पशन" के रूप में जाना जाने लगा। इसके समान, एक अलग लेकिन भ्रमित रूप से समान रूप से नामित अधिकार मौजूद था, जो मुक्त करने का न्यायसंगत अधिकार था। भूमि के संबंध में, अगले महान सुधार संपत्ति कानून 1925 के तहत थे जो दो प्रकार के बंधक तक सीमित थेः मृत्यु द्वारा बंधक (जिसके बारे में, नीचे देखें) और वैधानिक शुल्क द्वारा बंधक। समय बीतने के साथ मृत्यु द्वारा बंधक लगभग पूरी तरह से अप्रचलित हो गया है, और आज इंग्लैंड और वेल्स में भूमि के लगभग सभी बंधक वैधानिक शुल्क के रूप में हैं। काफी समय से व्यक्तिगत संपत्ति (भूमि के विपरीत) के संबंध में भी बंधक मौजूद रहे हैं, हालांकि अधिकांश अंग्रेजी कानूनी इतिहास के लिए व्यक्तिगत संपत्ति पर सुरक्षा आमतौर पर बंधक के बजाय गिरवी के रूप में निष्पादित की जाती थी। हालाँकि, विक्टोरियन युग तक व्यक्तिगत संपत्ति के बंधक पर्याप्त रूप से व्यापक थे कि विधायिका ने कानून के इस क्षेत्र को नियंत्रित करने के लिए बिल ऑफ सेल एक्ट लागू किए। जहाजों के बंधक कम से कम 1894 से कानून द्वारा विनियमित किए गए हैं, और इससे पहले कुछ समय के लिए स्पष्ट रूप से मौजूद थे। जबकि वास्तविक संपत्ति को भूमि के उपयोग और आनंद के उद्देश्य से सह-मालिकों और किरायेदारों के बीच विभाजित किया जा सकता है, संपत्ति का बंधक लेना मुख्य रूप से ऋणों का भुगतान सुनिश्चित करने के उद्देश्य को पूरा करता है। धन उधार देने की प्रकृति और बैंकों और उधारकर्ताओं के बीच अक्सर असमान सौदेबाजी की शक्ति के कारण, कानून उधारकर्ताओं को अनुचित सौदेबाजी के प्रवर्तन के खिलाफ महत्वपूर्ण कानूनी सुरक्षा प्रदान करता है। प्रतिज्ञा, पूर्वाधिकार और न्यायसंगत शुल्कों के साथ, अंग्रेजी कानून एक बंधक को चार मुख्य प्रकार के सुरक्षा हितों में से एक मानता है, जिसके तहत एक स्वामित्व अधिकार जो तीसरे पक्ष को बांधता है, एक अनुबंध के समापन पर उत्पन्न होता है। यह केवल अनुबंध का इरादा होना चाहिए कि संपत्ति को सुरक्षित पुनर्भुगतान के लिए उपलब्ध कराया जाए। लॉ ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट 1925 की धारा 85 में कहा गया है कि एक बंधक के लिए एक विलेख की आवश्यकता होती है (एल. पी. एम. पी. ए. 1989 की धारा 1 के तहत, एक दस्तावेज जिस पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, गवाही दी जाती है और कहा जाता है कि यह एक विलेख है)। भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002 की धारा 23 और 27 के तहत, बंधक के प्रभावी होने के लिए एच. एम. भूमि रजिस्ट्री के साथ बंधक की सूचना दायर की जानी चाहिए। फिर, लॉ ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट 1925, धारा 87 में कहा गया है कि गिरवी रखने वाले को गिरवी रखा जाता है (अर्थात। सुरक्षित ऋणदाता) 3000 साल के पट्टा धारक के समान अधिकार। ऋणकर्ताओं की सुरक्षा "3000 वर्षों" के इस संदर्भ का कारण यह है कि एक आदिम सुरक्षात्मक उपाय में, सामान्य कानून में कहा गया है कि बंधक की शर्तों को हमेशा ऋण चुकाने के बाद संपत्ति को भुनाने की अनुमति देनी चाहिए। 18वीं शताब्दी में वर्नोन बनाम बेथेल के निर्णय में लॉर्ड हेनले एल. सी. ने एंटीगुआ में वर्नोन के चीनी बागान को लंदन के एक मृत ऋणदाता, बेथेल को देने से इनकार कर दिया, जब वर्नोन को चुकाने में परेशानी हुई, भले ही दोनों के बीच कुछ आदान-प्रदान ने ऋण को पूरा करने के लिए भूमि को छोड़ने की संभावना को बढ़ा दिया था। पहले से ही भुगतान किए गए काफी ब्याज को देखते हुए, लॉर्ड हेनले एल. सी. ने माना कि यह संपत्ति को भुनाने के वर्नोन के अधिकार को विफल (या "अवरोध") कर देगा। जैसा कि उन्होंने कहा कि उधारकर्ता के लिए सुरक्षा की आवश्यकता थी क्योंकि "आवश्यक पुरुष, वास्तव में, स्वतंत्र पुरुष नहीं हैं, लेकिन, वर्तमान आवश्यकता का जवाब देने के लिए, किसी भी शर्त के अधीन होंगे जो चालाक उन पर लगा सकता है।" तदनुसार, नियम विकसित हुआ कि "एक बार बंधक, हमेशा एक बंधक", जिसका अर्थ है कि एक बंधक को एक समझौते में शर्तों के संचालन द्वारा संपत्ति के हस्तांतरण में नहीं बदला जा सकता है। इसका मतलब है कि एक ऋणदाता अधिक से अधिक संपत्ति को उसके मूल्य का एहसास करने के लिए बेच सकता है, लेकिन स्वामित्व नहीं ले सकता है, और उधारकर्ता को हमेशा व्यावहारिक रूप से संपत्ति वापस पाने में सक्षम होना चाहिए। कंपनी अधिनियम 2006 की धारा 739 द्वारा कंपनियों के लिए इस नियम को निलंबित कर दिया गया था, और जोन्स बनाम मॉर्गन में वाणिज्य में अनुचित होने के लिए इसकी आलोचना की गई थी, लेकिन यह अभी भी कमजोर उधारकर्ताओं की सुरक्षा के लिए एक प्राथमिक सामान्य कानून विधि के रूप में जीवित है। दोषपूर्ण सहमति आज आम कानून में सबसे प्रासंगिक सुरक्षात्मक उपाय उधारकर्ताओं का बंधक को रद्द करने का अधिकार है यदि उन्हें बंधक की शर्तों के बारे में गलत तरीके से प्रस्तुत किया गया था, या यदि उन्होंने प्रभाव के कारण समझौते किए थे। प्रमुख मामले में, रॉयल बैंक ऑफ स्कॉटलैंड बनाम एट्रिज (नंबर 2), अपीलों के एक समूह में एक पति कथित रूप से अपनी पत्नी पर एक बैंक के साथ बंधक समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए दबाव डाल रहा था, जहां सुरक्षा परिवार के घर पर थी। हाउस ऑफ लॉर्ड्स ने सहमति व्यक्त की कि अनुचित प्रभाव एक अनुबंध को अमान्य कर देगा, और यदि किसी बैंक को इस संभावना का एहसास होना चाहिए था, तो वह घर के जीवनसाथी के हिस्से के खिलाफ बंधक समझौते को लागू नहीं कर सकता था। तदनुसार, यदि बैंक वैध बंधक सुनिश्चित करना चाहते हैं तो उन्हें एक स्वतंत्र वकील से पुष्टि करनी होगी कि जीवनसाथी लेनदेन को पूरी तरह से समझ गया है। इस फैसले का उद्देश्य उन मामलों को समाप्त करना था जहां लोग बंधक के परिणामों को नहीं समझते हैं। वैकल्पिक रूप से, यदि स्वतंत्र सलाह के बावजूद, एक पति या पत्नी अभी भी अनुचित रूप से प्रभावित है या तथ्यों को गलत तरीके से प्रस्तुत किया जाता है, तो उसके पास घर बेचने वाले बैंक के खिलाफ कोई उपाय नहीं होगा, लेकिन लापरवाही के लिए वकील के खिलाफ दावा हो सकता है। सांविधिक बाजार विनियमन सामान्य कानून से परे, तीन मुख्य प्रकार के सांविधिक संरक्षण हैं। सबसे पहले, वित्तीय सेवा और बाजार अधिनियम 2000 ने बंधक ऋणदाताओं के लिए लाइसेंस देने की एक प्रणाली को संहिताबद्ध किया। वित्तीय आचरण प्राधिकरण एक आचार संहिता रखता है और लाइसेंस वापस लेने के खतरे के अनुपालन को लागू करता है। दूसरा, उपभोक्ता ऋण अधिनियम 1974 निष्पक्ष व्यापार कार्यालय को दूसरे बंधक बाजार के समान विनियमन में संलग्न होने का अधिकार देता है। तीसरा, बंधक की सामग्री को उपभोक्ता अनुबंध विनियम 1999 में अनुचित शर्तों में सामान्य उपभोक्ता अनुबंध संरक्षण द्वारा विनियमित किया जाता है। कानून का सामान्य जोर पूर्ण पारदर्शिता सुनिश्चित करना और जबरन ऋण समझौतों को रद्द करना है, ताकि उपभोक्ताओं को पता चले कि उन्हें क्या मिल रहा है, और उन्हें अनुचित सौदा न मिले। यदि बंधककर्ता/उधारकर्ता भुगतान में चूक करता है तो ऋणदाताओं के अधिकार बंधककर्ताओं/साहूकारों के पास उनके निपटान में कई उपाय और शक्तियां हैं। पाँच मुख्य उपचार हैं, जिनमें शामिल हैंः बिक्री का मुकदमा करने का अधिकार बिक्री की शक्ति का पूर्वनिर्धारण की शक्ति का अधिकार बिक्री की प्राप्तकर्ता शक्ति नियुक्त करने की शक्ति बिक्री की शक्ति बंधक में निहित है, इसलिए शक्ति बनाने के लिए एक स्पष्ट अवधि की आवश्यकता नहीं है। हालाँकि, बिक्री की शक्ति केवल तभी उत्पन्न होती है जब "बंधक राशि देय हो गई है", और यह संपत्ति अधिनियम 1925 की धारा 103 में निर्दिष्ट एक या अधिक शर्तों के परिणामस्वरूप प्रयोग की जा सकती है। जब कोई गिरवीदार अपनी बिक्री की शक्ति का प्रयोग करता है, तो गिरवीदार के प्रति निष्पक्ष रूप से कार्य करने का कर्तव्य होता है। इस कर्तव्य का अर्थ है कि गिरवीदार को, अन्य बातों के अलावा, संपत्ति से अपनी वापसी को अधिकतम करने के लिए उचित ध्यान रखना चाहिए। उसे संपत्ति की उचित देखभाल भी करनी चाहिए। इसी तरह अगर वह संपत्ति बेचता हैः वह अपने ऋण का भुगतान करने के लिए पर्याप्त कम कीमत पर जल्दबाजी में नहीं बेच सकता है। गिरवी रखने वाले का भी संपत्ति में हित होता है और वह इस कमी के लिए व्यक्तिगत दायित्व के अधीन होता है। बंधककर्ता को इसे ध्यान में रखना चाहिए। उसे केवल उचित बाजार मूल्य पर बेचने के लिए उचित सावधानी बरतनी चाहिए। इसके अलावा, यदि कोई बंधक किसी संबंधित पक्ष को बेचता है तो जांच का एक उच्च शुल्क लगाया जाएगा। त्से क्वोंग लाम बनाम वोंग चिट सेन में श्री वोंग ने नीलामी का विज्ञापन नहीं करने के बाद श्री त्से से ली गई संपत्ति अपनी पत्नी को बेच दी। प्रिवी काउंसिल ने सलाह दी कि दावे में देरी का मतलब है कि बिक्री को अलग नहीं रखा जाना चाहिए, लेकिन हितों के महत्वपूर्ण टकराव के कारण नुकसान का भुगतान किया जा सकता है। लॉर्ड टेम्पलमैन ने इस बात पर जोर दिया कि "यह दिखाने की भारी जिम्मेदारी बंधक पर है कि उसने सभी मामलों में निष्पक्ष रूप से काम किया" इसलिए लेनदेन पूरी तरह से निष्पक्ष और समान है। धारा 88 इस बात की पुष्टि करती है कि बिक्री के बाद एक खरीदार को एक गैर-अधिकृत शीर्षक प्राप्त होता है। कब्जा करने की शक्ति एक गिरवीदार को गिरवी रखी गई संपत्ति का वास्तविक कब्जा लेने की अनुमति देती है, और यह ऋण को पुनः प्राप्त करने के लिए संपत्ति को बेचने की इच्छा, या संपत्ति को संभालने के उद्देश्य से हो सकता है, जबकि यह आय का उत्पादन जारी रखता है। कब्जा उस समय उपलब्ध होता है जब बंधक बनाया जाता है, और महत्वपूर्ण रूप से किसी भी डिफ़ॉल्ट को प्रयोग करने योग्य होने की आवश्यकता नहीं होती है। हालाँकि, यदि पक्ष अधिकार की शक्ति में प्रतिबंधों/संशोधनों पर सहमत होते हैं, तो इसे बदला जा सकता है। आवासों और अदालत द्वारा जारी कब्जे के आदेशों के संबंध में, अदालत के पास कार्यवाही को स्थगित करने और कब्जे के आदेश को निलंबित या स्थगित करने की शक्ति है, यदि वह संतुष्ट है कि "[स्थगन, निलंबन या स्थगन की] शक्ति का प्रयोग करने की स्थिति में बंधककर्ता उचित अवधि के भीतर बंधक के तहत देय किसी भी राशि का भुगतान करने या बंधक के तहत या उसके आधार पर उत्पन्न होने वाले किसी अन्य दायित्व के उल्लंघन से युक्त चूक को सुधारने में सक्षम होने की संभावना है।" यह देरी उस समय के लिए हो सकती है जब तक अदालत को लगता है कि यह उचित है। उपभोक्ता ऋण अधिनियम 1974 की धारा 129-130 दूसरे बंधक के लिए भी ऐसा ही करती है। एक विसंगत मामले में, रोपैगीलाच बनाम बार्कलेज बैंक पी. एल. सी. एक बैंक ने एक (दूसरे) घर की नीलामी की थी, जिसका मालिक एक परिवार था। क्लार्क एल. जे. ने ए. जे. ए. 1970 को लागू करने में असमर्थ महसूस किया, क्योंकि उचित रूप से समझाया गया था, यह केवल तभी कार्यवाही को रोकने में सक्षम था जब वास्तव में कानूनी कार्यवाही शुरू की गई थी, और यहाँ कोई भी नहीं था। एक अधिक उधारकर्ता-अनुकूल निर्णय में, चेल्टेनहैम एंड ग्लूसेस्टर बिल्डिंग सोसाइटी बनाम नॉर्गन वेट एलजे ने मार्गदर्शन दिया कि पुनर्भुगतान के लिए एक योजना का आदेश देते हुए, एक न्यायाधीश को "शुरुआत में गिरवी रखने वाले के लिए सबसे अनुकूल अवधि" देनी चाहिए, ताकि निरंतर चूक पर अदालत में बार-बार आवेदनों से बचा जा सके, और ताकि "गिरवी रखने वाले को यह कहने के लिए न्याय के साथ सुना जा सके कि गिरवी रखने वाले को उसका मौका मिला है"। आगे के स्रोत फर्स्ट नेशनल सिक्योरिटीज बनाम हेगर्टी [1985] क्यूबी 850 सिटीलैंड एंड प्रॉपर्टी (होल्डिंग्स) लिमिटेड बनाम डबरा [1967] 2 ऑल ईआर 489 मल्टीसर्विस बुकबाइंडिंग लिमिटेड बनाम मार्डेन [1978] 2 ऑल ईआर 489 डेविस बनाम डायरेक्टलोन्स [1986] 2 ऑल ईआर 783 केटली बनाम 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