Property law in Ghana
घाना में संपत्ति कानून औपचारिक और अनौपचारिक कानून का क्षेत्र है जो यह नियंत्रित करता है कि नागरिक संपत्ति कैसे प्राप्त कर सकते हैं, पंजीकृत कर सकते हैं और उसका रखरखाव कैसे कर सकते हैं। इस मामले में संपत्ति भौतिक भूमि और उसके संसाधनों से संबंधित है। वैधानिक या प्रथागत कानूनों का पालन करते हुए संपत्ति खरीदी और अर्जित की जा सकती है। घाना में अस्सी प्रतिशत भूमि प्रथागत कानून के माध्यम से स्वामित्व में है और शेष बीस प्रतिशत को औपचारिक वैधानिक उपायों के माध्यम से खरीदा और बेचा जाता है। घाना में संपत्ति के अधिकार अपने पूर्व-औपनिवेशिक, औपनिवेशिक और उत्तर-औपनिवेशिक रूपों से प्रथागत और वैधानिक संपत्ति कानूनों के बीच मिश्रण को शामिल करने के लिए विकसित हुए हैं। घाना की वर्तमान संपत्ति अधिकार प्रणाली 2016 के भूमि विधेयक और कई क्षेत्रीय प्रथागत नीतियों द्वारा शासित है। इतिहास औपनिवेशिक युग के दौरान, अंग्रेजों ने अप्रत्यक्ष शासन के माध्यम से गोल्ड कोस्ट (जिसे अब आधुनिक घाना माना जाता है) पर शासन किया। ऐसी प्रणाली के तहत, प्रमुखों ने प्रथागत कानून को बरकरार रखा, लेकिन उनके पास अपने लोगों के विरोध का सामना करने पर निर्णयों को बनाए रखने के लिए संसाधन या शक्ति नहीं थी, जिससे प्रमुख अपने फैसलों को लागू करने में मदद करने के लिए अंग्रेजों पर निर्भर हो गए। प्रमुखों ने इस क्षेत्र में नीति बनाने के लिए अंग्रेजों के राजनीतिक सलाहकार के रूप में भी काम किया, लेकिन नीति निर्माण प्रक्रिया में उनके पास कोई ठोस शक्ति नहीं थी। अप्रत्यक्ष शासन के इस पहलू ने कई प्रमुखों को अपने पक्ष में नीति को प्रभावित करने के प्रयासों में अंग्रेजों को झूठी या निराधार जानकारी देने के लिए प्रेरित किया। गोल्ड कोस्ट में सोने और खनिजों की खोज ने इस क्षेत्र को भूमि खरीदने के इच्छुक निवेशकों के लिए एक केंद्र बना दिया। 1800 के दशक के मध्य में भूमि की कीमतों में वृद्धि के कारण भूमि का शीघ्र ही व्यावसायीकरण हो गया। प्रमुख कानूनी संपत्ति कानूनों की परवाह किए बिना भूमि बेचते थे, अक्सर भूमि का एक ही टुकड़ा कई खरीदारों को बेच देते थे। इस तरह के व्यवहार का मुकाबला करने के लिए, अंग्रेजों ने 1897 के भूमि विधेयक का प्रस्ताव रखा जिसमें 'रानी में बंजर भूमि, वन भूमि और खनिज भूमि' की पहचान की गई जो अफ्रीकियों को भूमि के स्वामित्व का दावा करने से रोकेगा जब तक कि वे स्वामित्व का ठोस प्रमाण प्रदान नहीं कर सकते। स्वदेशी अभिजात वर्ग और पारंपरिक शासकों ने इस विधेयक के खिलाफ तर्क दिया कि भूमि विधेयक इस तथ्य के कारण वैध नहीं हो सकता है कि गोल्ड कोस्ट में कोई 'बंजर भूमि' नहीं थी क्योंकि सभी भूमि का हिसाब प्रथागत कानून के माध्यम से किया जाता था। अंग्रेजों ने भूमि विधेयक को वापस लेकर इस धक्का का जवाब दिया। 1897 के भूमि विधेयक को वापस लेने के बाद, प्रमुख निजी संपत्ति के मामलों को संभालने में सक्षम थे, जो वे चाहते थे, अक्सर एकरूपता के बिना भूमि का स्वामित्व देते थे और पारंपरिक राज्य को "पुनर्निर्मित" करके प्रक्रिया को लचीला बनाते थे। इस तरह के पुनर्निवेश ने अप्रत्यक्ष शासन का उपयोग किया, जिसने प्रमुखों को संपत्ति के अधिकारों को परिभाषित करने और लागू करने का अधिकार दिया। शासकों ने राज्य परिषद, शासकों और विरासत के कानूनों के कार्यों और क्षमताओं में हेरफेर करके अपने राज्य की पारंपरिक संस्थाओं के रूप में समझी जाने वाली चीज़ों को बदल दिया। उन्होंने प्रत्येक संपत्ति मुकदमे के लिए ऐसा किया ताकि प्रत्येक भूमि लेनदेन से वित्तीय लाभ प्राप्त किया जा सके। स्वतंत्रता के साथ, क्वामे नक्रुमा ने संपत्ति के अधिकारों पर राज्य की शक्ति को मिलाकर और स्थानीय संस्थानों की सभी शक्तियों को ग्रहण करके निजी भूमि के स्वामित्व को पूरी तरह से बदल दिया। उनकी सरकार ने स्थानीय मामलों के प्रशासन पर पारंपरिक शासकों के प्रभाव को खारिज कर दिया। 1959 के स्थानीय न्यायालय अधिनियम ने देशी शक्तियों को गैरकानूनी घोषित कर दिया और प्रथागत कानून से संबंधित मुद्दों के निपटारे के लिए जिम्मेदार सरकारी मजिस्ट्रेटों को नियुक्त किया। सांविधिक कानून घाना की वर्तमान संपत्ति सांविधिक कानून प्रणाली विभागों और नीतियों का एक समामेलन है जिसका उद्देश्य भूमि के अधिग्रहण, पंजीकरण और स्वामित्व से जुड़ी प्रक्रियाओं की पहचान करना है। घाना ने 1992 में अनुमोदित घाना के संविधान में भूमि स्वामित्व के बारे में कानूनों को संहिताबद्ध किया। संविधान ने सार्वजनिक भूमि और खनिजों की पहचान "घाना के लोगों की ओर से और उनके विश्वास में राष्ट्रपति में निहित" के रूप में की। 1992 के संविधान के अनुसमर्थन के बाद सरकार द्वारा अनिवार्य रूप से प्राप्त की गई किसी भी भूमि को सार्वजनिक भूमि माना जाता है। अनिवार्य रूप से भूमि अधिग्रहण की प्रथा को सबसे पहले 1962 के राज्य भूमि अधिनियम में संहिताबद्ध किया गया था, जिसने सरकार को "राष्ट्रीय हित या अन्य संबंधित उद्देश्यों" के उद्देश्यों के लिए भूमि अधिग्रहण करने की अनुमति दी थी। सरकार का भूमि प्राप्त करने का एकमात्र तरीका अनिवार्य अधिग्रहण के माध्यम से है, इसलिए बहुत सारी भूमि निजी भूमि मालिकों से ली जाती है, जिससे संघीय सरकार और निजी भूमि मालिकों के बीच कई मुद्दे पैदा होते हैं, जिनमें से कुछ सरकार से भूमि मालिकों को अपर्याप्त या असामयिक भुगतान और सभी पक्षों में लेनदेन का न्यूनतम संचार होता है। इसके अलावा, घाना द्वारा सरकारी उपयोग के लिए सार्वजनिक भूमि और खनिजों का अनिवार्य अधिग्रहण लंबे समय से एक विवादास्पद प्रथा रही है और कई भूमि मालिकों को अपने प्राकृतिक संसाधनों की देखभाल करने में दिलचस्पी नहीं है क्योंकि वे जानते हैं कि उन्हें अंततः इसे सरकार को बेचना होगा। राष्ट्रीय भूमि नीति पहली भूमि नीति है जो निजी भूमि के सरकारी अधिग्रहण की अक्षमता को स्वीकार करती है और कैसे सरकार उन भूमि मालिकों को भुगतान करने में विफल रहती है जिन्हें अनिवार्य अधिग्रहण कानूनों के तहत सरकार को अपनी भूमि बेचने के लिए मजबूर किया जाता है। नीति में कहा गया है कि सरकार से भूमि मालिकों को मुआवजे के लिए बातचीत की जानी चाहिए और आवश्यक पक्षों द्वारा सहमति व्यक्त की जानी चाहिए। हालांकि यह नीति कानून है, लेकिन यह स्पष्ट नहीं है कि सरकार ने नीति में उल्लिखित मुद्दों को हल करने के लिए कदम उठाए हैं या नहीं। संविधान भूमि आयोग को सार्वजनिक भूमि के उपयोग को निर्देशित करने, राष्ट्रपति और सार्वजनिक भूमि और खनिजों से संबंधित संबंधित अधिकारियों को विकास रणनीतियों और नीतियों का प्रस्ताव देने और भूमि स्वामित्व पंजीकरण प्रक्रियाओं के कार्यान्वयन की देखरेख करने के लिए बनाए गए सरकारी विभाग के रूप में भी नामित करता है। 1999 में सरकार ने राष्ट्रीय भूमि नीति की स्थापना की जिसने 2003 में पहली भूमि प्रशासन परियोजना (एल. ए. पी.-1) बनाई, और इसे 25 साल की परियोजना के रूप में तैयार किया गया था जिसका उद्देश्य "देश में उच्च स्तर के भूमि विवादों और विभिन्न वैधानिक एजेंसियों के साथ-साथ प्रथागत संस्थानों को शामिल करते हुए बोझिल भूमि प्रशासन प्रक्रियाओं" के लिए था। बाद में, एल. ए. पी.-2 की स्थापना "कुशल और पारदर्शी भूमि सेवा वितरण के लिए शहरी और ग्रामीण भूमि प्रशासन और प्रबंधन प्रणालियों को समेकित और मजबूत करने" के लिए की गई थी। एल. ए. पी.-2 को भूमि पंजीकरण और योजना के बीच एक इंटरफेस के रूप में भी डिजाइन किया गया था, जिसके लिए भूमि पंजीयक को यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता थी कि भूमि योजना के लिए सही रास्ते पर है। एल. ए. पी.-2 भूमि उपयोग और स्थानिक योजना प्राधिकरण द्वारा पूरक है, जो योजना क्षेत्रों के निर्माण और घोषणा पर केंद्र सरकार को सलाह देने का प्रभारी है। पर्यावरण, विज्ञान, प्रौद्योगिकी और नवाचार मंत्रालय (एम. ई. एस. टी. आई.) के तहत, एजेंसी भूमि नियोजन क्षेत्रों को मानती है, जो क्षेत्र के लिए विकास को मंजूरी दिए जाने तक निर्दिष्ट क्षेत्र में किसी भी प्रकार के निर्माण या विध्वंस पर रोक लगाती है। 2016 का भूमि विधेयक 1992 के संविधान के भीतर और उसके बाद बनाए गए घाना के सभी भूमि कानूनों को जोड़ता है। यह भूमि आयोग की पहचान भूमि विधेयक को लागू करने के लिए जिम्मेदार एजेंसी के रूप में करता है और भूमि के सभी संभावित हितों (कानूनी संबंधों) को "एलोडियल स्वामित्व, प्रथागत कानून फ्रीहोल्ड, सामान्य कानून फ्रीहोल्ड, उपभोग संबंधी ब्याज, लीजहोल्ड ब्याज और प्रथागत किरायेदारी" के रूप में परिभाषित करता है। यह धारक को सबसे व्यापक अधिकार देता है जो आम तौर पर एक प्रमुख, परिवार या कबीले है। किसी संपत्ति में आंशिक हित रखने वाला व्यक्ति या व्यक्ति उस संपत्ति का मूल मालिक होता है (एक प्रथागत दृष्टिकोण के तहत)। प्रथागत कानून फ्रीहोल्ड ब्याज एक अनिश्चित अवधि के दौरान भूमि के एक टुकड़े के साथ एक कानूनी संबंध है जो तब समाप्त होता है जब कुछ या कोई व्यक्ति भूमि पर भूमि मालिक के दावे की वैधता को बाधित करता है। इस तरह का व्यवधान एलोडियल धारक के स्वामित्व से इनकार, भूमि मालिक की उत्तराधिकारियों के बिना मृत्यु और बाद में भूमि के भूखंड को मालिक के बिना छोड़ने, या भूमि के राज्य अधिग्रहण की तरह लग सकता है। 2016 का भूमि विधेयक विशेष रूप से भूमि पंजीकरण प्रक्रिया में प्रथागत और वैधानिक प्रक्रियाओं के बीच संबंधों को संहिताबद्ध करता है, विद्युत भूमि परिवहन के कार्यान्वयन, सरकारी अधिकारियों के लिए दंड निर्दिष्ट करता है जो "भूमि रिकॉर्ड को गलत बताते हैं, धोखाधड़ी से दस्तावेज जारी करते हैं या बदलते हैं, धोखाधड़ी से भूमि रजिस्टर से दस्तावेज हटाते हैं, या किसी भी भूमि रजिस्टर या भूमि आयोग के दस्तावेज को विकृत करते हैं", और महिलाओं की भूमि के मालिक होने की क्षमता पर चर्चा करते हैं। घाना में प्रथागत कानून व्यक्तिगत घानाई जनजातियों और जातीय समूहों द्वारा पालन किए जाने वाले अद्वितीय सांस्कृतिक फरमानों के समूह हैं। घाना में भूमि स्वामित्व प्रणाली में प्रथागत कानून अविश्वसनीय रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि घाना में सभी भूमि का 80 प्रतिशत प्रथागत कानून के माध्यम से स्वामित्व में है। चूँकि घाना में किसी भी भूमि को स्वतंत्र या स्वामित्व के बिना नहीं माना जाता है, इसलिए भूमि के स्वामित्व को ढालने और देश के अधिकांश हिस्सों में भूमि को बेचने, विकसित करने या विरासत में लेने की सुविधा में प्रथागत कानून प्रणाली की बहुत बड़ी भूमिका है। भूमि एक स्टूल या त्वचा द्वारा शासित होती है। घाना में प्रमुखों के लिए मल और खाल क्षेत्र-विशिष्ट नाम हैं; दक्षिणी घाना में मल का उपयोग किया जाता है और उत्तरी घाना में त्वचा का उपयोग किया जाता है। स्टूल एक पितृवंशीय विरासत प्रणाली के तहत शासन करते हैं जहां भूमि एक विवाह के भीतर पुरुष के वंशजों के माध्यम से विरासत में मिलती है। त्वचा एक मातृवंशीय प्रणाली के तहत शासन करती है जहां पिता केवल अपनी बहनों के बेटों या मातृ संबंधी पुरुषों को भूमि दे सकते हैं और बेटियां अपनी माताओं से संपत्ति के अधिकार विरासत में प्राप्त कर सकती हैं। भूमि के प्रशासन को सुविधाजनक बनाने में, स्टूल और खाल द्वारा शासित क्षेत्र अलग-अलग नियमों का पालन करते हैं, लेकिन आम तौर पर भूमि अधिग्रहण के लिए सात मुख्य मार्गों में से कम से कम कुछ को पहचानते हैं। नागरिक जंगलों को साफ करके, विरासत में मिली भूमि जिसके माध्यम से उनके जातीय समुदाय के भीतर विरासत के किसी भी तरीके को मान्यता दी जाती है, उपहार के रूप में भूमि प्राप्त कर सकते हैं, किसी रिश्तेदार या दोस्त से ऋण के माध्यम से भूमि प्राप्त कर सकते हैं, भूमि खरीद सकते हैं, फसल साझा कर सकते हैं, या भूमि पट्टे पर दे सकते हैं। अतीत में, जंगल में रहने वाली भूमि का अधिग्रहण करने की इच्छा रखने वाले नागरिक उस जंगल को साफ करने के लिए श्रमिकों को संगठित करते थे और सफाई पूरी होने के बाद उन्हें भूमि का स्वामित्व प्राप्त करने का अधिकार होता था। अब इस मार्ग के माध्यम से भूमि अधिग्रहण करना कम आम है क्योंकि घाना में उतनी असिंचित भूमि नहीं बची है। वन सफाई में कमी से भूमि खरीद में वृद्धि होती है क्योंकि उपलब्ध वन भूमि के अभाव में नागरिकों को भूमि बाजार पर अधिक निर्भर रहना पड़ता है। हालांकि सही मालिकों की अस्पष्टता के कारण प्रथागत कानून के तहत भूमि बेचना अभी भी मुश्किल है, और भूमि बेचना असामान्य है क्योंकि अधिकांश लोग अपने परिवारों के भीतर भूमि रखना पसंद करते हैं, फिर भी लोग भूमि बेचने का विकल्प चुन सकते हैं यदि इस तरह की बिक्री को धन जुटाने की तत्काल आवश्यकता के कारण उचित ठहराया जा सकता है। प्रथागत कानूनों के तहत, स्वामित्व की सार्वजनिक जानकारी की कमी के कारण भूमि के एक टुकड़े के वास्तविक मालिक को समझना मुश्किल है। प्रथागत प्रक्रियाओं में, अधिग्रहण की प्रक्रिया विशेष रूप से जटिल हो सकती है क्योंकि परिवार के अलग-अलग सदस्य एक-दूसरे को जाने बिना भूमि के एक टुकड़े पर ब्याज का दावा कर सकते हैं। इसके बाद भूमि को कई अवैध मालिकों के पास छोड़ दिया जाता है। घाना में सांविधिक और प्रथागत कानून के बीच संबंध सांविधिक कानून और प्रथागत कानून का एक जटिल संबंध है। जबकि घाना का संविधान संपत्ति के स्वामित्व के वैधानिक पहलुओं पर चर्चा करता है, यह भी निर्दिष्ट करता है कि अदालत में लाए गए भूमि विवादों का निर्णय वैधानिक कानूनों के तहत किया जाता है, भले ही यह मुद्दा प्रथागत संपत्ति नियमों से संबंधित हो। इसका मतलब है कि जबकि प्रथागत कानून अपने आप काम करता है, वैधानिक कानूनों का पालन प्रथागत ढांचे के भीतर किया जाना चाहिए। व्यवहार में, इस संबंध को बनाए रखना मुश्किल है, विशेष रूप से भूमि अधिग्रहण और पंजीकरण प्रक्रिया में। जब संभावित खरीदार भूमि का एक टुकड़ा खरीदना चाहते हैं, तो उन्हें भूमि के मालिक से संपर्क करना चाहिए। हालांकि अगर पारंपरिक कानूनों के बारे में विवाद हैं जो विरासत की रेखा को निर्धारित करते हैं और भूमि के उस टुकड़े के वैध मालिक की पहचान करते हैं, तो सच्चे मालिक की पहचान नहीं की जा सकती है। इसलिए संभावित खरीदार भूमि खरीदने के लिए वास्तविक मालिक की पहचान करने में असमर्थ है और भूमि-शीर्षक प्रमाणन प्राप्त करने के लिए भूमि आयोग के साथ भूमि को पंजीकृत करने में असमर्थ है। घाना के कई हिस्सों में, प्रथागत और वैधानिक कानूनों के प्रवर्तन के बीच एक असमान संतुलन है। राज्य के नेता अक्सर चुनते हैं और चुनते हैं कि वे कहाँ भूमि नीतियों को लागू करना चाहते हैं, अकरा और कुमासी जैसे विशिष्ट परिक्षेत्रों में अधिक संघीय शक्ति का निर्देशन करते हैं। यह भूमि कानूनों के स्थानीय कार्यान्वयन के लिए ज्यादातर प्रमुखों को जिम्मेदार बनाता है। नेता देश के अधिकांश हिस्सों में अपनी अधिकांश नियामक जिम्मेदारी से पीछे हट जाते हैं, जिससे प्रमुखों को सरकार के साथ सहयोग के बदले में अधिक शक्ति प्राप्त होती है। यह प्रमुखों को वैधानिक कानून की सख्त परवाह किए बिना प्रथागत कानून के माध्यम से भूमि का प्रशासन करने की अनुमति देता है। स्वामित्व के एक अन्य पहलू पर विचार करते समय सांविधिक और प्रथागत कानून भी एक दूसरे से टकराते हैं। 1962 का भूमि प्रशासन अधिनियम प्रथागत भूमि के प्रबंधन पर चर्चा करता है और राष्ट्रपति को प्रथागत भूमि के एक टुकड़े का ट्रस्टी घोषित करने की क्षमता प्रदान करता है यदि ऐसा करना उनके हित में है। यह राष्ट्रपति को प्रथागत भूमि का कानूनी अधिकार देता है जबकि वास्तविक लाभकारी हित प्रथागत समुदाय द्वारा आयोजित किया जाता है। हालांकि व्यवहार में, कानूनी अधिकार और लाभकारी हित राष्ट्रपति के पास होता है, जो भूमि आयोग को प्रबंधन कार्य प्रदान करता है। इस तरह की गतिशीलता से यह निर्धारित करना मुश्किल हो जाता है कि प्रथागत भूमि पर सही उपयोग और विकास शक्ति किसके पास है। घाना का संदर्भ कानून