Maritime Industrial Zoning Overlay District
મેરીટાઇમ ઇન્ડસ્ટ્રિયલ ઝોનિંગ ઓવરલે ડિસ્ટ્રિક્ટ (એમ. આઈ. ઝેડ. ઓ. ડી.) ની રચના 2004માં મેરીલેન્ડના બાલ્ટીમોરમાં બંદર અને દરિયાઈ ઔદ્યોગિક ઉપયોગો માટે ઊંડા પાણીની પહોંચ જાળવવા માટે કરવામાં આવી હતી. જેમ જેમ વોટરફ્રન્ટ રહેણાંક અને વ્યાપારી વિકાસ શહેરની અંદર દરિયાઇ ઔદ્યોગિક ઉપયોગો પર અતિક્રમણ કરે છે, તેમ તેમ વોટરફ્રન્ટ ઉદ્યોગોને તેમની કામગીરીને અપગ્રેડ કરવા અને વિસ્તૃત કરવા માટે બેંકો પાસેથી લોન મેળવવામાં મુશ્કેલી પડી રહી હતી. મિઝોડ એ એક ઝોનિંગ જિલ્લો છે જે પાણીની સાથે હાલના ઔદ્યોગિક ઝોનમાં આવરી લેવામાં આવ્યો છે, જે ફક્ત એવા ઉદ્યોગોને મંજૂરી આપે છે કે જેઓ ઊંડા પાણીનો ઉપયોગ કરે છે અથવા જરૂર છે. ઓવરલે જિલ્લો 2014માં સમાપ્ત થવાનો હતો, પરંતુ તાજેતરમાં તેને 2024માં સમાપ્ત થવા માટે લંબાવવામાં આવ્યો હતો. ઇતિહાસ અને કાયદો બાલ્ટીમોર, મેરીલેન્ડનું બંદર વ્યાપારી અને રહેણાંક વિકાસકર્તાઓ દ્વારા વોટરફ્રન્ટના વ્યવહારીક રીતે અનિયંત્રિત વિકાસને કારણે અસ્પષ્ટતામાં વિલીન થવાનું જોખમ હતું. 1980માં ડાઉનટાઉન બાલ્ટીમોર વોટરફ્રન્ટ પર તત્કાલીન ખાલી ઇનર હાર્બર સ્ટીમશિપ ડોક્સ નજીક હાર્બર પ્લેસનો વિકાસ બાલ્ટીમોરમાં ઔદ્યોગિક જમીનો પર વ્યાપારી અને રહેણાંક વોટરફ્રન્ટ વિકાસનો અગ્રદૂત હતો. 1990 અને 2000 ના દાયકામાં ઔદ્યોગિક ઇમારતોના ઝડપી વિકાસ અને પુનઃઉપયોગ તરફ દોરી જાય છે, જેમાં ટાઇડ પોઇન્ટ, સાબુ ઉત્પાદકનો કચેરીઓમાં પુનઃઉપયોગ અને સિલો પોઇન્ટનો સમાવેશ થાય છે, જેણે બિનઉપયોગી અનાજના સાઇલોને ઉચ્ચ વૃદ્ધિવાળા કૉન્ડોમિનિયમ વિકાસમાં રૂપાંતરિત કર્યા હતા. આ પરિયોજનાઓ 2004 માં દરિયાઈ ઔદ્યોગિક ઓવરલે ડિસ્ટ્રિક્ટ (એમ. આઈ. ઝેડ. ઓ. ડી.) ના વિકાસમાં મહત્વપૂર્ણ હતી જેથી જિલ્લામાં જમીનનો ઉપયોગ ઊંડા પાણીના બંદરો દ્વારા સેવા આપવા માટે મર્યાદિત કરી શકાય. આમાં પ્લાન્ડ યુનિટ ડેવલપમેન્ટ્સ (પી. યુ. ડી.) પર પ્રતિબંધ મૂકવો, મિશ્ર ઉપયોગના વિકાસ માટે ઔદ્યોગિક મિલકતોના પુનઃઉપયોગ અને ઝોનિંગ કાયદામાં શરતી ઉપયોગથી ઓફિસ અને હોટલના ઉપયોગને મંજૂરી આપવાનો સમાવેશ થાય છે. બાલ્ટીમોર શહેરએ કાયદાકીય ફાઇલમાં નીચે મુજબ લખ્યું હતું જેણે મિઝોડનો કાયદો ઘડ્યો હતોઃ "મેરીટાઇમ ઇન્ડસ્ટ્રિયલ ઓવરલે ડિસ્ટ્રિક્ટની રચના દરિયાઇ ઉપયોગ માટે બાલ્ટીમોર બંદરના મર્યાદિત ઊંડા પાણીના અગ્રભાગની જાળવણી સુનિશ્ચિત કરવા માટે કરવામાં આવી છે. તેનો ઉદ્દેશ એવા વિસ્તારનું વર્ણન કરવાનો છે જ્યાં બિન-ઔદ્યોગિક ઉપયોગોની ઘૂસણખોરી વિના દરિયાઇ શિપિંગનું સંચાલન કરી શકાય અને જ્યાં દરિયાઇ માળખાગત સુવિધાઓમાં રોકાણને પ્રોત્સાહન આપવામાં આવે. "બાલ્ટીમોર વોટરફ્રન્ટ પર ઝડપી વૃદ્ધિ અનુભવી રહ્યું હતું અને આયોજકોને ડર હતો કે બાલ્ટીમોર બંદરને ટેકો આપતા મોટાભાગના માળખાગત સુવિધાઓને દૂર કરવામાં આવશે જેથી વધુ વોટરફ્રન્ટ હળવી થઈ શકે. એકવાર આ માળખાગત સુવિધાને દૂર કરવામાં આવ્યા પછી તેને બદલવું અશક્ય અથવા ખૂબ જ ખર્ચાળ હશે, જેમાં ઊંડા પાણીની પહોંચ ધરાવતી મિલકત અને તેમને ટેકો આપતા રેલવે અને ટ્રક માર્ગો બંનેનો સમાવેશ થાય છે. જ્યારે મિઝોડ બંદરની આસપાસના ઉદ્યોગો અને બંદર સુવિધાઓનું રક્ષણ કરવા માટે બનાવવામાં આવ્યું હતું, જે ઊંડા પાણીની પહોંચ પર આધાર રાખે છે, ત્યારે તેનો હેતુ સમગ્ર શહેર અને પ્રદેશમાં ઉત્પાદન વૃદ્ધિને પ્રોત્સાહન આપવાનો હતો. મિઝોડ સરહદોની બહારની ઘણી ઉત્પાદન કંપનીઓ આંતરરાષ્ટ્રીય અને રાષ્ટ્રીય પરિવહન કેન્દ્રની નિકટતા પર આધાર રાખે છે. બાલ્ટીમોર આંતરરાષ્ટ્રીય ઘટનાઓનો લાભ લેવા માટે એક અનન્ય સ્થિતિમાં છે, 2014 માં પૂર્ણ થવાને કારણે પનામા કેનાલનું વિસ્તરણ પૂર્વ કિનારે "મેગા શિપ્સ" અથવા પેનામેક્સ જહાજો તરીકે ઓળખાતા ઘણા મોટા જહાજો માટે ખુલશે. આ નહેર એક ચતુર્થાંશ માઇલ લાંબા જહાજોને મંજૂરી આપશે જે 14,000 શિપિંગ કન્ટેનરને સમાવી શકે છે, જે જહાજો 4,500 કન્ટેનર વહન કરે છે જે હાલમાં નહેરમાંથી પસાર થઈ શકે છે. મોટા ઇસ્ટ કોસ્ટ બંદરોમાં માળખાગત સુવિધાના અભાવને કારણે બાલ્ટીમોર હાલમાં આ નવા ટ્રાફિકનો મોટાભાગનો લાભ લેવાની સ્થિતિમાં છે. સાવાન્નાહ અને ચાર્લસ્ટનને સેવા આપતી નહેરો જહાજોના ઊંડા ડ્રાફ્ટ્સને સમાવવા માટે ખૂબ છીછરા છે અને બેયોન બ્રિજ આ મોટા જહાજો દ્વારા નેવાર્કની પહોંચ અવરોધે છે. આ બાલ્ટીમોરને માત્ર થોડા અન્ય ઇસ્ટ કોસ્ટ બંદરો સાથે "મેગા શિપ" ટ્રાફિકની તક વહેંચવાની સ્થિતિમાં મૂકશે. ઉદ્યોગોને બિન-સુસંગત ઉપયોગોના અતિક્રમણથી બચાવવા અને ઉચ્ચ વેતન, ઓછી શિક્ષણની નોકરીઓ જાળવવા માટે ઔદ્યોગિક રક્ષણ જરૂરી છે. ઔદ્યોગિક જમીન પર વ્યાપારી અને રહેણાંક ઉપયોગોનું અતિક્રમણ બેંકોને આસપાસના વિસ્તારોમાં બિન-સુસંગત ઉપયોગો વિકસાવવામાં આવે છે તેવા વિસ્તારોમાં દરિયાઇ અને ઔદ્યોગિક કંપનીઓને નાણાં ધિરાણ આપવા અંગે ખૂબ જ સાવધ બનાવે છે. બેંકો ઔદ્યોગિક વિસ્તારમાં અથવા તેની નજીક ગયા પછી રહેવાસીઓની શક્તિ અને રાજકીય સમજાવટને સમજે છે. વહેલી સવારે અને મોડી રાતની પાળી અને શિપિંગ દ્વારા સર્જાયેલો ટ્રાફિક અને ઘોંઘાટ શહેરમાં ફરિયાદો તરફ દોરી જાય છે અને છેવટે રહેવાસીઓ દ્વારા લોબિંગના પ્રયાસો ઔદ્યોગિક મિલકતો અને પ્રવૃત્તિઓ પર પ્રતિબંધો તરફ દોરી જાય છે જે ઔદ્યોગિક કંપનીની ઉત્પાદકતા, નફો અને સદ્ધરતા જોખમમાં મૂકે છે. આયોજિત ઉત્પાદન જિલ્લાઓ પર વિસ્કોન્સિન યુનિવર્સિટીના અહેવાલમાં બિન-સુસંગત ઉપયોગોની પ્રક્રિયાને વર્ણવવા માટે "ઔદ્યોગિક વિસ્થાપન" શબ્દસમૂહનો ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો છે, જે ઉદ્યોગને વિસ્તારોમાંથી, ખાસ કરીને શહેરના મધ્ય ભાગની આસપાસના વિસ્તારોમાંથી બહાર કાઢવાની ફરજ પાડે છે. મિઝોડ મેરીટાઇમ ઇન્ડસ્ટ્રિયલ ઝોનિંગ ઓવરલે જિલ્લાઓના પ્રતિકારને પ્રતિકારનો સામનો કરવો પડ્યો અને ઔદ્યોગિક જમીનોનું રક્ષણ કરવાના પ્રયાસ અંગે ઘણી ચિંતાઓ ઉભી થઈ. બાલ્ટીમોર ઉત્પાદન અને બંદરની અવરજવરમાં ઘટાડો અનુભવી રહ્યું હતું, એક કારણ એ હતું કે ઔદ્યોગિક મિલકતો હળવાશથી આવા દબાણનો અનુભવ કરી રહી હતી કારણ કે ત્યાં ઘણી ખાલી ઇમારતોને અન્ય ઉપયોગમાં રૂપાંતરિત કરવાની હતી. ઘણા લોકોએ એવી દલીલ કરી હતી કે જમીન માટે ઉદ્યોગનું સંરક્ષણ "સર્વોચ્ચ અને શ્રેષ્ઠ ઉપયોગ" નથી, રહેણાંક અને વ્યાપારી વિકાસ ઓછો ઉપયોગ, ઓછી કર મૂલ્યની મિલકતોને કર ઉત્પાદક વિકાસમાં ફેરવી શકે છે. ખાલી ઇમારતોની બિનઉપયોગી રહેવાની ચિંતા પડોશીઓને વધુ બગાડશે, બાલ્ટીમોરની કુલ જમીનનો ત્રીસ ટકા હિસ્સો ઉદ્યોગ માટે વપરાય છે, તેમાંથી 13.5% જમીન ખાલી રહે છે. મિઝોડમાં હજુ પણ ખાલી જગ્યાઓનો પ્રમાણમાં ઊંચો દર છે અને તે જમીનના માલિકો હવે તે જમીન રહેણાંક, વ્યાપારી અથવા તો કેટલાક ઔદ્યોગિક વિકાસકર્તાઓને વેચવામાં અસમર્થ છે. ચૂકી ગયેલા તક ખર્ચની ભરપાઈ વિના આ જમીન ખાલી રહેવાની સંભાવના છે અને જમીન વેચવા અથવા વિકસાવવામાં અસમર્થતા આ લોટની મિલકતના મૂલ્યમાં ઘટાડો કરે છે. બાલ્ટીમોરમાં વિકાસકર્તાઓ ખાસ કરીને મિઝોડ સામે પ્રતિરોધક હતા કારણ કે સિલો પોઇન્ટ અને ટાઇડ પોઇન્ટ જેવા પુનર્વિકાસ અને અનુકૂલનશીલ પુનઃઉપયોગ યોજનાઓ આવી સફળતાઓ હતી. ઘણા ઉત્પાદન કંપનીના માલિકો મિઝોડની રચનાની વિરુદ્ધ હતા, અને એવી દલીલ કરી હતી કે જો તેમની ઇમારતો ખૂબ નાની, જૂની અથવા અપ્રચલિત થઈ જશે, તો જો તેમને મોટી અથવા વધુ અદ્યતન મિલકતમાં જવાની જરૂર પડશે તો મિલકતોનું વેચાણ કરવું મુશ્કેલ બનશે. મિઝોડ બાલ્ટીમોરની અસરોને સમજાયું કે દરિયાઇ ઔદ્યોગિક જમીનની ખોટ બંદર ટ્રાફિકને આકર્ષવાની તેમની ક્ષમતા પર અવરોધ ઊભો કરશે. મિઝોડની રચના અને તેણે દરિયાઇ ઉદ્યોગને આપેલી સુરક્ષા, શિપિંગ લેનનું સતત ડ્રેજિંગ અને પનામા કેનાલના તોળાઈ રહેલા વિસ્તરણથી ઘણા ખાનગી રોકાણને પ્રોત્સાહન મળ્યું છે. બેંકો હવે મિઝોડ દ્વારા આવરી લેવામાં આવેલા વિસ્તારોમાં ઔદ્યોગિક કામગીરીને લોન આપવા માટે વધુ આરામદાયક છે અને મિઝોડના અમલીકરણના બે વર્ષમાં, દરિયાઈ આધારિત ઉદ્યોગોમાં થાંભલાઓના સુધારા અને ઉત્પાદન લાઇનના ઉમેરા પર લાખો ડોલર ખર્ચવામાં આવ્યા છે. બાલ્ટીમોર ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશનના 2007ના વાર્ષિક અહેવાલ અનુસાર; મિઝોડ સંરક્ષણ હેઠળ બાલ્ટીમોર બંદરની મોટી કંપનીઓ કે જેમણે વિસ્તરણ કર્યું છે અથવા કામગીરીને વિસ્તૃત કરવાની યોજના બનાવી છે તેમાં નીચેનાનો સમાવેશ થાય છેઃ સી. એસ. એક્સ. રેલરોડ્સ, જે કોલસા અને કાચા માલના થાંભલાઓનું સંચાલન કરે છે, તેણે થાંભલાના સમારકામ અને દુકાનના સુધારા પર 19 મિલિયન ડોલર ખર્ચ્યા છે; ડોમિનો સુગરએ ન્યૂ યોર્ક અને લ્યુઇસિયાનામાં જોખમી કામગીરીને બાલ્ટીમોરમાં સ્થાનાંતરિત કરી છે, જેમાં વધારાના 15 લાખ ડોલરની ઉત્પાદન લાઇન ઉમેરવામાં આવી છે અને વધુ ઉત્પાદન લાઇનો, વેરહાઉસ અને સંશોધન અને વિકાસ સુવિધા ઉમેરવાનું વિચારી રહી છે; મેરીલેન્ડ પોર્ટ ઓથોરિટી કે જેણે 26.4 લાખ ડોલરનું ક્રુઝ ટર્મિનલ ઉમેર્યું છે અને નોર્થ અમેરિકન પેપર ટર્મિનલ અને રુકર્ટ ટર્મિનલ્સ કોર્પોરેશન પૂર્ણ કર્યું છે, જેણે હમણાં જ 25 મિલિયન ડોલરમાં નવો 1000 ફૂટનો "અત્યાધુનિક" 50 ફૂટ ઊંડો ડ્રાફ્ટ પિયર બનાવ્યો છે. નવેમ્બર 2009માં, મેરીલેન્ડ રાજ્ય રાજ્યની માલિકીની સીગર્ટ કન્ટેનર સુવિધાને 50 વર્ષ માટે ખાનગી કંપનીને ભાડે આપવા સંમત થયું હતું. કંપની "મેગા જહાજો" ને સમાવવા માટે 50 ફૂટ ઊંડા બર્થનું નિર્માણ કરવા માટે 105 મિલિયન ડોલરનું રોકાણ કરી રહી છે. તેનાથી 2,700 વધુ કાયમી બંદર સંબંધિત નોકરીઓ અને 3,000 બાંધકામ નોકરીઓ, બર્થના નિર્માણ માટે 1,000 અને રસ્તાઓ અને પુલો સહિત ટર્મિનલની આસપાસ માળખાગત સુવિધાઓમાં સુધારો કરવા માટે 2,000 રાજ્ય અને શહેરના ઠેકેદારો પેદા થશે. 50 વર્ષોમાં બંદરના ભાડાપટ્ટા આપનારાઓ $500 મિલિયન (ડ્રેસર 11-20-2009) નું રોકાણ કરે તેવી અપેક્ષા છે. સરકારી માલિકીની સુવિધાઓના ખાનગીકરણ માટેનો આ નવઉદારવાદી અભિગમ રાજ્ય દ્વારા જરૂરી મૂડી રોકાણની માત્રામાં ઘટાડો કરશે, જ્યારે મોટા જહાજોના પ્રવાહ માટે બંદર સુવિધાઓમાં ફેરફાર કરશે. સંદર્ભો બાલ્ટીમોર ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન. 2007. "મેરીટાઇમ ઓવરલે ડિસ્ટ્રિક્ટ 2006 વાર્ષિક અહેવાલ" ઔદ્યોગિક ઘટાડાને કાબૂમાં રાખવો અથવા પુનર્વિકાસને નિષ્ફળ બનાવવોઃ શિકાગોના ક્લાયબોર્ન કોરિડોર, ગૂઝ આઇલેન્ડ અને એલ્સ્ટન કોરિડોર આયોજિત ઉત્પાદન જિલ્લાઓનું મૂલ્યાંકન. (2005, નવેમ્બર) યુનિવર્સિટી ઓફ વિસ્કોન્સિન-મિલવૌકી સેન્ટર ફોર ઇકોનોમિક ડેવલપમેન્ટ ડાન્સ સ્કોટ. 2009 માં. "મેયર ડિક્સન 2012 સુધી બાલ્ટીમોરના મેરીટાઇમ ઝોનિંગ બંદરનું રક્ષણ કરતા બિલ પર હસ્તાક્ષર કરે છે" બાલ્ટીમોર બિઝનેસ જર્નલ. 5/12/09 ડ્રેસર, માઈકલ. 2009 માં. "પોર્ટ ઓફ બાલ્ટીમોર ટુ ગેટ મલ્ટી મિલિયન ડૉલર અપગ્રેડ". બાલ્ટીમોર સન. 11/20/09. ફ્રીડમેન, જ્હોન. 1987 માં. "ધ ટેરેઇન ઓફ પ્લાનિંગ થિયરી" પબ્લિક ડોમેનમાં આયોજન. પ્રિન્સટન, એનજે. પ્રિન્સટન યુનિવર્સિટી પ્રેસ હેન્ટશેલ, જ્હોન જે. 2009 માં. "બાલ્ટીમોરના ઔદ્યોગિક વોટરફ્રન્ટનું ભવિષ્ય ચાર્ટિંગ" બાલ્ટીમોરઃ એબેલ ફાઉન્ડેશન. ક્રાઉલ, ક્રિસ. 2009 માં. "પનામા નહેરનું વિસ્તરણ ચાલી રહ્યું છે" લોસ એન્જલસ ટાઇમ્સ 6/1/09. મેરીટાઇમ ઇન્ડસ્ટ્રિયલ ઝોનિંગ ઓવરલે ડિસ્ટ્રિક્ટ (એમઆઇઝેડઓડી) ડ્રાફ્ટ સારાંશ અને મૂલ્યાંકન (2010) મેરીલેન્ડ ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ પ્લાનિંગ. બાહ્ય કડીઓ દરિયાઇ ઔદ્યોગિક ઝોનિંગ ઓવરલે જિલ્લા અભ્યાસ. સપ્ટેમ્બર 2008 યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં બાલ્ટીમોર ઔદ્યોગિક ઉદ્યાનોની ભૂગોળ